Ⅰ 地產股洶湧上漲，預售金松綁傳言是否過度解讀
2021年房地產開發商的資金鏈普遍承壓，其中最重要的問題之一，就是預售資金監管變得異常嚴格。在樓盤停工多點開花的大背景下，許多城市的預售金監管政策層層加碼。
新春來臨，房企預售金監管或許迎來松綁。2月10日晚間，市場消息稱「全國性的商品房預售資金監督管理辦法」已於近日制定出台，要求各地方根據工程造價合同等核定重點監管資金額度。此舉意味著，去年下半年來趨緊的監管局面有望得到放鬆。受此消息刺激，11日上午，房地產開發、家居裝修、建築、地產中介代理等板塊齊聲上漲，多股漲停。
對於這一「利好消息」，多位房地產業內高管及一線投融資從業者對第一財經發表了謹慎觀點。首先是地方和企業層面尚未接到正式通知或看到正式文件出台；其次，即便消息屬實，房地產從業者普遍認為對行業利好有限。
「對信用已崩潰的那部分房企不會產生實質正面影響。」一名受訪者表示。
此外有業內人士指出，按照工程造價總額為基數進行監管額度計算並不是新事物，此前很多地方政府已經按類似辦法執行，因此未必能帶來太多資金量釋放。
A股8只地產股漲停
2月11日，房地產及其上下游產業鏈板塊一掃陰霾，領跑股市。
截至中午12時，A股裝修建材板塊整體大漲3.3%，建築板塊整體漲2.8%，房地產開發板塊漲1.2%。港股地產代理板塊漲4.74%，樓宇建造板塊整體漲3.4%，家居裝修零售板塊整體漲3.3%，地產發展商板塊漲1.3%。
具體看上市企業，上午開盤後不久，A股的泰禾集團、榮安地產、南山控股、天保基建、金科股份、京投發展、嘉凱城、中國武夷8隻股票漲停，新城控股漲6.3%，萬科A漲2.3%，陽光城漲1.0%。港股內房股中，時代中國漲7.8%，富力地產漲7.3%，世茂集團漲6.6%，中國奧園漲6.4%。港股地產代理上市公司易居企業控股漲幅達5.4%。
為何一則關於商品房預售資金管理的消息，能讓股市掀起這么大的波瀾？這對房地產究竟釋放了怎樣的信號？
過去，商品房預售款監管的具體辦法由各地地方政府制定，標准和實施細則都不統一。有城市要求預售款全額轉入監管賬戶並監管40%-50%，也有城市僅監管5%。但去年下半年以來，由於房企資金鏈緊張，多地出現房地產開發項目停工現象，因此很多城市趕緊給預售資金監管套上「緊箍咒」，嚴格限制房企取用預售資金。
有統計顯示，去年下半年，超過40城收緊了預售資金監管，如上調監管額度佔比、「將全部購房款納入監管」、不再區分重點監管和一般監管、提高支付節點要求、拉長支取時間等。此外，在執行層面，監管部門對於企業盤活預售資金的方式、工程進度及質量等核查也更趨嚴格。
貝殼研究院高級分析師潘浩稱，多地通過收緊預售資金監管預防「交付風險」，有利於維護購房者權益，但部分城市出現了過度收緊的情況，這對於財務結構較為一般的房企而言，意味著在艱難時刻遭遇更大的流動性壓力，使企業整體償付和投資能力受到影響。
監管的層層加碼，導致一種奇怪的現象出現了——很多房企賬本上躺著幾百億，但實際可靈活動用資金只有幾億，甚至還不了兩三億的債務，最終出現實質性債務違約，從而引發違約的「雪球」越滾越大。
此前，已有不少房企反映，資金鏈壓力大的主因就是遭遇了預售資金的強監管。「去年上半年累死累活降價促銷賣掉一批房，但是最後能回到集團的資金還不到30%，這樣房企想自救也很難。」一家20強房企內部人士曾對第一財經表示，該公司去年11月發生債務違約。
據了解，在資金監管上，各地標准不統一，有些地方卡得特別嚴。「有房企出險後，其他正常經營企業去取錢時，也被卡得很死，拿不出來資金就會比較麻煩。」一家頭部房企的投資負責人告訴第一財經。
根據市場消息，新出台的全國性的商品房預售資金監督管理辦法，與舊版規定最大不同之處，在於明確對預售資金的規定進行了全國統一，要求由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
在虎年春節之前，就有消息稱，全國性的預售資金解綁政策正在起草制定中，以緩解地產行業流動性壓力。盡管當時只是一則傳言，也引發了不小的關注度。因為在房地產企業可依仗的資金中，賣房回款是確定性最高的類別，因此預售資金放鬆政策被寄予很大期待，一旦有任何風吹草動，房地產行業情緒就會空前高漲。
「出險房企依然會被按住」
值得提及的是，截至目前，有關「全國性的商品房預售資金監督管理辦法」並無任何正式文件對外公開。市場消息流傳後，第一財經采訪了多家頭部房企，但身處市場一線的地產公司還未接到正式文件或通知。
