房產公司的杠桿系數

⑴ 計算企業的經營杠桿系數、財務杠桿系數和總杠桿系數

1、經營杠桿系數
經營杠桿系數=（息稅前利潤+固定成本）/息稅前利潤 （*）式
負債=全部資本*負債比率=200*40%=80（萬元）；
財務費用=80*15%=12（萬元）；
變動成本=210*60%=126（萬元）；
息稅前利潤=銷售收入-變動成本-固定成本，由本公式可以得到固定成本=210-126-60=24（萬元）；
將算出的數據帶入（*）式，可得到經營杠桿系數=（60+24）/60=1.4
2、財務杠桿系數
財務杠桿系數=息稅前利潤/（息稅前利潤-財務費用） （**）式
這里，題目沒有提優先股股利，這里公式中就不考慮優先股股利的問題了
將上面已計算的各數據代入（**）式
財務杠桿系數=60/(60+12)=0.8333
3、總杠桿系數=經營杠桿系數*財務杠桿系數=1.4*0.8333=1.17

上面列出了計算過程和步驟，希望能幫助你理解。

⑵ 怎樣計算企業的經營杠桿系數、財務杠桿系數和總杠桿系數

經營杠桿系數表達式DOL＝M/（M－F）
財務杠桿系數表達式DFL＝EBIT/（EBIT－I）
總杠桿系數表達式DTL＝M/（EBIT－I）
資料拓展：
杠桿效應包括經營杠桿、財務杠桿和總杠桿三種形式。
單位邊際貢獻=單價-單位變動成本=P-Vc
邊際貢獻總額M=銷售收入-變動成本總額=(P-Vc)×Q
邊際貢獻率=邊際貢獻/銷售收入=單位邊際貢獻/單價
變動成本率=變動成本/銷售收入=單位變動成本/單價
邊際貢獻率+變動成本率=1
息稅前利潤=收入-變動成本-固定成本=邊際貢獻-固定成本
EBIT=(P-Vc)×Q-F
盈虧臨界點銷售量=F/(P-Vc)
盈虧臨界點銷售額=F/邊際貢獻率
息稅前利潤-利息=利潤總額(稅前利潤)
利潤總額×(1-所得稅稅率)=凈利潤
每股收益=凈利潤/普通股股數
1.經營杠桿：由於固定經營成本的存在而導致息稅前利潤變動率大於業務量變動率的杠桿效應。
2.經營杠桿系數=DOL=M/EBIT=M/(M-F)=基期邊際貢獻/基期息稅前利潤經營杠桿放大了市場和生產等因素變化對利潤波動的影響。
降低途徑：提高單價和銷售量、降低固定成本和單位變動成本
3.財務杠桿：由於固定資本成本(利息)的存在而導致普通股每股收益變動率大於息稅前利潤變動率的現象。
4.財務杠桿系數DFL=EBIT/(EBIT-I)=基期息稅前利潤/利潤總額(稅前利潤)財務杠桿系數越高，表明普通股收益的波動程度越大，財務風險也就越大
降低DFL途徑：降低債務水平，提高息稅前利潤
5.總杠桿，是指由於固定經營成本和固定資本成本的存在，導致普通股每股收益變動率大於產銷業務量變動率的現象。
6.總杠桿系數DTL=DOL×DFL=M/(M-F-I)
應用
①固定資產比重較大的資本密集型企業，經營杠桿系數高，經營風險大，企業籌資主要依靠權益資本，以保持較小的財務杠桿系數和財務風險;
②變動成本比重較大的勞動密集型企業，經營杠桿系數低，經營風險小，企業籌資可以主要依靠債務資金，保持較大的財務杠桿系數和財務風險。
③在企業初創階段，產品市場佔有率低，產銷業務量小，經營杠桿系數大，此時企業籌資主要依靠權益資本，在較低程度上使用財務杠桿;
④在企業擴張成熟期，產品市場佔有率高，產銷業務量大，經營杠桿系數小，此時，企業資本結構中可擴大債務資金，在較高程度上使用財務杠桿

