碧桂園資產證券化運作

❶ 碧桂園產城都有哪些業務鏈

碧桂園產城具有豐富的業務鏈。包括：

1. 產城策劃：全域規劃、產業規劃、空間規劃、產品設計、市場前策和開發策略等；

2. 產業促進：資源管理及招商策略等；

3. 產城金融：開發金融、資產證券化、產業金融等；

4. 產城運營：產業監管及園區運營；

5. 品牌建設：媒體傳播、城市包裝等；

6. 產城評審：對項目的評估分析；

7. 產城人力：組織效能、培訓與發展等。
   

❷ PPP項目資產證券化（ABS）的運作方法

01

PPP資產證券化的基本內涵

資產證券化的定義

資產證券化目前主要分為四種類型：中國證券業監督管理委員會主管的資產支持專項計劃、中國銀行間市場交易商協會主管的資產支持票據、中國保險監督管理委員會主管的項目資產支持計劃、中國人民銀行與中國銀行業監督管理委員會主管的信貸資產證券化。由於本文主要論述PPP項目資產證券化，目前PPP項目以項目經營權、收益權為基礎更為成熟，因此本文著重於對資產支持專項計劃、資產支持票據和資產支持計劃這三種模式進行研究。

《關於證券公司開展資產證券化業務試點有關問題的通知》（證監機構字[2006]號）中對資產支持專項計劃進行規定， （公眾號： 朱耿洲CCP ) 「證券公司面向境內機構投資者推廣資產支持受益憑證，發起設立專項資產管理計劃，用所募集的資金按照約定購買原始權益人能夠產生可預期穩定現金流的特定資產（即基礎資產），並將該資產的收益分配給受益憑證持有人的專項資產管理業務活動」。

《銀行間債券市場非金融企業資產支持票據指引》（[2012]14號）中對資產支持票據進行明確，「資產支持票據是指非金融企業在銀行間債券市場發行的，由基礎資產所產生的現金流作為還款支持的，約定在一定期限內還本付息的債務融資工具」。

《資產支持計劃業務管理暫行辦法》（保監發〔2015〕85號）中對資產支持計劃進行定義，「資產支持計劃業務，是指保險資產管理公司等專業管理機構作為受託人設立支持計劃，以基礎資產產生的現金流為償付支持，面向保險機構等合格投資者發行受益憑證的業務活動」。

PPP項目資產證券化的主要特點

PPP項目資產證券化與一般類型項目資產證券化在運作原理、操作流程等方面並無本質區別，但由於PPP模式本身的特點而使其開展的資產證券化呈現出不同特點，具體包括：

一是PPP項目資產證券化中運營管理權和收費收益權相分離。 根據《基礎設施和公用事業特許經營管理辦法》（2015年第25號令），在交通運輸、環境保護、市政工程等領域的PPP項目往往涉及特許經營，因此在這些PPP項目資產證券化的過程中，項目基礎資產與政府特許經營權是緊密聯系的。同時，由於我國對特許經營權的受讓主體有嚴格的准入要求，PPP項目資產證券化中要轉移運營管理權比較困難，因此實際操作中更多地是將收益權分離出來作為基礎資產進行證券化。

二是PPP項目資產證券化可將財政補貼作為基礎資產。 《資產證券化業務基礎資產負面清單指引》中將「以地方政府為直接或間接債務人的基礎資產」列入負面清單，但提出「地方政府按照事先公開的收益約定規則，在政府和 社會 資本合作（PPP）模式下應當支付或承擔的財政補貼除外」，這一規定為PPP項目資產證券化提供了政策可能。實際上，財政補貼作為部分PPP項目收入的重要來源，可以產生穩定的、可預測的現金流，符合資產證券化中基礎資產的一般規定。

三是PPP項目資產證券化產品期限要與PPP項目期限相匹配。 PPP項目的期限一般為10-30年，相較於目前我國存在的一般類型的資產證券化產品的期限（多數在7年以內）要長很多。因此要設計出與PPP項目周期長特點相匹配的PPP項目資產證券化產品，需要在投資主體准入和產品流動性方面提出更嚴的標准和更高的要求，並不斷推動政策的完善和交易機制的創新。

四是PPP項目資產證券化更關注PPP項目本身。 《關於進一步做好政府和 社會 資本合作項目示範工作的通知》（財金[2015]57號）中明確規定，「嚴禁通過保底承諾、回購安排、明股實債等方式進行變相融資」。這禁止了地方政府對PPP項目違規擔保承諾行為，也對PPP資產抵質押提出了更高要求。因此，在PPP項目資產證券化過程中應更注重項目現金流的產生能力和 社會 資本的增信力度，保證PPP項目資產證券化的順利開展。

02

PPP項目資產證券化的現實意義

為拓寬PPP項目融資渠道，引導PPP項目資產證券化的良性發展，國務院及相關部門出台的政策文件中都對PPP項目資產證券化持一定的鼓勵態度。實際上，在基礎設施和公共服務領域開展PPP項目資產證券化，對於盤活存量PPP項目資產、吸引更多 社會 資金參與提供公共服務、提升項目穩定運營能力具有較強的現實意義。

1、盤活存量PPP項目資產

PPP項目中很大比重屬於交通、保障房建設、片區開發等基礎設施建設領域，建設期資金需求巨大，且項目資產往往具有較強的專用性，流動性相對較差。如果對PPP項目進行資產證券化，可以選擇現金流穩定、風險分配合理、運作模式成熟的PPP項目，以項目經營權、收益權為基礎，變成可投資的金融產品，通過上市交易和流通，盤活存量PPP項目資產，增強資金的流動性和安全性。

2、吸引更多 社會 資金參與提供公共服務

PPP項目期限長，資金需求大，追求合理利潤，而且法律政策層面沒有對退出機制的明確保障，因此對 社會 資金的吸引力相對有限。通過PPP項目資產證券化，有利於建立 社會 資金在實現合理利潤後的良性退出機制，這一創新性的PPP項目融資模式將能夠提高 社會 資本的積極性，吸引更多的 社會 資金投身於公共服務的提供。

3、提升項目穩定運營能力

PPP項目開展資產證券化，藉助其風險隔離功能，即通過以真實銷售（指資產證券化的發起人（Transferor）向發行人（Special Purpose Vehicle）轉移基礎資產或與資產證券化有關的權益和風險）的途徑轉移資產和設立破產隔離的SPV（SPV在法律上獨立於資產原始持有人，其所擁有的資產在發起人破產時不作為清算資產）的方式來分離能夠產生現金流的基礎資產與發起人的財務風險，在發行人和投資者之間構築一道堅實的「防火牆」，以確保項目財務的獨立和穩定，夯實項目穩定運營的基礎。

