證券交易所和CMBS

㈠ cmbs融資模式是什麼

cmbs是Commercial Mortgage Backed Securities是英文縮寫，指商業房地產抵押貸款支持證券，債權銀行以原有的商業抵押貸款為資本，發行證券。

CMBS的價格根據評級機構的評級來確定；投資銀行再參考評級後，確定最後發行價格，向投資者發行。CMBS的銷售收入將返給地產的原始擁有者，用於償還貸款本息，盈餘則作為公司的運營資本。

商業抵押擔保證券

商業抵押擔保證券（；CMBS）為1種不動產證券化的融資方式，將多種商業不動產的抵押貸款重新包裝，透過證券化過程，以債券形式向投資者發行。

該項產品具有發行價格低、流動性強、充分利用不動產價值等優點，因此問世25年來，在全球不動產金融市場迅速成長，為傳統銀行貸款之外，地產開發商籌資的新選擇。以美國區域為例，商業抵押擔保證券占商用地產融資市場的3分之1比例。

開發多元化融資渠道主通過四種方式，股權融資、項目融資、房地產投資信託「REITs」（RealEstateInvestmentTrusts）和商業地產貸款抵押證券「CMBS」（Commercial Mortgage-backed Securities）。

其中商業貸款抵押證券是一種證券化的創新融資方式。

㈡ 房地產企業融資政策有哪些內容

一、房地產企業融資政策有哪些內容? 房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。 (一) 銀行貸款 一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%， 定金 及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對 購房 者發放的 個人住房貸款 。 (二)房地產信託 信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、 股權投資 、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。 但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到 信託法 的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。 (三)國內ipo (四)境外ipo (五)借殼上市 (六) 上市公司 資產置換 (七)房地產投資基金等 綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。 我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資 1.內部融資方式包括： (1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘 公積金 ，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。 (2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人 按揭貸款 ，是我國房地產企業開發資金的重要來源。 2.外部融資的主要渠道和融資工具有： (1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。 (2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。 (3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為 抵押 ，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款 抵押貸款 和房地產抵押貸款。 (4)房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。 (5)商業 抵押擔保 證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用 房產抵押貸款 匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。 (6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。 二、什麼叫房地產融資 從廣義概念上講，房地產融資是指在房地產開發，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和 清算 。 從狹義概念上講，房地產融資是房地產企業及房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。 房地產項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明了的描述就是兩個字：找錢。找錢、 找到有錢的企業、機構、個人，已經成了當前許多房地產企業老總每天最重要的工作，許多房地產企業也都開始設立專門的融資機構或部門，也會招聘一些「具有成功融資經驗」「成熟融資渠道」的融資經理或融資主管一類的高級經理人員。這些老總或融資人員大多數時間都是在與「有錢的企業、機構或個人」談項目、談融資、訂合同。而這些有錢的企業、機構或個人被他們共同抵製成為「銀主」，一個極富戲謔性的稱謂，一個在融資活動中永遠不會存在的故事的主角，一個為融資中介(掮客)善用的工具和謀取錢物酒食的借口。 房地產企業融資的首要前提就是要能夠根據企業自身和項目的情況去分析，融資方為何會鍾情於項目?及對項目做出符合市場價值的評估;其次也是最重要的一點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證?即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。 實際上，我國房地產行業的融資活動中，成功的融資案例是極其少見的，比如，上市融資則使絕大多數房地產企業所不具備的和無法等待的。目前，比較適合於我國房地產企業的融資方式是股權融資、收購融資、財務融資等三種方式(具體概念的相關描述參見《房地產項目融資操作實務研究》一文)。 房地產的融資屬於房地產開發，流通及消費的過程中，使用金融手段進行籌集資金以及相關服務的一系列的金融活動。房地產的籌資過程中應當根據企業自身和項目的情況進行分析之後再做評估，以免面臨更大的風險。同時，融資過程應當按照相關法律 法規 進行。

㈢ 證監會，證券業協會，證券交易所，證券公司之間有什麼區別

三者的主要職責不同：

1、證監會的主要職責：

(1)研究和擬訂證券期貨市場的方針政策、發展規劃;起草證券期貨市場的有關法律、法規，提出制定和修改的建議;制定有關證券期貨市場監管的規章、規則和辦法。

(2)垂直領導全國證券期貨監管機構，對證券期貨市場實行集中統一監管;管理有關證券公司的領導班子和領導成員。

(3)監管股票、可轉換債券、證券公司債券和國務院確定由證監會負責的債券及其他證券的發行、上市、交易、託管和結算;監管證券投資基金活動;批准企業債券的上市;監管上市國債和企業債券的交易活動。

