㈠ 助力鄉村振興，神州信息農村產權流轉交易平台落地全國十餘省
神州信息農村產權流轉交易平台在鄉村振興的道路上展現出顯著作用，它已經成功落地於全國多個省份，包括四川、山東、遼寧、海南（三亞）、天津等，積極響應國家農村產權制度改革的政策導向。該平台憑借其先進的科技實力，致力於規范化農村產權交易中心，推動農村產權的有序流轉。
作為一款功能強大的一站式服務平台，它覆蓋產權評估、信息發布、合同簽訂、法律咨詢等全流程服務，還整合了產權評估、法律咨詢和金融支持，形成了一條完整的交易生態鏈，為農民、合作社、企業和投資者提供個性化的服務方案，大大提升了交易效率和便利性。
平台集成了大數據、AI、區塊鏈和GIS等技術，支持遠程交易和在線服務，確保交易透明且安全。例如，天津的農村產權交易平台，採用政府引導和企業運營的混合模式，通過大數據和GIS技術優化了交易流程，顯著推動了當地鄉村振興。四川省的平台則作為省級示範，藉助神州信息的技術支持，實現了全省農村產權的統一管理和交易，累計交易額達到數十億元。
截至目前，神州信息農村產權交易平台已在全國超過10個省份、50多個城市落地，促進了4萬多宗交易，成交金額超過500億，有力地促進了地方經濟的發展。平台的拓展不僅局限於傳統農村產權，還涵蓋了股權、林權等多元領域，適應了地方特色的定製化需求，為鄉村振興戰略注入了新的活力。
㈡ 目前我國主要的產權交易市場包括
國內的產權交易所數量約300家左右。其中具有國有資產處置的交易機構76家。
經過十幾年的發展，產權交易所形成了省級/副省級、地市級、縣級三級市場。
北京產權交易所、天津產權交易中心、上海聯合產權交易所、重慶聯合產權交易所是國務院指定的中央企業資產權益進場交易場所。其他省級副省級也主要服務本地市場；地市級服務本地市，縣級服務本行政區域范圍。
產權交易所按照組織機構性質有兩類劃分方式：一類是事業法人（即行政事業單位），一類是企業法人（公司化運作）。根據中國企業國有產權交易機構協會2011年對全國的56家產權交易機構的調查，其中26家為事業法人單位，32家為企業法人單位，有兩家既是事業法人又是企業法人。交易機構向企業法人轉變的趨勢比較明顯。在四大直轄市的交易所中，北京、重慶已經改制為企業法人，天津、上海仍屬於事業法人。
2009年12月22日，我國首家定位於為各類產權交易提供在線服務的第三方電子商務平台金馬甲成功融資，設立「北京金馬甲產權網路交易有限公司」。金馬甲是由分布在全國33個省區市的產權交易機構和相關實力機構創立的機遇互聯網的資產和權益交易平台。目前已經覆蓋全國76個產權交易機構。處置對象設計行政事務、機動車、房產、運輸工具、機械設備、土地、股權、林權、版權、礦權、經營權、商標、專利技術、債權和項目融資等。
中國的產權交易所按地域分類：
北京 北京產權交易所 北京農村產權交易所
上海 上海聯合產權交易所
天津 天津產權交易中心
重慶 重慶聯合產權交易所
河北 邢台市產權交易市場 張家口產權交易中心 邯鄲產權交易所 唐山產權交易中心 邢台市企業產權交易中心 滄州市產權交易中心 衡水市產權交易中心 承德市產權交易服務中心 保定產權交易市場 秦皇島市產權交易中心 河北省產權交易中心
山西 山西省產權交易市場 太原產權交易市場 大同產權交易市場 運城產權交易中心 長治市產權交易市場 臨汾市產權交易中心 晉中市產權交易中心 晉城市產權交易中心 山西省技術產權交易所 陽泉市產權交易市場
河南 河南省產權交易中心 河南省技術產權交易所 鄭州市產權交易市場 三門峽市產權交易中心 新鄉市產權交易中心 洛陽市產權交易中心 鶴壁市產權交易市場 開封產權交易市場有限公司 許昌亞太產權交易所有限公司 周口產權交易中心 安陽市國信產權交易有限公司 河南中原產權交易有限公司 焦作市產權交易中心 南陽市產權交易中心 濮陽市華宇產權交易有限公司 駐馬店市產權交易中心
遼寧 沈陽聯合產權交易所 大連產權交易所 鐵嶺市產權交易中心 盤錦國信產權交易有限公司 朝陽市產權交易市場 遼西產權交易中心 撫順市產權交易中心 鞍山市產權交易中心 本溪市產權交易中心 丹東市產權交易中心
吉林 吉林長春產權交易中心 遼源市產權交易中心 通化市產權交易中心
黑龍江 黑龍江產權交易中心 佳木斯產權交易中心 大慶市產權交易中心 農墾龍信產權交易有限公司 齊齊哈爾產權交易中心
內蒙古 內蒙古產權交易中心 內蒙古融通產權交易所 包頭產權交易所
江蘇 江蘇省產權交易所 江蘇省技術產權交易所 南京產權交易中心 無錫東華產權交易中心 常州產權交易所 蘇州產權交易所 南通市產權交易所 連雲港市產權交易所 淮安產權交易中心 泰州國聯產權交易所有限公司 徐州產權交易所 鎮江產權交易中心 鹽城市產權交易所 揚州產權交易中心 無錫產權交易所 南通眾和產權交易所
山東 山東產權交易中心 青島產權交易所 煙台聯合產權交易中心 濟南產權交易所
