房產交易所和地稅哪個評估

1. 新房的契稅到底是按照成交價計算，還是按照評估價交納

2015年6月份，有網友在當地稅務局網站留言提問：「買二手房交契稅是按房的評估價的1%交還是按買房的房款的1%交？」相信很多網友在買二手房的時候都會對交稅費計算的價格是按交易價格、網簽價還是評估價產生疑問，買二手房交稅費往往是按照百分比來計算，以哪個價格為計算基準對於交稅費的一方來說還是很重要。

當地地稅局也在看到該提問之後給出了公開的回答，也許可以解答有意買賣二手房的網友的疑問。關於：「買二手房交契稅是按房的評估價的1%交還是按買房的房款的1%交？」的稅費標准問題，地稅局給出以下回復：若房產交易價格偏低，在過戶時，地稅機關會根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，對其進行評估，後以評估價格為計稅依據。若價格合理，則以房屋成交價格為計稅依據。

搜房網解讀：此處所說房產交易價是指賣方在房屋買賣登記的網簽價格，比如真實交易價格是120萬，為了減少稅費，網簽登記的時候提交的交易價是80萬，明顯低於市場價，地稅局會重新評估，按照評估價來計算契稅。如果登記的價格符合市場價，不會有太大的偏差，就會按照登記的交易價計算稅費。

另外，契稅的稅率是根據財稅[2010]94號文的規定來確定的，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半按1.5%徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策，適用3%的稅率。

（以上回答發布於2015-06-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 的個稅和契稅是按照房屋的成交價還是評估價來算

是按照地稅的評估價格來作為計稅依據。根據《財政部 國家稅務總局關於推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》的相關規定。

3. 繳納的稅費應該按照房產交易中心的評估價還是銀行指定的評估公司去計算

你應按照房產交易中心的評估價去繳納稅費。由於你在本次的二手房交易過程中是通過按揭貸款購買的，因此貸款銀行會要求指定的評估公司對該物業進行評估，並發出評估書給貸款銀行。

4. 房產所得稅是按成交價收取還是按評估價收取

你好，二手房過戶，契稅是依據住房評估價格計算和繳納的。

針對二手房的契稅問題，若房出現意價格偏低，在過戶時，地稅機關會依據繳稅人出售住所的地址區域、地理方位、締造時刻、房子類型、住所平均價格水平等要素，對其進行評價，後以評價價格為計稅依據；若價格合理，則以房子成交價格為計稅依據。

此處所說房是指賣方在房子銷售注冊的網簽價格，比方實在銷售價格是120萬，為了削減稅費，網簽注冊的過程提交的銷售價是80萬，顯著低於銷售價，地稅局會從頭評價，依照評價價來核算契稅。如果注冊的價格契合銷售價，不會有太大的誤差，就會依照注冊的銷售價核算稅費。

契稅的稅率是依據財稅的規則來斷定的，對個人購買一般住所，且該住所歸於家庭(成員包含購房人、愛人以及未成年子女)僅有住所的，減半按1.5%徵收契稅。對個人購買90平方米及以下一般住所，且該住所歸於家庭僅有住所的，減按1%稅率徵收契稅。個人購買的一般住所，凡不契合上述規則的，不得享用上述優惠方針，適用3%的稅率。

另外科普一下，二手房買賣一般會涉及到的三種價格：合同價、網簽價以及過戶指導價。

過戶指導價

該價格是根據房子的設計用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準價。不同區域的過戶指導價、同區域不同小區的過戶指導價、同小區不同樓層的最低過戶指導價都不一樣。

過戶指導價不僅有下線，也有上限，超過上限不管交易房屋面積多大都視為非普通住宅，都會多交很多稅費。

說簡單一點就是說建委規定的最低過戶價建委規定這一片是單價不低於多少，只要房子的單價高於這個數就可以過戶，合同價做太低的話建委不允許過戶。

網簽價

現在二手房過戶之前都需要做網簽，也就是在房管局系統的網上進行公示和簽合同，網簽價也就是在網管局系統里體現的成交價格，首先這個價格必須高於房管局要求的區域最低過戶指導價。其次，網簽價最高可以到達合同價的90%-95%。網簽價的高低即決定貸款數的高低，也決定了交稅的高低。

