住房按揭是居民部門加杠桿的主要途徑正確嗎

『壹』 居民加杠桿買房還有很大空間是什麼意思

關於居民個人、企業和政府三個部門在中國經濟中的杠桿率（債務／GDP比重），因為統計數據等原因，難有一個精確的數字。但基於公開信息，在兩個方面是有共識的：一是全社會杠桿率超過200%，在全世界居前列；二是，在三個部門之間，企業杠桿率最高，政府次之，居民的杠桿率最低。
具體說來，企業杠桿率被認為在120%~170%，領先於很多大經濟體；政府杠桿率在30%~70%（如果算上更多隱性債務，可能更高）；居民杠桿率在40%以內，落後於主要國家。
從上述數字上看，三個部門中，居民加杠桿的空間最大；且居民杠桿形成的銀行資產，質量優於企業部門，是銀行偏愛的安全產品。央行行長周小川在G20財長和央行行長會議記者會上的表態，正應和了這一現實：「從宏觀層面看，中國如果想控制杠桿率，應掌握好整個杠桿率，關鍵還是要如何應對企業杠桿率過高的問題。也有一部分人比較關注地方政府的杠桿率是否偏高的問題，從總量上講個人消費貸款的杠桿率不太高」。
分析造成三個部門之間杠桿率差別的原因，有助於判斷居民的杠桿空間到底有多大。
三個部門之間的杠桿率差別如此之大，特別是企業部門如此之高，筆者認為根本原因是企業代替政府和居民部門，提高並維持了其部門的杠桿率（當然，2009年之後企業貸款增加的直接原因在於政府刺激經濟的政策）；而不在於中國企業主要依賴於間接融資、不像美國有那麼發達的資本市場。資本市場同樣不如美國發達的其他幾個金磚國家，企業杠桿率甚至不及中國的一半。
如果只考慮政府認可的賬面的債務，政府杠桿率在30%左右，低於60%的國際警戒線。相信這是各種分析認為政府仍有加杠桿空間的理由。但如果考慮到地方政府的各種融資平台債務及全國范圍內社會保障的隱性負擔，情況顯然不容樂觀。也因為此，中央對地方債務擴大比較謹慎，在推出地方債務置換的同時，力保全國地產市場不大幅下跌，因為後者是維系地方乃至全國債務狀況穩定、不發生系統性金融風險的基礎。
同樣，企業的杠桿率幫助降低了居民的杠桿水平。不是每個居民都有資格加杠桿。穩定的現金收入應是首要條件。因此，對於加杠桿，佔全國人口一半以上的農民是被排除在外的（包括被寄予厚望的農民工）。周小川行長希望鼓勵的群體，應是大部分工薪收入階層。而他們的收入均直接、間接來自於企業。可在經濟不景氣、PPI連續幾年負增長的情況下，企業要保證不虧損已經很難，維持運營、繳上稅費、發下工資，銀行貸款是最優選擇。
企業部分承擔政府和個人的杠桿率的成本有多高呢？其每年銀行貸款利息支出在6萬億元左右（如計算上銀行外的融資，成本會更高），超過名義GDP的年度增加額；貨幣供應量（M2）增量的近一半要用於支付這些利息。就是說，貸款的利息，也要用貸款來還了。經濟疲弱、企業無現金利潤、虧損，滾雪球般的債務模式不可持續。
是否可以不維持這種模式呢？那就是企業去杠桿(破產，退出市場），對上述的邏輯做一個調整，企業的杠桿率降下來、政府的杠桿率上升。個人的杠桿率也會下降，因為該破產的企業破產了、有些個人收入下降甚至沒有了收入，就失去了承擔債務的條件，其歷史債務將轉嫁給銀行。最後的債務接盤者仍是政府，但真正的損失者是居民個人：如果不讓銀行破產，那債務只能通過全社會通脹的方式消化；如果允許銀行破產，通脹的幅度稍小，銀行的儲戶損失更大。同時伴隨的，將是GDP萎縮，資產價格暴跌。
兩害相權無輕者。這恐怕也是財政部部長樓繼偉自去年起就吹風降低企業社會負擔（五險一金）的原因。
周小川行長在前述會議上同時提及：「從中國的情況看，個人住房貸款占銀行貸款中的比重還是相對偏低的，有很多國家個人貸款特別是住房貸款可能占總貸款的40%~50％，中國只有百分之十幾，比例比較低。」不難理解，政府希望通過房地產拉動經濟增長。
要實現這個預期，須考慮三個問題：房地產行業是否能發揮期望的作用？居民的杠桿空間是否足以滿足政府期望？期望房地產引領的經濟增長是否能在未來維持居民的杠桿水平？同時，這種具有明顯選擇性的政策暗示，也應考慮其他因素，比如中國企業經營性現金流是否可與這些國家比？中國是否有這些國家差不多比重的收入穩定、可加杠桿的居民群體？中國是否能承受大量的企業破產？

『貳』 專家認為：居民無需過度擔心購房貸款受限

2020年12月31日，中國人民銀行、銀保監會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，並自2021年1月1日起正式實施。
房地產貸款集中度管理制度，是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足中國人民銀行、銀保監會確定的管理要求，不得高於其確定的相應上限。
中國社科院財經戰略研究院研究員倪鵬飛表示，當前，我國房地產市場總體平穩，市場主體預期趨於穩定，為經濟高質量發展創造了良好的環境，但房地產市場穩定的基礎仍有待夯實。同時，盡管我國房地產金融管理取得了明顯成效，資金過度流向房地產明顯改觀，但銀行業房地產貸款敞口仍然較大，其資產質量易受房地產價格波動沖擊，是需要密切關注的潛在風險點，商業銀行對房地產信貸的偏好也仍較強，需要通過制度設計予以約束。
具體來看，《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行共5檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。
中國民生銀行首席研究員溫彬認為，從國際上看，房地產貸款佔比過高或在一定時期佔比上升過快，既不利於房地產市場自身發展，也會給金融體系造成風險。目前，我國房地產長效機制建設取得明顯成效，房地產貸款余額(含個人住房貸款)占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構佔比過高，遠超出平均水平。為了進一步增強金融服務實體經濟能力，特別是加大對製造業、科技創新、綠色金融、小微企業等關鍵領域和薄弱環節的支持力度，建立房地產貸款集中度管理制度不僅及時也非常必要，有利於優化信貸結構，有利於房地產市場持續健康發展，有利於金融體系安全平穩運行。
備受關注的是，通知在設置房地產貸款余額佔比上限的同時，還單獨設置了個人住房貸款余額佔比上限。為何要設置這一上限？這對個人住房貸款將有何影響？
設置個人住房貸款余額佔比上限與近年來個人住房貸款增長較快相關。我國居民部門杠桿率近年來上升較快，主要集中在個人住房貸款。這提高了我國居民部門脆弱性，也一定程度上抑制了更高質量消費潛力的充分釋放。
業內專家認為，專門設置個人住房貸款余額上限要求，是為了約束銀行房地產貸款佔全部貸款的比重，而非額度或絕對值，對個人住房貸款需求影響不大。大部分商業銀行尚未觸及上限，居民無需過度擔心買房申請貸款受到影響，存量住房貸款也不會因為該政策而被銀行提前收回。
「作為一項長效機制，房地產貸款集中度管理機制旨在防止房地產貸款在銀行體系全部貸款中的比重偏離合理水平，防範風險敞口過於集中，並不是禁止相關業務開展。」業內專家表示，制度設計也已充分評估銀行調整壓力，除採取分省分類施策、差別化過渡期等多種機制安排外，還將指導超出上限的銀行按年度合理分布業務調整數量，有序做好調整工作，避免出現「斷貸、抽貸」。總體來看，不會對房地產市場產生短期沖擊，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。

