地塊傭金

『壹』 中國政府對房價的政策~要具體的政策名啊

住房城鄉建設部第8號令

中華人民共和國住房和城鄉建設部
中華人民共和國國家發展和改革委員會 令
中華人民共和國人力資源和社會保障部
第8號
《房地產經紀管理辦法》已經2010年10月27日住房和城鄉建設部第65次部常務會議審議通過，並經國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部同意，現予發布，自2011年4月1日起施行。
住房和城鄉建設部部長 姜偉新
國家發展改革委主任 張 平
人力資源社會保障部部長 尹蔚民
二〇一一年一月二十日
房地產經紀管理辦法
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第一章 總 則

第一條 為了規范房地產經紀活動，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》等法律法規，制定本辦法。
第二條 在中華人民共和國境內從事房地產經紀活動,應當遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產經紀，是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委託人提供房地產居間、代理等服務並收取傭金的行為。
第四條 從事房地產經紀活動應當遵循自願、平等、公平和誠實信用的原則，遵守職業規范，恪守職業道德。
第五條 縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當按照職責分工，分別負責房地產經紀活動的監督和管理。
第六條 房地產經紀行業組織應當按照章程實行自律管理，向有關部門反映行業發展的意見和建議，促進房地產經紀行業發展和人員素質提高。
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第二章 房地產經紀機構和人員

第七條 本辦法所稱房地產經紀機構，是指依法設立，從事房地產經紀活動的中介服務機構。
房地產經紀機構可以設立分支機構。
第八條 設立房地產經紀機構和分支機構，應當具有足夠數量的房地產經紀人員。
本辦法所稱房地產經紀人員，是指從事房地產經紀活動的房地產經紀人和房地產經紀人協理。
房地產經紀機構和分支機構與其招用的房地產經紀人員，應當按照《中華人民共和國勞動合同法》的規定簽訂勞動合同。
第九條 國家對房地產經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃和管理。
第十條 房地產經紀人實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由國務院住房和城鄉建設主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施，原則上每年舉行一次。
房地產經紀人協理實行全國統一大綱，由各省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題並組織考試的制度，每年的考試次數根據行業發展需要確定。
第十一條 房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案。
第十二條 直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合夥人）或者負責人、注冊資本、房地產經紀人員等備案信息向社會公示。
第十三條 房地產經紀機構及其分支機構變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日內，辦理備案變更或者注銷手續。
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第三章 房地產經紀活動

第十四條 房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。
房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。
第十五條 房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示下列內容：
（一）營業執照和備案證明文件；
（二）服務項目、內容、標准；
（三）業務流程；
（四）收費項目、依據、標准；
（五）交易資金監管方式；
（六）信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話；
（七）政府主管部門或者行業組織制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示範文本；
（八）法律、法規、規章規定的其他事項。
分支機構還應當公示設立該分支機構的房地產經紀機構的經營地址及聯系方式。
房地產經紀機構代理銷售商品房項目的，還應當在銷售現場明顯位置明示商品房銷售委託書和批准銷售商品房的有關證明文件。
第十六條 房地產經紀機構接受委託提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的，應當與委託人簽訂書面房地產經紀服務合同。
房地產經紀服務合同應當包含下列內容：
（一）房地產經紀服務雙方當事人的姓名（名稱）、住所等情況和從事業務的房地產經紀人員情況；
（二）房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標准；
（三）服務費用及其支付方式；
（四）合同當事人的權利和義務；
（五）違約責任和糾紛解決方式。
建設（房地產）主管部門或者房地產經紀行業組織可以制定房地產經紀服務合同示範文本，供當事人選用。
第十七條 房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委託人說明服務內容、收費標准等情況，經委託人同意後，另行簽訂合同。
第十八條 房地產經紀服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規和規章規定，在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標准以及相關房地產價格和信息。
房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標准，不得混合標價、捆綁標價。
第十九條 房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的，不得收取傭金。
兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的，只能按照一宗業務收取傭金，不得向委託人增加收費。
第二十條 房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同，應當加蓋房地產經紀機構印章，並由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。
第二十一條 房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，應當向委託人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容，並書面告知下列事項：
（一）是否與委託房屋有利害關系；
（二）應當由委託人協助的事宜、提供的資料；
（三）委託房屋的市場參考價格；
（四）房屋交易的一般程序及可能存在的風險；
（五）房屋交易涉及的稅費；
（六）經紀服務的內容及完成標准；
（七）經紀服務收費標准和支付時間；
（八）其他需要告知的事項。
房地產經紀機構根據交易當事人需要提供房地產經紀服務以外的其他服務的，應當事先經當事人書面同意並告知服務內容及收費標准。書面告知材料應當經委託人簽名（蓋章）確認。
第二十二條 房地產經紀機構與委託人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委託出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委託人的身份證明等有關資料，並應當編制房屋狀況說明書。經委託人書面同意後，方可以對外發布相應的房源信息。
房地產經紀機構與委託人簽訂房屋承購、承租經紀服務合同，應當查看委託人身份證明等有關資料。
第二十三條 委託人與房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同，應當向房地產經紀機構提供真實有效的身份證明。委託出售、出租房屋的，還應當向房地產經紀機構提供真實有效的房屋權屬證書。委託人未提供規定資料或者提供資料與實際不符的，房地產經紀機構應當拒絕接受委託。
第二十四條 房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。
交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章。
第二十五條 房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：
（一）捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；
（二）對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；
（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易；
（四）泄露或者不當使用委託人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益；
（五）為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；
（六）改變房屋內部結構分割出租；
（七）侵佔、挪用房地產交易資金；
（八）承購、承租自己提供經紀服務的房屋；
（九）為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務；
（十）法律、法規禁止的其他行為。
第二十六條 房地產經紀機構應當建立業務記錄制度，如實記錄業務情況。
房地產經紀機構應當保存房地產經紀服務合同，保存期不少於5年。
第二十七條 房地產經紀行業組織應當制定房地產經紀從業規程,逐步建立並完善資信評價體系和房地產經紀房源、客源信息共享系統。
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第四章 監督管理

第二十八條 建設（房地產）主管部門、價格主管部門應當通過現場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，採取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施，對房地產經紀機構和房地產經紀人員進行監督。
房地產經紀機構違反人力資源和社會保障法律法規的行為，由人力資源和社會保障主管部門依法予以查處。
被檢查的房地產經紀機構和房地產經紀人員應當予以配合，並根據要求提供檢查所需的資料。
第二十九條 建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當建立房地產經紀機構和房地產經紀人員信息共享制度。建設（房地產）主管部門應當定期將備案的房地產經紀機構情況通報同級價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門。
第三十條 直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當構建統一的房地產經紀網上管理和服務平台，為備案的房地產經紀機構提供下列服務：
（一）房地產經紀機構備案信息公示；
（二）房地產交易與登記信息查詢；
（三）房地產交易合同網上簽訂；
（四）房地產經紀信用檔案公示；
（五）法律、法規和規章規定的其他事項。
經備案的房地產經紀機構可以取得網上簽約資格。
第三十一條 縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門應當建立房地產經紀信用檔案，並向社會公示。
縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門應當將在日常監督檢查中發現的房地產經紀機構和房地產經紀人員的違法違規行為、經查證屬實的被投訴舉報記錄等情況，作為不良信用記錄記入其信用檔案。
第三十二條 房地產經紀機構和房地產經紀人員應當按照規定提供真實、完整的信用檔案信息。
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第五章 法律責任

第三十三條 違反本辦法，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款：
（一）房地產經紀人員以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用的；
（二）房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務，未向委託人說明服務內容、收費標准等情況，並未經委託人同意的；
（三）房地產經紀服務合同未由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名的；
（四）房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，不向交易當事人說明和書面告知規定事項的；
（五）房地產經紀機構未按照規定如實記錄業務情況或者保存房地產經紀服務合同的。
第三十四條 違反本辦法第十八條、第十九條、第二十五條第（一）項、第（二）項，構成價格違法行為的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規和規章的規定，責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款；情節嚴重的，依法給予停業整頓等行政處罰。
第三十五條 違反本辦法第二十二條，房地產經紀機構擅自對外發布房源信息的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案，取消網上簽約資格，並處以1萬元以上3萬元以下罰款。
第三十六條 違反本辦法第二十四條，房地產經紀機構擅自劃轉客戶交易結算資金的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。
第三十七條 違反本辦法第二十五條第（三）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項、第（八）項、第（九）項、第（十）項的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。
第三十八條 縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門的工作人員在房地產經紀監督管理工作中，玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
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第六章 附 則

