土地境外交易所

Ⅰ 海外上市的法律法規

這個網站裡面有很詳細的關於海外上市的法律和建議http://www.globalipo.cn/news/readnews.asp?newsid=553

記得給我加分啊。呵呵。下面有很詳細的法律
本文所指擬海外上市公司，特指擬上市的公司的注冊地和上市資產均在中國大陸的企業。

國內企業進入國際資本市場融資，首先是要確立公司組織形式為股份公司。下面將向您介紹從股份公司的組建設立到海外上市的程序和工作內容，以便於您安排部署海外上市的工作。

企業發起設立或改制為股份公司並成功地在海外證券交易所上市，還要依據國內及上市所在地的法律法規，而且這些法律法規在不同時期還有某些變化，這將直接影響到公司的組建和上市工作。

一、正確認識股份制和股份制公司

(一)股份制

1、股份公司經營的產品和勞務是商品，股份公司的產權也是商品，因為

它已隨著股票上市而不斷發生產權和股權的交易。所以公司除經營它的商品產品或勞務之外，也要進行資產的經營。

2、進行改造股份制是社會資金的重新組合、企業產權的變革，因此也必

然引起責權利的再分配。

(二)我國股份公司設立的方式

1、發起設立：

發起設立是發起人認購公司首次(設立時)發行股份而設立公司的一種方式。這種設立方式無須製作認股書，無須向社會公開募集股份，無須召開創立大會，設立程序比募集設立簡單。

2、募集設立：

募集設立是發起人認購公司首次(設立時)發行的部分股份，其餘股份向社會募集認購而成立公司的一種方式。這種方式比發起設立方式復雜，要實行公開募股和召開創立大會的程序。

(三)股份公司設立形式

1、新設

按照我國股份制試點的通行做法是，具有投資主體資格的境內、外法人或自然人，主要指國家授權投資的機構或國家授權的部門，具有法人資格的企業、事業及其他單位，將自己所有或依法經營管理的部分財產以發起人的身份出資，組建一家新的股份有限公司。股份有限公司設立後，出資人仍獨立存在，原有的法人地位不取消。

2、現有企業改制

現有企業改制，可以實行發起設立，也可以實行募集設立。募集設立時，發起人可以少於5人。實踐中有實力國有企業，多採取募集設立方式。

二、企業重組基本模式

1、整體上市模式

發起人企業不進行資產調整，原企業整體上市，此種模式是用於下列條件：

(1)新建的企業或社會負擔較小的老企業；

(2)資產相關性大、業務單一；

(3)非經營性資產有一定盈利能力。

2、分立模式

原企業集團把經營性資產及相關的負債和權益投入擬上市公司，剝離非經營性資產。被剝離資產若有較強盈利能力，一般應重組成新的法人主體，原企業撤銷；否則就保留原企業法人地位，對擬上市公司控股。使用條件為：(1)大而全性質的大型國有企業；(2)資產相關性不大；(3)上市公司不承擔非經營性資產。

3、合並模式

該模式是原企業通過購買或股權交換方式取得對另一個企業的控股地位或另一企業的全部資產，成立股份公司，被收購企業成為原企業的附屬公司或被撤銷；也可新設立股份公司，納入兩家以上企業的資產，原有企業全部撤銷。適用於：(1)原企業規模小，但相對獨立，業務聯系緊密；(2)各企業有自己的優勢，在行業中有一定的影響；(3)單個一家企業規模小，無法滿足上市的要求。

企業股份制改制與重組，組建股份公司到海外上市，一般需要籌備相當長的時間，編寫多種資料，經過各個管理機關審批，需要技術、財務會計、評估、法律、證券等專業人員參加，最後形成上報文件。因而需要統一的規劃設計、控制、協調、指導、操作，從而保證公司籌備的順利進行。在這一過程中，財務顧問和中介機構將起到非常重要的作用。

三、海外上市的意義

1、募集大筆投資性的、不可隨意撤出的企業發展資金。

2、建立長期在股市上融資的條件，每年都可能融得相當30%於上市資產的資金。

3、控股股東的資產放大並可以在股票市場上變現，為投入資金構築了退出平台。

4、有利於規范企業管理、有利於社會監督、增強企業的凝聚力和向心力。

5、在國際化的技術、市場、管理和人才等方面，獲得更多的合作機會，為企業走向國際市場創造條件。

6、作為上市公司，能獲得巨大(行情 論壇)的發展和擴張能力。現在的企業並購，已經很少採取現金收購，往往是以股權置換的方式進行。這種能力就是利用股市資金而形成的。

四、國內企業海外上市的方式和上市地點

國內企業海外上市的途徑可歸為兩大類：直接上市與間接上市。

(一)境外直接上市

境外直接上市即直接以國內公司的名義向國外證券主管部門申請發行的登記注冊，並發行股票(或其它衍生金融工具)，向當地證券交易所申請掛牌上市交易。即我們通常說的H股、N股、S股等。H股，是指中國企業在香港聯合交易所發行股票並上市，取Hongkong第一個字「H」為名；N股，是指中國企業在紐約交易所發行股票並上市，取New York第一個字「N」為名，同樣S股是指中國企業在新加坡交易所上市。

通常，境外直接上市都是採取IPO(首次公開募集)方式進行。境外直接上市的主要困難在於是：國內法律與境外法律不同，對公司的管理、股票發行和交易的要求也不同。進行境外直接上市的公司需通過與中介機構密切配合，探討出能符合境內、外法規及交易所要求的上市方案。

境外直接上市的工作主要包括兩大部分：國內重組、審批(目前，證監會已不再出具境外上市「無異議函」，也即取消對涉及境內權益的境外公司在境外發行股票和上市的法律意見書的審閱)和境外申請上市。

(二)境外間接上市

由於直接上市程序繁復，成本高、時間長，所以許多企業，尤其是民營企業為了避開國內復雜的審批程序，以間接方式在海外上市。即國內企業境外注冊公司，境外公司以收購、股權置換等方式取得國內資產的控制權，然後將境外公司拿到境外交易所上市。

間接上市主要有兩種形式：買殼上市和造殼上市。其本質都是通過將國內資產注入殼公司的方式，達到拿國內資產上市的目的，殼公司可以是以上市公司，也可以是擬上市公司。

間接上市的好處是成本較低，花費的時間較短，可以避開國內復雜的審批程序。但有三大問題要妥善處理：向中國證監會報材料備案，殼公司對國內資產的控股比例問題和上市時機的選擇。

(三)其它境外上市方式

中國企業在海外上市通常較多採用直接上市與間接上市兩大類，但也有少數公司採用存托憑證和可轉換債券上市。但這兩種上市方式往往是企業在境外已上市，再次融資時採用的方式。

(四)上市地點

中國企業海外上市地點，多為香港、美國和新加坡。多倫多、倫敦、東京等地也偶有涉及，但影響力相對較小。

第二部分 境外上市基本條件及報送文件

一、公司申請上市的必備條件

目前，證監會已不再出具境外上市「無異議函」，即取消對涉及境內權益的境外公司在境外發行股票和上市的法律意見書的審閱；也取消了境內企業境外上市的分批預選制，改為成熟一家，批准一家；同時還取消了原來重點支持國有企業的提法，只要符合境外上市條件的，不管所有制形式均可申請境外上市。