『叄』 是努力去杠桿還是在默默加杠桿

鳳凰財經訊 在2014年已經較高債務的基礎上，2015年的中國經濟繼續加杠桿，而今年依然繼續提高。
近日，著名經濟學家吳敬璉警示：目前我國金融杠桿率不斷提高，去年已經超過警戒線，並且至今還在繼續提高，這蘊藏著發生系統性風險的危險，必須加快轉變經濟發展方式。
國民經濟研究所副所長王小魯也指出，目前我國貨幣增長繼續放大，不但不能去杠桿，還要迅速提高杠桿率。王小魯擔憂稱，在此情況下，未來我們離金融危機將不遠。
那麼我國政府、居民和企業的杠桿情況分別如何呢？今日華泰證券[1.04% 資金 研報]在華爾街見聞發布最新研究結果，對這一情況進行了分析。
中央、地方政府：已接近國際警戒線，仍持續加杠桿
統計顯示，截至2015年底，全國政府債務約為388250億元，佔GDP比重為57.37%，國際警戒線為60%，可見我國政府部門杠桿率已然偏高，但低於發達國家。然而，從政府此前表態可以預見，為「穩增長」今後一段時期政府部門仍將處於加杠桿進程。
有許多學者反映，政府部門的「錢」應該花在「正地方」，財政支出應該是幫助經濟結構升級、轉型的支出。市場預計我國今年一季度的社會融資規模會超過5.5萬億元，而其中居民部門加杠桿基數相對較小，所以5.5萬億元的社會融資，絕大部分還是進入了傳統的地方政府的融資平台。廣發證券[1.37% 資金 研報]首席經濟學家劉煜輝表示其經過調研發現，「地方政府拿這個錢，在現有的政策激勵下也沒什麼人幹活，大部分又買入了銀行的理財產品，這是中國目前的金融空轉的狀態。」
居民部門：加杠桿進程，但遠低於發達國家
華泰證券報告顯示，我國居民部門負債率與發達國家相比明顯低，與新興經濟體相比則略高。負債率低與我國的高儲蓄率有著必然的聯系，此外，居民部門的債務構成單一，只有貸款，其中住房抵押貸款為最重要的組成部分。
值得注意的是，由於15年樓市回暖，購房需求集中釋放，人們紛紛前去申請公積金貸款買房。近日數據顯示，北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥、福州等多城市公積金貸款額度吃緊，公積金賬戶幾乎出現「被貸空」的現象。今年房地產持續高溫，這一現象恐怕會加劇。
企業部門：去杠桿進程，未來幾年仍將持續
報告數據顯示，上市公司企業資產負債率變化較為平穩，呈穩中有降格局，工業企業則呈一個明顯的下降趨勢。產能過剩行業以及部分傳統行業去杠桿效果明顯。而房地產、部分服務業、新興產業等行業在不斷加杠桿，尤其是房地產行業「加杠桿」明顯。此外，大中型國有企業資產負債率明顯偏高，地方企業高於中央企業。
華泰證券預期，企業部門去杠桿趨勢在未來幾年仍將持續。
需要注意的是，雖然企業部門處於加杠桿進程，但是我國企業部門的杠桿率較高。數據顯示，我國非金融企業部門杠桿率，無論與發達國家還是新興經濟體相比，均居於首位，高出發達國家平均值80個百分點，高出新興經濟體國家平均值66個百分點。由於經濟下行、企業盈利能力惡化，我國非金融企業部門杠桿率近5年內增加了42個百分點。
對此，央行行長周小川多次強調，我國當前金融體系以間接融資為主，特別是商業銀行主導，這個金融格局直接造成了我國總體杠桿率偏高的事實。未來我們將通過股權投資，減少企業對於借貸杠桿的依賴性。
我國2016年的五大經濟政策任務中，去杠桿位列其首，但是，真的會「去」嗎？
國家金融與發展實驗室理事長李揚表示，核心問題在於去杠桿和保持適當增長速度存在著矛盾。在經濟增速下行趨勢未得到扭轉的背景下，保持適當增長速度會成為政府的首選。雖然去杠桿關乎經濟長遠健康發展，但在短期內就會被犧牲。危機持續過程中設定去杠桿的任務，核心的意義在於提醒全社會不能迷失方向，不能過度依賴需求方調控，需要供給側合理安排去杠桿的路線圖。李揚認為，降低杠桿率的唯一出路只能是在控制債務增長速度的同時保持中高速的經濟增長。
北京大學國家發展研究院副院長黃益平表示，在一定意義上我們似乎陷入了一個高杠桿陷阱，因為我們很難接受短期調整的成本，不但宏觀層面去杠桿的可能性很低，微觀層面的資產重組也很難推進，金融體系轉型更是無法一步到位。黃益平建議，短期內不宜在宏觀層面過度強調去杠桿，以政府、居民和民企加杠桿配合國企去杠桿。
樓市去庫存應加杠桿還是去杠桿？
關於樓市去庫存應該是加杠桿還是減杠桿的問題，在兩會期間就被討論得沸沸揚揚。重慶市長黃奇帆認為，目前房地產領域用加杠桿的辦法去庫存，風險很大，容易引發金融危機，美國次貸危機就是先例。而央行行長副行長潘功勝的態度則是，目前中國房地產的杠桿率並不高。
此前，經濟學家李迅雷撰文稱，同時做到去庫存、去產能和去杠桿理論上是可以實現的，但是現實中概率很小。目前看到的，至少在房地產領域，還是為了去庫存而加杠桿，但加杠桿的結果，卻是一二線城市房價的大漲，三線及以下城市的去庫存的效果尚不明顯。這是由於市場的自發資源配置之下資金的虹吸效應造成的——資金一致流向那些更具有保值投資前景的一線城市樓市。這種情況不僅會帶來對實體產業的抽血，也為三四線城市的去庫存難題更添一重難度。
現在的貨幣政策究竟是穩健的還是寬松的？
最後，華泰證券表示，當前「去杠桿」更需要一個相對寬松的貨幣政策環境。事實上，我們今年也這么做了，從此前央行降准、逆回購「天天見」，SLF(7天期常備借貸便利操作)「月月見」可見一斑。
國民經濟研究所副所長王小魯引用數據稱，去年的GDP增長率是6.9%，但是名義增長率只有6.4%，相比起來，M2增長率是13.3%，「比GDP增長高了7個百分點。這種情況下，貨幣政策實際上已經是寬松的了。」
「今年1月份，貸款投放增長2.5萬億，同比多增了1萬多億，按這個速度，我們的貨幣增長還要繼續放大，不但不能去杠桿，還要迅速提高杠桿率。」王小魯擔憂稱，「這種情況下，未來我們離金融危機還遠嗎？」
海通證券[0.06% 資金 研報]副總經理兼首席經濟學家李迅雷稱，09年至今，中國的M2規模不僅超越美國，而且接近於美國的兩倍。有人說，這是中國版的QE，但美國的三次QE，前提是出清，即企業、金融機構和個人都去杠桿了。然後再慢慢加杠桿。中國目前則是在杠桿的基礎上加杠桿，在泡沫的條件下創造泡沫， 在債務的基礎上增加債務。這就很難實現去杠桿和化解泡沫的目標。如果說，寬松的環境有助於改革的順利推進，但過度寬松的環境則往往會樂不思蜀。
說到底，我們都明白，提高經濟生產率、推動供給側改革和結構性改革，才是去杠桿最具活力的方式。