第三十九條 各地可以依據本辦法制定實施細則。
第四十條 本辦法自2011年4月1日起施行。

『貳』 土地經紀人的自述

我，一個在房地產市場摸爬滾打多年的小強，通過轉讓新盤預購號賺到第一桶金，通過出租新盤裙房商鋪而迅速致富，參與過第一批工業地產轉型為創意園區，見證了多個爛尾項目的幾番浮沉 。
如今，我的身份是「職業土地中間人」，專為那些無法通過正規渠道進行土地開發權交易的公司，進行溝通嫁接。
金錢與土地，就像手中的這兩粒骰子。這是個追逐財富的賭局，我並不知道投出後的結果。這與我無關，我只是個職業操盤手。
下面就是我最近一周的經歷，談不上變幻莫測，但絕對激動人心。
STEP1生意上門
時間：2009年6月14日星期日上午10點
地點：徐家匯美羅城星巴克
對象：M君，廈門人氏。以加工NIKE運動鞋起家，後與同鄉共闖上海樓市炒樓，主攻聯洋社區和長壽路沿線高檔公寓。
我自認為是個非常守時的人，所以遲到了近半小時的M君給我的第一印象並不好。這是一個渾身山寨名牌的怪人，已經擁有3套房產、身家超過千萬的他，依然使用著摩托羅拉V30，機蓋油膩程度與我家廚房有的一拼。我盡量地去適應他那夾雜著國語、閩南話、英文的交流方式，終於明白了他究竟想要什麼。
簡單地說，M君就是某個小開發商的代理人。由於資質不夠（三級開發資質以下，且注冊資金低於5000萬元人民幣），無法象大開發商那樣在土地拍賣會上指點江山，所以就希望通過各種渠道來得到相對低廉的土地。而我作為這方面還算有一定資源的人，自然成了M君重點關注的對象。
經過深入交流，M君的某些做法真讓我這個專業人士哭笑不得。他剛接到委託的時候，完全是沒有方向，竟然拿著各類晚報早報的中縫欄「淘寶」，然後打電話聯絡。要知道那些看似物美價廉的土地，大部分都是工業用地，除了改造成已經泛濫成災的創意園區，沒有多大開發價值。而他的委託人希望拿到的土地，基本都是住宅用地（如果是可造別墅的花園住宅用地就更好了），可想而知他為什麼第一個月一點進展都沒有。
我為了這次見面，實際上准備了很多符合他要求的地塊，但是我的直覺告訴我，這些資料只有等見到了他的幕後老闆才能拿出來。也許M君在炒樓方面是個高手，但對於土地交易他絕對是個門外漢。
STEP2談好上家
時間：2009年6月16日星期二晚上6點半
地點：古北東區古羊路韓國燒烤店
對象：L君，長春人氏。某韓資貿易公司擔任翻譯，其兄長任職於某房地產開發公司，因為公司經營重點由上海轉向蘇北二三線城市，故委託L君處理兩塊已無力開發的地塊（分別位於閔行和寶山）。
L君給人的感覺非常斯文有禮，即便是吃烤肉，也沒有印象中東北人那種豪氣沖天的狂放。L君受其兄長影響較深，對房地產頗有研究，特別是對於前段時間上海又出現的「土地熱拍」現象有自己的獨到見解。
「他們沒有發瘋。現在的形勢是，沒地的比有地的多得多。」L君認為，開發商之所以心甘情願地高價拿地，就是認准了未來上海樓市依然看漲。國家多次強調「控制房價過快上漲」並不是希望房價不漲，而是希望長久持續地漲，類似於「溫水煮青蛙」。開發商拿地成本再貴，最後還是會攤在房價上由老百姓買單。
我知道他這么說是為了抬高自己手裡兩塊地的價碼。其實大家心知肚明，前幾年樓價瘋漲，成交量超高，實際上已經「透支了」未來5年的購買需求，買得起房子的人差不多都買好了，買不起房子的人如今更沒錢買了。象M君的幕後老闆那樣還想來分杯羹的小開發商，實際上是要冒很大風險的。
一頓飯下來，我和L君基本知根知底。閔行地塊的價格基本可以下浮5%~10%，寶山地塊由於受「高境天價地」影響，暫時先擱置觀望。他可以從賣家收到成交價格千分之一的平台費，我從買家收到成交價格千分之一點八的平台費（包括M君的傭金），所有平台費劃入我自己公司的賬號，L君的傭金在到賬3日內劃出。現在是時候和銀行的人聯系一下了。
STEP3 銀行姐姐
時間：2009年6月19日星期五下午3點半
地點：馬當路新天地北里
對象：Z姐，上海人。任職於某銀行上海分行信貸部，專門負責企業貸款業務，有望在明年升職至某網點總負責人。
做為一個純爺們，我很難理解Z姐的品味。年過三十的她，似乎總是幻想自己是生活在十八世紀洛可可時代的貴族少女，將自己往80後甚至90後靠近，也許有人會非常欣賞Z姐的自我主張，但我真的很難認同。
好在Z姐的專業素質是值得信賴的，她為M君制定了一份非常詳細的抵押貸款說明，並且特意關照了我在劃給L君傭金的時候也進來走公司賬號，這樣可以省去很多麻煩。
另外M君一方公司還需提供如下審貸資料：
1、省級及以上發改委對L君閔行地塊的立項批復和對項目可研報告的批復文件（全套）兩套。
2、政府對該公司開發項目的授權委託書。
3、項目方公司基本資料：有效地營業執照（即年審完畢）、法人代碼證、國稅地稅登記證、貸款證、開戶許可證、法人身份證。
實際上，M君的幕後老闆就是想通過與L君的購買閔行地塊項目公司的協議（已付50%款）去銀行申請開發貸款，然後從這筆開發貸款中的部分資金作為購買該地塊的剩餘費用。Z姐一再叮囑我，在兩方真正會面前，一定要收取一點咨詢費。
「做好被跳過的准備。」Z姐說的沒錯，我至今未見過的L君的哥哥和M君的幕後老闆才是整個交易的關鍵。這是個需要各方完美配合的計劃，哪怕有一點點失誤都會破壞全局。雖然我也獨立操作過不少土地交易，但這一次我真的需要一個強力外援了。
STEP4 師父出山
時間：2009年6月20日星期六晚上11點
地點：衡山路AGOGO酒吧
對象：D哥，上海人。原知名代理公司拓展總監，是我入行後的師父。曾經身家數百萬，但經過去年股災折磨，個人資產嚴重縮水，現主要收入來源為幫各中介公司培訓新人。
「你到現在還沒見到兩個要簽字的人嗎？」師父講話一向直奔主題，「無論如何，必須盡快見到其中一個，摸清他的底牌，否則到他們見面時候，你就會象個白痴一樣被踢掉。跟我這么多年，怎麼還犯低級錯誤？」
雖然師父罵得凶，但我知道他是在為我著想。其實我也不是沒考慮過被跳開的可能，做中間人經常是被跳開的，所以我只能是盡量少收平台費，讓交易雙方都覺得沒必要非跳不可。何況這次交易雙方又如此特殊，被跳開的可能性其實很小。
但是為了穩妥地收到我應得的錢，我還是懇請師父與我一起去和雙方談（當然我也答應了給他一份）。有他在，至少在雙方談判發生嚴重分歧的時候，師父可以協調好一些我都無法掌控的局面。實際上一個月前的一筆交易，就是有師父幫助才順利完成。而失敗的一筆交易雖然有各方面因素，但沒有聽師父勸告提早簽傭金協議是其中關鍵。
現在萬事俱備了，最關鍵的時刻越來越近。
STEP5 雙方攤牌
時間：2009年6月21日星期日下午1點
地點：陸家嘴環球金融中心
我終於見到了交易的兩位主角，M君的幕後老闆其實就是他的同鄉，曾經一起靠加工NIKE鞋而發家，對房地產市場也是一知半解，對土地交易幾乎一竅不通，在會面前居然還在網站上找地塊。
而L君的哥哥也令我感到意外，他完全沒有房地產開發商老總的那種威嚴和盛氣，感覺上更象某大學的客坐教授。當然在雙方就閔行地塊正式交涉時，他才顯示出與地位相符合的優越感。
由於我向雙方承諾過不對外泄露這次交易具體過程內容，所以我只能簡單的概況這次交易情況。最終L君的哥哥同意在報價基礎上下浮8%成交，M君的幕後老闆在轉讓合同簽訂後的15個工作日內支付全部轉讓款的60%，剩下的40%於一年內分三期付清。
我自己的平台費在合同簽訂後的5個工作日內轉到我自己的公司帳戶，這一周的努力沒有白忙。不過師父提醒我，以後做這種生意一定要事先與其中一方的拍板人溝通。這次是我運氣好，雙方都比較遵守游戲規則，否則就真的白忙了。
STEP6 內部討論
時間：2009年6月21日星期日晚上6點
地點：吳江路小楊生煎
對象：Y君，內蒙人氏。原浦東某知名別墅項目案場經理，也是我入行後仍然保持聯系的師兄弟之一。為人豪爽大方，卻也經常喝酒誤事。現就職於某知名房地產咨詢公司，負責市場數據分析。
「兄弟，我和你說了這么多，你可別亂寫啊！」我趁著Y君還未正式就餐，先給他打個預防針。這人什麼都好，就是嘴巴太快，當初若是低調些，也許已經成了某地產公司老總一級的人物了。
「我的報告不可能重點寫你的案例。畢竟你的生意只是特例，是針對那些資質不足的小開發商來做的。而我更關注大公司的動態，例如這次南京朗詩拿長寧地塊、象嶼置業拿寶山地塊。這可都是可能引發地震的大動作。」
「你覺得這么高的價格拿地，會不會象當初真如地塊那樣反復買反復退啊？」
「不好說，連李嘉誠都有走眼的時候呢！這兩塊地真的不好說。」
Y君不敢作出預判，實際上大部分業內人士都覺得這兩塊天價地的前途難料，不過對我來說，無論這塊地越來越旺還是逐漸沉淪，都沒有本質上的不同。
開發的好，那就會刺激更多的中小開發商更加爭先恐後的買地，找我的人會越來越多。開發的差，我就有機會將我的海外基金的朋友介紹給那這兩塊地的持有者。
作為一個職業的土地掮客，在我眼裡，上海的土地永遠都是機遇。
（《東地產》劉昀整理報道）

