土地抵押杠桿率

『壹』 房地產杠桿率的介紹

《2010胡潤財富報告》指出，中國內地有87.5萬個千萬富豪和5.5萬個億萬元富豪。其中，十億元富豪1900人、百億元富豪有140人。而中國內地富豪數量的增長主要依賴三個方面的因素，即股指上漲、房價上漲和GDP的快速增長。
不僅如此，在福布斯中國富豪榜上，這兩年新晉的富豪無一例外地都是房企老闆。他們大多通過在香港H股上市一夜暴富，碧桂園、龍湖、恆大這些房企的老闆輪番地成了中國首富。不過，觀察他們的財富成長路徑會發現，其財富的增長並不是依靠自己公司的價值創造，而是在上輪和這輪房地產泡沫中「吸血」。
房地產業已經成為中國最暴利的行業之一。有關數據表明，2005年至今，有近40家上市公司由原來的主業轉行房地產，佔到目前地產類上市公司總數的35%。而以上市公司的毛利率表現來看，房地產行業表現最為突出，自2005年以來毛利率連續五年超過30%。
另據統計，在國外成熟的房地產市場中，建築安裝成本佔比在70%，利潤率大約在5%至8%之間。與此形成鮮明對比的，國內房地產市場建築安裝成本佔比35%，利潤率在15%左右。
國內房地產市場15%的利潤率看似不高，但開發商的真實利潤水平卻遠高於此，其中的奧妙在於前期房地產開發的「高杠桿率」。「高杠桿率」使中國的房地產偏離了其民生屬性，放大了房地產金融投資屬性的一面，加速了財富向地產商集中，並且增強了地產市場的投機性。
業內人士透露，調控前，開發商購置土地或明或暗可以貸款，拿到土地證後又可以名正言順地向銀行抵押貸款，項目開工後建築承包商墊資建設也是行業管理，而且，雖然預售制度有很大變化，但開發商花樣翻新地創造出各種變相的「賣樓花」方式，例如向意向購房者十幾萬元高價出售會籍，獲得會籍後就可在開盤時折價購房。通過利用制度上的不完善，許多開發商可以用5倍、10倍的杠桿率來操盤，這樣一來100%的利潤率也不是神話。

『貳』 以土地經營權作為抵押,抵押率一般為多少

集體土地和租賃土地不設他項權利，國有土地分為出讓土地和劃撥土地，出讓土地的抵押率在50-70%之間，劃撥土地的抵押率是在扣除土地出讓金之後的50-70%。

目前的政策可執行的就只有以招標、拍賣、公開協商等方式取得的土地承包經營權才需要登記才能設立抵押權。
農村土地承包法第四十九條規定： 通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。
抵押權引指債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的程序就該財產優先受償的權利。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。如某人向銀行申請貸款，並以自己的住房作抵押，這時銀行即為抵押權人。

『叄』 土地使用權抵押有哪些規定

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定如下：第三十三條，土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。第三十四條，土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。第三十五條，土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押，應當按照規定辦理抵押登記。第三十六條，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。第三十七條，處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。第三十八條，抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷手續。

『肆』 農村土地能不能作為抵押一畝地能抵押多少呢

在農村地區可以轉讓土地，也可以使用抵押貸款。一畝農村土地抵押貸款可以貸多少錢？程序和條件是什麼？可以借多少畝農村土地抵押貸款？在正常情況下，土地價值將根據抵押時的剩餘年份進行評估。例如，裴縣武當鎮正王的糧食種植家庭農場劉景旺已轉讓土地124.1畝，周轉費為每畝每年1000元。申請管理權抵押時，僅兩年以上的轉讓期，銀行就確定其經營權價值28萬元，並在貼息30％後發放20萬元貸款。

一般而言，進行土地貸款的地區已經建立了農村產權交易中心，可以在這里提交貸款申請；如果當地沒有這樣的機構，則根據當地要求將其提交給有關銀行；農村土地承包經營權的抵押期限不得超過農村土地承包經營權的剩餘期限。由於農業經營相對較高的風險和動盪，貸款期限相對較短。一般來說，各地農村土地經營權抵押貸款期限為一年，原則上不超過三年。也可以在5-10歲及以上的個人區域中使用。

『伍』 杠桿買房啥意思

一般說藉助資金買房，比如貸款。首付30%，那麼你有30萬，就可以貸款70萬。可以買個100萬房子等升值。假如啊，1年或者10年，房價翻番，那麼你賺100萬，去掉利息、手續費，按10萬算，你賺90萬，而你的本金才30萬。

