限購製造業企業杠桿

⑴ 為了用房地產刺激經濟，政府會放開限購政策嗎

總體的限制政策不會改變，但是根據各地區的情況會有一定的變動。

第一，現在國家不需要用房地產泡沫來刺激經濟，國家不會改變限制的初衷，未來國家肯定是要去杠桿抓實體。

從上世紀80年代到90年代，房地產泡沫經濟不斷在許多國家上演，其中最有名的是日本，它在2000年左右就隱約出現，到後來泡沫經濟消退，給經濟帶來了要發展實體企業，讓更多的微型企業得到發展，如果此時再大肆炒作房地產，無非是違背現行政策，讓越來越多的實體企業和微型企業陷入經濟困境，所以說，從目前中央銀行所調控的銀行利率來看，未來房地產市場不會特別繁榮。

⑵ 假如「限購」取消，房地產市場會有怎樣的變化呢

在進入2019年之後，由於經濟下行壓力較大，房地產市場成交冷談，部分三四線城市取消了「限購政策」。而這些城市房價在取消了「限購」之後，也並沒有如人們預期中的出現大漲行情。現在看來，取消限購之後，在一定程度上可以幫助三四線城市去庫存。這就是我們常說的「因城施策」地對房地產進行調控。

當然，房地產限購並不是長久之計，隨著我國長效機制的逐步完善，限購政策也將會逐步退出歷史舞台，但在目前情況下一二線城市限購政策不會取消。所謂，長效機制，就是要適時推出房產稅，在房產保有環節征稅。同時，對低收入群體進行托底保障，推出長租房、共有產權房等多途徑解決老百姓的居住問題。屆時，中等收入以上家庭可以買商品房，低收入群體去住保障房，讓房價回歸居住屬性。

⑶ 成都限購政策最新2022

成都限購細則全文解讀
2016年10月1日成都市政府批准了房管局等部門發布的《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》通知。通知規定成都高新區、成都天府新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫縣范圍內實行住房限購，同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房(法人單位經審查確屬用自有資金購買商品住房且用於職工自住的除外)。嚴格執行住房限購地區信貸政策，購買二套房商業性個人住房貸款首付款比例不低於40%。
以下是全文

