加拿大房產經紀和公司傭金分成

1. 房地產中介公司的員工賺錢嗎

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經過近三周的「嚴打」，一些中介公司的「現金收房」行為大大收斂。日前，記者以有房急欲出手的房主身份，暗訪了幾家曾經「現金收房」比較嚴重的中介公司，大多被告知現在已經不再做「現金收房」的業務了。一家中介公司門店的工作人員悄悄地告訴記者，「風聲現在這么緊，誰還敢提『現金收房』啊，如果你著急的話，我以個人的名義先買下來，你可千萬別跟別人提這事兒。」另外，在采訪中記者還了解到，一些中介公司打著openhouse、限時賣房或限時溢價分成等疑似「現金收房」的服務項目，陸續粉墨登場。
■ 點評：現在確實有一些中介公司開始琢磨如何鑽「叫停現金收房」的空子了。
現象：「現金收房」出現變種

一位不願透露姓名的業內人士告訴記者，辨別中介公司是否存在現金收房和吃差價的一個簡單的辦法就是——房源是不是由中介公司所控制。理由是中介公司是不希望同時給很多買方看的，因為對於與中介公司來說要是同時多人看會導致房子經常的漲價，而房價漲一萬元，中介公司也僅僅是多了300元左右的居間費用，所以中介公司更希望快速成交，而收購房不一樣，賣高的價格完全由中介公司獲得，所以中介公司會採取openhouse等手段銷售。
■點評：真不知道這個「業內人士」在這個行業從業多久，中介控制房源=吃差價？！中介單方簽約不讓買賣雙方見面才是識別是否賺取差價的標准！對於中介公司來說，控制房源是吃差價的必然手段，但是並不是所有的控制房源行為都是吃差價。面對業主來回抬高價格的行為，面對市場上房源緊張的現狀，中介公司最佳的經營方式就是將與市場價格相匹配的房產獨家代理，同時交納一部分保證金作為向業主的承諾，以及委託期屆滿未能售出的賠償。對於那些不以差價為生的中介機構來說，應該是一種很正當的做法。

結合目前二手房具體交易情況，記者總結了一下，「現金收房」主要有四大變種。

變種1 無差價收房

中介一方會和選擇這一項業務的房主簽訂一份業主必須以一個價格出售的約定合同，即規定，如果在規定時間內賣不出去的話，中介一方會以規定價格付給房主或者是賠付給業主一定的違約金。
說明：此業務的核心是控制房源，是限時賣房的另一種說法。表面上看，房主簽了合同也沒什麼損失，但實際上，簽訂合同後，就只能讓這一家經紀公司去出售，如果在別的公司登記或者自己賣出都視為違約，將賠付中介公司一定金額的錢款。所以，無差價現金收房看似正常，但實際上是經紀公司把控資源，抬高房價的手段。
危險性：★★★★
■點評：無差價現金收房與把控房源有關、但是和抬高房價有什麼關系呢？沒明白。中介與業主締結協議的時候一般是需要向業主交納一定數額保證金的，同時制約業主不得多家委託。應該說在合同上是沒問題的。而且該方式一經採用，中介由於已經交納保證金同時得到業主一定時限內不得委託他人的保障，勢必會加大對該單套房產的推廣速度，應該說是有益的，而且這樣的方式事實上是代理制的產物，而代理制勢必是未來房地產中介行業的唯一出路，任何一個房地產三級市場發達的國家或地區，代理制都是被認可和推崇的。

變種2 openhouse

所謂「openhouse」就是中介一方通常會將房主的房本留存，並解釋為，收取房本只是中介能夠給買方客戶提供一個真實有效房屋的證據，方便出售此房，也是保證買方利益的方式之一（因為公司必須保證買賣雙方的利益）；同時收取鑰匙也是為了第一時間保證有購買意向的客戶看房，以省去房主的奔波之苦……
另外，中介一方承諾房屋能夠以一個房主較滿意的價格在短時間內快速售出，其報出的房價是經過專業評估師給出的市場指導價格。過高的房價不利於房屋的快速銷售。
說明：這種形式仍然是中介公司以控制房源為核心，因為對於中介公司來說要是同時多人看會導致房子經常的漲價，中介一方所獲得的居間費用遠遠不及因房屋漲價所獲得的利潤。
危險性：★★★☆
■點評：Open-House源於加拿大，事實上就是將經紀人代理的房產以全天候看房的形式向客戶展示，客戶可以在任何時候走入敞開門的Open-House里去看房，待滿意後再向經紀人咨詢。今年年內由鏈家引入北京，而據我所知，鏈家算是比較早的響應不賺差價的經紀公司，而且所出售的房產可以三方簽約。記者這個調查結果指向性有些明確了。況且記者並未能說明這一做法有什麼地方是賺取差價的。作為一種可以平抑房價、方便客戶、便利業主而且不以現金收購和差價為目的的方式，我不覺的有什麼不妥之處。