一般而言，境內企業境外上市須具備以下條件：

符合我國有關境外上市的法律、法規和規則；

籌資用途符合國家產業政策、利用外資政策及國家有關固定資產投資立項的規定；凈資產不少於4億元人民幣，過去一年稅後利潤不少於6000萬元人民幣，並有增長潛力，按合理預期市盈率計算，籌資額不少於5000萬美元；

具有規范的法人結構及較完善的內部管理制度，有較穩定的高級管理層及較高的管理水平；

上市後分紅派息有可靠的外匯來源，符合國家外匯管理的有關規定；

證監會規定的其他條件；

境內公司業績除了滿足我國證監會的要求，各證交所均對公司申請上市有一定要求，比如香港聯交所主板上市要求，最近一年股東盈利不低於2000萬港幣，前兩年累計股東盈利不低於3000萬港元。

二、境內公司申請境外上市需報送的文件

1、申請報告，其內容應包括：公司演變及業務概況，重組方案與股本結構，符合境外上市條件的說明，經營業績與財務狀況(最近三個會計年度的財務報表、本年度稅後利潤預測及依據)，籌資用途。申請報告需經全體董事或全體籌委會成員簽字，公司或主要發起人單位蓋章。同時，填寫境外上市申報簡表。

2、所在地省級人民政府或國務院有關部門同意境外上市的文件。

3、境外投資銀行對公司發行上市的分析推薦報告。

4、公司審批機關對設立股份公司和轉為境外募集公司的批復。

5、公司股東大會關於境外募集股份及上市的決議。

6、國有資產管理部門對資產評估的確認文件、國有股權管理的批復。

7、國土資源管理部門對土地使用權評估確認文件、土地使用權處置方案的批復。

8、公司章程。

9、招股說明書。

10、重組協議、服務協議及其它關聯交易協議。

11、法律意見書。

12、審計報告、資產評估報告及盈利預測報告。

13、發行上市方案。

第三部分 境外上市相關法律、法規名錄

一、基本法律方面

1、《中華人民共和國公司法》

2、《中華人民共和國證券法》

3、《中華人民共和國會計法》

4、《中華人民共和國仲裁法》

5、香港《公司條例》

6、香港《證券條例》

7、香港《保障投資者條例》

8、香港《證券(披露權益)條例》

9、香港《股份回購守則》

……

二、公司章程方面

1、《到香港上市公司章程必備條款》

2、《關於到香港上市公司對公司章程作補充修改的意見的函》

3、《中國證監會海外上市部關於到境外上市公司向境外上市外資股股東發出會議通知信函時間的函》

……

三、發行與交易管理

1、《股票發行與交易管理暫行條例》

2、《關於股份有限公司境外募集股份及上市的特別規定》

3、《國務院關於加強在境外發行股票和上市管理的通知》

4、《國家經貿委、中國證監會關於進一步促進境外上市規范運作和深化改革的意見》

5、《關於企業申請境外上市有關問題的通知》

6、《關於涉及境內權益的境外公司在境外發行股票和上市有關問題的通知》

7、《關於境內企業到境外公開發行股票和上市存在的問題的報告》

8、《境內企業申請到香港創業板上市審批與監管指引》

9、《監管合作備忘錄》

10、《香港創業板上市規則》

……

四、外匯管理方面

1、《結算、售匯及付匯管理暫行規定》

2、《關於境外上市企業外匯管理有關問題的通知》

3、《關於進一步改革外匯管理體制的公告》

4、《關於進一步加強外商投資管理工作若干問題的通知》

……

五、財務審計方面

1、《企業財務通則》

2、《企業會計准則》

3、《會計基礎工作規范》

4、《股份有限公司會計制度》

5、《合並會計報表暫行規定》

6、《企業兼並有關財務問題的暫行規定》

7、《股份制試點企業股票香港上市有關會計處理問題的補充規定》

8、《股份制試點企業股票香港上市會計報表有關項目調整意見》

9、《關於香港上市的股份制試點企業執行何種會計制度等問題的通知》

10、《國際會計准則》

11、《國際審計准則》

12、香港《標准會計實務說明》

……

六、工商稅收管理

1、《關於境外發行股票的股份制公司徵收所得稅問題的通知》

2、《關於外商投資企業、外國企業和外籍個人取得股票(股權)轉讓收益和股息所得稅問題的通知》

……

七、國有資產和股權方面

1、《企業國有資產所有權界定的暫行規定》

2、《國有資產產權界定和產權糾紛處理暫行辦法》

3、《國有資產評估管理辦法》及《國有資產評估管理辦法施行細則》

4、《關於公開發行股票公司國有資產折股等問題的復函》

5、《股份有限公司國有股權管理暫行辦法》

6、《股份有限公司國有股股東行使股權行為規范意見》

7、《國有資產評估項目備案管理辦法》及《國有資產評估項目核准管理辦法》

第四部分 海外上市中常見問題

一、企業在國外發行股票有何好處：

1、在國外發行股票，可以增加發行者的國際聲望，提高發行者的地位、信譽和知名度，從而有利於企業開拓國際市場以及在對外貿易中取得信貸和服務的優惠。

2、在國外證券市場發行股票，股東分散，發行者可較為自由地使用籌得的資金，降低企業被新股東控制的風險。

3、在國外證券市場發行股票，能夠籌集到各種貨幣的資金，滿足對外匯資金的需求。

4、國外證券市場資金來源廣泛，股票易於發行， 特別是當國內採取金融緊縮措施時，這種發行大為必要。

二、企業如何為自身正確定位(必要性)

需由財務顧問通過對企業項目可行性研究和產業趨勢與政策分析，研究分析企業的市場潛力和擴張能力，幫助企業制定長期戰略發展規劃，並以此確定企業的融資計劃和並購擴張等資本經營的安排。

三、企業如何選擇正確的融資方式

財務顧問根據對企業的客觀論證和融資方式的可操作性分析，提供境內外的項目融資、產權融資、租賃融資、證券融資、投資基金等多種融資方式供企業比較，企業藉助專業力量，根據自身的經營目標和融資目的選擇最優的融資方案。

四、企業是否上市及其上市的時機、途徑和方法

財務顧問根據企業狀況作出是否上市的可行性分析，並對企業上市作出總體規劃，確立上市時間表，提供發行上市股票不同時間地點、途徑的建議，使企業作出充分准備。

五、企業如何優化資本結構，增強擴張能力，提高管理水平問題

財務顧問根據企業經營目標和資本運作情況，協助制訂現代企業制度綱要，作出企業法人治理方案和中長期發展戰略規劃，並定期組織專家顧問團成員與企業座談交流，提供權威的企業診斷咨詢報告和管理決策方案。

六、企業在海外上市過程中如何與境外中介機構打交道

選擇既了解國內企業同時又熟悉海外資本市場，且經驗豐富有良好業績的財務顧問，可以在上市過程中為企業設計最佳的方案，並能很好地協調各機構之間的關系，使企業能順利、高效、迅速地實現上市目標。