一、嚴格規劃用途管理
嚴禁擅自調整項目用地性質，對擅自調整用地性質的依法不予辦理《建築工程規劃許可證》、不予辦理規劃核實。嚴格房地產開發項目容積率管理，對未按規劃許可實施的建設項目，要求限期整改;無法改正的，對超出計容面積部分的全部收入予以罰沒，並將開發企業等相關責任單位納入誠信管理。
二、精準調控土地供應
按照成府發〔2016〕17號文相關要求實行精準調控。對商品住房銷售偏緊的區域，適時增加供地規模，適度加快供地節奏，有效管控土地價格，確保適應經濟社會發展水平的居住用地需求。
三、加快項目開工建設
嚴肅查處不按規定期限開工、竣工開發項目的行為。在取得出讓土地後，開發企業須按合同約定的期限開工建設。凡未按期開工、竣工，構成土地閑置的，按相關規定採取收取土地閑置費、收回土地使用權等方式依法處置，並按不良信用記錄予以企業信用扣分。凡有重大不良信用記錄的，3年內限制直至禁止參與本市土地競買。
四、實行區域住房限購
成都高新區、成都天府新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫縣范圍內實行住房限購，同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房(法人單位經審查確屬用自有資金購買商品住房且用於職工自住的除外)。嚴格執行住房限購地區信貸政策，購買二套房商業性個人住房貸款首付款比例不低於40%。
五、加強商品房銷售管理
完善商品房銷售方案備案規則，加強商品住房申報價格指導。商品住房申報價格明顯高於周邊樓盤的，價格主管部門會同相關部門對價格進行核實後，方予受理商品房預售許可、現售備案申請;同一項目分期建設銷售的，價格增速不得高於城鎮居民人均可支配收入增速。嚴格商品住房合同網簽備案管理，嚴禁期房轉讓，商品住房合同網簽備案後，不予變更、注銷。
六、規范商品房銷售行為
開發企業應在取得商品住房預售許可、現售備案後10日內一次性向社會公開全部可售房源，按規定在銷售現場顯著位置設置商品房銷售信息公示系統，及時反映房源銷售狀態，按一房一價、明碼標價對外銷售。
房地產開發企業和中介機構不得有捂盤惜售、囤積房源、炒賣房號、惡意炒作、哄抬房價以及違規為個人提供首付款、發布虛假交易信息等擾亂商品房市場秩序的行為，否則關閉商品房買賣合同網簽，暫停開發企業後續項目預售許可受理，取消中介機構存量房網簽，記減開發企業和中介機構信用分並公開曝光，涉嫌違法的由公安機關依法處理。
七、整治市場違法行為
加大查處力度，嚴厲整治房地產廣告違法、合同違法、不正當競爭行為，重點查處含有投資回報承諾、虛假承諾辦理戶口和升學就業等房地產廣告，騙取定金、保證金等合同欺詐行為，惡意炒作哄抬價格等不正當競爭行為。涉嫌違法的由公安、工商等機關依法處理。
八、加強銷售價格監管
嚴格查處不明碼標價、違反一房一價規定、實際銷售價格高於申報價格、哄抬房價等違法行為，重點核查價格異常以及消費者投訴集中的項目。情節嚴重的，依法按規定對開發企業予以資質降級處理，直至注銷資質;禁止開發企業及其關聯企業3年內進入我市土地市場參加土地招標、拍賣、掛牌出讓活動購置土地。
九、防控市場金融風險
加強商品房預售資金監管，確保專項用於工程建設。嚴禁互聯網金融企業、小額貸款公司等機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業務，對該類機構進行全面清查，嚴格監管。嚴厲整治房地產交易中涉嫌非法集資的行為。
十、切實加強住房保障
健全「租、售、補」三位一體的住房保障體系，切實解決中低收入居民家庭住房困難問題，確保符合條件的住房困難戶應保盡保。
十一、嚴厲打擊造謠滋事
嚴厲打擊製造虛假信息、散播謠言等行為，涉嫌違法的由公安機關依法處理，對個別捏造信息、虛假報道、造謠滋事的媒體和個人，要依法追究責任。
本措施自印發之日起施行。
成都限購細則全文解讀就先到這里，未來成都限購會不會取消或是進一步收緊，還需要根據當地房地產市場的發展來看，成都市民可以多留意。若對相關限購知識有疑問，無論是哪個方面，都可以請本網律師來為你解答。

