杠桿背景房企融資找到新途徑

Ⅰ 房企去杠桿勢在必行

進入2021年，銀行業與房地產行業熱議的話題莫過於近期有關部門出台的房地產貸款管理和重點房地產企業資金監測、融資管理規則。這些「硬核」的房地產金融調控措施將給房地產行業帶來哪些變化？房地產行業走勢如何？
限制貸款過度進入房市
2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。《通知》對房地產貸款余額和個人住房貸款余額分為五檔進行分類管理，設置了房地產行業貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限。房地產貸款余額主要針對房地產開發企業，個人住房貸款余額主要針對購房者的購房貸款。通俗地講，貸款新規旨在限制銀行貸款過度進入房地產行業。
眾所周知，房地產行業是高度資金密集型行業。近20餘年，房地產行業通過高杠桿、高負債、高周轉實現快速發展。而其中蘊藏的高風險日益引起重視。
銀保監會主席郭樹清在《完善現代金融監管體系》一文中提出，堅決抑制房地產行業泡沫。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產行業是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。
中國房地產業協會會長馮俊表示，不少房地產企業負債率過高，銷售受阻、回款大幅下降，導致現金流承壓，再疊加到期的債務，企業運營風險驟增。在此次疫情影響下該問題更加凸顯。因此，房地產企業應該重視杠桿率過高的問題，這不僅影響房地產行業高質量發展，也是宏觀經濟的潛在風險。
資金大規模、過多地進入房地產行業，不僅讓房地產泡沫不斷積累，也擠佔了對實體經濟的投入份額。
實際上，此次貸款新規已經不是近期首次對房地產領域進行金融調控。2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行召開重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。此次調控對重點房企進行融資監管設定的「三道紅線」是：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1。房企一旦「踩線」，則不能增加或需嚴控有息負債規模，且完成上述目標的期限為2023年6月底前。
業內人士普遍認為，「三道紅線」與房地產貸款集中度管理制度是雙向管控，既規范了資金使用方，也規范了資金供應方，有利於房地產業長期平穩健康發展。
房企高杠桿難以為繼
對於「三道紅線」，萬科董事會主席郁亮曾表示，這是行業重大游戲規則的改變，是對所有開發商的挑戰，它預示著房地產金融紅利時代的結束。
恆大則用千方百計打折促銷等實際行動，努力解除「踩線」危機。數據顯示，2020年，恆大實現合約銷售額7232.5億元，同比增長20.3%；實現銷售回款6531.6億元，同比增長38.5%。其七折賣房、0元購商鋪等措施頻上熱搜。業內人士認為，恆大努力「出貨」、降低負債體現了行業面臨的共同境況，也是房地產行業努力降負債的「縮影」。
中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰表示，建立房企資管新規的目的，在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房企形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為。同時，矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業的抗風險能力。
廣東省房地產協會會長王韶認為，在房地產金融調控的背景之下，量、價、利已今非昔比。頭部企業集中度和區域市場分化更加激劇，對企業的品牌建設、財務運作、產品把控等能力提出更高要求。
王韶說，「高杠桿、高負債」是對企業資金運作能力的嚴峻考驗，稍有不慎將會「周轉」失靈。防範風險，改變增長方式是房地產企業必須跨越的一道檻，以往開發商樂此不疲的「高杠桿、高負債、高周轉」運作模式將成為「絕唱」。
業內人士認為，房地產行業將真正進入大洗牌、大分化的階段。隨著金融資源的稀缺，中小房企獲得金融資源的難度越來越大，成本越來越高。
住房租賃將獲更多支持
住房和城鄉建設部部長王蒙徽在全國住房和城鄉建設工作會議上表示，2021年將穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。並要求各地認真落實主體責任，密切跟蹤市場形勢，相機啟用儲備政策，綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，著力穩地價、穩房價、穩預期。
這表明，未來房地產長效機制將穩妥實施並不斷完善。已有的限購、限貸、土地、稅收、金融監管政策將持續適用，針對不斷變化的市場，儲備政策或許還將登台。「房住不炒」仍需牢牢堅持，房地產市場的總體平穩運行值得期待。
2020年底召開的中央經濟工作會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設。這表明，未來租賃住房將獲得更多政策支持，將成為發展重點。
業內人士認為，未來租賃住房發展將在增加租賃房源供給，租賃權益的保障及擴大，規范及支持租賃企業的發展等方面持續發力。屆時租金更平穩，租住將成為另一種長期居住選擇