2、證券業協會的主要職責：

教育和組織會員遵守證券法律、行政法規;依法維護會員的合法權益，向中國證監會反映會員的建議和要求;收集整理證券信息,為會員提供服務;制定會員應遵守的規則，組織會員單位的從業人員的業務培訓，開展會員間的業務交流。

對會員之間、會員與客戶之間發生的證券業務糾紛進行調解;組織會員就證券業的發展、運作及有關內容進行研究;監督、檢查會員行為，對違反法律、行政法規或者協會章程的，按照規定給予紀律處分。

3、證券交易所的主要職責：

(1)證券交易所應當為組織公平的集中交易提供保障，公布證券交易即時行情，並按交易日製作證券市場行情表，予以公布。未經證券交易所許可，任何單位和個人不得發布證券交易即時行情。

(2)證券交易所有權依照法律、行政法規，以及國務院證券監督管理機構的規定，辦理股票、公司債券的暫停上市、恢復上市或者終止上市的事務。

(3)因突發性事件而影響證券交易的正常進行時，證券交易所可以採取技術性停牌的措施;因不可抗力的突發性事件或者為維護證券交易的正常秩序，證券交易所可以決定臨時停市。證券交易所採取技術性停牌或者決定臨時停市，必須及時報告國務院證券監督管理機構。

㈣ cmbs融資模式是什麼

商業房地產抵押貸款支持證券（CommercialMortgage-backed Securities，簡稱「CMBS「）是指以單個或多個包括寫字樓、酒店、會議中心、商業服務經營場所等商業物業的抵押貸款組合包裝而構成的基礎資產，通過結構化設計以相關地產未來收入（如租金、物業費、商業管理費等）為主要償債本息來源的資產支持證券產品。

作為資產證券化產品的一種，CMBS是將商業地產抵押貸款匯聚到一個資產池中，以商業地產未來收入作為償債本息來源，通過資產證券化過程，以債券形式向投資者發行的證券。

(4)證券交易所和CMBS擴展閱讀：

與其他融資方式相比，CMBS的優勢在於發行價格低、流動性強、放貸人多元化、對母公司無追索權、釋放商業地產價值的同時保持未來增長潛力及資產負債表表外融資等。

對證券發起人而言，CMBS通過為傳統的債務和資產融資形式提供融資選擇，為發起人提供更有效、成本更低的融資來源，使發起人的融資來源更加多元化，同時發起人可將相對不流動的金融資產變成流動的、可交易的金融資產，補充其資金來源，用於再融資活動，此外，發行者還可以更容易地將資產從其資產負債表中轉移，有助於發起人提高各種財務比率，從而更有效地運用資本。

㈤ 深交所和上市公司對接的方式

目前，深交所正在進一步豐富支持舉措，持續完善民營企業債券融資支持機制。
第一，推出更多直達實體經濟重要領域的創新產品，凝聚市場各方力量，重點支持符合條件的民營企業發行科技創新債、創新創業公司債、數字經濟主題債等品種。
第二，加大對民營企業融資支持工具、受信用保護債券質押式回購等業務支持力度，推進組合型信用保護合約等增信工具落地
第三，推動更多符合要求的優質民營企業納入知名成熟發行人名單，提高優質民營企業融資效率。
第四，持續鼓勵民營企業優先發行基礎設施公募REITs、類REITs、知識產權證券化、CMBS等基於資產信用的證券化產品，拓寬優質民營企業融資渠道。
第五，提升信息披露質量，強化民營企業債券全流程信息披露。
第六，加大對民營企業發行固定收益產品的宣傳服務力度，針對性開展座談會、交流會、培訓會等形式多樣的活動，持續加強與地方政府、中介機構、投資者等各類主體溝通，合力支持民營企業健康發展。