合同價（最終成交價）

該價格是根據合同規定，賣方在正確的履行完合同義務後，買方應該支付給賣方的價格(賣方的凈得價)。

5. 房產交易一定要找公司評估嗎

貸款買房必須找評估公司，還得是貸款銀行認可的評估公司。因為銀行要確定房子的價值，來確定發放貸款的金額，但銀行自己不能進行評估，所以只能通過房地產評估公司來完成。
全款買房就不用進行評估了。

6. 二手房交易中，稅費是根據評估價來計算還是通過成交價

稅費是根據地稅指導價收取，當然，評估價、合同買賣價格、地稅指導價哪個價格高按哪個收取。
如果是買賣交易，則需要正常繳納過戶費，如下：
二手房過戶是根據地稅指導價收取，按照以下比例：
90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；
增值稅約4.76%，證過2年可減免；
個人所得稅1%，證過5年且是業主唯一住房可減免；
以上是首套房，二套房面積90平以下，契稅仍然1%，90平以上2%，其他一樣；三套房及以上，契稅按照3%收取。
二手房過戶需要買賣雙方攜帶身份證、戶口本、結婚證、房產證、土地使用證或不動產證原件及復印件到房管局簽訂買賣合同，然後到地稅繳納契稅，最後在不動產登記中心完成過戶。

7. 房地產交易中心評估價是保護誰的

房地產交易中心評估價最低55萬是用來計算稅費的，和你交易價格沒絲毫聯系，就算你1萬塊錢買賣，契稅等稅費還是按55萬來計算的。

8. 二手門面過戶房產局和地稅局都需要房產評估價格報告，評估機構是誰指定，可以買通評估人把價做低嗎

評估機構可以自己去找一家，一般都可以，評估價格的高低，取決於估價師，把價格做低理論上不行，實際上有可操作性，但價格不應差距太大，有可能房管局不同意，或稅務局不同意，到時候就麻煩了

9. 房產交易稅的根據是什麼是房屋評估價還是買賣合同的價格具體是百分之幾

一般房產交易分為2種方式：一次性付款和貸款
如是一次性付款的，則稅費按照「繳稅評估」作出的評估價繳納，此評估可在當地產監處大廳內直接辦理完成。具體百分比請咨詢所在地的地稅熱線12366。

如需辦理貸款，則需要進行「貸款評估」，此評估一般由受理貸款銀行指定評估公司完成，而此時稅費就按照「貸款評估」作出的評估價繳納，具體百分比同上。

10. 過戶評估價為什麼最終要地稅局說了算

地稅局規定地方的最低過戶指導單價，乘以建築面積得最低網簽價，就是為了防止二手房交易環節中的偷稅現象。

二手房稅是按照稅局的評估價收的。目前來說，評估價不是很透明。營業稅：契稅發票滿兩年是不收的，個稅按照「評估價（地稅的評估價）-原業主價格-合理費用」*20%，契稅是家庭的「唯一住房」或者「二套住房建面小於90」按照一個點收。

地稅局計稅價格評估，就是運用房地產估價理論，依託信息化手段，建立存量房交易申報計稅價格評估系統。這個系統根據買賣雙方提交的房屋產權證等資料，自動計算生成一個評估價，根據這個評估價與買賣雙方提交的申報價格相比，哪個價格高，就按哪個價格納稅。

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指導價與成交總價，稅費標准按最高者算，指導價是稅務系統對你購買的房子的指導價格，成交價是你購買房東的房子的價格，要是購買的房子高於指導價就按成交價格算，畢竟多收更好，目前鄭州可以做低評估，就是市場上說的「陰陽合同」，但是在北京，上海，深圳，已經不行。

深圳上半年已經實行「三價合一」即成交價，評估價，網簽價的價格統一。房改房申購協議，購房收據，產權證3者日期中有1個滿2年的免徵增值稅，如都不滿足徵收全額5%增值稅。