銀保監會助力結構性去杠桿

1. 銀保監23號文對房地產的影響

銀保監23號文對房地產的影響：對於地產行業，政策進一步收緊，尤其是對於前端拿地融資，房地產信託將迎來發展機遇。
一，銀保監會印發的《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知銀保監發[2019]23號文》（以下簡稱「通知」），引起了市場的普遍關注。在當前經濟存在較大下行壓力，加之中美「毛衣戰」形勢未明，市場本來的預期是，去年去杠桿以來的貨幣政策收緊和金融監管嚴厲的政策基調，會有所調整。然而，這一文件的出台，加之央行在2019年一季度貨幣政策中要求有序推進結構性去杠桿，兩者相互印證，表明政策雖然較去年有所寬松，但是總基調並未發生實質性變化。政策沒有根據經濟下行而進行調整或與今年以來的通脹形勢變化有關。「毛衣戰」將會形成美國的通貨膨脹，這會影響全球的物價上漲，給中國帶來輸入性通脹壓力。另外，我們看到，對於特定行業，監管政策相比去年不但未有放鬆，反而明顯的的收緊。這就是房地產行業。
二，對於商業銀行《通知》要求不能：
表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發。
三，這一要求相比去年強監管以來的政策並未出現明顯變化。《通知》的目的主要是督導去年已經出台的相關政策的有效實施，防範出現反彈和新的監管套利。銀行從去年以來，目前基本上已經沒有資金介入拿地前端融資的領域。目前商業銀行的房地產融資業務主要是房地產開發貸款。對於房地產開發貸款，銀行要求比較嚴格，遵守業內的「四三二」的要求。尤其是其中的「四證齊全「和」項目資本金到位「的要求。對於房地產開發資質，各地銀監的要求和各家銀行的標准，都不完全相同。

2. 央行銀保監會為何說當前金融體系非常穩健

當前我國金融體系，無論從資本充足率、償付能力，還是從流動性方面來看，都是非常穩健的。

與此同時，亂搞同業、亂加杠桿、亂做表外業務等不規范行為得到初步遏制，有力遏制了銀行、保險資金脫實向虛的勢頭。

對於房地產貸款、地方政府債務、互聯網金融等系統性風險隱患較大的領域，監管部門則通過壓力測試等手段，及早介入，有效遏制了風險累積。

6月22日，中國人民銀行發布《中國區域金融運行報告（2018）》。報告指出，中國人民銀行將實施好穩健中性的貨幣政策，保持流動性合理充裕，為供給側結構性改革和高質量發展營造適宜的貨幣金融環境。繼續完善宏觀審慎政策框架，做好宏觀審慎評估工作。充分發揮窗口指導和信貸政策的結構引導作用。打好防範化解重大金融風 險攻堅戰，把握好結構性去杠桿的力度和節奏，守住不發生系統性金融風險的底線。

3. 化解金融風險重點領域動作頻頻嗎

北京大學國家發展研究院副院長黃益平認為，防範化解金融風險是系統性工程，需要各方面共同努力。要充分發揮金融委的統籌協調作用，統籌把握各領域政策出台的節奏和力度，形成政策合力，高度警惕去杠桿過程中的「次生風險」，平衡好防範化解重大風險和改革、發展、穩定的關系。

業內人士預計，隨著行業監管政策和安排逐步落地及強監管繼續推進，金融領域問題將持續暴露。國企債務、民企信用、地方政府隱性債務、影子銀行、互聯網金融及金融控股公司等領域亂象仍是監管重點。預計相關細則將逐步出台，進一步填補監管空白。監管部門表示，經過多方共同努力，防範化解金融風險取得積極成效。結構性去杠桿有序推進，高風險金融業務收縮，一些機構野蠻擴張行為收斂，金融亂象得到初步遏制，金融秩序明顯好轉。