⑷ 傳統製造業是高杠桿企業嗎

當前中國經濟的高杠桿問題已經引起普遍的關注，大家討論中國經濟風險，幾乎三句話不離高杠桿。中國經濟是否進入了風險鐵三角？
美國經濟學家雷恩哈特和羅格夫在2009年出了一本暢銷書：《這次不一樣》。一個主要的結論，是錢借多了、杠桿太高，容易出問題。自2008年以來，中國的杠桿率一直在快速上升，這讓人擔心中國版金融危機是否正在不斷逼近。最近國際清算銀行做了一個研究報告，提出在很多國家出現了風險鐵三角現象：第一，生產率下降；第二，杠桿率上升；第三，政策空間收窄。三個因素攪合在一起，很難走出來，所以叫風險鐵三角。這三個方面的問題，當前中國經濟中似乎也都存在。
今年政府提出五大經濟政策任務「三去一降一補」，其中一個是去杠桿。目前看，去杠桿政策的成效不大，任重道遠。實際上，無論是學界、業界還是政界，對高杠桿問題有普遍的擔憂，但在很多具體問題上，認識並不深入，起碼共識不清晰。
談到杠桿率，國際比較中常用綜合性指標是M2/GDP。中國的負債率做一個簡單的跨國比較可以看到，M2佔GDP比率已經達到200%，美國是80%。除了日本比我們高，再比我們高的已經不多。還有一個更常見的綜合性指標是非金融負債與GDP之比，我國目前是240%左右，這個數字超過多數新興市場經濟的水平，但跟發達經濟比的水平相似。
但如果我們簡單地拿這類數字來下結論，還需要考慮一些結構性的因素。更重要的是，中國杠桿率太高其實還是一個籠統的概念。如果細分一下，比如把非金融部門再分成政府、家庭和企業來研究，我們發現其實政府的負債率並不高，居民部門也不算太高，負債率最高的是企業，非金融企業負債與GDP之比達到160%，在全世界都算是很高的比率了。繼續細分下去，我們再把政府分成中央政府與地方政府，發現地方比中央的高。
政府杠桿率太高有什麼問題？研究發現，如果一個國家公共債務佔GDP的比重在30%以下，GDP增長率平均為4.1%；這一比重在30%-90%時，GDP平均增長率大概在2.8%；這一比例超過90%，GDP平均增長率為2.2%。顯然，政府舉債對GDP增長的效應有負面影響。
中國企業的負債率太高似乎是共識，總體達到160%。但各行業的杠桿率差異很大，最高的是房地產與采礦業。如果進一步分解成國企與民營企業，它們的杠桿率也不相同。另外，研究也發現民營企業的杠桿率的提升對GDP增長貢獻比較大，國企差一些。這樣看來，如果加杠桿，加民營企業的杠桿更好，如果去杠桿，去國企的杠桿更好。但現實情況恰恰相反，在經濟前景不確定的情況下，銀行更願意把錢借給國企，民企反而會變得更加保守，它們的杠桿率會下降。這意味著即使政府想刺激經濟增長，但發出的錢更多地流入到了效率相對較低的國企。國企加杠桿、民企去杠桿，從效率的角度看，這可能是我們不願意看到的現象，換句話說，杠桿的質量在下降。這不但令生產率下降，政策空間也會大打折扣，因而出現了風險鐵三角。這就是當前最令人頭痛的困局。
為什麼會走入這樣一個境地？我的解釋是三個雙軌制。第一個雙軌制是國企和非國企的雙軌制；第二是要素市場的雙軌制，政府對金融、土地等諸多生產要素的干預還很明顯；第三是金融行業的雙軌制，傳統大銀行與互聯網金融等市場化金融並行。我們國企與民企杠桿率的分化問題，其實也與這三個雙軌制有關，簡單地看，國企和民企所受到的政府的支持是不一樣的。國企面對軟預算約束，受市場紀律約束相對較少，即便績效一般，銀行也會認為把錢借給國企更安全。從微觀層面看，這完全沒問題。從宏觀層面看，資源不斷流向效率相對較低的部門，這就是一個大問題。
當前中國經濟要往前走，關鍵是新舊產業的更替。今後要用創新驅動經濟發展，但新產業往往得不到好的金融服務。傳統的製造業有很多國企，杠桿率已經很高，下不來，繼續佔用大量的金融資源。無論是東南沿海勞動力密集型的製造業，還是西北、東北的資源型企業，很多已經失去自生能力。但東南沿海的產業調整非常快，東北、西北的產業調整比較艱難，因此形成了很多僵屍企業。中國當前過剩產能問題嚴重的領域，僵屍企業也很多。
但是對於去杠桿，我們的預期也應該切合實際。去杠桿的重點應該放在改善杠桿的構成與質量，一句話就是增加好杠桿、減少壞杠桿。第一個建議是去僵屍。當然，去僵屍也不是說簡單關門了事，中央政府還應該在就業安排和不良資產處置等方面提供支持，盡量讓這個過程變得相對平穩。
第二個建議是終結雙軌制。進一步推進市場化改革，尤其是金融體系的改革。讓國