如果你當初只是用30萬買房，房價翻番，你也就是賺30萬，去掉手續費，賺二十多萬。

2019年5月，上海易居房地產研究院發布2019年一季度全國居民購房杠桿研究報告顯示，2019年一季度，全國居民購房杠桿率為31.7%，環比上升0.7個百分點，同比下降1.4個百分點。

杠桿率即一個公司資產負債表上的風險與資產之比(負債/所有者權益的值為杠桿率)。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反應出公司的還款能力。

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買房時還需注意以下：

1.申請貸款前不要動用公積金

如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用於支付房款，那麼公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣的公積金貸款額度也就為零，也就意味著將申請不到公積金貸款。

2.在借款最初一年內不要提前還款

按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年後提出，並且歸還的金額應超過6個月的還款額。

3.還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行

當在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐，可向銀行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就會受理的延長借款期限申請。

4.貸款後出租住房不要忘記告知義務

當在貸款期間出租已經抵押的房屋，必須將已抵押的事實書面告知承租人。

5.貸款還清後不要忘記撤銷抵押

當還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產他項權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。

6.不要遺失借款合同和借據

申請按揭貸款，銀行與簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件，由於貸款期限最長可達30年，作為借款人，應當妥善保管的合同和借據，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權利和義務。

7.辦理公積金貸款不用找中介代辦

公積金貸款無需擔保，僅憑公積金賬戶額度及信用即可辦理，程序也不是很復雜，完全可以個人到公積金貸款處領取相應表格填寫、准備相關材料，即可辦理。

『陸』 農村土地如何抵押貸款，一畝地能抵禦多少錢

先計算你一畝土地的使用價值，一般還會被銀行打折。土地有一年到十年的承包或流轉使用權年限。一畝地一年的使用價值乘以畝數及年數，再乘以0.5-0.7的系數農村土地不是商品用地，還是種地，關鍵現在有幾個喜歡種地的，單純的種地你是找不到人的，所以農村耕地實際價值根本不行，種地就制約著抵押。

『柒』 土地使用權抵押和購房者有什麼關系

土地使用權處於抵押狀態和購房者發生關系應該僅存在於預售商品房這種情況。
一、抵押狀態的的成因
首先明確，目前對於確權登記的不動產標的物基本不存在土地使用權的單獨抵押，房屋通常以房地一體的原則同時抵押附著物和土地。而待對於開發建設的凈地，一般銀行會通過各種前置許可限制杠桿比率從而降低風險。有些資金緊張的開發商，在開發建設過程中通常在前期許可手續辦理完畢後將土地使用權抵押出去，以開發貸的形式獲得項目建設資金。而一旦該住宅項目達到預售節點，就會出現你提問的這種情況，即土地抵押出去了，這種商品房到底能不能買，有沒有風險。
二、土地抵押狀態不影響預售
在辦理預售許可時，如土地處於抵押登記的狀態，僅需抵押權人出具同意宗地其上商品房預售的書面意見或證明即可。對於抵押權人而言，盡快進入預售狀態意味著資金的快速回籠，即呆賬爛賬的風險降低。因此，抵押權人會配合出具同意證明配合辦理預售許可。
三、購房者面臨的潛在風險
通常，杠桿比率即貸款額度越高的企業，其資金相對緊張，意味著該開發企業周轉不靈或實力不足。同時如果住宅項目房產大證辦理後仍未解除抵押登記，那麼意味著購房者暫時無法辦理不動產證。