㈥ 發揮資本中介功能 激發金融市場活力

金融體系制度建設與實體經濟發展需求匹配不夠。2018年以來金融與實體關系的失衡源於兩個變化：一是以往由影子銀行承擔的實體融資需求無處承接；二是新經濟和高新技術產業對經濟的貢獻度不斷提升，但新經濟和新產業對現有的金融體系難以適應。金融與實體關系的失衡表現為社融結構的失衡和居民財富配置結構的失衡。下一階段金融市場的主要目標是，著力改善金融與實體經濟之間的匹配度，同時維持金融和房地產、金融體系內部之間的平衡。

激發金融市場活力需從暢通市場體系和發展機構主體入手：一是盡快疏通市場阻隔，有效承接社融正常需求，推進市場統一發展；二是促進以「券商+機構投資者」為特徵的資本市場在金融體系中發揮更大的作用。

建議從資產證券化市場發展、機構投資者培育、銀行和券商發展等方面完善資本市場架構。大力發展ABS是支持債券市場發展、解決非標融資下滑的有效手段。培育不同風險偏好的機構投資者，是金融市場發展的前提。銀行、券商各司其職，讓券商發揮好資本中介功能。

我國已經明確推動經濟增長方式轉變，轉向供給側，轉向創新驅動。也就是說，在新一輪改革開放進程中，民營經濟、金融市場被委以重任。但是目前金融體系的轉變還沒有完全跟上實體經濟發展方式的轉變。

兩個新的變化使得整個社會的投融資需求平衡被打破。第一，以往由影子銀行承擔的部分實體融資需求無處承接。過去很長一段時間，影子銀行的資金池運作、剛性兌付模式掩蓋了投融資需求不匹配的事實。原來，銀行理財資金來自要求剛兌的低風險資金，對應的資產端則是以地方政府信用擔保的低風險、長周期資產為主，現在資金端和資產端均在打破剛兌，投融資兩端的風險均出現上升。

第二，新經濟和高新技術產業對經濟的貢獻度不斷提升。2011年以來，信息傳輸、計算機服務和軟體業占第三產業GDP的比重從2011年的4.8%提升至2017年的6.4%，佔GDP總額的比重從2011年的2.1%提升至3.3%；科學研究、技術服務和地質勘查業佔GDP的比重從2011年的1.6%提升至2016年的2.0%。兩大行業的增加值占第三產業GDP的比重也越來越大，從2011年的8.4%提升至2016年的9.5%；佔GDP總額的比重也從原來2011年的3.7%提升至2016年的4.9%。

新經濟和新產業具備的特徵使其難以適應現有的金融體系。一是輕資產。這類公司最重要的資產為無形資產，比如知識產權等， 只有少量可抵押資產甚至無抵押資產。二是所處發展階段一般為早期成長期，因此基本無信用背書。三是具有較高風險、無穩定現金流可追蹤等經營特徵，使公司難以通過銀行風控獲得信貸融資。

這種投融資與需求的不匹配表現在兩個方面：社融結構的失衡和居民財富配置結構的失衡。最新的社融結構數據顯示直接融資佔比仍在下降，社融存量中人民幣貸款佔比接近七成，並且這一佔比仍然在提升；非標融資佔比、企業債券融資佔比、股票融資佔比均在下降。由於傳統商業銀行貸款難以覆蓋中小民營企業，這種社融結構失衡的現象，導致部分依靠非標等方式融資的民營企業出現融資困難。同時，居民財富投資比例也出現失衡。我國居民財富主要集中在存款和房地產等資產上。根據不完全測算，在居民財富中，房地產佔比超過70%，儲蓄存款佔比超過15%。

核心要義仍然是促進金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的三大良性循環。2017年中央經濟工作會議提出金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的三大良性循環。在央行等相關部委的政策引導下，金融體系內部的杠桿目前得到有效遏制，金融體系內部之間實現了某種意義上的均衡。但是自2018年以來，金融與實體經濟之間的良性循環被打破。因此，我們認為下一階段金融市場的主要目標是：著力改善金融與實體經濟之間的匹配度，同時維持金融和房地產、金融體系內部之間的平衡。解決好了這三個良性循環問題，才意味著金融市場體系和新發展理念和經濟發展方式相匹配。