變種3 限時賣房或溢價分成

中介一方承諾，在規定時間內（一個月或三個月）將房屋出售，但需要與房主簽訂獨家代理協議，規定房屋只能通過此家中介公司出售。同時，如果房屋實際出售價格高於雙方簽訂的價格，中介會把多出的房款，按之前約定的比例進行分成。
說明：這種形式是將「暗吃差價」變為「明吃差價」，由於這個業務看上去比較透明，房主也更願意接收，所以目前不少中介公司採取這個方式。
危險性：★★★★
■點評：以上三個所謂「變種」其實是沒有什麼區別的，只是宣傳時對外的稱呼口徑不同罷了。不過對於「明差」這個現象，現在還是有不少爭議的。明差是經業主認可的，對於業主來說，除了保證自己認可的最低限價以外，還能通過中介經市場衡量檢驗後的定價以及最終出售行為額外獲利，而中介也通過自身努力取得了部分的額外收益，實踐中中介真的能夠在溢價中取得分成的很少，原因一是中介追求快速出售往往不會擅抬房價，二是現在的業主報價已經是普遍偏高。
變種4 以公司員工名義收購

中介一方默許公司員工與房主私下交易，中介公司並不出面，而是將收購的房產落戶到業務員身上，這樣業務員就可以房主的身份去高價出售此房源，但收房資金由中介公司交付。如果出現問題，也多是以管理不善為由，將具體負責員工轉移到其他門店。
說明：表面上看，中介公司僅有「失察」之責，但實際上，中介公司本身才是真正的「元兇」。
危險性：★★★
■點評：不知道為什麼記者將這種方式的危險性僅評定為三星？事實上這個不是變種，根本就是那些中介公司一貫的現金收購手法，是危險性最大的也是現在正在打擊的。在以外，也從來沒有那個中介公司是以自己的名義收購，全部是用內部人士的名義將房屋收購後加價出售。這不僅是損害了客戶和業主的收益與利益，同時還是也因為該方式導致很多中介挪用客戶預交款，危險性評價為五星都不為過。