安徽 安徽省產權交易中心 合肥市產權交易中心 蚌埠市產權交易中心 安徽長江產權交易所 宣城市產權交易中心 淮北市產權交易中心 寧國市產權交易中心 銅陵產權交易中心 馬鞍山產權交易所
浙江 浙江產權交易所 台州中衡產權交易所 慈溪市產權交易中心 舟山信達產權交易所 寧波市產權交易中心 溫州信義產權交易所 義烏產權交易所 杭州產權交易所
福建 福建產權交易中心 廈門產權交易中心 龍岩市產權交易所 福州產權交易中心 莆田市產權交易中心 福建高新技術產交所 南平市產權交易中心
湖北 武漢光谷聯合產權交易所 襄樊市產權交易所 湖北產權荊門分中心 黃石嘉誠產權交易有限公司 湖北產權黃岡分中心 湖北產權荊州分中心 湖北產權十堰分中心 湖北產權咸寧分中心 湖北產權襄樊分中心 湖北產權宜昌分中心
湖南 湖南省聯合產權交易所 株洲市產權交易中心 岳陽市產權交易中心 長沙市產權交易中心 衡陽市產權交易管理中心 永州產權交易中心
廣東 廣州產權交易所 珠海產權交易中心 恩平市產權交易服務中心 深圳產權交易中心 東莞產權交易中心 佛山市南海產權交易中心 汕頭市產權交易市場 東莞產權交易中心 深圳高新技術產權交易所 河源市產權交易服務中心 惠州市產權交易所 江門市產權交易中心 梅州市產權交易所 南方聯合產權交易中心 廣東產權順德交易所
廣西 廣西聯合產權交易所
江西 江西省產權交易所 南方林業產權交易所 江西省產權交易所九江辦事處 江西省產權交易所上饒辦事處 南昌市產權交易中心
四川 西南聯合產權交易所 自貢產權交易所 廣元產權交易中心 樂山產權交易中心 德陽金橋產權交易有限公司
貴州 貴州陽光產權交易所
雲南 雲南產權交易所 昆明泛亞聯合產權交易所
海南 海南產權交易所 海南經濟特區產權交易中心
陝西 西部產權交易所 西安技術產權交易中心 西安產權交易中心
甘肅 甘肅產權交易所
寧夏 銀川市產權交易中心 寧夏產權交易所 寧夏科技資源與產權交易所
新疆 新疆產權交易所 昌吉產權交易中心
青海 青海省產權交易市場
㈢ 政治論述題：請運用經濟有關知識論述農村土地經營權改革的深遠意義。
房地產
2013.10.21
[Table_Invest] 評級： 上次評級：
2001
轉讓、作價 土地所有 入股、出 者和使用 資、出租、 者 抵押
規劃區外所有 集體建設用地
不得用於 商品房開 發建設
數據來源：朱建華《我國農村土地流轉的典型模式坦粗和法律困境》[D].重慶大學,2010.，國泰君安證券研究
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行業專題研究
3. 宅基地流轉模式 宅基地臵換是中國農村土地第三次改革，通過農村地區土地制度的改 革，緩解農村剩餘勞動力從第一產業向二、三產業轉移與現行的制度之 間的矛盾，解決農村生產經營規模小、土地產出率低、大量農村住房閑 臵、宅基地浪費嚴重等問題；再根據「城市建設用地的增加與農村建設 用地的減少相悔信鄭掛鉤」的原則，拓展城市建設空間，為當地的經濟社會發 展提供土地資源保障；保證基本農田保護面積不減少，通過承包地流轉 和宅基地整理復墾，實現土地規模經營；農民集中安臵，解決農村宅基 地低效利用問題，提高土地節約集約利用程度，提高基礎設施的建設和 利用率。
3.1. 按主導方式分：政府主導、市場主導、農民主導 宅基地臵換的方式主要有政府主導、征地方式；市場主導、出租方式； 農民主導、農業產業化方式。 表 3：按主導方式劃分的宅基地臵換方式 臵換方式 政府主導、 征地方式 臵換背景 地方政府基於工業園區建設、 交 通設施建設和房地產開發對土 地的需求， 主動採取征地換保障 的方法， 促使分散農民集中居住 適合地區 距離城鎮較 近的農村 距城鎮較近、 非農行業對 土地的需求 強烈、 但又不 具備征地條 件的農村 距離城鎮較 遠的農村， 受 城市化和工 業化的輻射 較小 優勢 解決了征地農民的社 會保障 缺點 最容易導致政府與 農民之間利益博弈 和產生矛盾的方式 由此產生的就業機 會難以完全吸納農 村富餘勞動力； 農民 的經濟保障受到市 場的影響， 社會保障 有隱患 對農業生產與管理 的要求比較高， 處理 不好， 容易導致農民 的收入渠道有限， 社 會保障難以保證， 宅 基地臵換就變得比 較困難
市場主導、 出租方式
由於市場經濟發展的需要， 非農 行業對土地資源的需求加大， 使 得周邊農民找到了商機
這種方式是最自然的 農民集中居住的方 式，不容易產生尖銳 矛盾
農民主導、 農業產業化 方式
農民通過土地承包經營權的流 轉， 促使農業規模化經營和產業 化經營， 由此獲取更多的土地收 益， 使農民在改善原有居住條件 的過程中臵換房屋， 自願逐步集 中居住
關鍵就在於在轉包、 出租、入股等土地流 轉方式中是否因地制 宜地採取了有效的方 式， 促使農村長效增 收，有能力解決鎮保
數據來源：楊建軍，阮麗芬《農村宅基地臵換模式比較與分析》[J].城鄉規劃.園林規劃,2011.，國泰君安證券研究