03

PPP項目資產證券化的主要模式

PPP項目資產證券化的基礎資產主要包括收益權資產、債權資產和股權資產三種類型，其中收益權資產是PPP項目資產證券化最主要的基礎資產類型。從我國推廣運用PPP模式的實踐情況來看，以收益權為基礎開展PPP項目資產證券化也相對成熟。因此本文對適合以收益權為基礎資產的三種模式，即資產支持計劃、資產支持票據、資產支持專項計劃進行研究。

以收益權作為基礎資產的三種類型

研究以收益權為基礎開展PPP項目資產證券化，首先要釐清收益權資產在PPP項目中的不同類型。PPP項目收費模式一般可分為使用者付費、政府付費和可行性缺口補助三種，而收益權資產也相應可分為使用者付費模式下的收費收益權、政府付費模式下的財政補貼、可行性缺口補助模式下的收費收益權和財政補貼。

1.使用者付費

使用者付費模式下的基礎資產是項目公司在特許經營權范圍內直接向最終使用者供給相關服務和基礎設施而享有的收益權。這類支付模式通常用於財務情況較好、可經營系數較高及直接面向使用者提供基礎設施和公共服務的項目。 （公眾號： 朱耿洲CCP ) 此模式下的PPP項目往往具有需求量可預測性強，現金流穩定且持續的特點。但特許經營權對被授予的資金實力、管理經驗和技術等要求較高，因此在使用者付費模式下轉讓給SPV的基礎資產一般是特許經營權產生的未來現金流入，而不是特性經營權的直接轉讓。這種模式的PPP項目主要包括市政供熱和供水、道路收費權（鐵路、公路、地鐵等）機場收費權等等。

2.政府付費

政府付費模式下的基礎資產是PPP項目公司提供基礎設施和服務而享有的財政補貼的權利。這種模式下項目公司獲得的財政補貼和提供的基礎設施和服務數量、質量和效率相掛鉤，項目公司也不直接向最終使用者提供基礎設施和服務，如垃圾處理、污水處理和市政道路等。但這種模式下財政補貼應遵循財政承受能力的相關要求，即不能超過一般公共預算支出的10%。因此，以財政補貼為基礎資產的PPP項目資產證券化要重點考慮政府財政支付能力、預算程序等影響。

3.可行性缺口補助

可行性缺口補助是指在使用者付費無法滿足 社會 資本或項目公司的成本回收和合理回報時，由政府以財政補貼、股本投入、優惠貸款和其他優惠政策的形式，給予 社會 資本或項目公司的經濟補助。這種模式通常運用於可經營性系數相對較低、財務效益相對較差、直接向最終用戶提供服務但僅憑收費收入無法覆蓋投資和運營回報的項目，例如科教文衛和保障房建設等領域。可行性缺口補助模式下的基礎資產是收益權和財政補貼，因此兼具上述兩種模式的特點。

PPP項目資產證券化的三種模式

1.資產支持專項計劃

資產支持專項計劃是指將特定的基礎資產或資產組合通過結構化方式進行信用增級，以資產基礎所產生的現金流為支持，發行資產證券化產品的業務活動。由證監會負責監管資產支持專項計劃業務，但在具體實施中不要求對具體產品進行審核，產品一般在上交所、深交所或機構間私募產品報價與服務系統掛牌審核，並由基金業協會負責事後備案管理。PPP項目如果以收益權為基礎資產開展資產支持專項計劃，其運作流程歸納為：

（1）由券商或基金子公司等作為管理人設立資產支持專項計劃，並作為銷售機構向投資者發行資產支持證券募集資金；

（2）管理人以募集資金向PPP項目公司購買基礎資產（收益權資產），PPP項目公司負責收益權資產的後續管理；

（3）基礎資產產生的現金流將定期歸集到PPP項目公司開立的資金歸集賬戶，並定期劃轉到專項計劃賬戶；

（4）託管人按照管理人的劃款指令進行本息分配，向投資者兌付產品本息。

2.資產支持票據

資產支持票據是指非金融企業在銀行間債券市場發行的，由基礎資產所產生的現金流提供支持的，約定在一定時間內還本付息的債務融資工具。PPP項目中其操作流程是：

（1）PPP項目公司向投資者發行資產支持票據；

（2）PPP項目公司將其基礎資產產生的現金流定期歸集到資金監管賬戶，PPP項目公司對基礎資產產生的現金流與資產支持票據應付本息差額部分承擔補足義務；

（3）監管銀行將本期應付票據本息劃轉至上海清算所賬戶；

（4）上海清算所將本息及時分配給資產支持票據持有人。

3.資產支持計劃

資產支持計劃是將基礎資產託付給保險資管公司等專業管理機構， （公眾號： 朱耿洲CCP ) 以基礎資產所產生的現金流為支持，由受託機構作為發行人設立支持計劃，合格投資者購買產品而獲得再融資資金的業務活動。PPP項目以收益權為基礎資產開展資產支持計劃，其運作流程為：

（1）保險資管公司等專業管理機構設立資產支持計劃；

（2）PPP項目公司依照約定將基礎資產移交給資產支持計劃；

（3）保險資產管理公司面向保險機構等合格投資者發行受益憑證，受益憑證可按規定在保險資產登記交易平台發行、登記和轉讓；

（4）由託管人保管資產支持計劃資產並負責資產支持計劃項下資金撥付；

（5）託管人根據保險資產管理公司的指令，及時向受益憑證持有人分配本金和收益。

04

PPP項目資產證券化的現存問題

1、法律法規尚未健全

在現階段PPP相關政策文件中，明確鼓勵PPP項目通過資產證券化拓寬融資渠道，但PPP本身作為一項全新的改革事業，PPP項目資產證券化始終沒有完善的法律保障，許多問題還沒有明確。例如收益權與經營權轉讓的問題。收益權緊密依賴於經營權， （公眾號： 朱耿洲CCP ) 但在現行框架下，只能以收益權作為基礎資產，將其轉移至資產證券化特殊目的載體，而不能轉移經營權。如果僅以收益權作為基礎資產出售給SPV開展資產證券化業務，經營權仍然屬於PPP項目公司，這類似於一般所有權未轉讓而收益權轉讓的資產證券化項目，同樣也會產生收益權項目中的真實出售及破產隔離的問題。

2、交易機制亟待完善

從實際情況來看，對PPP項目資產證券化業務受理、審核及備案的相關機制尚不完善，且PPP項目資產證券化產品目前市場規模相對較小，產品流動性較低。

而且，我國資產證券化產品的二級市場交易機制本身還不完善，例如不能開展標准券質押式回購等，在PPP項目投資中， 社會 資本很難通過資產證券化實現真正的退出。

3、項目期限還不匹配

PPP項目的周期長，經營期大部分在10-30年，原則上不能低於10年。而資產證券化產品的存續期限一般在5年以內，很少有超過7年的資產證券化產品。因此，單個資產證券化產品期限難以覆蓋單個PPP項目的全生命周期。如果在以PPP項目收益權為基礎資產開展的資產證券化產品期滿後，再開展另外的資產證券化，不僅程序繁瑣，也會增加融資成本。