『肆』 房貸杠桿率是什麼意思

杠桿率一般是指資產負債表中總資產與權益資本的比率。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反映出公司的還款能力，杠桿率的倒數為杠桿倍數。

無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。

當息稅前利潤增大時，每一元盈餘所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈餘。

這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。

財務杠桿影響的是企業的稅後利潤而不是息前稅前利潤。

財務杠桿率等於息稅前利潤與營業利潤之比，反映由於固定的債務存在，財務費用（利息）對保險企業利潤的影響程度。

在一定程度上反映企業負債的程度和企業償債能力，財務杠桿率越高反映利息費用越高，導致ROE指標越低。

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1、杠桿率的優點

一是反映股東出資的真金白銀對存款人的保護和抵禦風險的作用，有利於維持銀行的最低資本充足水平，確保銀行擁有一定水平的高質量資本(普通股和留存利潤)。

二是能夠避免加權風險資本充足率的復雜性問題，減少資本套利空間。本次金融危機的教訓表明，在新資本協議框架下，如果商業銀行利用新資本協議的復雜性進行監管套利， 將會嚴重影響銀行的資本水平。有關數據顯示，一些銀行的核心資本充足率和杠桿比率出現背離。2008年年末，瑞士信貸(Credit Suisse)的核心資本充足率為13.1% ，但杠桿比率只有2.9%；UBS核心資本充足率為11.5%，杠桿比率卻只有2.6%。通過引入杠桿率，能夠避免過於復雜的計量問題，控制風險計量的風險。

三是有利於控制銀行資產負債表的過快增長。通過引入杠桿率，使得資本擴張的規模控制在銀行有形資本的一定倍數之內，有利於控制商業銀行資產負債表的過快增長。

2、杠桿率的缺點：

一是對不同風險的資產不加以區分，對所有資產都要求同樣的資本，難以起到鼓勵銀行有效控制資產風險的目的。

二是商業銀行可能通過將資產表外化等方式規避杠桿率的監管要求。

三是杠桿率缺乏統一的標准和定義， 同時對會計准則有很強的依賴性。

『伍』 什麼是杠桿

杠桿的本意就是以小博大，四兩撥千斤。在經濟領域，杠桿就是指小資金撬動大項目。而經濟去杠桿，簡單說就是消除這些以小博大的資金，表現為降低企業負債率、減少金融產品嵌套、減少違規信貸等等。而對於不同的經濟主體來說，去杠桿也有不同的含義。

1、居民

居民這邊的杠桿主要是按揭買房和消費貸。按揭都比較熟悉，30萬首付，買100萬的房子，那麼其中70萬公積金貸/商業貸就是加杠桿的資金；再比如消費貸，利用你的信用積分去平台借錢消費。以上的兩種方式，實際上都是用我們的信用、公積金或者實物等進行的抵押貸款。

而去杠桿並不是不準我們買房，不準抵押貸款，而是將杠桿的比例降下來。原先30萬首付可以「撬動」70萬的貸款，現在不行了，提高首付比例，限購，得40萬或者50萬。原先信用積分600分以上，現在得700分，可貸款的人就少了很多，同時壞賬率也會有所降低。

2、工業企業

在經濟繁榮期，政府為了刺激經濟，會施行積極的財政政策和貨幣政策。作為企業的話，這就意味著貨幣流動性更寬松，更容易能貸款到更多的錢，項目更容易得到有關部門的審批。

這時也正是企業家杠桿擴張的時期。公司資產/估值1億，原先只能貸7000萬，現在可以貸到2億，財務杠桿加到2倍。

而去杠桿則是在有經濟增速下行壓力的背景下，如果放任信貸寬松和項目接連上馬，不僅會讓企業出現資不抵債的情況，還會給銀行造成壞賬負擔。一旦企業破產倒閉，銀行的錢就玩完了，而銀行的錢是有來源於老百姓的存款、企業存款、理財資金等等。

因此這么一來就會引發連鎖反應，最終可能導致系統性金融危機。因此這時國家對央企去杠桿，也是將金融危機扼殺在搖籃中，保障國有資產安全，維持金融市場穩定。

3、政府

目前的去杠桿主要針對的是地方政府的債務去杠桿。目前地方政府的融資渠道主要是地方政府一般債與專項債。

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其他杠桿

金融機構加杠桿主要就是在投資這塊，操作基本就是擴表、期限錯配、產品嵌套和放寬信貸。擴表，跟上面說的按揭差不多，理財產品自有資金一點點，剩下全靠借，然後加杠桿、通道等等繞過監管發行產品。

