成都林權交易所

① 政治論述題：請運用經濟有關知識論述農村土地經營權改革的深遠意義。

房地產
2013.10.21
[Table_Invest] 評級： 上次評級：

2001
轉讓、作價 土地所有 入股、出 者和使用 資、出租、 者 抵押
規劃區外所有 集體建設用地
不得用於 商品房開 發建設
數據來源：朱建華《我國農村土地流轉的典型模式坦粗和法律困境》[D].重慶大學,2010.，國泰君安證券研究
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3. 宅基地流轉模式 宅基地臵換是中國農村土地第三次改革，通過農村地區土地制度的改 革，緩解農村剩餘勞動力從第一產業向二、三產業轉移與現行的制度之 間的矛盾，解決農村生產經營規模小、土地產出率低、大量農村住房閑 臵、宅基地浪費嚴重等問題；再根據「城市建設用地的增加與農村建設 用地的減少相悔信鄭掛鉤」的原則，拓展城市建設空間，為當地的經濟社會發 展提供土地資源保障；保證基本農田保護面積不減少，通過承包地流轉 和宅基地整理復墾，實現土地規模經營；農民集中安臵，解決農村宅基 地低效利用問題，提高土地節約集約利用程度，提高基礎設施的建設和 利用率。
3.1. 按主導方式分：政府主導、市場主導、農民主導 宅基地臵換的方式主要有政府主導、征地方式；市場主導、出租方式； 農民主導、農業產業化方式。 表 3：按主導方式劃分的宅基地臵換方式 臵換方式 政府主導、 征地方式 臵換背景 地方政府基於工業園區建設、 交 通設施建設和房地產開發對土 地的需求， 主動採取征地換保障 的方法， 促使分散農民集中居住 適合地區 距離城鎮較 近的農村 距城鎮較近、 非農行業對 土地的需求 強烈、 但又不 具備征地條 件的農村 距離城鎮較 遠的農村， 受 城市化和工 業化的輻射 較小 優勢 解決了征地農民的社 會保障 缺點 最容易導致政府與 農民之間利益博弈 和產生矛盾的方式 由此產生的就業機 會難以完全吸納農 村富餘勞動力； 農民 的經濟保障受到市 場的影響， 社會保障 有隱患 對農業生產與管理 的要求比較高， 處理 不好， 容易導致農民 的收入渠道有限， 社 會保障難以保證， 宅 基地臵換就變得比 較困難
市場主導、 出租方式
由於市場經濟發展的需要， 非農 行業對土地資源的需求加大， 使 得周邊農民找到了商機
這種方式是最自然的 農民集中居住的方 式，不容易產生尖銳 矛盾
農民主導、 農業產業化 方式
農民通過土地承包經營權的流 轉， 促使農業規模化經營和產業 化經營， 由此獲取更多的土地收 益， 使農民在改善原有居住條件 的過程中臵換房屋， 自願逐步集 中居住
關鍵就在於在轉包、 出租、入股等土地流 轉方式中是否因地制 宜地採取了有效的方 式， 促使農村長效增 收，有能力解決鎮保
數據來源：楊建軍，阮麗芬《農村宅基地臵換模式比較與分析》[J].城鄉規劃.園林規劃,2011.，國泰君安證券研究
3.2. 按臵換對象分：貨幣、異地房產、異地宅基地 宅基地的臵換方法可以根據各地的情況以及臵換對象的具體情況不同 分為以下三種：貨幣臵換、異地房產臵換、異地宅基地臵換。
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表 4：按臵換對象方式劃分的宅基地臵換方式 臵碧頌換方式 針對人群 已搬入城市居住 和就業的人群 臵換地 鎮區或其 他城市 優勢 承包地處理方式 獲得經濟利益， 使原本死的宅 必須交還給村鎮集體， 基地變成活的資金， 可以自由 由村鎮集體集中後出租 購買城鎮房產 ， 落城鎮戶籍， 規模經營 享受城鎮生活品質。 保障了農民的對不動產權的 自由處臵權力； 享受城鎮的硬 件設施， 居住和生活環境大大 改善；獲得更多的就業機會， 從而改善經濟水平。 中心村集中建設住區， 農民的 生活環境提高， 生活成本依然 較低， 且可根據農民意願繼續 從事農業勞動 可有條件性的保留或放 棄承包地，例如在城鎮 已有穩定的工作，就業 單位給予各類社會保險 者則可選擇放棄承包地
貨幣臵換
異地房產臵 換
有進城就業和居 住願望的農民、 農村剩餘勞動力
農民集中 住宅區
異地宅基地 臵換
希望依然從事農 業的、習慣居住 在農村的人群
保留下來 的中心村
保留承包地
數據來源：楊建軍，阮麗芬《農村宅基地臵換模式比較與分析》[J].城鄉規劃.園林規劃,2011.，國泰君安證券研究
3.3. 實踐中的地方典型模式 我國宅基地流轉處於試點探索階段，由於農村土地產權的多層次性和各 地經濟發展水平、地理條件的差異性，形成了多種多樣的流轉模式。主 要案例有：天津、成都溫江和浙江嘉興、重慶九龍坡等地區 圖 5：天津「宅基地換房」模式 銀行 融資 政府 成立 投融 資建 設公 司
建設資金
規劃 建設 新型 小城 鎮
村民 申請 換房
實施 換房 （配 套政策 和保障）
土地整 理將農 民宅基 地復墾
節余的建設 用地指標掛 鉤到小城鎮 土地進行招 拍掛
數據來源：解安寧，劉芳兵，曹天天， 《農村宅基地使用權流轉模式創新研究》[J].法制與社會,2011（9）.，國泰君安證券研究
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圖 6：浙江嘉興「兩分兩換」模式
永久放棄承包地 承 包 地 轉租、轉包
換取養老金、 租金、 股金、 就業扶持 參加社保 反租給村集體經濟組織 提供就業 繼續耕種 提供資金
異地臵換 宅 基 地 貨幣補償 臵換安臵房 提供房源 復 耕 指 示
房地產開發
購臵商品房
工業區開發
安臵房建設
數據來源：王佑輝《集體建設用地流轉制度體系研究》[D].華中農業大學,2009.國泰君安證券研究
圖 7：成都溫江「雙放棄」模式 土地承包經營權 出租、入股 租金或股權、紅利 土 地 確 權 林地使用權 農民所得
集體建設用地使用權
土地換社保、 出租、入股
股份收益或租金、 農民 的工資性收入
房屋所有權
集中住房或城市公共 服務、社保、補償金
數據來源：王珍《成渝試驗區土地流轉模式比較研究_王珍》[D].四川農業大學,2011.，國泰君安證券研究