4. 全國今年已有274家房企宣布破產 傳遞什麼信號

據人民法院公告網的數據顯示，截至7月24日，2019年全國已經有274家房地產企業發布破產公告，其中24日當天就有3家。
看到這則消息，相信很多人會感到驚訝。在20多年前房地產業大發展的時候，幾乎所有房企都賺得盆滿缽滿，今天怎麼會落得如此結局，說破產就破產呢？

確實，出現這種結局，實在讓人難以接受。從中國房地產現狀來看，其擁有堪稱兩項世界之最：中國房企規模，堪稱同行業世界之最，7月22日發布的《財富》世界500強中，有恆大、碧桂園、綠地、保利、萬科等5大房企上榜；世界上，中國的房企數量排名第一，根據2018年全國工商局統計，中國已登記注冊的房地產開發商數量達到9.7萬個。
如今不管承認與否，房企破產的結局都是無可爭議的事實。或許有人會問，房企破產的原因到底在哪？事實上，中國房地產發展本質是靠杠桿和債務驅動的，當兩個條件都發生改變的時候，這個行業最好的黃金日子也就算過去了。
在中央政府的要求下，2018年各地政府出台了400餘項調控政策，收縮房地產業發展規模。今年，政府及各部門更是將房地產業作為重點調控目標。4月份，中央政治局會議再次強調「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制」，並重提結構性去杠桿。
同時，住建部約談部分城市政府相關負責人，強調房地產市場調控目標不動搖，延續趨嚴態勢。且6月份，銀保監會主席郭樹清強調重視一些地方的房地產金融化問題，釋放了房地產政策趨緊信號。
在這些政策驅動下，房企的融資環境也被收緊，融資成本大幅提高，這使得部分中小房企陷入了「無米之飲」的困境。
據克而瑞統計，今年上半年，95家房企境內發債的平均成本為4.97%，境外發債的成本則為8.34%。事實上，2018年以來，房企境外債的發債成本便一直居高不下，特別是2018年10月，境外發債成本突破8%，之後均維持在7.5%以上。顯然，大量房企能輕易獲得融資或再融資的日子已經結束，尤其今年6月後，境內債、ABS、信託、美元債都受到不同程度的政策收緊，更容易導致一些中小房企的「死氣」。
還有，未來兩年房企陷入償債高峰，也讓不少中小房企會在償債中陷入經營絕境。據恆大研究院報告，2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經過測算，截至2018年底，房地產主要渠道有息負債余額為20.3萬億元，會在2019年至2021年集中到期，到期規模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。
上述兩方面環境的改變，是促成全國200餘家房企破產的直接動因，且這種趨勢是不可逆轉的，往後還將有更多房企加入破產行列，這應該是中國房企發展歷程中的必然結果或宿命。
那麼，這么多房企破產到底釋放了什麼信號？在筆者看來，應主要釋放了3方面信號：
首先，房住不炒的決心和信心不會動搖。房企要認清形勢，不要再存任何僥幸心理，根據自身情況調整開發規模，防止再盲目擴大規模使得資金斷鏈而陷入破產命運。特別是大量中小房企應主動做好退出准備，早做其他投資打算，力爭平穩退出，避免產生更大損失。
其次，中國房企未來將面臨洗牌，房企布局及結構也將有一場新的變局。中國9.7萬多家房企是一個龐大的規模，這個規模將隨著宏觀調控的持續深入及融資環境的收緊，未來將加劇分化，還將有大量中小房企被淘汰出局。各級政府及其監管部門應有穩妥退出預案，防範大量房企破產可能帶來的各種不確定性社會震盪，確保房地產調控的「軟著陸」。
最後，投資投機性購房，把房產繼續作為一項重要投資選擇，將會面臨很大風險。目前投資投機性購房既在政府禁止之例，其本性也存在很大風險；尤其隨著未來大量中小房企破產退出，加上房地產市場調控，投資投機性購房的風險將加大。對此，現在有投資投機購房行為的民眾應該認清當前形勢，及時掌握房企動態，除了不再參與盲目投資投機購房活動之外，還可考慮將原來手中的房子在價格適當的時候處理掉，免得未來成為一塊「燙手山芋」，避免更大的投資損失。