⑸ 東莞發布史上最重磅調控政策！法拍房納入限購，增值稅免徵年限升至5年

東莞樓市調控再次升級！自8月2日起，東莞的法拍房將納入限購范圍，增值稅免徵年限由2年調整為5年。

另外，非房地產開發企業不得在東莞參加宅地競買，企業聯合體參加競買的，房地產開發企業出資比例不得低於50%，競買企業的購地資金需為自有資金。

凌晨發文加碼樓市調控

8月2日凌晨，東莞市發布了《關於進一步做好房地產市場調控工作的通知(東建〔2021〕11號)》（下稱《通知》）。

據悉，《通知》包括住宅用地出讓、限購措施、房地產金融管理、稅收監管和調節、二手房成交參考價制度、商品住房銷售監管、房地產市場秩序、住房保障體系八個方面。通知自發布之日起施行。

住宅土地出讓方面，《通知》指出，將實行以「限房價、控地價、提品質」為主導的新型土地出讓方式，強化房價地價聯動機制。對此，《通知》明確指出，非房地產開發企業不得參加住宅用地（含商住用地）競買，企業聯合體參加競買的，房地產開發企業出資比例不得低於50%。另外，競買企業需說明購地資金來源並承諾為自有資金。

「類似做法是為了降低房企拿地的杠桿，進一步規范房企拿地的行為。據此，可以認為，下半年房企「限購」將成為土地市場的熱點內容。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

個人住房限購方面，《通知》規定，企事業單位、社會組織以及自然人通過司法拍賣途徑購買東莞市商品住房的，須符合東莞市住房限購政策要求。另外，暫停向個體工商戶銷售商品住房。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，「法拍房納入限購」是重點城市普遍採取的限購措施。「暫停向個體工商戶銷售商品住房」則是針對東莞個體工商戶比較多、民企數量多，可能會存在政策漏洞採取的措施。

另外，在房產交易稅收方面,《通知》表示，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。具體來看，若住房購買年限不足5年就對外出售，將全額繳納5%的增值稅；若出售的住房購買年限滿5年，則免除增值稅。李宇嘉表示，這也是熱點城市的普遍做法，是為了打擊炒房客，鼓勵剛需買房的重要舉措。

自深圳發布二手住房成交參考價以來，寧波、成都、西安、上海等多個城市都爭相效仿。值得注意的是，本次東莞市也提出，將建立二手住房成交指導價發布機制。盡管東莞市二手住房參考價的具體政策還沒有發布，但《通知》明確指出，要求中介機構和銷售人員下架虛高房源，不得受理及發布明顯高於東莞二手住房成交指導價的房源。

「這是熱點城市未來普遍會實施的政策。」李宇嘉表示，東莞樓市將逐漸過渡到存量房為主的時代，管控二手房價格才能讓調控落地。目前跡象顯示，熱點片區的二手房價格已經有了抬升的趨勢。

《通知》還指出，將建立購房意向登記系統，將商品住房認購環節納入監管范圍。對意向購房人數超出上市房源套數一定比例的樓盤（下稱「熱點樓盤」）實行公證搖號選房、積分排序選房等制度。另外，熱點樓盤的住宅限售期限由取得不動產權證後3年延長到5年。李宇嘉表示，未來加強新房限價的情況下，新房搖號將是普遍現象。這條政策是學習深圳的經驗，目的是為了杜絕倒賣房號，炒作房價。

去年9月，東莞市發布的《關於防範兜售新建商品住房房源指標行為的提示》顯示，經過調查發現，個別經紀機構及其從業人員存在宣稱只要交付10-30萬元就可取得某指定熱門樓盤房源的選房指標或優先選房機會的行為。東莞市提醒市民，任何以提供「獲取選房指標」「鎖定房號」「優先選房」服務為由收取金錢的行為，都涉嫌違法違規。

諸葛找房數據研究中心指出，採取公證搖號、積分排序等方式購買商品住房，嚴格執行差別化住房信貸政策，這將在一定程度上促進購房交易的公平性，較好地遏制了房價過快上漲的勢頭，促進市場平穩發展。

利好剛需購房者

「《通知》從多方面明確要求並實行革新式市場管理手段，體現了東莞市進一步加強房地產市場調控的決心以及治理的全面性，也是積極響應國家確保實現「三穩」目標、貫徹房住不炒理念的要求。」諸葛找房數據研究中心指出。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，盡管被稱為「史上最嚴」，但本次調控依然體現了維護市場穩定健康發展，支持剛需購房，讓房地產服務於城市發展的思路。東莞市一中介對《華夏時報》記者表示，「本次調控預計影響不會太大，相對來說有利於剛需購房。」