⑶ 如何計算經營杠桿系數,財務杠桿系數,聯合杠桿系數三者之間可以用怎樣的公式反映

計算如下：

財務杠桿系數，是指普通股每股稅後利潤變動率相對於息稅前利潤變動率的倍數，也叫財務杠桿程度，通常用來反映財務杠桿的大小和作用程度，以及評價企業財務風險的大小。財務杠桿系數的計算公式為：財務杠桿系數=普通股每股收益變動率/息稅前利潤變動率。

經營杠桿系數（DOL），也稱營業杠桿系數或營業杠桿程度，是指息稅前利潤（EBIT）的變動率相對於產銷量變動率的比。計算公式為DOL=息稅前利潤變動率/產銷量變動率=（△EBIT/EBIT）/（△Q/Q），△EBIT是息稅前利潤變動額，△Q為產銷量變動值。

總杠桿系數是指公司財務杠桿系數和經營杠桿系數的乘積，直接考察了營業收入的變化對每股收益的影響程度，是衡量公司每股獲利能力的尺度。

總杠桿系數DTL = DFL* DOL = （EBIT+F）/ [ EBIT- I - D/（1-r）]。其中：EBIT為息稅前利潤。F為總固定成本，I為利息，D為優先股股息，r是所得稅稅率。

(3)房產公司的杠桿系數擴展閱讀：

財務杠桿系數的意義

DFL表示當EBIT變動1倍時EPS變動的倍數。用來衡量籌資風險，DFL的值越大，籌資風險越大，財務風險也越大。

在資本結構不變的前提下，EBIT值越大，DFL的值就越小。

在資本總額、息稅前利潤相同的條件下， 負債比率越高，財務風險越大。

負債比率是可以控制的， 企業可以通過合理安排資本結構， 適度負債， 使增加的財務杠桿利益抵銷風險增大所帶來的不利影響。

網路-財務杠桿系數

⑷ 杠桿系數的含義

杠桿系數分為財務杠桿系數、經營杠桿系數和總杠桿系數三種。

經營杠桿系數版（DOL），也稱權營業杠桿系數或營業杠桿程度，是指息稅前利潤（EBIT）的變動率相當於銷售額變動率的倍數。經營杠桿系數=（銷售收入-變動成本）/（銷售收入-變動成本-固定成本）。為了反映經營杠桿的作用程度、估計經營杠桿利益的大小、評價經營風險的高低，必須要測算經營杠桿系數。一般而言，經營杠桿系數越大，對經營杠桿利益的影響越強，經營風險也越大。

財務杠桿系數（DFL），是指普通股每股稅後利潤變動率相當於息稅前利潤變動率的倍數，也叫財務杠桿程度，通常用來反映財務杠桿的大小和作用程度，以及評價企業財務風險的大小。

總杠桿系數是指公司財務杠桿系數和經營杠桿系數的乘積，是衡量公司每股獲利能力的尺度。

⑸ 經營杠桿系數的計算公式

經營杠桿系數=（銷售收入-變動成本）/（銷售收入-變動成本-固定成本）其中，由於 銷售收入-變動成本-固定成本即為息稅前利潤（EBIT），因此又有：經營杠桿系數（DOL）=（息稅前利潤EBIT+固定成本）/ 息稅前利潤EBIT=(EBIT+F)/EBIT=M/(M-F)。

為了反映經營杠桿的作用程度、估計經營杠桿利益的大小、評價經營風險的高低，必須要測算經營杠桿系數。一般而言，經營杠桿系數越大，對經營杠桿利益的影響越強，經營風險也越大。

(5)房產公司的杠桿系數擴展閱讀：

演化規則：

1．在固定成本不變的情況下，經營杠桿系數說明了銷售額增長(或減少)所引起的營業利潤增長(或減少)的幅度；

2．在固定成本不變的情況下，銷售額越大，經營杠桿系數越小，經營風險也就越小；反之，銷售額越小，經營杠桿系數越大，經營風險也就越大。

3．在銷售額處於盈虧臨界點前的階段，經營杠桿系數隨銷售額的增加而遞增：在銷售額處於盈虧臨界點後的階段，經營杠桿系數隨銷售額的增加而遞減：當銷售額達到盈虧臨界點時，經營杠桿系數趨近於無窮大，此時經營風險趨近於無窮大；