Ⅱ 請教高人何為杠桿融資

杠桿收購融資是以企業兼並為活動背景的，是指某一企業擬收購其他企業進行結構調整和資產重組時，以被收購企業資產和將來的收益能力做抵押，從銀行籌集部分資金用於收購行為的一種財務管理活動。在一般情況下，借入資金占收購資金總額的70％－80％，其餘部分為自有資金，通過財務杠桿效應便可成功的收購企業或其部分股權。通過杠桿收購方式重新組建後的公司總負債率為85％以上，且負債中主要成分為銀行的借貸資金。在當前市場經濟條件下企業日益朝著集約化、大型化的方向發展，生產的規模性已成為企業在激烈的競爭中立於不敗之地重要條件之一。對企業而言，採用杠桿收購這種先進的融資策略，不僅能迅速的籌措到資金，而且收購一家企業要比新建一家企業來的快、而且效率也高。

杠桿收購融資較之傳統的企業融資方式而言，具有不少自身的特點和優勢：一是籌資企業只需要投入少量的資金便可以獲得較大金額的銀行貸款以用於收購目標企業，即杠桿收購融資的財務杠桿比率非常高，十分適合資金不足又急於擴大生產規模的企業進行融資；二是以杠桿融資方式進行企業兼並、改組，有助於促進企業的優勝劣汰，進行企業兼並、改組，是迅速淘汰經營不良、效益低下的企業的一種有效途徑，同時效益好的企業通過收購、兼並其他企業能壯大自身的實力，進一步增強競爭能力；三是對於銀行而言，由於有擬收購企業的資產和將來的收益能力做抵押，因而其貸款的安全性有較大的保障，銀行樂意提供這種貸款；四是籌資企業利用杠桿收購融資有時還可以得到意外的收益，這種收益主要來源於所收購企業的資產增值，因為在收購活動中，為使交易成功，被收購企業資產的出售價格一般都低於資產的實際價值；五是杠桿收購由於有企業經營管理者參股，因而可以充分調動參股者的積極性，提高投資者的收益能力。

杠桿收購融資，是一種十分靈活的融資方式，採用不同的操作技巧，可以設計不同的財務模式。常見的杠桿收購融資財務模式主要有以下幾種：

（1） 典型的杠桿收購融資模式。即籌資企業採用普通的杠桿收購方式，主要通過借款來籌集資金，已達到收購目標企業的目的。在這種模式下，籌資企業一般期望通過幾年的投資，獲得較高的年投資報酬率。

（2） 杠桿收購資本結構調整模式。既由籌資企業評價自己的資本價值，分析負債能力，再採用典型的杠桿收購融資模式，以購回部分本公司股份的一種財務模式。

（3） 杠桿收購控股模式。即企業不是把自己當作杠桿收購的對象來考慮，而是以擁有多種資本構成的杠桿收購公司的身份出現。具體的做法為：先對公司有關部門和其子公司的資產價值及其負債能力進行評價，然後以杠桿收購方式籌資，所籌資金由母公司用於購回股份，收購企業和投資等，母公司仍對子公司擁有控制權。

企業以杠桿收購融資方式完成收購活動後，需要按規模經濟原則進行統一的經營管理，以便盡快取得較高的經濟效益，在企業運營期間，企業應盡量做到用所收購企業創造的收益償還銀行的杠桿貸款，償還方式與償還辦法按貸款合同執行，同時還要做到有一定的盈利。