為了更好地激發金融市場活力服務於實體經濟，需要從疏通金融市場間的阻隔和發展金融市場各類機構主體入手。

(一)盡快疏通市場阻隔，有效承接社融正常需求，推進市場統一發展

在分業經營、分業監管體系下，目前我國金融市場主要存在三大分割。一是貨幣市場與資本市場分割。目前我國貨幣市場和資本市場在法律依據、管理體制、經營機制以及監管上都存在一定的人為分割，資本市場的很多主體還不能順暢地進入貨幣市場，銀行、保險等機構還未能進入國債期貨等市場，這使金融市場的效能不能得到正常發揮。二是債券市場的內部分割。目前我國債券審核主體、交易場所以及託管清算體系都相互分割。在債券發行方面，債券發行「多頭管理」增加了債券招標發行的難度。在交易場所上，銀行間債券市場和交易所債券市場分割使債券市場結構失衡，交易效率低下。截至2015年11月底，我國銀行間債券市場發行規模佔比超90%，交易規模佔比約為82%，遠超交易所債券市場規模。在託管清算上，中債登、上海清算所以及中證登三足鼎立的清算託管體系提高了債券交易成本，降低了市場交易效率。三是資產證券化市場的分割。在分業監管體系下，銀保監會和證監會分別對銀行信託、保險和證券基金期貨等機構實行分類分離管理。因為金融市場內部分割，使本就缺乏流動性的資產證券化市場更難得到發展，也就很難承接因非標融資受限導致的社融總額下降。

(二)促進「券商+機構投資者」為特徵的資本市場在金融體系中發揮更大的作用，兩類主體機構的培育尤其重要

以「銀行+信貸非標」為主要特徵的傳統金融體系對過去40年中國經濟的發展起到了積極的推動作用。隨著經濟轉型的深入，中國對由負債推動經濟增長的模式更加謹慎。未來，資本市場將在資源配置上發揮更為積極的作用。

銀行的信貸和非標的決策更多是基於企業的存量資產和負債水平作出的，銀行總是在努力找到存量的擔保或者隱形擔保，因為只有這樣銀行才能化解他們所承擔的儲蓄和剛兌理財產品的風險。資管新規的出台打破了剛兌，也就打破了「銀行+信貸非標」的模式鏈條。這並不意味著中國不再需要銀行，不再需要信貸和非標，而是需要有新金融模式。當中央政府不斷壓縮地方政府的隱形負債的同時，亟需同步加快培育「券商+機構投資者」為主的資本市場架構。

這種市場化的新金融體系，除了上述的市場規則、市場之間的暢通等問題之外，核心是讓市場主體作用得到發揮，尤其是券商和機構投資者。因為機構投資者是專業、理性、服從於委託人利益的市場化的力量，是代表資本的力量，是服從於投資回報的商業化力量。券商是居於機構投資者和發行人，或者說企業之間的專業中介，是市場的組織者，是交易的推進人，是價格的發現者，是新金融體系的市場化配置力量的影響者。「無形的手」是金融規律，是經濟規律。只有這兩股力量同時發揮作用，金融市場才成其為市場。更重要的是，這兩股力量都服從於投資回報，都基於企業未來現金流的判斷，不是基於過去的資產負債，不是基於擔保和抵押。

未來，如果銀行和證券公司各司其職，銀行主要負責間接融資，即通過信貸模式支持實體經濟和傳統經濟，證券公司主要推動直接融資發展，通過幫助企業發行股票債券、完成產業整合，通過加強交易和衍生品創設等業務，更高效地發現價格，降低交易成本，幫助企業和個人管理風險，也就化解了整個金融體系的重大風險。

以下具體從資產證券化市場發展、機構投資者培育、銀行和券商發展等方面進行分析並提出建議。

1、大力發展ABS是支持債券市場發展、解決非標融資下滑的有效手段。

目前我國債券市場已經初步形成了較完善的市場交易體系，國債、地方債、企業債、政策性金融債、短融和中票的流動性較好，但其他固收產品整體的交易並不活躍，產品種類與境外成熟市場相比也有很大差距，無論從豐富產品種類、完善風險對沖工具，還是加強交易平台建設等層面，都是長期發展的方向。短期來看，要抓住當前資管新規推動非標資產轉標的機遇，大力發展ABS，豐富債券市場產品種，推動直接融資發展。

