華菁證券李澤元

『壹』 產品分析 | KLOOK的探索之道

據易觀的《中國在線度假旅遊市場專題分析2018》顯示，近年來在線旅遊市場交易規模持續快速增長，同時其在旅遊行業中的滲透率至2017年增至16.5%。

透過以上數據不難發現，旅遊業及其在線化過程處於共同發展的局面，而對比左右兩圖可得出，在線滑租叢旅遊市場以更快的速度成長。

根據國家旅遊局和艾瑞提供的數據也能發現同樣的增長態勢，2011-2016年旅遊業收入的復合增速為15.8%，同期在線旅遊市場的復合增長率高達33.9%，在線旅遊市場增長趨勢不容小覷。

隨著遊客越來越重視逗留體驗，廠商的產品體系中心也從原先的"機酒服務"註解開始轉移到所謂的"目的地服務"，藉此提升用戶旅遊體驗和旅遊消費容量。

根據上面華菁證券提供的"2020年旅遊行業三大業務線規模預測"來看，目的地服務在未來有著僅次於旅遊住宿的市場規模，潛力很大。而當今此塊業務還未被太多行業廠商主打，存在著更多的挖掘機會和價值。

另外值得一提的是，大部分（60%）消費者在旅行過程中購買目的地產品，他們更期望在旅行過程中決策，這種消費結構的改變促使用戶從原來單純機票、酒店、跟團游的旅行方式，逐漸過渡到了需要更加碎片化、個性化的目的地產品，KLOOK 這種集中於"行中"過程的產品，也與這種變化趨勢所吻合。

KLOOK 專注旅行體驗，是提供目的地服務的預訂平台。市場上與 Klook 的出發點比較類似的產品還包括光合旅程、豬悠遊，以及白日夢旅行等，主要差異在於它們的用戶群和運營模式。

KLOOK 本身是 亞太 領先的旅行體驗預訂平台，旨在幫助用戶"發現更好玩的世界，預訂獨一無二的旅行體驗"，平台提供世界各地上萬種值得嘗試的 目的地 玩法與服務，具體包含下面幾個特徵——

雖然旅遊市場已是一片紅海，但 KLOOK 一方面滿足的是用戶體驗式旅遊的個性化需求，屬於偏垂直的類型，有利於尋找差別化需求。另一方面針對的是不僅包含中國人的亞太地區。兩者都屬於還未被過多挖掘的方向，可謂是抓住了市場交叉點。

借鑒去哪兒用戶對旅遊營銷活動因素關注的調查顯示結果來看，用戶對 特色活動 的關注愈發明顯。

而 KLOOK 組建有自己的旅行體驗師，在知乎擁有最大的旅遊類專欄"一群旅遊體驗師"。通過旅行體驗師的體驗經驗，梳理出各地的特色活動產品，完美迎合了消費者對於特色活動的需求增長。並且，體驗師因為需要自己親身嘗試各項特色活動，一定程度上讓活動品質更有保障，而相應的專欄建設和推廣也使產品更具傳播性。

自2015年以來，KLOOK 已收獲了三輪融資，2017年更是獲得了兩輪投資。

強大的投資陣容一方面說明 KLOOK 的商業模式、產品形態對投資方有足夠的吸引力，是對產品的一種肯定。而推及到其所帶來的影響，投資背景有利於為 KLOOK 打造更信櫻多的關注度和資本實力，有助於產品更好的發展。

KLOOK 推崇國際化的產品團隊與產品業務，這使型散得 KLOOK 可以更好地整合國際資源，對目的地資源、國際客群以及B端商戶都有更深的了解，可以更好地把控資源、贏得客源。

KLOOK 的業務模式是我認為比較有看點的，它把重點放在了對於資源的把控。

這里的資源指的是旅遊產業鏈中最底端，也是最不可替代的旅遊資源，它們作為旅遊行業的最基礎元素，是任何廠商都無法繞過的一道。並且 KLOOK 的方式尤為直接，不走傳統的如旅行社這樣的中間代理，以自己的模式直接去把控自身所需要的目的地資源。

如今，當很多 OTA 都把重點放在爭取更多消費者的時候，解決上層的獲客問題時，KLOOK 則另闢蹊徑，從底層著手，不得不說對旅遊行業很有深入的探究和理解。

當把控了目的地資源後，KLOOK 所做的就是為目的地資源的提供方構建一套完整解決方案。

這一部分實際是 KLOOK 的 B端模式，它為資源方提供了一站式的解決方案，彌補了行業內在資源方服務方面的不足。其為資源方輸出的價值，可以幫助它爭取到更好的資源，佔有更大的份額，從而也提高了自身的資源質量和體量。