期限錯配就是用短期資金去投資長期項目，就好比你用1年定期的錢去存5年定期的利息，用短期資金去博取長期收益的理財產品一大把。比如銀行經常發行的幾個月期滾動理財，去投資那些N久以前的項目，這就是典型的加杠桿。

產品嵌套，很大程度上是基於期限錯配。3個月理財投了1年的項目，可是現在到期了怎麼辦，那就向A機構發行理財募集資金；A機構再打包，向B機構募資...；放寬信貸就是放寬放貸對象的審核，就像本來以前都是買大盤藍籌，現在只要能賺錢，ST也可以考慮一下。

而去杠桿就是將這些情況一網打盡：限制金融機構理財投資范圍，緊縮市場流動性；打擊理財產品資金錯配；打擊理財產品層層嵌套；收縮信貸。

『陸』 三季度居民購房杠桿率下降 房產金融政策短期難松綁

中新經緯客戶端10月31日電
易居房地產研究院發布《2019年三季度全國居民購房杠桿研究》報告。報告顯示，三季度，個人房貸余額同比增速回落至16.8%，連續10個季度回落;全國居民購房杠桿率為31.3%，環比降0.5個百分點，同比降0.1個百分點。
易居研究院研究員沈昕表示，730政治局會議首次明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，市場預期隨之轉變，全國首套房貸平均利率連續4個月上升，三季度杠桿率和房價指數漲幅同步下行。若年內5年期LPR不調整，預計全國首套房貸平均利率將繼續橫盤小幅震盪，部分城市房貸利率還有可能進一步小幅上行，四季度居民購房杠桿率還將下降，百城房價指數環比漲幅也將繼續收窄。同時需要注意到，我國住戶部門杠桿率不斷創新高，不斷縮小與發達國家間的差距，這也預示著房產金融政策短期內仍難松綁。
個人住房貸款余額走勢
報告稱，從人民銀行季度公布的個人住房貸款余額走勢來看，近年來呈現持續增長態勢。
數據顯示，2019年三季度末，個人住房貸款余額29.05萬億元，同比增長16.8%，增速比上季度末低0.5個百分點，比上年同期低1.1個百分點。
觀察歷史數據，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，期間新增房貸余額約9.9萬億。2015年-2017年四季度，短短3年時間，貸款余額迅速攀升至21.9萬億元，期間新增貸款余額約10.4萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億余額新增可以看出，本輪僅用了30%的時間卻增加了105%的貸款。
回顧過去13年數據，個人住房貸款余額同比增速最高點出現在2009年四季度(60%)，這與四萬億刺激有關。此後2010-2011年間，中央相繼出台了「國十一條」、「國十條」、「9.29新政」、「新國八條」等調控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個人房貸余額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個人房貸余額同比增速開始回升，2013年四季度達到21%後重新回落。2014年-2015年二季度間，個人房貸余額同比增速一直在17-18%區間內盤整。2015年三季度開始，個人房貸余額同比增速快速提升，加上國家不斷出台的一系列去庫存利好政策，2017年一季度超過了之前5年的增速水平達到35.7%。
2017年二季度，個人房貸余額同比增速出現回落(30.8%)，此後8個季度繼續保持回落態勢，2018年二季度以來回落速度有所趨緩，2019年三季度回落至16.8%。四季度來看，預計短期內全國性的調控政策不會放鬆，商品房銷售難有大起色，個人房貸余額同比增速還將進一步小幅回落。
個人住房貸款余額新增額走勢
報告對人民銀行季度公布的個人住房貸款余額做差估算出個人住房貸款余額季度新增額走勢。數據顯示，2019年三季度，個人住房貸款余額新增10900億元，環比持平，同比增長5%，房貸余額新增額目前絕對值仍處於歷史較高位。
報告稱，觀察歷史數據，2016年四季度以來，個人住房貸款余額新增額連續回落。2017年四季度，個人住房貸款余額新增額進一步降至8000億元，同比下降33%。2018年前三季度連續反彈，四季度下降至8700億元。2019年一季度個人住房貸款余額新增額反彈至11200億元，這是由於央行2019年1月份全面降准1個百分點後，流動性較為充裕，商業銀行放貸意願較強。二季度個人住房貸款余額新增額環比一季度小幅下降，三季度與二季度持平。
從全國人民幣新增貸款中個人房貸佔比來看，2019年三季度，個人住房按揭貸款新增額佔新增境內貸款比例為28%，環比下降0.6個百分點，同比上升2.4個百分點。
觀察歷史數據，該指標大致出現三個高點(30%以上)，分別發生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標連續刷新歷史最高值，達到53%。也就是說，新增境內貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年，個人住房按揭貸款新增額佔新增境內貸款比例連續兩個季度下降，三四季度重新回升。2018年一季度該指標回落，此後三個季度小幅上升。2019年一季度該指標回落，二季度再次上升，三季度小幅下降。從絕對值來看，該指標已經回到2016年初水平，但仍高於2008年以來平均值較多，說明住戶部門房貸去杠桿未來仍有空間。
全國居民購房杠桿率走勢
報告將個人住房貸款余額新增額佔全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款佔全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房杠桿率。
數據顯示，2019年三季度，全國居民購房杠桿率為31.3%，環比下降0.5個百分點，同比下降0.1個百分點。觀察歷史數據，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標小幅回落至44.4%，此後7個季度連續下行，2019年一二季度小幅上升，三季度再次下行。
報告指出，今年上半年居民購房杠桿率上行主要有以下兩點原因。其一，央行2019年1月份全面降准1個百分點後，流動性較為充裕，商業銀行放貸節奏加快。其二，全國首套房貸利率2018年12月-2019年5月連降6個月，居民貸款意願增強。但三季度部分熱點城市首套房貸利率紛紛上調，6月份以來全國首套房貸平均利率已連續4個月上升。這使得居民貸款意願減弱，三季度居民購房杠桿率小幅下降。國慶長假後，全國住房按揭貸款市場執行了新的LPR定價機制，但從各地的執行情況來看，與之前的貸款利率相比基本保持穩定。若年內5年期LPR不調整，預計全國首套房貸平均利率將繼續橫盤小幅震盪，這將制約居民貸款意願進一步增強。
此前央行發布消息稱，要求保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理。9月監管嚴查信用卡資金流入樓市情況，包括境內房地產類商戶、房產相關契稅等，多家銀行信用卡中心下調房地產類商戶交易限額，並限制在住宅、地產中介等商戶刷卡交易。當前全國居民購房杠桿率連續2個季度回升後有所下降，目前來看短期內房貸政策很難全面放鬆，預計2019年四季度全國居民購房杠桿率還將繼續小幅下降。
全國居民購房杠桿率與百城房價指數關系
報告比較全國居民購房杠桿率與百城房價指數季度環比漲幅走勢發現，房價漲幅與居民杠桿率總體呈現正相關關系。2015年一季度開始，居民購房杠桿率和房價指數同時出現大幅攀升態勢，房價指數季度環比漲幅在2017年二季度見頂，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房價指數漲幅同步下行。二季度杠桿率進一步下行，房價指數漲幅擴大，這主要是二季度部分二線城市樓市有升溫跡象，三四線城市還在輪動上漲。7.31政治局會議後，市場明顯降溫，三四季度杠桿率和房價指數漲幅同步下行。
2019年一二季度，杠桿率和房價指數漲幅同步上行。730政治局會議首次明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，市場預期隨之轉變，全國首套房貸平均利率連續4個月上升，三季度杠桿率和房價指數漲幅同步下行。若年內5年期LPR不調整，預計全國首套房貸平均利率將繼續橫盤小幅震盪，部分城市房貸利率還有可能進一步小幅上行，四季度居民購房杠桿率還將下降，百城房價指數環比漲幅也將繼續收窄。
全國住戶部門杠桿率走勢
從歷史數據來看，2007–2008年，我國住戶部門杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國際金融危機發生後，隨著「四萬億」刺激政策的推出，房地產市場快速回暖，住戶部門杠桿率快速上升，此後至2012年底，上升趨勢減緩。2013年一季度，住戶部門杠桿率達到31%，首次突破30%，此後連續快速上升至今。2018年底，我國住戶部門杠桿率為53.2%，相比2008年底增長了35.3個百分點。2019年三季度，我國住戶部門杠桿率繼續上升至56.3%，環比上季度上升1個百分點，同比去年同期上升4.1個百分點。
國際清算銀行公布的數據顯示，2018年末，所有統計國家的住戶部門平均杠桿率為59.7%，發達國家為72.1%，新興市場國家為39.9%。目前我國住戶部門杠桿率低於國際平均水平，但高於新興市場國家平均水平。但需要看到的是，在我國住戶部門杠桿率快速上升的同時，其他主要經濟體的住戶部門都經歷了不同程度的去杠桿。例如，美國住戶部門杠桿率從2008年末的95.4%顯著降至2018年末的76.3%，同期日本住戶部門杠桿率從59.5%降至58.1%，歐盟從60.4%降至57.7%。且近年來我國住戶部門杠桿率增速較快，如果不加以控制，未來幾年有可能超越歐盟和日本。
全國住戶部門貸款余額/存款余額走勢
全國住戶部門貸款余額和全國住戶部門存款余額的比值變化，也可以從另一個側面反映住戶部門的資金杠桿走勢。2007年一季度-2009年一季度，住戶部門貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動。2009年二季度開始，住戶部門貸存款余額比例基本呈現逐年上升的趨勢，尤其是2016年以來呈加速上行趨勢，這與2016年以來住戶部門貸款余額增速較高有關。住戶部門貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個百分點。2019年三季度，住戶部門貸存款余額比例上升至66.2%，創歷史新高。
近年來住戶部門貸存款余額比例持續上升，與存款余額增速持續下行，貸款余額增速持續高於存款余額增速有關。住戶部門存款余額增速持續放緩，可能有多方面原因。一是與居民消費觀念的轉變有關，過去大多數居民的節約型消費方式已不再是主流，與之相應的高儲蓄率也逐漸降低。
二是與居民代際更迭有關，目前，80後、90後已逐漸成為消費市場的主力，他們不再像父輩、祖輩那樣熱衷於儲蓄。
三是理財方式發生了變革，銀行理財產品、互聯網理財產品等分流了一部分的銀行存款。
四是實物類資產住房正在成為中國家庭資產的重要組成部分，越來越多的居民熱衷於將貨幣類資產的儲蓄存款和理財產品轉化為房產。
住戶部門貸款余額增速持續高位也與住房貸款持續高增長有關，從央行公布的數據來看，2008-2018年，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的佔比為45%-54%，即個人住房貸款佔住戶部門總貸款的一半左右，是居民負債的最主要組成部分。隨著近日央行強調，要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，預計下半年住戶部門貸款余額增速將會有所放緩，住戶部門貸存款余額比值的上升趨勢也將趨緩。
(來源：中新經緯）

