㈠ 房地產行業如何進行融資
有以下幾種方式可供選擇：
一、權益性融資。
可能通過增加註冊資本，吸引新的投資者加入，不用支付利息，但會降低原股東的持股比例。
二、發行債券。
如果符合條件可以發行債券。企業發行債券的條件是：1．股份有限公司的凈資產額不低於人民幣3 000萬元，有限責任公司的凈資產額不低於人民幣6 000萬元，2．累計債券總額不超過凈資產的40%，3．公司3年平均可分配利潤足以支付公司債券1年的利息，4．籌資的資金投向符合國家的產業政策，5．債券利息率不得超過國務院限定的利率水平，6．其他條件。
三、從銀行或其他金融機構借款。
但在目前的大環境下，小的房地產開發企業從銀行借款很難，大房企倒沒問題。
四、從基金、信託、其他企業或個人融資。
但這樣融資一般利率較高，會加重企業的負擔。
希望我的回答對你有所幫助。
首先，我們先來了解下地產項目的整個操作流程，以及實際操作過程中需要的融資節點。
在實際操作中，其實房產商融資需求最旺盛的就是土地款的融資。目前由於國內地產市場經過多年上漲，導致了土地成本在整個項目中佔比非常高，往往一塊土地的價格都在10億元以上，雖然可以分期付款，但是土地證需要在款項付清後才能辦理。延遲支付土地款，會影響後續開發貸的辦理及後續的項目開工。所以，一般來說房產公司會想盡辦法將土地款盡快付清，這樣的資金支付壓力非常大。
在支付完土地款拿到土地證後，就可以開始申請銀行的開發貸款了，申請過程中辦理其它的三證（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證）及備案、環評等各項手續。一般來說，各項手續辦理完成及拿到其他三證後，基本上銀行貸款也能完成審批。
銀行放款後，通過合作的施工企業將開發貸款套取出來，歸還前期土地款的融資。至於施工企業的工程款，則根據前期進場施工談好的由施工企業墊付。在項目達到可以預售的條件（正負00，或者結頂，具體看各地政策），就展開銷售。銷售回款和銀行按揭貸款會進入監管賬戶，可以用於支付工程款。如果項目有二期、三期，就這樣滾動開發。
從拿地到預售基本控制在1年甚至更短，這就是目前大多數房企開發項目的操作模式，業內稱呼為高周轉模式，主要代表就是碧桂園。當然也會有個例，但是整體原理基本相同。
對於房企融資，也就兩條路可以走，一條就是股權，另一條是債權。
一、股權類融資
通過吸引資金方入股，達到融入資金的目的，但是壞處就是需要按照其入股比例和對方分享收益。
1、直接模式
有實力的個人、企業直接入股，股權現實在項目公司股東的層面。
2、間接模式
個人、股東投資地產類基金或者成立有限合夥企業，然後再進入項目公司股權。
3、聯合開發
也就是業內說的拼盤，一般小開發商用的比較多。小開發商一般在所在地有一定的資源，但是資金口碑等方面較弱，那麼就會找些知名開發商共同開發樓盤。目前地產也整體下行，大開發商聯合開發的情況也越來越多。
股權類融資模式在實際操作中，聯合開發和基金類模式操作比較多，第一種其實相對比較少。因為後兩種除資金外，能夠帶來一定的其他資源，第一中基本就是財務投資，需要分享利潤，一般房企都不願意。它們寧願以債權的形式介入這筆款項。
二、債權類融資
1、發行債券
符合條件的企業可以申請發行債券，可以在國內，也可以在境外。目前國內房企發債（主要是公司債）審批極其嚴格，通過可能較少，為了融資有很多創新，比如購房尾款的ABS，與上下游的基於應收賬款的ABS，甚至還有一個勞務公司做的工資的ABS。
境外發債目前大型房企用的比較多，最近一筆就在昨天，是華夏幸福發行的，中小房企這個渠道幾乎沒有機會。
2、銀行
銀行目前主要針對的是房地產開發貸款，必要條件就是四證齊全。
原來可以操作夾層融資借道信託投放用於支付土地款，目前已被監管卡死。
另外在銀行，房企還有借道融資的模式，用集團內其他的經營型企業（貿易公司）作為借款人，用第三方土地或者未售房產抵押借款，款項再集團調撥使用，一般會去支付土地款。
還有一種就是目前比較多的，用商業承兌匯票融資，直接開票給施工企業，施工企業找房產公司有授信額度的銀行貼現，佔用房企授信額度。商票的模式貼現渠道比較多，也不僅限於銀行，因為銀行的額度不好審批，目前還有其他的渠道，比如網路金融平台、票據類資管、票交所等等。
3、信託
信託公司目前基本只能操作開發貸款，發放信託融資。可能有非主流小信託會有一定靈活性，但是主流監管意見是不能做土地前融。
4、 社會 資金
這個其實是目前房企操作最多的。主要資金來源就是個人、企業（目前主要出資金的是國企）、上市公司等等。
操作的模式主要是銀行委託貸款、股權基金（假股真債模式）。
還有一種是房地產銷售公司兜底，它會和房企簽訂一個協議，包銷一定價值的房產，享受一定的折扣。房產公司先將整批房源打包給這個銷售公司，做下網簽，但是不過戶。銷售公司銷售一套，更改一套網簽並進行過戶。對於銷售公司能夠以低價拿下一批房源慢慢銷售，利潤最大化，房產公司則在損失部分利潤的前提下提前拿到房產的銷售款。這個過程中也可以演變出假按揭模式套取銀行的按揭資金。
總結
整體來看，目前在土地款融資階段，由於銀行信託等渠道受限，主流的融資主要是以地產基金或者同行為主的真股權投資和 社會 資金為主的債權融資（含假股真債），這階段的融資成本比較高，目前主流大型前50強房企的融資成本在13%-15%間，各類頭部房企無論民營還是國有均有這類融資。開發貸階段主要為銀行和信託融資，優質房企集中在銀行，偏弱的主要在信託，銀行的成本基本在6%-8%之間，信託主要在10%-12%。工程款主要是壓榨施工企業，讓對方墊資，在實現銷售後再支付，甚至用商票支付。
房地產行業是比較典型的資金需求量很大的行業，資金成本也很好。可以說，房地產的核心競爭力就體現在資金實力上，有沒有足夠多的錢，能不能借來足夠多的錢會關繫到房地產企業的生死存亡。
一般企業能用到的融資方式，房地產企業自然也都會採用，比如。股權融資，通過上市拿到資金。相比公司經營過程中的資金需求，上市融到的錢甚至可以說是杯水車薪，所以房地產最需要的反而是藉助上市，增加公司的名氣和行業地位，以便在融資方面更有優勢。
還有債券融資。對房地產企業非常普遍，而且，房地產企業不僅在國內發債，還會在國外發債，甚至有分析師說，目前房地產在海外的融資總額已經非常非常大了。另一方面，為了降低融資成本，房地產企業還會採用短期債券和長期債券組合的方式，1年期的短期融券滾動是用，結合3-5年的長期的債券，既能滿足降低資金風險，也能減少資金成本。
除此之外，還有銀行貸款，房企的資金量大，也是銀行的大客戶，不過銀行在房貸時，會評估房地產公司的信貸情況，會很看重銷售總量、行業排名等一些指標，這也是很多房地產公司想要拚命做大的原因吧，做大了才能有更多的資源。不過，做大了很可能也會死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的「開門紅」，打響了並購的第一槍。從媒體報道的信息來看，世茂應該是占盡了優勢，福晟會「一個願挨」還是因為出現了資金危機，不得不用自己最有優勢的加碼來獲得世茂支持。
總的來說，房地產行業是典型的資產負債率很高的行業，對公司來說是有很高的杠桿，對企業老闆來說，則也意味著很大的財務風險。
針對房地產行業如何進行融資？這個問題，我的觀點如下：
第一，這個問題提的相當好，我相信有成千上萬的網友想知道這個答案。房地產行業會根據項目所處不同的階段（往往是三個階段：A，沒拿到《國有土地使用權證》之前；B，拿到《國有土地使用權證》之後；C，拿到《商品房預售許可證》之時），實現不同的融資方式。
第二，如果房地產行業所處的是項目前期開發階段，沒拿到《國有土地使用權證》之前。大多數房地產開發商是通過「出讓股權或引進戰略投資合作開發」的融資模式，通稱「股權融資」。
第三，如果房地產開發商所處的階段是拿到《國有土地使用權證》。可以拿著這個《國有土地使用權證》到銀行去抵押貸款，以實現融資的目的。
第四，地產項目在建設過程當中也可以實現在建工程開發貸，實現融資的目的。
第五，如果房地產開發商已經拿到了《商品房預售許可證》，就可以通過樓盤營銷代理公司，通過內部認購，或者蓄客期，或者開盤，實現銷售收益，實現地產項目一期和二期資金滾動開發，達到融資的目的。