其實，去年7月以來，東莞的樓市調控政策就一直不斷，另外，這已經不是今年東莞首次對樓市進行調控。此前的2月27日，東莞市發布《關於進一步加強房地產市場調控的通知（東建〔2021〕6號）》，對「假離婚」的現象進行打擊，將非莞戶籍購房者的社保要求提高至「四年內連續繳納社保3年」，宣布今年供應的住宅用地將不少於300公頃，人才安居房不少於5000套。

「如果去年以來的各項政策能夠真正落地，特別是能管控住土地和資金，讓源頭的成本能夠降下來，進而穩定住預期，樓市降溫在情理之中。」李宇嘉表示。

東莞本次調控最直接的原因或許是應對未來樓市火熱的預期。

李宇嘉表示，去年以來東莞出讓了一部分高價地，這部分地塊在今年下半年可能會形成新房供應，有可能慣性推高新房的價格。根據東莞樂居統計，8-12月東莞住宅供應將增多，約50個純新樓盤將入市，其中有多個高地價項目。另外，值得注意的是，6月東莞新房網簽4883套，環比5月上漲38%，均價26937元/平，環比上漲8.6%。

「近期東莞開始增加用地，但部分區域出讓的地塊價格較高，可能會進一步推高市場對房價上漲的預期。」李宇嘉表示，東莞新房庫存比較低，開發商搶地補庫存的動力比較大，因此市場迫切需要新的調控政策。

⑹ 有哪些高杠桿的投資方式這些投資真的能賺到錢嗎

高杠桿的投資方式當然能賺到錢，這不誇張，但是高杠桿的投資方式也意味著更高的風險能賺到更多錢的同時，也有可能虧更多的錢。這是一個利弊兼有的事情嘛，畢竟沒有一種投資方式是絕對完美的，他有些好處就有些壞處。

這是上面所說的股票配資的方式，還有房地產的方式，正常來說現在是不行了，現在都有限購政策了以前我手中有200萬一套房子，首付是40萬，我可不可以先付40萬一套房子，雖然說是200萬我可以存款，但我不存款我分期買那不就可以買5套房子嗎，我沒打算長期持有，等這個房子過個一兩年他們價格漲上去了，我或者用過橋墊資的方式或者是通過其他的方式把這個房款結清，我就可以把這房子轉讓，到時候我的利潤同樣可以達到5倍。

⑺ 什麼是杠桿

杠桿的本意就是以小博大，四兩撥千斤。在經濟領域，杠桿就是指小資金撬動大項目。而經濟去杠桿，簡單說就是消除這些以小博大的資金，表現為降低企業負債率、減少金融產品嵌套、減少違規信貸等等。而對於不同的經濟主體來說，去杠桿也有不同的含義。

1、居民

居民這邊的杠桿主要是按揭買房和消費貸。按揭都比較熟悉，30萬首付，買100萬的房子，那麼其中70萬公積金貸/商業貸就是加杠桿的資金；再比如消費貸，利用你的信用積分去平台借錢消費。以上的兩種方式，實際上都是用我們的信用、公積金或者實物等進行的抵押貸款。

而去杠桿並不是不準我們買房，不準抵押貸款，而是將杠桿的比例降下來。原先30萬首付可以「撬動」70萬的貸款，現在不行了，提高首付比例，限購，得40萬或者50萬。原先信用積分600分以上，現在得700分，可貸款的人就少了很多，同時壞賬率也會有所降低。

2、工業企業

在經濟繁榮期，政府為了刺激經濟，會施行積極的財政政策和貨幣政策。作為企業的話，這就意味著貨幣流動性更寬松，更容易能貸款到更多的錢，項目更容易得到有關部門的審批。

這時也正是企業家杠桿擴張的時期。公司資產/估值1億，原先只能貸7000萬，現在可以貸到2億，財務杠桿加到2倍。

而去杠桿則是在有經濟增速下行壓力的背景下，如果放任信貸寬松和項目接連上馬，不僅會讓企業出現資不抵債的情況，還會給銀行造成壞賬負擔。一旦企業破產倒閉，銀行的錢就玩完了，而銀行的錢是有來源於老百姓的存款、企業存款、理財資金等等。