進一步來說，更好的資源也會對用戶會有更強的吸引力。這種模式一旦能建立起來，2C 和 2B 兩種模式相輔相成，驅動力會十分明顯。

這里提供一些我的看法，主要陳述一些我對 KLOOK 未來產品發展的一些想法。

根據艾瑞的調研結果顯示，用戶在使用在線旅遊平台時，最多考慮的還是價格因素。因此仍可遵循普遍的促銷手段，通過加大優惠活動的推廣運營，吸引用戶消費。

而大部分用戶一般會集中選擇在法定節假日出遊，因此可多針對節假日、寒暑假等時期優惠促銷。

加強各渠道的推廣力度，國內可在旅行網站、知乎、微博等活躍渠道進行廣告引流，國外通過進一步取樣分析確認推廣渠道。

推廣時，可以以用戶出遊意願為出發點，以最能觸發用戶出遊行為的因素為宣傳切入點，增強宣傳效果。而由於今年IP類影響因素的明顯提升，可著重考慮根據此類因素展開推廣，學會抓住熱點事件。

而在推廣過程中，需要對推廣效果進行檢測，不斷調整優化推廣方式，找到最為優勢的推廣策略。

一方面以用戶對目的地的興趣排名，著重開發相關產品，推廣相應文章，承接上一點提到的推廣策略，吸引目標用戶。而針對其他潛在的用戶，則進行深入調查，了解核心需求，深入挖掘後或許也會有不同的收獲。

另一方面，藉助體驗師的產品優勢，進一步挖掘新興目的地或已有目的地的特色活動。

KLOOK 現階段的產品還是以單品為主，這種偏碎片化的產品很適合成熟度高的用戶，讓他們靈活自由搭配。而隨著用戶群體的增大，可考慮針對不同階段用戶進行產品組合。

比如對依然需要關於行程/交通指引的用戶，提供打包組合式的一日游；而針對更有依賴需求的遊客，可考慮提供更多的行程安排、當地隨行等服務。

前文提到，越來越多的消費者逐漸轉向在旅行過程中進行決策，就像大家在外面逛街時，會打開大眾點評臨時決定一下等會吃什麼。如果 KLOOK 可打通海外的目的地資源，很有機會藉此把自己打造成海外版的類大眾點評產品，這也是當今市場上存在缺口的方向。

剛開始決定研究 KLOOK 的時候，只是抱著了解一下的態度。但隨著認知的逐漸加深，覺得學到了很多。
之前一直覺得自己在商業能力上存在欠缺，期間通過查閱各種資料、尋找各種數據，不光了解到了 OTA 的現狀，也順便學習到了很多公司的商業模式、產品核心，真的很有收獲。
第一次以市場的角度來寫產品分析文，有諸多不足，還請大家多多指點，謝謝！

『貳』 興業證券條件單功能

條件單為事物存在、發展的影響因素，這里的條件單是指雙方在簽訂條件後寫下的保證單，屬於兩個人之間簽下的協議單，不具有法律保護的協議，只有兩個人之前互相信任，互相協商之後，並向另外一方提出相應的條件，另外一方滿意的話就互相的簽下姓名或者蓋手印，雙方各有一份作為保藏，等開出的條件滿意之後就可以各持作為有效的證據。
華興證券有限公司（曾用名「華菁證券有限公司」，以下簡稱「華興證券」）是經中國證監會批准成立的全國性多牌照證券公司，也是根據《(CEPA)補充協議十》設立的合資證券公司。
2016年8月，華興證券在上海市虹口區注冊成立，於2016年11月正式開業。公司總部設在上海，注冊資本為人民幣30.24億元。

『叄』 專訪華興周亮：與摩拜簽訂兩年合同的背後是華興求變

專訪華興周亮：與摩拜簽訂兩年合同的背後是華興求變

火熱的共享單車市場，隨著摩拜單車獲得新一輪融資，在競爭規模和激烈程度上再次升級。

2017年的第四天，共享單車平台摩拜單車宣布完成D輪2.15億美元(約合人民幣15億元)的股權融資。由騰訊、華平投資領投本輪，新引入的戰略和財務投資者包括攜程、華住、TPG等;紅杉、高瓴等現有股東均跟投本輪融資。

在當前稍顯平淡的創投市場，摩拜的此輪融資無論從融資金額還是投資人背景上，都是一筆足夠引發關注的交易。華興資本，正是這筆交易的財務顧問。

這不是華興資本的名字第一次出現在新經濟知名企業的融資信息中，作為一家創立超過十二年的投行，華興資本參與了多起新經濟企業融資，包括京東、趕集網等。

在2015年的互聯網合並潮中，華興資本在滴滴快的、美團點評合並案中擔任財務顧問的成績，也一步步加持著這家投行在中國互聯網創投圈的地位。

在獲得2億美元D輪融資後，摩拜單車創始人王曉峰對外表示，(對速度)不滿意，“2016年一年才融五輪，我希望融六輪。”