內幕：「吃差價」佔中介收入七成

「現金收房」的形成並非一日，不僅中介公司，而且一些投資者及房東也在其中起到了推波助瀾的作用。因此，欲徹底解決這一問題，並非投入明礬，渾水澄清般地立竿見影。
目前，北京的房地產經紀行業門檻不高，既沒有行政許可和嚴格的行業准入制度，又缺乏相關的法律支持，因此，受巨大的利益驅使，以至於「賺取差價」成為房地產經紀行業的潛規則。甚至一些公司主要贏利就是「賺取差價」，一位業內人士告訴記者，甚至一些「有頭有臉兒」的中介公司憑借現金收購形式，獲得的收入已佔到總收入70％左右。
■點評：差價利潤占據中介收入的70%？！內幕從何而來？現在的市場環境下這個難度也太大了。如果是一兩家小公司達到這個比例有可能，但是整個行業來說是絕對不可能的。這個說法，實在是有點將中介「妖魔化」的嫌疑。差價利潤是高於代理費收益的，如果70%的數據屬實的話，那麼也就是說只有30%的業務是沒有差價的，這個也太低估業主的智商了，業主可以通過種種途徑了解市場行情，真的會有那麼多業主會傻到自己不賺錢而讓中介賺差價嗎？想想就能明白。
總結一下，「吃差價」難清除的因素主要有三個方面。
一是利益驅使。與正常的居間服務相比，「吃差價」顯然賺錢更容易，且利潤也更高。一家中介公司的負責人曾經告訴記者，以成交一套總價50萬元的二手房為例，如果僅做居間，按國家有關標准居間費為2％至3％算的話，利潤大致為1．25萬元，而採取「吃差價」的話，最少加個3萬元，那麼成交一單就能賺到4萬多元。
二是監管不力。由於缺乏准入制度，間接地造成行業監管的混亂。同時，對於「吃差價」等等違規行為，並沒有處罰的法規相約束。據了解，目前消費者在與中介簽訂的合同，大多是中介公司自行擬制的。
三是競爭激烈。據了解，目前開設一個中介門店，一年的運行費用大致在30萬元左右，而隨著房屋租賃價格等方面成本的上漲，開設費用也隨之水漲船高。另外，就北京二手房市場的現狀而言，只單純的收取中介費，中介公司獲得利潤，因為二手房的交易量遠遠小於上海、廣州等二手房市場非常成熟、活躍的城市，同時，中介門店的開設速度遠遠高於二手房成交量增長的速度，行業競爭的激烈明顯加強。
■點評：上海的競爭遠遠比北京激烈，但是上海中介賺取差價是極其少見的，而且，吃差價難以清除的最主要原因是現在沒有解決中介單方面簽約的問題，這個記者沒有予以表述，任何一個有一定從業經驗的業者都很清楚，賺取差價，必須將買賣雙方分開簽約，只要交易雙方坐到一起的話，價格就會透明，中介豈能又收代理費又賺取差價？推行網上簽約和規範文本才是解決的最佳手段。
觀點：金融機構應加入監控
正是由於以上原因，中介公司把傭金放在次要位置，而是用低傭金，甚至零傭金的招牌吸引更多的業主和客戶，「吃差價」的行為也就不難理解了。對於如何根治這種行業弊病，綜合多家品牌中介公司的建議如下：
通過金融機構監控徹底斬斷所謂資金流。業內人士普遍認為，通過金融機構監控中介交易是比較理想的監控模式。而目前，僅有少數中介公司選擇銀行資金監控模式保障交易流程，更多的交易模式還是買方把錢打到中介公司賬戶上，由其代為保管，過戶以後再把錢交給賣主。為注冊資金不多、沒有足夠資金實力的中小企業，提供了佔用、挪用資金填充流動資金的機會。而一旦這些公司資金鏈斷裂，便會出現資金無法追討的風險。例如，匯眾房產在今年10月剛剛被評為天津市優秀企業房產中介公司，竟然在一夜之間全線停業，1．5億元的房產交易資金不翼而飛，暴露出的就是這些經紀公司的資金監管不到位、資金挪用等問題。
代理傭金回歸正常比例。低傭金或零傭金，這種畸形競爭的後果往往會令不法中介找到另外的「洗錢」渠道。有專家建議，與其費盡心機地鑽空子，不如將傭金透明化，允許一些中介企業上調傭金比例，來維持自身較好的經營和發展，並且傭金比例的統一上浮和標准化能夠促進經濟公司之間的優質服務等良性競爭體制，更多地在素質以及服務等層面進行競爭。
提高入門門檻加速洗牌。進入2006年，對二手房市場加強調控的思路已見端倪，「國六條」特別提出積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，打破許多經營不規范經紀公司存在的操作「潛規則」，增加了未來房產中介市場實現品牌中介機構的要求，也變相加快了中介公司的品牌化進程。房地產經紀行業洗牌，必然為老百姓創造一個安全的二手房交易環境，才能進一步促進北京房地產業的良性發展。資金監管加強或不允許吃差價，更是加速了這一過程。更重要的是消滅因經紀公司騙吃差價所引起的房產市場房屋價格差，消滅價差引起的房屋價格上漲，指引房地產走上一條健康發展的道路。
■點評：媒體最後的觀點我還是雙手贊成的，所謂的變相的降低中介費實際上就是價格戰，這是為任何從業者所不齒的，收費的降低只有兩種可能：或者是有額外收益，或者是降低服務水準。而資金監管的推行更是勢在必行，資金監管出台，則很多行業的潛規則將會被打破。
媒體，作為輿論的喉舌，其影響力是不言而喻的。誰都不能否認中介行業存在很多問題，但是希望媒體能夠客觀報道，有些文章一經刊出，實在是容易誤導。

2. 加拿大房屋紀傭金需要多少

買家不需要支付，賣家一般需要支付2.5%左右的傭金

3. 加拿大租房中介費收取標准

加拿大留學生在成功抵達加拿大之後，首先就要解決自己的住房問題。因為，絕大多數留學加拿大的學生，都申請不到學校的宿舍!那麼，去加拿大留學要如何租房子呢?下面，准備了租房相關注意事項及合租原則，趕緊接收吧!