「文件是住建部牽頭做的，但目前下面都還沒有看到。」一家大型房企的區域負責人對第一財經表示。
一家TOP20房企內部人士則告訴記者：「看到消息後，就咨詢了我們總部所在地房協，房協也還沒有看到相關文件。」
「還沒有看到正式文件，傳得風風雨雨，希望它是真的。」某TOP20房企CFO稱。
大部分房企人士都認為，如果消息屬實，確實是對行業的整體利好，但具體細則如何、何時推行、各地如何落地執行等，目前都沒有底，因此一線從業者的態度基本是謹慎的。
一家頭部房企投資部負責人表示，目前國家確實是希望銀行對房企加大放款力度，但銀行放下來的貸款（主要是開發貸和按揭貸）都進了監管賬戶，取不出來，如果不把監管賬戶規范起來，相當於上層的政策出來，到了尾端控制不了。
某TOP20房企的CFO則認為，政策如若屬實，那麼是一個積極的信號，過去在預售資金監管這塊，有地方做得「過火」，甚至有出於私利將房企資金放到第三方賬號並挪用的現象，新政策對於過往亂象有糾偏的作用。對於行業來說，應該回到正常范疇，該監管的就監管，不該監管的就放回給房企。
對於政策後續影響，該CFO認為，對於不同房企的影響要區分看待。信用好的房企，是收獲了重大利好，本身這些企業的資金監管就相對比較松，跟出險房企是不同的。出險房企的監管賬戶資金，接下來依然會被「按得死死的」。政策並不是雪中送炭，也不是江湖救急，政策不會影響行業洗牌，只是讓優質房企有空間和實力去收拾爛攤子。
「對出險房企來說，影響不大，因為現在很多項目是合作的，合作項目的資金之前都不敢分配，現在即使把錢盤回來，考慮到合作方的風險，一樣不敢分配。」他表示。
中原地產首席分析師張大偉稱，從最近各地的預售政策變化看，基本都是有松綁有收緊，核心依然是針對信用高的企業相對放寬，針對資金鏈緊張的企業反而繼續收緊，一方面可以釋放市場整體資金流動性，另外一方面保證了購房者的基本權益被保障。
一家TOP20房企的一線融資業務負責人認為，後續影響仍要分城市來看，因為盡管全國統一出政策，但具體細則制定和執行仍然要靠地方，「我們的預售資金監管戶余額確實是很大的，能釋放多少現在真不知道。」
多方博弈
同時，在業內人士看來，即便預售金監管政策有所松動，未來在執行層面，也大概率會出現地方政府、房企、項目合作方的多方博弈。
從地方政府的角度來看，去年以來房企暴雷、項目停工的情況，確實帶來巨大壓力，尤其是部分房企資金「十鍋九蓋」，為了保交樓，地方政府不得不對預售金監管層層加碼。
「上面喊話容易，但責任還是落在地方，地方政府責任是很大的。所以新政策要落地也不是那麼容易，貫徹政策不可能一刀切，肯定會差異化處置。」上述TOP20房企CFO預估，出於擔責考慮，地方政府在執行政策時會嚴謹考慮地方具體情況。
某頭部房企投資負責人也認為，現在誰都不敢保證公司不會出事，尤其民營房企，地方政府的態度依然相當謹慎。
而且實際上流傳的「新規」並不是新事物，此前很多地方政府已經採取類似辦法執行了。根據華西證券對50城此前預售資金監管政策的調研，按照工程造價總額為基數進行監管額度計算早已是一種主流方式，比如：大連要求重點監管資金額度按照工程預算清冊總額的110%計算，寧波要求按照工程造價的130%計算。這與流傳的新政中「市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定」的要求並沒有太大區別，因此並不會帶來太多資金量釋放。
有業內人士指出，有些城市按照新政策來計算，不僅不會放鬆，還可能趨嚴。比如北京此前要求預售金重點監管額度不得低於5000元/平方米，如果北京的實際工程造價超過5000元/平方米，則重點監管額度反而上升。
億翰智庫認為，預售資金監管嚴厲有其合理性存在，主要是為了維護消費者的合法權益，然而此前政策嚴厲程度似乎超出了預期，對於企業而言雪上加霜。因此，預售資金監管應該適度合理化，在市場和企業間找到平衡點。若消息為真，無疑將減輕企業資金負擔，但即使是放鬆，大概率也是在保障房屋正常交付的基礎上做適度的調整，不會有大范圍的松動，適度調整之後的資金或優先用於支付拖欠供應商的欠款等，這種適度調整對企業本身的幫助或許並不大。
此外，億翰智庫表示對於杠桿特別高、信用已崩潰的民營房企，預售資金監管大概率不可能有所松動，松動之後無法保證企業能夠順利實現項目交付。因此放鬆的主要對象仍將是信用較高的、經營穩健型的企業。不同城市的基本面也有差異，若某一城市內爛尾項目普遍，大概率不會明顯放鬆。
「即使出台全國性的預售資金監管新政，也不意味著放鬆預售資金監管。地方政府為了保障購房者權益會明確。整體上看，部分城市因前期過度收緊可能有所放寬，具體執行還會因城施策。」張大偉稱。