與大部分公司的融資速度相比，王曉峰設想的這種融資速度看起來雄心勃勃，但華興正在成為這個雄心勃勃融資計劃的一部分。

在此次交易中，華興與摩拜單車的合作方式顛覆了華興過往的行事風格，但在新的環境下，這可能將成為常態。

摩拜單車財務顧問的直接負責人，入職華興已滿十年的華興資本董事、私募股權融資團隊負責人周亮告訴騰訊科技：華興會有越來越多類似與摩拜的這種合作方式，如果說整個市場對這樣的模式越來越接受的話，我想它也一定會越來越常見。

不一樣的合作模式

此次華興資本不僅擔任了摩拜單車D輪融資的財務顧問，並且還與其簽訂了一個長達兩年的服務合同。

在未來兩年，華興將成為摩拜單車獲取外部資本注入的重要幫手，持續引入優質資本，並且在共享單車領域，華興也將只服務摩拜一家。

無論對摩拜還是對華興，這都是一種並不尋常的合作方式，但周亮看來，這種合作方式是應對大環境變化的合理選擇。

兩年的財務顧問背後意味著什麼?“意味著我們會跟這樣一個共享單車領域中國最優秀的公司進行更深度的綁定，並且在未來很長一段時間內走在一起。”

脈沖式融資是過去大多數互聯網公司融資的主要方式，需要錢的時候再去考慮融資。在行業飛速發展的情況下，優秀的公司對於資金的需求已經逐漸成為長期持續的過程，一年進行幾輪融資並不罕見，滴滴、包括現在的摩拜單車就是典型代表。

在短期合作的模式下，作為客戶單一輪次的財務顧問，需要在比較短的時間內對客戶有非常深入的了解和判斷，盡快幫企業找到合適的投資人，完成融資。但如果把服務時間拉長，就會發現專業的財務顧問能夠給客戶提供的幫助遠不止於此。

“融資正在變成一個持續性的過程，既然是持續性的，那麼我們作為這家公司的獨家財務顧問，在一個相對更長期的服務中其實可以避免做很多短視的事情。”周亮解釋。

具體到實際操作中，就包括怎樣避免FA與公司的利益不一致、避免股東跟管理層的利益不一致。

“我們會給他很多的資本和節奏建議，會更站在一個長遠的角度去看。甚至比如我也許會建議他這個月不是你融資的好時機，再等兩個月可能更合適;或者可能會有一個什麼樣的時機，業務達到一個什麼量級的時候，我們覺得你出來會更好地受到資本的認可。”

摩拜求快，因此選擇與華興達成長期合作，不再採用脈沖式的融資方法，未來通過華興持續性地和投資機構接觸並融資;而華興求變，摩拜是華興實踐業務新思路的第一單，求變的背後，是不斷調整的市場環境給財務顧問行業帶來的挑戰。

正在改變的市場

作為一畢業就加入的華興人，周亮已經擁有十年的投行經歷。

十年前的市場環境與現在存在很大差別，周亮回憶道，當時的市場環境是行業投資人不多，美元投資人和人民幣投資人比較涇渭分明，而華興的大部分項目也是以美元的VC或者美元投資人為主。“在那個時代，基本上認識200家投資機構就OK了。”

但認識200家投資機構就足夠開展業務的時代已經過去。根據周亮的介紹，當前國內針對中後期項目的投資機構可能有兩千家，包括美元投資人、人民幣投資人，以及一些A股上市公司，險資、銀行系、證券系，五花八門。

周亮對騰訊科技感慨：入行十年，不認識的投資人不是越來越少，而是越來越多。盡管熟識的投資人數量呈幾何式增長，但還是會發現不少各類背景的投資人，包括他們的投資風格和邏輯需要了解。專業化、成體系、成建制的投資人覆蓋勢在必行。

投資人變多與中國的整體大環境有關。

中國在經濟發展的相對初級階段更多是資本輸入，但隨著國內的人和機構掙到錢後，他們產生投資需求，在把錢放到銀行、買房產之外，還需要去投一些新經濟領域的機會，大量資本開始關注本土的項目。再之後，等到本土的項目不能完全滿足本土資金的投資需求時，這批資金就必然會出海。

周亮把這個過程概括為從資本輸入到資本內循環再到資本輸出的過程，中國的整體環境就正處這個變化的趨勢中，本土資本的市場環境和參與機構變得更加復雜便是趨勢外顯的主要表現。

不僅是投資人在變多，交易架構也在發生極其復雜的變化，十年前或者五年前，融資基本上以增資為主，大都是以VIE架構下的美元投資人投資的單一架構，但現在情況要復雜許多。

“今天有的公司在融資時候要做一輪拆VIE，拆VIE意味著你要用人民幣投資人把老的美元投資人接替過來，在這個過程中，首先交易架構就是很復雜的。作為財務顧問，你怎麼去協同新的投資人、老的投資人，適應不同類型的投資人的風格，用什麼樣的交易架構讓各方都能達成共識，這是一個挑戰;同時，交割方式、付款方式、未來上市退出等等都是財務顧問需要考量的;如果涉及到新三板、A股，資金出境還會需要跟監管部門去協調、溝通，這些都是很復雜的問題。”