因此這么一來就會引發連鎖反應，最終可能導致系統性金融危機。因此這時國家對央企去杠桿，也是將金融危機扼殺在搖籃中，保障國有資產安全，維持金融市場穩定。

3、政府

目前的去杠桿主要針對的是地方政府的債務去杠桿。目前地方政府的融資渠道主要是地方政府一般債與專項債。

(7)限購製造業企業杠桿擴展閱讀：

其他杠桿

金融機構加杠桿主要就是在投資這塊，操作基本就是擴表、期限錯配、產品嵌套和放寬信貸。擴表，跟上面說的按揭差不多，理財產品自有資金一點點，剩下全靠借，然後加杠桿、通道等等繞過監管發行產品。

期限錯配就是用短期資金去投資長期項目，就好比你用1年定期的錢去存5年定期的利息，用短期資金去博取長期收益的理財產品一大把。比如銀行經常發行的幾個月期滾動理財，去投資那些N久以前的項目，這就是典型的加杠桿。

產品嵌套，很大程度上是基於期限錯配。3個月理財投了1年的項目，可是現在到期了怎麼辦，那就向A機構發行理財募集資金；A機構再打包，向B機構募資...；放寬信貸就是放寬放貸對象的審核，就像本來以前都是買大盤藍籌，現在只要能賺錢，ST也可以考慮一下。

而去杠桿就是將這些情況一網打盡：限制金融機構理財投資范圍，緊縮市場流動性；打擊理財產品資金錯配；打擊理財產品層層嵌套；收縮信貸。

⑻ 2022年合肥最新買房、限購、稅費、學區等政策匯總！

近年關於限購的規定經常變化，合肥5月對於限購政策也進行了不少調整，今天班長給大家整理一份購房須知，如限購、限售、學區、買房補貼等政策，給大家買房提供一點參考！

以上便是在合肥的最新限購限貸政策，給大家提供一些參考！

文章來源：合肥班長，專注合肥樓市十年，手繪合肥數十個區域和板塊的購房地圖和上千篇包羅萬象的原創文章，並致力於合肥樓市各項數據統計，對樓市的房產政策、市場走勢、房價變化、樓盤動態等極為了解。