3.2. 按臵換對象分：貨幣、異地房產、異地宅基地 宅基地的臵換方法可以根據各地的情況以及臵換對象的具體情況不同 分為以下三種：貨幣臵換、異地房產臵換、異地宅基地臵換。
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行業專題研究
表 4：按臵換對象方式劃分的宅基地臵換方式 臵碧頌換方式 針對人群 已搬入城市居住 和就業的人群 臵換地 鎮區或其 他城市 優勢 承包地處理方式 獲得經濟利益， 使原本死的宅 必須交還給村鎮集體， 基地變成活的資金， 可以自由 由村鎮集體集中後出租 購買城鎮房產 ， 落城鎮戶籍， 規模經營 享受城鎮生活品質。 保障了農民的對不動產權的 自由處臵權力； 享受城鎮的硬 件設施， 居住和生活環境大大 改善；獲得更多的就業機會， 從而改善經濟水平。 中心村集中建設住區， 農民的 生活環境提高， 生活成本依然 較低， 且可根據農民意願繼續 從事農業勞動 可有條件性的保留或放 棄承包地，例如在城鎮 已有穩定的工作，就業 單位給予各類社會保險 者則可選擇放棄承包地
貨幣臵換
異地房產臵 換
有進城就業和居 住願望的農民、 農村剩餘勞動力
農民集中 住宅區
異地宅基地 臵換
希望依然從事農 業的、習慣居住 在農村的人群
保留下來 的中心村
保留承包地
數據來源：楊建軍，阮麗芬《農村宅基地臵換模式比較與分析》[J].城鄉規劃.園林規劃,2011.，國泰君安證券研究
3.3. 實踐中的地方典型模式 我國宅基地流轉處於試點探索階段，由於農村土地產權的多層次性和各 地經濟發展水平、地理條件的差異性，形成了多種多樣的流轉模式。主 要案例有：天津、成都溫江和浙江嘉興、重慶九龍坡等地區 圖 5：天津「宅基地換房」模式 銀行 融資 政府 成立 投融 資建 設公 司
建設資金
規劃 建設 新型 小城 鎮
村民 申請 換房
實施 換房 （配 套政策 和保障）
土地整 理將農 民宅基 地復墾
節余的建設 用地指標掛 鉤到小城鎮 土地進行招 拍掛
數據來源：解安寧，劉芳兵，曹天天， 《農村宅基地使用權流轉模式創新研究》[J].法制與社會,2011（9）.，國泰君安證券研究
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行業專題研究
圖 6：浙江嘉興「兩分兩換」模式
永久放棄承包地 承 包 地 轉租、轉包
換取養老金、 租金、 股金、 就業扶持 參加社保 反租給村集體經濟組織 提供就業 繼續耕種 提供資金
異地臵換 宅 基 地 貨幣補償 臵換安臵房 提供房源 復 耕 指 示
房地產開發
購臵商品房
工業區開發
安臵房建設
數據來源：王佑輝《集體建設用地流轉制度體系研究》[D].華中農業大學,2009.國泰君安證券研究
圖 7：成都溫江「雙放棄」模式 土地承包經營權 出租、入股 租金或股權、紅利 土 地 確 權 林地使用權 農民所得
集體建設用地使用權
土地換社保、 出租、入股
股份收益或租金、 農民 的工資性收入
房屋所有權
集中住房或城市公共 服務、社保、補償金
數據來源：王珍《成渝試驗區土地流轉模式比較研究_王珍》[D].四川農業大學,2011.，國泰君安證券研究
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行業專題研究
5. 經濟、制度雙輪驅動的農地流轉 農村集體建設用地流轉的驅動因素包括社會經濟因素、土地制度因素。 （1）隨著社會經濟的發展,非農產業、城鎮化以及固定資產投資水平不 斷增長,改變了城鄉社會經濟結構,增加了對農村集體建設用地的需求,從 經濟上驅動農村集體建設用地流轉； （2）農地管制的加強以及土地市場 的發展,改變了土地供給的數量和結構,提高了土地集約利用水平,顯化了 土地資產價值,促使土地資源按照市場規律進行配臵,從制度上驅動農村 集體建設用地流轉。 圖 9：經濟、制度雙輪驅動農村集體建設用地流轉
非農產業發展
社 會 經 濟
城鄉社會經 濟結構變化 建設用地 需求增加 經濟驅動 農 集 建 用 流 制度驅動 村 體 設 地 轉
城鎮化發展
固定資產投資
土 地 制 度
土地市場發展
土地資產 價值顯化 土地利用 方式轉變
農地管理制度
數據來源：國泰君安證券研究
5.1. 非農產業發展與農村集體建設用地流轉 建設用地是非農產業發展的空間載體,非農產業經濟總量和結構與其所 佔用的土地數量和結構存在密切聯系,一定的經濟結構和生產結構(產業 結構)都可以通過相應的土地利用結構來得到反映。因此,隨著我國非農 產業的增長,不可避免地帶動建設用地的規模擴張和結構變化,這也同樣 體現在農村土地利用上。 單純以數量增加為特徵的建設用地擴張,將給耕地保護和生態安全帶來 巨大危害,利用存量建設用地替代對農業用地的佔用,有利於減緩社會、 生態發展面臨的危機。 農村集體建設用地以其特有的優勢,承接著非農產 業發展對土地的強烈需求。 一方面,農村集體建設用地數量巨大但閑臵現 象嚴重,集約利用度普遍較低,具備二次開發潛力;另一方面, 農村非農產 業發展利用集體建設用地受到土地管理法保護,在法律上具有可行性。