Ⅱ 境外上市政府的相關規定

由於直接上市程序繁復，成本高、時間長，所以許多企業，尤其是民營企業為了避開國內復雜的審批程序，以間接方式在海外上市。即國內企業境外注冊公司，境外公司以收購、股權置換等方式取得國內資產的控股權，然後將境外公司拿到境外交易所上市。

間接上市主要有兩種形式: 買殼上市和造殼上市。其本質都是通過將國內資產注入殼公司的方式，達到拿國內資產上市的目的，殼公司可以是已上市公司，也可以是擬上市公司。

間接上市的好處是成本較低，花費的時間較短，可以避開國內復雜的審批程序。但有三大問題要妥善處理：向中國證監會報材料備案，殼公司對國內資產的控股比例問題和選擇上市時機。

境外間接上市，中國審批程序

根據上市方案的不同，所涉及到的國內審批部門也不同。如果以買殼或造殼的方式在境外上市，所涉及的國內審批部門較為簡單， 「S股」（中國企業在新加坡上市）為例說明國內審批過程：

一、向中證監報送以下文件，作為預申請；

1、企業境外上市的申請報告；

2、地方政府同意公司境外上市的文件；

3、承銷商（保薦人）對公司境外上市的分析推薦報告；

4、中介機構名單；

中證監會商國家計委和國家經貿委之後，將會函告公司是否同意受理其境外上市的申請。

二、就產業政策問題咨詢國家行業主管及外經貿部的意見；

三、公司通過省級政府向國家經貿委報送以下文件，提出申請設立股份有限公司；

1、省級轉報關於設立股份有限公司的函；

2、股份公司名稱預先核准通知書；

3、企業資產重組方案；

4、公司章程草案；

5、資產評估報告及確認批復；

6、驗資報告；

7、土地使用權評估報告；

8、國有土地使用權評估確認及處置方案的批復。

9、發起人的營業執照；

10、募集資金運用的可行笥報告及涉及固定資產投資項目的立項批復；

11、前三年經營業績審計報告和未來一年盈利預測報告；

12、有關關聯交易協議（草稿）；

13、關於公司設立的法律意見書；

14、關於董事監事任職資格的法律意見書；

15、其他有關文件；

四、在國家經貿委作出批准設立股份有限公司的批復後，發起人即可召開創立大會，通過公司章程，並辦理工商登記注冊手續。領取營業執照後，股份公司依法設立；

五、向境外交易所提出上市申請，同時將申請表報中證監；

六、召開臨時股東大會，通過公司章程，選舉獨立董事，批准轉為社會募集股份公司並在境外上市；

七、以下文件報國家經貿委，申請轉為社會募集股份有限公司；

1、省級政府關於轉報公司轉為社會募集公司申請的函。

2、股份公司的營業執照；

3、股份公司創立大會決議；

4、股份公司臨時股東大會決議；

5、股份公司章程；

6、律師出具的關於公司轉為社會募集股份有限公司的法律意見書；

7、審批機關要求的其他法律文件；

八、向中國證監會提交有關文件，申請在境外公開發行股票並上市；

在獲得國家經濟貿易委員會關於轉為社會募集股份有限公司的批復後，即可向中國證監會提出境外上市的正式申請，並報送以下文件：

1、國家經濟貿易委員會關於公司設立的批復和轉為社會募集公司的批復；

2、股份公司股東大會關於公司境外募集股份及上市的建議；

3、關於資產評估結果的確認批復（如需要）；

4、關於土地評估結果的確認批復及土地地使用權處理方案的批復；

5、公司章程；

6、招股說明書（最新稿）；

7、關聯交易協議；

8、審計報告、資產評估報告及盈利預測報告；

9、律師出具的關於公司境外上市法律意見書；

10、發行上市方案；

11、中國證監會要求的其他文件。

中國證監會將在10個工作日內予以審核批復。

國內企業境外直接上市程序

作者：佚名 文章來源：本站原創 點擊數： 22 更新時間：2005-6-18

境外直接上市即直接以國內公司的名義向國外證券主管部門申請發行的登記注冊，並發行股票(或其它衍生金融工具)，向當地證券交易所申請掛牌上市交易。即我們通常說的H股、N股、S股等。H股，是指中國企業在香港聯合交易所發行股票並上市，取Hongkong第一個字「H」為名；N股，是指中國企業在約紐交易所發行股票並上市，取New York第一個字「N」為名，同樣S股是指中國企業在新加坡交易所上市。

通常，境外直接上市都是采IPO(首次公開募集)方式進行。程序較為復雜，因為需經過境內、境外監管機構審批，成本較高，所聘請的中介機構也較多，花費的時間較長。但是，IPO有三大好處：公司股價能達到盡可能高的價格；公司可以獲得較大的聲譽，股票發行的范圍更廣。所以從公司長遠的發展來看，境外直接上市應該是國內企業境外上市的主要方式。

境外直接上市的主要困難在於是：國內法律與境外法律不同，對公司的管理、股票發行和交易的要求也不同。進行境外直接上市的公司需通過與中介機構密切配合，探討出能符合境內、境外法規及交易所要求的上市方案。

境外直接上市的工作主要包括兩大部分：國內重組、審批和境外申請上市。

中國公司申請境外上市條件

(一) 符合中國有關境外上市的法律、法規和規則。

(二) 籌資用途符合國家產業政策、利用外資政策及國家有關固定資產投資立項的規定。

(三) 凈資產不少於是4億元人民幣，過去一年稅後利潤不少於是6000萬人民幣，並有增長潛力，按合理預期市盈率計算，籌資額不少於是5000萬美元。

(四) 具有規范的法人治理結構及較完善的內部管理制度，有較穩定的高級管理層及較高的管理水平。

(五) 上市後分紅派息有可靠的外匯來源，符合中國外匯管理的有關規定。

(六) 中國證券監督管理委員會規定的其他條件。

中國公司申請境外上市須報送的文件

(一) 申請報告。
內容應包括：公司演變及業務概況，重組方案與股本結構，符合境外上市條件的說明，經營業績與財務狀況(最近三個會計年度的財務報表、本年度稅後利潤及依據)，籌資用途。申請報告須經全體董事或全體籌委會成員簽字，公司或主要發起人單位蓋章。同時，填寫境外上市申報簡表。

