調節房地產金融市場的杠桿是什麼

Ⅰ 什麼是杠桿

1.簡單機械，是一個在力的作用下能繞著固定點轉動的桿。繞著轉動的固定點叫支點，動力的作用點叫動力點，阻力的作用點叫阻力點。改變三點的兩段距離的比率，可以改變力的大小。如剪刀（支點在中間）、鍘刀（阻力點在中間）、鑷子（動力點在中間）等就屬於這一類。

Ⅱ 房地產金融的房地產金融的作用

房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的「財務杠桿原理」決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。
（一）為房地產開發經營提供了資金保障
首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產金融在金融總量中所佔的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，佔GDP的比率為16.75%；商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。佔GDP的比率為10%。房地產金融的健康穩定對房地產系統的健康穩定至關重要。
其次，從金融業的發展來看，房地產對於金融業的運作，包括業務拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，這就使得房地產成為金融行業的理想抵押品。
再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。
金融的聚資功能起著資金「蓄水池」的作用。它將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。特別是為企業發展提供大額投資，為政府部門進行大規模的基礎設施建設與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。
金融市場將資源從低效率利用的部門轉移到高效率的部門，使一個社會的經濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現稀缺資源的合理配置和有效利用。根據風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現風險的再分配。
金融市場的存在及發展為政府實施宏觀調控創造了條件，貨幣政策的三大傳統手段，即法定存款准備金，貼現率，公開市場業務的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經濟運行情況制定政策提供決策依據。
在發達的金融市場，房地產金融發揮著信貸和融通資金的職能，以補充再生產過程中對資金的需求，保證房地產開發、經營資金的投入產出良性循環。
（二）支持居民住房消費能力的提高
長期穩定的金融支持政策是實現我國政治目標、改善人民居住水平、培育支柱產業必需的制度保障。我國實現小康目標和發展房地產業需要明確而長期的金融支持政策。發達國家在提出解決居民住房和發展住宅產業的政策目標後，持續穩定的住宅融資政策保障著政策目標的實現，而且政府對房地產業的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產業。我國已提出建設小康社會的目標，因此，明晰穩定的房地產金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。 大多數國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業性金融體系。福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問題，而商業性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發點，重在調節和提供各種幫助，體現出政府福利的特點。商業性住宅金融遵循市場競爭原則，以盈利為目的，體現出住房商品化的原則。兩者既相對獨立，又相互依賴融合，形成統一的住宅金融。
建立福利性金融制度是政府的基本職責。大多數國家在購房資金來源、政府信用擔保和減輕貸款返還負擔方面提供了積極的福利性金融支持，並未採取完全市場化的態度。我國目前商業性金融體系相對成熟，也承擔著各種收入結構居民的住宅融資需求，但商業性金融機構作為市場主體，不可能長時期承擔對政策性的住宅融資責任，而福利性金融體系除了處於探索之中的住房公積金制度外幾乎空白，所以建立針對中低收人人群的福利性融資體系是今後亟待解決的課題。
（三）房地產金融調節房地產業的金融屬性
我國經濟界以中國證監會（簡稱CSRC）1999年4月制訂的《中國上市公司分類指引》為標准，該指引以國家統計局制定的《國民經濟行業分類與代碼》為主要依據，將房地產業作為一個單獨的門類，其包括的內容分為三個子類：房地產開發經營業、物業管理業、房地產中介服務業及其他房地產活動。
與我國關於房地產的產業分類相對應，在國際產業分類標准體系中，特別是國際資本市場上最常用的產業分類標准GICS和GCS將房地產業歸於金融行業，將其與銀行、保險歸於一類。此外，美國1997年推出的北美產業分類體系（NAICS）取代了原標准產業分類（SIC），也將房地產業歸為金融業。
上述產業分類比較顯示，國際上特別是國際資本市場對房地產業金融屬性的認知。充分認識房地產業的金融屬性，對於管理層和房地產從業機構都具有重要的現實意義。一方面，國家管理部門特別是金融管理部門，應該全面綜合考慮房地產金融問題，而不是單獨從銀行信貸管理、信託政策、企業債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產金融；另一方面，作為房地產業界，應該認識和發揮房地產業的金融屬性，站在金融的高度，發揮房地產自身優勢，充分利用各種創新金融工具，挑戰房地產風險。
房地產泡沫對經濟、金融、民眾生活帶來巨大的影響，房地產價格的走勢將直接影響到國民經濟和GDP增長，也影響金融資產的質量。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
我國自房地產市場建立以來，房地產市場的發展就和金融市場的發展緊密地聯系在一起。購房抵押貸款使消費者的潛在購房需求得以轉化為現實需求，開發企業獲得的銀行開發貸款促使其完成新建項目的建設。當國家決定對宏觀經濟進行調控時，作為主要調控工具之一的金融手段，不可避免地要對房地產業產生影響，特別是當房地產業對於金融業依存度越高時，所產生的影響也將越大。