『柒』 居民部門加杠桿空間不大，為什麼超前消費刺激經濟在中國行不通

在現代市場經濟體系中，市場調節與政府幹預，自由競爭與宏觀調控，是緊密相聯、相互交織、缺一不可的重要組成部分。因為市場機制的完全有效性只有在嚴格的假說條件下才成立，而政府幹預的完美無缺同樣也僅僅與「理想的政府」相聯系。也就是說，市場調節與政府幹預都不是萬能的，都有內在的缺陷和失靈、失敗的客觀可能，關鍵是尋求經濟及社會發展市場機制與政府調控的最佳結合點，使得政府幹預在匡正和糾補市場失靈的同時，避免和克服政府失靈，這對我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，無疑具有重大的理論意義和實踐意義。一、市場失靈使政府的積極干預成為必要西方發達國家及一批後發現代化國家市場經濟的實際歷程和政府職能的演化軌跡表明，市場調節這只「看不見的手」有其能，也有其不能。一方面，市場經濟是人類迄今為止最具效率和活力的經濟運行機制和資源配置手段，它具有任何其他機制和手段不可替代的功能優勢：～是經濟利益的刺激性。市場主體的利益驅動和自由競爭形成～種強勁的動力，它極大地調動人們的積極性和創造性，促進生產技術、生產組織和產品結構的不斷創新，提高資源配置的效率。二是市場決策的靈活性。在市場經濟中，生產者和消費者作為微觀經濟主體的分散決策結構，對供求的變化能及時作出靈活有效的反應，較快地實現供需平衡，減少資源的浪費，提高決策的效率。三是市場信息的有效性。高效率的分配資源要求充分利用經濟中的各種信息。而以價格體系為主要內容的信息結構能夠使每一個經濟活動參與者獲得簡單、明晰、高效的信息，並能充分有效地加以利用，從而有利於提高資源配置的合理性。此外，市場經濟的良性運行還有利於避免和減少直接行政控制下的低效和腐敗等。但是另一方面，市場經濟也有其局限性，其功能缺陷是固有的，光靠市場自身是難以克服的，完全摒棄政府幹預的市場調節會使其缺陷大於優勢，導致「市場失靈」（marketfailure），因而必須藉助凌駕於市場之上的力量——政府這只「看得見的手」來糾補市場失靈。（－）市場不能保持國民經濟的綜合平衡和穩定協調的發展市場調節實現的經濟均衡是一種事後調節並通過分散決策而完成的均衡，它往往具有相當程度的自發性和盲目性，由此產生周期性的經濟波動和經濟總量的失衡。在糧食生產、牲畜養殖等生產周期較長的產業部門更會發生典型的「蛛網波動」。此外，市場經濟中個人的理性選擇在個別產業、個別市場中可以有效地調節供求關系，但個人的理性選擇的綜合效果卻可能導致集體性的非理性行為，如當經濟發生通貨膨脹時，作為理性的個人自然會作出理性的選擇——增加支出購買商品，而每個人的理性選擇所產生的效果便是集體的非理性選擇——維持乃至加劇通貨膨脹；同樣，經濟蕭條時，也會因每個個體的理性選擇——減少支出而導致集體的非理性行為——維持乃至加劇經濟蕭條。再者，市場主體在激烈的競爭中，為了謀求最大的利潤，往往把資金投向周期短、收效快、風險小的產業，導致產業結構不合理。這就需要政府運用計劃，利用財政、貨幣、信貸、匯率、優惠、制裁等政策措施。經濟杠桿和法律手段，特別是採取「相機抉擇」的宏觀調節政策，適時改變市場運行的變數和參數，以減少經濟波動的幅度和頻率，同時通過制定發展戰略、發展計劃和產業政策，對若乾重要領域進行投資來引導生產力的合理布局，優化產業結構，保持宏觀經濟穩定與經濟總量平衡。（二）自由放任的市場競爭最終必然會走向自己的反面——壟斷因為生產的邊際成本決定市場價格，生產成本的水平使市場主體在市場的競爭中處於不同地位，進而導致某些處於有利形勢的企業逐漸占據壟斷地位。同時為了獲得規模經濟效益，一些市場主體往往通過聯合、合並、兼並的手段，形成對市場的壟斷，從而導致對市場競爭機制的扭曲．使其不能發揮自發而有效的調控功能，完全競爭條件下的「帕累托最優」（ParetoOptimum）即資源配置的最優化，也就成為純粹的假設，因此壟斷被視為市場經濟的「阿基里斯之題」。這就需要政府充當公益人，對市場主體的競爭予以適當的引導、限制，如制定反壟斷法或反托拉斯法、價格管制、控制壟斷程度等。這方面西方發達國家百年來的經驗教訓多有可供我們借鑒之處。這對市場秩序不健全、轉軌中的經濟體制還帶有某些行政壟斷痕跡的我國來說，政府對於促進市場發育和建立市場公平競爭程序負有更加重大的責任。這突出表現在政府應立足制度創新，盡快建立和完善公平競爭的規范體系和政策框架，加頒行全國性的反壟斷法（近期北京、上海等地已先後制定出一批地方性的反壟斷法規）與已經施行的《中華人民共和國反不正當競爭法》相配套，防止可能發生的並遏止已經出現的各種形式的壟斷。（三）市場機制無法補償和糾正經濟外在效應所謂外在效應（externality），按照經濟學家貝格、費舍爾等人的看法，是指「單個的生產決策或消費決策直接地影響了他人的生產或消費，其過程不是通過市場」。也就是說，外在效應是獨立於市場機制之外的客觀存在，它不能通過市場機制自動消弱或消除，往往需要藉助市場機制之外的力量予以校正和彌補。顯然，經濟外在效應意味著有些市場主體可以無償地取得外部經濟性（external－economies），而有些當事人蒙受外部不經濟性（externaldiseconmies）造成的損失卻得不到補償。前者常見於經濟生活中的「搭便車」（freeride）現象，即消費公共教育、公用基礎設施、國防建設等公共產品（publicgoods）而不分擔其成本，後者如工廠排放污染物會對附近居民或者企業造成損失，對自然資源的掠奪性開來和對生態環境的嚴重破壞以及司空見慣的隨處抽煙等。