資產證券化對緩解當前因社融下滑帶來的企業潛在流動性風險也有巨大的意義。近10年來，地產和基建對影子銀行即非標融資的依賴程度較高，在資管新規落地後，以銀行理財為代表的資管產品對非標資產的投資要求更加嚴格，使得非標資產規模下降導致社融增速明顯下滑。為化解企業融資鏈條中斷可能帶來的風險，最好的方式是實現非標資產轉標，但對於很多企業而言，通過傳統的公司債、企業債和股權融資獲得資金的難度較大。因此，通過資產證券化的方式對接項目融資需求是最適合的方式，同時可以實現資產出表、降低資產負債率。

按照監管主體，我國資產證券化產品可分為證監會主管ABS(信貸資產證券化)、銀保監會主管ABS(企業資產證券化)、交易商協會主管ABN(資產支持票據)以及銀保監會主管項目資產支持計劃(保險資產證券化)等四種類型。截至2017年末，資產證券化市場存量規模達19454億元。其中，信貸資產證券化產品6766億元，佔比34.8%；企業資產證券化產品11847億元，佔比60.9%；資產支持票據產品798億元，佔比4.1%；保險資產證券化產品43億元，佔比0.2%。2015年以來資產證券化規模快速增長的主要貢獻來源於企業資產證券化，小額貸款、應收賬款、企業債券占據了主要的市場發行量。在2017年，證監會ABS的基礎資產類別愈加多樣化，與房地產相關的CMBS、REITs等成為市場創新的風口。此外PPP資產證券化也在政策激勵下成為市場的新熱點。

短期除了加速發展ABS外，在提高債券市場流動性，滿足機構投資者風險管理需求方面，也可以引導商業銀行和保險公司參與國債期貨交易。目前國內國債期貨的主要參與者是證券公司等非銀機構，從機構風險偏好、交易目的、現貨定價能力、持倉穩定性等方面看，經常存在市場策略趨同、市場定價在一定時間內持續偏離的情況。造成這種情況的主要原因還在於缺乏銀行等具有更強定價權、風險管理能力和對市場波動容忍度更高的機構投資者。目前國債現貨市場中，主要的交易商、做市商和承銷商都是商業銀行，保險公司由於其負債久期較長，是超長期國債的主要需求方，在超長期國債的定價方面擁有相對優勢，因此加快推動商業銀行和保險機構參與國債期貨有助於活躍債券市場流動性，更好地發揮國債期貨的風險管理功能。

此外，考慮商業銀行交易體量相對較大，在相應機構參與初期做好倉位限額管理，避免對市場帶來沖擊、放大波動。同時交易所也可以考慮針對性地推出大宗交易機制。

2、培育不同風險偏好的機構投資者，是金融市場發展的前提。

我國股票市場投資者無論從市值結構還是從交易結構來看，機構投資者佔比仍然較低。從市值結構來看，2017年產業資本(包含個人大股東)持股市值佔比最高，為49.85%，個人投資者持股市值佔比為25.74%，政府(包含證金和匯金資產管理)持股市值佔比為12.1%，境內投資機構持股市值佔比為10.34%，境外投資機構持股市值佔比為1.97%。

從交易結構來看，個人投資者佔主導地位。根據上交所統計年鑒披露，2016年上交所個人投資者交易量佔比為85.6%，專業機構佔比為12.2%。其中，投資基金佔比3.5%，其他專業機構佔比8.7%，一般法人為1.4%，滬股通為0.8%。

通過對比2017年末美國投資者持股市值結構，我們發現雖然其家庭投資者持股市值最高(佔比為39%)，但以共同基金、境外投資者、養老金、ETF為代表的機構投資者持股市值佔比也接近60%，遠超過個人投資者，並且美國沒有規模巨大、流動性較低的法人股，因此美國股市受機構投資者的影響要遠大於國內A股市場。

我國債券市場投資者結構呈現出以商業銀行主導、不同風險偏好的投資者分層結構尚未形成的基本格局。近年來我國債券市場的投資者結構不斷豐富，其中銀行間市場的投資者全部為機構投資者，包括人民銀行、財政部等特殊結算成員、商業銀行、非銀行金融機構、證券公司、保險機構、基金公司、非金融機構、非法人機構投資者、境外機構投資者等。交易所市場的投資者分為合格投資者和公眾投資者。以上交所為例，合格投資者包括證券公司、基金管理公司及其子公司、期貨公司、保險公司和信託公司等金融機構，證券公司資產管理產品等非法人機構投資者，QFII和RQFII 等境外機構，凈資產不低於人民幣1000萬元的企事業單位法人、合夥企業，名下金融資產不低於人民幣300萬元的個人投資者等。