第六，當然作為一家正規的房地產開發公司，在融資的時候必備核心資料：
A，項目介紹PPT。
B，項目《融資計劃方案》。
C，項目《規劃設計方案文本》。
房地產融資是所有行業（金融業除外）融資當中融資總金額最大，融資產品最多，創新速率最快的。房地產具備金融屬性，是除了金融行業以外另一個借錢生錢的行業，因此對於房地產的融資風控也是非常嚴格的。在此基礎上，房地產融資因風控的需要，形成兩種類型：1、以公司為中心的融資；2、以項目為中心的融資。在此以外，股權投融資也是很正常投資房地產的方式，但股權沒有保收益一說，更屬於投資類，這邊暫不討論。另外，民間高利貸、地下錢庄等借貸方式也不屬於我們考慮的范圍，都不是正規路子。
以下是常見的一些融資品種：
按照分類一點點闡述，不免太無聊。我們按照公司的發展周期的維度思考，從小公司長到大公司時會經歷多少種什麼樣的融資產品。
房地產公司的融資一般都是從項目融資開始的。項目的開發可以分為前期拿地，中期建設，以及建設後等。我們從中期往兩頭慢慢延伸。
好，假設我現在是一家公司，完成了初期的野蠻生長和初期累積，公司也規范化一些，銀行願意借我們一些錢。現在，手中有塊土地，手續完備了，但是手中錢不夠，項目資金鏈上需要一些杠桿，幫我撬動整個項目。於是我找到了銀行。
我們知道，開發貸的提供者是銀行，但是，對於資質差一點的公司，銀行會認為公司的承擔能力不足，拒絕公司的申請。這個時候，公司也可以去找信託成立一個信託計劃，或資管公司成立資管計劃借錢。本質差不多，監管措施也差不多，但是價格會比銀行貸款貴很多，這是信用溢價所致。信託可以自己募集資金，也可以找銀行募集資金，各位在私人銀行買到的信託產品，來源就是這種。
當你的中上項目基本都能在銀行拿到開發貸，公司應在全國TOP500以內。
STAGE 2
本來這種融資很合理，但在這幾年出現了BUG。國內房地產市場發展的好啊！如火如荼啊！地價越來越貴了啊！地價佔了整個項目50%啊！付完了地價，要很長一段時間才能達到「432」的條件。同時，開發貸又只能用於工程開發建設，付給工程方，不能把前期投入套現。開發商的錢趴在裡面出不來，產生了巨大的資金佔用，老闆們心理陰影面積越來越大。
怎麼辦？沒有關系，有「拿地融資」，或「明股實債」。在2012年的時候，這種融資出現並獲得了很大的發展。因為不是標準的債權產品，所以這類融資簡稱前端非標債權融資。這種錢可以從信託或資管計劃拿，當然最終的來源很多也是銀行。這類的融資方式核心就是，以投資的名義，繞過了「432」的合規要求，通常項目公司獲得土地的90天內，直接塞給項目公司，而非直接支付給工程方。因此，這類融資相當於把之前的土地成本套出來了。太好了，比開發貸好用太多，金融機構也自然多收幾個點費用。到了後期，招拍掛的資金也是由金融機構100%墊付了。所以一個房地產企業，拍地的錢沒有給，沒有太多沉默成本。拍到地以後，自己掏30%-40%，金融機構掏剩下的。如果快周轉做項目，那麼ROE回報真的高得不得了。
如果一家企業能夠獲得前端融資，那麼恭喜你，你在中國的房地產行業應該可以排在TOP150-200之內。
土地獲取的方式有很多。如果土地不是很乾凈，是拆遷留下來的，怎麼辦？銀行可以提供拆遷貸款，用途是支付拆遷補償款，前提是這個項目是舊改項目有政府批文。這種貸款在銀行常常不佔房地產限額，是政府支持的。拆遷之後，成為凈地，四證齊全了，就可以拿開發貸了。再高級的做法，企業可以以拆遷貸為標的，做成「理財直融」，相當於把這個東西做成一個債券，在銀行間交易商協會賣。
當開發商拿到了預售證，於是就開始使勁渾身解數，各種廣告出擊賣房子啦！這個時候銀行會提供按揭貸款，雖然不是直接給開發商，但是由於按揭投放了，開發商才能回款到賬上，房子才算真正賣出去了，所以按揭事實上對開發商非常非常重要，整天開發商的財務都在因為按揭對數焦頭爛額。
如果這個開發商開發的是商業地產，那麼就有「經營性物業抵押貸款」。顧名思義，這個項目由於未來會有源源不斷的現金流入，比如租金。銀行評估其現金流情況以及市場價值情況，折個現，公司就可以從銀行套出一筆錢。這種錢通常是長期的流動資金，沒有太多限制，非常好用。在證券市場，開發商也可以發行ABS,CMBS等債券，把錢套現出來。
STAGE 3
多干幾個項目之後，企業就上了一定的規模。這個時候，很多企業可能就開始鼓搗上市的事情了。如果企業登陸了資本市場，那麼IPO可以為企業帶來一筆不小的運營資金，隨企業用。同時，IPO背後意味著公司完成了股份制改革等規范化的運作，在資本市場上有了評級，公司可以比較順利的以主體進行融資。（當然，IPO不是公司發債的必然條件，非上市公司做私募債也多，但終歸不如上市公司容易）
IPO之後，企業要干兩個事情，一是做銀團，二是發債。對於銀團，主要說的是那些去港股上市的公司考慮的事情。在境外有平台後，可以找很多外資銀行做銀團貸款，境外銀團貸款批額度不批產品種類，很好用的，唯一要解決的事情是錢怎麼弄到國內，當然大家各有各的手法。近期國家在擴流入，是鼓勵公司借外債的。對於公司來說，借外債需要解決兩個問題，一是錢怎麼還，第二是當前人民幣的貶值預期。
關於發債，境內境外發債都可以。發債的資金是可以自由使用的，用途很方便。境外的發債市場發展了很多年，非常成熟，但國內確實最近才發生的事情，轉折點是2014年9月。在國內，境內發債的渠道有兩個，銀行間交易商協會，發出來的叫中票短融等；另一個是交易所，發出來的是公司債。在銀行間交易商協會這個渠道，曾經只有商業地產是可以發債的，不過商業地產的要求很高，住宅要在30%以下。當時有世茂股份等公司發過，價格挺高。公司債方面如同IPO，是審批制，發行也受一定的限制。在2014年9月，交易商協會突然放開了A股上市房地產企業發中票。一時間，開發商們是那個激動啊！要知道，發了中票後，就可以發永續債，就可以發短融，就可以發超短融，不停的舊債換新債，那可是源源不斷的流動資金啊。於是市場上各個開發商風生水起，在12月底萬科發了首單中票，價格4.7，保利發了個4.8，一下把價格江夏區了。在當時，銀行基準利率可是6呢。隨後，央行不斷降息，市場資金泛濫，出現了資產荒，發債的價格進入了3字頭。可以說，2016年房地產大市，和資金便宜有很大的關系。
另外，還有一個BUG類型的債種：永續債。這種債由於沒有期限，依靠的是不斷上升的利率逼企業還款，因此在HK會計准則算是全權益。這種貸款可以讓公司越借錢，賬上的負債比率越低，這不，負債沒增長，凈資產增加了。不過這也是個定時炸彈，而且坊間看一個公司，算數評估風險的時候，還是會加回去的。這種永續債到了後期，又發展了很多類永續債的變種。
當企業完成了上市，完成了發債，銀團等融資手段，這個公司基本上就是國內TOP100以內的水平。
STAGE 4
當企業發展更進一步，企業會有新的追求，比如我要讓我的財務報表更好看，公司資金運營效率更高。比如，我要減少公司的有息負債率，使得公司的評級維持在較高的水準，發債就可以更便宜。於是，供應鏈就出現了！
供應鏈條中，開發商是核心企業，圍繞著很多供應商。這個行業內，開發商拖著付工程款是常有的事情，如果企業的信用足夠，開發商可以給供應商開個商票，名正言順地晚付錢，讓項目的現金流更好看點。這個融資，通過處理，是不會計入開發商的有息負債了，開發商也很開心。OK啦，這個時候供應商就會來拿著票找銀行貼現，企業就延遲了1年才付款。一般意義上來說房地產做供應鏈其實就是變相給房地產做流貸，不過對於好的企業，不少銀行願意賺這份錢。
當銀行願意為你做供應鏈業務，你應該在TOP50水平左右了。
廣闊天地，大有作為，人民的智慧是無窮的，只要企業有能力，有動力，那麼資本市場就會給你創造層出不窮的產品。
STAGE 5
很多企業為了獲取項目，往往採用小股操盤的形式。因為大地產商有產品優勢、銷售優勢、建造成本優勢、融資成本優勢。鍋子很好，但米不夠。因此，在招拍掛越來越貴的時候，如何和擁有土地的土豪們談好生意就非常重要，小股操盤也成了主流。對於那些擁有土地的小開發商或者土豪來說，這個生意也是劃算的。一畝地在自己手中的價值可能沒有多少，但是萬科、碧桂園等開發商一處理則完全不一樣。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收錢。在這種市場狀態下，賣品牌賣管理，加大杠桿，成立基金，收管理費等形態百花齊放。另外，雖然對於大地產商來說，一個項目只佔小股，但在大口徑數據宣傳方面，這個盤的所有銷售收入是全盤計入企業的成績單的！