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行業專題研究
件有限,上地需求不足,農村集體建設用地流轉只能是偶然地、零散地進 行。 （2）在加速發展的中期階段,農村人口向城鎮迅速集中,必然要求城鎮生 產設施擴張、 居住條件改善、 基礎設施升級,這需要土地資源的大量投入, 促使城鄉結合部的集體建設用地以其區位優勢,承載著城鎮發展對土地 利用帶來的壓力,吸引了包括宅基地在內的集體建設用地發生流轉。 同時, 農村人口向城鎮的轉移,其原來使用的建設用地並不改變權利和用途屬 性,導致農村建設用地閑臵、低效利用現象嚴重,這為集體建設用地的再 次開發利用創造了條件。 （3）當城鎮化進程完成進入後期階段,土地集約利用程度較高,城鄉差距 縮小,建設用地需求相對穩定,集體建設用地流轉將趨於平穩。
5.3. 固定資產投資與農村集體建設用地流轉 固定資產投資是社會經濟再生產的必要過程,主要通過基本建設、 更新改 造以及房地產開發項目等投資實現,是要素投入的主要表徵指標。 隨著固 定資產投資的不斷增加,各項土地開發和建設活動資金來源充足,對建設 用地產生了巨大需求。 當國有土地供給難以滿足建設需求時,投資對土地 的需求就轉向了集體所有建設用地。 固定資產投資的增加,也帶來了農村 房屋建設的快速增長。 圖5： 固定資產投資高速增長 400000 350000 300000 250000 200000 20% 150000 100000 50000 0 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
圖 6： 農村固定資產投資高速增長 增速 70% 60% 50% 40% 30% 20000 -20% 15000 10000 5000 0 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
全社會固定資產投資完成額
40000 35000 30000 25000
農村固定資產投資完成額
增速
80% 60% 40% 20% 0%
10% 0% -10% -20%
-40% -60% -80% -100%
數據來源： WIND、國泰君安證券研究
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圖11： 建設用地紅線 3900 3800 3700 3600 3500 3400 3300 3200 3100 3000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 建設用地 紅線
圖 12： 城市建設用地面積持續增加 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 -5% 5% 0% 15% 10% 城市建設用地面積 增速 20%
數據來源： WIND、國泰君安證券研究
農地管制制度對農村集體建設用地流轉的影響,主要是通過影響建設用 地的自然供給和經濟供給間接實現的。 農地管制水平的加強,從數量上控 制了新增建設用地對農用地的佔用,增加了農地非農化的成本,一定程度 上減少了建設用地的自然供給量。在新增建設用地供給有限的情況下, 利用存量建設用地,提高土地集約利用程度,成為保障土地經濟供給的重 要途徑。 集體建設用地流轉是對農地管制加強的應對行為。盡管 1998 年修改的 土地管理法出於耕地保護的目的,嚴格限制農村集體建設用地流轉交易 行為,但 2004 年頒布的國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定在進一 步嚴格農用地管制的同時,明確規定在符合規劃的前提下,村莊、集鎮、 建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉,從而引導集體 建設用地流轉有序進行。 隨著我國耕地保護形勢的日益嚴峻,農地管制制度將日趨嚴格,農村集體 建設用地將成為土地供應的主要來源。
5.5. 土地市場發展與農村集體建設用地流轉 農村集體建設用地流轉實質上是集體建設用地使用權的市場化配臵。但 在計劃經濟時代,土地資源實行行政指令配臵、無償使用模式,土地市場 難以發展,土地價格遭到扭曲。由於土地資源配臵市場化程度低,土地價 格沒有真正反映其價值,扭曲的市場價格反而擴大了對耕地非農化的強 烈需求,存量集體建設用地流轉卻難以進行。實行市場經濟體制以後,土 地有形市場逐步建立並完善,當前一級市場的整體市場化程度日益提高, 二級市場總體呈快速發展態勢。 土地市場的發展,顯現了土地的真實價值,土地價格逐年上漲。隨著土地 市場價格的回歸,土地集約利用的要求越來越高,農村集體建設用地無 償、無期限使用局面逐漸被有償、有期限使用替代,市場機制同樣對集體 建設用地配臵效率產生作用。 請務必閱讀正文之後的免責條款部分 16 of 30