Ⅲ 房地產融資管理定調！走向規則化和透明化

日前，住建部和央行聯合召開重點房企座談會。會後新聞稿指出，為落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房企融資的市場化、規則化和透明度，在廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。近期，圍繞規則和房地產市場的討論持續升溫。
第一財經記者走訪了多家參與會議的房企高層和監管部門後獲悉，會上央行領導闡述了融資規則出台的背後邏輯和未來取向。將房地產政策與財政政策、貨幣政策共同作為調節宏觀經濟周期工具，短期看刺激效果明顯，但長期副作用很大。中央明確不將房地產作為短期刺激的手段。企業應該也需要准確把握好政策取向，認識到穩健發展的房地產市場具有重要的宏觀層面意義。建立房地產金融管理長效機制，題中應有之義就是政策的規則化和透明化，重點房地產企業資金監測和融資管理規則是這一努力的組成部分，座談會也是監管部門與企業行業加強溝通、交流互動管理思路的具體體現。
第一財經記者從知情人士處獲悉，房企對新規的關注點差別較大，會上代表性的訴求主要集中在：土地儲備如何估值、多元化經營是否區分，以及規則何時向行業推廣等問題上。對此，央行和住建部一一進行了回應。
知情人士透露，新規則明年起將逐步覆蓋更多的重點房地產企業。
不用房地產刺激經濟是長期政策基調
從整個中國房地產市場發展看，2008年以來，經歷了幾輪房價上漲周期，2009年、2013年、2016年，都是房價大幅躍升的時期。
回顧這些發展歷程可以發現，將房地產政策與財政政策、貨幣政策共同作為調節宏觀經濟周期的工具，的確每次對經濟下行都產生了一定的抵消作用，但帶來的成本都是房地產價格的大幅度跳升，歷史教訓深刻。
十九大以來，中央確定了房地產市場的基本方針政策——「房子是用來住的，不是用來炒的」「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」「堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產市場調控政策的連續性、穩定性」。
過去2~3年，中美貿易摩擦、疫情沖擊產生的經濟下行壓力下，中央始終保持戰略定力，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，疫情沖擊下也沒有拿房地產來對沖經濟下行壓力。
但在經濟仍然面臨較大壓力的背景下，這樣的房地產政策到底能堅持多久？是不是會放鬆房地產調控？是否還會將房地產政策與財政政策、貨幣政策共同作為調節宏觀經濟的工具？房地產企業、銀行、地方政府等利益相關方都在等待、觀望、博弈。
下半年，房地產開發商剛剛從疫情沖擊中回暖，新規出台將給行業帶來多大影響，牽動市場神經。
綜合各方觀點來看，新規的制定出台仍然是基於房地產金融管理長效機制的思路，堅持市場化、規則化、透明化的取向，激勵和約束並重，有利於企業准確把握長期政策基調和政策取向，對市場形勢和行業發展做出正確的判斷，有利於 「穩預期」。
新規將有助於房地產市場健康發展和金融安全
近年來，我國房地產行業呈現了一些突出特點。比如，行業集中度明顯提高、負債率高且增速較快、單家企業負債規模大等。
數據顯示，2019年末，上市或發債的300餘家房企平均資產負債率為77.4%，較2015年末增長5.3個百分點，不少大型房企杠桿率還在高位攀升。房地產行業整體負債率高且增速快的特徵十分明顯。
從金融行業的視角看，房地產與金融是一對孿生兄弟，房地產貸款占整個銀行業貸款的三分之一，長期的共生互利關系將兩個行業緊緊捆綁在一起。房地產金融風險歷史上一度成為最重要的金融風險點之一。
業內專家對第一財經記者表示，在高杠桿、高負債的背景下，目前的房地產行業存在兩個「悖論」：一是盡管杠桿率已經非常高，很多房地產企業仍然加速擴張，金融機構也願意繼續「借錢」給高杠桿房企；二是與其他行業追求存貨高周轉率相比，房地產行業普遍追求存貨的低周轉，企業手中的土地儲備越來越多。
兩個「悖論」反映出房企和金融機構對於房價繼續上漲的預期：只要房價繼續上漲，加杠桿囤地就有利可圖。但高負債背後則對應著高利率。
據市場機構統計，2019年，80家代表性房企平均融資成本7.5%，不少高杠桿房企境外發債利率長期在10%以上。這意味著，每年房價上漲的幅度需要高於利息的資本化率，否則高融資成本很難維系。