4、中長期投資者比較缺乏

目前國內資產證券化的投資者群體主要是商業銀行、券商、公募/私募基金、財務公司等，這些機構偏好於中短期限的固定收益產品，通常為5年以內。目前保險公司對於資產證券化產品的投資門檻較高，企業年金、社保基金等大型機構投資者在資產證券化產品的投資准入方面還有明確限制。由於PPP項目期限通常為10-30年，若融資期限較短，則難以充分利用未來的基礎資產現金流，使得優質PPP項目開展資產證券化的動力不足。

❸ 房地產未來的政策引導趨勢是什麼

摘要 未來十年，行業發展將集中在商業、辦公、旅遊、物流、文化、教育等領域等。非住宅投資在2019上半年占房地產總投資的35%左右。許多房企都在發展多元化，萬科、碧桂園、恆大、中海、華潤、綠地等等前二十強前三十強的幾乎都在做。多元化有兩種做法，一種做法是跟房地產一點關系都沒有的跨行業多元化，比如恆大的汽車產業。另一種做法是跟房地產產業鏈非常相關的，比如旅遊地產，康養、養老地產等等這些，這兩種方式都是很好的嘗試。那麼，為什麼現在很少有開發商只做純住宅呢？

❹ 商場將攤位賣給投資人然後回報十年，給產權證，這種投資叫什麼是真的嗎

這種形式叫產權包租。售後包租產權商鋪風險猶存
期房階段「售後包租」原本是被建設部明令禁止的銷售行為，但是進入2006年以來，激烈的商業地產競爭中，開發商們不得不重新祭起「售後包租」的大旗。與此同時，產權式商鋪也一再出現在投資者的視野中。
開發商坦言，售後包租和產權式商鋪的風行也是迫不得已，主要是為了解決資金壓力。
誘人的「返租」
稍稍留意一下，就可以看到到處都有「售後包租」的廣告，報紙、路牌、網路、雜志，幾乎都能看到類似的字句，如「10年包租、年收益9％年」、「統一經營、原價回購」、「提供每年8％的物業補貼」、「年回報率8．38％」、「即日購買，即返兩年以上租金20％」……更有項目仔細地列出了收益公式，年支出、年回報，「年返10％，十年回本」，「期滿回購，買賣自由」諸如此類的廣告語，一時間，售後包租模式大有卷土重來的架勢。而且，今年以來出現的不少 「售後包租」模式，還加上了銀行擔保。
但是，這種售後包租的模式卻遭到不少業內人士和專家的質疑。根據2001年建設部出台的文件，期房階段不能提出售後包租產權式商鋪這樣的銷售模式。SOHO中國董事長潘石屹就認為包租銷售，實際上是將簡單的房產銷售變成了金融產品的銷售，而且是未經金融主管部門審批同意銷售的金融產品，有難脫非法集資之嫌。
在售後包租的銷售模式中，絕大多數項目銷售的都是期房，通過「售後包租」提前收回資金，轉而將銷售款作為開發資金，投入後期開發。這樣的模式很容易出現爛尾糾紛。
不應完全否定
對「售後包租」否定的聲音，卻遭到了不少開發商的質疑。
庄勝房地產經紀有限公司總經理周湘暉認為，現階段不應該完全否定售後包租。據周湘暉介紹，目前庄勝正在操作的庄勝南館就採用了「售後包租」的模式，得到了市場的廣泛認同，目前已經銷售了大概9個億。
周湘暉解釋說，首先「售後包租」准確地說應該叫「代租約出售」，是一種房地產和理財產品結合的產品，因為它具有房地產的特性、有產權，同時它如果是理想狀態下的話，它是一種收益比較高的投資理財產品。這種模式最早出現在南方，失敗的項目比較多，五年前在南方這種成功的項目不超過20％。但是隨著這種模式逐漸完善，尤其是招商和開發模式的重新定位，使得該模式的成功率大大提高。招商放在前面可以規避掉很多的風險。比如說在商場百貨規劃設計也屬於一種定製的模式。
產權分割的困境
與「售後返租」經常同時出現的銷售方式還有「產權式商鋪」，又稱「虛擬產權式商鋪」。這種銷售方式分兩種：第一種是指發展商在銷售商鋪的同時，自己或者通過專門的經營管理公司在一定期限內包租，購房者實質上無法實際掌控商鋪的銷售模式。第二種是指開發商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，不劃分實際區域銷售給多個業主，並在一定期限包租，購房者無法自行經營的商鋪銷售模式。通常認為，由於購房者只是認購了一定面積的商鋪，商鋪本身不具有獨立使用的價值，購房者不關心自己的商鋪產權本身，僅僅關心商鋪投入的回報。產權成為了「虛擬」的收益權屬，所以稱作「虛擬產權式商鋪」。
也正因為產權式商鋪的虛擬性，它得到的反對聲遠遠超過了「售後包租」模式。
有業內人士指出，產權式商鋪的收益率必須取決於商場的整體運營情況，否則，就只能是一個虛擬的、無法兌現的「商鋪」。碧溪家居廣場、巨庫的失敗就充分證明了這一點。無論當初銷售商承諾的前景有多麼美好，整個商業體經營不如意，就意味著投資者根本拿不到當初承諾的回報。
變相的資產證券化
北京碧桂園房地產營銷副總李國濤認為，產權式商鋪和擔保回購實際上是變相的資產證券化。這裡面資產證券化變相應用是指大型商業設施分割、劃塊出售的行為，有的還有回購、銀行擔保的附加措施等。目前看來這種行為和做法，不管是在北京、上海還是在省級城市，以及二三線城市，類似的做法都比較流行。但是這些項目大部分都失敗了，對開發商而言，只是解決了現金流問題，卻給政府遺留了大量的社會問題，給部分投資者造成了損失，商家實際上也沒有得到利益。開業之後好多項目麻煩不斷，消費者也沒有得到實惠。因此，現在很多專家、學者、媒體就把這些矛盾歸結為產權式商業弊病。
購買須謹慎
庄勝房地產經紀有限公司總經理周湘暉認為，投資商鋪時一定要注意五點：第一是地段，第二是規劃設計，第三是品牌，第四是運營商的運營水平，第五是運營商的銷售理念。
同時，他提醒中小投資者，投資商鋪，首先安全是最重要的。國債受到老百姓的歡迎，就是因為它是國家發行的，我們相信國家銀行，雖然國債的利率較低，但依然受到歡迎。而產權式商鋪投資利潤基本上達到了8％至10％，比國債高出幾倍，但是很多項目還是得不到市場的追捧。所以，即便開發商推出銀行擔保、擔保回購之類的承諾，如果沒有足夠的實力，投資者依然不能信賴。
第二，最好投資是現鋪。根據2001年建設部出台的文件，期房階段不能提出售後包租產權式商鋪這樣的銷售模式，但是對於現房沒有這方面的限制。在市場上，很多開發商因為自身開發實力有限，希望靠大量的銷售回款完成後期的開發與建設。但是，如果後期回收到的銷售款不能滿足開發所需的話，這個項目就爛尾了，而這個風險是由小業主承擔的。所以投資現房，就省去很多不必要的擔心和憂慮。
從個體上看，售後包租、產權式商鋪的興起，都是開發商資金鏈比較緊張迫不得已採取的辦法。但從更深的層次看，這一現象背後則是整個商業地產市場都面臨的融資困難問題。
1、首先，要查開發商的大產權證，如果開發商還沒拿到大產權證，說明開發商有些費用還沒交齊，其次要看開發商的銷售許可證，如果證照不全這個就是有風險的，
2、開發商這種經營模式是用小投資者的錢，賺商場的最高回報期的錢，一般商場如果不是黃金地帶，或者後期無法成為商業中心，那麼這些商場的最佳回報期也就在前10年，因為商業中心會隨著有錢人的遷移所改變。
3、開發商一般會跟你簽銷售合同，但是會要其他公司簽經營合同，這時候你要看什麼公司給做的擔保，經營合同後面無擔保合同的風險就比較大，因為他們一旦經營不善，他們就把經營合同違約，這樣開發商完成了銷售，房子自然爛到你手裡了。一定是可以信任的上市公司或者有較高信譽度的公司做擔保才可靠。免得發生金蟬脫殼
4、要深入調查此樓盤的背後新聞，很多這樣的樓盤操作手段是為了解套，或者是為了哄抬物價，總之要考慮一下風險，如果沒有黃金位置，或者樓層較高，那就要跟其他地段鋪位比較一下。