『叄』 房地產中介業務員賣一套房子可以賺多少錢！

普遍15%-20%最高不超過30%。

傭金一般在總房款的0.8%-2.7%之間，當然也偶爾有現金獎勵，八萬八千八或者六萬六千六。賣一套可以吃半年。

以二線城市為例，銷售一套普通住宅的新房，傭金是固定傭金或者總房款的？%，總的來說一套新房傭金一般在1萬到3萬。

寫字樓、公寓類：某平方以下一種傭金，大於某平方的另一種傭金，也主要取決項目的好壞；為鼓勵更多渠道成功銷售，開發商也會時常進行現金獎勵。一般銷售一套寫字樓、公寓傭金在7000到3萬之間。

種類

房地產中介服務的范圍比較廣泛，房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀是目前三種比較重要的形式。

(1)房地產咨詢

房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面咨詢服務的經營活動。從事房地產咨詢活動的組織，即為房地產咨詢機構。房地產咨詢的內容主要有：

①房地產信息咨詢

包括提供各地的地價、房價、房地產租賃價格以及它們的動態走勢，待出讓地塊和待出賣、出租、交換、抵押房地產情況，以及投資招商、購房、換房等信息的咨詢。

②房地產法律、業務咨詢

對於房地產法規、政策問題以及辦理房地產交易、租賃、抵押業務手續等問題的咨詢。

③代理

代理研製房地產方面的可行性報告、投資開發方案、項目規劃設計方案等方面的業務。

(2)房地產評估

房地產評估，是指房地產進行測算，評定其經濟價格的經營活動。房地產評估機構，即從事房地產價格評估活動的機構。

(3)房地產經紀

房地產經紀，是指為委託人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。房地產經紀機構，即從事房地產經紀活動的機構。房地產經紀機構為房地產交易提供洽談協議、交流信息、展示行情等。