這一舊邏輯在過去幾輪房價上漲周期中也被反復驗證。在「房住不炒」和「三穩」基調下，原本依賴房價持續快速上漲的高杠桿、高負債模式面臨較大風險，這也引發市場對於上述行業慣用邏輯能否繼續成立的懷疑。
一位接近監管人士在接受第一財經記者采訪時表示，房地產企業負債對應著金融機構的資產，可以由房地產行業主管部門從企業端加強管理，也可以由金融主管部門從金融機構融資的角度進行管理。新規則通過引導和約束金融機構對房地產企業的融資行為，並通過與企業的持續溝通和交流，引導其更加關注自身的財務穩健性指標和負債水平，按照審慎穩健經營的方向，主動調整負債規模和杠桿率。
據記者了解，座談會上相關領導表示，房價的過快上漲，推高生產要素成本，嚴重侵蝕經濟的長期競爭力，還會撕裂社會，造成嚴重社會不公平，激化社會矛盾，阻礙社會階層的垂直流動。穩健發展的房地產市場具有重要的宏觀層面意義，有益於實體經濟、居民個人、金融機構，也有益於房地產企業自己。
房地產融資規則化、透明化，設計了科學合理的過渡期安排
將房地產金融調控政策規則化、透明化是新規出台的另一目的。
第一財經記者獲悉，會上央行領導表示，過去對房地產企業的融資政策並不那麼透明，多數時間是通過對銀行窗口指導的方式進行，企業有時也十分困惑。中央明確提出「房住不炒」和「穩地價、穩房價、穩預期」以來，房地產行業和企業自身也有較強的調整意願，但出於政策可能變動以及行業競爭等考慮，多數房地產企業還處於觀望狀態，既不利於企業正常經營活動的安排，也容易陷入多方博弈的局面。
目前，監管部門設置「三道紅線」，根據各家房企財務狀況，按照踩線條數不同，從多到少分成「紅-橙-黃-綠」四檔進行管理，每降一檔，企業有息負債規模增速閾值的上限增加5%，即橙色檔、黃色檔和綠色檔的有息負債增速分別不超過5%、10%、15%。這一規則被市場總結為「三線四檔5%」新規。
業內人士表示，融資管理規則為企業安排了過渡期，對市場的影響有限，有助於企業穩妥有序逐步降低杠桿水平。
參會的知情人士對記者透露，房企對新規的關注點差別較大，會上代表性的訴求主要集中在土地如何估值、多元化經營是否區分，以及規則何時向行業推廣等問題上。
以恆大為代表的土地儲備較多的企業，希望將持有的按成本計價的大量土地增值部分計入資產，體現企業真實償債水平。
對此，央行相關人士回應，規則計算主要基於經審計且公開披露的財務報表，土地由誰估值，按照什麼標准估值，會計准則及審計都有明確的規定。依據會計准則和財務報表，能夠保證規則的合理性、公平性和可操作性。此外，如果企業財務報表違反會計准則要求，依照相關法律法規，也會有相應的處理。
此外，「規則的目的之一是通過合理約束高杠桿企業負債行為，引導企業加快開發，避免囤房囤地行為，如果對土地增值的處理不遵循會計准則，相當於釋放了鼓勵企業囤積土地以待升值的信號，與規則初衷不符。」央行人士稱。
而綠地、陽光城等地產以外多元化經營較多的企業，希望核算時能夠把城市更新、教育等其他業務的負債剔除出來，不納入有息負債管理。
央行和住建部回應，房企多元化有各種各樣的考慮。無論從目的還是操作性考慮，規則計算的依據都是企業的財務報表。如果按照會計准則，相關領域不納入合並報告，規則適用時也將遵循同一原則。同時，規則對於符合住房制度改革方向的領域也有相應的激勵措施，對企業內部設立的住房租賃法人，符合國家住房租賃政策導向的，就可以從合並報表有息負債中剔除。
一些負債指標較好的企業則更關心「三線四檔5%」新規是否以及何時推廣至全行業，擔心15%的規模限制會打破現有競爭格局，給規則適用以外的企業反超機會。
對此，央行和住建部表示，房地產行業集中度很高，高負債問題也主要集中在重點企業，規則針對重點企業，依據則主要是會計報表，推廣至全部11萬余家房地產企業既不現實也無必要，但明年起將逐步覆蓋更多的重點房地產企業。對於適用規則的企業，未來有望擁有更大的融資靈活性。
實際上，規則本身也是各方意見的反映，體現了行業整體對於未來發展方向的預期。近期，融創中國董事長孫宏斌表示，融創已經對政策有了判斷，提前進行准備；龍湖集團董事長吳亞軍回應員工對融資新政的討論時表示，國家過去幾年「控房價、降桿桿、啟動內需、實現雙循環」的一系列宏觀政策的落實和清晰化、可操作化，有利於行業健康發展。
知情人士對第一財經記者透露，會上央行領導表示，建立房地產金融管理長效機制，題中應有之義就是政策的規則化和透明化，重點房地產企業資金監測和融資管理規則就是這一努力的組成部分。目前，相關部門正在加快推進住房租賃市場頂層設計，完善住房租賃金融政策體系，支持「租購並舉」。這些新的政策，在執行過程中，也會與市場不斷溝通、評估、校正和完善。