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5. 經濟、制度雙輪驅動的農地流轉 農村集體建設用地流轉的驅動因素包括社會經濟因素、土地制度因素。 （1）隨著社會經濟的發展,非農產業、城鎮化以及固定資產投資水平不 斷增長,改變了城鄉社會經濟結構,增加了對農村集體建設用地的需求,從 經濟上驅動農村集體建設用地流轉； （2）農地管制的加強以及土地市場 的發展,改變了土地供給的數量和結構,提高了土地集約利用水平,顯化了 土地資產價值,促使土地資源按照市場規律進行配臵,從制度上驅動農村 集體建設用地流轉。 圖 9：經濟、制度雙輪驅動農村集體建設用地流轉
非農產業發展
社 會 經 濟
城鄉社會經 濟結構變化 建設用地 需求增加 經濟驅動 農 集 建 用 流 制度驅動 村 體 設 地 轉
城鎮化發展
固定資產投資
土 地 制 度
土地市場發展
土地資產 價值顯化 土地利用 方式轉變
農地管理制度
數據來源：國泰君安證券研究
5.1. 非農產業發展與農村集體建設用地流轉 建設用地是非農產業發展的空間載體,非農產業經濟總量和結構與其所 佔用的土地數量和結構存在密切聯系,一定的經濟結構和生產結構(產業 結構)都可以通過相應的土地利用結構來得到反映。因此,隨著我國非農 產業的增長,不可避免地帶動建設用地的規模擴張和結構變化,這也同樣 體現在農村土地利用上。 單純以數量增加為特徵的建設用地擴張,將給耕地保護和生態安全帶來 巨大危害,利用存量建設用地替代對農業用地的佔用,有利於減緩社會、 生態發展面臨的危機。 農村集體建設用地以其特有的優勢,承接著非農產 業發展對土地的強烈需求。 一方面,農村集體建設用地數量巨大但閑臵現 象嚴重,集約利用度普遍較低,具備二次開發潛力;另一方面, 農村非農產 業發展利用集體建設用地受到土地管理法保護,在法律上具有可行性。
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件有限,上地需求不足,農村集體建設用地流轉只能是偶然地、零散地進 行。 （2）在加速發展的中期階段,農村人口向城鎮迅速集中,必然要求城鎮生 產設施擴張、 居住條件改善、 基礎設施升級,這需要土地資源的大量投入, 促使城鄉結合部的集體建設用地以其區位優勢,承載著城鎮發展對土地 利用帶來的壓力,吸引了包括宅基地在內的集體建設用地發生流轉。 同時, 農村人口向城鎮的轉移,其原來使用的建設用地並不改變權利和用途屬 性,導致農村建設用地閑臵、低效利用現象嚴重,這為集體建設用地的再 次開發利用創造了條件。 （3）當城鎮化進程完成進入後期階段,土地集約利用程度較高,城鄉差距 縮小,建設用地需求相對穩定,集體建設用地流轉將趨於平穩。
5.3. 固定資產投資與農村集體建設用地流轉 固定資產投資是社會經濟再生產的必要過程,主要通過基本建設、 更新改 造以及房地產開發項目等投資實現,是要素投入的主要表徵指標。 隨著固 定資產投資的不斷增加,各項土地開發和建設活動資金來源充足,對建設 用地產生了巨大需求。 當國有土地供給難以滿足建設需求時,投資對土地 的需求就轉向了集體所有建設用地。 固定資產投資的增加,也帶來了農村 房屋建設的快速增長。 圖5： 固定資產投資高速增長 400000 350000 300000 250000 200000 20% 150000 100000 50000 0 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
圖 6： 農村固定資產投資高速增長 增速 70% 60% 50% 40% 30% 20000 -20% 15000 10000 5000 0 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
全社會固定資產投資完成額
40000 35000 30000 25000
農村固定資產投資完成額
增速
80% 60% 40% 20% 0%
10% 0% -10% -20%
-40% -60% -80% -100%
數據來源： WIND、國泰君安證券研究
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圖11： 建設用地紅線 3900 3800 3700 3600 3500 3400 3300 3200 3100 3000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 建設用地 紅線
圖 12： 城市建設用地面積持續增加 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 -5% 5% 0% 15% 10% 城市建設用地面積 增速 20%
數據來源： WIND、國泰君安證券研究
農地管制制度對農村集體建設用地流轉的影響,主要是通過影響建設用 地的自然供給和經濟供給間接實現的。 農地管制水平的加強,從數量上控 制了新增建設用地對農用地的佔用,增加了農地非農化的成本,一定程度 上減少了建設用地的自然供給量。在新增建設用地供給有限的情況下, 利用存量建設用地,提高土地集約利用程度,成為保障土地經濟供給的重 要途徑。 集體建設用地流轉是對農地管制加強的應對行為。盡管 1998 年修改的 土地管理法出於耕地保護的目的,嚴格限制農村集體建設用地流轉交易 行為,但 2004 年頒布的國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定在進一 步嚴格農用地管制的同時,明確規定在符合規劃的前提下,村莊、集鎮、 建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉,從而引導集體 建設用地流轉有序進行。 隨著我國耕地保護形勢的日益嚴峻,農地管制制度將日趨嚴格,農村集體 建設用地將成為土地供應的主要來源。
5.5. 土地市場發展與農村集體建設用地流轉 農村集體建設用地流轉實質上是集體建設用地使用權的市場化配臵。但 在計劃經濟時代,土地資源實行行政指令配臵、無償使用模式,土地市場 難以發展,土地價格遭到扭曲。由於土地資源配臵市場化程度低,土地價 格沒有真正反映其價值,扭曲的市場價格反而擴大了對耕地非農化的強 烈需求,存量集體建設用地流轉卻難以進行。實行市場經濟體制以後,土 地有形市場逐步建立並完善,當前一級市場的整體市場化程度日益提高, 二級市場總體呈快速發展態勢。 土地市場的發展,顯現了土地的真實價值,土地價格逐年上漲。隨著土地 市場價格的回歸,土地集約利用的要求越來越高,農村集體建設用地無 償、無期限使用局面逐漸被有償、有期限使用替代,市場機制同樣對集體 建設用地配臵效率產生作用。 請務必閱讀正文之後的免責條款部分 16 of 30