Ⅱ 天保基建怎麼樣
天保基建該股控盤中線機構長期維持空倉，短線的反彈主要是游資在大盤的帶動下產生的，介入風險過大,短線該股請注意6.9的壓制區域，如果後市反復突破不了無法站穩就可以逢高減倉了，該股可能扭頭向下，該股只有突破並站穩了該區域才有看高8.5這個壓制區域的機會，後市除非控盤主力資金大規模介入該股否則不更改對該股的評價,以上純屬個人觀點請謹慎採納朋友．
Ⅲ 天保基建這 只股票怎麼樣，有高人嗎指點下
你好，該股近期走勢強勢特徵明顯，今天創出新高，均線系統多頭排列，上升空間已有效打開，短期有調整要求，但不改上升趨勢，持股集中度進一步提高，後市有望繼續保持震盪上行態勢，祝你投資成功。
Ⅳ 多部委發聲強調化解房地產風險
3月17日，A股房地產板塊表現亮眼，特發服務、陽光城、世聯行、天保基建、我愛我家、嘉凱城、蘇寧環球、新城控股等13隻地產個股均迎來漲停。
截至昨日收盤，港股房地產板塊上漲約10%，內房股整體走高，融創中國大漲59%、旭輝控股集團上漲近33%、龍光集團上漲超42%、碧桂園漲幅超28%、世茂集團漲幅超32%，中國恆大漲幅超17%，萬科A漲幅超7%。
有業內人士稱，昨日房地產板塊大漲，與3月16日多部委密集發聲有關，但對房地產板塊的投資仍然需要保持理性。
多部委對房地產密集發聲
3月16日，國務院金融穩定發展委員會專題會議指出，「關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施」。
隨即，人民銀行表示，堅持穩中求進，防範化解房地產市場風險。銀保監會表示，鼓勵機構穩妥有序開展並購貸款，重點支持優質房企兼並收購困難房企優質項目。證監會表示，積極配合化解房地產企業風險。外匯局表示，配合有關部門促進房地產市場、平台經濟健康穩定發展。財政部表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。
總體而言，多部委密集發聲，一是強調防範化解房地產市場風險;二是強調提出向新發展模式轉型的配套措施要求。
如何防範化解風險受關注
「金融委會議將房地產企業發展作為問題提出，意味著房地產企業問題的重要度提升。」諸葛找房數據研究中心表示，會議表態內容對房地產企業釋放了積極信號。
「預計後期將會出台防範化解房企風險措施。」中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，一方面，是著重「防範」，在需求的釋放及融資端寬松等方面進行調整，使房企的銷售及融資暢通，現金流得到改善，防範房企再發生風險;另一方面，是著重「化解」，細化支持收並購措施，加快風險出清，加快化解當前出現的風險。銀保監會、證監會將加大對收並購貸款、發行收並購債券等融資方面，給予收並購更大力度支持。
據中指研究院統計，截至目前，各種渠道的地產並購類融資額度已釋放超過1500億元。此外，全國性金融資產管理公司已有三家有所行動，「行動目標」均是化解房地產行業風險。
新發展模式方向在何處?
金融委會議指出「提出向新發展模式轉型的配套措施」。此前，2021年底的中央經濟工作會議明確提出房地產業要「探索新的發展模式」。今年政府工作報告也明確指出「探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場」。
「考慮到當前房地產處於調整期，過去形成的『高負債、高杠桿、高周轉』的房地產開發經營模式不可持續。」劉水表示，因此，未來房地產企業低負債、低杠桿的經營模式將會受到鼓勵，成為新發展模式的重要方向。
對此，諸葛找房數據研究中心認為，新發展模式主要包含城市更新、租賃住房、輕資產發展等。國內目前住房模式還是以商品房為主，未來的市場供應主體應更加多元化，尤其會大力支持租賃住房的發展，包括完善租賃住房的配套措施等。房企也應該積極向該模式靠攏。
關於房企的新發展模式，貝殼研究院高級分析師潘浩對《證券日報》記者表示，近年提出的解決「大城市住宅突出問題」，需要房企更多參與到保障性租賃住房、新市民住房需求、城市更新、老舊社區改造中，不僅是開發建設還有運營管理。這對房企來說是一個挑戰，要在原有的「買地—建設—銷售—交付」之後增加更多的「運營」，從資產管理、資產運營中獲取長期效益。這個過程也需要「慢」資金的支持，使資金成本適度降低，讓房企有條件掙「慢」錢，摒棄「資金—土地—更多資金—更多土地」的邏輯，走向良性循環。