李嘉誠說：商鋪要注意的是：地段，地段，地段。。黃金地段有黃金

❺ 新思路多箭齊發 民營房企融資開啟「破冰」之旅

「從項目啟動到落地只有一周時間，在多方努力下，發行工作圓滿完成。」談及碧桂園公司債券的發行過程，中信建投證券固定收益部行政負責人杜永良如是感慨。

2018年多起民企債券違約以來，民企發債難度明顯加大。近期，碧桂園、龍湖拓展以及美的置業三家民營房企在信用保護工具的保駕護航下成功發行公司債券，讓業內看到了民營房企融資困境破局的曙光。

中國證券報記者調研得知，引入信用保護工具是民營房企融資困境反轉的關鍵。對於企業而言，最為關鍵的是要苦練內功，在市場探底時期積聚實力。

融資開閘

近日，碧桂園、龍湖拓展、美的置業相繼完成境內公司債券的發行，成為首批創設信用保護工具發債的示範民營房企。業內人士直言：「民營房企融資『破冰』之旅開啟。」

記者從深圳證券交易所及上海證券交易所獲悉，5月20日，碧桂園完成了2022年第一期5億元公司債券的簿記建檔工作，由中信建投證券擔任主承銷商。同日，美的置業成功發行2022年(第一期)公司債券，發行規模為10億元，主承銷商為申港證券和國泰君安證券。在此之前，龍湖集團間接附屬公司龍湖拓展向專業投資者公開發行2022年公司債券(第二期)，發行規模為5億元，由中信證券擔任主承銷商。

5月24日，據中債信用增進公司披露，其和上海銀行聯合創設信用風險緩釋憑證，助力新城控股發行2022年第一期中期票據。5月23日，上交所公司債券項目信息平台顯示，「綠城房地產集團有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券」項目狀態更新為「已反饋」。

東方金誠研報顯示，截至5月15日，民營房企已連續65天無公開市場債券發行。此次民營房企融資「開閘」備受市場關注。

「此次碧桂園發行公司債券吸引了包括國有大銀行、股份制銀行和證券公司等多家機構踴躍參與投標，全場申購倍數高達1.6倍，票面利率為4.5%，遠低於企業同期限債券的可比利率。」杜永良表示。

保駕護航

值得關注的是，在當前房地產行業融資環境不佳的背景下，民營房企融資能夠「開閘」，信用保護工具功不可沒。據悉，碧桂園、龍湖拓展以及美的置業等房企在近期發債過程中均引入了信用保護工具。

談及為何引入信用保護工具，杜永良直言是為了提升投資者的認購意願。地產行業步入下行期，市場投資信心變得敏感，債券市場上民營地產公司債券發行認購數量和規模均有所減少，導致債券融資成本快速上升。以碧桂園為例，2021年12月發行的21碧地04票面利率為6.3%，顯著高於2021年9月發行的21碧地03，21碧地03票面利率為4.33%。「今年以來，我們與碧桂園廣泛摸排市場投資意向，但市場上有債券認購意向的投資者較少，初步報價也遠遠超出企業接受的范圍，經過多輪摸排仍遲遲無法落實合適的認購意向。」

不過，破解上述難題的轉機很快到來。進入5月，證監會宣布在交易所債券市場推出民營企業債券融資專項支持計劃。該計劃通過與債券承銷機構合作創設信用保護工具等方式，增信支持有市場、有前景、有技術競爭力並符合國家產業政策和戰略方向的民營企業債券融資。

杜永良告訴記者：「中信建投證券聯合中證金融向碧桂園提出『債券發行 信用保護合約創設』的綜合服務方案，經多輪溝通後，該方案得到投資者高度認可。」

所謂「信用保護工具」，即信用保護賣方和信用保護買方約定在未來一定期限內，信用保護買方按照約定的標准和方式向信用保護賣方支付信用保護費用，由賣方就約定的一個或多個參考實體或其符合特定債務種類和債務特徵的一個或多個、一類或多類債務向買方提供信用風險保護的金融工具。信用保護工具包括信用保護合約和信用保護憑證。

「有了信用保護工具，相當於通過『低保險費』撬動市場資金參與民營企業債券投資。」中信建投證券執委會委員、董事會秘書王廣學形象地說道。在王廣學看來，通過創設信用保護工具配合民營房企債券發行，可以利用債券市場投資人風險偏好的差異，吸引風險保守型的投資者認購民營房企債券。