租房注意事項：

1、留學加拿大的學生在簽訂租約之前，最好親自前往檢查，以確保一切操作正常。仔細檢查房間，看是否有你移入之前就損壞的地方，要求房主修理。

2、租約一般是按年的，也就是說至少得租一年(也有按月算的)。加拿大許多地區的華人房主不需要簽租約。不簽租約的好處是可以短期居住，隨時搬走。

3、簽約，通常付一押一，簽約時要交兩個月的房租(包括一個月的押金)，租金一般是以月計，每月初(或上月底)支付。如果要搬家，應該至少提前1個月和房東打招呼。一般來說，一份租約應該有如下條款：月租金額和付租日期;租約有效期限;押金數額(用來支付房客造成的房屋和其他施損壞)，租金包含的項目內容，公寓的居住人數，寵物喂養的一些限制等。

4、在付房租的時候記得向房東要一張收據，報稅時可以用來退稅。

5、簽租約時要特別留心附加說明部分，需要弄明白室內哪些是你要付費的。在許多情況下，房主會做信譽調查以確定你是否有能力付房租。許多城市都有標準的房屋出租租約，房客和房主都必須簽字。其對房間數目、用具及其他如停車位、儲存室等都有說明。

6、房主有責任保證房子及基本設施工作正常。但如果是你破壞了房子，你可能得賠償修理費用。你也必須保護你自己的財產以防因火、偷竊或其他原因造成損失。如果你的房子內沒有煙霧監測器，可考慮買一個安裝好。

7、作為房客，法律保護你避免不合理的房租增長、避免房主沒有正當理由強迫你搬走。你有權利對你的房子換鎖，但在交房時務必將鎖換回。然而你也有義務愛惜房子、尊重其他房客、避免大聲干擾其他人。

8、在大多數省市，房租都是控制的。加拿大法律規定，房租一年只能漲一次，漲幅不得超過規定的百分點。如果房東非法漲價，你可以向政府控告。

9、出租的房屋在冬季應該保證室溫在20°，如果過冷，房東有責任改善，或房客可以不受合同限制而搬走。

10、除非有不得已的緊急事件，房東不能隨便闖入房客的房間。如果想進入你租的房間，應提前於24至72小時發給書面通知，或是徵得你的同意。

11、合同期滿時，如不想續簽，應提前至少一個月(書面)通知房東;如想住下去，就要續簽合同。房東如果對房客不滿意，並有正當理由，可以提前20天以書面形式通知房客搬走，或給房客7至14天的改過期。房東如有其他理由請房客在合同期滿時搬走，須提前60天通知房客。如房屋需修理或改建，須提前4個月通知房客。

12、當你准備搬家時，必須認真查看一下租約，然後再向房東發出通知。一般來說，如果搬家時租約尚未期滿，房客還應該付房東租金。如果付租方式是每月一付，那麼退租通知最晚應在搬家前1個月以書面形式交給房東或公寓經理。

13、租金在加拿大屬可退稅的項目，政府每年會把退款發還給簽租約的人，簽租約的人不能獨占該款項，應按比例分給各房友。

提示：留學的成功不僅僅是知識的獲取，成功學會與人的溝通技巧，也是一種小小的成功。如果有任何關於留學方面的問題，歡迎和我們聯系哦！

4. 請問房產經紀人的傭金一般是怎麼算的

1、房地產經紀人基本上抽成都在30%-50%，賣一套房子，以廈門為例子，大概抽成能拿到1萬左右。租房子是租金的一半。
2、以鏈家為例，他們最新的中介費標準是居間服務費2.2%不打折，代收保障服務費0.5%按6折收取0.3%，合計房屋成交價的2.5%，比如這套房子以500萬元成交，那麼中介費就是500*2.5%=12.5萬元。這里需要區分成交價和網簽價。有些房子雖然成交價是500萬元，但是為了避稅，實際網簽價可能是300萬元，個稅、契稅、增值稅是按照 網簽價來計算的，但是中介費一律按照成交價來計算。
3、中介費並不完全都是被房產經紀人收入囊中，還有一部分要上繳給公司。最近一年，鏈家多次調整經紀人的薪酬體系，這里僅以16年的數據為例：

