㈠ 樓市大熱下的地產股去向何方
持續一年多的地產火熱行情，房地產企業銷售業績大好，萬科1～8月銷售額為2374億，排名第一。中國恆大以2354億元緊隨其後。碧桂園、綠地集團、保利地產、中海地產銷售額也都超過1000億。多家房企在8月底公開上調了銷售目標，除中海、龍光外，其他房企調整後的銷售目標漲幅均在20%以上，恆大更是高達50%，沖擊3000億元銷售額。
但市場對此的反映並不充分，同花順數據顯示，兩市中跑贏大盤的房地產個股僅約佔四成。對此，雪球大V釋老毛解釋說，「上半年的地產股有點像去年下半年的白酒，基本面開始復甦，但股價還處於下跌和盤整的階段。而年中房地產業的銷售數據普遍亮眼。當市場開始醒悟時，便會啟動價值修復，只不過這輪市場的醒悟是由野蠻人舉牌敲醒的，開始是寶能，後來是恆大，金融資本、產業資本的頻頻舉牌並購才讓市場游資和散戶發現，噢，原來這塊資產被低估了。」
《紅周刊》記者注意到，自萬科的股權之爭後，二級市場關於房地產股的舉牌一直層出不窮。融創中國日前138億收購聯想旗下地產業務，又40億入股金科股份。對於房企頻繁被舉牌的情況釋老毛認為，「有價值就會引來野蠻人，雖然險資由於馬上出台的萬能險新政，會加強監管，舉牌的概率會下降。但大房企舉牌小房企，特別是那些經營不力股價低估而存在大量土地儲備的小房企，在現在地王頻出，麵粉貴過麵包的背景下，可能成為巨無霸們獵殺的獵物，例如恆大頻頻舉牌，融創也舉牌，泰禾收購了很多非上市的小房企。」
他認為，房地產業未來會越來越寡頭化。按照中國指數研究院的數據，房地產行業集中度進一步提升，百億軍團擴容至80家，市場份額接近40%。保利、恆大等第一陣營（1000億元以上）的銷售均值已經是第三陣營（100億~300億元）的9倍。
關注在一二線城市
有大量土地儲備的房企
對於房地產股後市的機會，上海晟世泰平投資管理有限公司陳立民認為，土地儲備是房企的核心競爭力，尤其是在一二線城市擁有大量、低價的土地儲備的上市公司，優勢非常明顯。就像麵粉和麵包，為了保證麵包賣得好，麵粉供應量要充足。另外，在土地儲備之外，再輔以運營能力的考察，是衡量房地產上市公司未來盈利能力的有效方式。
「在中國國情下，土地曬太陽也會漲價，原因是土地收入是財政的重要來源不會讓土地價格下降。二是，隨著城市基礎設施的建設、城市便捷性的提升，土地價值也會不斷升高。一二線城市還有流入人口剛需的支撐，上漲速度更快。房地產企業中的央企、特大型國企和地產「一哥」萬科均有豐富的土地儲備，在土地是稀缺資源的環境下，買這些公司的股票，就相當於變相買土地。而房企拍到的土地如果沒有被開發或售出，土地的增值不會顯示在財報中，實際利潤藏得很深。」
對於恆大入股萬科，陳立民認為，在寶能一番強勢入股後，萬科的股價已經被炒起來了，但恆大還是堅決地買進。恆大本身也是房地產企業，入股萬科就是看中萬科手中便宜的土地儲備。恆大想拿地，可以在公開市場競標，或者在二級市場並購房企，還有一種就是入股，顯然，同樣一筆投資，恆大更看好萬科的收益。
但他表示股價短期漲幅還是要看企業的運營能力，如銷售額大幅增長，可以看出企業運營能力較強，如果連續排名前三，代表公司開發、銷售、品牌等運營實力過硬。今年上半年，房企銷售能力排在前面的企業，包括萬科、恆大、碧桂園、綠地集團、保底地產、招商蛇口。