Ⅳ 商業地產前期有多少種可行的融資方法

房地產融資的十六種途徑
房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構:
1．自有資金:
開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2．預收房款
預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在「結構封頂」時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得「五證」，到「結構封頂」平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3．建設單位墊資
一種是由建築商提供部分工程材料；一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4．銀行貸款:
房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5．房地產信託:
現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。
6．上市融資:
上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7．房地產資產證券化
房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域；同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
8．聯合開發:
聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。
9．開發商貼息貸款:
開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種「賣方信貸」。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售後回買及回租:
售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資；同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。
11.海外融資:
海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:
根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。
13.非上市增資擴股——:私募股權融資::
受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售（IPO）未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:
夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求「:四證」齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資:
由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資：
所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

Ⅳ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

Ⅵ 泰禾集團最新業績泰禾集團股價一個月泰禾集團會跌到多少

政策對於房地產的高壓和精準調控，於不斷高漲的房價之下，我們也算是得到了一點希望。那麼房地產行業的發展，在未來將會是如何呢？今天就讓我們來了解一個房地產行業里的優質企業，泰禾集團。

在開始分析泰禾集團前，共同來瞧一瞧房地產行業龍頭股名單，點擊就可以領取資料：寶藏資料：房地產行業龍頭股名單

一、從公司角度來看

公司介紹：泰禾集團股份有限公司的發展重心主要在於住宅地產和商業地產的開發及運營。公司主要產品和服務提供的范圍是房地產、租金及託管收入、服務、零售。泰禾"院子"、泰禾"紅"系列在公司住宅地產產品中處於核心地位，把"泰禾廣場"作為戰略核心的商業地產產品，在全國具有一定的品牌影響力，是中國首位進行知識產權文化建設的房地產企業。