以上內容參考網路 房地產中介

『肆』 誰能給解釋一下關於房地產買賣中的術語啊

1、 房產
是指房屋經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。
2、 地產
是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。
3、 房地產
是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構築物和建築物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉讓權等）。
4、 房地產業
是以土地和建築物為經營為對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。
5、 房地產開發
是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建築的活動。
6、 土地開發
是將「生地」開發成可供使用的土地。
7、 土地所有制
現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬於國家所有；農村和城市郊區的土地法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，屬於國家所有，由法律規定屬於集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘塗除外。但地上建築物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建築物的所有權往往是不一致的。
8、 集體土地
是指農村集體所有的土地。
9、 徵用土地
指國家為了公共利益的需要，可依照法律規定對集體所有的土地實行徵用。
10、 土地的使用年限是如何確定的？
凡與省市規劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。
11、 房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿後，該怎麼辦？
房屋一經購買並取得產權後，即作為業主個人所有的財產，並無居住年限的限制，擔對該房屋所佔用范圍內的土地來說，因為土地除屬於集體所有的外，均屬於國家所有。業主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿後，土地將由國家收回。業主可以在繼續交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續使用該土地。
12、 合作建房
是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。
13、 土地所有權
土地所有權是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的佔有、使用、收益和處分的權能。
14、 土地使用權的出讓
指國家以協議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
15、 土地使用權轉讓
是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。
16、 土地使用權劃撥
是指政府無償將土地撥發給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，交補交出讓金後方可進行轉讓、出租和抵押。
17、 什麼是地籍？什麼是產籍？
我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。
18、 生地
指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。
19、 熟地
指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。
20、 宗地
是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。
21、 宗地圖
是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建築位置與性質、與相鄰宗地的關系等。
22、 證書附圖
即房地產後面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。
23、 樓花
一詞最早源自香港是指未完工的物業（即在建物業），另一說法即指未正式交付之前的商品房。
24、 期房
是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。
25、 現房
是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同後，立即可以辦理入住並取得產權證。
26、 毛坯房
房地產商交付屋內只有門框沒有門，牆面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛坯房。
27、 成品房
是指對牆面、天花、門套、地板實行裝修。
（1） 內牆面為普通仿瓷塗料
（2） 客廳樓地板為普通瓷磚
（3） 普通鋁合金窗
（4） 普通膠合板門
28、 商品房
是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。
29、 空置商品房
指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契稅）。
30、 存量房
即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。
31、 二手房
通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經濟適用住房及單位自建住房，辦完產權證後，再次上市買賣，這些都稱為二手房。
32、 經濟適用房
根據北京市人民政府辦公廳京政發【1998】第54號文件，經濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現適用、經濟、美觀、安全、衛生、便利的原則；布局要符合城市規劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設標准要根據北京市「九五」住宅建設標准，結合市場需求確定。
33、 房改房
在房改政策出台後，國家機關、企事業單位的職工需要按規定將目前居住的房子購買下來，我們把為類公房稱之為房改房。
34、 安居房分為哪幾種？
安居房包括按規定出售出租給國家機關、事業單位、企業單位職工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。
35、 個人住房基金
有些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基金，其中一部分是根據政策規定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自願儲蓄部分則採取存款自願，取款自由的管理辦法。
36、 住房補貼
住房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用於建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次（如按月）或一次性地發給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發放的原則是：堅持效率優先，兼顧公平的原則，由各地政府根據當地經濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。
37、 房屋的折舊
房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然保留原有的實物形態，但由於自然損耗和人為的損耗，客觀存在的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價殘值、清理費用和折舊年限。
38、 房屋的所有權
是指對房屋全面支配的權利。房屋的所有權分為佔有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。
39、 房屋的佔有權
通常由所有權人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權與所有權分離的情況。
40、 房屋的使用權
是對房屋的實際利用權利。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權。
41、 房屋的收益權
是指房主收取房屋財產所產生的各種收益。
42、 房屋的處分權
是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一定的限制。
43、 房地產交易形式
房地產市場的房地產交易形式主要有兩種：地產交易形式與房產交易形式。
44、 住宅的「全部產權」
是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬於全部產權。
45、 住宅的「部分產權」
是指職工按標准價購買的公有住宅。在國家規定的住房面積之內，職工按標准價購房後只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除有關稅費後，按個人和單位所佔的產權比例分配。
46、 房產互換
是房屋所有人或使用人之間，在相互自願的基礎上，採用等價不等價加補償的方式相互交換住房的行為。一般分為所有權互換和使用權互換兩種形式。
47、 建築物
是指人工建造而成的房屋和構築物，如牆體、樓地層、樓梯、門窗基礎。
48、 構築物
是指建築物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內進行生產和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁等。
49、 商品房的結構
售房的樓書常見用語，房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。
50、 磚混結構
主要是磚牆承重，部分是鋼盤混凝土承重的結構。
51、 磚木結構
主要承重構件是由用磚和木兩種材料製成的結構。
52、 鋼筋混凝土結構
主要承重構件是由鋼筋和混凝土製成的結構。
53、 住宅的開間
就是住宅的寬度。
54、 住宅的進深
就是指住宅的實際長度。
55、 住宅的層高
是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。
56、 住宅的凈高
是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。
57、 居住小區總用地
是包括住宅總用地，公共建築設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。
58、 住宅總用地
指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。
59、 公建總用地
指小區內部公共建築佔地面積的總和。
60、 房屋的基底面積
房屋的基底面積是指建築物底層勒腳以上外圍水平投影面積。
61、 道路、廣場用地
指小區內主次幹道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大於1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。
62、 庭院、綠化面積
指小區內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和。
63、 人均總佔地面積（平均米/人）
人均總佔地面積=建築紅線內總用地/本小區規劃居住總人數。
64、 人均住宅用地面積（平方米/人）
人均住宅用地面積=小區內總住宅用地/本小區規劃居住總人數。
65、 總建築面積（平方米）
指小區內住宅、公共建築、人防地下室面積總和。
66、 住宅的建築面積
亦稱建築展開面積，它是指住宅建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建築物規模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。
67、 結構面積
是指房屋建築中外牆，內牆柱等結構構件所佔面積的總和。
68、 使用面積
是指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。
69、 輔助面積
指卧室以外的凈面積，包括過道、衛生間、廚房、儲藏室、陽台等。
70、 公用面積
是指住宅樓內為住戶方便出入，正常交往保障生自學成才而設置的公共走廊、樓梯、電梯間等所佔面積總和，並按棟或單元戶數按比率分攤。
71、 套內建築面積
房屋按套（單元）計算的建築面積為套（單元）門內范圍的建築面積，包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽檯面積。
72、 套內牆體面積
是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其它承重支撐體所佔的面積，其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分割以及外牆（包括山牆）等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。套內自由牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。
73、 公用建築面積
各產權主體共同佔有或共同使用權的建築面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。
74、 公用建築面積的分攤原則是什麼？
如有面積分割的文件或協議，應按其文件或協議分攤計算；如無分割文件或協議，按規定的公用面積分攤原則進行分攤計算。
75、 哪些公用面積應分攤？
應分攤的公用建築面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班衛室、建築物內的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。
76、 哪些公用面積不能分攤？
不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建築面積、消防避難層；為多棟建築物使用的配電房；公民防護地下室以及地面車庫、地下設備用房等。
77、 套內陽台建築面積
套內陽台建築面積均按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽台按水平投影全部計算建築面積，未封閉的陽台按水平投影的一半計算建築面積。
78、 套內使用面積
指套內住戶獨自使用的面積，一般包括卧室、廚房、衛生間、過廳、起居室、內走道、陽台、壁櫃等凈面積的總和。
79、 套外使用面積
指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。
80、 建築容積率
是指項目規劃建設用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。
81、 建築密度
即建築覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。
82、 人口毛密度
人口毛密度=小區內總居住人數/小區內佔地面積（公頃）。
83、 平均每平方米造價（元）
平均每平方米造價建築物總造價/建築面積。
84、 使用面積系數K1（%）
使用面積系數=總使用面積（平方米）/總建築面積（平方米）×100%。
85、 居住面積系數K2（%）
居住面積系數=總居住面積（平方米）/總建築面積（平方米）×100%。
86、 結構面積系數K3（%）
結構面積系數=總結構面積（平方米）/總建築面積（平方米）×100%。
87、 綠地率
是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
88、 綠化率
是指植被垂直面積與規劃建設用地面積之比。
89、 銷售率
指售出的戶數占可銷的總戶數的比例。
90、 得房率
指套（單元）內建築面積與套建築面積的比率。
91、 公共能耗費
是小區共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發生的水、電、煤等能源消耗，被稱為公共能耗，由此所產生的費用為公共能耗費。
92、 商品房預售
俗稱「賣樓花」，即在房地產尚未建成以前，房地產的經銷商在取得受買人一定數量的定金後，將期房出售給受買人。
93、 商品房現售
是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。
94、 外銷房
是指房地產開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成後用於向境內境外出售的住宅、商業用房及其它建築物。
95、 內銷房
是指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府主管部門審批，建成後用於在國內范圍（目前不包括香港特別行政區、澳門和台灣）出售的住宅、商業用房及其它建築物。
96、 規劃形態
是指這一項目的具體建築構成，譬如一個項目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質是什麼，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什麼。
97、 住宅組團
是一種融合了中式四合院建築模式的居住結構。
98、單元式住宅
是指在多層、高層樓房中的一種住宅建築形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平台直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。
99、居住單元
是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。
100、戶型
是指一套住宅由多少卧廳、廚、衛組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛等。
101、套型
是指層住空間的大小范圍。俗稱：小套、中套、大套。
102、面積配比
指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數中各自所佔比例的多少。
103、格局配比
是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數中各自所佔的比例的多少。
104、閣樓
是指位於房屋坡屋頂下部的房間。
105、假層
是指房屋的最上一層，四面外牆的高度一般不低於下式樓層外牆的高度，以內部房間利用部分屋架空間構成的非正式層。
106、普通住宅
是指按一般民用住宅標准造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通住宅的范疇。
107、公寓
是指二層以上供多戶人家居住的樓房建築。
108、純辦公樓
是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。
109、商場
是指規劃為對外公開進行經營的建築物。
110、綜合樓
是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。
111、商住住宅
是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬於住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能的發達，使居住者在居住同時又能從事商業活動的住宅形式。
112、別墅
是指在郊區或風景區建造的供住宿休養用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。
113、TOWNHOUSE（聯排別墅）
正確的譯法應該為城區住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區房屋。目前是指建於城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯排別墅。
114、躍層式商品房
是指由上、下兩層樓盤面、卧室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房，並採用戶內獨用的小樓梯連接的房屋通風、採光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內樓梯佔去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發生火災時，人員不易疏散。
115、復式商品房
是由香港建築師創造設計的一種經濟型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低於躍層式住宅。復式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內設多處入牆式壁櫃和樓梯。
116、錯層式住宅
是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯系的住宅。
117、SHOPPING MALL
直譯為「步行街購物廣場」，是目前國際上最流行、經營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特徵：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，廣納周邊人氣，相對閉合的內部通道迴路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業效應。
118、商品房的起價
是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。
119、商品房的均價
是指商品房的銷售價格相加以後的和除以單位建築面積的和，即得出每平方米的價格。
120、基價
經過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數增減樓層和朝向差價後得出。
121、定金
只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。
122、訂金
只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。
123、共有房產
共有房產是指某一房產屬於兩個或兩個以上的所有人共同所有。
124、《商品房預售許可證》
《商品房預售許可證》是市、縣、人民政府房地產管理部門向房地產開發公司頒發的一項證書，用以證明列入證書范圍內的正在建設中的房屋已經可以預先出售給承購人。
125、契稅
契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人徵收的一次性稅收。它是對房地產權變動徵收的一種專門稅種。（交易手續費經濟適用房減半）
126、公共維修基金
公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。
127、印花稅
印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證徵收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有徵收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買並粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。
128、購買房地產的條件
成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監護人證明書。
129、未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產證》？
未成年人可以作為權利人辦理《房地產證》，但辦理時須提交其監護關系證明和監護人身份證明，並在《房地產證》上備注其法定監護人姓名。由於未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規定。
130、申辦產權需具備哪些資料？
審核後購銷合同一份、收件收據、產權申請登記表、產權登記發證審批表、房屋所有權情況調查表、測量後的正式圖紙。
131、辦理產權需交納哪些費用？
產權登記費、勘丈測繪費、印花稅、工本費。
132、房地產權初始登記
指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建築物、附著物的所有權進行的登記。
133、房地產登記
即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續。城市房地產權屬都必須向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權後，由房地產管理機關發給《房地產產權證》。產權登記是房地產管理的行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權屬實施有效的管理。
134、房地產登記的種類有哪些？
房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。
135、什麼情形屬於房地產變更登記？
下列情形屬於房地產變更登記：
（1） 地產使用用途改變；
（2） 權利人姓名或名稱發生變化的；
（3） 房地產座落名稱或房地產名稱發生變化的；
（4） 建築物、附著物倒塌、拆除。
136、房地產登記是以什麼單位進行登記的？
房地產登記是以一宗土地為單位進行登記的。所謂一宗土地，是指以權屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權利人的，各權利人分別對該宗土地上的建築物、附著物的所有權和擁有的土地使用權份額申請登記。
137、申請房地產登記，可否委託他人代理？
申請房地產登記，申請人可以委託他人代理。由代理人辦理申請登記的，應向登記機關提交申請人的委託書。境外申請人的委託書應按規定經過公證或認證。
138、確權
確權就是房地產登記機關對房地產權利的確認。即是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批准、登記注冊、發放權利證書等登記規定程序，確認某一房地產權利歸屬的過程。
139、房屋期權轉讓
房屋期權轉讓是指購房者在與房地產開發企業簽訂了預購商品房合同之後，在商品房尚未竣工交付使用之前，由於購房者一方原因，如對房屋需求的改變或是故意炒作，把原來因簽訂購房合同而獲得的權利轉讓給他人。房屋期權轉讓，有的地方將其稱為「樓花」轉讓或「炒樓花」。
140、房地產轉讓
是指合法擁有土地使用權及土地上建築物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。
141、房地產轉讓時，其他公用設施是否一起轉讓？
房地產轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路綠地、休閑憩地、空間餘地、電梯、樓梯、連廊、天台或者其他公用設施所擁有的權益同時轉移。房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移；有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。
142、房地產抵押
指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（或押權人）提供債務履行擔保的行為。房地產按揭於房地產抵押的一種形式。
143、申請抵押登記應提交什麼資料？
（1）《房地產抵押登記申請書》；
（2）委託書；
（3）房地產證；
（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結婚證或未婚姻證明；
（5）商品房買賣合同和個人住房借款合同。
144、已抵押的房地產能否轉讓？
根據《中華人民共和國擔保法》的規定，已抵押的房地產可以轉讓，但應由抵押人、轉讓人和受讓人三方簽訂有關的公證書，即簽訂將原抵押轉移給新的受讓方的協議；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
145、以房地產抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？
以房地產作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產登記部門辦理抵押登記手續。根據《中華人民共和國擔保法》的規定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。
146、借款人如何償還銀行貸款？
貸款期限在1年內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方式。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。
147、貸款期如遇利息調整，如何處理？
根據人民銀行的規定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，於下一年1月1日開始，按相應期限檔次利率執行新利率。
148、貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？
借款人在提前歸還貸款時，應提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以後期限不再計息，此前已計收貸款利息不作調整。
149、房屋租賃
是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承

『伍』 大確權和小確權是什麼意思

大確權，小確權

在日常生活中或者司法實踐中，在房地產領域經常會聽到「大確權」與「小確權」的說法，由於這兩個詞彙在法律規定中並不存在，因此不少人對此並不了解，下面談談房地產確權方面的基本知識。

所謂的確權就是確定國土資源與房產管理局確定房屋的所有權，大確權和小確權是我們通俗的講法，大確權和小確權都是我們辦理房產證的兩個程序。

「大確權」，是指在商品房買賣中，房地產開發企業已按規定辦理了樓盤初始確權登記，領取《房地產權屬證明書》，確認該樓盤的權屬人是該房地產開發商。

「小確權」，是指房地產開發企業領取樓盤《房地產權屬證明書》後，依照法律法規的規定為購房者申請辦理購房者所購買商品房的交易過戶轉移登記，核發《房地產權證》的過程。

現在的問題是，當開發商沒有具備辦理大確權的條件，沒有辦理大確權，那麼小業主能否辦理小確權，而拿到房產證？

按照正常的房產證辦理程序，必須先辦理大確權，完成房地產的初始登記，完成了初始登記，才具備辦理小業主房產證的條件。這時候才能夠在開發商的協助之下，辦理小確權，拿到房產證。