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1994 年
《城市房地產管理法》
「城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後， 該幅國有土地的使用權方可有償出讓」 ，使集體建設用地流轉的內容 與形式受到限制 明確提出， 「各地要制定鼓勵鄉鎮企業向小城鎮集中的政策，通過集 體建設用地流轉、土地臵換、分期繳納出讓金等形式，合理解決企 業進鎮的用地問題。 」 提出， 「在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所 有建設用地使用權可以依法流轉。 」 指出增減掛鉤試點與農村建設用地流轉相互促進，雖然該意見強調 掛鉤項目區內建新地塊用於商品房開發必須辦理征地手續，但同時 鼓勵通過開展土地評估、界定土地權屬、按照同類土地等價交換的 原則，合理進行土地調整、互換和補償。根據「依法、自願、有償、 規范」的要求，創新激勵機制，探索農村集體建設用地流轉制度。 指出在嚴格保護耕地、節約集約用地和新農村建設背景下，經國土 資源部批准，穩步推進集體非農建設用地使用權流轉試點， 並按照 縮小征地范圍、完善補償辦法、拓展安臵途徑、規范征地程序的要 求，穩步推進征地制度改革。同時強調應堅決制止用「以租代征」 等形式擅自將農用地轉為建設用地的行為。 「鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業 的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵 押。 在此， 」 鄉鎮、 村企業的廠房所佔用的土地必須是集體建設用地， 允許這部分集體建設用地使用權抵押，一旦抵押權實現，就會出現 集體建設用地使用權發生移轉的現象。 「要適應新農村建設的要求，經部批准，穩步推進城鎮建設用地增 加和農村建設用地減少相掛鉤試點、集體非農建設用地使用權流轉 試點，不斷總結試點經驗，及時加以規范完善。 」 再次強調應嚴格執行土地用途管制制度，嚴格規范使用農民集體所 有土地進行建設。嚴格查處和嚴肅禁止「以租代征」轉用農用地的 違法違規行為；嚴禁以興辦鄉鎮村企業、鄉鎮村公益事業和公共設 施建設為名，非法佔用集體土地進行建設；嚴格堅持法律關於宅基 地使用權取得和轉讓的規定，禁止城鎮居民到農村購買宅基地、農 民住宅和小產權房。 改革征地制度，嚴格界定公益性和經營性建設用地，逐步縮小征地 范圍，完善征地補償機制。在土地利用規劃確定的城鎮建設用地范 圍外，經批准佔用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法 通過多種方式參與開發經營並保障農民合法權益。逐步建立城鄉統 一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地， 必須 通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在 符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。抓
2003 年
《中共中央國務院關於做 好農業和農村工作的意見》 《國務院關於深化改革嚴 格土地管理的決定》 （國發 ［2004］28 號） 《關於規范城鎮建設用地 增加與農村建設用地減少 相掛鉤試點工作的意見》
2004 年
2005 年
2006 年
《關於堅持依法依規管理 節約集約用地支持社會主 義新農村建設的通知》
2006 年
《物權法》
2006 年
國土資源部 2006 年《關於 堅持依法依規管理節約集 約用地支持社會主義新農 村建設的通知》
2007 年
《關於嚴格執行有關農村 集體建設用地法律和政策 的通知》
2008 年
十七屆三中全會
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2009 年
《關於促進農業穩定發展 農民持續增收推動城鄉統 籌發展的若干意見》
從四個方面推動並規范集體建設用地流轉：一是明確土地市場准入 條件，指出在城鎮工礦建設規模範圍外，除宅基地、集體公益事業 建設用地外，凡符合土地利用總體規劃、依法取得並已經確權為經 營性的集體建設用地，都可採用出讓、轉讓等多種方式有償使用和 流轉。二是完善土地資源配臵機制，構建城鄉統一建設用地市場,要 求各地充分依託已有的國有土地市場，加快城鄉統一的土地市場建 設，促進集體建設用地進場交易，規范流轉。三是制定集體土地收 益分配辦法，增加農民財產性收入,指出在集體建設用地出讓轉讓等 流轉活動中，應按照「初次分配基於產權，二次分配政府參與」的 原則，對集體建設用地有償使用收益進行分配。四是對需要流轉的 集體建設用地，要重點開展集體所有權和使用權確權登記，特別要 開展集體經營性用地的認定和確權，為集體建設用地流轉提供條件。 提出在經濟條件好、土地資源供求矛盾突出的地方，允許對新申請 宅基地的住戶開展宅基地有償使用試點。因地制宜推進「空心村」 治理和舊村改造，在現狀建設用地邊界范圍內，留足宅基地後，其 他土地可依法用於發展二、三產業，但不得用於商品房住宅開發。 加快推進農村地籍調查、明晰土地產權。2012 年基本完成覆蓋農村 集體各類土地的所有權確權登記頒證，推進包括農戶宅基地在內的 農村集體建設用地使用權確權登記頒證工作。