行業專題研究
1994 年
《城市房地產管理法》
「城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後， 該幅國有土地的使用權方可有償出讓」 ，使集體建設用地流轉的內容 與形式受到限制 明確提出， 「各地要制定鼓勵鄉鎮企業向小城鎮集中的政策，通過集 體建設用地流轉、土地臵換、分期繳納出讓金等形式，合理解決企 業進鎮的用地問題。 」 提出， 「在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所 有建設用地使用權可以依法流轉。 」 指出增減掛鉤試點與農村建設用地流轉相互促進，雖然該意見強調 掛鉤項目區內建新地塊用於商品房開發必須辦理征地手續，但同時 鼓勵通過開展土地評估、界定土地權屬、按照同類土地等價交換的 原則，合理進行土地調整、互換和補償。根據「依法、自願、有償、 規范」的要求，創新激勵機制，探索農村集體建設用地流轉制度。 指出在嚴格保護耕地、節約集約用地和新農村建設背景下，經國土 資源部批准，穩步推進集體非農建設用地使用權流轉試點， 並按照 縮小征地范圍、完善補償辦法、拓展安臵途徑、規范征地程序的要 求，穩步推進征地制度改革。同時強調應堅決制止用「以租代征」 等形式擅自將農用地轉為建設用地的行為。 「鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業 的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵 押。 在此， 」 鄉鎮、 村企業的廠房所佔用的土地必須是集體建設用地， 允許這部分集體建設用地使用權抵押，一旦抵押權實現，就會出現 集體建設用地使用權發生移轉的現象。 「要適應新農村建設的要求，經部批准，穩步推進城鎮建設用地增 加和農村建設用地減少相掛鉤試點、集體非農建設用地使用權流轉 試點，不斷總結試點經驗，及時加以規范完善。 」 再次強調應嚴格執行土地用途管制制度，嚴格規范使用農民集體所 有土地進行建設。嚴格查處和嚴肅禁止「以租代征」轉用農用地的 違法違規行為；嚴禁以興辦鄉鎮村企業、鄉鎮村公益事業和公共設 施建設為名，非法佔用集體土地進行建設；嚴格堅持法律關於宅基 地使用權取得和轉讓的規定，禁止城鎮居民到農村購買宅基地、農 民住宅和小產權房。 改革征地制度，嚴格界定公益性和經營性建設用地，逐步縮小征地 范圍，完善征地補償機制。在土地利用規劃確定的城鎮建設用地范 圍外，經批准佔用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法 通過多種方式參與開發經營並保障農民合法權益。逐步建立城鄉統 一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地， 必須 通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在 符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。抓
2003 年
《中共中央國務院關於做 好農業和農村工作的意見》 《國務院關於深化改革嚴 格土地管理的決定》 （國發 ［2004］28 號） 《關於規范城鎮建設用地 增加與農村建設用地減少 相掛鉤試點工作的意見》
2004 年
2005 年
2006 年
《關於堅持依法依規管理 節約集約用地支持社會主 義新農村建設的通知》
2006 年
《物權法》
2006 年
國土資源部 2006 年《關於 堅持依法依規管理節約集 約用地支持社會主義新農 村建設的通知》
2007 年
《關於嚴格執行有關農村 集體建設用地法律和政策 的通知》
2008 年
十七屆三中全會
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2009 年
《關於促進農業穩定發展 農民持續增收推動城鄉統 籌發展的若干意見》
從四個方面推動並規范集體建設用地流轉：一是明確土地市場准入 條件，指出在城鎮工礦建設規模範圍外，除宅基地、集體公益事業 建設用地外，凡符合土地利用總體規劃、依法取得並已經確權為經 營性的集體建設用地，都可採用出讓、轉讓等多種方式有償使用和 流轉。二是完善土地資源配臵機制，構建城鄉統一建設用地市場,要 求各地充分依託已有的國有土地市場，加快城鄉統一的土地市場建 設，促進集體建設用地進場交易，規范流轉。三是制定集體土地收 益分配辦法，增加農民財產性收入,指出在集體建設用地出讓轉讓等 流轉活動中，應按照「初次分配基於產權，二次分配政府參與」的 原則，對集體建設用地有償使用收益進行分配。四是對需要流轉的 集體建設用地，要重點開展集體所有權和使用權確權登記，特別要 開展集體經營性用地的認定和確權，為集體建設用地流轉提供條件。 提出在經濟條件好、土地資源供求矛盾突出的地方，允許對新申請 宅基地的住戶開展宅基地有償使用試點。因地制宜推進「空心村」 治理和舊村改造，在現狀建設用地邊界范圍內，留足宅基地後，其 他土地可依法用於發展二、三產業，但不得用於商品房住宅開發。 加快推進農村地籍調查、明晰土地產權。2012 年基本完成覆蓋農村 集體各類土地的所有權確權登記頒證，推進包括農戶宅基地在內的 農村集體建設用地使用權確權登記頒證工作。