不過為了解決一些特殊或者歷史遺留問題，例如農民集資建房等，每個地方的具體做法不一樣。例如廣州市，有些房產沒有辦理大確權，但是出於其他因素的考慮，房產管理局也會根據法院的判決，為業主辦理房產證，完成小確權。

還有一個問題就是，當房屋完成了大確權，而因為一些因素業主沒有辦理到房產證，沒有完成小確權，這種情況之下，房屋能否進行拍賣或者出賣？

按照現行規定，完成了大確權的房屋，雖然沒有完成小確權辦理房產證，只要有房屋買賣合同，也可以進行拍賣。現在拍賣經過大確權的房屋，已經非常普遍。房屋拍賣通常有以下幾個步驟：
(一)拍賣委託。拍賣人(深圳市土地房產交易中心)與委託人(一般為法院)簽訂書面的委託拍賣合同。此後，房地產評估師會對拍賣房屋進行鑒定和估價，拍賣行和委託人會據此確定拍賣房屋的底價。

(二)發布拍賣公告。拍賣人應於舉行拍賣七日前發布拍賣公告，公告內容主要有待拍賣房屋情況、拍賣日期、地點等。

(三)房屋展示。拍賣人應當在舉行拍賣前展示待拍房屋，並提供房屋的權屬狀況及 有關資料。待拍房屋的展示時間不少於兩天。市民在拍賣會前，應到拍賣行了解房屋的具體情況，如地點、朝向、樓層、產權屬性等，並親自到現場看房。在征詢專 家的意見後，結合自己的具體情況，給房屋定一個最高價位。

(四)資格審查。參加房屋拍賣的市民應具有相應的民事權利與行為能力，一般是指18周歲以上，智力正常。另外，繳付保證金也是市民參加競拍的必要條件之一。市民競拍成功，保證金轉為房款，競拍未成功，保證金如數退還。

(五)拍賣的實施，即市民前去參加拍賣會。

(六)傭金。委託人、買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。如未作約定的，拍賣人向市民收取不超過拍賣成交價5%的傭金。

(七)房屋權屬轉移。拍賣成交後，買受人(購房市民)和拍賣人應當簽署成交確認書，委託人、買受人應當持拍賣人出具的成交證明和有關材料向有關部門辦理過戶手續。

如果大家能夠區分預售契約號（買賣合同號）與預售許可證號的區別，就能夠更好地明白「確權」這關鍵名詞了。什麼叫大確權，什麼叫小確權，確權與預售許證之 間有什麼關系呢？這就涉及到一手樓辦案程序了，大家如果對此有一定了解的話，便能更好地為客戶提供專業的咨詢服務。「大確權」准確專業名詞解釋就是「初始 登記」，是指發展商辦理樓盤確權登記手續，用通俗易懂語言的可以解釋為國家（即國土局）將該樓盤所屬的國有土地地塊[red]出讓[/red]給發展商， 確認該地塊樓盤是屬於發展商產權的手續，而「小確權」則相對而言的，准確專業名詞解釋就是「過戶登記」，是發展商將樓盤具體某物業[red]轉讓 [/red]給小業主而辦理的手續，是繼「大確權」後的後置程序。大確權由交易所收件計起30個工作日，小確權由交易所正式收件計起同樣為30個工作日。 交易所辦理「大確權」收件標准大概為規劃竣工驗收、已申請門牌、辦理測繪、通過建委質量驗收等，而「小確權」收件標准大概為測繪分戶圖、預售契約、權屬證 書（通過大確權取得的）。

建設單位在房屋竣工後銷售之前，辦理房屋的初始登記，俗稱為「大確權」，主要是相對於小業主交易過戶辦理每套房屋的產權確權而言，也可以看作是對於整 棟房產的整體確權。一般來講，各地房產交易中心對於「大確權」有相應的規定，譬如廣州市規定沒有「大確權」的房屋，小業主無法辦理房產證。

1樓

在房地產行業中，「大確權」是一種通俗的說話，其含義是指房地產開發公司對自己開發的樓盤已完成初始登記。根據《城市房屋權屬登記管理辦法》，房屋權屬登記有六種類型，初始登記就是新建房屋申請房屋所有權的登記方式。
大 確權在商品房銷售中意義重大，它是判斷商品房屬於現房還是預售房的標准。完成大確權的商品房就屬於現房。現房銷售可以排除三個法律風險：①竣工驗收能否合 格。竣工驗收不合格的房屋不能完成初始登記。②房屋能否按期交付。現房已經竣工驗收合格，只要買受人不違約，房屋交付的時間點很容易把握。③房屋能否辦理 產權證。對於現房，房屋交易後，買受人可以根據商品房買賣合同申請辦理轉移登記，即「小確權」，再通俗點說就是小業主可以直接申請辦理產權證。還有一點， 對於現房，客戶可以實地參觀了解。
如果沒有完成大確權，該商品房便屬於預售房。對於預售房的銷售，國家有嚴格的條件要求，最基本的就是房地產開發 公司必須持有《商品房預售許可證》，該預售證除了必須在銷售現場公示外，在商品房買賣合同中也必須顯示。根據《城市商品房預售管理辦法》，預售房交付使用 後90天內，房地產開發企業應完成「大確權」。廣東省建設廳、廣東省工商行政管理局製作的、在全省統一使用的《商品房買賣合同》示範文本第十五條，將上述 90天內壓短到60天內，但將房地產開發企業必須完成大確權的要求變更成了房地產開發企業只需「將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備 案」。這一改，時間雖然緊了，但責任輕了許多。只要在交付使用後60天內完成權屬登記的報備手續，房地產開發企業就不算違約，至於備案手續何時完成，大確 權何時辦理完畢，這成了登記機關的事。但事實也是如此。對於房地產開發企業來講，他們也想大確權早日完成。因為對於按揭購房的客戶，房地產開發企業一般需 要承擔連帶保證責任，只有小業主辦理完畢產權證，房屋完成了抵押登記手續，其連帶保證責任方可解除。所以，從這個層面講，房地產開發企業只要能完成權屬登 記的報備手續，便希望大確權早日完成

『陸』 競買保證金的定金的法律政策規定

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第二十條 以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人後，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。

中標通知書或者成交確認書應當包括出讓人和中標人或者競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款以及簽訂國有建設用地使用權出讓合同的時間、地點等內容。

中標通知書或者成交確認書對出讓人和中標人或者競得人具有法律效力。出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。

第二十一條 中標人、競得人應當按照中標通知書或者成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同。中標人、競得人支付的投標、競買保證金抵作土地出讓價款；其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束後5 個工作日內予以退還，不計利息。

《中華人民共和國擔保法》第八十九條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

第九十條 定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。

第九十一條 定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。

(6)地塊傭金擴展閱讀：

競買保證金的性質

一、 投標、競買保證金：在招拍掛出讓活動中，由參加招拍掛出讓活動的投標人或競買人向作為出讓方的市縣國土部門繳納的履約保證金。

二、 金額由市縣國土部門或國有土地使用權出讓協調決策機構集體決策。綜合確定後，在招拍掛出讓公告中公布，根據相關法律規定，投標、競買保證金應當以人民幣繳納。

三、 性質：招拍掛出讓工作由不同階段組成，招拍掛活動持續過程較長，因此，盡管投標、競買保證金的名稱叫保證金，但其性質都不是恆定的，作用也不同，可以說，在招拍掛出讓的不同階段，投標、競買保證金所承擔的角色各異。

『柒』 土地增減掛鉤中預留指標和結余指標指的是什麼意思

增減掛鉤節余指標是指通過城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，節余可用於城鎮建設的用地指標。
結余指標的流轉是由於拆舊地塊必須大於建新地塊，通過增減掛鉤一般會產生多餘的耕地指標，多餘的耕地指標可以進行流轉。
《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》也做出了規定，對「三區三州」及其他深度貧困縣城鄉建設用地增減掛鉤節余指標由國家統籌跨省域調劑使用，由此可知，在國家層面，對增減掛鉤節余指標的流轉主要定位於扶貧開發工作。

拓展資料：
ZXNH——直線擬合指標（圖表型），是通達信軟體自帶的指標公式，信號會漂移；
1、直線擬合指標是尋找階段內代表性高點、低點的工具；
2、直線擬合本身沒有預測功能，即不能利用直線擬合指標
直接研判，但可以利用直線擬合指標輔助判斷頂背離、底背離等。
其原理與ZIG，TROUGHBARS，PEAKBARS等未來函數的作用類同；只能用作趨勢參考，不可用在選股公式上。要他不漂移，用下面的公式：
AAA2:=SUM(IF( O>REF(O，1)，VOL*O，0)，0);
AAA3:=SUM(IF( OAAA4:=SUM(IF( O=REF(O，1)，VOL*O，0)，0);
MAC5:=(ATAN((MA(O，5)/REF(MA(O，5)，1)-1)*100)*180/3.1415926);
MM5:=MA(MAC5，5);
AMA:=PLOYLINE(CROSS(MAC5，MM5)，MM5);
AAB:=PLOYLINE(CROSS(MM5，MAC5)，MAC5);
買入漲:=COUNT(CROSS(MAC5，MM5)，AMAREF(AAB，5));
DRAWICON(買入漲，L*0.985，9);