這類外在效應和搭便車一般不可能通過市場價格表現出來，當然也就無法通過市場交換的途徑加以糾正。通過意識形態信念和道德教育固然能夠使之弱化，但作用畢竟有限。只有通過國家稅收或補貼政策或行政管制如特定的排污標准及徵收污染費以及在公共場所不準吸煙等規定，使外部效應內在化，最大限度地減輕經濟發展和市場化過程的外在效應，保護自然資源和生態環境。（四）市場機制無力於組織與實現公共產品的供給所謂公共產品，是指那些能夠同時供許多人共同享用的產品和勞務，並且供給它的成本與享用它的效果，並不隨車用它的人數規模的變化而變化，如公共設施、環境保護、文化科學教育、醫葯、衛生。外交、國防等。正是因為公共產品具有消費的非排它性和非對抗性特徵，一個人對公共產品的消費不會導致別人對該產品的減少，於是只要有公共產品存在，大家都可以消費。這樣一方面公共產品的供給固然需要成本，這種費用理應由受益者分攤，但另一方面，「它一旦被生產出來，生產者就無法決策誰來得到它」，即公共產品的供給一經形成，就無法排斥不為其付費的消費者，於是不可避免地會產生如前所述的經濟外在世以及由此而出現的「搭便車者」。更嚴重的是．既然若此，人人都希望別人來提供公共產品，而自己坐享其成，其結果便很可能是大家都不提供公共產品。而缺乏必要的公共產品，就不能社會經濟的客觀需要，大大降低社會資源配置的效率。這就需要政府以社會管理者的身份組織和實現公共產品的供給，並對其使用進行監管。（五）市場分配機制會造成收入分配不公和貧富兩極分化一般說來．市場能促進經濟效率的提高和生產力的發展．但不能自動帶來社會分配結構的均衡和公正。奉行等價交換、公平競爭原則的市場分配機制卻由於各地區、各部門（行業）、各單位發展的不平衡以及各人的自然稟賦、教養素質及其所處社會驟條件的不同，造成其收入水平的差別，產生事實上學的不平等，而競爭規律往往具有強者愈強，弱者愈弱，財富越來越集中的「馬太效應」，導致收入在貧富之間、發達與落後地區之間的差距越來越大。此外，市場調節本身不能保障充分就業，而失業現象更加劇了貧富懸殊，這對經濟持續增長是個極大的出協：少數巨富控制經濟命脈；潛在的資金外流；眾多的貧困者導致社會總消費的不足，從而市場難以發育等等。更嚴重的是，過度的貧富分化「不僅削弱了社會的內聚力，而且培養了不公正，因而不可避免地破壞了維系社會的政治紐帶。民眾……進而可能要求發生激烈的政治、社會和經濟的變動」。經濟比較落後、收入偏低的一些少數民族聚居地區還可能會造成民族矛盾的激化。（六）市場不能自發界定市場主體的產權邊界和利益分界，實現經濟秩序在市場經濟活動中，個人企業等市場主體的各種經濟行為的方式及其目的的實現固然受到市場各種變數（原材料成本、價格、可用的勞動力、供求狀況等）的支配，並且這些變數以其特有的規律（即有市場經濟發展的內在要求而自發形成的市場運行規律，亦即亞當斯密所說的「看不見的手」，它通過主體的獨立意志、自由選擇、平等互利等一系列市場原則表現出來。）調整著他們的行為，自發地實現著某種程度的經濟秩序；但是作為經濟人以謀求自我利益最大化為目標的市場主體又總是在密切、廣泛、復雜、細致的經濟聯系中進行競爭，產生利益矛盾和沖突是不可避免的，而當事人自己以及市場本身否具備劃分市場主體產權邊界和利益界限的機制，更不具備化解沖突的能力。這就需要以社會公共權力為後盾的政府充當仲裁人，設定體現和保障市場原則的「游戲規劃」，即以政策或法律的形式明晰界定和保護產權關系的不同利益主體的權利，保證市場交易的效率和公正性。再進一步地說，市場競爭優勝劣汰的殘酷性容易誘發人們鋌而走險，產生非法侵犯他人權益的犯罪行為，擾亂社會經濟生活秩序。對此，市場主體更是無能為力。只有政府運用國家暴力作後盾才能防止和打擊經濟領域的違法犯罪行為，如通過資格認定、行政許可等制度預防經濟違法犯罪的發生，並嚴格依法查處經濟違法犯罪行為，確保市場機制運行的基本秩序及市場主體的合法權益不受侵犯。此外，在制定適當的對外政策，爭取有利於經濟發展的和平國際環境，開拓本國商品市場和吸引外資，保護本國總體的和長遠的經濟利益等方面，政府無疑也具有市場所無法承擔的而又為現代市場經濟良性運行所必需的功能。上述市場調節機制的缺陷和失靈，為政府幹預經濟活動讓出了空間，也正因為如此，政府對經濟的宏觀調控，已經成為現代市場經濟體制的有機組成部分。正如著名經濟學家、諾貝爾經濟學獎獲得者薩繆爾森所說；「當今沒有什麼東西可以取代市場來組織一個復雜的大型經濟。問題是，市場既無心臟，也無頭腦，它沒有良心，也不會思考，沒有什麼顧忌。所以。要通過政府制定政策，糾正某些由市場帶來的經濟缺陷」。因此，「現代經濟是市場和政府稅收、支出和調節這只看得見的手的混合體」。二、政府失靈又決定了政府幹預必須適度、有效市場失靈為政府幹預提供了基本依據，但是，政府幹預也非萬能，同樣存在著「政府失靈」（governmentfailure）的可能性，用林德布洛姆的話說就是政府『識有粗大的拇指，而無其他手指」。政府失靈一方面表現為政府的無效干預，即政府宏觀調控的范圍和力度不足或方式選擇失當，不能夠彌補「市場失靈」維持市場機制正常運行的合理需要。比如對生態環境的保護不力．