(二) 所在地省級人民政府或國務院有關部門同意公司境外上市的文件。

(三) 境外投資銀行對公司發行上市的分析推薦報告。

(四) 公司審批機關對設立股份公司和轉為境外募集公司的批復。

(五) 公司股東大會關於是境外募集股份及上市的決議。

(六) 國有資產管理部門對資產評估的確認文件、國有股權管理的批復。

(七) 國土資源管理部門對土地使用權評估確認文件、國有股權管理的批復。

(八) 公司章程。

(九) 招股說明書。

(十) 重組協議、股務協議及其它關聯交易協議。

(十一) 法律意見書。

(十二) 審計報告、資產評估報告及盈利預測報告。

(十三) 發行上市方案。

(十四) 證監會要求的其他文件。

境外直接上市(H、N、S股方式上市)及政府審批程序

(一) 確定中介機構和重組方案

與採用BVI設立公司境外上市方式相比，以H、N、S股公司方式境外上市需增加聘請境內注冊的地土地及資產評估機構、財務審計機構。

關於公司重組方案，應注意以H、N、S股方式，將可以受《外商投資主業政策》的限制。

(二) 向中國證監會報送以下文件，作為公司境外上市的預申請

根據中國證監會去年發布的《關於是企業申請境外上市的有關問題的通知》的要求，企業在向境外證券交易所提出上市的初步申請前三個月，應向中國證監會報送以下有關文件：

1、企業境外上市的申請報告；

2、省級人民政府同意公司境外上市的文件；

3、承銷商(保薦人)對公司境外上市的分析推薦報告；

企業確定中介機構後，還應將中介機構名單報中國證監會備案。中證監會商國家計委和國家經貿委之後，將會函告公司是否同意受理其境外上市的申請。

(三) 開展土地資產評估、資產評估、財務審計及法律方面的盡職調查

公司需由土地評估機構、資產評估機構分別對重組范圍內的土地資產及其他資產進行評估，製作評估機構，並報有關部門確認(對於是民營企業改組成立股份公司並在境外上市，因無先全，其資產評估報告是否需由財政部確認，有待查詢)。財務審計機構就公司前三年的財務狀況出具審計聯交易協議等有關法律文件，並製作公司設立的法律意見書。

(四) 向國家經濟貿易委員會報送有關文件，申請設立股份有限公司，召開創立大會，進行公司登記注冊

發起人應通過省級人民政府向國家經濟貿易委員會提出設立股份有限公司的申請，並報送以下相關文件。

1、 省級人民政府轉報關於設立股份有限公司的函；

2、 股份公司名稱預先核准通知書；

3、 企業資產重組方案；

4、 公司章程草案；

5、 資產評估報告；

6、 資產評估結果確認批復(如需要)；

7、 驗資報告；

8、 土地使用權評估報告；

9、 國有土地使用權評估確認及外圍方案的批復；

10、 發起人的營業執照；

11、 募集資金運用的可行性報告及涉及國家資產投項目的立項批復；

12、 前三年經營業績審計報告和未來一年盈利預測報告；

13、 有關關聯交易協議(草稿)；

14、 律師出具的關於公司設立的法律意見書；

15、 律師出具的關於是董事監事任職資格的法律意見書；

16、 其他有關文件。

在國家經濟貿易委員會作出批准設立股份有限公司的批復後，發起人即可召開創立大會，通過公司章程，並輸工商登記注冊手續。領取營業執照後，股份公司即依法成立。

(五) 向新加坡交易所,提出上市的初步申請(遞交A1表格)。在遞交A1表格前5個工作日，應將A1表格的內容報中國證監會備案。

(六) 召開臨時股東大會，通過公司H股章程及選舉獨立董事，並批准公司轉為社會募集股份公司並在境外上市。

在公司正式注冊成立後，即應召開臨時股東大會，通過按照中國證監會發布的《境外上市公司章程必備條款》修訂公司章程（「H股程度「），並通過選舉獨立董事、批准公司轉為社會募集股份有限公司並在境外上市等決議。

(七) 向國家經濟貿易委員會報送有關文件，申請轉為社會募集股份有限公司。

股份公司通過省級人民政府向國家經濟貿易委員會提出轉為社會募集股份有限公司的申請，並報送以下文件：

1、省級人民政府關於轉報公司轉為社會募集公司申請的函；

2、股份公司的營業執照；

3、股份公司創立大會決議；

4、股份公司臨時股東大會決議；

5、股份公司H股章程；

6、律師出具的關於公司轉為社會募集股份有限公司的法律意見書；

7、審批機關要求的其他法律文件。

(八) 向中國證監會提交有關文件，申請在境外公開發行股票並上市。

在獲得國家經濟貿易委員會並於轉為社會募集股份有限公司的批復後，即可向中國證監會提出境外上市的正式申請，並報送以下文件；

1、國家經濟貿易委員會關於公司設立的批復和轉為社會募集公司的批復；

2、股份公司股東大會關於公司設立的批復和轉為社會募集公司的批復；

3、關於資產評估結果的確認批復(如需要)；

4、關於土地評估結果的確認批復及土地使用權鼾方案的批復；

5、公司章程；

6、招股說明書（最新稿）；

7、關聯交易協議；

8、審計報告、資產評估報告及盈利預測報告；

9、律師出具的關於公司境外上市的法律意見書；

10、發行上市方案；

11、中國證監會要求的其他文件。

中國證監會將在10個工作日內予以審核批復。

(九) 向**交易所提出上市的正式申請(進行聆訊)

(十) 公司進行路演及股票公開發行，並在**交易所掛牌上市。

需特別指出的是，如果公司擬納入上市公司的業務，涉及到外商投資產業政策問題，公司須在上述所有步驟之前，取得國家行主管部門(局)關於公司重組及境外募集股份的同意。這是公司確定重組方案的先決條件。

希望我的回答能對你有所幫助.
參考資料：http://alpsbird.bokee.com/2018674.html

Ⅲ 求： 海外上市流程！

海外上市流程
上市流程及服務：
時間：約4-6個月；其中盡職調查和財務整改階段（1--2個月），國際審計師和國際律師工作階段（1--3個月），
1. 對公司進行上市前盡職調查，協助企業整理規范賬目，指導企業完成企業內部重組和調整，幫助企業完善法律文件和完成財務整改，保證企業通過美國會計師和律師事務所的審計；
2. 編制企業招股說明書；
3. 幫助企業在海外注冊公司；
4. 尋找符合條件的殼公司，並對將要收購的殼公司進行盡職調查，幫助公司完成對殼公司的反向收購；
5. 按美國財務審計要求，配合美國會計師和律師的事務所完成對企業的財務和法律審計；
6. 將審計後的企業資料上報美國證監會(SEC)，紐約國際與審計所、律師、企業將共同回答美國證監會SEC的提問；
7. 順利完成企業在美國OTCBB上市工作，原殼公司股票代碼更為企業股票代碼；
8. 上市後通過二級市場的合法做市,維持企業股價位於3美元之上,並保持交易活躍.
9. 幫助企業定期&及時向SEC(美國證監會)提交報告(季報,年報), 及時准確披露信息，維持上市資格;
10. 幫助公司引入海外知名人士擔任企業獨立董事,滿足美國上市法律要求；
11. 免費為公司建立英文網站，建立國際品牌.
12. 在公司業績支持下,指定資深美國分析師撰寫企業研究報告，向機構投資者進行企業推介，通過增發新股,實現企業持續以少部分股權,高市盈率融資；
13. 在公司業績支持下,幫助企業實現由OTCBB到主板市場的升級；
14. 在公司業績支持下,幫助企業實現海外多地上市和以高市盈率融資;
15. 通過合法向SEC注冊,幫助企業原始股東進行股票套現;
工作內容：
盡職調查和財務整改階段（1--3個月）
1、 財務人員協助企業整理規范賬目，以確保順利通過國際審計師審計；
2、 投行人員對企業盡職調查，以確保按時完成符合美國證監會要求的英文《招股說明書》；
國際審
計師和國際律師工作階段（1--2個月）
3、 審計師在財務人員配合下完成審計報告；
4、 律師在投行人員配合下完成股權轉換操作；
5、 投行人員完成《招股說明書》。
6、 美國證券公司協助企業向美國證監會上交《審計報告》和《招股說明書》；美國證券公司與審計所、律師、企業共同回答美國證監會的提問；