股票交易基礎知識
1、印花稅：成交金額的1‰ 。2008年9月19日至今由向雙邊徵收改為向出讓方單邊徵收。受讓者不再繳納印花稅。投資者在買賣成交後支付給財稅部門的稅收。上海股票及深圳股票均按實際成交金額的千分之一支付，此稅收由券商代扣後由交易所統一代繳。債券與基金交易均免交此項稅收。
2、證管費：約為成交金額的0.002%收取
3、證券交易經手費：A股，按成交金額的0.00696%收取；B股，按成交額雙邊收取0.0001%；基金，按成交額雙邊收取0.00975%；權證，按成交額雙邊收取0.0045%。
A股2、3項收費合計稱為交易規費，合計收取成交金額的0.00896%，包含在券商交易傭金中。
4、過戶費（從2015年8月1日起已經更改為上海和深圳都進行收取）：這是指股票成交後，更換戶名所需支付的費用。
根據中國登記結算公司的發文《關於調整A股交易過戶費收費標准有關事項的通知 》，從2015年8月1日起已經更改為上海和深圳都進行收取，此費用按成交金額的0.002%收取。
5、券商交易傭金：最高不超過成交金額的3‰，最低5元起，單筆交易傭金不滿5元按5元收取。

『捌』 廣州新政：9區住房增值稅征免年限提高至5年

廣州新政：9區個人銷售住房增值稅征免年限提高至5年

4月21日傍晚，為著力穩地價、穩房價、穩預期，進一步完善房地產長效機制，推動市場平穩健康發展等，廣州市人民政府辦公廳發布關於完善廣州市市房地產市場平穩健康發展政策的通知，自2021年4月22日起執行。

據悉，此次通知主要囊括五方面內容，包括進一步加強房地產工作統籌協調；加大保障性住房供應力度；加快發展住房租賃市場；強化人才購房政策管理以及調整增值稅征免年限。

值得關注的是，其中提到強化人才購房政策管理，享受市轄區人才政策的家庭和單身（含離異）人士，購買商品住房時，須提供購房之日前12個月在人才認定所在區連續繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，不得補繳。同時，通知提及嚴肅查處房地產開發企業和中介機構夥同他人弄虛作假、虛報瞞報等騙取人才購房資格的行為。

在調整增值稅征免年限方面，通知提及將越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區9區個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

此外，通知還提到加大商品住宅用地公開出讓配建保障性住房的力度，配建保障性住房數量原則上不少於戶籍中等偏下收入住房困難家庭年新增輪候戶數。

以及通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道增加租賃住房供給；規范發展住房租賃市場，完善《廣州市房屋租賃管理規定》配套政策文件，鼓勵集中式長租企業發展，進一步促進住房租賃市場健康發展等。

住建部：不斷加大對城鎮住房保障力度 穩步推進棚戶區改造

4月21日，國新辦就《國家基本公共服務標准（2021年版）》有關情況舉行發布會。

住房城鄉建設部住房保障司負責人潘偉在會上表示，下一步，將做好公租房保障，會同相關部門繼續對大城市新籌集公租房給予中央補助，指導各地實行實物保障和貨幣補貼並舉，不斷加大對城鎮住房、收入困難家庭的保障力度，對城鎮低保、低收入住房困難家庭應保盡保。

他亦表示，穩步推進棚戶區改造，指導各地堅持因地制宜、量力而行，嚴格把好棚戶區改造范圍和標准，科學確定城鎮棚戶區改造計劃任務，讓困難群眾早日搬進新居。並繼續實施農村危房改造和地震高烈度設防地區農房抗震改造。

據了解，「十三五」期間，全國棚改累計開工超過2300萬套，幫助5000多萬居民出棚進樓；截至2020年底，3800多萬困難群眾住進公租房，累計2200多萬困難群眾領取租賃補貼，城鎮低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保。

潘偉介紹，我國從2008年開始啟動實施農村危房改造，並逐步建立起公共財政補助支持的農村貧困人口住房安全保障制度。脫貧攻堅以來，共790萬戶、2568萬貧困群眾的危房得到改造，同步支持了1075萬戶農村低保戶、分散供養特困人員、貧困殘疾人家庭等邊緣貧困群體改造危房，有效緩解了區域性整體貧困問題，為我國減貧事業作出了重要貢獻。

浙江江山發布調控新政12條：加大土地投放 熱點樓盤限售五年

4月20日，浙江省江山市住房和城鄉建設局官方微信「江山建設」發布有關房地產市場平穩健康發展的十二條措施。

整體來看，江山市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室研究制定了的十二條措施，分別涉及土地供應、公租房供應、公積金提取以及商品房建設和預售管理、住房限售等方面。

以下為12條措施的具體要求：

一、強化土地供給

科學安排住宅用地供應計劃，及時公布土地出讓年度或階段性計劃。根據商品住宅可售庫存及去化周期情況，增加重點區塊土地供應，強化市場有效供給，保證住宅用地市場平穩有序。視情加大土地投放力度，2021年度城區繼續投放住宅用地380畝以上(建築面積50萬平方米以上)。

二、完善住房保障體系

構建公租房房源循環使用動態管理機制，提高公租房利用效率，逐步將城鎮中等偏下及以下收入住房困難家庭、新就業無房職工和城鎮穩定就業的無房外來務工人員納入保障。加快人才公寓和藍領公寓建設、供給；拓寬人才、藍領工人住房保障渠道，根據公租房保障房源情況，經批准可採取定向向集體配租的方式，解決有關企事業單位人才、職工臨時性住房困難。

三、優化土地供應模式

建立房價、地價聯動機制，完善商品住房用地供應方式。對市場關注度高的熱點地塊住宅用地出讓，視情從「限房價、競地價」「限房價、限地價、競配建」「限房價、競配建」「限房價、競自持」「限地價、競自持」等方式中擇優選取。

四、加快住宅項目建設

嚴禁捂地和捂盤惜售，已出讓土地須加快開發，在建項目加快建設，加速推出房源入市。嚴格執行土地出讓約定的開竣工時間，已出讓尚未建設的住宅用地開竣工時間不作延後調整。

五、加強商品房預售管理

嚴格執行商品住房預售許可政策，除土地出讓文件對預售規模作出特殊約定外，城區范圍內建築面積3萬平方米及以下的，須一次性申請預售；城區內建築面積3萬平方米以上分期申請預售的，每期預售建築面積不少於3萬平方米，尾期建築面積低於3萬平方米的須一次性申請預售，同一地塊辦理預售最多不得超過三次。

六、實行住房限售

對市場關注度高的熱點地塊，土地出讓前應明確該樓盤銷售的商品住宅自《商品房買賣合同》網簽備案之日起5年內不得轉讓。

七、加強購房合同更名管理

嚴格實行購房實名制。已簽約、備案的商品房不得隨意變更或者解除合同，嚴厲打擊未取得產權證買賣房屋等違法違規行為，符合法定情形或相關規定的才予以受理。

八、建立市場監管聯動機制

住建局、資規局、發改局等部門要強化房地產市場監管聯動，建立商品住宅銷售備案價格會商機制。經備案的銷售價格原則上不予上調。符合預售條件的新建住宅要加快入市。

九、加強房地產市場秩序整治

加強部門聯合執法。積極引導房地產開發企業和房產中介規范經營，依法查處房地產開發企業和房產中介不正當經營行為，促進房地產市場平穩健康發展。對發布虛假廣告或房源信息、製造虛假信息惡意炒作、哄抬房價、捂盤惜售、不明碼標價、違規收取傭金、預售資金不入監管賬戶、信貸資金違規入市等擾亂市場秩序的行為依法依規嚴肅處理。

十、提高租房提取公積金額度

加大對住房租賃的扶持力度，提高租房提取公積金額度，但每戶每年最高提取額不超過24000元且不超過當年的繳存額。

十一、營造公開透明的輿論氛圍

通過多種方式，加大房地產政策宣傳力度，及時發布權威信息，積極回應社會關切；加強新聞輿論的正面引導，為促進房地產市場平穩健康發展提供有力的輿論支持。

十二、抑制不合理住房需求

對全市房地產市場進行專題研究，綜合分析房地產形勢，適時出台房地產限購政策，抑制不合理住房需求。

『玖』 關於縣域發展相關書籍或網站

當前，縣域經濟的發展是我國經濟發展的熱門話題，中央有關於研究縣域經濟的專門班子，叫什麼國務院經濟發展研究中心縣域經濟專家委員會，各地也把縣域經濟發展作為經濟發展的一個特別有效的方法來使用，不斷召開縣域經濟發展工作會議，制定目標，形成決議。可見，縣域經濟在經濟發展上具有的特別優點，是大家所認可的。

真的是這樣嗎？縣域經濟就是非常容易發展起來么？

恐怕在現實經濟發展中，我們會經常聽到不同的回答，不同的說法。

我們常常聽到關於中國經濟發展的一種另外的說法。這種說法認為，中國之所以發展速度有限，是因為中國太大了，九百六十萬平方公裡面積，十三億人口，一個泱泱大國，抵得上幾十個英法西歐國家。至於說後來居上的美國，雖然和中國土地面積不相上下，但是，人口只是中國的四、五分之一，人口少，資源足，當然容易發展，能夠後來居上稱霸世界。中國人口太多了，資源太少了，實在困難太多。所以，中國要發展可以，但是要超英趕美，根本不要想，實在不可能，最多國民經濟總量接近美國，而人均收入只能是美國的四、五分之一。要想和美國人一樣富裕，是永遠也別想的，根本不可能，這是由一個大國的特殊國情決定的。