缺乏保護公平競爭的法律法規和措施，對基礎設施、公共產品投資不足，政策工具選擇上失當，不能正確運用行政指令性手段等，結果也就不能彌補和糾正市場失靈；另一方面，則表現為政府的過度干預，即政府幹預的范圍和力度，超過了彌補「市場失靈」和維持市場機制正常運行的合理需要，或干預的方向不對路，形式選擇失當，比如不合理的限制性規章制度過多過細，公共產品生產的比重過大，公共設施超前過度；對各種政策工具選擇及搭配不適當，過多地運用行政指令性手段干預市場內部運行秩序，結果非但不能糾正市場失靈，反而抑制了市場機制的正常運作。（一）政府幹預的公正性並非必然。政府幹預的一個前提條件是它應該作為社會公共利益的化身對市場運行進行公正無私的調控，公共選擇學派把政府官員視作亞當·斯密所說的「經濟人」這一假設，固然有失之偏頗之處，但現實中的政府的確不總是那麼高尚，政府機構謀求內部私利而非公共利益的所謂「內在效應」（interalities）現象在資本主義國家的「金元」政治中有著淋漓盡致的表現。在社會主義國家，同樣在理論上不能完全排除政府機構的「內在效應」可能性，在實踐中，少數政府官員的腐敗行為更時有發生。政府部門這種追求私利的「內在效應」必然極大地影響政府幹預下的資源配置的優化，如同外在效應成為市場失靈的一個原因一樣，「內在效應」則市政府失靈的一個重要根源。（二）政府某些干預行為的效率較低。與市場機制不同，政府幹預首先具有不以直接盈利為目的的公共性。政府為彌補市場失靈而直接干預的領域往往是那些投資大、收益慢且少的公共產品，其供給一般是以非價格為特徵的，即政府不能通過明確價格的交換從供給對象那裡直接收取費用，而主要是依靠財政支出維持其生產和經營，很難計較其成本，因此缺乏降低成本提高效益的直接利益驅動。其次，政府幹預還具有壟斷性。政府所處的「某些迫切需要的公共產品（例如國防、警察、消防、公路）的壟斷供給者的地位」決定著只有政府才擁有從外部對市場的整體運行進行干預或調控的職能和權力。這種沒有競爭的壟斷極易使政府喪失對效率、效益的追求。最後，政府幹預還需要具有高度的協調性。政府實施調控的組織體系是由政府眾多機構或部門構成的，這些機構部門間的職權劃分、協調配合、部門觀點，都影響著調控體系的運轉效率。（三）政府幹預易引發政府規模的膨脹。政府要承擔對市場經濟活動的干預職能，包括組織公共產品的供給，維持社會經濟秩序等等，自然需要履行這一職能的相應機構和人員。柏林大學教授阿道夫·瓦格納早在19世紀就提出：政府就其本性而言，有一種天然的擴張傾向，特別是其干預社會經濟活動的公共部門在數量上和重要性上都具有一種內在的擴大趨勢，它被西方經濟學界稱為「公共活動遞增的瓦格納定律」。政府的這種內在擴張性與社會對公共產品日益增長的需求更相契合，極易導致政府幹預職能擴展和強化及其機構和人員的增長，由此而造成越來越大的預算規模和財政赤字，成為政府幹預的昂貴成本。（四）政府幹預為尋租行為的產生提供了可能性。尋租是個人或團體為了爭取自身經濟利益而對政府決策或政府施加影響，以爭取有利於自身的再分配的一種非生產性活動（即不增加任何社會財富和福利），如企業通過合法特別是非法的形式向政府爭取優惠特惠，通過尋求政府對現有干預政策的改變而獲得政府特許或其他政治庇護，壟斷性地使用某種市場緊缺物資等。在這種情況下，大權在握的政府官員極有可能「受非法提供的金錢或其他報酬引誘，做出有利於提供報酬的人從而損害公眾和公眾利益的行為」。可見尋租因政府幹預成為可能（政府幹預因此被稱為「租之母腹」），又必然因這種干預的過度且缺乏規范和監督而成為現實。其主要危害在於「不僅使生產經營者提高經濟效率的動力消失，而且還極易導致整個經濟的資源大量地耗費於尋租活動，並且通過賄賂和宗派活動增大經濟中的交易費用。」從而成為政府幹預失靈的一個重要根源。（五）政府失靈還常源於政府決策的失誤。政府對社會經濟活動的干預，實際上是一個涉及面很廣、錯綜復雜的決策過程（或者說是公共政策的制訂和執行過程）。正確的決策必須以充分可靠的信息為依據。但由於這種信息是在無數分散的個體行為者之間發生和傳遞，政府很難完全佔有，加之現代社會化市場經濟活動的復雜性和多變性，增加了政府對信息的全面掌握和分析處理的難度。此種情況很容易導致政府決策的失誤，並必然對市場經濟的運作產生難以挽回的負面影響。正確的決策還需要決策者具備很高的素質。政府進行宏觀調控，必須基於對市場運行狀況的准確判斷，制定調控政策，採取必要手段，這在實踐中是有相當難度的。即使判斷准確，政策工具選擇和搭配適當，於預力度也很難確定。而於預不足與干預過度，均會造成「政府失靈」。而現實中的政府官員很多並不具備上述決策素質和能力，這必然影響政府於預的效率和效果。正因為政府的干預存在著上述缺陷，所以讓政府幹預成為替代市場的主導力量，其結果只能導致「政府失靈」，用「失靈的政府」去干預「失靈的市場」必然是敗上加敗，使失靈的市場進一步失靈。但客觀存在的市場失靈又需要政府的積極干預，「守夜人」似的「消極」政府同樣無補於市場失靈，同樣會造成政府失靈。因此，政府不幹預或干預乏力與政府於預過度均在摒棄之列。現實而合理的政府與市場間的關系應是在保證市場對資源配置起基礎性作用的前提下，以政府的干預之長彌補市場調節之短，同時又以市場調節之長來克服政府幹預之短，從而實現市場調節和政府幹預二無機制最優組合，即經濟學家所推崇的「凸性組合」。為此，就需要政府從最大限度地消除導致政府失靈的根源入手，針對政府失靈的兩個方面，採取切實措施（如確定有中國特色的政府經濟職能雙向重塑的總體思路；從理順政府利益關系入手保證政府幹預的公正、超脫；規范政府於預職能及行為；加強對政府調控行為的監督；提高政府決策的科學化程度；把競爭機制弓隊政府調控的某些領域等），在克服和矯正市場失靈的同時，更要防止和糾補政府失靈。