有的公司在一輪融資裡面，需要考慮是整體融資還是分拆一塊業務融資，甚至在一筆大交易中，出現兩到三塊業務同時獨立融資。有的項目，在融資的過程中，同時在做一輪並購甚至在募一個並購基金做一些產業布局。總體而言，客戶的需求日趨復雜多變使得交易越來越復雜，項目時間也在變長。

市場越來越復雜，市面上通行的財務顧問小團隊單槍匹馬的打法在新的市場環境下顯示出局限性。即使入行多年的財務顧問，單憑個人也不容易做到既對不同項目及所處行業都十分了解，又對多變的市場和紛繁的交易產品各個精通。

面對市場的新趨勢，華興也開始尋求變化。

華興的解決之道

華興團隊規模在2016年一年發生了很大變化，由200多人擴充為500多人。

團隊快速擴充主要源於華菁證券的成立，更底層的邏輯則在於，面對市場上越來越多樣的'需求，華興在內部架構上正在細化專業分工，希望根據不同需求拆分出不同維度，以便為客戶提供更全面的服務。

在周亮負責的私募股權融資業務上，小團隊打法早就發生了改變。五年前一個項目由兩三個人負責，主要依靠小團隊的個人能力。隨著投資人種類增多、交易結構變復雜，華興開始改變這種打法，開始做了一系列專業化的分工。

首先是把資產端跟資金端做了區分。

在資產端，有專門的團隊去判斷一個行業里哪些公司是好公司，在不同賽道里處在什麼位置。

在資金端，團隊需要了解不同類型的投資人的訴求，華興內部按照不同投資人進行了分類，比如人民幣與美元機構;財務與戰略投資人;銀行、券商和保險系等。另外不同的交易架構需要不同的專業知識，在交易架構上，華興內部團隊也做了細分，對於純美元境外架構，境內融資，拆VIE，老股出售，可轉債交易，新三板等各種不同類型的交易結構各有側重。

在周亮看來，這樣的分工對於財務顧問在每個領域的專業人才有很高的要求，“華興的私募融資財務顧問業務從成立到今天已經做了350個交易，可以說各種形式的交易都見過。我們現在是把這些市場上經驗最豐富的人進行更細致的分類，來滿足客戶和市場變化的需求。

“我們所做的很多調整，其實是希望我們在FA這件事情上進一步地做到專業化，能去應對復雜的市場，和企業復雜的需求。”

周亮介紹，華興對市場變化的感知，以及內部自身的調整差不多從最近兩年開始，標志性事件是有一些公司回歸A股，拿到了很好的市盈率，以及很好的資本上的表現。

但是加速改變是近半年的事。只有在各個專業領域有足夠的項目數量，才能積累起來足夠的專業能力。這個過程持續了兩三年才逐漸顯現效果。

摩拜單車是新操作方式下的一個最新實踐，未來兩年，周亮將會持續負責摩拜的財務顧問事宜。華興為此提供的服務包括，一個對O2O行業比較熟悉的團隊，另一個對傳統美元私募融資比較熟悉團隊，這兩個團隊協同作戰。

另一個典型案例是航班管家。航班管家項目上，華興團隊同時有專注旅遊的行業團隊，熟悉人民幣市場的私募融資團隊，熟悉拆VIE的A股境內團隊，以及新三板的團隊同時參與。可以看出，調整後的華興在細化內部分工後，最顯著的改變是，當企業有不同的需求時，華興都能夠提供相應的服務能力。

“所以說在華興的架構下，未來不管是私募融資的項目，還是IPO或者是其他類型的項目，其實都會是行業專家加產品專家的組合，一起工作的方式。”

今天這個時間點上，企業所面臨的資本市場和需求都變的更為復雜。這要求FA需要有更全面的產品能力，才能給企業一個更好的問題解決方案。

在周亮看來，華興未來的邏輯是希望：“越來越多地用專業的組合來為企業提供更專業的服務。”