整體來看，我國債券市場是機構投資者主導的市場，這與境外發達的發展特徵是相一致的。但我國機構投資者類型相對單一，以銀行間市場為例，2017年末商業銀行的債券託管市值佔比高達67%，遠遠高於其他機構。市場的活躍性和流動性的提高需要有多樣化的市場需求為基礎，市場參與者風險偏好的一致性在一定程度上也成為制約我國固定收益市場發展的重要因素。

從投資者的投資偏好來看，基金公司偏好企業債和公司債，交易佔比接近70%；保險和社保基金對公司債、企業債及國債的交易相對較高；券商自營的交易結構更為均衡，國債、地方政府債、中小企業私募債及公司債和企業債都是重要交易品種；境外投資者主要交易的品種是國債和企業債；專戶理財、信託和券商資管及一般法人是中小企業私募債的交易主體；一般法人是可轉換公司債的交易主體。

目前我國推動機構投資者發展已經取得一定的進展。2017年11月國務院印發《劃轉部分國有資本充實社保基金實施方案》，啟動了第三輪國有企業股權劃轉社保，到2018年3月已有三家央企試點，國有企業股權劃轉社保一方面有助於解決部分養老金缺口，另一方面也為資本市場培育了重量級機構投資者。

3、銀行、券商各司其職，讓券商發揮好資本中介功能。

從英、美、日三國的經驗來看，直接融資比例的提升是伴隨著混業經營發展同步推進的。英國在上世紀90年代繼續推進金融自由化改革，混業經營程度進一步深化，同期直接融資比例持續攀升，由58%上升至76%。美國在1990年允許銀行附屬公司經營債券承銷和買賣業務，1999年正式開啟金融混業經營。在這段時間內，美國直接融資比例逐步提升。日本1981年修改銀行法，允許銀行經營有價證券業務，標志著日本金融混業經營逐步開啟，直至1993年日本正式進入混業經營，日本直接融資比例也是逐步提升。我們認為金融業混業經營將分別形成以銀行為主導和以券商為主導的兩大金融集團，以銀行為主導的金融集團在固定收益、外匯和部分貴金屬業務上具備優勢，以券商為主導的金融集團在權益和大宗商品業務上具備優勢。

無論是以銀行主導還是以券商主導的金融集團，都要實現銀行和券商功能的隔離。銀行專注從事信貸業務，投行部門建議成立為子公司，可以與集團下屬的券商合並一起從事廣義的投行業務，銀行資管業務由理財子公司承接，這樣一方面可實現金融集團下各金融業務風險隔離，另一方面使各金融業務專業化運作。

為了更好地實現資本市場服務實體經濟、滿足投融資需求的目的，券商作為資本市場核心中介的功能要進一步突出，體現在券商的業務模式上就是從事做市交易和衍生品創設業務，為市場提供流動性，完善資本市場定價功能，同時通過衍生品創設滿足客戶風險管理的需求。但券商資本中介功能的實現需要監管層進一步完善多層次資本市場的建設，例如逐步推出做市交易和新的衍生工具等。