5. 如何理解「結構性去杠桿」

經濟學家潘向東分析，「結構性」有兩方面的意思，一是從總量看，我國宏觀內杠桿率容趨穩，結構性去杠桿的目標是努力實現宏觀杠桿率穩定和逐步下降，不再追求宏觀杠桿率的快速下降。二是分部門、分債務類型提出不同的去杠桿要求。我國國有企業杠桿率比較高，要實現國企杠桿率的穩步下降；地方政府隱性債務風險比較大，要規范地方政府融資，在做好「堵後門」的同時也做好「開前門」；我國居民杠桿率上升較快，要抑制居民杠桿率的上升勢頭。

如果政策過度緊縮、融資快速下滑，會導致信用風險集中爆發，引發市場避險情緒上升，進而出現市場低迷、成交量萎縮，甚至導致市場失去正常的價格發現和融資功能，這不僅不利於企業正常融資、不利於實體經濟增長，還可能引發金融風險。如果去杠桿節奏過慢，則會使杠桿率進一步上升。因此，在杠桿率上升趨緩、經濟增速有所下行的情況下，「穩杠桿」是較為合適的政策選擇。

6. 民營企業頻現債務違約中國如何實現「良好的去杠桿」

全球最大的對沖基金橋水基金創始人達利歐(Ray Dalio)在《關於去杠桿化的深入理解》（An In-Depth Look at Deleveraging）一文中，將去杠桿過程分成了「糟糕的通貨緊縮去杠桿」「良好的去杠桿」「糟糕的通貨膨脹去杠桿」三個類別。而所謂良好的去杠桿是指貨幣增加供給，以緩解因債務減少及緊縮形成的通縮壓力，形成正增長，負債/收入比率下降，名義GDP增長率超過名義利率。
達利歐發現，有些國家去杠桿會造成巨大經濟損失、社會劇變，甚至引發戰爭，有些則能通過有序的調整，經濟恢復到生產與消費的平衡狀態。而好的去杠桿能平衡好債務減記、緊縮政策、財富轉移和債務貨幣化的關系。

人民銀行研究局局長徐忠直言，如果不改變營商環境，不做其他要素市場的改革，從高速增長轉向高質量發展只是一個口號。
去杠桿進入新階段，最佳的圖景是中國能夠通過「和諧去杠桿」，不僅將經濟恢復到平衡狀態，還能推動生產率持續增長，實現「美好生活」。「結構性去杠桿」的提出讓整個去杠桿的路徑更為清晰，然而相應的配套改革卻是缺位的，如果沒有進一步的深化改革，民間資本將有可能在未來有進一步收縮的風險，經濟活力也會黯然失色。

內容來源：鳳凰網

7. 銀保監會：繼續遏制房地產泡沫化

銀保監會17日在官網上發文指出，按照建立符合現代金融特點、統籌協調監管、有力有效的現代金融監管框架要求，銀保監會機構改革方案堅持問題導向，著力解決監管重疊和監管空白。
銀保監會表示，當前，我國銀行業保險業風險總體可控，但面臨的形勢依然復雜嚴峻。銀保監會黨委成立以來，深刻認識全面從嚴治黨抓不好、其他方面工作也不可能抓好的意義所在，將全面從嚴治黨貫穿金融監管主業的各領域和各環節。如突出銀行業保險業服務實體經濟供給側結構性改革，在支持供給側存量重組、增量優化、動能轉換上拿出真招實招；大力疏通貨幣信貸傳導機制，有效解決資金傳導「腸梗阻」；穩妥推進結構性去杠桿，加大金融支持民營經濟力度，緩解小微企業融資難融資貴問題等等。
同時，銀保監會強調，要保持戰略定力，未雨綢繆，堅定維護市場紀律，著力化解銀行業保險業風險。比如，制定防範化解銀行業保險業金融風險攻堅戰三年行動方案，明確階段性目標和時間表、路線圖；繼續遏制房地產泡沫化，控制居民杠桿率過快增長；主動配合整治地方政府隱性債務，穩妥處置高風險中小銀行保險機構等等。銀保監會黨委還將堅定不移繼續深化銀行業保險業改革開放，向改革要動力、向開放要活力。