2010 年
《關於進一步完善農村宅 基地管理制度切實維護農 民權益的通知》 《關於加快推進農業科技 創新持續增強農產品供給 保障能力的若干意見》
2012 年
數據來源：陳利根，龍開盛， 《我國農村集體建設用地流轉的發展歷程及改革方向》 、國泰君安證券研究
6.2. 土地資本化為趨勢和方向 土地資本化是趨勢和方向。土地資本化是一種產權金融化過程，即通過 對產權進行規范交易，為土地資產提供流動性。通過這一交易機制和交 易市場，促進社會對土地資產的利用效率，達到土地資產的最優配臵。 這是當前比較先驗的一種農村土地流轉模式，也是農村土地流轉制度改 革的方向。其中具有代表性的做法有浙江省嘉興模式、山東棗庄模式、 成都溫江模式、重慶模式。 主要原則：規范城鄉用地、控制建設用地指標、促進節約集約用地的城 鄉建設用地增減掛鉤制度，將會長期化運行。 增減掛鉤制度常態化，有助於強化建設用地指標的管理。在新型城鎮化 催生粗放式用地沖動、征地環節引發社會矛盾的背景下，為一項有效的 管控手段，有助於城鄉建設用地轉換過程中的規范化。從國土資源管理 部門開展的城鄉建設用地增減掛鉤、城鎮低效用地再開發試點等舉措來 看，未來的土地使用制度，傾向於鼓勵從現有土地中挖潛，而不是一味 通過土地整治補充新增建設用地。
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表 7：土地資本化為趨勢 標志性事件 2007 年 6 月， 嘉興推行 「兩分兩換」新政策； 2008 年，浙江省政府、 省國土廳下發《關於進 一步加大農村土地整 理改革試點的通知》, 在全省范圍推廣「嘉興 模式」 核心內容 交易平台 市場主體 特點 取消農業戶口、 非農業戶口分類 管理模式，統一 登記為「居民戶 口」明確以土地 ； 使用制度改革為 核心 「十改聯動」 改革。
浙江嘉興模式
「資源價值化，價值 資本化」 以宅基地換 ； 住房、換錢、換地方， 縣 （市、 區） 專業合作 以土地承包經營權換 農村土地流 社與社會 股、換租、換保障； 轉服務中心 資本 開中國農村宅基地入 市先河 《土地使用產權證》 ， 持證人在產權期限 內，可依法使用、經 農村土地使 營、流轉、轉讓土地， 用產權交易 也可作價、折股作為 所 資本從事股份經營、 合作經營或抵押擔保
山東棗庄模式
2008 年 9 月 14 日，山 東棗庄成立中國第一 家農村土地使用產權 交易所
農村土地 合作社
發放《土地使用 產權證》創新土 ， 地使用權權能
成都溫江模式
農村林權、土地承包 經營權、農村房屋產 2007 年 3 月,溫江區出 權、集體建設用地使 台《關於推行農村「兩 用權、 農業知識產權、 股一改」試點工作的意 農村經濟組織股權等 見(試行)》 ；2008 年 4 農村產權可流轉和投 月，成都市農村產權流 融資；擔保公司對土 轉擔保有限公司成立； 地承包經營權、林權 2008 年 10 月，成都市 等流轉行為進行擔 成立農村產權交易所 保，對利用宅基地、 農村房屋等抵押融資 進行信用擔保 2005 年 9 月， 重慶成立 第一家土地合作公司； 2007 年中， 重慶市工商 局推出《服務重慶統籌 城鄉發展的實施意 見》 ，允許農民以土地 直接入股創辦合作社 或公司，即「股田公 司」 ；2008 年 8 月，重 慶土地入股公司的試 驗被叫停 按照改革歷程，重慶 模式的先後內容是： 土地承包經營權、土 地附作物入股；以土 地直接入股創辦合作 社或公司，即「股田 公司」 土地入股的公 ； 司全部改製成專業合 作社；城鄉土地大范 圍臵換的「地票」交 易制度
成都市農村 產權交易 所；農村產 權流轉擔保 有限公司
專業合作 社與社會 資本
農村土地資本化 改革被包含在農 村產權制度改革 中；集體資產股 份化和集體土地 股權化
重慶模式
重慶農村土 地交易所
專業合作 社與社會 資本
住房換宅基地、 社保換承包地
數據來源：張益偉《城鄉統籌視角下的農村土地流轉模式選擇研究》[D].重慶工商大學,2011.，國泰君安證券研究
6.3. 城鄉土地同權同價為長期目標，但短期難以實現 從現有制度進展來看，實現農村土地與城鎮土地的同權同價，進而達成 請務必閱讀正文之後的免責條款部分 20 of 30

