低杠桿穩健發展新路徑

A. 房企去杠桿勢在必行，將會有哪些措施落地

房企去杠桿勢在必行，國家會採取一系列的措施，比如說讓房企自己出錢多一點，銀行放貸佔比少一些，這樣的話就能夠有效的防止爛尾樓的出現，也增加了房企的承擔責任風險。
現在有些地方的房價高得離譜，普通的老百姓是根本買不起的，就算是想買房，可能要花掉自己大半輩子的積蓄。所以現在買房對於普通人來說簡直比登天還難，就算是靠自己每個月月供的幾千塊錢的貸款也可能要還上十或者二十幾年，所以說現在的房價太高了，年輕人都失去了鬥志，婚也不敢結孩子也不敢生，這就是現在年輕人的壓力，很多人覺得難道國家就不應該出手管一管嘛！其實國家已經為大家出台了很多的相關政策，只是大家沒有及時的去了解而已，就比如說房企去杠桿這件事情。
社會的趨勢就是這樣，即使現在的房價再高，彩禮再貴，我們年輕人也得奮斗，因為只有這樣我們才能夠生存下去。

B. 積極穩妥降低企業杠桿降指的是什麼

簡稱降杠桿
降杠桿的總體思路是：全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會精神，認真落實中央經濟工作會議和政府工作報告部署，堅持積極的財政政策和穩健的貨幣政策取向，以市場化、法治化方式，通過推進兼並重組、完善現代企業制度強化自我約束、盤活存量資產、優化債務結構、有序開展市場化銀行債權轉股權、依法破產、發展股權融資，積極穩妥降低企業杠桿率，助推供給側結構性改革，助推國有企業改革深化，助推經濟轉型升級和優化布局，為經濟長期持續健康發展夯實基礎。