既然如此，那麼，把中國化整為零，小到一個村，是夠小了吧！最小的村子只有十幾戶人家，甚至是只有一戶人家，一般的村莊也只有三、四千口人，五、六百戶人家，「短小精悍」，總該可以了吧？一個村莊的發展應該是勇猛迅速，和美國是一樣了吧！但是，發展起來的村莊在中國是不多的。華西村，天下第一村，和它發展不相上下的村莊在東南沿海較多，但是，也占不了多大比例，能夠有千分之一嗎？沒有見到統計數字，但是，可以肯定的說，比例是不多的。所以許多人說那是例外，是有著得天獨厚的條件，一般村莊是學習不到的。對於一般村莊來說，就是那麼幾千口人，沒有人才，沒有市場，沒有資本，沒有資源，常言說，人多力量大，一個村太小，缺這少那，要想發展，難哪！

國大，村小，所以就有人取其中，縣！一個縣是一個村莊的幾千倍，又是一個中國的幾千分之一，恰當適中，所以，可以說是：國大，村小，縣域正好！所以，縣域經濟就成為一個經濟發展的研究學科在進行著，在實際工作中，也被作為一個好的發展模式在運用著。

我們來看一下實際。

中國的縣，可以說都是「農業大縣」（聽到不少「農業大縣」的說法，和「農業大國」、「農業大省」的說法應該是一致的）。中國有沒有「工業大縣」？有，但是，肯定不多。絕大多數的縣農業人口是占絕對的比例的，因此，農業經濟都有著舉足輕重的地位，是不能輕視的。由於改革開放，有些縣的經濟得到了比較長足的發展，因此就變成市——縣級市，實際上還是原來的縣，面積沒有變化，人口沒有變化，只是收入增長到一定的程度，或者工廠也比原來多了些，除此而外，還是「農業大縣」，而不是「工業大縣」。在縣級市中，「工業大縣」或許有，農業對他們來說，已經可有可無，但是，這樣的縣就已經不在縣域經濟發展研究的范圍了。

我們來看這些縣和市。

先來看縣。

縣所以還是縣，就是比較起來發展的不夠。這樣的縣可以分山區縣和平原縣。在山區縣里，由於自然條件惡劣，多山少水，農業生產也相當困難，再加上沒有工業，所以落後。由於人均土地少，農業生產的收入少，農民根本沒有辦法依靠農業生產的收入活下去，就必須在農業生產之外另外找出路。或者出外打工，或者根據山區里的特殊資源，搞加工。比如切制石板、挖小煤窯、燒硫磺等等。在平原縣里，由於自然條件好，一馬平川，少山多水，進行農業生產方便，有利條件多，出路也好，加上人均土地面積過得去，除自己吃糧之外還有剩餘，因此在政府指導下大搞多種種植，既佔用了多餘勞動力，使農民有活可干，有收入可得，所以，農民就很少出外打工，在土地上勞動，收入也提高了。但是，又出現了一種奇怪的現象：因為在任何生產的情況下，用機器都比用手工生產收入高，所以，山區農民出外打工或者加工，收入都比平原農民在土地上的收入高。所以，河南的專家在調查研究中發現，平原農區比山區的收入要少許多，他們稱之為「平原農區經濟塌陷」。其實，還有一種不好的後果在等待著農民，那就是，由於大家都進行多種種植，在供過於求時，吃大虧的還是農民。這還是看錶面，在它的背後，存在的隱患是我國的糧食安全問題！

現在還說縣域經濟的發展問題。辦工業，生產力高，經濟就可以發展了。縣域經濟學家們說的縣域經濟主要不是農業經濟的發展，而是建工廠，發展工業經濟。可是在這樣的農業縣里，經濟收入低，缺少資金投入。一個字：窮！因為是農業縣，習慣於搞農業，沒有搞工業的經驗，也缺少人才。一個字：困。窮和困合在一起，就是窮困。所以，縣域的同志會說，常常說要發揮優勢嗎！我們的優勢是什麼？就是農業。可是，現在要我們放棄優勢，搞我們不熟悉的，能成嗎？那不是難為我們嗎？可是，農業生產沒有附加值，收入低的可憐，這叫我們怎麼辦？困難太大了。上級支持我們吧！

再說市——縣級市。

關於縣級市，前面已經有許多分析，現在我們所說的縣級市，是農業還是占據著相當份額，依然還舉足輕重的。縣級市。由於和縣差不多，我們叫它市域，實際上還是和縣域沒有多大差別。市域是工業有相當程度發展的，資金沒有多大困難。但是，這幾年和那幾年不同。那幾年剛改革開放，農民的購買力雖然不高，但是，由於大包干後解決了農民的溫飽問題，同大包干之前比起來，購買力是高多了，可是，生活必需品供應還是非常緊缺，供不應求，市場是賣方市場，所以，市場廣闊，沒有多少競爭力，工商業就比較容易發展，只要你敢上就行！這些年，工業生產已經大大發展，而農業在大包干解決溫飽的飛躍之後，在經濟發展方面遠遠落後於城市，農民的購買力增長同工業增長比起來，差距是非常大的。因此，市場的供應已經飽和，供過於求，市場變成了買方市場，賣方競爭激烈。一不小心，就會跌了進去。不是隨便上一個企業就能夠奏效的，發展困難了，項目的選擇困難了，發展面臨著重重困難，有許多難題，令人頭疼，常常使人手足無措。要發展，談何容易？

我們現在看到，不是：「縣域正好」，或者「縣域經濟，不大不小，發展正好」，而是「縣域經濟，發展窮睏乏力，沒法搞；市域經濟，競爭激烈，真難搞！」所以，就把前面的「國大村小，縣域正好」修正了，應該是「國家太大，不好搞；村莊太小，不易搞；縣域窮睏乏力，沒法搞；市域經濟，競爭激烈，真難搞！」實在是沒有可以輕便可走的路了。

這不能不叫人想起中國人說的另一個俗話，是形容人幹活的：「冬冷夏熱，幹不成活；春困秋乏，渾身沒勁」，還有「飢了愣，包了憎，不飢不飽怕見動」。總之，就是沒有力氣，動一動，就氣喘吁吁。這是一個人幹事業的致命弱點。這正好與我們上面說的非常相似！但是，卻橫亘在經濟發展面前，難以越過！

為什麼會是如此呢？

我們先從勞動說起。實際上，在許多勞動者那裡，並不是這樣。在正常情況下，不管是春夏秋冬，還不管是飢一點飽一點，還是不飢不飽，只要不過分，去勞動去幹事業還是虎虎生風，滿有精神的，不存在上面說的情況的。為什麼會有這種區別呢？就是身體的區別，有沒有病，健康不健康的區別。�

那麼，經濟發展的「國太大，不好搞；村太小，不易搞。縣域貧睏乏力，沒法搞；市域競爭激烈，真難搞。」是不是一般的正常現象呢？肯定說，也不是一般的正常現象，是經濟結構不正常造成的，�

美國之所以發展速度快是因為人口少，資源多的優勢的論調，表面上看起來有道理，而在實際上卻是站不住腳的。�

我們來看日本，面積是中國的1/3上下，人口是中國的1/10上下，也就是說，日本人少是少了，但面積小，人口密度大，資源更加少，但是它卻非常的發達。有許多和美國人口、面積相當的國家卻沒有發展起來，和日本相比條件好的國家也沒有發展起來，證明如此。�

或者，有人說，你說的仍然不對。中國有的縣為什麼那麼發展呢？為什麼？是因為中國的經濟結構和條件能夠容許那麼多縣的發展，所以他們縣因為佔到了這些條件，別的地方沒有這些條件了，就倍感艱難。這些年，縣域經濟發展已經沒有那幾年容易了，因為中國不具備全部縣域經濟都像先發展的縣域那樣發展的條件，不具備可復制性。但是，縣域經濟要發展，只有跟著走這條路，所以，復制了，就大家都覺得困難重重，壓力非常大了。�

這是中國經濟結構不正常造成的，如果經濟結構正常，就不會出現這些問題，我們想要糾正這些問題，只有從經濟結構的原因上來分析入手。只有找出原因，才能從原因上找出正確的解決方法，糾正這些問題，才能從根本上解決「國太大，不好搞；村太小，不易搞；縣域貧睏乏力，沒法搞；市域競爭激烈，真難搞」的眼前一片沙漠的困難局面。�

原因在哪裡呢？�我們來看中國的經濟結構。�

我們常說，中國是農業大國，當然，相應的就是農業大省，農業大縣這樣的一系列名稱。其實，不只是中國是農業大國，同樣的面積的加拿大、美國是不是農業大國呢？美國在國際糧食市場上占著優勢地位，為什麼不是農業大國呢？只是美國也是工業大國、服務業大國、經濟大國，把農業大國這一名稱給弄淡了，不屑聽不屑說了而已。中國和美國不同的地方就是農民佔了人口的絕大多數，因此，中國是農民大國，不是什麼農業大國，而只是一個農民大國而已。中國的農業人口佔了2/3還多，13億人就有9.3億人是農業人口，他們必須有一小塊土地，這樣說不準確，准確地說是都必有0.5—1.5畝土地來保證他們的生活，因此，成年勞動者叫農民。�

村莊在一般情況下，不用說，全是農民。只有少數村莊，如華西村、南街村工業才佔主要地位，可以說不是農民，但是，還是農民身份，還有幾分地到一畝多地。雖然土地集體統一耕種，但那是小農的聯合體，大多數不進行農業生產了，而進行的是工業生產。其實，只是外表形式不同，和其它農村是差不多一樣的。其它農村的農民也是在外打工的，只不過不相同的是，一個是在外地，一個是在本地罷了。他們都差不多沒有農民的實質了，這是因為不同的集體形式形成的。�

我們講的是縣域。在縣和市中，大部分都是農民佔主導地位的。一個100萬人口的縣市，國家人口（包括國家工人）有10%么？10%就是10萬，如果有10萬國營或者地方國營的工人，我看這個縣就會是比較發展的縣，20%、30%就更可觀了。如果地方國營的工人有3—5萬人，農業人口就是95%，在中國當前情況下，人均耕地1.5畝左右，一個農家有兩個孩子，夫妻兩個，一般情況下老年父母單過，因為方便。所以他們就有6畝上下耕地，這是什麼樣的農民？我們常說單乾的農民是小農經濟，什麼是小農經濟？我們常說的一般小農，就是「三十畝地一頭牛」的那種，30畝上下土地，正好夠一個農民在家屬的幫助下耕種過來，少了就不足了，就有多餘的時間沒有活干。如果更多，有四、五十畝，耕種吃力，幾乎種不過來，得雇個長工或短工，再多就是富農，得雇上三、兩個長工，但是，這個農民還自己參與農業勞動，還是農民，只是富裕的農民，叫富農。土地再多雇上許多長工，就不參加勞動了，就不是農民了，是地主，質變了。30畝土地的農民是標準的小農經濟，我們現在的農民只有6畝左右土地，是准小農的1/5，還不是標准小農，只能是微型小農。�

小農的生產是由生產工具決定的，使用的是鐮刀木犁。這時是一家一戶耕種，但是，大家乾的是一樣的活，沒有分工，所以就沒有交易。一個家庭自己生產自己需要的生活用品，布是自己織的，鞋是自己納的，糧是自己種的，肉是自己喂的豬鴨。那時畝產特別低，在100—300斤上下，兩季30畝地可以收糧1—2萬斤，吃不完，除儲備一些備荒年外，就是喂豬、牛、雞、鴨牲畜的。很少有買賣交易，自滿自足，是自然經濟。一個農民就是一個孤島上的魯濱遜，雖然並不在孤島上，卻是一個十足魯濱遜式的孤島社會。�

現在的農民，只是六畝土地，是30畝地1/5，過去的30畝地的農民需要8個月的農業生產時間，按比例推算，現在還用那樣的落後工具，只要一個半月就可以完成了。最多可以再加上半個月積農家肥的時間，地里多上農家肥，糧食可以多收成，但是有一定的限度。農民們都知道，長在農家肥堆上的莊稼也只比在一般土地上的莊稼肥壯一點，甚至不如肥沃土地上的莊稼。用在一定土地上的勞動，是有個最高限度的，如果越過了這個限度，就變成壞事。在土地上投入相應勞動時，土地可以增產，6畝土地可以作10畝使用。但是有10畝土地的農民在過去依然是貧農，靠土地是生活不下去的，不出去為他人勞動或者當佃農是沒法解決問題的。�

可是，現在的農民進行農業生產時，使用的已經不是鐮刀牛拉犁，而是收割機、拖拉機了，而也不使用農家肥而是使用現代的化學肥料了。過去累死累活積一天農家肥的功效恐怕抵不了現在3角錢一斤化肥的功效了，按農民當農民工最低工資一月600元計算，一天20元，3角錢只是1.5%，所以農民現在懶得向地里運送，任你痛心疾首解說使用化肥的害處也不行。在集體時期，我們向地里擔農家肥，一天可以挑10擔，還是累得汗濕衣衫，是重體力勞動。倘若在現在，你如果說，你把我這擔農家肥擔到地里，我給你付一元錢，恐怕是沒有人會去乾的。一天可以挑10擔，才掙10元錢，還是重體力活。可是，我為什麼要掏一元錢叫你為我擔這擔農家肥呢？我3角錢買一斤化肥，根本不費什麼力氣，拎到地里，頂10擔農家肥，我為什麼掏1元錢一擔要你給我擔農家肥，是我發瘋了還是錢在我口袋裡會起火著急扔出去？�

因此，現在農業生產過程簡化了，只有收割和耕種兩件事就基本上是完成了，灑農葯施除草劑是不值得一提的事，只有土地多了才算是一種勞動。6畝土地，拖拉機耕一個小時，收割一個小時，除此之外還掏出了50元×6×2×2＝1200元的收割耕種費。1200元從哪裡取？農民只好出外打工，我們上面說，最低的工資600元，如果管住，吃300元還有300元的落頭，如果再加住房費、車船費就沒有落頭了。好在我們說600元是最低工資，一般在1000元左右，這樣，可以有300元的落頭。1200元得四個月的工資，這樣加起來是6個月，6個月種好了一年兩季的莊稼。�
這樣，除去化肥、農葯、種子等的投入，可以落一季的收入。一畝地多少？500元，6畝就是3000元左右，夠農民一家人生活嗎？夠買糧食吃了。農民不賣糧就可以了，自己吃自己收的糧食，苦的可能會連磨麥錢也沒有。�
我們來看農業生產的實際過程。�

農民在這里有協作嗎？有，但不是一般人所說的意義上的協作。人們把過去的那種集體經濟叫作協作或者合作，其實，擠在一塊，你一張鋤，我一張鋤，你鋤你眼前的一壠地，我鋤我眼前的那一壠地；或者你一把鐮，我一把鐮，你割你眼前那幾行麥，我割我眼前那幾行麥，誰都不需要誰幫誰的忙，也不能幫他的忙，因為你一晌三分工，我一晌三分工，我把你眼前的那幾行麥割了，你沒有割，還和我分紅一樣多，這是社會主義按勞分配嗎？不叫社會主義按勞分配，還能叫共產主義大公無私？這豈不是給采奸扒滑的人留空子鑽嗎？所以沒有積極性，生產搞不好。這不叫協作或合作，只能叫擠在一起幹活。現在雖然承包了，不擠在一起幹活了，但是，真正的協作和合作產生了。你沒有拖拉機，我就去給你幫忙耕地；你沒有收割機，我就去幫忙收麥，這不叫協作叫什麼？這種協作是需要的，所以大家自願組合。當然，我給你耕一畝地或收一畝麥，你得付我合理的報酬，報酬是約定俗成的。只不過在集體時代，你割兩壠麥，我割三壠麥，你得兩分，我得三分，幹得多的人多得，幹得少的人少得，是由集體來平衡的，現在是由協作者或合作者自己平衡的。但是，後者比較前者來說具有許多優點，使這種形式更加接近或者體現按勞分配原則，因而提高生產的積極性，解放了生產力，促進了生產的發展。
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這不是我們在這里要研究的問題。我們需要研究的是分工，這里有分工嗎？有。並且後者更容易進行分工，這種形式更容易在生產力的催熔下促使分工的形成，因為這是一種自由的鬆散型的自由結合，使多餘的勞動者者能夠自由分離出來。拖拉機手和收割機手是在市場的調節下基本和需要保持一致的，這就是合理分工。但是，由於其它方面形成的壁壘限制，使農民只有死死地守住使他已經不能稱之為農民的基石——少有的幾畝地。因此，幾乎看不出來是進行了分工。因為，你是農民，我也是農民，盡管你我實際並沒有進行農業勞動，但是，又必須進行這沒有實際效果的完全是多餘的農業附加勞動——它並不是和農業附加值是有聯系的東西。大多的農民進行的勞動，是忙於尋找拖拉機和收割機的勞動，這種勞動遠遠大於實際進行的農業生產的勞動。比如，我有半畝麥子，用收割機收完實際只需要10分鍾，但是，我得首先奔波幾天去預定收割機，到實際收割前後，我必須圍著它轉，看著它收割我的麥子，用掉一天甚至兩天的時間，之後還有善後工作。不管我的地塊大小，是一畝還是二分都是這樣。這樣就產生一種奇觀，如果一天一台收割機可以收割50畝麥子，牽涉到50個農家的土地，那麼，一台拖拉機的前後左右就一定有這50家的至少50個勞動者跟著圍著它轉，地是收割機收的，但又不是它的勞動所得，是土地承包者的勞動所得。勞動進行者在這里是誰已經弄糊塗了，一個收割機手進行的是50個請他勞動的人的勞動，這是一個讓人摸不著頭腦的語言，但它是真實的。如果把拖拉機和收割機平均一下，一個拖拉機手耕了200個農民的土地——1200畝，一個收割機手收割了200個農民的土地——1200畝，看成他兩各自收割和耕種了100個農民的土地——600畝，用了一個月時間，但是，實際上這100個農民圍著他轉了一個月，共使用101個勞動者的勞動。這100個農民的勞動一點實際效益也沒有產生，只是這個機器操作者的勞動產生了30萬，由於各自忙了一個月，這100個農民各自分到了3000元，正好分完，而拖拉機手呢？得到了傭金：50元×2×500＝50000元。農民能夠富裕嗎？這個分工最後消失在結果中：農民都成為進行農業生產收入微薄的微型小農，他們不但沒喲購買能力、使用服務的能力，使9.3億農業人口的市場沒有了市場，而且，他們靠農業生產的收入根本沒法生活。