Ⅳ 美國證券交易所的上市流程

若有公司想要到美國證券交易所掛牌上市，需具備以下幾項條件：
(1)最少要有500,000股的股數在市面上為大眾所擁有；
(2)最少要有800名的股東（每名股東需擁有100股以上）；
(3)滿足下列條件的其中一條：
三年的稅前營業利潤合計不少於1億美元，2年的稅前營業利潤合計不低於2500萬美元。
12個月的收入不低於1億美元，3年的經營現金流入合計不少於1億美元，兩年的經營現金流入每年均不少於2500萬美元，流通股市值不低於5億美元。
流通股市值不低於7.5億美元，一年的收入不低於7500萬美元。
在NASDAQ交易所尚未設立時，一些現存的美國大企業在公司創立之初，由於資本額尚小，加上公司名氣不彰，因此選擇在此上市條件較鬆散的地區股票上市，以便募集資金做企業擴張。例如，艾克森石油公司（Exxon Corporation）、通用汽車公司（General Motors Corporation）之前都在這里養精蓄銳，等到公司真正成長茁壯後再到最大的紐約證交所上市，所以美國證交所也可稱得上是明星股的醞釀所。 融資
公司融資范圍較寬，從低於五百萬美元到超過一億美元。公司可以用在美國上市的股票代替現金，作為收購其它公司的「貨幣」。
股票有較高流動性
公司通過在美國證券交易所上市提高聲譽和信任度以吸引全世界各國的機構及散戶投資者。集中交易的市場結構，較好的流動性，較小的價差和較低的波動性有助於創造、保護及增加股東價值。
專營經紀人制度
美國證券交易所給每家上市公司提供交易幫助以及共享重要信息。上市公司要選擇一個專營經紀人，該專營經紀人具有受託責任為公司股票創造最佳交易市場。另外，專營經紀人與上市公司直接溝通，幫助上市公司了解市場的實時狀況及進行市場預測。
幫助加強投資者關系
美國證券交易所給每家上市公司提供有關提升股東價值的特製服務來幫助公司在資本市場上獲得較高聲譽和關注度。例如，幫助與分析師和投資者建立良好的關系；通過舉辦投資者見面會和網路會議等多種途徑使公司的信息獲得市場廣泛關注。
上市條件較為寬松
美國證券交易所上市條件比紐約證券交易所低。對中小企業和新興企業來說在美國證券交易所上市是公司募集資金用於未來擴張的較好選擇。
美國證券交易所正在為個人和機構投資者，以及各個行業和不同規模的發行人創造金融機會。對不計其數的公司，投資者和股東來說，美國證券交易所就意味著新機會的誕生。 由於國際上有些公司經營及財務狀況良好，但難以滿足交易所正常的上市標准，其原因是業務性質或存在持續大量的研發費用支出所致。如果這些公司一但滿足以下的標准，也可以視為符合交易所上市要求。
財務准則 項目 慣用標准 替代准則 稅前收入 $750,000 上一會計年度或三年內的兩年度 公眾股的市場價值 $3,000,000 $15,000,000 價格 $3,00 $3,00 經營期 - 3年 股東權益 $4,000,000 $4,000,000 分配准則（適用正常和替代標准） 方案1 方案2 方案3 方案4 公眾股（市值至少達到3,000,000） 500,000 1,000,000 500,000 1,000,000 公眾股股東（持股100股以上） 800 400 400 800 平均日成交量 - - 2,000 -

Ⅳ 土地交易中心是什麼性質的單位

事業單位。可分為自收自支和財政全額撥款事業單位兩種

Ⅵ 如何在境外設立交易所的監管條件

國務院期貨監督管理機構;;是對期貨市場實行集中統一的監督管理機構。它和證監會有隸屬關系。 根據中華人民共和國國務院令 第489號 第四條 期貨交易應當在依法設立的期貨交易所或者國務院期貨監督管理機構批準的其他交易場所進行。

Ⅶ 國土資源局土地交易所屬於什麼性質

事業單位的分支機構，主要看局裡的編制，一個地方一樣。不是獨立法人。

Ⅷ 什麼是土地交易市場

土地市場 是指土地及其地上建築物和其他附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱地產市場。土地市場中交易的是國有土地使用權而非土地所有權。土地市場中交易的土地使用權具有期限性。我國土地市場有三種運行模式：一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有期限的出讓土地使用權的市場；二級市場是指土地的作用權轉讓市場；三級市場是指用地單位土地作用權的有償轉換。

一、土地市場的特點

雷利?巴洛維教授認為 , 不動產市場具有如下幾個特點 :(1) 不動產市場只是針對待售財產總供給量的一部分而言 ;(2) 產品位置的固定性; (3) 產品的非標准化和異質性;(4) 影響不動產交易的特別法律條例 ;(5) 對當地供求狀況的依賴性 ;(6) 絕大多數交易是高額交易;(7) 習慣上採用信貸方式來補充多數買者的有限自有財產 ;(8) 普通買者非經常的市場參與 ;(9) 廣泛的經紀人服務。

從市場理論上講, 在一定的價格水平下 , 似乎所有的土地均可出售。但從現實的土地市場而言, 市場供給只是土地總量的待售部分。同時 , 由於土地位置的固定性和土地市場的地域性 , 無法形成統一的市場價格, 各市場之間 , 地產增值、貶值等相互影響不強烈 , 價格只依賴於當地供給與需求。土地市場交易中的權利受到一系列法律約束 , 任何權利的申請、轉移 , 都須有法律依據。由於普通的地產市場買賣者不了解市場行情或缺乏經驗, 為了使價格公平合理, 必須有經紀人服務。地產經紀人對土地市場 行情有較充分的了解 , 也有豐富的經驗, 能促使交易順暢進行, 因而, 這種服務也是有償的。