而在復雜的市場環境下，華興的改變還會繼續。

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『肆』 疫情催化劑下的物業變革

城市化發展的進程中，由城市化、工業化、信息化所驅動的城市進步，正逐步成為經濟向好的新引擎。這其中，作為與「住」需求息息相關的場景，物業的重要性不容忽視。
尤其是2020年，面對洶涌而來的疫情，「封閉式管理」成為一種普遍的社區管理模式，小區管理成為居民安全的最後一道防線。從出入管控到清潔消毒，從最後1公里的物資代購到最後100米的快遞代收……小區物業的應急防控體系逐漸清晰，物業管理服務的價值進一步受到人們的重視，物業企業也經歷著一次專業化程度高低的檢驗。與此同時，面臨著緊急應變能力及服務能力雙重考驗的物管行業，也正在迎來一波史無前例的變革與機遇。
催生之變
卯時，開始第一次全面無死角消殺；辰時，保安值班交接，排查外來人員，登記測溫；巳時，化身「外賣員」「跑腿員」；午時，詢問業主代購需求，統計物資，回收廢棄口罩；未時，開啟第二次全面消殺；申時，配合社區對住戶上門訪視，疏導業主情緒；酉時，統計防控物資用量及庫存；戌時，晚班值守交接；亥時，檢修設備；子時，園區巡邏；丑時，監控小區動態……這是雅生活物業的「十二時辰」，也是戰疫期間物業人的縮影。
疫情讓「宅家」成為常態，而物業服務由此變身為生活里的「超人」。在疫情面前，為了保障業主的安全，物業企業發揮出了前所未有的突發事件應急能力。
社區物業開始在小區出入口配備專人，24小時為進出人員嚴格登記、查證、測量體溫，同時提醒外出業主佩戴口罩，並且小區實行「封閉式」管理，禁止非小區業主、車輛進入。在社區內部，物業則展開了360度無死角全覆蓋、高頻次的定時消殺工作。並且，針對樓道、電梯、垃圾桶等高觸點公共區域進行強力消毒以及提供紙巾、牙簽、廢棄口罩專用垃圾桶等特殊設計，最大程度上減少疫情傳播的可能，保障社區業主的安全。
同時，疫情的突如其來，也使得市民出門采購不便，再加上部分生活性網點停業等原因，買菜等日常所需成為了生活一大難題。關注到這一需求， 不少物業企業推出了買菜業務。比如，沈陽龍湖「蔬果搶鮮送服務」於疫情期間上線，業主當日15:00前下單，次日11:00所購食物便會配送至物業指定位置。
「時間快，菜新鮮，讓我更溫暖的是物業服務，都直接配送到家門口了，而且每個套餐上面都有一張記錄卡片，配貨員、配送員的體溫都標明了，給物業點贊！」沈陽業主在龍湖U享家蔬菜套餐下這樣評價道。
不僅送菜，為保證社區居民生活，物業還增設了送快遞、送餐、代管寵物、線上義診等一系列全新的「特殊」服務，刷臉出入、智慧停車、在線報修、在線繳費、智能預付費電表等智慧場景也因「無接觸」優勢被頻繁應用。
「疫情期間社區實施封閉式管理，還有一部分人被隔離，」 同策研究院首席分析師張宏偉表示， 在這種情況下，物業企業推出此類服務，是結合當前疫情變化對居民生活的影響做出的應急調整，也是物業增值服務能力的體現。
隨之而來的，是人們對於物業的討論變得越來越多。
「我們小區有物業幫著買菜，媽，放心吧，不用擔心我，我在北京挺安全的，」這是一個北漂發給母親的微信；孩子有點咳嗽，疫情鬧得正凶，孩子姥姥通過物業和春雨醫生的線上義診咨詢了大夫，大夫仔細詢問後得出的診斷是普通感冒，「這懸著的心終於放下，得虧物業了，」 孩子姥姥感激地說；一位小區業主則發在朋友圈感慨道，「買房一定要看物業服務，不是所有的房子住起來都一樣。」
一時間，曾經並不起眼的物管行業站在了聚光燈之下，物業相關的話題引發網友熱議，成為了疫情之下除馳援一線的白衣天使之外，最火爆的C位「明星」。
而物業企業普遍在人員輪轉、物資統籌、服務形式上遇到了不同程度的挑戰，其面對問題所呈現出的不同應對表現，也使得疫情成為了它們良莠之分的「試金石」。
針對自家小區物業的表現，每個人心中彷彿都有「一桿秤」,人們對於住宅的思考也在潛移默化中發生轉變。有些人開始萌生換房念頭，有些人則暗喜自己買對了。更有人直言，房地產網站可以把最近所有小區的物業表現進行匯總，作為有意購房者的參考，這份資料絕對含金量巨大。
近期一份網路調查也表明，僅20%的人對居家環境很滿意，56%的人認為換房才能改善現狀，更有高達52%的人萌生置業計劃，其中剛需佔比18%，改善佔比34%。
中國金茂在近期的線上發布會上公開表示，企業推測疫情之後，改善型客戶總量將有所提升，並且預計這類高凈值人群，將更注重物業服務、社區配套及「無接觸」式黑科技在社區公共設施及智能家居上的應用等。
「現階段，尤其是在疫情關鍵期，業主對物業企業服務的體驗如何，服務是否周到，業主都有切身體會。」張宏偉指出，疫情過後，不排除會出現有能力的業主把物業能力不足的房子置換出去的情況。他坦言，在此情況下，好的物業管理公司必然會受到市場的認可，物管行業的市場集中度將會進一步提升。
