投資房產杠桿

『壹』 房地產杠桿的概念是什麼

杠桿，具有放大的作用，用在房地產市場是一樣的意思。

假設現在你有30萬，一般情況下你只能買30萬的東西，但是買房子的時候，你可以首付30萬，貸款70萬，買下100萬的房子。相當於你用30萬買到了100萬的東西，這就是杠桿效應，提供杠桿的是銀行。雖然70萬要還，但在你買下的時候，你用30萬的代價獲得了100萬的房子。

加杠桿是為了獲得超額利潤和投資機會。假如這個房子上漲了30%，賣出就是130萬，還掉70萬，剩60萬，賺了30萬，收益率30/30*100%=100%。假如沒有銀行提供杠桿，第一，你沒100萬買這個房子，就無從談及獲利。第二，如果你有100萬，全款買入，同樣的假設下收益率30/100*100%=30%，差很多。

『貳』 什麼是買房杠桿什麼是房價杠杠

買房杠桿簡單來說就是買自己賣不起的東西，比如說一套房100萬，但是你只有回30萬怎答么辦，沒事銀行能給你貸款70萬，你只要付個首付30萬就能成為百萬富翁了，這就是買房杠桿。指房地產首付降低。以較低的首付獲得其產權。引用股市名詞房地產加杠桿

『叄』 在房地產投資中從哪些方面能體現財務杠桿的作用

下面的例子將有助於理解財務杠桿與財務風險之間的關系。
假定企業的所得稅率為35%，則權益資本凈利潤率的計算表如表一：
項目行次 負債比率
0%50%80%
資本總額 ① 100010001000
其中：負債②＝①×負債比率0500800
權益資本 ③＝①－②1000500200
息稅前利潤④150150150
利息費用⑤＝②×10%05080
稅前利潤⑥＝④－⑤15010070
所得稅 ⑦＝⑥×35%52.53524.5
稅後凈利 ⑧＝⑥－⑦ 97.56545.5
權益資本凈利潤率⑨＝⑧÷③ 9.75％13％22.75％
財務杠桿系數⑩＝④÷⑥ 11.52.14
假定企業沒有獲得預期的經營效益，息稅前利潤僅為90萬元，其他其他條件不變，則權益資本凈利潤率計算如表二：
項目負債比率
0%50%80%
息稅前利潤909090
利息費用05080
稅前利潤904010
所得稅31.5143.5
稅後凈利58.5266.5
權益資本凈利潤率5.85%5.2%3.25%
財務杠桿系數12.259
對比表一和表二可以發現，在全部息稅前利潤率為15%的情況下，負債比率越高，所獲得財務杠桿利益越大，權益資本凈利潤越高。在企業全部資本息稅前利潤率為9%的條件下，情況則相反。以負債比率80%為例，全部資本息稅前利潤率比負債成本每提高一個百分點，權益資本凈利潤率就會提高2.6個百分點［（22.75%－9.75%）÷（15－10）］，全部資本息稅前利潤率比負債成本每降低一個百分點，權益資本凈利潤率則下降2.6個百分點。如果息稅前利潤下降到某一個特定水平時（以全部資本息稅前利潤等於負債成本為轉折點），財務杠桿作用就會從積極轉化為消極。此時，使用財務杠桿，反面降低了在不使用財務杠桿的情況下本應獲得的收益水平，而且越是較多使用財務杠桿，損失越大。在息稅前利潤為90萬元，負債比率80%的條件下，財務杠桿系數高達9，就是說，如果息稅前利潤在90萬元的基礎上每降低1%，權益資本凈利潤將以9倍的速度下降，可見財務風險之高。如果不使用財務杠桿，就不會產生以上損失，也無財務風險而言，但在經營狀況好時，也無法取得杠桿利益。

『肆』 杠桿買房啥意思

一般說藉助資金買房，比如貸款。首付30%，那麼你有30萬，就可以貸款70萬。可以買個100萬房子等升值。假如啊，1年或者10年，房價翻番，那麼你賺100萬，去掉利息、手續費，按10萬算，你賺90萬，而你的本金才30萬。

如果你當初只是用30萬買房，房價翻番，你也就是賺30萬，去掉手續費，賺二十多萬。

2019年5月，上海易居房地產研究院發布2019年一季度全國居民購房杠桿研究報告顯示，2019年一季度，全國居民購房杠桿率為31.7%，環比上升0.7個百分點，同比下降1.4個百分點。

杠桿率即一個公司資產負債表上的風險與資產之比(負債/所有者權益的值為杠桿率)。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反應出公司的還款能力。