4．在銷售收入一定的情況下，影響經營杠桿的因素主要是固定成本和變動成本的金額。固定成本或變動成本加大都會引起經營杠桿系數增加。這些研究結果說明，在固定成本一定的情況下，公司應採取多種方式增加銷售額。

⑹ 在房地產投資中從哪些方面能體現財務杠桿的作用

下面的例子將有助於理解財務杠桿與財務風險之間的關系。
假定企業的所得稅率為35%，則權益資本凈利潤率的計算表如表一：
項目行次
負債比率

0%50%80%
資本總額
①
100010001000
其中：負債②＝①×負債比率0500800
權益資本
③＝①－②1000500200
息稅前利潤④150150150
利息費用⑤＝②×10%05080
稅前利潤⑥＝④－⑤15010070
所得稅
⑦＝⑥×35%52.53524.5
稅後凈利
⑧＝⑥－⑦
97.56545.5
權益資本凈利潤率⑨＝⑧÷③
9.75％13％22.75％
財務杠桿系數⑩＝④÷⑥
11.52.14
假定企業沒有獲得預期的經營效益，息稅前利潤僅為90萬元，其他其他條件不變，則權益資本凈利潤率計算如表二：
項目負債比率
0%50%80%
息稅前利潤909090
利息費用05080
稅前利潤904010
所得稅31.5143.5
稅後凈利58.5266.5
權益資本凈利潤率5.85%5.2%3.25%
財務杠桿系數12.259
對比表一和表二可以發現，在全部息稅前利潤率為15%的情況下，負債比率越高，所獲得財務杠桿利益越大，權益資本凈利潤越高。在企業全部資本息稅前利潤率為9%的條件下，情況則相反。以負債比率80%為例，全部資本息稅前利潤率比負債成本每提高一個百分點，權益資本凈利潤率就會提高2.6個百分點［（22.75%－9.75%）÷（15－10）］，全部資本息稅前利潤率比負債成本每降低一個百分點，權益資本凈利潤率則下降2.6個百分點。如果息稅前利潤下降到某一個特定水平時（以全部資本息稅前利潤等於負債成本為轉折點），財務杠桿作用就會從積極轉化為消極。此時，使用財務杠桿，反面降低了在不使用財務杠桿的情況下本應獲得的收益水平，而且越是較多使用財務杠桿，損失越大。在息稅前利潤為90萬元，負債比率80%的條件下，財務杠桿系數高達9，就是說，如果息稅前利潤在90萬元的基礎上每降低1%，權益資本凈利潤將以9倍的速度下降，可見財務風險之高。如果不使用財務杠桿，就不會產生以上損失，也無財務風險而言，但在經營狀況好時，也無法取得杠桿利益。

⑺ 經營杠桿系數的計算公式

經營杠桿系數=（銷售收入-變動成本）/（銷售收入-變動成本-固定成本）內
其中，由於 銷售收入-變動容成本-固定成本即為息稅前利潤（EBIT），因此又有：
經營杠桿系數（DOL）=（息稅前利潤EBIT+固定成本）/ 息稅前利潤EBIT=(EBIT+F)/EBIT=M/(M-F)

⑻ 經營杠桿系數的計算公式是什麼

定義計算公式為DOL=息稅前利潤變動率/產銷量變動率=（△EBIT/EBIT）/（△Q/Q），△EBIT是息稅前利潤變動額，△Q為產銷量變動值。

⑼ 什麼是財務杠桿房地產開發中所謂的「高財務杠桿」是什麼意思

房地產開發中所謂的「高財務杠桿」是指房地產開發企業負債高。財務風險大。

無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。當息稅前利潤增大時，每一元盈餘所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈餘。這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。財務杠桿影響的是企業的稅後利潤而不是息前稅前利潤。

財務杠桿系數（DFL）= 息稅前利潤EBIT/[息稅前利潤EBIT-利息-優先股股利/（1-所得稅稅率）]