② 西南聯合產權交易所有限責任公司怎麼樣

簡介：西南聯合產權交易所有限責任公司於2009年12月24日在四川省工商行政管理局登記成立。法定代表人景平，公司經營范圍包括（以下范圍不含前置許可項目，後置許可項目憑許可證或審批文件經營）等。
法定代表人：景平
成立時間：2009-12-24
注冊資本：10000萬人民幣
工商注冊號：510000000137265
企業類型：有限責任公司(國有控股)
公司地址：成都市高新區天泰路120號

③ 成都農村產權交易平台的制度與職責

2008年10月13日，黨的十七屆三中全會閉幕次日，全國首個農村產權交易所——成都農村產權交易所掛牌成立。成都農村產權交易所(以下簡稱成都農交所)是經成都市人民政府批准，依託成都聯合產權交易所成立的農村產權綜合性市場平台，堅持「以創新為手段、以市場為導向」的發展戰略，為林權、土地承包經營權、農村房屋產權、集體建設用地使用權、農村經濟組織股權等農村產權流轉和農業產業化項目投融資提供專業服務，以推動農村產權的合理流動，促進農村資本的有序流轉，優化農村資源配置。（http://www.p5w.net/news/cqxw/200812/t2068927.htm）
成都農村產權交易所作為農村產權的綜合性交易市場平台，范圍涵蓋農村產權各種要素，主要包括：林權、土地承包經營權、農村房屋產權、集體建設用地使用權以及農業科技應用和轉化、農業類知識產權、農村經濟組織權等，交易的形式有轉讓、出租、入股、抵押融資等，交易將通過電子競價、拍賣、招投標等方式產生。
都是復制粘貼的，請見諒。你可以試著上成都政務中心網站查詢一哈http://www.cheng.gov.cn/

④ 成都農村產權交易所的業務范圍

作為轉讓方的農戶，並不需要繳納一分錢的服務費用，受讓方也只被收取交易服務成本費。目前，成都農交所的業務范圍包括：
（一）農村土地承包經營權、林權、農村房屋所有權、集體建設用地使用權、農村集體經濟組織股權、農業類知識產權等農村產權的交易；
（二）農村土地綜合整治騰出的集體建設用地掛鉤指標、占補平衡指標的交易； （三）資產處置等。