前面說完了泰禾集團的簡單情況，再來講講公司的競爭力有哪些？

優勢一、"泰禾 "戰略 ，多元化發展

為了進一步提升城市生活品質，滿足公司創新化發展需要，泰禾集團依託自身在住宅、商業等領域的優質資源，將控股股東泰禾投資在相關領域的資源聚集起來，就提出"泰禾"戰略意義，大概就是全力以赴提高業主們的生活質量，以品質房產產品為核心，拓寬服務內涵，強化業主服務領域的縱深，創新後續服務體系，為產品賦予更多附加值，目標是一並處理好業主在購物，社交，養老，醫療，文化和教育這幾個方面的需求，滿足人們對「美好生活」的嚮往和需求，開創"中國式美好生活"。

優勢二、戰略布局堅定，產品認同度高

泰禾集團把一二線核心城市為首的城市群當做深耕對象，有著很大的增值空間。當下，公司在建項目數量很充足，況且包括了多系列高端產品品牌，客戶認同度高，這成為這企業規模不斷擴大的重要原因。"泰禾院子"品牌在高端精品住宅領域之中確實具有很強大的競爭力。

篇幅原因，更多關於泰禾集團的深度報告和風險提示，我放在了這篇研報里，點擊即可查看：【深度研報】泰禾集團點評，建議收藏！

二、從行業角度來看

嚴格調控下房地產行業供給側改革正以一個很快的速度前行，利好穩健優質龍頭市佔率增加了數額。在調控加碼的背景之下，房地產行業供給側改革即將進入高速發展時期，之前那些杠桿較高的房企融資會被嚴格限制，也許會退出這個行業或者說放慢擴張的速度。對於嘉禾集團這樣優質品牌的企業，其融資渠道順通無阻礙，融資的成本偏低，具備在合規要求下進一步擴張的空間，將來有盼頭可以實現地產市場份額連續提升。因為行業增長的速度越來越緩慢了，公司的多元化戰略，很有可能會一直保持高於行業增速的水平，還會實現持續並且穩定的增長。

總結一下，我覺得，泰禾集團公司是房地產行業中的領頭羊，有望在行業變更這個重要的時期迎來新的突破。但是文章也的確存在滯後性的這個問題，要是想弄清泰禾集團未來行情，直接點擊鏈接，有專業的投顧可以協助我們診股，看下泰禾集團現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測泰禾集團還有機會嗎？

應答時間：2021-10-29，最新業務變化以文中鏈接內展示的數據為准，請點擊查看

Ⅶ 房企去杠桿勢在必行，將會有哪些措施落地

房企去杠桿勢在必行，國家會採取一系列的措施，比如說讓房企自己出錢多一點，銀行放貸佔比少一些，這樣的話就能夠有效的防止爛尾樓的出現，也增加了房企的承擔責任風險。
現在有些地方的房價高得離譜，普通的老百姓是根本買不起的，就算是想買房，可能要花掉自己大半輩子的積蓄。所以現在買房對於普通人來說簡直比登天還難，就算是靠自己每個月月供的幾千塊錢的貸款也可能要還上十或者二十幾年，所以說現在的房價太高了，年輕人都失去了鬥志，婚也不敢結孩子也不敢生，這就是現在年輕人的壓力，很多人覺得難道國家就不應該出手管一管嘛！其實國家已經為大家出台了很多的相關政策，只是大家沒有及時的去了解而已，就比如說房企去杠桿這件事情。
社會的趨勢就是這樣，即使現在的房價再高，彩禮再貴，我們年輕人也得奮斗，因為只有這樣我們才能夠生存下去。