『捌』 地方債是否會轉化為金融危機

地方債會轉化為金融危機

中國的地方債務問題將從現在起到不遠的未來決定中國金融穩定和金融發展的重大因素。
先簡單看一點點統計數字，截止到去年年底，全國的地方政府通過融資平台直接或者間接以土地為抵押借債的總額是8萬億，當然有不同的統計口徑，有的統計超過8萬億，有的統計不到8萬億，大體上是8萬億，換句話說1.27萬億美元，這是什麼概念呢？相當於佔了去年全國銀行新發貸款總額的83%，如果做一點國際比較，美國全國財政刺激方案是7870億，我國這個數字差不多是美國全國財政刺激方案的兩倍，從數字上看，這是不得了的巨大數字。
下面看一下機制，在2008年全球金融危機裡面，我們得到了一個非常重要的教訓，金融危機背後的直接帶動原因是因為極其高的杠桿率，是歷史上過去沒有發生過的，比如說五大投行杠桿率都到了30%多，在金融危機發生之前。為什麼杠桿率會這么高呢？這是一層一層的金融機構裡面由金融創新帶來的一層一層的不負責任的金融行為，無論是借貸還是貸出一方不考慮後果，後果在金融上是最終要破產。之所以可以這樣做，之所以可以不去考慮責任，實際上是這些金融創新的工具給了它這種安全的感覺，就是這種金融創新的工具把本來自己要承擔的責任想辦法推給別人，把原來內在風險推到市場，最後這個風險都還在那裡，積累在一起由市場承擔，由內在的風險外部化了。這是2008年全球金融危機背後的一個核心的重要的新機制，美國監管機制是在30年代建立的，這個監管機制在那個時間，2007、2008、2006年已經過時了，整個監管的基本原則、監管的手段、監管要看什麼，在面對這些金融工具的時候已經過時了，所以沒有辦法對應。
下面我想要強調的是，如果看一下中國地方政府債，和美國非常不一樣的機制，但是從行為上我們能看到一些相似之處，就是中國的地方政府也在進行金融創新，美國金融市場上金融創新以證券化，非常復雜的東西為代表，而在中國地方政府的金融創新就是創造金融平台，在這個金融創新的條件下也幫助他們不要對自己做的這些事情負全部的責任，由這個辦法來提高杠桿率，而且中國發生的這個問題也是超出了中國金融監管和銀行監管的范圍了，當然這個銀行監管在一定程度上對這個是有一定責任，有一定的監管范圍的，但是這裡面更大部分的體制問題是超出了銀行監管范圍。
下面討論一下原因，當我說超出銀監會范圍的，我們想講制度上的原因。首先，中國政府投資主體是從哪裡來？這里引用的數字是瑞銀的數字，我也用其他的來源大體上進行了一些核查，瑞銀的數字基本上靠得住，由於他們整理的很好，就引用了他們的數字。這里可以看到，從1999年到2009年十年來，下麵灰色的部分是中央政府的投資在全國政府投資里占的部分，到了08、09年，地方政府佔全國政府總開支的比例已經超過了90%，如果地方政府的投資佔全國投資總數90%以上，錢從哪裡來，當然立即引出下面的問題。實際上中國的地方政府不僅僅是承擔了全國政府在投資方面開支的大頭，而且全國絕大部分公共品的提供是由地方政府提供的，看開支方面地方政府是政府投資的主體，又是中國提供公共品，公共服務的主體。看收入一面，自從1994年以來，中國地方政府在全國稅收的收入份額一直在下降，有三個大的台階，1994年是剛開始進行財政改革，然後1998年在這個方向上進一步減少地方份額，2002年再進一步減少份額，經過這幾步之後，如果我們看正規的稅收收入分配，地方政府在全國的稅收收入裡面占的份額就變成了相當小，這就出現了非常基本的矛盾，在公共開支方面，地方政府是主體，但在收入方面地方政府占的份額很小。另一方面，如果地方政府收入不夠支出，發達國家裡地方政府可以發債券的，但是在中國地方政府原則上不可以發債券。
這個統計數字大體表明，地方政府收入除以支出的比例時間序列，請大家注意1993年以後，從1994年可以看到大幅度下降，縱軸表達的是比例數，可以看到比例是50%左右，就是收入只佔支出的一半，整體上地方政府是赤字。這個問題尤其對貧窮的省特別嚴重，這裡面只列出了一部分的省級地區，可以看到這些最富裕的省大體上收支平衡，比如北京、上海、廣東、浙江，大體上平衡。最右端的青海、甘肅就是嚴重的赤字，地方政府怎麼辦？我們也知道，在中國，地方之間是非常激烈的競爭，地方政府的政績由當地經濟發展成為最主要的考核內容。地方政府很聰明，他們就進行了許多金融創新，就造出來了融資平台或者叫做城市開發投資公司，用這些辦法繞過了一系列的規定，不可以直接發行債券，不可以向銀行借錢，用這個辦法以土地為抵押，這樣從銀行體系裡借到了巨額的貸款，其中有一些省杠桿率是相當高的，這裡面就帶來了相當大的風險。
這個統計數字表明，以地方融資平台為基礎，地方政府的貸款逐年變化的情況，在左邊的縱軸表達的是地方債佔GDP的比例，右邊表達的是按照萬億計算的地方債的數字。這時候可以看到，到2007年雖然數字很大，但是佔GDP2%左右還不高，主要發生在金融危機之後，在國際間很多同事都感到非常吃驚，為什麼中國在金融危機之後會突然一下子加快了速度，這裡面我們可以看到地方政府的金融創新起了巨大的作用，但是這個金融創新本身又帶來了非常大的風險。一個非常基本的風險是和現在的中央政府關於土地調控政策是相關的，因為地方政府貸款主體是以土地為抵押的，以土地為抵押的時候有一個基本的判斷，無論是銀行借給錢的時候還是政府去借錢，拿土地做抵押是關於未來土地的價值，如果大家看好未來土地價值這就沒有問題，發展得很快就沒有問題，但是如果未來的土地價值有波動，比如說如果有持續五年的下降，有一些省份杠桿率很高，就會出嚴重的問題，由他們出的問題會反過來帶動整個金融體系、銀行體系會出大的問題，所以這裡面有很大的風險。
由於時間限制，非常簡單的提幾條分析中提出的初步政策建議。第一，基本體制問題。今天早晨吳敬璉也在討論中國的體制改革問題，我們的「十二五」規劃也討論中國體制改革的問題，這里想非常講基本重要的中國體制改革要做的事情是什麼？中國的地方政府必須要對本地的百姓負責任，這句話說起來好象挺容易，好象是公理一樣，但實際上中國現在的情況不是這樣子，中國現在的情況是地方政府向上級負責任，地方政府考慮的是上級對它的考核指標，為了使地方政府對自己百姓負責任實際上是需要體制的基本變動，要有體制改革，要有制度上的安排，只有制度上有了這樣的安排，才有可能地方政府會改變他的基本行為。
第二，從稅制上講。雖然1994年開始的稅制改革在方向上是正確的，但是在1994年之後，一系列的具體做法上，把地方財政收入擠到了一個角落裡去了，這就導致了後面一系列的嚴重問題。這實際上需要做基本調整，既然地方政府承擔公共開支的主要部分，那麼地方政府就應該得到稅收收入的主要部分，這是糾正地方政府動力偏差的一個非常重要的方面。
第三，調整中國的體制，允許地方政府發債券。地方政府發債券是很重要的事，要把政府的開支方面的風險和市場上面其他的貸款分開，由政府發債券這是很重要的一步。
第四，體制基本改革方面，我們講了二十幾年甚至三十年政企分開，今天中國的政企分開的程度的確比20多年前好一些，但是仍然地方政府大量捲入商業的內容，政企分開實際上是剛才講的這一系列問題裡面核心問題之一。