⑤ 成都農村產權交易所的簡介

成都農村產權交易所是全國首個綜合性農村產權交易市場。通過這個平台，農民的土地承包經營權、林權
、集體建設用地等可以通過市場原則實現有序流轉。

⑥ 農村的《成都社會保險卡》每年有多少元

成都農村產權制度改革試水

農村發展的核心問題是「錢從哪裡來」？成都市將農民的土地承包期限設定為「長久不變」，為日後土地有序流轉、社會資金進入農村奠定扎實可靠的基礎。農村產權改革實際上是艱難的利益調整。

成都農村產權制度改革試水

本刊記者 尹鴻偉 特約記者 魏晨 發自 成都

成都下轄的都江堰市柳街鎮鶴鳴村，村口的巨幅宣傳牌上「成都統籌城鄉綜合配套改革實驗區農村產權制度改革第一村」兩行大字赫然醒目。新春剛過，開滿油菜花的鶴鳴村表面看似寧靜，但農村產權制度改革已經令其內部發生了翻天覆地的變化。以前，這里的農民的生活主題就是每年奔向大小城市打工。如今，隨著農民對於土地和房屋確權完成，農村社區開始復活。

成都市從2008年開始的農村產權制度改革，准確地觸及了土地這個本質話題。「農村發展錢從哪裡來？」這是成都自2003年開始城鄉一體化改革就一直思考的課題。成都的改革者認為，農民實際上是端著「金飯碗」過著貧困和相對貧困的日子。改革者希望，把提高土地利用效益與維護農民利益結合起來，促進土地要素市場化，進而帶動「農村勞動力」要素的自由流動。農村產權制度改革成為成都造就新型城鄉形態的關鍵環節。

從試點開始的改革

2005年夏天，成都市農委對全市農村集體經濟發展的情況進行了一次全面調查：全市集體經濟年收益達到10萬元以上的村佔8.35%，5萬元以下的村佔38.11%，無集體經濟收益的「空殼村」比例達到35.24%；全市村級集體經濟收益能分配兌現到農戶手中的僅佔39.33%。

鶴鳴村地處肥沃的川西壩子，2007年，連接成都至青城山的成青快速公路經過鶴鳴村，昔日的「邊角地帶」變成了「香饃饃」。這一年，村裡40多畝土地流轉出去了，「糞都不澆一下就有錢進」，過去外出打工拋荒的村民開始找村幹部，想要回退耕的承包地。

這確實讓鶴鳴村村幹部很為難。上個世紀90年代開始，村裡一些常年外出打工的村民不願意種地了，原因很簡單：打一天工就可以買10多斤大米。在鶴鳴村八組，長期拋荒的土地就有五六畝，組長只能把拋荒田地需繳納的稅費分攤到其他村民頭上。而村委會主任余躍每年多了一個任務：挨家挨戶懇求村民栽田種地。

「土地聯產承包解決了農民的吃飯問題，可土地上刨不出『金娃娃』來。」2001年開始，全國農村稅費制度改革開始試點，到2006年，農民不僅不再交各種稅費了，每年還有種糧補貼。土地上能夠產生的好處又讓不少村民心動了。

距離鶴鳴村幾十公里外的大邑縣韓場鎮蘭田社區，這些年來食用菌產業風生水起。到2009年底韓場鎮流轉的4000畝土地中，大部分集中在蘭田社區。

成都希望土地流轉的規模進一步擴大，農民的組織化程度進一步增強，闖市場的本領進一步增強。可農民闖市場的動力在哪裡？早在2003年，成都部署城鄉一體化戰略時，就提出探索建立農村與城市同步增收的渠道，通過土地規模經營等形式，實現農業產業化經營，發展現代農業，引導農民走上共同富裕的道路。

但一個現實的難題又擺在成都市面前：盡管農村土地集體所有制是農民個人所有制的集合，農民是集體產權的最終所有者，但農民個人並不擁有對集體土地的所有權。農民手中擁有的土地權利虛置，資源難以變成資本。

在成都市常務副市長孫平看來，症結在於農村沒有建立真正的市場經濟，「要素市場沒有形成，土地、人、資金沒有真正激活」。2007年2月，成都市委召開了一次城鄉一體化工作會議，「用市場化的辦法來解決城鄉一體化的問題」的觀點正式拋出。

「產權改革過程會削弱地方政府的利益，但對整個農村的發展有好處。」在孫平看來，農村產權改革實際上是一種利益的調整。「過去政府花很小的代價從農民手裡拿到土地，轉手可以增值好多倍。政府在中間拿大數，卻沒有去實際解決農民的問題，這也是『三農』問題長期得不到解決的實質所在。」

一位參與改革試點的學者透露，改革中來自各方面的阻力「非常大」：「成都郊縣包括那些有產業項目支撐的村鎮，地方政府就不太願意搞確權。不搞確權，如何維權？又談何產權制度改革？每次開會研討產改，部門與部門之間唇槍舌劍，叫爭吵都不為過」。他表示，成都甚至有某官方研究機構專門出報告，表面上肯定農村產改的核心就是確權，實際上卻希望借農村產改「變相」回到以往的土地制度，「這實際也反映了地方高層對改革有不同的聲音和意見。不可否認，這給改革帶來了很大壓力」。