2010 年
《關於進一步完善農村宅 基地管理制度切實維護農 民權益的通知》 《關於加快推進農業科技 創新持續增強農產品供給 保障能力的若干意見》
2012 年
數據來源：陳利根，龍開盛， 《我國農村集體建設用地流轉的發展歷程及改革方向》 、國泰君安證券研究
6.2. 土地資本化為趨勢和方向 土地資本化是趨勢和方向。土地資本化是一種產權金融化過程，即通過 對產權進行規范交易，為土地資產提供流動性。通過這一交易機制和交 易市場，促進社會對土地資產的利用效率，達到土地資產的最優配臵。 這是當前比較先驗的一種農村土地流轉模式，也是農村土地流轉制度改 革的方向。其中具有代表性的做法有浙江省嘉興模式、山東棗庄模式、 成都溫江模式、重慶模式。 主要原則：規范城鄉用地、控制建設用地指標、促進節約集約用地的城 鄉建設用地增減掛鉤制度，將會長期化運行。 增減掛鉤制度常態化，有助於強化建設用地指標的管理。在新型城鎮化 催生粗放式用地沖動、征地環節引發社會矛盾的背景下，為一項有效的 管控手段，有助於城鄉建設用地轉換過程中的規范化。從國土資源管理 部門開展的城鄉建設用地增減掛鉤、城鎮低效用地再開發試點等舉措來 看，未來的土地使用制度，傾向於鼓勵從現有土地中挖潛，而不是一味 通過土地整治補充新增建設用地。
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行業專題研究
表 7：土地資本化為趨勢 標志性事件 2007 年 6 月， 嘉興推行 「兩分兩換」新政策； 2008 年，浙江省政府、 省國土廳下發《關於進 一步加大農村土地整 理改革試點的通知》, 在全省范圍推廣「嘉興 模式」 核心內容 交易平台 市場主體 特點 取消農業戶口、 非農業戶口分類 管理模式，統一 登記為「居民戶 口」明確以土地 ； 使用制度改革為 核心 「十改聯動」 改革。
浙江嘉興模式
「資源價值化，價值 資本化」 以宅基地換 ； 住房、換錢、換地方， 縣 （市、 區） 專業合作 以土地承包經營權換 農村土地流 社與社會 股、換租、換保障； 轉服務中心 資本 開中國農村宅基地入 市先河 《土地使用產權證》 ， 持證人在產權期限 內，可依法使用、經 農村土地使 營、流轉、轉讓土地， 用產權交易 也可作價、折股作為 所 資本從事股份經營、 合作經營或抵押擔保
山東棗庄模式
2008 年 9 月 14 日，山 東棗庄成立中國第一 家農村土地使用產權 交易所
農村土地 合作社
發放《土地使用 產權證》創新土 ， 地使用權權能
成都溫江模式
農村林權、土地承包 經營權、農村房屋產 2007 年 3 月,溫江區出 權、集體建設用地使 台《關於推行農村「兩 用權、 農業知識產權、 股一改」試點工作的意 農村經濟組織股權等 見(試行)》 ；2008 年 4 農村產權可流轉和投 月，成都市農村產權流 融資；擔保公司對土 轉擔保有限公司成立； 地承包經營權、林權 2008 年 10 月，成都市 等流轉行為進行擔 成立農村產權交易所 保，對利用宅基地、 農村房屋等抵押融資 進行信用擔保 2005 年 9 月， 重慶成立 第一家土地合作公司； 2007 年中， 重慶市工商 局推出《服務重慶統籌 城鄉發展的實施意 見》 ，允許農民以土地 直接入股創辦合作社 或公司，即「股田公 司」 ；2008 年 8 月，重 慶土地入股公司的試 驗被叫停 按照改革歷程，重慶 模式的先後內容是： 土地承包經營權、土 地附作物入股；以土 地直接入股創辦合作 社或公司，即「股田 公司」 土地入股的公 ； 司全部改製成專業合 作社；城鄉土地大范 圍臵換的「地票」交 易制度
成都市農村 產權交易 所；農村產 權流轉擔保 有限公司
專業合作 社與社會 資本
農村土地資本化 改革被包含在農 村產權制度改革 中；集體資產股 份化和集體土地 股權化
重慶模式
重慶農村土 地交易所
專業合作 社與社會 資本
住房換宅基地、 社保換承包地
數據來源：張益偉《城鄉統籌視角下的農村土地流轉模式選擇研究》[D].重慶工商大學,2011.，國泰君安證券研究
6.3. 城鄉土地同權同價為長期目標，但短期難以實現 從現有制度進展來看，實現農村土地與城鎮土地的同權同價，進而達成 請務必閱讀正文之後的免責條款部分 20 of 30
㈣ 河北省農村集體資產管理條例
農村集體資產量化改革關乎農村經濟的發展、農民生活水平的提升。下文是河北省農村集體資產管理條例，歡迎閱讀!