陳立民認為萬科兼具土地和運營能力，萬科的土地多集中在北上廣深和熱門二線城市，並且價格非常便宜。萬科開發能力、品牌效應在業內也很突出，是地產界的一哥。相比於萬科，恆大土地儲備同樣很多，但運營能力有些差距，而且恆大近年來業務日趨分散，房地產只是其中的一部分。萬達董事長王健林是中國首富，但萬達是使用了一些非常規的方式，自己開發的房產自己來租，如大玩家、萬達百貨、大歌星等等。雖然業績不錯，但負債高企，資產遠遠低於總資產。
除此之外，保利地產、招商蛇口、金融街等特大型國企，擁有的雄厚的土地儲備，拿地成本也相對便宜，但運營能力並不突出。「這些企業財大氣粗，做運營略顯笨拙，他們也不喜愛賺運營的『小錢』，通常外包給其他公司。」陳立民說。
京津冀享受人口紅利
除了一二線城市有著大量土地儲備的房地產上市公司，地產股還存在不少主題機會，如轉型、區域性的，而當前的大熱的非京津冀協同發展帶來的主題機會莫屬，這個機會也受到了很多產業和資金的關注。釋老毛認為，「城區相當於大藍籌，新城相當於創業板。老城區的地段好配置完善，已經反映在房價上；而新城隨著大規模的造城運動，會享有一個成長期權。2008年燕郊剛火的時候還是農村，房價不到2000元，現在已經超過2萬，10年翻了10倍，漲幅遠超北京市區，這就是藍籌和創業板的區別。」
對於京津冀房地產市場的投資機會，華泰證券房地產首席分析師謝皓宇認為，「京津冀一體化中樓市的布局呈現出『京內高端化，京外剛需化』的格局。因此，京津冀周邊的機會分布在北京市區、北京中心即通州、環北京區域。」
對於北京市區來說，正在將非首都功能的企業全部遷出，留下高附加值的金融、科技、信息等高精尖行業。未來，京津冀協同發展的同時，創造的財富會大量沉澱在北京，所以四環內的房價上漲動力更強勁。首開股份是北京市區內的龍頭股，首開股份的土地儲備未來可以兌現的利潤超過了公司的市值。而且，公司PB約為1，意味著市值和賬面凈資產相同，行業中現在幾乎沒有PB低於1的企業，地產一哥萬科的PB也在2附近。
北京中心即通州由於北京市政府的搬遷，未來成長性也值得期待。謝皓宇認為，交通的進一步完善，也在進一步影響通州房價走勢。現在，連接北京城區和通州的僅有京通高速一條主幹道，明年預計開通廣渠路二期和M6號線、7號線和八通線。廣渠路二期從東四環通往通州怡樂西路，全程將採用高架橋通行，不設紅綠燈，按設計時速80公里計算，10分鍾即可由通州進入城區。
通州區域的個股可以關注中國武夷，中國武夷在通州有110萬平方米的土地儲備，是儲備佔比最高的房企。謝皓宇表示，評價中國武夷的價值要看NAV（凈資產）折價，這項指標表示中國武夷所擁有的土地變作房產出售後獲得的利潤，現在中國武夷NAV折價為150億，而公司市值僅為80～90億。中國武夷擁有的資產價格遠超過市值水平，存在估值窪地。
對於京津冀的最外圈，即環北京帶的機會，謝皓宇認為，「北京的一些金融創新資源也會向天津轉移。隨著產業結構的調整，天津市內六區，特別是教育發達的和平、河西、南開三區房價會長期看漲。而河北則將承接京津遷出的企事業及資源，以及商貿物流、汽車、新能源、生物醫葯、航空航天、電子信息等產業轉移。」
在環北京帶中，華夏幸福和榮盛發展是環北京區域的土地儲備佔比最多的兩家企業，也是僅有的兩家企業。但這兩家公司的市值較大，因此更應關注主題投資的機會，受事件驅動的影響加大。例如京津冀規劃細則公布後，大資金會集中流向相關受益股可以關注這些機會。