Ⅲ 房地產市場宏觀調控的基本理論有哪些

宏觀調控是指國家對國民經濟總量進行的調節與控制，國家通過實行宏觀調控政策的手段來保持經濟總量平衡，抑制通貨膨脹，促進重大經濟結構優化，實現經濟穩定增長。那麼國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動就是房地產宏觀調控。
1、土地計劃調控。土地作為重要的生產要素，是宏觀政策調控的重要內容，而土地供應計劃對房地產開發投資調節的功效尤為直接和顯著，因為房地產開發總是伴隨著對土地的直接需求，政府供應土地的數量和質量無疑可以直接控制房地產開發的規模和結構。
2、稅收的功能。房地產稅收政策是政府調控房地產市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關系、保證政府的土地收益，還可以通過賦稅差別體現政府的稅收政策和產業政策，進而抑制市場投機、控制房地產價格、規范房地產市場交易行為等方面起到明顯的作用。
3、金融杠桿的作用。房地產業與金融業息息相關。金融業的支持是房地產業繁榮必不可少的條件，房地產信貸也為金融業提供了廣闊的發展天地。發展房地產金融，通過近代規模、利率水平、貸款方式等金融措施調節房地產市場，實際上是政府調控房地產市場的一個重要手段。

Ⅳ 金融杠桿(leverage)是什麼意思

金融杠桿(leverage)簡單地說來就是一個乘號（*）。使用這個工具，可以放大投資的結果，無論最終的結果是收益還是損失，都會以一個固定的比例增加，所以，在使用這個工具之前，投資者必須仔細分析投資項目中的收益預期。

還有可能遭遇的風險，其實最安全的方法是將收益預期盡可能縮小，而風險預期盡可能擴大，這樣做出的投資決策所得到的結果則必然落在您的預料之中。

使用金融杠桿這個工具的時候，現金流的支出可能會增大，必須要考慮到這方面的事情，否則資金鏈一旦斷裂，即使最後的結果可以是巨大的收益，您也必須要面對提前出局的下場。

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金融風險的基本特徵有以下幾個：

1、不確定性：影響金融風險的因素難以事前完全把握。

2、相關性：金融機構所經營的商品—貨幣的特殊性決定了金融機構同經濟和社會是緊密相關的。

3、高杠桿性：金融企業負債率偏高，財務杠桿大，導致負外部性大，另外金融工具創新，衍生金融工具等也伴隨高度金融風險。

4、傳染性：金融機構承擔著中介機構的職能，割裂了原始借貸的對應關系。處於這一中介網路的任何一方出現風險，都有可能對其他方面產生影響，甚至發生行業的、區域的金融風險，導致金融危機。