8. 中國中央銀行，證監會出台了哪些去杠桿的政策

去杠桿方式有以下幾種：
1）控制基礎貨幣，目前來看央行以穩定資金為主；版2）准備金權率調節貨幣乘數，加准可能性不大，但非銀和銀行同業存款暫不繳准，後續需關注；3）收窄利差，抬高負債成本。措施包括上調逆回購、SLF、MLF等流動性工具利率，拉長投放久期等，這是央行自16年3季度至今一直在做的操作，從負債端倒逼市場去杠桿。4）風險准備金制度與規范杠桿率，16年一行三會也出台了相應政策。5）MPA直接控制規模擴張，使得表內和表外資產負債擴張可控。

9. 央行房貸新規：去杠桿、降負債是大勢所趨

2020年的最後一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求銀行業金融機構（不含境外分行）的房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比要滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求。目的是提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。

  這是繼2020年8月20日「三條紅線」出台後，又一針對房地產融資的政策，在剛剛過去的2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上，我曾說過：「2020年全年與房地產相關的金融政策一直在持續的收緊，哪怕是在疫情最嚴重的上半年也沒有在任何一個公開場合說過要給房地產金融助力，一直到8月20日，這是所有地產人應該記住的日子，『三條紅線』的相關政策給整個行業特別是給房地產金融行業理清了未來的政策脈絡和思路。」

  在當時我給出的十大預測中，提到未來金融政策還將趨緊，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會在全年金融政策持續收緊的2020年的最後一天推出《房地產貸款集中度管理制度》，在某種程度上驗證了我對金融政策趨緊的預測，未來房企整體融資環境依舊偏緊的主基調不變。

  01

  大部分銀行金融機構符合管理要求

  從近期發布的《房地產貸款集中度管理要求》的具體要求來看，銀行業金融機構按類型分檔，其房地產貸款佔比上限各檔不高於40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個人住房貸款佔比上限各檔不高於32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若結合居民杠桿率與債務收入比來看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，由此看來現階段有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到「安全線」以內，堅守不發生系統性金融風險的底線仍是重中之重。

03

  未來房企整體融資環境依舊偏緊

  2020年，房地產政策層面前松後緊，中央繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。上半年房地產信貸政策中性偏積極，央行三度降准釋放長期資金約1.75萬億元，並兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。

  但下半年央行設置「三道紅線」分檔設定房企有息負債的增速閾值，並壓降融資類信託業務規模，倒逼房企去杠桿、降負債。時值年末最後一天中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對房地產行業將穩杠桿乃至去杠桿的強調和加強。

  聯繫到郭樹清發文強調，堅決抑制房地產泡沫，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。我們認為未來房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。

  需要注意的是，中國人民銀行、銀保監會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的答記者問時同時表示要「推動金融、房地產同實體經濟均衡發展」。

  「十四五」規劃也已定調：房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環。

  我在2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上說過「房地產是中國最大的金融業、製造業、服務業」。因此，我認為政策基本面依然「穩」字當頭，繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，強化並落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

  同時，《房地產貸款集中度管理要求》的發布，也進一步驗證了我對行業步入無增長時代新邏輯的驗證，過去若干年，房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力，時至今日，在「三條紅線」和「央行房貸新規」的要求下，資金被限制，由於沒有更多的資金進入，整個行業再往上走的動力被大大削弱，因為整個行業的主體是房企，缺乏資金的支持，會使得企業動能不足，從而使得行業動能不足，就將步入無增長的時代，這也是2020年的最後一天，我所講到的最核心最關鍵的問題。