⑼ 2022年房地產政策三大關註：融資、房地產稅及限價限購限貸

據清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心數據顯示，2022年，各界最為關注的三大房地產政策，依次是融資政策、房地產稅、限價限購限貸政策。此外，各界對土地集中出讓制度、預售資金監管制度、長租房配套政策等也頗為關注，關注度超過10%，其中，約1/3的受訪機構關注土地集中出讓制度。
其中，房地產融資政策走向牽動人心，關注度高達74.1%。不同類型的受訪機構關注的側重點有所不同。房地產開發企業最關注的是貸款集中度管理制度以及出險房企收並購方面的新政策。一些房企期望今年銀行開發貸的釋放力度可以有所加大，同時滿足家庭部門剛需購房需求，提供足夠的按揭貸款額度，提高房企的回款速度。此外，部分受訪機構也認為今年房企爆發危機的情況或將繼續發生，希望政府能夠出台有關收並購的支持性政策，保障企業度過危機，促進房地產市場健康平穩發展和良性循環。金融機構和研究機構對今年「三線四檔」的融資管理制度是否進一步調整表示關注。2021年，部分房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，紛紛選擇收縮信貸敞口，「雨天收傘」，進一步加劇了房企流動性緊張問題。2022年，「三線四檔」政策是否繼續執行，如果繼續執行是否會細化、指導銀行全年有序進行信貸投放？最後，研究機構比較關注公募REITs政策是否會有所推進。目前保障性租賃住房已經納入公募基礎設施REITs試點范圍，後續試點范圍希望可以擴大至市場化長租房，甚至商業地產。
房地產稅關注度位居第二，達63%。2021年10月23日，全國人大常委會通過決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。12月27日，全國財政工作視頻會議在北京召開，會議提出，「做好房地產稅試點准備工作。」2022年，房地產稅試點是否落地、何時落地，以及試點范圍、實施細節等，都備受各界關注。
限價、限購、限貸政策關注度為48.1%。接近半數的受訪機構對限制性行政管控政策有所關注，尤其是限價、限貸政策是否會有所調整。關於限價政策，部分受訪機構指出，當前市場不甚樂觀，2022年限價思路是否要從「防漲」轉向「防跌」？關於限貸政策，部分受訪機構指出，在住房市場遇冷的情況下，能否對二套房的認定標准有所放鬆，對改善型購房提供更多的信貸支持。
清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心認為，房地產行業降杠桿的大方向不會改變，減少金融和房地產的綁定，避免資金過度流入房地產，引導資金有效流入實體經濟依然是主要目標。2022年，貸款集中度管理、「三線四檔」政策會繼續實施，一方面，合理發放房地產開發貸款，另一方面，對信貸資金的監管會更加精準。關於出險房企的收並購政策支持，中心認為相關貸款資金應該不受貸款集中度和「三線四檔」的限制；房地產稅會在短期內降低房價，並可能因稅負轉嫁增加租金成本，但長期來看，不會持續對房價產生上升或者下降的影響。房地產稅制設計，應避免重復徵收，一方面體現稅負公平，另一方面可減少居民在住房上的稅收負擔，減少對消費的擠壓；在「房住不炒」的總基調下，短期內不會取消限價、限購、限貸等行政性限制政策。
2021年，我國房地產市場總體降溫明顯，交易量價萎縮，房地產開發企業銷售回款減慢，前期負債過高的企業風險逐步暴露，部分頭部房企出現資金鏈斷裂風險。風起於青萍之末，雖然這只是短期個別企業出現風險，但仍需觀過知仁，未雨綢繆，不能任由這些問題蔓延擴散。

⑽ 房地產融資「供給側改革」啟動 樓市「去杠桿」全面展開

2020年最後一天，一則金融領域的文件發布，宣告房地產業正式進入一個新的時代。
12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。
具體為，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
《通知》自2021年1月1日起實施。
這一文件被認為是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，雖然設置的額度比例並不苛刻，且監管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。2020年8月，「三條紅線」政策提出，從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次「涉房貸」集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中應有之義，也被認為長效機制的重要內容。
分五檔考核房地產貸款佔比
按照《通知》規定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
指標方面，第一檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
按照監管層的說法，上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。
值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
《通知》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據為界，並對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。
此外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開發貸款、按揭貸款，以及非標融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。
但多數業內人士認為，僅從額度上看，這一規定並不苛刻。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。
同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此，許小樂認為，「該方案對短期市場不會造成大的影響。」
兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，「目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。」
但新規「堵漏洞」的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
去杠桿之路
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。
在供給側結構性改革的框架下，從2020年開始，樓市「去杠桿」的過程逐漸延伸到房企的融資環節。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以「三道紅線」為原則，對房地產企業融資實施管理。
所謂「三道紅線」，是指對房企設置剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍等三個指標，根據觸線情況不同，將企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。
據悉，「三道紅線」已經對房地產業產生了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一些企業還設定了具體的降檔期限。
按照許小樂的說法，「三道紅線」是在資金需求端的管理，而此次的「涉房貸」集中管理制度則是在資金供給端的收緊。
他還認為，對「涉房貸」進行集中管理，不僅是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，也是房地產長效機制的重要內容。未來，該政策將和「三道紅線」一起，成為樓市調控的常態。
多數受訪者指出，隨著資金供給側的管理全面收緊，房地產領域的「去杠桿」行動也將全面展開。
許小樂指出，近年來的樓市調控，主要沿著「去杠桿」的方向進行，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產業將進入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退後，金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長，轉而進入平穩發展階段。