由於眾所周知的「敏感」，成都市決定在雙流縣、溫江區、都江堰市、大邑縣首先進行試點，而都江堰市在平壩區、沿山區、山區，選擇了不同產業類型的6個鎮20多個村試點。試點內容包括對農村集體土地所有權、集體建設用地使用權、土地承包經營權、林權和房屋所有權進行確權登記，明確產權；集體土地所有權、集體建設用地使用權確權到村或組；承包地、自留地、宅基地和農民的房屋確權到戶。

「產權制度改革剛開始時，我們村幹部就分析，第一輪土地聯產承包改革讓農民吃得起飯，第二輪土地聯產承包讓農民有了定心丸，這次改革應該還是有好處。」作為最早的試點村，村支書劉文祥表示，剛開始時對農村產權制度改革的認識還是比較模糊：改革就是要摸清村裡的家底。

劉文祥說：「搞農村基層工作的人都知道，對農村來說第一難的事是計劃生育，但其實調解土地糾紛比計劃生育還要難。過去由於農業稅、打工潮等很多原因，一些農民把土地棄之不種，別的村民把地種了、把農業稅交了，但這塊地到底該算是誰的？諸如此類的問題，村幹部調解起來十分頭痛。」

新的起點突出公平

2008年3月的最後一天，余躍和鶴鳴村7組的34戶村民首批拿到《農村土地承包經營權證》、《集體建設用地使用證》，以及與城市房屋同證同權的《房屋所有權證》，他可能是中國此輪農村產權改革中獲得確權頒證的第一人。

和余躍一樣，全村574戶農民每家每戶都拿到了三證。少數有林地的還多一份林權證。除了「四證」，大家還領到了「兩卡」，即耕地保護卡和養老保險卡。成都市在產改中提出，創新耕地保護機制，由市、縣兩級政府每年從財政預算安排26億元設立耕地保護基金(補貼標准為基本農田每年每畝400元、一般耕地每年每畝300元)，為承擔耕地保護責任的農民提供養老保險補貼，從而調動農民保護耕地的積極性，確保耕地總量不減少、糧食生產能力不下降。

都江堰在產改中確定農業合作社、農業合作聯社和鄉鎮集體資產管理委員會分別作為組、村、鄉鎮一級的集體土地所有權主體，不僅統一規范了所有權主體，而且建立健全了農村集體經濟組織。

隨後，成都農村市場化改革的兩個引擎——成都市現代農業發展投資公司和成都市小城鎮投資公司成立，決策者希望用政府的有限的啟動資金撬動金融及社會各方面的資金投向現代農業和農村基礎設施。

確權後，農民手中擁有的權證「含金量」在於：持證的農民可以將承包地以多種方式流轉進而獲取各種收益。對此，成都市長助理、都江堰市委書記劉俊林形象比喻到：農村產改「相當於揭開一個蜜蜂窩，當我們建立起完善的產權制度後，就如同把蜜蜂都馴服了，我們才能享受蜜蜂窩中的蜂蜜。」

2008年10月28日，成都在全國率先掛牌成立了綜合性的農村產權交易所。交易所將為林權、土地承包經營權、農村房屋產權、集體建設用地使用權等項目提供專業服務。2009年，成都農村產權制度改革確權頒證基本完成，市級耕保基金籌集全部到位，254個鄉鎮發放耕保基金11.4億元，惠及109萬農戶，涉及耕地384萬畝。農村產權交易流轉流轉2.7萬宗、金額21.2億元，制定出台農村產權抵押融資辦法。

2009年11月，鶴鳴村村民手中的《農村土地承包經營權證》全部更換了承包年限：土地承包截止期限從「2027年」變為「長久不變」。土地問題專家、中國區域經濟學會副秘書長肖金成認為，成都建立的耕地保護基金和城鄉一體化的社保體系，為產權「長久不變」改革提供了堅實基礎。

農村產權制度改革的完善工作還在繼續。成都市委、市政府要求，一定要做到地、賬、證、合同、耕保金「五個一致」，只有堅持確實權，才能為日後土地有序流轉奠定扎實可靠的基礎。

變化還在繼續：2009年，韓場鎮被確定為大邑縣產權融資試點鎮；2010年3月，蘭田社區兩戶村民將憑著確權後的《房屋所有權證》，在大邑縣產權流轉擔保公司的幫助下，獲得5萬至10萬元不等的融資貸款。

在鶴鳴村，確權後的村民，自願加入了農村新型社區建設項目。村裡引進了一個135畝的鮮花基地，一戶村民不願意流轉自家的土地，在自家的承包地上繼續耕種喜歡的糧食作物。蘭田社區村支書李俊江認為，有了土地承包經營權證，村民腰板更直了，願不願意參加土地流轉，自己說了算。村裡只能尊重村民的決定，但對引進企業確實有影響，只能繼續做村民的工作。