『捌』 住房貸款的還款方式是什麼

貸款期限在一年以上的房屋貸款還款方式一般有等額本金還款和等額本息還款兩種。
等額本息還款法是銀行默認的還款方式，是指借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法。
其特點是每月還款的本息和一樣，這種還款方式雖然容易做出預算，初期還款壓力減小，但還款初期利息占每月還款的大部分，還款中本金比重逐步增加，利息比重逐步減少，從而達到相對的平衡。此種還款方式所還的利息高，但前期還款壓力不大。這種還款方式適合一般的工薪族。
等額本息還款計算方式：
［貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數］÷［（1＋月利率）＾還款月數－1］
等額本金還款也是我們常見的還款方式之一，等額本金還款是借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額也逐月遞減，因此又稱遞減法。
其特點是每月歸還本金一樣，利息則按貸款本金金額逐日計算，前期償還款項較大，每月還款額逐漸減少。此種還款方式所還的利息低，但前期還款壓力大。所以這種還款方式適合經濟收入較好的家庭。
等額本金還款計算公式：
每月還款金額＝（貸款本金／還款月數）＋（本金—已歸還本金累計額）×每月利率

『玖』 房貸加杠桿是什麼意思

一，異地購房是指購房者的戶口所在地和要購房屋的所在地不在同一個省份回。二，異地購答房所需材料：1，借款人夫妻身份證原件、戶口本原件、結婚證原件、2，借款人收入證明、連續一年以上的養老保險繳存單，或者和是滿一年以上的納稅證明。三，異地購房政策：4月17日，國務院下發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。這意味著異地購房客利用信貸杠桿炒房的可能性已不存在。異地購房者只有兩種選擇，要麼全額付款，要麼在當地納稅1年後拿到證明或提供社會保險繳納證明。如果證明齊備，首付比例30%，利率執行85折。

『拾』 我國住房貸款的還款方式主要有哪兩種,它們各自的優缺點是什麼簡答題

住房貸款的還款方式有兩種：等額本金和等額本息。等額本息和等額本金還款方式分別適合不同的借款人，沒有絕對的利弊之分。等額本息每月還款固定，適用於在整個貸款期內家庭有穩定收入的借款人。等額本金還款方式每月的償還額逐月減少，開始還款的壓力較大，後期壓力較小，較適合於已經有一定積蓄的借款人。
等額本息還款方式是每月以相等的額度償還貸款本息，其中歸還的本金和利息的配給比例是逐月變化的，利息逐月遞減，本金逐月遞增。
等額本金還款方式是每月等額償還貸款本金，貸款利息逐月遞減。