美國不動產學術界認為：不動產市場不像其他商品市場那麼有效率。其特點如下 :(1) 一般商品市場 , 交易的商品或勞務本質上是同質產品 (homogeneousitem), 彼此可容易替代 ; 但在不動產市場 , 每宗土地是惟一的 , 且位置固定 , 沒有兩宗土地在實體上完全相同 , 即使某些土地具有替代性 , 因其位置的固定性 , 使其市場無高效率。 (2) 一般商品市場 , 市場參與者眾多 , 自由競爭充分 , 較難形成壟斷 ; 但在不動產市場, 在一定時間內 , 只有少數購買者和出售者 , 每一類型土地只在某一價格範圍和地域內互動 , 且因價值較高而需要較大的購買力。 (3) 一般商品市場 , 價格相當一致且穩定 , 商品價格經常是買賣雙方決策的主要依據 ; 但在不動產市場 , 因價值較高 , 一般難以自有資金購買, 因此, 提供融資的類型、可運用抵押貸款額、利率、定金支付條件及還款期限等, 都會影響投資決策。 (4) 一般商品市場 , 自我規范, 公王在競爭 , 限制很少; 但在不動產市場 , 政府的法律法規限制很多。〈 5〉 一般商品市場 , 因競爭而易形成均衡 , 但不動產市場的均衡大多隻是理論上的 , 在現 實中因適合特定使用的不動產供給對市場需求的調整較慢 , 而難實現均 衡。 (6) 一般商品市場 , 買賣雙方對市場和商品有較充分的了解 ; 但在不動產市場 , 因多數人不經常參與而對市場和標的物不了解 , 缺乏必要的知 識。 (7) 一般商品市場 , 買賣雙方被有組織的市場機制組合 , 進出市場較 容易 , 能迅速適應市場變化 ; 但在不動產市場 , 進出較難且復雜超時 , 市場因不可預知因素而變化較大 , 參與者較難適應市場變化。 (8) 一般商品市場 , 商品易被消費 , 也易迅速供給和運送 ; 但不動產為耐久產品 , 位置固定 , 因而其供給相對元彈性。

綜上所述 , 一般而論 , 土地市場具有以下特點 :(1) 地域性。由於土地位置的固定性 , 使土地市場具有強烈的地域性特點。在各地域性市場之間相互影響較小 , 難以形成全國性統一市場。 (2) 不充分性。土地市場參與者不多 , 市場信息獲得較難 , 使土地市場的競爭不充分。 (3) 供給滯後。土地價值較大, 用途難以改變且開發周期較長。土地供給是根據前期需求確定的 , 當市場需求發生變化時 , 土地供給難以及時調整。 (4)供給彈性較小。從總體說上 , 土地資源一般不可再生 , 土地自然供給沒有彈 性 , 土地的經濟供給彈性也相對較小。在同一地域性市場內, 土地價格主 要由需求來決定。 (5) 低效率性。土地市場是地域性市場 , 參與者相對較少 , 投資決策受價格以外因素影響較大 , 而且同一用途不同區域的土地具有較小的替代性 , 因而土地市場相對一般商品市場來講 , 交易效率較低。(6) 政府管制較嚴。土地是一個國家重要的資源 , 其分配是否公平有效 , 對經濟的發展和社會的穩定具有十分重大的作用 , 因而各國政府都對土地 的權利、利用、交易等作較多的嚴格限制。

二、土地市場的功能與運行條件

( 一 ) 土地市場的功能

一般地講, 土地市場具有以下功能。

1. 優化配置土地資源

土地資的配置方式因配置於手段不同而分為行政劃撥方式和市場方式。行政劃撥方式是由政府用行政手段把土地資源分配到各土地使用者手中, 實現土地資源與其他生產生活資料的結合。中國幾十年的實踐證明, 這種單一的行政劃撥方式一般說效率是低下的, 極易造成土地資源的巨大浪費。目前, 中國正在對這種方式進行改革 , 以逐步實現大部分土地資源的市場配置。市場方式是通過市場機制的作用把土地資源分配到各土地使用者手中, 實現土地資源與其他生產生活資料的結合。在當代, 這種方式被廣泛應用於西方市場經濟國家, 如美國、英國、日本等。多樣化多目標的人類生產生活活動對土地資源的需求千差萬別, 難以通過政府的行政劃撥手段得以滿足, 只有通過市場機制的作用, 運用市場原則才能得到滿足。

構建統一、開放、競爭、有序的土地市場當務之急是：

1） 明確界定適應產權市場化的土地權利，完善土地登記工作

土地市場就是土地產權的交易市場。可以進入市場的產權有哪幾種需要明確。現在的土地權利，在新《土地管理法》中，只有土地所有權、土地使用權、承包經營權三種；散見於其他法律中的，有優先購買權、外商企業場地使用權；《土地登記規則》里有土地他項權利。應隨著產權市場化的發展，把一些土地權利，如地上權、地役權、開發權（或稱發展權）等及其入市條件明確界定清楚，以利於市場交易。

二是土地登記。土地登記是土地產權公示的法定形式，是完成產權變動、使它獲得社會承認和法律保護的重要手段，是完善土地市場的前提條件，必須把它做好。目前存在問題是：多頭登記、發證，不統一，覆蓋面小（城鎮地籍覆蓋不全，農村地籍才完成60%），已登記的資料過時等。亟須加以完善。

2）改革征地制度

要縮小征地范圍，把征地限制於《憲法》規定的『公共利益的需要』之內，並明確界定『公共利益的需要』的范圍；把非公共利益需要的用地納入市場配置的范疇。

對被征地的農民要給予公平、完全的補償，不能讓農民吃虧。補償包括喪失土地所有權的補償和喪失勞動權的補償。既然集體土地是集體農民所有的財產，而且是有價的財產，則土地所有權的完全補償就是要按當時當地的土地市場價格進行補償。土地價格是土地預期年收益的資本化。農地仍作農用，可以按農業的預期收益計算價格；農地改作建設利用，則應按建設利用的預期收益計算。若說農地因能改作建設利用而提高了的土地價格，是因為社會改善了周邊基礎設施所致，不該為農民所得，則可以對農民開征土地增殖稅，而不應當人為地改變土地市場價格的形成。 3）開放集體土地市場，允許集體農地進入建設用地市場

要立法開放集體土地交易市場，不僅是存量集體建設用地市場，也要允許集體農地進入建設用地市場。為保護耕地可以採取土地用途管制分區或者購買開發權、開發權轉讓（如美國）等辦法，而不應當歧視集體土地所有權，剝奪集體農地的開發權。

現在已有大量集體農地進入建設用地市場，如上海和廣東南海市以合作的方式使用集體農地建設高速公路，城郊農民為城市『農民工』提供住房，都起到了良好作用。當然，這在目前還是『非法』的。但這股市場經濟洪流擋是擋不住的，唯一的辦法是因勢利導，立法開放，並予以規范化。

4）要市場定價，不要政府定價

實現土地資源市場配置需要一個能真正反映資源稀缺程度的價格信號。在計劃經濟時期沒有土地價格，一下子開放土地市場之始，由政府評估出一個基準地價和標定地價作為參照是必需的，但這個地價只反映了土地的區位差異，並沒有反映土地的供需情況和稀缺程度。能真正反映資源稀缺程度的土地價格只有在開放的競爭性的土地市場上通過千百次土地交易才能形成。

2002年5月國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，2003年6月發布了《協議出讓國有土地使用權規定》，將對由市場形成價格起很大的促進作用。但是沒有具體界定經營性用地的范圍（如經營性高速公路建設算不算經營性用地？）；沒有規定協議出讓也必須按市場價出讓；只規定了一個協議出讓的最低價，而且這個最低價仍是由『評估和集體決策』來確定，即仍然是行政定價，而且還可以低到基準地價的70%。過去的經驗告訴我們：地價評估在很大程度上是受政府左右的；以低地價、零地價進行惡性競爭也都是地方政府的集體決策。按這個規定辦事，則誰都不願以高於協議最低價的價格去購買土地，勢必造成土地價格的『雙軌制』。開發商還會想方設法，（如打著辦大學城的名義搞房地產開發）擠進協議出讓市場，而不去招標拍賣。這會妨礙土地招標拍賣掛牌出讓市場的發育，更不利於土地市場價格的形成。