中介費乘以系數0.8496，這部分是經紀人的，其餘的部分是鏈家公司的，也就是收取中介費的0.1504。而中介費的0.8496也並不是全部給這個經紀人自己的，還要在經紀人所屬團隊內分攤。
一套房子賣出要經手多名中介，在扣除公司的那部分之後，負責房源錄入的經紀人分得中介費的10%，信息維護20%，上傳房源照片10%，速效10%，這就佔了50%。剩下的50%就可以給分給賣房子的經紀人了，也就是客源方。但是這錢也不是分給你一個人，鏈家講究合作，任何人開單都要和他人分業績，這也就免除個別人沒業績會餓死的情況。

如果組里有5個人，其他四個人每人分5%，店長分10%，剩下的20%就是你的了。但是別急，不是說20%全部都會發到你手上，因為下面還要根據你的級別來算提成。鏈家的經紀人分為1-10個級別，提成在30%-75%之間，當然這只是對外宣稱的，據內部員工透露，這個比例不過20%-40%。

如果業績（中介費）達到2萬元就可以轉正，級別升為A1，對應提成為30%；
10萬元級別2，對應提成為35%；
20萬元級別3，對應提成為40%；
40萬元級別4，對應提成是45%……
級別越高，提成也越高。

這里的提成仍舊不是最終拿到手的錢，按照鏈家的標准，還要扣去經紀人身上的壞賬計提，這是因為鏈家的財務里是有計提壞賬准備的。那麼一個級別4的壞賬計提為零的經紀人賣一套300萬的房子最終實際能拿到多少錢？

中介費：300*2.5%=7.5萬元

經紀人共分得：7.5*0.8496=6.372萬元

個人到手：6.372*20%*45%=0.57萬元

也就是說實際拿到手的是5700元。

如果這套房源是中介自己的，信息也是自己錄入，那麼分到的錢可能會更多一點。

5. 賣房拿的傭金全是自己的嗎，還是和中介公司分成

還用問么，當然是和中介公司分成了。

6. 加拿大（溫哥華）有沒有房屋出租中介及房產經紀一般都做什麼

有啊 而且有很多呢 如果你需要處理一些住房的問題 租賃 買賣都可以找一個agent 你不需要付任何費用給他們 如果交易成功他們分對方的交易所得費用 這邊的經紀都很賺錢的如果做大了的話 服務態度都是相當好的這個您可以不必擔心 他們就是純粹的個人行為 只是在一些公司掛個名 實際就是自己聯系業務自己干 同樣 對方也會有一個經紀 所以任何事情都是兩個經濟處理 除非是你想買房 那人家房主會決定是否接受你的價錢

7. 加拿大房貸經紀到底能拿多少傭金

沒有, 傭金是法定給經紀人的, 如果給你打點折,就不錯了.在加拿大,經紀這是相當規范的行業,不像中國的可能會抬高樓價來分錢.

8. 房產中介提成多少

房產中介提成一般在35%-60%之間，但主要提成還需要根據其所在中介公司的規定來計算。也有很多中介公司的賣房提成是公司傭金的20%左右，而公司的傭金一般都在3%左右。

合同法第四百二十六條規定：居間人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。

(8)加拿大房產經紀和公司傭金分成擴展閱讀：

注意事項：

在二手房交易中，部分中介機構為了促成交易，隱瞞待售房屋的不利條件，如二手房房屋飲用水質不合格、水電僅為臨時的。

二手房買賣合同通常是由中介機構提供的格式文本。部分中介機構或經紀人經驗不足，對相關事項未盡提示義務，導致雙方未進行充分協商，或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。

9. 房產經紀人提成具體怎麼算