成都市社科院經濟研究所所長陳家澤表示，農村產權制度改革的實質是農村微觀經濟基礎的再造，離開了這一步，農村改革就是建立在沙灘上，沒有穩固踏實的基礎。

平實有序的民間智慧

2008年3月，四川省委常委、成都市委書記李春城到鶴鳴村調研時問劉文祥：產改中的矛盾是怎麼解決的？劉的回答是：我們把矛盾解決在了基層。李春城再問：你這里就是最基層了，怎麼還有基層？劉又回答：我們的基層就是各個村民小組成立的議事會調解小組。

村民議事會伴隨著產改應運而生。成都市要求，參與農村產權制度改革的幹部必須要廣泛發動群眾，做好基層基礎工作。宣傳動員時，部分官員對如何解決確權中的財產或使用權公平分配問題，各執一詞，誰也說服不了誰，可是到了村組開座談會時把問題和政策交給群眾，群眾一參與，問題反而迎刃而解。

鶴鳴村成立了議事會，每個小組成立調解小組，專門調解村民間的確權糾紛，調解小組由各小組按照每5～15戶產生1名村民代表投票選出來。鶴鳴村調解小組制定了五條原則：一是「要公道，打顛倒」(相對公平)；二是「多比少好，有總比沒有好」(先來後到)；三是「吃筍子要一層一層地剝」(循序漸進)；四是「說話要算數」(誠信)；五是「大家同坐一條船，要同舟共濟」(友愛互助)。

但村幹部也有頭痛和委屈的時候。聽說要確權頒證，鶴鳴村常年外出打工丟出承包地的村民開始回來找村幹部要承包地了。村民羅廷貴，1998年全家外出打工，承包地土地丟給村裡時寫了一份承諾書：30年內不要回自己的承包地。可聽說產改開始後，他從幾百公里外趕回來了。

村民只知道自己有多少畝承包地，可究竟村裡有多少承包地，有些村組的村民不清楚。鶴鳴村四組原來的村民小組長去世前一直沒有向村民發放承包地合同，他去世後，小組村民的承包地合同和原始資料找不著了。確權時，四組新任組長只得重新登記、造冊，重新建立每家每戶的承包地檔案。

經過近一個月的登記、測量、公示過後，鶴鳴村集體土地所有權、集體建設用地使用權確權到村或組。而承包地、自留地、宅基地和農民的房屋則全部確權到戶。為了顯示透明，柳街鎮從600多年前的「魚鱗圖」獲得啟發，開發了「魚鱗」數字化系統，通過測量和結合衛星地圖等，精確地確定了農民土地的權屬。鶴鳴村每家每戶都在全村土地「魚鱗圖」上面按上指印，看起來就像魚鱗一樣。在這張全村地圖上，每一塊房屋、宅基、承包地、林權的歸屬都顯示得一清二楚。

產權改革確權時，羅廷貴的要求被鶴鳴村議事會成員駁回。他找了劉文祥三四次，後者的回答是：議事會決定的事情，村裡不能更改，「不能讓種田的老實人吃虧」。

成都市國土局官員楊珍惠表示，沒有承包地的農民要求調整承包地，這是作為集體經濟組織成員應當享有的權利，而減少的人員不退出承包地又受法律保護，農村土地承包經營權調與不調的矛盾日益突出。大邑縣農發局工作人員賀定勝表示：在2009年，大邑縣有500多名村民到縣里上訪或咨詢，「 為什麼有的人沒有承包地而有的『死人種活人的地』？」

2008年產改開始時，聽說要重新測量調整承包地，補足承包地補足農戶田塊，大邑縣韓場鎮蘭田社區15組村民劉汝林堅決反對。劉汝林老兩口耕種了6畝多承包地，遠超出村裡人均承包地標准。他兒子考上大學，承包地沒有退出；女兒出嫁，承包地也沒退出。

盡管有村議事會和調解小組多次做工作，劉汝林底氣很足：確權後的土地承包經營權證已經頒發給我了，無權再更改。村支書李俊江道出了劉汝林的「小九九」：2009年，蘭田社區引進了一個企業建花卉基地，每畝土地流轉金摺合有800斤大米，劉汝林擔心：如果發流轉金，這部分錢就發到其他村民手裡。

劉汝林決定上訪，可上訪兩次，有關部門實地調查後，給他的答復是尊重村議事會和本組調解小組的決定。2010年2月23日，劉汝林改變了主意，他主動找到鎮上，同意退出一畝多的承包地。有人的猜測是，議事會決定的事情既然徵得村民同意，大家肯定對劉汝林的做法有意見，每天在村裡低頭不見抬頭見，劉汝林心裡也不好受。

產改中類似的問題層出不窮。但因為發揮基層的主體作用和智慧，整個過程相對平緩。而政府在其中也非常注意不能激化矛盾的導向。這是成都農村產改一個非常重要的經驗。