對於商業物業來說，終極的手段是發行房地產投資基金（REITs），直接上市，套現，不過國內的稅法以及風險隔離方面還沒有辦法做到模式盈利，所以這一塊還需等待。
說到了這里，能夠充分完成上面所有環節的，基本就是國內TOP30的開發商了。在往後走，房地產公司無非就是做大規模，搞生態，搞金融等出路。要麼做產業結合，要麼做金融集團，自己給自己輸血。
上面的文章內容有一條重要假設，就是房地產公司完成了原始積累，銀行願意給你貸款。其實達到這一步，企業家們已經付出了非常多的工作和努力，已經很不容易了。另外一點，這個行業正在不斷集中化，寡頭化，在開發貸假設的TOP500，很可能幾年內，業內連500家公司都沒有，目前的數據大概還有1萬家（這個數據是有把大公司的子公司重復計算的）。
說到最後，不得不吐槽一句，咱們這么多地產金融狗整天為房地產公司的融資處心積慮，最終坑的都是自己！
房地產公司一般通過銀行的開發貸款和組成信託計劃進行融資
一、銀行貸款r1、影響商業銀行貸款的利率因素：中央銀行貼現率、放款期限、存款利率、放貸利率風險、管理貸款成本、優惠利率。r2、國內商業銀行貸款種類r(1)信用貸款，信用貸款指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用貸款分一下五種類型： 普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據貼現貸款r(2)擔保抵押貸款分為兩種：擔保品貸款、保證書擔保貸款;r二、民間借貸融資r1、特點： 形式上的分散、隱蔽性 金額上的小規模性 范圍上局限性 利率上的高低不一與隨行就市 借貸合約非格式化 對償債的硬約束性 我國發展開發商貼息委託貸款的優點和缺陷r2、優點：可有效實現融資、成本低，可降低銀行金融風險 可行性強，為金融市場所快速接受 房地產企業在實現融資的同時實現了銷售，一舉兩得r3、缺點： 適用該方式的企業有一定的限制，並非所有房地產開發商都可以運用 開發商承擔風險較大 並非開創融資新渠道r三、房地產典當融資r典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。 特點：融資性、單一性、商業性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：審當、驗當、收當、保管、贖當。 五日後仍未清償當金回贖的當物，實為絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權。r四、商業信用融資r1、主要特點：商業信用使用商品生產特點、商業信用能夠為買賣雙方提供方便、商業信用可以鞏固經濟合同，加強經濟責任、商業信用有利於競爭。r2、商業信用融資的具體方式： 應收賬款融資、商業票據融資、預收貨款融資等。r當前國家加大了對房地產企業的管控，在政策高壓的大環境下，融資也變得越來越難，這也導致不少企業出現了資金荒。對於金融機構來說，針對房企的融資也更加謹慎，畢竟高回報的同時也存在著高風險。
目前來看，隨著通道業務的趨緊，以及資管新規的出台，房地產行業更加的依靠銀行途徑進行融資了。
一、房地產類融資都有哪些第一個呢就是最主流的了， 房地產開發貸款，不難理解的，就是開發商想開發某一塊土地需要進行融資，從銀行貸款，這種貸款就是房地產開發貸款。
還有一種是經營性物業抵押貸款，這種貸款以商業地產項目所產生的物業相關費用進行抵押向銀行貸款的一種產品。
綜上可以看出，不管哪種貸款，都是以項目為核心的， 銀行審理的時候以項目本身為基礎進行分析，當然了也會分析借款人資質等方面的。
二、具體的流程我以房地產開發貸款為例子講一下大體上的流程。
首先借款人成立一個項目公司，因為借款人集團一般開發的項目覆蓋全國，所以若想申請貸款等事宜， 需要在項目所在地新建立一個項目公司 ，然後以項目公司為主體進行融資。
然後，就是拍地，通過競價方式，從政府手裡拍地，然後是交錢並辦理各種手續，如四證，當這些必要的基礎資料齊全之後就可以聯系銀行了。
聯系銀行以後需要提供一系列資料，包括但不限於企業基礎資料及證件，財務報表，可研報告等等一系列材料，銀行通過審核股東背景、借款人項目經驗及經營等情況最終決定同不同意貸款。 這其中有一點十分關鍵，就是借款人需要有一定比例的自有資金，要不然不就是空手套白狼了嘛。
然後企業需要提供一定的擔保措施，比如用土地及地上房產進行抵押，或者是集團總部進行擔保，如果是抵押的話，還要配合銀行落實抵押手續。
如果企業提供的材料齊全且沒有什麼瑕疵那麼銀行就會發放貸款，通常房地產開發貸款期限為5年，企業需要與銀行溝通並尊重合理性的前提下，設置符合實際情況的還款計劃，如第一年償還多少錢、第二年償還多少等等。
然後銷售回款的資金需要進入銀行的監管賬戶，出支付相應的稅款等費用之外，不能隨意對外支付，必須優先償還銀行貸款。
綜上就是房地產融資的基本流程。
三、總結一下房地產企業先拿地，然後辦理相關手續，並持有一定的自有資金，然後聯系銀行，審核無誤之後進行貸款，然後封閉管理賬戶資金，不得隨意對外支取，這就是開發貸款的流程。
希望對您有幫助。
您好，房地產行業融資，可以有以下幾種方式：
一、向身邊 人融資如果您需要的資金比較少的話，可以向身邊的人融資，比如親友、同學同事，或者當地的有錢人、企業家、管理層等等。
二、銀行貸款融資如果您有穩定的工作或者收入，或者有房產等，可以向銀行申請貸款或者抵押貸款。
三、尋找投資人和投資公司如果您需要的資金較多，可以尋找專業的投資人和投資公司。投資人一般在社交平台都有官方認證的賬號；投資公司一般有自己的官方網站，您可以直接投遞商業計劃書給他們。
四、專業的融資信息服務平台專業的融資平台有很多資金方入駐，您可以投遞項目給他們；或者參加平台定期舉辦的融資活動，和多位投資人面對面交流。
㈡ "房住不炒"再次現身政府工作報告 住房難六路出擊
2021年，「房住不炒」第三次出現在政府工作報告中，之前兩次分別在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召開的中央經濟工作會議首次提出「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，距今已逾四年。「房住不炒」是民間智慧對房地產政策的高度領悟和概括。
房子的問題牽涉面甚廣，歷年政府工作報告都會作為一項重要工作進行部署，側重點雖然有差異，但目標只有一個，就是「讓全體人民住有所居」，促進房地產市場平穩健康發展。
今年的政府工作報告側重點是「保障好群眾住房需求」，在強調「房住不炒」定位以及穩地價、穩房價、穩預期之後，直指當前住房市場最突出的問題並提出了解決思路：解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
堅持「房住不炒」定位逾四年來，房地產調控長效機制所含內容愈加豐滿且接地氣，金融、土地、財稅、投資、立法等接連出招，房地產領域風險梯級下降。當前，「房住不炒」的氛圍已成大氣候。
近日，記者結合政府工作報告對房地產發展給出的最新精神，采訪代表、委員、業界專家、企業等，從房貸、土地、房地產稅、房企、住房租賃、住房中介等六方面為解決新市民、青年人住房難建言獻策。
從限貸到「房貸集管」
炒房被「精準打擊」
在房地產市場調控中，信貸手段被廣泛使用且功效強大，從最開始的限貸到現在的房貸集管，「精準度」越來越高。比如今年上海出台的「121新政」就讓樓市恢復常態，其中「嚴格執行差別化住房信貸政策」的三招對炒房極具殺傷力，包括實施好房貸集管，嚴控個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊房貸；加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度；嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。