合碩機構首席分析師郭毅則表示，經過這次的疫情，不論是業主還是購房者，對於好的物業服務對整個社區的健康、安全以及日常服務品質的保障作用有了更加深刻的認識。她認為，未來業主對物業的選擇上也會有所傾斜，甚至在購置新房產時，業主對其後期提供的物業企業關注度也會增高，購房者對物業的重視程度也會增強。易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進亦直言，物業服務將成為置業的重要考量因素。
與此同時，物業企業更高的服務曝光率也使得其價值再次受到資本市場的重估。從年初至今，物業股普遍有著20%左右的漲幅，其中奧園健康、佳兆業美好兩只股票漲幅更是逼近40%。2月20日，華菁證券發布研報顯示，年初至今，物業板塊整體P/E（市盈率）預算數已從27.4倍上升至目前的35.2倍，PEG（市盈增長比率）從0.88倍上升至1.11倍。
物業股持續走強的背後，是越來越多的投資者對物管行業的長期看好。野村報告稱，「考量到其（物業企業）防禦性的業務特質、正面的政策環境及積極的增長前景催化劑，對物管股板塊保持樂觀看法。」
在此情境下，房企分拆物業板塊上市慾望愈發強烈。除夕當天，金融街物業及宋都服務向港交所遞交了招股書；1月31日，鴻坤物業向港交所遞交招股書，目前已經通過聆訊；2月24日，大本營在河南的興業物聯通過港交所聆訊，有望成為春節復工後第一家上市的物業股。2020年以來，正榮服務、金融街服務、鴻坤集團旗下香港燁星控股（原鴻坤物業）等5家物業企業提交了赴港上市申請，同時，卓越物業、朗詩綠色生活以及華潤置地旗下物業管理企業也被傳出意圖上市的消息。
「危」中尋「機」
科技加持助力物企價值增長
疫情期間，封閉式管理成為小區常態，也給物業管理造成了不小的壓力。為了在保障小區安全以及居民必要出行之間找到管理的平衡點，航天物業、嘉遠物業、長冠物業等物企用上了朗新雲築開發的「社區防疫通」。通過生成電子通行碼，不僅免去業主排隊領取通行證的麻煩與聚集風險，而且出入時只需掃一掃即可實現快速通行，既便利又高效。
為避免交叉感染，疫情期間，私家車成為多數人的出行首選。而由於人工核查量大、人力不足、防護物資缺乏等原因，也在一定程度上使物業服務人員面臨著重重挑戰和風險。
疫情期間，金輝、永升、長城、大發等物業企業旗下社區，聯合朗新科技集團開發的智慧停車預警通，有效解決了這一困境。
於疫情期間，緊急研發上線的「智慧停車預警通」，是通過實時監控車輛進出時間和頻次，判斷車主行為，通過對停車超過設定時長、規定時間內，外出超過設定次數等車主行為進行自動告警、主動推送，來重點關注長時間未歸車輛、長時間停放車輛和頻繁進出車輛涉及的相關人員，從而協助物業實現精準防控與高效管理。
對此，朗新科技集團公共服務業務負責人王宏國對財經網表示：「智慧停車的設計理念不僅要專注於車主停車行為本身的智能化與便利性，也要為物業企業去著想，在實現數字化管理轉型的同時，還要實現降本增效。」
不得不說，這一應用在緩解和降低當前物業面對的人員不足壓力和激增的防疫工作量問題上，起到了至關重要的作用。其有效提高了防疫效率，減少了接觸機會，全力保障了一線工作人員的安全和健康。
在防疫戰中，類似的科技元素不勝枚舉。
湖南常德碧桂園小區內，兩台無人機攜帶著84消毒液在園區內飛行；廣東碧桂園服務團隊在電梯里安裝設置有人體感應功能的紫外線消毒燈。此外，智能安防監控雲平台、智能門崗系統、物業信息化管理系統等新應用也輪番登場，顯著提升了社區防疫的效率和成果。
物業企業實現「線下+線上」的立體布防，有效地在疫情防控的第一線布下了「天羅地網」。利用智能系統，實現工作的總體統籌鋪排，也提升了物業企業的管理效率，為前線員工減壓。
除此之外，原本針對高端物業的智能化應用，減少了業主與高頻觸點接觸、與外界人員接觸的頻率，更加安全和高效，在疫情期間大放異彩，成為抗疫狀態下保障日常生活的必需。
不過盡管物管行業在過去數年間不斷地向自動化、智能化的方向努力，但是疫情的突如其來依然將這個行業「勞動密集型」的特性暴露無遺，「缺人」仍然是目前很多物業企業面臨的共同問題。
具體而言，疫情期間，消殺和清潔、客戶管家服務等幾個崗位的工作量顯著增加。項目管家過往只需要處理一些日常咨詢、接待、投訴、收銀、報修工作即可。但疫情期間，除了承擔送菜、送物資等附加工作之外，跟客戶之間有時甚至達到心靈交流的程度，工作范疇也進一步擴展到對老人、重點人群的關注；保安一職，原來只需要在門口，多項工作直接依靠物業信息化就可以完成，如今，這些人員也要站到一線負責體溫測量等工作；而負責環境保潔的物業人員，平常工作只涉及清理垃圾，現在卻還要負責社區的消毒消殺、分流廢口罩、感染系統的防禦等工作……不僅如此，基於疫情對整體物業管理提出的更為復雜的要求，物業企業還必須增加線上信息化運營崗、與外界合作方相互配合等新的崗位。現階段，物業企業往往採取崗位優化配置的方式，比如關掉幾個門崗，調配到其他崗位進行支援。