有了信用保護工具「護航」，主承銷商在推進民營房企公司債券發行過程中遇到的困難也迎刃而解。「從項目啟動到落地只有一周時間，但多項工作任務順利完成，包括准備債券募集材料、啟動公司上會流程、申請中證金融聯合創設、聯系溝通意向投資者、債券簿記建檔及合約簽署等。」杜永良表示，為了打消投資者顧慮、吸引機構參與投標，中信建投證券還從主動創設信用保護、指導企業完善信息披露、加強與投資機構溝通三大方面提升投資人對此次發行債券的了解和認可。

破局可期

事實上，在信用保護工具「護航」下，民營房企債券融資「開閘」讓業內看到了行業融資困境破局的曙光。

「本次碧桂園公司債券成功發行，顯示出信用保護工具對民營房企債券融資具有重要的促進作用。」王廣學認為，該模式為後續地產企業平穩、有序開展債券融資工作提供了新思路。

南開大學金融發展研究院院長田利輝認為，碧桂園等民營房企此次的發債模式為其他民企的債券融資提供了可以借鑒的具體舉措，有助於改善行業融資難、融資貴問題。

田利輝進一步表示，服務實體經濟的金融創新對於經濟增長意義重大。「在當前經濟環境下，我國更要切實增強金融服務實體經濟能力，通過增信、信保等多種金融創新來凝聚市場信心，實現正向反饋和良性循環，在保障投資者應有回報的同時服務企業的融資發展，促進企業穩步發展和經濟穩健增長。」

田利輝認為，民營房企還可以考慮通過REITs等金融工具實現資產證券化，獲取資金，改善現金流。當然，最關鍵的是企業要苦練內功、改善效率，提升核心競爭力，在市場探底時期積聚實力。畢竟，市場從來都更加認可和青睞有實力的企業。

❻ 中國平安為何要收購碧桂園 9.9% 的股份以地產從業者的角度，兩者的合作會有怎樣的想像

傳統地產都在尋求轉型，碧桂園也不例外。地產行業本來就是大魚吃小魚，快魚吃慢於的時代，靠上平安這顆大樹，在以後的融資、取地、政府談判、銷售、物業增值服務等各方面都有非常大的前景。

公告顯示此次碧桂園募得資金約港幣62.95億元，這幾年市場形勢不好，碧桂園雖然周轉速度非常快，但地產行業本來就是大魚吃小魚，快魚吃慢於的時代，靠上平安這顆大樹，在以後的融資、取地、政府談判、銷售、物業增值服務等各方面都有非常大的前景。綜上所述，中國平安收購碧桂園對雙方都有利。

❼ 資產證券化的運作流程

1.資產證券化過程:發起人將證券化的資產。特殊目的機構，或特殊目的公司主動購買可證券化資產，然後轉移資產。一起生產。重組資產產生的現金黃金流動作為支持發行證券進行融資，最後使用資產池產生的用於償還發行證券的現金流。資產證券化是基於特定的資產組合或特定的現金。發行可交易證券以支持流動的一種融資形式。類型，通常僅指狹義的資產證券化。狹義資產證券化是指信貸資產的證券化。廣義的資產證券化包括四大類，即實體資產證券化、信用資產證券化和證券資產。證券化、現金資產證券化等。證券在這里證券化是基於證券或證券組合。資產，然後與它的現金流或現金流相聯系。根據相關變數發行證券。資產證券化在交易中是復雜的，當事人是在證券化過程中發揮了重要作用。這里當時參與的人包括贊助商和特殊目的組織。或特殊目的受託人、基金和資產託管人。結構、信用評級機構、信用評級機構、承銷人，證券化產品的投資者等。
拓展資料:一、資產證券化是指在結構化設計的基礎上，以基礎資產的未來現金流為償還支持，發行資產支持證券(ABS)的過程。它是在特定投資組合或特定現金流的支持下發行可交易證券的一種融資形式。資產證券化只是狹義的資產證券化。自1970年美國國家抵押貸款協會首次發行基於抵押貸款組合的抵押貸款支持證券——抵押轉讓證券，並完成第一筆資產證券化交易以來，資產證券化逐漸成為一種應用廣泛的金融創新工具並迅速發展。在此基礎上，衍生出風險證券化產品。
二、廣義定義
廣義的資產證券化是指資產或投資組合採取證券資產的價值形式的資產運作模式，包括以下四類:
1.實物資產證券化:即實物資產轉換為證券資產，是以實物資產和無形資產為基礎發行證券並上市的過程。
2.信貸資產證券化:將銀行貸款、企業應收賬款等一組流動性較差的信貸資產進行重組，形成資產池，使該組資產產生的現金流收益相對穩定，並有望在未來保持穩定，並有相應的信用擔保，在此基礎上，將該組資產產生的未來現金流收益權轉化為信用評級較高的債券型證券，可在金融市場流動發行。
3.證券資產證券化:即證券資產再證券化的過程，即以證券或證券組合作為基礎資產，然後根據產生的現金流或與現金流相關的變數發行證券。
4.現金資產證券化:是指現金持有人通過投資將現金轉化為證券的過程。

❽ 資產證券化的成功例子_ 資產證券化成功案例

資產證券化是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。以下是我為大家整理的關於資產證券化的成功例子，歡迎閱讀!

資產證券化介紹

資產證券化僅指狹義的資產證券化。自1970年美國的政府國民抵押協會，首次發行以抵押貸款組合為基礎資產的抵押支持證券-房貸轉付證券，完成首筆資產證券化交易以來，資產證券化逐漸成為一種被廣泛採用的金融創新工具而得到了迅猛發展，在此基礎上，現在又衍生出如風險證券化產品。

傳統的證券發行是以企業為基礎，而資產證券化則是以特定的資產池為基礎發行證券。

在資產證券化過程中發行的以資產池為基礎的證券就稱為證券化產品。

資產證券化(asset-backed securitization)是指將缺乏流動性的資產，轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動性。

資產證券化的成功例子1

目前，我國在商業地產(專題閱讀)資產證券化(專題閱讀)領域已開展了一些探索。在已有案例中，大致可分為三類：

一是標准REITs，如開元REITs和春泉REITs，均在香港上市;

二是准REITs，以中信啟航專項資產管理計劃和高和資本的中華企業大廈案例為代表;

三是其他通過專項資產管理計劃形式實現的資產證券化，如歡樂谷主題公園入園憑證收入專項資管計劃、海印股份專項資管計劃等。如開元REITs和春泉REITs，以國內酒店、寫字樓為基礎資產，通過REITs打包在香港上市。

開元REITs。2013年7月在香港上市，基礎資產為浙江開元集團旗下4家五星級酒店和1家四星級酒店。實際發行25%的基金份額，發行價為3。5港元，募集資金6。75億港元，預期回報率為7。8%，由開元集團做擔保，如達不到預期收益率，則由開元集團補足。從投資人的結構來看，公眾持有人比例為32。42%、凱雷28。39%、浩豐國際39。20%。