對於信貸手段在樓市調控中的作用，全國政協委員，畢馬威中國前副主席、華南區首席合夥人龔永德在接受記者采訪時表示，目前國家靈活運用多樣化的調控手段，如引入信貸、稅收等經濟手段，可以從根本上穩定房產市場和金融體系的穩健性，利於打造各地差異化的調控政策，進一步落實市場長效發展。例如，「房貸集管」出台後，各地也相繼下發了「房貸集管」的地方性細則。此政策對於不同檔次的銀行貸款明確了貸款集中度上限，也體現了對『因城施策』、『一城一策』房地產調控政策的貫徹與落實，有助於各地銀行靈活執行中央房貸政策。現階段樓市調控以行政與經濟手段共存，調控力度有所升級，利於有效優化市場結構、平衡供需關系、促進行業健康長遠的發展。
龔永德表示，過去對房地產調控以行政手段為主，如限購、限貸等。從商品住宅均價、成交價等各項指標來看，樓市調控立竿見影，一定程度上緩解了樓市「過熱」，優化了供應結構並維持了市場的良好秩序。但同時，以行政為主的調控手段也存在一定的限制性，僅可作為短期調控手段。
目前我國的住房金融制度主要包括抵押貸款和公積金制度。去年5月份發布的《中共中央國務院關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中明確提出，改革住房公積金制度。
龔永德認為，一直以來我國的公積金制度存在金融化程度低，無「用武之地」；而另一方面，繳納公積金的職工卻存在貸款難的問題。在單一的公積金制度上拓展居民住房融資渠道，實行公積金制度改革刻不容緩。但是否應該以住房銀行模式取代公積金模式，仍然需要結合我國國情和居民購房需求，具體問題具體分析。
對房貸的嚴格管理，一方面「精準打擊」了炒房，另一方面也有助於化解房地產風險。「我們相信，房地產的問題會逐步得到好轉。」3月2日，銀保監會主席郭樹清在國新辦舉行的新聞發布會上指出，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。
重點城市一年只賣三次地
穩房價從源頭抓起
「增加土地供應」是今年政府工作報告中提出的增加保障性租賃住房和共有產權住房供給的辦法之一。
「住房土地制度的變革是房地產基礎性制度的組成部分，也是長效機制的重要骨架。」貝殼研究院首席市場分析師許小樂向記者表示，「在大城市新市民住房問題突出的現狀下，未來土地的供應要與城市住房需求相匹配，需求多的城市增加土地供應。」
近期熱議的重點城市土地供應「兩集中」制正試圖切斷資金與土地的正反饋，降低地方對土地財政、土地金融的依賴，重塑市場格局。「兩集中」簡單來說就是：核心一線、二線城市，一年只賣3次地，集中公示，集中招拍掛出讓。
「將以往零散出讓的涓涓細流變成集中出讓的放量供地，一些地方政府原有的『先次後好』供地順序的無法繼續，集中供地必然會帶來項目的集中入市，為住房供應帶來穩定預期，一定程度上將平抑房價上漲壓力。」同策研究院分析師方玉鳳向記者表示，此外，在市場周期正常格局下，部分房企將轉移陣地，將不集中出讓土地的三線、四線城市作為投資的補充，引導各線城市房地產均衡發展。
「『兩集中』土地出讓模式是『上冰袋物理降溫』，核心是資源配置問題，仍需從構建長效機制方面去完善，從市場角度去配置土地資源，在很多細節上下功夫。」北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志向記者表示，要提高市場信息透明度，比如說哪塊土地收儲競拍時，土地收益是多少，對周邊會產生什麼影響，細節透明化，算好賬再去定地價，這樣想拿的開發商就會想清楚，引導地價回歸理性。
「在土地長效機制方面，應該明確城市土地資源的稀缺性，『優質優價』是市場規律，因此在城市規劃方面盡量考慮公共資源、產業發展、區域規劃在空間上的均衡性，才能從一定程度上解決由於資源過於集中帶來的『地王』問題。」貝殼研究院高級分析師潘浩向記者表示，集中出讓讓土地市場從價高者得、贏者通吃變成「雨露均沾」，打破頭部開發商壟斷的格局，其影響不亞於招拍掛制度，但同時也建議各城市錯開出讓時間，合理安排節奏，避免「趕大集」式的集中搶購。
總體而言，「國家對於房地產調控的目標是進入長效機制調控階段。20多年的商品房發展史，我們經歷了從供需端調控——融資端調控——如今長效機制建立的階段。」方玉鳳向記者表示，隨著土地端和金融端長效機制的建立，意味著房地產源頭上的長效機制就建立了，理論上從源頭上控制地價，對於未來房地產市場健康發展意義重大。
房地產稅缺席報告兩年
最強杠桿威力不減
對房地產市場來說，房地產稅就是調控的最強杠桿。
2019年的政府工作報告，未提「房住不炒」，但將2018年提出的「穩妥推進房地產稅立法」調整為「穩步推進房地產稅立法」，引發了各界的熱議。2020年和今年的政府工作報告未提房地產稅的事情。
「稅收對房地產市場有很大的影響，更好的使用稅收政策工具可以更加精準、有效地調控房地產市場。」龔永德對記者表示，我國目前和房地產業相關的稅種其實有很多，例如契稅、個稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅等，大家關心的房地產稅也可能成為一個有力的調控工具。
去年5月份發布的《中共中央國務院關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中提出，穩妥推進房地產稅立法。
同年11月，財政部部長劉昆在《<中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二○三五年遠景目標的建議>輔導讀本》中撰寫了《建立現代財稅體制》一文，詳解「十四五」時期財稅改革任務。劉昆在文章中談及進一步完善現代稅收制度時提到，按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。
「我認為目前亟須對各種和房地產業相關的稅收進行一個系統的梳理和研究，更有效地發揮稅收工具的力量，並制定差異化的調控政策。」龔永德建議，未來房地產稅的實施，應該根據房屋持有時間、家庭總共持有套數等因素進行相應調整。
目前我國徵收房產稅的試點是上海和重慶兩地。
「三道紅線」建防火牆
促進房企穩發展
雖然政府工作報告中並未對房企提出要求，但落實「保障好群眾住房需求」的要求，需要房企這個重要的供給側做出改變。房企現在需要做的一項重要工作就是滿足「三道紅線」的監管要求，走出健康穩健有序發展的新路子。房企穩，樓市供應就穩，解決新市民青年人住房難的問題也就有了有的放矢的基礎。
從商品房30年發展史來看，「股票、債券成為融資工具後，1993年『終止房地產上市、全面控制銀行資金進入房地產』是首次針對房地產金融領域的調控。」貝殼研究院高級分析師潘浩向記者表示，此後歷經以房拉動內需、房地產金融逐步規范、強化個貸管理、購地資金監管收緊、房地產金融審慎等幾個階段，直至目前的房地產金融調控政策都有長效機制的特徵，為房企劃定了可操作的空間邊界。
不得不說，從誕生到年銷售額突破6000億元花了不到30年的企業少有，年銷售額17萬億元的行業也少有，這都出自中國的房地產行業，但迅猛發展的背後，也滋生了一些行業亂象。比如房企持續加杠桿、高負債、高周轉，債務風險日益加大，部分房企經營性現金流無法覆蓋支出，解決這些潛在的行業經營風險甚至系統性風險已刻不容緩。
「2016年至今，我國對房地產行業金融政策調控力度不斷加大，逐步由渠道監管轉向去杠桿。」同策研究院分析師陳朦朦向記者表示，直至設置「三道紅線」，對房地產企業的金融監管程度拉升至又一新高度，更強的降杠桿階段全面開啟。從調整路徑來看，從土地款、商業性地產項目等資金來源受限，到更多流向房地產行業的資金開始受到監管，再到非標融資等融資亂象受到整治，央行、銀保監會調整房地產銀行業金融貸款比例，對銀行業金融機構建立房地產貸款集中度管理制度，凸顯了國家堅定房住不炒的決心。
但是，房企的合理融資並未受到限制，陳朦朦強調道，國家真正打擊的是「違規金融操作」，對於利於房地產行業平穩健康發展的合理杠桿行為，並未進行過多壓制。
北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志向記者表示，對房企來說，隨著「三道紅線」和各類嚴厲的金融調控政策的落地，依賴過高杠桿融資發展時代將結束，整個行業將呈現頭部房企集中化，小房企逐漸出場的格局。