(4)投資房產杠桿擴展閱讀

買房時還需注意以下：

1.申請貸款前不要動用公積金

如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用於支付房款，那麼公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣的公積金貸款額度也就為零，也就意味著將申請不到公積金貸款。

2.在借款最初一年內不要提前還款

按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年後提出，並且歸還的金額應超過6個月的還款額。

3.還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行

當在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐，可向銀行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就會受理的延長借款期限申請。

4.貸款後出租住房不要忘記告知義務

當在貸款期間出租已經抵押的房屋，必須將已抵押的事實書面告知承租人。

5.貸款還清後不要忘記撤銷抵押

當還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產他項權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。

6.不要遺失借款合同和借據

申請按揭貸款，銀行與簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件，由於貸款期限最長可達30年，作為借款人，應當妥善保管的合同和借據，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權利和義務。

7.辦理公積金貸款不用找中介代辦

公積金貸款無需擔保，僅憑公積金賬戶額度及信用即可辦理，程序也不是很復雜，完全可以個人到公積金貸款處領取相應表格填寫、准備相關材料，即可辦理。

『伍』 買房杠桿是什麼意思

需不需要買房
也不一定啊，仁者見仁智者見智。
這個主要看本人是否專需要屬，而且還要看本人條件是否允許購房。
如果真的需要而且一切就緒就可以購房的。
注意事項：
一:了解開發商背景和資質。選擇有實力的開發商很重要,正規的開發商在房屋質量,合同簽署,產權辦理等方面均有保障。
二：社區周邊的大環境和配套。市政的發展方向直接影響樓盤的升值。
三：社區內部規劃。
1、供暖轉換站，垃圾處理房，車庫出入口，配電間等位置對所選房屋是否有影響。
2、樓宇的部署，有沒有再建的可能，樓間距及採光的影響。
四：投資業主要分析社區內及周邊居室數量比例，自住業主看個人需要。
五：其他的例如面積誤差，層高凈高，產權辦理時間等正規的商品房預售合同中都已經有明確規定。檢查房子要檢查內牆、地、頂、門、窗以及防水處理、外牆、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。

『陸』 房地產杠桿的概念是什麼

杠桿，具有放大的作用，用在房地產市場是一樣的意思。

假設現在你有30萬，一般情況下專你只能買30萬的東西屬，但是買房子的時候，你可以首付30萬，貸款70萬，買下100萬的房子。相當於你用30萬買到了100萬的東西，這就是杠桿效應，提供杠桿的是銀行。雖然70萬要還，但在你買下的時候，你用30萬的代價獲得了100萬的房子。

加杠桿是為了獲得超額利潤和投資機會。假如這個房子上漲了30%，賣出就是130萬，還掉70萬，剩60萬，賺了30萬，收益率30/30*100%=100%。假如沒有銀行提供杠桿，第一，你沒100萬買這個房子，就無從談及獲利。第二，如果你有100萬，全款買入，同樣的假設下收益率30/100*100%=30%，差很多。

『柒』 房地產加杠桿是什麼意思

使用貸款產品來操作房地產投資，實際簡單地說就是租用別人的資金來為自己賺錢。但是，即使對於房產下一階段的走勢可以預判是非常樂觀的情況，也無法使用金融杠桿無限制地吃進房產，在最開始的階段，投資者被允許使用金融杠桿的空間是非常小的。

原因非常簡單，因為貸款的來源是金融機構，為了保護自己的資金安全，金融機構必須考慮到貸款客戶是否可以承擔得起每月的還款額，而且要考慮到如果一旦客戶的資金鏈出現問題，通過拍賣客戶抵押房產是否可以追回所貸出資金。

(7)投資房產杠桿擴展閱讀

杠桿，將借到的貨幣追加到用於投資的現有資金上；杠桿率，資產與銀行資本的比率；財務管理中的杠桿效應，主要表現為：由於特定費用（如固定成本或固定財務費用）的存在而導致的，當某一財務變數以較小幅度變動時，另一相關財務變數會以較大幅度變動。

合理運用杠桿原理，有助於企業合理規避風險，提高資金營運效率。財務管理中的杠桿效應有三種形式，即經營杠桿、財務杠桿、復合杠桿。

『捌』 如何利用購房杠桿實現資產快速增值

一.住宅類按揭貸款的政策

購買住房，是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，並且可能一生中的很多年都要為還銀行貸款而奮斗。那住宅類按揭貸款都有哪些政策？要走哪些流程呢？（以北京為例）