河北省農村集體資產管理條例全文
第一章總則
第一條為加強農村集體資產管理，保障農村集體經濟組織的合法權益，發展壯大農村集體經濟，根據《中華人民共和國農業法》、《中華人民共和國村民委員會組織法》和有關法律、法規的規定，結合本省實際，制定本條例。
第二條本條例所稱農村集體資產，是指屬於鄉(鎮)、村集體組織全體成員集體所有的資產。
本條例所稱農村集體經濟組織，是指鄉(鎮)、村農民以生產資料及其它資產集體所有制形式建立的獨立核算的經濟組織。
第三條本條例適用於本省行政區域內鄉(鎮)、村集體經濟組織的集體資產管理。
第四條農村集體經濟組織對其所有的集體資產依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
農村集體經濟組織及其成員有保護集體資產的權利和義務。
未建立集體經濟組織的村，可以由村民委員會行使集體資產的管理職能。
第五條縣級以上人民政府農業(農經)行政主管部門(以下統稱農業行政主管部門)和鄉(鎮)人民政府負責對本行政區域內的農村集體資產管理工作進行統一指導和監督。
各級人民政府鄉鎮企業、土地、水利、林業、畜牧、水產和農機等部門，在農業行政主管部門統一協調下，按照各自的職責，依法對農村集體資產管理的有關工作進行指導和監督。
第六條縣級以上人民政府農業行政主管部門和鄉(鎮)人民政府所屬的農村經濟管理機構是管理農村集體資產的具體執行機構，其主要職責是:
(一)貫徹執行集體資產管理的法律、法規和規章;
(二)對農村集體經濟組織的財務活動進行指導、檢查、審計和監督;
(三)制定集體資產保值和增值考核指標體系，按照國家和本省的有關規定進行資產增量投向監測;
(四)負責集體資產的統計和產權登記工作;
(五)對農村集體資產的評估工作進行指導和監督;
(六)依法對農村集體經濟組織的財務會計人員進行業務培訓、考核和任職資格審查;
(七)縣級以上人民政府農業行政主管部門授予的其他職責。
第二章集體資產所有權
第七條農村集體組織所有的集體資產包括:
(一)法律規定屬於集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、水面和灘塗等自然資源;
(二)農村集體經濟組織的建築物、農業機械、機電設備、交通工具、通訊工具、牲畜、林木、果園、農田水利設施、采礦設施、鄉村道路和教育、科技、文化、衛生、體育設施等;
(三)農村集體經濟組織興辦或者兼並的企業資產，在聯營企業、股份合作企業、股份制企業、中外合資、合作企業和集資建設的項目中，按照投資份額擁有的資產及相應的增值資產;
(四)國家機關、社會團體、企事業單位、其他組織和個人對農村集體經濟組織的無償撥款、資助、補貼、減免稅和捐贈財物等形成的資產;
(五)農村集體經濟組織所有的現金、存款、有價證券;
(六)農村集體經濟組織所有的商標權、專利權、著作權等無形資產;
(七)其他農村集體資產。
第八條農村集體經濟組織所有的集體資產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、挪用、私分、損壞、揮霍浪費或者非法查封、扣押、凍結、沒收、平調農村集體資產，以及非法用農村集體資產進行擔保。
第九條農村集體經濟組織取得、變更或者終止集體資產所有權，其集體資產數額較大的，須經其成員會議或者其代表會議討論同意，並在集體資產所有權取得、變更或者終止之日起三十日內，向鄉(鎮)農村經濟經營管理機構備案。
前款規定集體資產數額較大的具體限額，由縣級人民政府農業行政主管部門確定。
第十條對農村集體資產所有權的認定產生糾紛時，除法律、法規另有規定外，由當事人協商解決。協商不成的，由當地人民政府協調處理，也可以直接向人民法院提起訴訟。
第三章集體資產管理
第十一條縣級以上人民政府應當建立以農村土地承包經營權、林權流轉為重點的農村產權流轉交易平台，為農村資產資本化、農村資源市場化、農民增收多元化提供服務和制度保障。
第十二條縣級以上人民政府應當加強對農村集體資產所有權的保護。對非經營性資產，應當建立有利於提高公共服務能力的集體統一運營管理有效機制。對經營性資產，應當明晰產權歸屬，發展多種形式的股份合作。
第十三條農村集體經濟組織負責農村集體資產的管理，其主要職責是:
(一)執行本集體經濟組織成員會議或者其代表會議通過的章程、決議和決定;
(二)制定集體資產管理的規章制度;
(三)按照聯營企業、股份制企業、合資企業的章程派員參加管理工作;
(四)向本集體經濟組織成員會議或者其代表會議報告集體資產管理工作;
(五)指導、監督所屬經營單位的集體資產管理和使用;
(六)負責集體資產的日常管理工作;
(七)接受農村經濟經營管理機構對其集體資產管理工作的指導和監督。
第十四條農村集體經濟組織應當建立健全固定資產、產品物資管理和使用制度，對資產變動情況及時登記，做到賬目與實物相符。
第十五條農村集體經濟組織必須建立健全現金管理制度，會計、出納分別管理賬簿、現金。會計人員應當按照規定核算收入、支出和結存，編制會計報表。
第十六條農村集體經濟組織的各項收入應當按照規定記入會計賬簿，不得公款私存，不得設小金庫，不得坐支現金。各項開支應當由集體經濟組織主管財務的負責人按照制度審批，嚴格審批手續，並接受群眾監督。
第十七條農村集體經濟組織應當建立集體資產經營制度。集體資產實行承包、租賃經營的，除法律、法規和規章另有規定外，應當採取招標、投標等方式確定經營者。禁止利用職權壓價發包、出租集體資產。
農村集體經濟組織以集體資產參股、聯營和實行股份合作經營前，必須清產核資，清理債權債務，進行資產評估。
第十八條農村集體經濟組織應當按照社會主義市場經濟的要求，建立集體資產流轉制度，通過拍賣、出售、轉讓、兼並、股份經營、聯營等形式，促進集體資產合理流動，實現保值增值，發展壯大集體經濟。
第十九條農村集體經濟組織應當建立集體資產報告制度，按照規定如實填報資產統計報表，報鄉(鎮)農村經濟經營管理機構。
第二十條農村集體經濟組織應當建立收益分配製度，年終結清全年的收入和支出，清理財務和債權、債務，兌現承包合同和租賃合同，按照規定提取發展生產和社會公益事業所需的資金。