「『三道紅線』是『樓市防火牆』的進一步表現，短期內可避免資金流入高負債房企(一般是高周轉企業)，客觀上為房企投資降速，實現防風險目標。」陳朦朦向記者表示，未來，對房地產行業的調控與監管將會持續。
規范發展住房租賃市場
讓剛需有房住
今年政府工作報告在強調「房住不炒」的同時，明確提出要解決好大城市住房突出問題，措施就是切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場。
全國人大代表、林達集團董事局主席李曉林認為，政府工作報告提出增加住房供給、發展租賃住房的具體措施，對今年的房地產行業發展提供了方向指導。
隨著去年《住房租賃條例(徵求意見稿)》的出台，住房租賃立法進入了程序之中，通過立法，可以確立國內租賃住房在住房體系中的地位，明確政府、市場和家庭在租賃住房體系中的角色。2月20日北京市人大常委會法制辦新聞發言人王愛聲表示，今年擬安排立法項目五類，共54項，其中包括住房租賃條例。
中原地產首席分析師張大偉在接受記者采訪時表示，租賃市場目前很大的問題是部分城市的二房東租賃模式難以為繼，但又因為有市場需求的推動，後續依然要大力發展租賃產業，租售並舉是必然趨勢。
隨著經濟穩定，需求平穩，過去幾年房屋租賃市場的租金價格上漲明顯開始放緩，部分區域甚至出現了租金下調，這對於二房東類型的租賃企業影響非常大，因為鎖定了業主轉租房源的租金價格，面對租金平穩甚至下調情況，「二房東」賺取差價的難度加大。
張大偉介紹，長租公寓企業在北京、上海等城市的市場份額已經超過20%，如果計算二房東之類的同樣模式交易，當下市場已經有60%的租賃房源很難見到房主交易，這種情況下，對租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度。租賃市場亂象的核心是租賃企業的金融化，租付時間差出現了資金池，這是立法嚴禁的行為。
住房租賃市場的競爭現在也不僅僅是長租公寓企業間的競爭，政府提供的廉價租賃房源、集體土地建設公寓等，都會影響租賃市場的租金價格和供需預期。
全國政協委員、房天下董事長莫天全認為，住房租賃市場的健康有序發展非常重要，尤其是租賃市場兼具保障「居者有其屋」的重要使命，發展好租賃市場意義重大。
從野蠻生長到規范執業
房產中介要做「貼心人」
房產中介是供需兩方的橋梁，但更要成為購房者尤其是剛需的「貼心人」。作為房地產業的衍生行業，房地產中介行業經歷了初期野蠻生長、品牌格局初步形成，以及現階段在互聯網技術和新冠疫情的影響下，加速向線上化、規范化、平台化、透明化方向發展的趨勢。
經過幾十年的發展，現在我國的二手房市場已經具備了相當規模。用龔永德的話來說，就是「我國房地產市場正逐步從增量市場向存量市場轉變，即從以新房為主導向二手房為主導的階段過渡。」
龔永德認為，二手房市場由於交易信息不對稱、交易流程復雜等特點，對房產經紀服務的需求量更大，成為房產經紀行業成長的巨大驅動力。除此以外，房屋租賃市場由於與二手房同樣有著信息不透明、不對稱的特徵，因此同樣需要專業的房產經紀提供服務以尋得滿意的房源。住房租賃市場的持續增長是推動房地產中介行業發展的另一動力。
「但需要看到的是，中介行業仍然存在水平參差不齊、管理不規范、虛假信息等突出問題。作為國家房地產調控的一部分，應該在加強信息披露和市場監管、防止市場壟斷等幾個方面監督和引導中介行業的健康發展。」龔永德表示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，隨著各地的房產政策越來越細化，以及居民購房理念從投資向宜居轉變，對房產中介行業的服務能力提出了更高的要求。房產中介行業的投訴率一直較高，也說明了消費者對房產中介服務能力的不滿。
嚴躍進說：「隨著越來越多互聯網技術的運用，如VR看房等已經打破了線下房產中介的固有模式，因為房產交易中的價格和看房兩個重要信息進一步公開透明，所以房產中介需要依靠更為專業的服務與業務能力，提高對客戶的服務黏性，進而減少交易成本。」
龔永德認為，除引導中介加強自身規范，發布真實房源外，監管部門應從制度上杜絕行業惡性競爭，嚴格採取登記掛牌制度、剔除價格過高或過低房源等方式，降低虛假房源的產生。對於信息發布平台來說，要加強平台治理和房源審核，建立真房源審核機制、多重驗真機制等。
「建立國家級的住房市場監管機構，統一監督、管理、調控全國房地產市場，預防部分城市逐漸形成的中介機構高市場佔有率的壟斷格局，保障行業回歸到健康有序的競爭中來。」龔永德建議。
貝殼找房董事長左暉在接受《證券日報》記者采訪時表示，產業數字化不僅為行業帶來了更高的效率，還能創造大量新崗位，甚至催生出「新業態」。
㈢ 房地產財務杠桿過高一般是什麼原因
房地產企業財務杠桿過高一般有以下原因：
資金緊缺：房地產開發和購買需要大量的資金投入，一般需要依靠銀行貸款等融資方式，但是如果企業資金不充足，就需要採用高風險財務杠桿方式，來獲得更多的借款資金。
高風險的運營模式：房地產業追求高速發展，經常采御念用高風險的運營模式，增加房地產企業的財務風險，從而導致財務杠桿過高。
巨額的債務償還壓力：有些房地產企業在開發過程中短期內借入了大量的債務資金，一旦市場波動或者預售不佳，可能會導致企業債務累鎮脊困積，對企業財務杠桿造成巨大的壓力。
購買土地成本高昂：房地產業的土地價格持續上漲，購買土地的成本越來越高，導致企業杠桿水平上升。
總之，不合理的融資結構和高風險的經營方式是導致房地產企業財務杠桿過高的主要原因。 這些問題需要企業通過優化管理、調整經野納營策略，來降低房地產企業的財務風險和負債水平。
㈣ 什麼是房地產加杠桿
房地產加杠桿是什麼意思
指房地產首付降低。以較低的首付獲得其產權。引用股市名詞房地產加杠桿
樓市加杠桿是什麼意思？
河北穩升為您服務。
樓市的按揭本來就帶有一定杠桿性質，以首付來撬動了更大的樓市價值。今年的樓市上漲更為瘋狂，是因為一些中介對於首付比例也採用了借貸方式，這樣樓市的杠桿就更高了。
加杠桿買房是什麼意思
指房地產首付降低。以較低的首付獲得其產權。引用股市名詞房地產加杠桿
買房條件
1、年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人；
2、貸款到期時男士年不超過60歲，女士年齡不超過55歲；3、有穩定合法的職業和收入來源，有還本付息能。
什麼是用加杠桿的方式去樓市庫存
意思是100萬的房子你本身需要首付30萬貸款70萬才能買，現在可以首付20萬貸款80萬購買哈，這就是樓市用加杠桿的方式去庫存哈。
希望我的回答能夠幫助到你，望採納，謝謝。
房價高杠桿是什麼意思？
買房子的錢主要是借的，比如民間借貸，按揭等等，這就是用的杠桿。如果房款中借入資金太多，就是高杠桿。上述只是簡單一說，目前所謂「高杠桿」，形式上主要包括自買自賣轉按揭、眾籌炒房等。摘自網路：「限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的「防火牆」已被借道消費或信用貸款、離婚購房、高評高貸等「加杠桿」現象輕松逾越了。」
買房杠桿是什麼意思
需不需要買房
也不一定啊，仁者見仁智者見智。
這個主要看本人是否需要，而且還要看本人條件是否允許購房。
如果真的需要而且一切就緒就可以購房的。
注意事項：
一:了解開發商背景和資質。選擇有實力的開發商很重要,正規的開發商在房屋質量,合同簽署,產權辦理等方面均有保障。
二：社區周邊的大環境和配套。市政的發展方向直接影響樓盤的升值。
三：社區內部規劃。
1、供暖轉換站，垃圾處理房，車庫出入口，配電間等位置對所選房屋是否有影響。
2、樓宇的部署，有沒有再建的可能，樓間距及採光的影響。
四：投資業主要分析社區內及周邊居室數量比例，自住業主看個人需要。
五：其他的例如面積誤差，層高凈高，產權辦理時間等正規的商品房預售合同中都已經有明確規定。檢查房子要檢查內牆、地、頂、門、窗以及防水處理、外牆、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。