所以，要想得到能真正反映資源稀缺程度的土地價格必須取消政府的行政定價權，實行市場定價。對地價的調控要採取增加或減少土地供應量的辦法，進行間接調控，而不能採取政府定價的辦法。

2. 調整產業結構 , 優化生產力布局

經濟的健康發展 , 需要有合理的產業結構和生產力布局。以價格機制為核心的市場機制就像一隻 " 無形的手 ", 時刻對一個國家或地區的產業結構和生產力布局依市場原則進行調整, 以實現最大的經濟效益。地租、 地價是土地市場中最重要的經濟杠桿, 是引導土地資源在不同產業中配置 的重要信號這種信號比任何其他非經濟信號和指令更科學, 更能促進生產力布局的優化。比如, 一個城市工業用地供給過多, 而商業服務業用地供給過少, 則工業用地價格就會下降, 商業服務業用地價格就會上升, 理性的供給者就會減少其工業用地供給而增加商業服務業用地的供給, 以獲取更大的利益。這種市場的調節通過對土地在工業與商業服務業之間的合理分配而實現產業結構的合理調整。

3. 健全市場體系 , 實現生產要素的最佳組合 一個完整的市場體系 , 不但有消費品市場、一般生產資料市場 , 還應包括金融市場、土地市場、房產市場、勞務市場、技術市場等。市場機制只有在一個完整的市場體系中才能充分發揮作用。土地是人類的基本生產要素 , 只有實現其市場配置 , 才能健全市場體系 , 最大限度地發揮市場機制的作用。

( 二 ) 建立土地市場的必要條件

1. 市場經濟環境

價格機制和風險機制等市場機制是決定理性的市場參與者行為的主要因素 , 是市場運行的內因和原動力 ; 一切非經濟的行政二法律、道德等力量只有通過市場機制才能發揮作用 , 是市場運行的外困和推動力。土地市場的運行同樣離不開市場經濟這一最基本的外部環境。

2. 土地產權明晰

產權明晰是現代企業的基本標志 , 具有明晰產權的現代企業又是市場經濟的基本要素。土地是最基本的資產 , 無論是私有或公有 , 明晰的土地產權是建立土地市場的最基本條件。由於土地市場的客體是土地的各種權利 , 如果權利界定不明、歸屬不清 , 權利的交易就無法進行。因此 , 明晰土地所有權及以所有權為核心的各種派生權利是土地市場運行的基本前提。

3. 發達的土地金融市場

土地開發是一項投資額巨大、回收期很長的投資活動。世界各國的經驗表明, 地產業的發展離不開金融業的支持。大多的土地投資者難以靠個人資本進行土地開發 , 而必須藉助銀行的資金。具有健全和完善的銀行信貸、土地抵押、土地債券等土地金融形式 , 土地市場才能繁榮興旺。

4. 完善的土地法規

法律法規是政府對市場進行干預的基本手段。為了建立正常的土地市場秩序 , 保護土地投資者利益及交易雙方的權益, 解決地產糾紛, 抑制土 地投機 , 引導土地市場健康發展等 , 都需要建立配套的土地法規。健全的土地法律法規是土地市場運行的根本保證。

5. 良好的市場中介機構 土地市場是一個不完全市場。由於土地市場信息不全和需要大量專業知識 , 大多數市場主體處於不對等的位置。為了土地交易順利進行 , 服務於土地市場的專業人員和機構必不可少。土地價格評估、土地交易法律政策咨詢、土地交易經紀等中介服務 , 是土地市場運行的潤滑劑。

三、土地市場運行模式與運行機制

( 一 ) 土地市場的運行模式

目前, 西方經濟發達國家的土地市場運行模式歸納起來可分為兩類: 即以土地私有制為基礎的完全市場模式和以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式。完全市場模式以美國、日本、法國等國家為代表; 以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式則以英國和英聯邦國家或地區為代表。

1. 兩種模式的共同特點

(1) 土地市場的基礎是資本主義市場經濟。在這些國家或地區 , 整個社會經濟制度是資本主義市場經濟, 一切商品的交換和資源的配置均通過 市場機制的作用來實現。土地與其他商品一樣, 可以在市場上自由交換。 土地可以自由買賣、租賃、抵押和贈與等。土地市場是整個市場體系的有機組成部分 , 它與資本市場、勞務市場、商品市場等一樣, 是市場經濟體系中的一個子系統, 其運行受整個資本主義市場體系的制約。

(2) 有形市場和無形市場相結合。有形市場是指商品交易的場所 , 在這種市場上 , 商品明碼標價, 買賣雙方在固定的場所進行交易。無形市場是指沒有固定的交易場所 , 通過廣告、中間商 ( 房地產經紀人 ) 及其他交易形式 , 實現商品的交換。早期的土地市場就是一種無形市場。隨著市場經濟的發展 , 土地及房產交易量的增加 , 有形市場也相繼出現, 並逐漸成為土地交易的主體形式。如在日本東京 , 房地產交易所比比皆是。

(3) 土地市場的供給與需求決定土地價格。無論是完全市場模式還是市場競爭模式 , 土地的價格完全由市場的供給與需求決定。土地的供給與需求通過市場機制的作用確定土地的均衡價格 , 一定的價格水平反過來又 通過市場機制來決定土地的供給與需求。政府對市場價格的於預是通過各 種政策措施影響土地的供給和需求來間接影響土地價格。

(4) 土地市場的進出是自由的。土地市場的主體可以是任何土地所有者、使用者和經營者, 只要有買賣土地的意願, 都可以自由地進入市場。 無論是國家、地方政府、政府機構、軍隊, 還是企業、社會團體、個人, 甚至是外國企業或公民 , 均可在市場自由買賣土地。

(5) 政府都對土地市場進行干預，就像對其他市場的干預一樣 , 政府也不例外地對土地市場進行干預。由於土地在國民經濟中的特殊地位和作用 , 各國政府特別重視有效地管理土地市場。干預的措施主要有: 對公共用地實行徵用制度 ; 對土地進行收購、儲備和出售; 制定土地利用計劃和規劃 ; 實行土地交易登記制度、申報制度 ; 制定相應法規等。如日本針對 20 世紀 60～70 年代城市地價的迅速上漲 , 於 1962 年制定了《第一次全 國綜合開發計劃》 ,1969 年又制定了《第二次全國綜合開發計劃》,1974 年又制定了《國土利用計劃法》, 同時採取了" 公告地價 " 、 " 申報地價 " 等措施。