第二十一條固定資產折舊費和荒山、荒地、荒灘、水面、小型水利工程使用權轉讓收入等專項資金應當專款專用，不得挪用。
第二十二條農村集體資產有下列情形之一的，農村集體經濟組織應當委託依法設立的資產評估機構進行資產評估:
(一)實行承包、租賃、參股、聯營、合資和合作經營的;
(二)進行資產拍賣、轉讓和產權交易等產權變更的;
(三)所屬企業出現兼並、分立和破產清算的;
(四)進行資產抵押以及其他擔保的;
(五)其他需要進行資產評估的。
農村集體資產經評估後，其評估結果應當經本集體經濟組織成員會議或者其代表會議確認，並經縣級人民政府農業行政主管部門鑒證。
第二十三條農村集體經濟組織應當接受農村經濟經營管理機構對其集體資產的審計。
第四章集體資產民主監督
第二十四條農村集體經濟組織應當建立集體資產民主監督小組。
鄉(鎮)民主監督小組成員由鄉(鎮)集體經濟組織成員會議或者其代表會議民主選舉產生。鄉(鎮)人民政府和集體經濟組織的主要負責人及其直系親屬不得擔任民主監督小組成員。
按照《河北省村集體財務管理條例》規定建立的村民主理財小組行使村集體資產民主監督的職責。
第二十五條集體資產民主監督小組主要職責是:
(一)對農村集體經濟組織執行本組織成員會議或者其代表會議決定事項的情況進行監督;
(二)檢查監督本集體經濟組織的集體資產管理和財務活動;
(三)參與集體資產發包、租賃等經營方式的招標、投標活動，並監督合同的簽訂和履行;
(四)聽取和反映群眾對集體資產管理工作的意見和建議;
(五)協助農村經濟經營管理機構對本集體經濟組織的集體資產進行審計;
(六)法律、法規規定的其他職責。
第二十六條農村集體經濟組織的下列事項必須經其成員會議或者其代表會議討論通過:
(一)年度財務預算和決算;
(二)集體資產經營方式的確定和變更;
(三)較大投資項目和重要資產的購置、處置;
(四)年度收益分配方案;
(五)其他重要事項。
第二十七條農村集體經濟組織實行集體資產公開制度。農村集體經濟組織對承包費和租金、徵收、徵用土地補償費、幹部補貼、招待費、興辦公益事業收費、上級撥付的專項補貼等財務收支，集體資產權屬變更、宅基地使用方案等，每季度以公開欄的形式如實逐筆公布一次，重要事項應當隨時公布，接受群眾的監督。
第二十八條農村集體經濟組織的成員有權對本組織集體資產經營管理情況提出詢問，農村集體經濟組織有關負責人應當在十日內作出答復。
第五章法律責任
第二十九條違反本條例第八條規定的，由鄉(鎮)人民政府、縣級以上人民政府農業行政主管部門或者有關部門責令限期改正;造成經濟損失的，應當依法予以賠償，並可以由縣級以上人民政府農業行政主管部門處以造成經濟損失金額百分之十至百分之二十的罰款;責任者是國家工作人員的，由其所在單位或者主管機關給予行政處分;違反《中華人民共和國治安管理處罰法》規定的，由公安機關依法處理;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十條違反本條例第九條第一款、第二十一條第一款、第二十七條規定的，由鄉(鎮)人民政府或者縣級以上人民政府農業行政主管部門對主要責任人員批評教育，並責令限期改正。
第三十一條違反本條例第十六條規定的，由縣級以上人民政府農業行政主管部門責令限期改正，對當事人處以違法金額百分之十至百分之三十的罰款。
第三十二條違反本條例第十七條第一款、第二十六條第(四)項規定的，由鄉(鎮)人民政府或者縣級以上人民政府農業行政主管部門責令限期改正;造成經濟損失的，主要責任人員應當依法予以賠償，並由縣級以上人民政府農業行政主管部門處以上年報酬百分之十至百分之二十的罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十三條違反本條例第二十二條第一款規定的，由鄉(鎮)人民政府或者縣級以上人民政府農業行政主管部門責令改正;造成經濟損失的，責任人員應當依法予以賠償;造成重大經濟損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十四條各級人民政府負責農村集體資產管理的工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守，造成農村集體資產損失，情節輕微的，由其所在單位或者上級主管機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十五條當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議或者提起訴訟。逾期不申請復議，不提起訴訟又不履行處罰決定的，作出處罰決定的機關可以申請人民法院強制執行。
第六章附則
第三十六條實行獨立核算的村民小組(原生產隊)的集體資產管理，參照本條例執行。
第三十七條省人民政府農業行政主管部門可以根據本條例制定實施辦法，報省人民政府批准後施行。
第三十八條本條例自公布之日起施行。
農村集體資產
農村集體資產：農村集體資產是指歸鄉(鎮街)、村集體全體成員(社員)集體所有的資源性資產、非資源性資產。包括：集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗、水面等自然資源;集體所有的流動資產、長期資產、固定資產、無形資產和其它資產。
農村集體資產的載體是村集體經濟組織，是指在農村雙層經營體制下，集體所有、合作經營、民主管理、服務社員的社區性村經濟合作社、股份經濟合作社等。
屬村集體經濟組織所有的資產歸該村集體經濟組織成員集體所有。
屬組(隊)集體所有的資產仍歸該組(隊)成員集體所有。
集體資產所有權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、破壞村集體所有財產。
農村集體資產處置與分配，除執行國家政策規定外，由農村集體經濟組織全體成員(代表)會議討論決定。
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