*** 加杠桿化是什麼意思?
*** 杠桿化是指 *** 參與金融、經濟的調劑作用。杠桿作用的原理與其他一些乘數理論如消費乘數理論、投資乘數理論、出口乘數理論的原理類似。作為社會消費的一部分， *** 每增加一定量的 *** 購買，就會增加社會生產部門的收入，這收入還可以繼續用來生產和消費，從而對經濟的長期貢獻可能會達到 *** 所增加購買的數倍。
但是與其他乘數理論相比， *** 購買的杠桿作用的地位比較尷尬，因為 *** 部門作為公共服務部門而非生產部門，它的收入主要來源於稅收，如果 *** 不增加 *** 購買但是少收稅，那麼這些錢一樣會用於生產和消費，一樣會有乘數效用。究竟一撫國家應該增加 *** 購買，還是降低國家稅賦涉及到 *** 與市場的邊際效率問題，不能一概而論。
券商加杠桿 是什麼意思?
難道股市還要像期貨一樣，還是請券商專業人士解答吧！
居民加杠桿買房還有很大空間是什麼意思
關於居民個人、企業和 *** 三個部門在中國經濟中的杠桿率（債務／GDP比重），因為統計數據等原因，難有一個精確的數字。但基於 *** 息，在兩個方面是有共識的：一是全社會杠桿率超過200%，在全世界居前列；二是，在三個部門之間，企業杠桿率最高， *** 次之，居民的杠桿率最低。
具體說來，企業杠桿率被認為在120%~170%，領先於很多大經濟體； *** 杠桿率在30%~70%（如果算上更多隱性債務，可能更高）；居民杠桿率在40%以內，落後於主要國家。
從上述數字上看，三個部門中，居民加杠桿的空間最大；且居民杠桿形成的銀行資產，質量優於企業部門，是銀行偏愛的安全產品。央行行長 *** 在G20財長和央行行長會議記者會上的表態，正應和了這一現實：「從宏觀層面看，中國如果想控制杠桿率，應掌握好整個杠桿率，關鍵還是要如何應對企業杠桿率過高的問題。也有一部分人比較關注地方 *** 的杠桿率是否偏高的問題，從總量上講個人消費貸款的杠桿率不太高」。
分析造成三個部門之間杠桿率差別的原因，有助於判斷居民的杠桿空間到底有多大。
三個部門之間的杠桿率差別如此之大，特別是企業部門如此之高，筆者認為根本原因是企業代替 *** 和居民部門，提高並維持了其部門的杠桿率（當然，2009年之後企業貸款增加的直接原因在於 *** *** 經濟的政策）；而不在於中國企業主要依賴於間接融資、不像美國有那麼發達的資本市場。資本市場同樣不如美國發達的其他幾個金磚國家，企業杠桿率甚至不及中國的一半。
如果只考慮 *** 認可的賬面的債務， *** 杠桿率在30%左右，低於60%的國際警戒線。相信這是各種分析認為 *** 仍有加杠桿空間的理由。但如果考慮到地方 *** 的各種融資平台債務及全國范圍內社會保障的隱性負擔，情況顯然不容樂觀。也因為此，中央對地方債務擴大比較謹慎，在推出地方債務置換的同時，力保全國地產市場不大幅下跌，因為後者是維系地方乃至全國債務狀況穩定、不發生系統性金融風險的基礎。
同樣，企業的杠桿率幫助降低了居民的杠桿水平。不是每個居民都有資格加杠桿。穩定的現金收入應是首要條件。因此，對於加杠桿，佔全國人口一半以上的農民是被排除在外的（包括被寄予厚望的農民工）。 *** 行長希望鼓勵的群體，應是大部分工薪收入階層。而他們的收入均直接、間接來自於企業。可在經濟不景氣、PPI連續幾年負增長的情況下，企業要保證不虧損已經很難，維持運營、繳上稅費、發下工資，銀行貸款是最優選擇。
企業部分承擔 *** 和個人的杠桿率的成本有多高呢？其每年銀行貸款利息支出在6萬億元左右（如計算上銀行外的融資，成本會更高），超過名義GDP的年度增加額；貨幣供應量（M2）增量的近一半要用於支付這些利息。就是說，貸款的利息，也要用貸款來還了。經濟疲弱、企業無現金利潤、虧損，滾雪球般的債務模式不可持續。
是否可以不維持這種模式呢？那就是企業去杠桿(破產，退出市場），對上述的邏輯做一個調整，企業的杠桿率降下來、 *** 的杠桿率上升。個人的杠桿率也會下降，因為該破產的企業破產了、有些個人收入下降甚至沒有了收入，就失去了承擔債務的條件，其歷史債務將轉嫁給銀行。最後的債務接盤者仍是 *** ，但真正的損失者是居民個人：如果不讓銀行破產，那債務只能通過全社會通脹的方式消化；如果允許銀行破產，通脹的幅度稍小，銀行的儲戶損失更大。同時伴隨的，將是GDP萎縮，資產價格暴跌。