『玖』 什麼叫做土地抵押率

一.土地抵押率是指土地抵押貸款能得到的貸款額度和土地評估價的比例。

二.具體是指通過銀行指定的評估機構對抵押的土地進行估價，銀行發放貸款不能高於評估價的相應成數（比如抵押率為60%,評估價為100萬元,那貸款額就不能高於60萬元），所以抵押率的多少直接決定了客戶的貸款額度。

三.土地抵押的注意事項：
1.無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。 國營企業和集體企業由於歷史原因，佔有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2.土地使用權抵押的前提： 房地產開發商或企業只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。

3.抵押須有書面文件。 土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

4.土地使用權與地上建築物一致的原則。 在土地使用權抵押時，其地上建築物和其他附著物及一切權益隨之一並抵押。所以在簽署土地使用權抵押協議時，應詳細列出地上建築物和附著物及其所產生的權益。

5.保險問題。 土地使用權抵押，如其地上有建築物或其他附著物，抵押人應當對地上建築物辦理保險手續，並應在保險單上註明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長於抵押協議的期限。

6.土地使用權抵押時，應辦理登記手續。 如果是生地或其上沒有建築物的土地使用權抵押，首先應到土地管理機構進行登記，然後到房地產管理局登記備案。如果是其上有建築物或其他附著物的土地使用權抵押，則只需到房地產管理局登記備案，並辦理他項權利證書。

7.土地使用權抵押之前，應聘請評估機構評估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權，期望得到銀行或金融機構的貸款，而金融機構貸款數額的依據之一便是土地使用權的價值，所以在抵押之前，應請具有房地產評估資格的評估機構予以評估，根據評估報告，抵押權人再作出是否接受抵押的決策。

8.董事會的決議。 抵押人若是三資企業，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。

9.應請律師出具法律意見書。 為了證實抵押人的主體資格，土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權人的權益，抵押權人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。

10.土地使用權抵押時應辦理公證手續。 因為土地使用權抵押涉及的是不動產抵押，標的重大，所以在簽署土地使用權抵押協議時，抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續。

11.處置抵押物時，應申請房地產管理機構予以協助。抵押人在抵押協議規定的期限內未能履行義務，或者抵押人在協議有效期間解散或破產時，抵押權人可以根據國家有關法律和抵押協議的規定處分抵押物——土地使用權。在處理土地使用權時，抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權，並辦理土地使用權過戶手續。

12.抵押權的終結。 土地使用權抵押協議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協議的，應當到土地管理部門和房地產管理部門注銷抵押協議。