Ⅳ 房地產開發貸款的杠桿原理

杠桿，將借到的貨幣追加到用於投資的現有資金上；杠桿率，資產與銀行資本的比率；財務管理中的杠桿效應，主要表現為：由於特定費用（如固定成本或固定財務費用）的存在而導致的，當某一財務變數以較小幅度變動時，另一相關財務變數會以較大幅度變動。合理運用杠桿原理，有助於企業合理規避風險，提高資金營運效率。財務管理中的杠桿效應有三種形式，即經營杠桿、財務杠桿、復合杠桿。
杠桿比率
認證股的吸引之處，在於能以小博大。投資者只須投入少量資金，便有機會爭取到與投資正股相若，甚或更高的回報率。但挑選認股證之時，投資者往往把認股證的杠桿比率及實際杠桿比率混淆，兩者究竟有什麼分別？投資時應看什麼？
想知道是否把這兩個名詞混淆，可問一個問題：假設同一股份有兩只認股證選擇，認股證A的杠桿是6.42倍，而認股證B的杠桿是16.22倍。當正股價格上升時，哪一隻的升幅較大？可能不少人會選擇答案B。事實上，要看認股證的潛在升幅，我們應比較認股證的實際杠桿而非杠桿比率。由於問題缺乏足夠資料，所以我們不能從中得到答案。
杠桿比率=正股現貨價÷（認股證價格x換股比率）

Ⅵ 國家對房地產調控用了哪些金融手段

今年出台的房地產調控手段中，最見效的手段，一是限貸二是限購。 限貸降低了金融杠桿，目前開發貸基本處於無米下炊的階段，開發商對於成本高達15%到20%的房地產信託都趨之若鶩。目前的情況延續下去，即便現金流再好、周轉率再高的公司，到下半年資金也將難以為繼，他們不得不通過合資、項目合作等方式尋求生存機會。前幾年激情四射、大舉擴張的房地產公司，上半年就會遭遇到資金門檻。只要央行與銀監會繼續收緊開發貸款，同時用清查土地增值稅等外部手段威逼，將開商利潤降到15%以內，到3、4月份房價必降無疑。開發商不得不飲鴆止渴，他們或者以金融租賃、抵押的方式獲得數倍於銀行貸款的高利貸，或者向同樣高成本的房地產信託尋求幫助，事實上，中小房地產商還不入信託的法眼，最終只能被吞並了事。 限購一刀切抑制了房地產價格的上漲幅度。限購使異地購房大幅減少，中國最活躍的房地產投資群體集體進入冬眠期。兩個房地產業內的朋友告知，限購產生了立竿見影的效果，在某個一線城市限購令之後別墅豪宅購買者降到零，市中心的知名豪宅經過資格篩選之後，從去年收繳定金時的500個購買者下降到50個，而另一個一線城市超過千萬的別墅僅售出七套。 行政手段是最肅殺的工具，可以讓市場瞬間凝結。可見，房地產價格不是能不能降的問題，而是敢不敢降的問題。 面對肅殺的氣氛，筆者依然認為房地產市場不可能就此進入冬天，而是會由夏入秋，理由同樣基於行政因素。既然中國的房地產並非完整市場，或者說市場化徒有其表，那麼，可以倒推回去，當初讓房地產上升的理由如今是否已經消失，如果完全消失，說明房地產市場大幅下降對實體經濟構不成沖擊，房地產市場受怎麼樣就怎麼樣；如果並未完全消失，甚至核心作用仍然保留，說明房地產市場將不會被允許大幅下挫，否則中國實體經濟將被房地產拽入深壑陪葬。 很顯然，中國房地產市場核心作用仍未消失。作為中央與地方分稅制改革不公平的中間過度產品，土地財政起到了越來越重要的作用。2010年，去年全國國有土地有償出讓收入是29397億，同比比上年增長106.2%。長期數據同樣可以印證這一點，2006年至2010年，全國土地出讓金收入分別為0.7萬億元、1.3萬億元、0.96億元、1.59萬億元和2.9萬億元人民幣。「十一五」期間全國土地出讓金總收入約為7.45萬億元人民幣。目前政府下決心改變土地依賴症，但理智的人都清楚，重度依賴症患者需要的是循序漸進、逐步戒癮，而不是大刀闊斧立刻捆綁戒除。另一方面，房地產曾經作為中國拉動內需、回籠貨幣最重要的手段，2009年樓市成交額就占兩成以上GDP，降低房地產交易量，中國內需數據不會因此上升，反而會下降。 中國房地產從來都不是真正的市場，我們生活在市場的幻夢中，如今是從夢中醒來的時候了。以市場為名抨擊房地產調控的人，比政府的行為好不了多少，他們維持的是一個不公平、充斥泡沫與腐敗的所謂市場。正是在這個意義上，筆者贊成房地產調控，降低泡沫是房地產恢復健康的第一步，先退燒再治本，順理成章。 認為房地產經此輪調控就回歸健康，是過於天真過於樂觀了，筆者相信，雖然大方向不會變，但房地產調控必然經歷數輪反復，最終才會達到各利益階層的妥協，才會讓房地產與實體經濟恢復正常。 希望目前的調控是從偽市場回歸真市場的過程，在房地產退燒之後，限貸與限購等充斥行政與計劃色彩的手段能退市調控，轉而以稅收、貨幣等政策調控房地產市場。但這是緩慢的過程，也許需要十年以上的時間。這並非悲觀，而是中國轉型的艱難、社會結構難以改變所導致的必然後果。