兩害相權無輕者。這恐怕也是財政部部長樓繼偉自去年起就吹風降低企業社會負擔（五險一金）的原因。
*** 行長在前述會議上同時提及：「從中國的情況看，個人住房貸款占銀行貸款中的比重還是相對偏低的，有很多國家個人貸款特別是住房貸款可......
國家最近提到的去杠桿化是什麼意思？
1概述
當資本市場向好時，這種模式帶來的高收益使人們忽視了高風險的存在，等到資本市場開始走下坡路時，杠桿效應的負面作用開始凸顯，風險被迅速放大。對於杠桿使用過度的企業和機構來說，資產價格的上漲可以使它們輕松獲得高額收益，而資產價格一旦下跌，虧損則會非常巨大，超過資本，從而迅速導致破產倒閉。金融危機爆發後，高「杠桿化」的風險開始為更多人所認識，企業和機構紛紛開始考慮「去杠桿化」，通過拋售資產等方式降低負債，逐漸把借債還上。這個過程造成了大多數資產價格如股票、債券、房地產的下跌。
綜合各方的說法，「去杠桿化」就是一個公司或個人減少使用金融杠桿的過程。把原先通過各種方式（或工具）「借」到的錢退還出去的潮流。
單個公司或機構「去杠桿化」並不會對市場和經濟產生多大影響。但是如果整個市場都進入這個進程，大部分機構和投資者都被迫或主動的把過去採用杠桿方法「借」的錢吐出來，那這個影響顯然不一般。
在經濟繁榮時期，金融市場充滿了大量復雜的、杠桿倍數高的投資工具。如果大部分機構和投資者都加入「去杠桿化」的行列，這些投資工具就會被解散，而衍生品市場也面臨著萎縮，相關行業受創，隨著市場流動性的大幅縮減，將會導致經濟衰退。
2階段
當前，世界范圍內最常見的風險名詞就是「債務」，就本質而言，債務其實就是對信用的一種過度透支，濫用信用就會造成債務風險，並最終導致債務危機。從資產負債表角度看，經濟周期波動往往體現為經濟體系杠桿率的調整過程。往往會經歷三個階段的去杠桿化過程：早期衰退、私人部門去杠桿化、經濟回升和公共部門去杠桿化。
在早期衰退階段，私人部門債務比率攀升至高點，公共部門負債開始出現上升趨勢。這個階段大概要持續1-2年時間；在第二階段，即私人部門去杠桿化階段。私人部門現金流增加，經濟回暖，但由於推行財政 *** 政策，公共部門負債率達到階段高點。這個階段持續時間大概為3-4年時間；在第三階段，公共部門去杠桿化階段。盡管國內生產總值（GDP）出現反彈，全社會負債率再次上升，公共部門不得不開始漫長的去杠桿化進程。這個階段大約持續10年左右。
目前，全球發達國家正處於第二階段向第三階段過渡的時期。如果進入第三階段則意味著廉價資本時代即將遠去，投資者和借貸者將面臨借貸成本上升的窘境。在未來的幾年內，信用緊縮、財政緊縮和消費緊縮三個層面的疊加效應會進一步顯現。
各階段對中國經濟的影響
在每一個「去杠桿化」的階段上，中國經濟所受的沖擊不同。
首先，「金融產品的去杠桿化」對中國影響很小。由於實行資本賬戶的管制，中國絕大多數的對外金融投資都是以中央銀行外匯儲備投資的形式進行。這類投資一向穩健保守，基本不會涉足高度杠桿化的金融產品，即使有所損失，也不能與其他類型投資者的損失相提並論。
其次，「金融機構的去杠桿化」和「投資者的去杠桿化」對中國的影響也相對較小。一方面，中國銀行業對外開放程度有限，同時外國金融機構在中國市場上的份額和在金融中介中所起得作用都很小；另一方面，由於國際收支長期順差，中國經濟不依賴外部資金。這樣，當國際金融機構和投資者去杠桿化時，一般不會對中國產生顯著的負面效應。在這一問題上，中國經濟目前受到的最嚴重的影響表現在，國際商業銀行在縮減其資產負債表規模的過程中，貿易信貸也受到了波及。
從近期看，對中國經濟最大的負面影響來自於美歐「消費者的去杠桿化」。中國的出口將會受到嚴重威脅，進而引起國內產能過剩、製造業投資疲軟、製造業工人失業等連鎖問題。
從中長期看，中國經濟面臨......
㈤ 「三條紅線」融資新規箭在弦上 房企「債」不動許多愁
山雨欲來風滿樓。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
在此之前，以「三條紅線」為標準的房企融資管理政策在市場流傳。21世紀經濟報道從多個渠道證實了這條消息，但關於該項政策的具體執行尺度和操作細節，尚待進一步細化落地。另據媒體報道，參會房企被要求在9月底前提交最新的資產負債表。
對房地產融資政策的收緊，已是箭在弦上。但在政策落地之前，各種分析與猜測層出不窮，剛從疫情中恢復的房地產業，再度陷入紛擾。
分析人士認為，若嚴格執行，未來房企的融資規模將受到限制，這不僅影響到企業的拿地和融資戰略，藉助「高杠桿」進行快速擴張的時代也可能面臨終結。如今，大家都在等「靴子」的正式落地。
或以試點形式推開
監管層對房地產融資管理的強化，在近期有跡可循。7月24日，「房地產工作座談會」以罕見的高規格召開，並首次提出，「要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場」。
8月13日，21世紀經濟報道獨家報道稱，對於房企債務的管理，將以「三條紅線」為標准。具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：凈負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。
根據「三條紅線」觸線情況不同，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔：三項指標全部「踩線」，有息負債不得增加；若指標中兩項「踩線」，有息負債規模年增速不得超過5%；若只有一項「踩線」，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。
8月20日召開的座談會，再度強化了融資政策收緊的預期。盡管官方公布的信息較為有限，但對融資實施強監管的信號已經十分明確。
21世紀經濟報道從權威人士處了解到，共有12家房企參加了此次會議，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。
21世紀經濟報道還了解到，前述會議的基調以座談為主，監管層的主要目的，是通過對幾家大型房企的座談，了解相關情況。但當日並未公布相關政策執行的時間表。
據了解，「降負債」是座談會上傳達出的主要信號。監管層希望通過房企的降負債，來控制金融機構的風險，並維持房地產市場的穩定。但這並不意味著所有的與會房企都要降負債，前述知情人士表示，一些負債率較低的企業並無這方面的執行壓力。
8月28日早間，綠地香港一位管理層在業績會上也證實了這一消息。他表示，公司了解到的情況是相關部門與房企進行了交流，融資新規的實施目前還沒有明確的時間表。
另據了解，監管層很早就醞釀對重點房地產企業實施資金監測和融資管理，此前已有過多輪徵求意見。未來這項政策有可能先在部分企業進行試點，然後逐漸推開。
高杠桿時代的終結？
「萬科是從官方發布的信息了解到，監管機構從防範房地產行業金融風險的角度出發，出台了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，對此公司會認真研究，盡快去適應，按照要求進行落實。」對於融資新政，在8月28日的萬科中期業績會上，萬科總裁祝九勝表示。
在公開表態中，房企大多將這一政策稱為一種「規范」，並認為對行業的健康發展大有裨益。但若根據「三條紅線」進行實際考量，能夠獨善其身的企業並不多。
天風證券根據2019年財務數據，按照「三條紅線」的標准對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中，同時踩到「三道紅線」的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企僅有12家。
若對參會的12家房企進行劃分，則有4家房企位於全部踩線的「紅檔」，分別是恆大、融創、綠地、中梁；全部不踩線的「綠檔」房企，為保利、中海、華潤、華僑城4家央企；萬科、碧桂園均因資產負債率偏高而位於「黃檔」。
「如果對所有企業都按此標准執行，這一政策的影響范圍可想而知。」北京某大型房企人士向21世紀經濟報道表示，多年來，房地產業主要依靠舉債來實現規模擴張，高負債往往能帶來高增長。若債務規模被控制，意味著通過高杠桿來進行擴張的時代將面臨終結。
短期來看，若債務規模被控制，也將引發一系列的連鎖反應。
在近期的房企中期業績會上，不少房企提及對這一政策的看法。除了強調降負債、抓回款外，很多企業也開始注重拿地和投資，從而提高資金使用效率。
雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林就表示，「我們現在不能亂拿地，下半年會有更好的機遇，在收購合並或其他產業方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情。」
21世紀經濟報道了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，並已著手研究，其面臨的主要疑問在於，不清楚具體的政策細節和執行尺度。一些房企已經和相熟的金融機構進行溝通，並未得到確定性的答復。有北京房企人士向記者透露，金融機構也在等待相關指導性文件的正式下發。