C. 對於財務杠桿較低的企業，迅速調整資本結構的方法有哪些

借入資金用於購置資產，擴大生產經營，分紅等。

D. 「三道紅線」新規試點 房企多管齊下降杠桿

如果以「三道紅線」標准來考量，根據2019年年末數據表現來看，50家樣本房企中，有15家房企觸及三條紅線。根據2020年半年度數據來看，有12家房企觸及三條紅線。資金監測和融資管理規則之下，財務穩健以及堅持長期主義的企業，無疑會是最大受益者。
房企融資監管正在不斷收緊。
近期，「三道紅線」的新規正在不斷清晰，監管部門將對房企按「紅、橙、黃、綠」四檔管理，並根據房地產企業所處檔位控制其有息負債規模的增長。據媒體報道，「三道紅線」已在此前參與央行、住建部座談會的12家房企試點實施。
相關研報顯示，如果以「三道紅線」標准來考量，根據2019年年末數據表現來看，50家樣本房企中，有15家房企觸及三條紅線。根據2020年半年度數據來看，有12家房企觸及三條紅線。資金監測和融資管理規則之下，財務穩健以及堅持長期主義的企業，無疑會是最大受益者。
9月21日，作為時代傳媒2020中國地產時代百強榜的子榜，《2020中國地產融資能力榜20強》（以下簡稱「榜單」）重磅出爐。
該榜單以房企2020年新發企業債（包括美元債）、2020年年中報短期借款、長期借款以及總負債進行綜合打分，全方位衡量房企的融資和可持續發展能力。
榜單顯示，中國恆大、融創中國、碧桂園、首開股份（600376）、佳兆業的綜合評分均在93分以上，分列前五。
其中，中國恆大、碧桂園、首開股份2020年新發企業債（包括美元債）分別為420億元、178.08億元以及221億元。
「融資和土地是房企發展的兩個重要基礎，必須做好融資工作。」9月19日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，「三條紅線」客觀上要求相關企業積極做好管控，大力拓展融資資源。
恆大融資能力居首
近日，房地產圈內出現一個新的熱門話題：「三道紅線」。
「三道紅線」是指監管部門將對房企按「紅、橙、黃、綠」四檔管理，並設置「三條紅線」：剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。同時踩中三條紅線的企業將被標記為紅檔，以此類推。
房地產本質上是資金密集型行業，現金流就是生命力。
嚴躍進告訴時代周報記者，類似三道紅線制度的建立，目的是讓房企的融資更加透明，有助於監管精細化。
以恆大為例，今年年初，恆大提出降低2020―2022年有息負債總額的計劃。
資料顯示，截至2020年6月底，恆大有息負債規模已較3月底減少了約400億元，預計全年降幅將在千億元左右。
另據榜單顯示，恆大2020年新發企業債420億元，短期借款、長期借款、總負債分別為3956.87億元、4397.84億元、19826.42億元，綜合評分高達99.3分，位居榜單首位。
除了通過增加銷售回款、控制土儲規模外，恆大還提出通過分拆優質資產上市，以達到降負債的目標。
「目前恆大正就物業分拆工作與監管部門及港交所等積極溝通，希望能盡快完成上市，並力爭今年內實現上市。未來恆大也會審慎考慮其他資產的分拆上市，在為股東帶來更大收益的同時，也可以大幅降低公司負債率。」恆大總裁夏海鈞表示。
再看融創，2020年上半年，融創中國資產負債率為86.56%，較上年同期下降4.28個百分點，凈負債率為149%，大幅下降23個百分點。截至報告期末，公司擁有現金余額（包括受限制現金）為1208.6億元。
另據榜單顯示，融創2020年新發企業債142.8億元，短期借款、長期借款、總負債分別為1406.23億元、1797.1億元、8625.21億元，綜合評分高達98.1分，位居榜單第2位。
「今年我們是最從容的一年，我們對市場的判斷一直是對的。」融創中國董事會主席兼執行董事孫宏斌在中期業績會上表示，集團上半年抓住了市場的窗口，不斷降低負債，調整了融資結構和融資成本。
房企回歸到理性
除恆大、融創外，碧桂園2020年新發企業債178.08億元，短期借款、長期借款、總負債分別為691.64億元、2362.23億元、17282.73億元，綜合評分高達97.8分，位居榜單第3位。
從年報數據上看，截至今年6月底，碧桂園有息負債總額下降至3420.4億元，同比下降了7.5%。加權平均借貸成本為5.85%，相較2019年12月31日下降了49個基點。
「目前碧桂園財務指標處於比較良性的狀態，凈借貸比58%，現金短債比為1.9倍，資產負債率會進一步下降，2019年年底為83%，到今年中期是81.6%。」碧桂園首席財務官伍碧君在中期業績會上表示。
榜單中，以招商蛇口（001979）、保利發展、中國海外發展（下稱「中海」）為代表的國資背景企業，同樣表現不俗。
其中招商蛇口2020年新發企業債146.5億元，短期借款、長期借款、總負債分別為286.24億元、649.3億元、4456.78億元，綜合評分達92.5分，位居榜單第6位。從年報數據看，招商蛇口上半年綜合資金成本為4.78%，先後發行了五期超短期融資券，發行金額合計66.5億元，利率最低為2.20%；完成了2020年度第一期中期票據發行，合計發行額20億元、發行利率最低為3.00%。
保利發展2020年新發企業債85億元，短期借款、長期借款、總負債分別為38.78億元、2088.3億元、8505.05億元，位居榜單第15位。截至上半年末，保利發展賬面有息負債3021億元，有息負債綜合成本僅約4.84%，較年初降低0.11個百分點，貨幣資金達1257億元，為短期借款及一年內到期債務的1.96倍。
再看利潤王中海。
中海2020年新發企業債70億元，短期借款、長期借款、總負債分別為210.3億元、1751.75億元、4566.37億元，位居榜單第19位。截至6月末，中海的資產負債率為59.77%，扣除預售賬款後的凈負債率為57.8%，凈負債比率為32.7%，流動比率為2.3倍。
中海董事會主席顏建國在中期業績會上稱：「在金融政策方面，針對房地產企業精準施策、一城一策，公司認為有利於行業健康發展，尤其是今年國際形勢下，這項政策的出台具有十分重大的意義。」
據大公國際的研報顯示，根據2020年半年度數據來看，有12家房企觸及三條紅線，包括中梁控股、珠海華發、首都開發、榮盛、金科地產和藍光發展（600466）等。
大公國際表示，長期來看，融資政策的邊際收緊將抑制部分房企的拿地意願，降低房企盲目擴張和多元化動力，迫使房企回歸到理性、高質量和健康的擴張與發展路徑。