Ⅶ 房地產杠桿的概念是什麼

杠桿，具有放大的作用，用在房地產市場是一樣的意思。

假設現在你有30萬，一般情況下你只能買30萬的東西，但是買房子的時候，你可以首付30萬，貸款70萬，買下100萬的房子。相當於你用30萬買到了100萬的東西，這就是杠桿效應，提供杠桿的是銀行。雖然70萬要還，但在你買下的時候，你用30萬的代價獲得了100萬的房子。

加杠桿是為了獲得超額利潤和投資機會。假如這個房子上漲了30%，賣出就是130萬，還掉70萬，剩60萬，賺了30萬，收益率30/30*100%=100%。假如沒有銀行提供杠桿，第一，你沒100萬買這個房子，就無從談及獲利。第二，如果你有100萬，全款買入，同樣的假設下收益率30/100*100%=30%，差很多。

Ⅷ 央行下半年7次定調房地產市場

日前，中國人民銀行行長易綱在《求是》上撰文指出，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，按照因城施策原則，加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地產整體融資狀況的監測，綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節。
據《證券日報》記者不完全統計，下半年以來，央行先後7次定調房地產市場。具體來看，7月29日、8月2日、8月9日、8月20日以及11月16日，央行分別在銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會、2019年下半年工作電視會議、《2019年第二季度貨幣政策執行報告》、國新辦舉行的降低實際利率水平有關政策吹風會以及《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》明確表示，「保持房地產金融政策連續性穩定性」、「保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理」、「加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示」、「按照『因城施策』的基本原則，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。
11月25日，央行發布《中國金融穩定報告（2019）》，除了對2018年以來我國金融體系的穩健性狀況作了全面評估外，也給出了下一步的政策建議。該報告指出，繼續嚴格遵循「房子是用來住的，不是用來炒的」政策定位，完善「因城施策」差別化住房信貸政策，抑制投機性購房。同時，加大對住房租賃市場的金融支持和規范，促進形成「租售並舉」的住房制度。
「自從2016年『930』房地產調控以來，曾經過於火熱的房地產市場如今已經得到了較為明顯的遏制。」中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對《證券日報》記者表示，就目前的形勢來說，我國房地產市場堅持「房住不炒」的主基調依舊沒有改變。同時考慮到各地經濟發展狀況有別的現象，在保持宏觀政策大方向的情況下，因城施策、一城一策，更加有利於不同地區依照當地經濟狀況實現房價穩定。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，房住不炒、因城施策，在房價上漲過快的地區收緊貸款，這是央行始終圍繞的政策。預計2020年會根據不同城市的交易情況實施不同的貸款政策，防範金融風險。
易綱透露，目前，中國人民銀行已建立起宏觀審慎管理的專職部門，正在強化對系統重要性金融機構和金融控股集團的宏觀審慎管理，未來還將逐步拓展宏觀審慎管理的覆蓋面，完善宏觀審慎管理的組織架構，更好地防範和化解金融風險。
盤和林表示，系統重要性金融機構和金融控股集團是我國金融體系中最重要的組成部分。目前我國金融業總資產300萬億元，其中銀行業總資產268萬億元，在我國金融業總資產中佔比達到89%。可見，銀行作為重要性金融機構在我國金融體系中所處的關鍵位置，強化對這些機構的宏觀審慎管理，對於當前我國金融風險的防範和化解以及拓寬宏觀審慎監管的覆蓋面，都有重要意義。
本報記者 劉 萌
來源：證券日報