春泉REITs。2013年11月在香港發售，管理人為春泉資產管理有限公司，基礎資產為北京華貿中心兩座寫字樓及地下停車位，發售定價為每單位基金份額3。81港元，募集資金規模為16。74億港元，預計年化收益率為4。94%-5。23%。

2、准REITs

典型案例包括高和資本的中華企業大廈案例和中信啟航資管計劃，其在部分運作環節上所呈現的方式已與私募REITs非常接近。

高和資本中華企業大廈案例。中華企業大廈系位於上海南京西路上的一棟老舊的寫字樓，高和資本通過非公開方式向高凈值人群募資，門檻一般在3000萬元以上，同時還利用了較高的金融杠桿。中華企業大廈的總投資金額約9億元，資金結構是3：2：1，即3指銀行並購貸款，2指信託公司的夾層融資，1指高和持有的劣後級。收購中華企業大廈後進行整體改造，汰換租戶，提升品質，並引入國際的物業管理公司，將項目打造成南京西路一棟稀缺的精品寫字樓。

國內由於REITs遲遲不能推出，如何在物業的流動性和物業整體價值的完整性兩者之間取得平衡是商業地產行業的一個重大難題。高和資本通過深入的資產管理(包括設定投資人門檻，統一物業管理，統一出租，流動性支持等一系列最長可達10年的資產管理服務)確保物業自身運營管理的完整性。同時，通過整層的出售給民間投資人使產權可以自由流動。如此，一方面保證了基金的退出，另一方面保持了物業運營的完整性和品質。該類探索實際上是一種類私募REITs的安排，是向標准REITs方向的一種有益探索。

中信啟航專項資管計劃。2014年1月，中信啟航專項資產管理計劃設立，管理人為中信金石基金管理有限公司，基礎資產為北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產及對應的土地使用權。募資規模52。1億元，其中優先順序36。5億元，次級15。6億元，比例為7：3，優先順序份額存續期間獲得基礎收益，退出時獲得資本增值的10%;次級份額存續期間獲得滿足優先順序份額基礎收益後的剩餘收益，退出時獲得資本增值的90%。優先順序的評級達到AAA。期限不超過5年，投資人全部為機構投資者。中信啟航專項資產管理計劃通過在深證交易所系統掛牌交易，在流動性提升方面實現了非常重要的突破。

3、專項資產管理計劃

目前來看，專項資管計劃是實現企業資產證券化的一種可行途徑。如歡樂谷主題公園入園憑證收入專項資管計劃、海印股份專項資管計劃等。

歡樂谷主題公園入園憑證專項資管計劃。2012年11月，歡樂谷主題公園入園憑證專項資管計劃發行，管理人為中信證券，募資總規模為18。5億元，其中優先順序受益憑證規模為17。5億元，信用評級為AAA;次級受益憑證規模為1。0億元，由華僑城A全部認購，期限不超過5年。華僑城A的母公司華僑城集團公司為該資管計劃提供不可撤銷連帶責任擔保。

海印股份專項資管計劃。2014年8月，廣東海印集團設立專項資產管理計劃，以旗下15家商業物業經營收益權為基礎資產，募資總規模15億元。其中優先順序資產支持證券14億元，由符合資格的機構投資者認購;次級資產支持證券1億元，由公司代表原始權益人全額認購。海印集團對該資產管理計劃進行擔保，如基礎資產未來現金流不足以償付本金和預期收益，則由海印集團進行差額補足。2014年9月，海印股份專項資管計劃在深交所掛牌交易。

資產證券化的成功例子2

資產證券化是指將一組能夠產生獨立、可預測現金流的基礎資產，通過一系列的結構安排和組合，對其風險及收益要素進行分離和重組，並實施一定的信用增級，從而將組合資產的預期現金流的收益權轉換成可以出售和流通、信用等級較高的資產支持證券的過程。與傳統信用融資方式主要依託發行體本身的信用水平獲得融資不同，資產支持證券憑借支持資產的未來收入現金流獲得融資，支持資產本身的償付能力與發行主體的信用水平分離，不受公司凈資產規模、盈利指標的影響，可以提升企業存量資產的利用效率，成為一條新的直接融資途徑。

資產證券化業務由華爾街發明，在美國發揚光大。美國人說，如果有現金流，就將它證券化吧。目前資產證券化是美國資本市場的重要融資方式，資產證券化規模佔GDP比重連續10年在50%以上。2012年美國發行資產證券化產品規模2。07萬億美元，同比增長24。38%。2012年底美國資產證券化規模約8。96萬億美元，佔GDP比約55%。

我國的企業資產證券化從2005年起開始試點。自2005年8月中金公司發行第一筆基於CDMA網路租賃費收益權的專項資產管理計劃以來，經歷了兩輪發展。第一輪是2005年至2006年，共有9家企業發行了資產證券化產品。受次貸危機的影響，2009和2010年試點暫緩，2011年國務院重新批准開展試點。

下面讓我們舉兩個最新的例子看一下資產支持證券的運作。

一、隧道股份BOT項目專項資產管理計劃

2013年5月14日，國泰君安資產管理有限公司設立的“隧道股份BOT項目專項資產管理計劃”經中國證監會批准發行，成為今年3月份證監會發布《證券公司資產證券化業務管理規定》新規後首隻成功發行的資產證券化產品。

專項資產管理計劃所募集的認購資金用於向隧道股份子公司大連路隧道公司購買基礎資產，即相關合同中約定的2013年4月20日至2017年1月20日期間隧道專營權收入。通俗來說，就是隧道公司在專項資產管理計劃募集結束後一次性收到募集資金，作為回報，隧道公司將把未來約定期間內從過路司機處收到的“買路錢“陸續交給“專項資產管理計劃”這個“特殊目的載體“以償還本金和利息。按照《證券公司資產證券化業務管理規定》，基礎資產可以是財產權利或者財產，在此項計劃中，基礎資產指隧道未來部分時期專營權收入。

在隧道股份專項計劃設立後，相關資產支持證券產品將申請在上海證券交易所掛牌轉讓，將成為第一隻在上交所固定收益平台掛牌轉讓的資產支持證券。固定收益平台為資產支持證券提供多種轉讓方式選擇和實時逐筆結算模式，並允許證券公司為產品提供做市服務。上交所還將在固定收益平台推出協議回購功能，為資產支持證券的投資者提供回購融資。