Ⅷ 房地產融資「供給側改革」啟動 樓市「去杠桿」全面展開

2020年最後一天，一則金融領域的文件發布，宣告房地產業正式進入一個新的時代。
12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。
具體為，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
《通知》自2021年1月1日起實施。
這一文件被認為是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，雖然設置的額度比例並不苛刻，且監管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。2020年8月，「三條紅線」政策提出，從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次「涉房貸」集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中應有之義，也被認為長效機制的重要內容。
分五檔考核房地產貸款佔比
按照《通知》規定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
指標方面，第一檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
按照監管層的說法，上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。
值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
《通知》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據為界，並對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。
此外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開發貸款、按揭貸款，以及非標融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。
但多數業內人士認為，僅從額度上看，這一規定並不苛刻。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。
同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此，許小樂認為，「該方案對短期市場不會造成大的影響。」
兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，「目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。」
但新規「堵漏洞」的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
去杠桿之路
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。
在供給側結構性改革的框架下，從2020年開始，樓市「去杠桿」的過程逐漸延伸到房企的融資環節。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以「三道紅線」為原則，對房地產企業融資實施管理。
所謂「三道紅線」，是指對房企設置剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍等三個指標，根據觸線情況不同，將企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。
據悉，「三道紅線」已經對房地產業產生了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一些企業還設定了具體的降檔期限。
按照許小樂的說法，「三道紅線」是在資金需求端的管理，而此次的「涉房貸」集中管理制度則是在資金供給端的收緊。
他還認為，對「涉房貸」進行集中管理，不僅是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，也是房地產長效機制的重要內容。未來，該政策將和「三道紅線」一起，成為樓市調控的常態。
多數受訪者指出，隨著資金供給側的管理全面收緊，房地產領域的「去杠桿」行動也將全面展開。
許小樂指出，近年來的樓市調控，主要沿著「去杠桿」的方向進行，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產業將進入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退後，金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長，轉而進入平穩發展階段。

Ⅸ 房地產融資方式有哪些

1、銀行開發貸。這是目前房企用的最多的一種融資方式。資金來源主要是銀行自有資金。目前主要要求是「四三二」，也就是四證齊全，自有資金投入比例不低於30%，二級開發資質。具體做法就是：向銀行提交項目基礎資料，股東基礎資料，這其中要的材料會非常詳細，基本就是把你公司的家底資料都收集完了。銀行客戶經理寫貸款調查報告，然後報風險部審查，然後上貸審會。根據不同貸款額度再決定是需要報省行總行上會。上了貸審會後通過了，就會有個批復，上面列明了銀行提出的各個要求條件，公司再逐項落實批復條件，就可以提款了。開發貸資金成本相對較低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。

2、債券融資。債券融資屬於信用債，主要有公司債、企業債、中期票據、定向工具、資產支持證券、短期融資等。根據審核主管部門來分，公司債、可轉債、可交換債由證監會和證券交易所審核，是普遍優質房企常用的債權融資方式，大概占債權融資的5成；然後企業債審核是發改委，大概占債權融資的2成；中票、短融、定向工具等是由銀行間市場交易商協會審核，大概占債權融資的3成。債券融資對於企業的主體資質要求比較高，資產規模以及盈利能力、現金流情況都有要求。具體做法就是做評級，財務盡調，近三年財務審計，內控法律意見，評估報告等，然後報證監會或者交易所、發改委或銀行間市場交易商協會。總之材料會比較多，程序比較復雜。成本利率低，優質的企業能做到3%-5%左右。這一塊我做的不多，就不詳細說了。

3、股權融資。主要有上市IPO發行股票、私募股權基金、特定對象股權融資等。IPO大家都知道，就是上市或借殼重組。現在這種市場環境和監管政策，房企IPO很難，除非特別優質。具體做法就很復雜了，先請會計師事務所、證券所，法律機構做輔導咨詢，理清各種股權關系，賬務，等等，然後向證監會報送材料，排隊等待初審二審等等，具體不細說了。私募股權基金近年發展比較快速，相對監管沒那麼嚴格，但是也是越來越嚴格了。具體做法和銀行開發貸差不多，大同小異。特定對象股權融資，