為了緩解「用工荒」的困境，多家龍頭物業企業都將招聘計劃提前拋出。2月21日，開元物業總經理謝建軍在朋友圈裡發布了一張海報，開元物業開啟疫情期間2000+人才招聘計劃。2月17日，萬科物業對外宣布，提前啟動20000人招聘計劃。差不多同一時間點，保利也啟動了全國春季招聘計劃。
而另一方面，大規模的人員招聘勢必會在一定程度上增加物業企業在人力成本上的壓力。除卻招聘人力成本的增加外，物業企業的當期成本也正在發生著變化：春節期間部分返鄉探親的員工至今仍無法到崗，但基本工資依然要照發；現在堅守崗位的員工全部需要加班加點，加班工資也要照發；此外，購買防護服、口罩、消毒液等防疫物資，以及員工飲食的投入，也是一筆不小的開支。據中物研協數據顯示，防疫物資的材料成本導致物業企業總成本增加了10%-20%，而返工潮所帶來的人流增加以及疫情防控范圍的擴大，將會進一步加大保潔消毒頻次、范圍和強度，從而進一步產生較大的物資成本，壓縮物業企業的利潤空間。根據官方數據，為對抗疫情，萬科物業預計增加費用支出2億元。
「智慧物業更多的是用科技手段提高工作效率。」 上海中原地產市場分析師盧文曦表示，之前物業企業人員配備基本能夠滿足服務需求，即便科技手段少一點也對日常服務夠不成威脅。但目前來看，工作量激增，加上小區服務人員或因隔離關系不能全部到崗，技術手段的賦能對提高物業效率大有裨益。中信證券發布的研報也表示，作為一個勞動密集型行業，科技正在不斷優化和釋放物業企業的人力資源，使得企業得以在不顯著降低服務滿意度的同時，持續增加人均在管面積，從而有效化解單位人工成本上漲的行業性壓力。
總體而言，「智慧物業一定是未來的趨勢，」張宏偉肯定地說道，其一，技術本身即5G的發展支持了物聯網、人臉識別等更加智能化的操作，其二，尤其是疫情之後，人們的生活將更加依賴互聯網，比如特殊情況下需要無接觸式服務，這也是物業企業在提供增值服務時，通過技術的手段讓其更加符合特定應用場景的需求。不僅如此，科技手段能夠偵測業主多元化的生活服務需求，也能有效優化閑置的物理空間和人力資源，使之投入到增值服務中去。科技進步還有利於集體決策的形成，從而便於物業管理費定價靈活浮動，也有利於品牌物業管理商替換劣質服務提供商。
而從某一方面來講，這場突如其來的疫情也成為了智慧物業的「試金石」，物業企業對智能技術的態度也將發生轉變。盧文曦表示，經過疫情，物業企業將意識到通過科技手段確實能夠提高效率，降低企業的用人成本，提高管理能力。其對智慧社區的技術投入、資金投入或會持續加大，或能更加提高使用效率。「隨著技術手段的提升，投資成本下降，智慧物業將從中高端最終走向普及。」
目前來看，對有眼光投資智慧物業的品牌房企而言，其物業表現也將對後續住宅銷售帶來口碑溢價，價值空間更加明顯。張宏偉直言，抗擊疫情期間，運用科技技術的水平，也體現出了不同物業企業的能力差異。
「特殊」服務創新物企業務模式
物業企業的好與壞，便捷程度如何，增值服務水平怎樣，也將在很大程度影響公司口碑，並決定購房者後續是否購買其住宅產品。
作為社區和業主的橋梁，買菜、送快遞、送外賣、代管寵物……疫情期間，這些「有溫度」的增值服務充分體現出了物業企業「最後一公里」的服務價值。
張宏偉表示，如今用戶接觸基本在線上，從社區物業增值服務的角度來講，如果能在現階段把用戶的消費習慣培養好，有利於物業增值服務業績的提升，進一步促進收入來源的增加。
在張宏偉看來，物業企業在此方面有著天然的優勢，「物業企業的優勢就是守著的社區入口，」物業企業在城市、區域及全國范圍內市場佔有率越高，代表其掌握的社區入口就越多，潛在的市場影響力就越大，這也正是房地產商搶食社區電商的原因之一。
進一步講，相較日前興起的互聯網電商而言，傳統物業企業在社區電商中擁有的信息和服務的優勢資源在疫情中愈發凸顯。一方面，物業企業原本便擁有業主資源，用戶流失度很低，利於增值業務的開展。同時，在管理社區時可以設置准入門檻，對競爭對手作出一定的限制。另一方面，傳統物業在成本管控和糾紛處理方面更具優勢，其更容易建立用戶信任，並將流量導到線上。
「不過，目前物業企業推出相應的增值服務，主要還是針對目前疫情相對比較嚴峻的現狀。」郭毅提示道，從物業角度來講，在疫情期間，物業企業不僅需要考慮合作第三方的物流等能力，此外也要結合自己社區業主的消費實力和相對集中的購買需求去甄選，最後集成到自己的互聯網平台。「因此對於物業企業而言，首先要具備這樣的意識，其次也要樂於投資相應的資金在線上平台的打造上。」
此外，郭毅表示，等到疫情結束後，類似的服務內容或可成為向業主收費的增值服務。「對於業主而言，如果平時工作比較忙碌，可以委託物業企業代為采買，物業企業可以在中間收取一定的服務費用，」她指出，這樣形成雙贏的商業模式，未來才是可持續的狀態。不過她補充道，還是要看疫情結束之後社區的狀況，社區對於這項服務的需求度，以及社區業主是否樂於為此付出一些服務費用。