為了防範風險，隧道股份專項計劃為優先順序證券投資者的利益作出了有效保障：

專項計劃採用優先/次級結構和外部擔保機制進行信用增級，由原始權益人大連路隧道公司持有次級產品，並由隧道股份的控股股東上海城建集團為未來現金流的償還提供擔保。

從這個案例可以看出幾個特點：

1，投資者以資產支持證券還本付息的形式獲得基礎資產產生的未來收益。基礎資產的原始權益人(融資方，在本例中為隧道股份通過出售證券化資產的未來收益，獲得現金。這在本質上仍然屬於債務融資，融資方和投資方通過資產證券化運作分別拓寬了融資和投資 渠道 。

2，只是將隧道未來部分期間的收益權作為基礎資產，隧道這項資產仍然保留在隧道股份的資產負債表中，沒有出表。

3，發行後可以在交易所交易轉讓。這將大大提高證券的流動性。

4，上海證券交易所將允許證券公司提供做市商服務。做市商發揮著連接並集中原本分散進行的債券交易，從而活躍市場，提高證券流動性。

5，證券信用增信。資產支持證券主要的風險是未來現金流的確定性。未來現金流難以控制，需要增信機制以提供持有人信心，降低融資成本，比如擔保抵押等。本例中由隧道股份的控股股東為未來償還提供擔保。

讓我們看看資產證券化業務將給證券公司帶來什麼樣的影響。我在分析中信證券的年報時提到，券商的典型業務分部可以分成：經紀及服務，投資銀行，資產管理，投資及信貸四個部門。

通過上面的分析，我們可以看到，資產證券化業務將可能對證券公司的資產負債表和損益表產生如下影響：

1，資產支持證券承銷收入。這項收入可以歸屬於投資銀行部門。

2，資產支持證券存續期內的資產管理費收入。這項收入可以歸屬於資產管理部門。

3，做市收入。剛才提到上交所將允許證券公司為產品提供做市服務，只是目前還不知道具體怎麼展開。這項收入歸屬於經紀及服務部門，需要消耗資本。

4，自營投資收益。監管層同意管理人可以自有資金或其管理的集合資產管理計劃、其他客戶資產、證券投資基金認購資產支持證券。

上述1、2項收入是服務收入，不需要資本投入，3、4項收入需要消耗資本。

由此可見資產證券化業務將可能對證券公司的主要業務部門及資產負債表和損益表都產生重要影響。憑借券商自身的產品設計、資產定價、風險收益分析等技術層面的優勢，券商將是資產證券化市場的主角。同時相關證券化產品的櫃台交易和證券託管也將催生券商的其他服務，包括衍生品、量化對沖等產品均可以應用到資產管理中，從而增加入和利潤來源，提升ROE水平，推動證券公司盈利模式的轉型。

讓我們看看另外一個不同的例子

海印股份2013年5月16日發布公告《關於設立海印股份專項資產管理計劃的議案》，擬發行以商業物業租金為基礎資產的資產支持證券。

海印股份主營業務包括商業物業運營業務和高嶺土業務兩大板塊，在公司商業物業運營業務領域，公司全資控股及附屬經營管理的商場遍及電器、時裝、家居 布藝 、潮流時尚、IT數碼、運動用品等行業，已發展成為當地行業領軍。商業物業運營業務每年能為公司帶來穩定的現金流入，2012年度公司物業出租及管理業務收入達到7。72億元，且未來呈穩定增長的趨勢。為滿足公司經營發展的需要，拓寬融資渠道，公司擬以其中經營管理的15家綜合性商業物業的經營收益權為基礎，設計資產證券化方案。公司本期資產證券化擬通過中信建投證券股份有限公司申請設立海印股份專項資產管理計劃進行融資。

本期擬進行資產證券化的基礎資產為“原始權益人因經營管理特定商業物業而享有的商業物業自專項計劃成立之次日起五年內的經營收益權”。企業資產證券化產品，主要面向基金、券商、財務公司、企業等交易所的機構投資者發行，並在滬、深證券交易所的固定收益證券綜合電子平台(綜合協議交易平台)掛牌轉讓，並可通過券商做市、協議回購等途徑增加二級市場流動性。

這個例子和隧道股份並沒有本質區別，其特點是以商業地產未來租金作為基礎資產。雖然《證券公司資產證券化業務管理規定》中規定了可以以商業地產收益權作為基礎資產，但是在房地產調控的敏感檔口，不知道證監會會不會批准。

目前現狀資產證券化業務現狀：

目前通過專項計劃發起的企業資產證券化業務已達12筆，發行總額達246億元。中信在2012年報中披露了其資產證券化承銷業務的金額為107億元，數量為35單，大約佔到當年其債券總承銷額的5%，進展速度很快。

不過中信年報中沒有披露相應的承銷和資產管理費用收入，難以測算對總體收益的影響。中信證券的進展是比較快的，我在其他大型投行如海通，廣發、招商證券中並沒有搜索到相關資產支持證券成效方面的信息。

資產證券化分類

1 )廣義的資產證券化是指某一資產或資產組合採取證券資產這一價值形態的資產運營方式，它包括以下四類[1]：

1 )實體資產證券化：即實體資產向證券資產的轉換，是以實物資產和無形資產為基礎發行證券並上市的過程。

2 )信貸資產證券化：是指把欠流動性但有未來現金流的信貸資產(如銀行的貸款、企業的應收帳款等)經過重組形成資產池，並以此為基礎發行證券。

3 )證券資產證券化：即證券資產的再證券化過程，就是將證券或證券組合作為基礎資產，再以其產生的現金流或與現金流相關的變數為基礎發行證券。

4 )現金資產證券化：是指現金的持有者通過投資將現金轉化成證券的過程。

( 2 )狹義的資產證券化是指信貸資產證券化。按照被證券化資產種類的不同，信貸資產證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化(Mortgage-Backed Securitization,MBS )和資產支持的證券化(Asset-Backed Securitization, ABS )。

( 3 )概括地講，一次完整的證券化融資的基本流程是：發起人將證券化資產出售給一家特殊目的機構(Special Purpose Vehicle, SPV) ，或者由SPV 主動購買可證券化的資產，然後SPV 將這些資產匯集成資產池(Assets Pool )，再以該資產池所產生的現金流為支撐在金融市場上發行有價證券融資，最後用資產池產生的現金流來清償所發行的有價證券。