1.套數、成數、利率

首套房可貸款7成，利率根據市場變化而變化；要求：無貸款記錄或貸款已結清，無住房或有一套住宅；

二套房可貸款5成，利率上浮10％起；

要求：有一套住房且貸款未結清；

2.不能貸款的情況

▲有兩套或兩套以上的北京市住宅（無貸款記錄，或貸款已結清）；

▲有兩套或兩套以上貸款未結清（全國范圍內）；

3.貸款年限皆要滿足

▲借款人年齡+貸款年限＜70年，且18周歲≤借款人年齡≤6周歲；

▲房齡+貸款年限＜45年（房齡一般不超過20年）；

3.貸款流程

評估 → 面簽（可與網簽同一天）→ 批貸 → 交稅、過戶 → 抵押 → 放款；

4.認貸不認房

▲認貸：以家庭為單位，認全國范圍內的未結清的住房公積金貸款記錄（含公積金貸款）

▲認貸不認房：2014年9月30日之後，銀行在判定貸款套數時，只「認貸」，不再查看借款人名下是否有住房。但購房人要符合限購政策（能買才能貸）；

口訣

▲只要有一次未結清的貸款記錄，就算二套貸款；

▲只要不欠銀行的錢（住房按揭），就算首套貸款；

▲只要無購房資格，就一定沒有貸款資格；

二.商業辦公樓按揭貸款的政策

這里包括：商業、辦公、科研、（非）配套公建、綜合、不限購的50年公寓的貸款。

1.套數、成數

▲此類貸款不受套數限制，只要有還款能力，可以貸款無限套；

▲貸款成數是5成；

▲利率上浮10％起，最長可貸10年；

2.評估費

評估費為貸款額的千分之一；

3.貸款流程

評估 → 面簽（可與網簽同一天）→ 批貸 → 交稅、過戶 → 抵押 → 放款；

三.貸款所需材料

以下所列為一般常見情況，在實際操作過程中需具體情況具體分析。

賣方

人員：產權人本人及配偶到場；

材料：夫妻二代身份證、結婚證、戶口本、產權證、契稅票、原值發票、購房合同；

買房

人員：夫妻雙方到場（未婚、離異、喪偶除外）

材料：夫妻二代身份證、結婚證、戶口本、暫住證/工作居住證，收入證明，半年以上銀行流水，公司營業執照副本復印件加蓋公章，學歷學位證明，各類職稱證明，大額資產、理財類產品等相關資產證明；

四.買房選商貸還是公積金

公積金貸款利率低、可貸成數高是眾所周知的，它和商貸相比有哪些優劣勢呢？（★表示優勢）

1.商業貸款

貸款的基準利率：4.9％（5年以上）；

貸款成數：首套房可貸7成，第二套可貸5成；

還款方式：等額本金或者等額本息；

提前還款及違約金：部分銀行允許在一定期限內提前還款，可能會收取一定的違約金，具體需咨詢貸款的銀行；

貸款額度★：限購城市二手房可貸評估值的70％，非限購城市二手房可貸評估值的80％；

借款人★：有穩定收入的購房者；

房屋性質★：40年、50年和70年產權的房屋都可受理；

2.住房公積金貸款

貸款的基準利率★：3.25％（5年以上）；

貸款成數★：8成；

還款方式★：自由還款；

提前還款及違約金★：可提前還款沒有違約金，並且提前還款所還的是本金；

貸款額度：首套房可貸120萬，二套房產可貸80萬（北京為例）；

借款人：購房者的公積金開戶滿1年（連續繳存12個月），且無未結清的公積金貸款和貼息貸款；

房屋性質：僅限70年產權的住宅；

綜上所述，商貸與公積金貸款各有利弊，可以根據自己的實際情況進行選擇。

五.買房如何最大化利用杠桿

在進行房產投資時，如果沒有合理的利用到杠桿，無形之中荷包里少進好多大洋，到嘴的鴨子也就飛了。所以說，將杠桿利用最大化對於房產投資來講是極其重要的。

1.貸款形式

公積金貸款、按揭貸款、抵押貸款；

2.最大化杠桿

▲按揭貸款貸款比例選最大；

▲按揭貸款貸款時間選最長；

▲考慮通貨膨脹、貨幣貶值等因素，選擇等額本息還款方式（每月還的一樣多）；

▲如果名下已經有一套房貸，再次購買就算二套，貸款比例會下降、利率會上浮，此時投資買房我建議：計算首套剩餘貸款並與二套貸款作對比，如果小於二套貸款，先把首套還清再做抵押貸，貸出來的錢加到二套房的首付中，加大杠桿。