E. 如何理解17年政府工作報告中的積極穩妥去杠桿

積極穩妥去杠桿是推進供給側結構性改革的重點任務之一。當前，杠桿率高企弱化了實體企業的投資能力，加大了債務違約風險，亟須多措並舉去杠桿，為產業轉型升級、保持經濟中高速增長提供必要條件。在這個過程中，應堅持市場化路徑，充分發揮經濟主體的能動性。
從短期看，應針對企業的債務結構分類施策，合理運用金融市場工具，逐步化解存量債務風險。一是支持適應市場發展並有持續經營能力、但暫時存在資金流轉困難的企業以債務轉移或置換等方式降低債務負擔。可由債務企業的關聯方或有意對負債企業進行重組的企業購買並承接債務；也可給予增信安排，通過發行長期公司債券置換短期債務。二是積極探索市場化、法治化的債轉股實施方案，推動企業債務重組。引入第三方評級機構，選擇有較好發展前景但面臨周期性、暫時性困難的企業，以及雖然債務負擔較重但運營正常的企業，以企業價值為核心，適時將部分債務轉化為優先股或普通股，並建立市場化退出機制。需要注意的是，應警惕惡意逃廢債現象。同時，加大僵屍企業出清力度，杜絕其搭債轉股便車。三是推進實體企業資產證券化，盤活存量資金。以有穩定現金流、系統性風險較小的大中型企業為主，通過結構性融資安排將存量資產轉化為可交易對象，提高資金流動性，降低融資成本，合理匹配資產和負債期限，最大限度地發揮資產的效益和價值，以優化劣，分散風險。同時，進一步探索做市商制度，提高做市商的積極性和做市能力，增強資產證券化產品二級市場流動性。化解債務風險方式的選擇，應遵循市場規則，由債務雙方協商決定，切忌搞「拉郎配」。應依託資本市場的價格發現和價值回歸功能，由市場對證券化產品合理定價，防止在債務重組過程中出現虛抬資產價格和過度投機行為，並制定配套措施，防範可能出現的風險。
從中長期看，應逐漸拓寬企業融資渠道，擴大直接融資所佔比重。一方面，在宏觀審慎監管和微觀審慎監管的框架下，商業銀行應嚴格落實資本金管理制度，構建信用風險評估體系，通過風險權重調整、優化授信結構等方式提高抗風險能力。同時，嚴控影子銀行規模和表外業務風險，從源頭控制企業部門杠桿率。另一方面，積極發展和完善多層次資本市場，提高直接融資比重。多渠道推動股權融資，深化創業板、新三板改革，規范發展區域性股權市場，推動債券市場發展。通過首次公開發行（IPO）、再融資、發行債券等途徑加速股權、債權資本形成，幫助企業優化融資結構、降低融資成本、化解債務風險，引導社會資本向優質企業集中。同時，改革完善適應現代金融市場發展的監管框架，為各類經濟主體投融資創造良好的市場環境。
從根本上看，企業去杠桿要建立在宏觀經濟穩增長的基礎上。這就要求追加企業貸款或擴大赤字，但二者均有導致不良債務增加的隱患。因此，應保持穩增長和去杠桿的平衡，大力推進供給側結構性改革，改善企業經營環境，逐步優化企業債務結構，消除經濟泡沫化風險隱患。一方面，通過穩健的貨幣政策保持流動性合理充裕和有效的信用管理，清除資金向實體企業流動的障礙；以預期管理降低匯率波動等外部因素帶來的不確定性，為企業發展和經濟增長拓展空間。另一方面，繼續實施積極的財政政策，將企業去杠桿和優化全社會杠桿結構結合起來，優化債務在政府、企業和居民間的分布。同時，加快稅收制度改革，降低企業稅負；深化體制機制改革，激發企業活力，提高資本回報率。