財務杠桿與財務風險的關系[1] 1、財務風險主要由財務杠桿產生。
「風險是關於不願發生的事件發生的不確定性之客觀體現」。這一定義強調了：風險是客觀存在的而不是「不確定性」的。而財務風險是指未來收益不確定情況下，企業因負債籌資而產生的由股東承擔的額外風險。如果借入資金的投資收益率大於平均負債利息率，則可從杠桿中獲益。反之，則會遭受損失。這種不確定性就是杠桿帶來的財務風險。
從理論上講，企業財務杠桿系數的高低可以反映財務風險的大小。這里需要指出，負債中包含有息負債和無息負債，財務杠桿只能反映有息負債給企業帶來的財務風險而沒有反映無息負債，如應付賬款的影響。通常情況下，無息負債是正常經營過程中因商業信用產生的，而有息負債是由於融資需要借入的，一般金額比較大，所以是產生財務風險的主要因素。如果存在有息負債，財務杠桿系數大於1，放大了息稅前利潤的變動對每股盈餘的作用。由定義公式可知，財務杠桿系數越大，當息稅前利潤率上升時，權益資本收益率會以更大的比例上升，若息稅前利潤率下降，則權益利潤率會以更快的速度下降。此時，財務風險較大。相反，財務杠桿系數較小，財務風險也較小。財務風險的實質是將借入資金上的經營風險轉移給了權益資本。
2、財務杠桿與財務風險是不可避免的。
首先，自有資金的籌集數量有限，當企業處於擴張時期，很難完全滿足企業的需要。負債籌資速度快，彈性大，適當的借入資金有利於擴大企業的經營規模，提高企業的市場競爭能力。同時，由企業負債而產生的利息，在稅前支付。若經營利潤相同，負債經營與無債經營的企業相比，繳納的所得稅較少，即節稅效應。所以，債務資本成本與權益資本成本相比較低，負債籌資有利於降低企業的綜合資本成本。但是，未來收益的不確定性使借入資金必然承擔一部分經營風險，即債務資本的經營風險轉嫁給權益資本而形成的財務風險也必定存在;其次，閑置資金的存在也促進的借貸行為的發生。資金只有投入生產過程才能實現增值。若把一筆資金作為儲藏手段保存起來，若不存在通貨膨脹，隨著時間的推移是不會產生增值的。所以，企業將閑置資金存入銀行以收取利息，由銀行貸出投入生產。因此，財務杠桿以及財務風險也將伴隨著債務資本而存在。

⑽ 房地產行業的杠桿率是怎麼回事

房地產行業的杠桿率從主體上看，分企業、機構、組織和個人等，其中企業也就是開發商的資金杠桿率和個人的房貸對行業影響比較大。

大家都知道，房地產行業中平均負債率水平在70%～80%，但實際上這只是一個粗淺的數字，它還是一個必須出現在財務報表裡的數字，所以各家房企都有自己的辦法把這個數字做的可以接受，但實際情況不一定每家房企的資金杠桿都很舒服。

證監會強調的禁止再融資資金用於補充流動資金和償還銀行貸款現象，普遍存在於各家房企，比如去年下半年到今年上半年，多家房企發布低息公司債，在資金使用說明中都明確表示部分資金用於償還銀行貸款，這說白了就是拆東牆補西牆。

不久前的新華社文 章中就點名提到，今年在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口背後就隱現再融資身影：去年，招商蛇口吸收合並招商地產上市，募集資金118億元，基本上全部投入公司的房地產項目。

統計數據顯示，今年上半年全國涌現205宗地王，地王的出現無疑將推高房價，而房價整體水平的提高又必將推高個人房貸比，這與上文巴曙松先生的分析又能結合起來，可以分析預測，如果任由地價高漲推動房價高漲，最後個人房貸比升到很高的水平，那麼房貸風險的爆發可能性也就更高。

目前，證監會等部門的表態，至少說明下半年融資環境將趨緊，也有分析認為，國家的政策將進一步降低房企資金杠桿率，從而減少高價地頻出的情況。

（以上回答發布於2016-08-13，當前相關購房政策請以實際為准）

搜狐焦點網，為您提供房產信息，房產樓盤詳情、買房流程、業主論壇、家居裝修等全面內容信息