㈥ 房地產開發貸款的杠桿原理
杠桿，將借到的貨幣追加到用於投資的現有資金上；杠桿率，資產與銀行資本的比率；財務管理中的杠桿效應，主要表現為：由於特定費用（如固定成本或固定財務費用）的存在而導致的，當某一財務變數以較小幅度變動時，另一相關財務變數會以較大幅度變動。合理運用杠桿原理，有助於企業合理規避風險，提高資金營運效率。財務管理中的杠桿效應有三種形式，即經營杠桿、財務杠桿、復合杠桿。
杠桿比率
認證股的吸引之處，在於能以小博大。投資者只須投入少量資金，便有機會爭取到與投資正股相若，甚或更高的回報率。但挑選認股證之時，投資者往往把認股證的杠桿比率及實際杠桿比率混淆，兩者究竟有什麼分別？投資時應看什麼？
想知道是否把這兩個名詞混淆，可問一個問題：假設同一股份有兩只認股證選擇，認股證A的杠桿是6.42倍，而認股證B的杠桿是16.22倍。當正股價格上升時，哪一隻的升幅較大？可能不少人會選擇答案B。事實上，要看認股證的潛在升幅，我們應比較認股證的實際杠桿而非杠桿比率。由於問題缺乏足夠資料，所以我們不能從中得到答案。
杠桿比率=正股現貨價÷（認股證價格x換股比率）
㈦ 房地產三季度如何降杠桿：增回款、少拿地、賣股權
房地產企業正在全力降杠桿，以滿足「三條紅線」等監管要求。
「明年初，行業要給監管報數據，降杠桿是我們現在內部最緊要的事情。」11月5日，一位中型房企區域負責人表示，「三條紅線」後，房地產公司增加銷售回款、減少拿地，甚至引入戰略或財務投資人入股或者流轉資產包。
隨著房地產降杠桿進程加快，來自銀行、信託等的外部融資也愈發緊張。四季度開發貸呈收緊趨勢，銀行對房地產企業的貸款有所收緊，房地產信託業務的合規監管也在持續。
11月5日，21世紀經濟報道獨家報道獲悉，銀保監會通報要求重點加強大額透支和現金分期等業務的資金流向管控，及時收集有效資金使用憑證，嚴防資金違規流入房地產市場及其他非消費領域。
今年8月20日，住建部與央行召開重點房地產企業座談會，首次提及「重點房地產企業資金監測和融資管理規則」，業內一般稱為「三條紅線」。
十一假期過後，一周之內央行官員兩度提及房企融資新規。央行金融市場司副司長彭立峰直言，新規的目的之一是「矯正一些企業盲目擴張的經營行為」。
房地產企業三季報顯示，杠桿水平下滑已成確定性趨勢。根據Wind統計，A股房地產開發板塊中，「剔除預售款後的資產負債率」指標大於70%的地產公司有48家，比二季度少了1家。「凈負債率」大於100%的有38家，比二季度少了1家。
大型房地產公司中，截至三季度末，綠地控股、萬科、保利地產的剔除預收款項後的資產負債率分別環比二季度下降0.32、1.33、0.37個百分點，但綠地控股、萬科凈負債率分別環比增加3.20、0.44個百分點，保利地產凈負債率環比下降1.20個百分點。
緊隨其後，到三季度末，華夏幸福、金科股份、中南建設的剔除預收款項後的資產負債率、凈負債率均環比下降，且金科股份、中南建設的凈負債率分別環比大降12.39、11.16個百分點。但新城控股凈負債率環比大增20.68個百分點。
A股申萬房地產開發板塊中，「剔除預收款項後的資產負債率」指標降幅最大的是*ST友誼、愛旭股份、華聯控股。三季度末環比二季度分別下降15.71、15.29、10.99個百分點。合肥城建、榮豐控股、三湘印象的降幅也超過5個百分點。
凈負債率指標降幅最大的是魯商發展、棲霞建設、京投發展、深物業、華發股份，三季度末環比二季度分別下降55.35、42.28、41.72、34.14、32.11個百分點。凈負債率降幅逾20個百分點的還包括天房發展、中國武夷、雅戈爾、寧波富達、泛海控股、光明地產、萬業企業、合肥城建、蘇州高新。
不過，一些中小房地產企業杠桿水平仍有所上升。京能置業、*ST新光、榮安地產、粵宏遠、迪馬股份的剔除預收款項後的資產負債率分別環比增加5.03、4.28、3.95、3.58、3.43個百分點。*ST松江、雲南城投、京能置業、濟南高新、南山控股、*ST新光、大名城的凈負債率分別環比增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27、30.87。
據開源證券統計，截至2020年三季度末，A股房地產板塊剔除預收（合同負債）後的資產負債率為72.1%，同比下降0.3個百分點。龍頭公司、物業及後服務公司分別同比分別下降1.2、1.3個百分點；凈負債率為90.3%，同比下降9.0個百分點；龍頭公司、物業及後服務公司分別下降16.1、提升5.5點。也即，龍頭公司對杠桿水平控制最為嚴格，且在持續下降。
有地產分析師表示，不管是融資收緊導致的被動降杠桿，還是房企基於景氣度判斷的主動降杠桿，未來相當長的一段時間內，多數房企都走在降財務杠桿的路上，直接的財務表現就是有息負債的增速低於企業銷售和業績的增速。隨著ROE對財務杠桿依賴程度的降低，房企有望迎來價值重估。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，三道紅線是後續房企和行業需要注意的一個紅線，所以降低杠桿減少對負債的依賴是核心內容。從實際過程看，此類杠桿的降低也說明市場各參與主體做了調整。
「三條紅線」落地的腳步在加速，范圍也有望擴大。
據悉，10月末監管加大對地產商的監管力度，要求部分開發按月披露財務明細，包括恆大、融創、萬科等12家房企業每月15日上報融資、負債總額及業務數據明細。
央行金融市場司副司長彭立峰在2020年第三季度金融統計數據新聞發布會上說，下一步，我們將會同住建部和其他相關部門，跟蹤評估執行效果，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。
隨著房地產降杠桿進程，來自銀行、信託等的外部融資也愈發緊張。
11月5日，一位大行華南分紅地產金融部門人士表示，受房地產金融調控影響。「三條紅線」試點後，該行對房地產企業的貸款有所收緊，在額度上進行了控制。此外，有銀行人士表示，四季度開發貸呈收緊趨勢。房地產融資「三條紅線」明確後，銀行的房地產開發貸收緊將主要通過限額管理方式進行，總行也要求對項目「好中選優」。
21世紀經濟報道9月末曾獨家報道，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。一位大行人士表示，監管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右。
根據中國人民銀行10月30日發布的2020年三季度金融機構貸款投向統計報告，房地產貸款增速持續回落。三季度末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末下降0.3個百分點，連續26個月回落；前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個百分點。
嚴躍進表示，「三條紅線」後，銀行本身也會開始注意做管控，房企本身也會做調整，尤其是在高價拿地等方面會趨於保守。所以這都是值得肯定的地方，後續降杠桿的動作將有助於房地產市場的更好發展。
銀行之外，銀保監會信託部近期下發《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，要求繼續嚴控房地產信託規模，強化房地產信託穿透監管，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道。此次專項排查主要針對房地產信託業務的持續合規監管情況、風險防範化解情況及落實整改問責情況，銀保監會要求各銀保監局於11月30日前將排查情況上報。
隨著降杠桿步伐，房地產行業出現了之前少有的發債猛增、但投資額大降的情況。
有業內人士指出，房地產杠桿的方式包括加快銷售、減少拿地、變賣資產、尋求股權融資、甚至資產包流轉等方式。
根據國泰君安數據，截至2020年6月末，三條紅線均超標的「紅色檔」企業有22家，包括恆大、綠地集團、中南建設、金科股份、華夏幸福、富力地產、榮盛發展等。諸多地產商通過多種方式降杠桿。
除加速銷售，房企也不斷轉讓子公司股權。11月1日，恆大公告將持有廣匯集團40.96%股權轉讓給申能集團，轉讓總金額為148.5億元。稍早前，恆大863億元規模戰投簽訂補充協議，將戰投轉為普通股權長期持有，明確放棄回購權益。恆大還分拆旗下物業管理業務，已向港交所正式遞交上市申請表格。
另據報道，恆大、融創計劃首次在銀行間市場發債，並正在為此准備相關材料。
上述中型房企區域負責人表示，從公司內部來說，在「三條紅線」半年過渡期內，房地產公司要增加銷售回款、減少拿地等投資力度，並引入投資人增加權益。「我們也正在和一些地產公司協商，或者入股，或者流轉資產包，盡力在明年初之前把杠桿率水平降到合規范圍內。」
責編 李劍華 實習生 李各力
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