或許與第三方合作、也不失為持續盈利的好方法。
抗疫期間，重慶龍湖智慧服務即與永輝超市共同推出「社區保障計劃」，以「物流倉庫+配送到家」的新模式，為業主提供更加優質、優價的產品和服務。東莞萬科也攜手東升農場，開啟「新鮮蔬菜配送到家」模式，解決買菜難題。
朗新科技集團智慧社區業務負責人林海潮表示，這次疫情對物業企業提升自身服務能力是一次很好的機會，相比於物業企業自建互聯網服務平台，選擇合適的第三方服務企業，減少競爭帶來的不必要成本，同時可以更加專注於主營業務，充分發揮雙方的優勢互補，平台也將更加強大。
張宏偉亦坦言，體量大的物業企業和大型第三方平台為了爭奪市場份額各自為戰，當行業競爭到白熾化階段，物業企業和第三方平台必然會出現融合的趨勢，只有整合融合才能夠為社區居民提供更多的增值服務。
服務升級解決物企收入痛點
疫情催化下的智能化與增值服務的提升，也在一定程度上有利於物業費的收繳。日前，松北區世茂濱江澳洲風情園和翡冷翠小區的近百戶業主提前繳納了2020年物業費。往年，物業費的交繳一般都是年中才開始。正是由於抗疫期間，物業的價值被進一步發現，短短5天時間，物業企業收到了超過27萬元的物業費，極大緩解了物業企業因購買防疫物資造成的資金不足。
事實上，長期以來，業主拖欠物業費的現象，始終困擾著各地物業企業和物業管理部門。以四川達州為例，其現有的120家物業企業，157個住宅小區，欠繳物業費高達3928萬元，收繳率只有42%左右。迫於壓力，2019年10月，達州市住房和城鄉建設局發出《達州市住房和城鄉建設局關於限期繳納物業服務費的通知》。通知中明確表示，11月底前仍未補交欠繳物業費的人員，將記入欠繳物業費人員名單，所欠繳時間及金額將函告其工作單位，同時推送市（區）紀委監委和組織部。
因此，從某種程度而言，疫情的出現，仿若空降予物業企業改善與業主關系，同時提升物業費繳交率的新契機。
在克而瑞獲得的近5000份業主對物業防疫工作滿意度的調研問卷中，超過9成的業主肯定了物業在抗疫防疫過程中的重要性，近8成的業主認為此次疫情中，物業企業的抗疫防疫工作較往常服務的提升是明顯的，而綜合實力TOP30的物業企業，其業主認可度提升率高達83.41%，25%的業主反饋小區沒有物業，希望增加物業服務。
近期，易居企業集團CEO丁祖昱也在公開場合表示，疫情將助力物管行業形成長期價值，並且為物業企業帶來繳交率的大幅提升。物業類收入具有可預見性、可持續性強的特性，並且有很大的提升空間，因此他表示長期看好優秀物業的價值。
事實上，基於疫情期間的表現，物業企業也得到了政府及社會各界更多的關注和支持。目前深圳、杭州等地方已經出台對物業企業提供補助政策，其中深圳提出對物業企業按在管面積每平方米0.5元的標准實施兩個月的財政補助。
2月26日上午，北京市物業管理條例草案提請市十五屆人大常委會第十九次會議進行二次審議。草案二審稿增加了應對突發事件時的物業管理責任，規定物業企業應積極落實應急預案以及各項應急措施。同時，對此前提出的物業管理委員會制度，明確其任期為三年。
嚴躍進則表示，一方面已上市的物業企業在阻擊疫情中積攢的口碑，有利於其提升在資本市場的良好形象，另一方面對於未上市物業而言，優質的社區管理，也無疑成為其日後上市的加分項。
2019年歲末，丁祖昱曾發表預測稱，「2020年將是物業企業分化的一年。」或許誰也沒想到，新冠肺炎這個2020年的第一隻「黑天鵝」成為這則預言最有力助推之一。大浪淘沙始見金，春天到來之際或也正是物管行業洗牌之時。