2. 兩種模式的不同之處

（1）土地所有制不同。以美國、日本為代表的完全市場模式 , 其土地所有制度是土地私有制。盡管也有部分土地屬於國家所有或地方政府所有 , 但其主體是屬於私人所有。在美國 , 私人土地佔國土面積的 58.1%, 印第安人土地佔 2.3%, 聯邦政府土地佔 32.7%, 州政府土地佔 6.0%, 城市和縣政府土地佔 0.9% 。聯邦政府和州政府所有的土地中 , 絕大部分是礦山、森林、草地、水域、沼澤、荒地等。在英國 , 全部土地在法律上屬於英王所有 , 即國家所有 , 土地使用者只能從英王那裡取得土地。 " 因為只有國王才能擁有土地 , 而其他人只是從他那裡取得土地的保有。 "因此 , 在英國 , 國家土地所有權又稱絕對土地所有權 , 從國王那裡取得的土地權利也具有排他性 , 稱保有土地所有權 , 或永業權。

（2）市場客體不同。在完全市場模式下 , 土地市場的客體是土地所有權及其派生的各種權利, 包括土地所有權、土地使用權、抵押權、空中權、發展權、地役權、租賃權等 , 均可在市場上自由交換。在市場競爭模式下, 土地所有權屬於國家 , 不進入市場交換, 在市場上交換的是除土地所有權以外的一切其他權利。

(3) 市場競爭程度不同。雖然土地市場因其土地的不可移動性而具有地域性 , 但在完全市場模式下, 因土地所有權能自由交換 , 因而較以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式更具有市場的完整性和市場競爭性。而 在某些英聯邦國家和地區 , 要獲得保有土地所有權需通過政府 " 批租 " 方式取得 , 這樣 , 政府就能通過土地批租控制土地市場的政府供給。

從現實運行效率來看, 這兩種市場的運行都是同等有效的。這是因為, 其經濟制度基礎都是資本主義市場經濟, 市場機制對資源的配置都發揮同樣的作用; 同時, 在實行土地國家所有制的英國 , 其財產制度仍是私有制 , 土地國玉所有在很大程度上只是名義上的 , 保有土地所有權擁有者也稱為地產所有者, 他們只要不違反法規 , 就可以自由地利用和處分土地。

( 三 ) 土地市場的運行機制

土地市場是依靠以價格形成機制為核心的市場機制的作用來運行的 , 土地價格的形成是由土地的供給與需求來決定的。土地的供求機制和價格決定機制是土地市場運行機制的核心。 土地供給是在某一特定時間內 , 在某一土地市場 , 某類用途土地在某一價格下可供出售或出租的數量 , 這是一種有效供給。美國斯坦福大學斯蒂格利茨教授指出 :" 供給概念說明家庭或廠商在一定價格上願意出食的物品或勞務的數量" ① :" 在不動產 , 假定生產成本維持固定情況下, 供給是在特定期間與特定市場, 某類型不動產在不同價格可供出售或出租的數量 "。土地市場是一個地域性市場, 在不同的地域市場內 , 某一時期的 某一土地價格下, 土地的供給是不相同的。同時 , 土地的用途不同 , 就如 同不同的商品, 即使在同一地域市場內, 其市場價格也是不同的, 在某一 價格下商業用地供給增加並不表明工業用地的供給也增加。

一般而言 , 無論市場上土地的價格如何變動, 土地的自然供給是不變的 , 即土地自然供給基本無彈性。但是, 由於土地用途是可以改變的, 對某一用途的土地而言 , 土地的供給是可以變化的。如隨著城市化進程的加快, 城市人口迅速增加 , 城市對建設用地的需求急劇增長, 從而引起城市土地價格上漲, 導致城市周圍更多的農地轉化為城市建設用地。這就是土地經濟供給的變化, 即某一用途的土地在某一特定市場隨著市場價格的變化 , 其市場供給也發生變化。可見 , 土地的經濟供給是有彈性的。在市場價格不變的情況下, 由於決定土地供給量的其他因素發生變化, 供給也會發生變化。

決定土地經濟供給量的因素主要有 : 土地價格、稅收等政府政策、土 地利用計劃和規劃、土地開發成本及機會成本、建築技術水平等。一般情況下 , 某種用途的土地市場價格越高 , 其供給量越大 ; 市場價格越低 , 其供給量越小。 " 在土地市場實際運行中 , 供給的關鍵在於時間 "。由於土地開發投入的資金量較大 , 開發期較長 , 且土地用途在短期內很難改變, 因此, 土地的經濟供給一般跟不上需求的變化 , 表現為滯後性。這樣 , 在短期內 , 土地的經濟供給也很難改變 , 表現為無彈性或彈性很小。但從長期來看 , 土地的用途是可以改變的 , 因而 , 土地的長期供給表現為有彈性。

土地需求是在某一特定時間內, 在某一土地真場 , 某類用途土地在某-價格下被購買或租出的數量。 " 對不動產而言, 假定其他因素如人口、 所得、及消費者偏好維持不變下, 需求是在特定期間與特定市場 , 某類型 不動產在不同價格被希望購買或承租的數量 "。在不同的地域市場內, 某-時期的某一土地價格下 , 土地的需求是不相同的。不同用途的土地, 即使在同一地域市場內 , 其市場類型也是不同的 , 如某城市商業用地市場和工業用地市場, 在某一價格下商業用地需求的增加並不能說明工業用地的需求也增加。

土地作為一種生產要素 , 其需求是一種引致需求。③由於土地的產品 , 如農產品、房屋等 , 是消費者的最終消費品, 人們對其消費 , 能給投資者帶來利潤。消費者對土地產品的慾望和需求最終引致投資者對土地的需求。城市人口對城市住宅需求的增加 , 引致住宅價格的上漲, 住宅價格上漲 , 使住宅投資利潤增加 , 從而吸引更多的社會資金投資住宅生產, 最終導致對城市住宅用地需求的增加 , 土地需求是有彈性的。

土地需求量的決定因素主要有: 土地價格、消費者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地技機、人口因素和家庭因素、消費者或技資者偏好、 對未來的預期等。一般而言, 土地價格越高, 對土地的需求越小, 土地價格越低 , 對土地的需求就越大。當消費者的貨幣收入增加, 購買住房的能力增強時, 對住宅用地的需求就增加。當投資者在社會上能更方便、更容易獲得資金 , 因而對土地開發的能力增強時 , 對土地的需求就增加。土地市場的投機程度及政府對投機的限製程度 , 城市人口的增加或減少 , 家庭單元的細化或融和, 對不動產投資的偏好或是否把土地投資當做抵禦通貨膨脹的手段等 , 都會引起土地需求量的變化。

土地價格和地租是由土地的供給與需求二者共同決定的。根據上述土地的供給和需求原理 , 在某一土地市場, 當土地的價格持續上升 , 土地的供給量增加, 但土地的需求量減少, 最後該市場的土地供給量就會超過需求量, 出現過剩 , 從而會使部分土地賣不出去, 土地價格就會下降; 相反, 當土地價格持續下降時 , 土地需求量就會增加 , 但土地供給量會減少, 最後該市場的土地需求量就會超過供給量 , 出現短缺,從而會使土地 價格上漲。需求與供給二者相互作用的結果, 最終使土地的供給和需求會 在某一價格上相等, 這時, 既沒有過剩, 也沒有短 , 出現了市場均衡, 這時的價格就稱為均衡價格。

Ⅸ 什麼叫土地上市

土地上市就是說政府允許某一塊地皮通過競拍、轉讓等方式進行商品交易。這時候交易的是土地的使用權，所有權還是國家。