F. 　如何把握好結構性去杠桿的力度和節奏

如何把握好結構性去杠桿的力度和節奏？

董希淼認為，結構性去杠桿應特別注重「精準滴灌」，既要保持宏觀政策穩定，堅持不搞「大水漫灌」式強刺激，又要根據形勢變化相機預調微調、定向調控。這就需要在結構性去杠桿的過程中，財政政策與貨幣政策協調進行。只有財政金融政策協同發力，才能更有效服務實體經濟，更有力服務擴內需、保增長的大局。

北京大學國家發展研究院副院長黃益平認為，應充分發揮國務院金融穩定發展委員會的統籌協調作用，統籌把握各領域出台政策的力度和節奏，形成政策合力，高度警惕去杠桿中的「次生風險」，平衡好防範化解重大風險和改革、發展、穩定的關系。

來自《 人民日報 》（ 2018年08月10日 02 版）

G. 央行房貸新規：去杠桿、降負債是大勢所趨

2020年的最後一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求銀行業金融機構（不含境外分行）的房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比要滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求。目的是提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。

  這是繼2020年8月20日「三條紅線」出台後，又一針對房地產融資的政策，在剛剛過去的2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上，我曾說過：「2020年全年與房地產相關的金融政策一直在持續的收緊，哪怕是在疫情最嚴重的上半年也沒有在任何一個公開場合說過要給房地產金融助力，一直到8月20日，這是所有地產人應該記住的日子，『三條紅線』的相關政策給整個行業特別是給房地產金融行業理清了未來的政策脈絡和思路。」

  在當時我給出的十大預測中，提到未來金融政策還將趨緊，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會在全年金融政策持續收緊的2020年的最後一天推出《房地產貸款集中度管理制度》，在某種程度上驗證了我對金融政策趨緊的預測，未來房企整體融資環境依舊偏緊的主基調不變。

  01

  大部分銀行金融機構符合管理要求

  從近期發布的《房地產貸款集中度管理要求》的具體要求來看，銀行業金融機構按類型分檔，其房地產貸款佔比上限各檔不高於40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個人住房貸款佔比上限各檔不高於32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若結合居民杠桿率與債務收入比來看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，由此看來現階段有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到「安全線」以內，堅守不發生系統性金融風險的底線仍是重中之重。

03

  未來房企整體融資環境依舊偏緊

  2020年，房地產政策層面前松後緊，中央繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。上半年房地產信貸政策中性偏積極，央行三度降准釋放長期資金約1.75萬億元，並兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。

  但下半年央行設置「三道紅線」分檔設定房企有息負債的增速閾值，並壓降融資類信託業務規模，倒逼房企去杠桿、降負債。時值年末最後一天中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對房地產行業將穩杠桿乃至去杠桿的強調和加強。

  聯繫到郭樹清發文強調，堅決抑制房地產泡沫，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。我們認為未來房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。

  需要注意的是，中國人民銀行、銀保監會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的答記者問時同時表示要「推動金融、房地產同實體經濟均衡發展」。

  「十四五」規劃也已定調：房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環。

  我在2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上說過「房地產是中國最大的金融業、製造業、服務業」。因此，我認為政策基本面依然「穩」字當頭，繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，強化並落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

  同時，《房地產貸款集中度管理要求》的發布，也進一步驗證了我對行業步入無增長時代新邏輯的驗證，過去若干年，房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力，時至今日，在「三條紅線」和「央行房貸新規」的要求下，資金被限制，由於沒有更多的資金進入，整個行業再往上走的動力被大大削弱，因為整個行業的主體是房企，缺乏資金的支持，會使得企業動能不足，從而使得行業動能不足，就將步入無增長的時代，這也是2020年的最後一天，我所講到的最核心最關鍵的問題。