( 4 )舉例簡單通俗地了解一下資產證券化：

A:在未來能夠產生現金流的資產

B:上述資產的原始所有者;信用等級太低，沒有更好的融資途徑

C:樞紐(受託機構)SPV

D:投資者

資產證券化——B把A轉移給C，C以證券的方式銷售給D。

B低成本地(不用付息)拿到了現金;D在購買以後可能會獲得投資回報;C獲得了能產生可見現金流的優質資產。

投資者D之所以可能獲得收益，是因為A不是垃圾，而是被認定為在將來的日子裡能夠穩妥地變成錢的好東西。

SPV是個中樞，主要是負責持有A並實現A與破產等麻煩隔離開來，並為投資者的利益說話做事。

SPV進行資產組合，不同的A在信用評級或增級的基礎上進行改良、組合、調整。目的是吸引投資者，為發行證券。

過去有很多資產成功進行了證券化，例如應收賬款，汽車貸款等，現在出現了更多類型的資產，例如電影特許權使用費，電費應收款單，健康會所會員資格等。但核心是一樣的：這些資產必須能產生可預見的現金流。

(5)目前我國試點資產證券化的銀行有兩家，分別是國家開發銀行和中國建設銀行。

補充：

❾ 資產證券化業務開展過程中需把握哪些關鍵點

1. 資產證券化通俗而言是指將缺乏流動性、但具有可預期收入的資產，通過在資本市場上發行證券的方式予以出售，以獲取融資，以最大化提高資產的流動性。資產證券化在一些國家運用非常普遍。目前美國一半以上的住房抵押貸款、四分之三以上的汽車貸款是靠發行資產證券提供的。資產證券化是通過在資本市場和貨幣市場發行證券籌資的一種直接融資方式。

2. 2.好處：

3. 對商業銀行的好處

4. (1) 資產證券化為原始權益人提供了一種高檔次的新型融資工具。

5. (2) 原始權益人能夠保持和增強自身的借款能力。

6. (3) 原始權益人能夠提高自身的資本充足率。

7. (4) 原始權益人能夠降低融資成本。

8. (5) 原始權益人不會失去對本的經營決策權。

9. (6) 原始權益人能夠得到較高收益。

10. 對者的好處

11. (1) 者可以獲得較高的回報。

12. (2) 獲得較大的流動性。

13. (3) 能夠降低風險。

14. (4) 能夠提高自身的資產質量。

15. (5) 能夠突破限制。

16. 資產證券化提高了資本市場的運作效率。
    

❿ 商業地產與REITs的關系是什麼樣的

進入白銀時代，房地產金融化的趨勢愈發凸顯，地產資產證券化應運而生。
以REITs為代表的資產證券化模式成為地產金融創新的主流之一。對於開發商來說，這不僅是一種融資渠道，讓企業做強做大，也是化解目前商業地產高庫存的催化劑。

而且，與幾年前金融機構主動發行地產金融創新產品相比，目前開發商主動的金融創新占據了主流。開發商爭相走上輕資產之路，通過地產資產證券化來優化資本結構，降低資金成本，並且盤活存量。
從宏觀層面看，通過吸引成熟機構資金流入商業地產行業，改變商業地產業主要依靠銀行貸款和傳統債市融資的現狀，有利於去庫存、去杠桿、降成本，有助於化解房地產金融風險，推動房地產供給側結構性改革。
類REITs節奏加快
2017新年伊始，華遠地產聯手恆泰證券股份有限公司（簡稱「恆泰證券」），在機構間私募產品報價與服務系統成功發行規模為7.36億元的類REITs（房地產信託投資基金）資產支持證券（恆泰弘澤-華遠盈都商業資產支持專項計劃）。
作為首都國企探索REITs之路的先行者，華遠地產本次發行的類REITS產品通過資產支持專項計劃和契約型私募基金兩層交易結構的設立，實現了華遠盈都資產股權的轉讓。
而且，華遠有關負責人表示，此舉是為了挖掘公司沉澱資產的市場價值，通過打通商業地產從開發建設到管理運營，再到資產證券化的全產業鏈，推動企業由「重資產」向「輕資產」過渡。
在深圳地產市場，也有了第一個資產證券化的商業項目。2月9日，益田金融宣布，深圳益田假日廣場資產支持專項計劃（ABS）成立。
該資產支持專項計劃由信達證券代理，由信達證券擔當管理人和銷售機構，由建設銀行擔任託管人。標的物深圳益田假日廣場總估值為84.15億元，發行的優先A級資產支持證券的目標規模25億元，優先B級資產支持證券規模為25.36億元，次級資產支持證券的目標發行規模為2.65億元，總規模達到53億元。
除了華遠、益田，萬科、萬達、碧桂園等大型房企在地產金融上也早有嘗試。
2015年6月，萬科聯手鵬華基金發起國內首隻公募REITs。同月，萬達金融聯手快錢公司公布一款眾籌理財產品「穩賺1號」，這是一款類REITs產品，以萬達廣場作為基礎資產，募集資金全部投資於只租不售的萬達城市商業廣場項目。
進入2016年，房企資產證券化速度加快。雅居樂物業服務債權資產支持專項計劃、Amare-綠地酒店業房地產投資信託、博時資本-世茂酒店資產證券化項目等均在試水。
其中，碧桂園去年發行了三次購房尾款資產支持證券，開創了首單以客戶自付合同收款權為支持的資產支持證券，在國內房地產行業產生較大影響。
房企主動金融創新
相比於一些發達國家資產證券化的成熟，中國的資產證券化仍然處於初級階段。
盡管在2006年，證監會與深交所已經啟動國內交易所REITs產品的工作，但截至目前REITs在中國還未真正落地，政策方面仍有諸多限制。
2016年，我國一線及熱點二線城市房地產市場過熱，多地紛紛出台房地產調控新規，房地產市場和金融風險防範加深。在此背景下，房企融資渠道收緊。
同時，進入白銀時代的房地產行業，轉型和多元化發展成為企業的重要關注點，各大房企主動積極推進與金融機構的合作，加大實業與資本結合規模和創新融資力度。
地產商除了通過參股或並購銀行、保險機構進行金融布局，也逐步向互聯網金融、信託、證券和股權投資基金等不斷滲透。而作為一種地產金融的創新，地產資產證券化備受關注。
中國指數研究院新發布的《2016年中國房地產金融發展趨勢報告》分析，當前我國房地產證券化形成了以國內酒店和寫字樓為主的准REITs產品。
隨著政策支持和房地產資產證券化的推進，其投資范圍在日益擴展，覆蓋了多種物業類型，如住宅、商業中心、寫字樓、零售中心、工業物業等涉及收益權和債權等基礎資產為支持的專項計劃。
萬得數據顯示，截至去年6月，與房地產直接相關的資產證券化產品已有471億元，品種涵蓋私募REITs、准REITs、資金收益權證券化、物業費證券化、購房尾款證券化等。
中國指數研究院指出，以REITs為代表的金融創新融資方式未來具有較大發展空間。
真正意義上的REITs也有望在國內落地。在2月22日的中國REITs聯盟上海研討會上，中國REITs聯盟秘書長王剛表示，今年或將成為REITs元年。REITs相關政策已加速制定，有望今年出台。