H. 去杠桿如何向穩杠桿過渡

7月23日的國常來會還提出「支持擴內需源調結構促進實體經濟發展。」業內人士表示，本次國常會提出擴內需政策，是年內第二次。本次提出的時點更加重要，因為二季度數據出爐，GDP增速放緩，投資增速和工業增速不及預期，急需政策明確未來方向。特別是今年以來的經濟下行壓力與以往不同，受到融資收緊的影響非常明顯，所以在外部沖擊和國內壓力的共同作用下，有必要通過宏觀政策進行對沖，避免宏觀經濟和金融風險互相傳導和放大。

在劉世錦看來，杠桿率趨穩的主要原因有三方面：一是供給側結構性改革取得明顯成效，企業利潤、財政收入保持較快增長，有助於消化存量債務。二是穩健中性貨幣政策及結構性信貸政策效果顯現，貨幣信貸總體保持適度增長。三是地方政府融資擔保行為進一步規范，平台公司等軟約束主體債務增長受到明顯遏制。

I. 克而瑞證券：謹慎杠桿、穩健發展的長三角地產上市新秀

樂居財經訊 李禮 3月2日，克而瑞證券發布德信中國（02019.HK）信用深度分析研報。

核心觀點

公司評級：2019 年 7 月 15 日，標准普爾予以公司主體 B 評級；2019 年 7 月 15 日穆迪予以公司 B2 評級。

營收增長穩健，對外合作積極，財務加杠桿謹慎，利潤保持較高增速。2019H1合同負債規模超 2018 年全年水平，達 241.6 億，對未來營業收入增長提供有力支撐。2019H1 扣除合約負債資產負債率下降至 71.5%，凈負債率為26.5%,在對比公司中最低，公司加杠桿態度謹慎，安全邊際較高。少數股東權益佔比為 49.8%，三費占營收比為 17.1%，未來仍有一定的改善空間。

合約銷售增長可觀，土地儲備深耕長三角地區，布局二、三線城市，並向優質四線城市拓展。2019 年上市後，公司發展迅速，合約銷售金額及面積均增長較快。公司積極尋求合作拿地，2019H1 綜合拿地權益比例為 39.6%， 共新增 19 個項目，拿地成本可控，均價較 2018 年有所下降至 6957 元/㎡。截至 2019H1 總土地儲備達 1225.4 萬㎡，公司積極拓展全國布局。

公司財務杠桿水平穩健，面臨疫情，銷售承壓，其短期債務償債壓力依舊不大。假設由於疫情公司 2、3 月均無銷售，若 2019H1 後一年內銷售扣掉各類費用支出後，只考慮償還公司短債，已發生的銷售金額能完全覆蓋 33.2億元的短期負債規模；若進一步考慮土地款支出，公司支付土地款覆蓋比率為 0.67，結合公司貨幣現金規模及現金短債比，公司償債安全邊際較高。

公司拓展多元化融資渠道，美元債收益較高。公司先後發行兩筆美元債，票息分別為 12.875%和 11.875%，高於行業加權平均票息 7.5%。二級市場到期收益率為 13%左右，在對比公司所發美元債的收益率中有較強的競爭優勢。2019H1 公司對外擔保中，合聯營企業擔保占所有者權益比例為 20.0%，應收應付關聯方款項占流動資產、流動負債比例不高，綜合來說關聯方交易對公司不造成太大影響

綜上我們認為公司的信用安全邊際較高。

 風險提示：政策風險，融資風險，信用風險，銷售業績未完成風險（詳見報告末頁風險提示）

J. 怎麼降低杠桿率

之前在中大咨詢的官網上了解了一些國企改革的內容，對於企業部門去杠桿的內可能路徑，央行研究局首席經容濟學家馬駿認為包括：核銷部分「僵屍企業"不良貸款以降低企業部門杠桿率水平，發揮好地方國有資產管理公司和地方金融資產管理公司在企業破產重組和債務處置中的作用；大力發展多層次股權市場，合理引進戰略投資者,提高權益融資的比例；對部分產品具有市場、生產成本具有競爭力的企業，按市場化、法制化原則，由銀企雙方自主協商通過債轉股的方式來降低企業的債務水平；加大改革力度以硬化國企和地方平台類企業的預算約束，降低這些企業過度負債的沖動等等。