（文章來源：上海證券報）

㈦ 不良資產證券化的交易結構

資產證券化的結構多樣，但並非所有結構都適合不良資產在信用風險、現金流和流動性上的特殊性，NPAS常用的基本交易結構有三種:商用房產抵押貸款支持證券結構(Commercial Mortgage Backed Security，CMBS結構)、抵押貸款債務證券結構(Collateralized Debt 0bligation，CDO結構)、清算信託結構(Liquidation Trust Structure，LT結構)。
1.CMBS結構
20世紀 90年代初期，RTC採用CMBS模式發行了140億美元的與商用房地產有關的不良貸款支持證券，並首次引入浮動利率債券、專業抵押品管理機構、現金儲備等形式，促進了全球CMBS市場的迅速發展，不少銀行也採用該結構對與房地產有關的重組貸款、准不良貸款和抵債資產進行證券化，推進了CMBS結構的進一步演化。相對於住宅按揭貸款證券化(RMBS)，CMBS結構的特點為:
(1)基礎資產池以商業房產或多單位住房按揭貸款、與房地產有關貸款和能產生現金流的房地產(包括抵債房產)為主。資產池現金流包括貸款利息、計劃分期支付本金、到期支付本金、提前支付本金、房產變現收入。因貸款有限制早償機制(12)，且CMBS多通過利率掉期對沖利率變動引致的提前還款，因此影響現金流的主要是信用風險，還款資金來自於房產租金或變現收入，受經濟環境、房產位置、用途、承租人信譽等因素影響不穩定，違約後銀行對房產外的其它資產無追索權。
(2)採取多層高級-次級結構，每一層證券均由所有比其更低級的證券提供信用增強。高級證券預期期限短於次級證券，實際期限不確定。本息採取DPP序列支付(sequential payment)方式:高級債券利息→次級債券利息→高級債券本金→次級債券本金。現金流不能繼續投資於新的貸款。由於基礎資產為氣球型按揭 (balloon mortgage)，本息集中在後期支付(14)，因此債券前期攤銷量小(甚至不攤銷)(15)，按月或季付息。
(3)利益轉移結構(shifting Interest structure)
―― 利息可以設計成對所有層次債券同時支付，或按高級-次級順序支付;貸款預定還本額按債券余額比例在高級-次級結構中分配。提前支付、違約房產清算收入等非預定現金流向高級債券進行傾斜支付，使高級債券的次級率(信用增強率)提高:將非預定現金流入的全部高級債券部分(按上一期高級債券在總債券余額中的比例計算)、次級債券部分(按上一期次級債券在總債券余額中的比例計算)的一定比例分配給高級債券，在最初幾年比例可能為100%，之後隨時間降低，轉移比例為零後，按債券比例分配。
―一貸款違約損失按照次級-高級順序依次核銷債券本金，最低級債券為「最先損失級」(first- losstranche);低級債券注銷後不能重新進入流通;損失分配導致各級債券余額及其比例產生變化，下一期利息也隨之調整。如在85/11/4的高級-次級結構中，如10%的貸款發生違約，其中收回4%，損失6%，則最低級和部分次低級證券退出流通，新結構比例為81/9。如果提前還本和違約損失很大，則高級證券很快得到本金償付、低級證券很快注銷，兩者期限都可能最不穩定。
――採用現金儲備、對某一級別債券提供本息擔保、服務機構預付 (Servicer Advances)的方式提供流動性和信用支持。後者是指由於貸款拖欠而無法支付計劃付款額時，由服務機構提供預付款。違約房產清算收入先償還服務機構預付款及其利息，再按先息後本支付給投資者。
――由專業抵押品管理機構決定違約後房產和貸款的處置，如貸款重組、取消房產贖回權、變賣房產，或繼續經營，甚至轉換用途以取得更大的回收值。
(4) 高級-次級超額抵押結構(Sr-Sub OC Structure)為高級債券提供更強的信用增強，1997年引入後便取代了利益轉移結構:由抵押資產價值大於債券本金提供初始超額抵押(over- collaterallization)；由多餘現金流(excess cash flow)提供進一步超額抵押。剩餘利息(excessspread)、提前還本、以及違約房產清算額統稱為多餘現金流，全部用於高級債券的依次提前還本，這導致超額抵押比例逐漸升高;一定期限(如三年)或次級債券比例達到一定水平(如最初比例的2倍)後，多餘現金流在彌補資產損失後釋放給余值持有人;該結構仍然對損失按低級-高級順序分配。
(5)0%超額抵押高級-次級結構避免了次級債券的提早退出，保證債券本息的穩定:
―― 多餘現金流首先彌補當期損失，再用於沖回前期已注銷的低級債券，剩餘部分支付高級債券本金。如當期損失不足以被多餘現金流抵消，則注銷最低級的債券。這種結構已逐漸模糊本金和利息在債券支付上的界限，不再局限於利息收入支付債券利息，本金回收支付債券本金的做法。同時，通過當期和跨期收入與損失的軋差，避免債券現金流和期限結構受單個資產回收損失或盈利的影響而帶來太大的不確定性。
――由發起人持有的股權形式的余值索取權對債券提供進一步信用增強。這尤其適合於不按面值發行、最終回收額可能高於預期值的證券(尤其是NPAS)。股權起到了現金流波動的緩沖器作用:基礎資產損益體現在股權價值的波動上，貸款違約損失基本能由股權全部吸收，延遲損失分配，盡量避免了較低級債券的提早退出。這使得一定程度的損失發生後仍能維持穩定的交易結構比例。
2.CDO結構
最早利用CDO結構進行NPAS可追溯到80年代末期GrandStreet Bank將高風險債券和貸款進行證券化。2000年12月，Fleet Boston Corp.私募發行了由超過15億美元違約貸款和問題貸款支持證券ArkCLO 2000-1。此後CDO被廣泛作為NPAS的主要結構。CDO適應了銀行進一步將無房產抵押、擔保或無擔保的商業貸款、循環信用、債券等異質不良信貸資產進行證券化的要求。據統計，為達到轉移風險、套利和提高盈利能力的目的，目前美國銀行的所有新增非投資級貸款的40%都通過CDO形式被證券化出售，韓國資產管理公司的NPAS也多採用CDO結構。CDO的特點在於:
(1)基礎資產池以無抵押貸款為主，數量在100-200筆左右;現金流更不穩定，多數為到期一次還本付息，甚至沒有確定的到期日(如循環信用貸款);種類繁雜，相互在借款人、地點、行業、貸款類型等方面不具相關性;信用風險取決於借款人的個性化特徵和單筆貸款類型；違約後不以處置房產為主，需要採取多種追償手段(21)，回收難度更大。
(2)絕大部分 CDO以私募方式發行。根據資產性質和資產管理方式，CDO的基本結構分為現金流CDO和市場價值CDO。現金流CDO是用基礎資產池產生的現金流來償還證券的本息，適合於在回收或債權到期前有一定現金流入的資產。市場價值結構是用出售資產所得現金流來償還證券本息，適合於到期前現金流不多，現金回收主要取決於資產變現所得的資產。部分CDO會設立再投資期(通常為證券發行後的最初三到五年)，允許將基礎資產池所產生的現金流進行再投資，只要資產池能繼續滿足某些指標(如超額抵押測試等)。再投資期過後為分期還本期。
(3)現金流CDO根據發起人動機分為套利CDO(委託證券化的一種)(22)、表外交易CDO(直接證券化的一種)(23)，根據結構差異分為現金結構和合成結構。現金結構――通過發行證券所得的現金來購買資產。合成CDO一―發起銀行不是將資產而是將貸款中的信用風險轉移到SPV，從而轉嫁到投資者身上。所募資金不轉移給發起人，而是投資於AAA級債券以保證投資者的本金償付，同時由SPV向發起銀行出售信用違約掉期合約。如不發生違約，投資者能得到掉期費加上AAA級債券投資的收益。出現違約時銀行會要求SPV賠付，投資者承受相應損失。其優點在於:可進行結構分層，避免了資產轉移的法律(通知借款人)和稅收問題，同樣能達到降低風險資產的目的。
(4)市場價值結構的特點為:
―― 不要求資產能產生可預期的現金流，但必須有價值、可交易變現，最終變現應能實現正收益以保證證券本息償還。該結構對於不良債權組合證券化具有非常大的吸引力，且能很好地解決傳統證券化結構中基礎資產的期限長於證券化交易期限而必須對基礎資產強迫性出售的困境問題，在最初定價上就將強迫性出售資產的流動性折扣考慮進來，從而使可證券化的基礎資產不必受期限限制。
――信用增強主要由基礎資產市場價值和證券面值之間的差額提供。因此，在分層結構中，會根據每層證券的評級規定相應的折扣率(或超額抵押率)，定期(如每兩周)進行「超額抵押測試」。如抵押品市場價值相對於證券面值下跌到預先設定的水平(通常大於1)，則必須將資產變現並加速對高級證券還本支付，直到該指標恢復到設定水平之上。
――資產管理人是決定收購、處置資產的機構，優秀的管理人能發現隱含在資產中的各種風險，以低價買入資產，並以高價在行情惡化之前賣出。管理人在經驗、信貸分析系統和專有技術等方面的優勢有利於使證券獲得更高的評級。
―― 在現金流分配上允許證券發行費用先於對證券本息的支付，資產管理費後於對所有有評級證券的利息支付。為刺激資產管理人的業績，通常會設立獎勵機制，如果資產管理人能使股權持有人的收益達到某個目標，則可以提取一定的獎勵費(由資產管理人持有一部分股權)，分享資產價值上升的潛力。
3. LT結構
「清算信託」源於破產法中對企業破產清算程序的一種安排，是指將破產企業的房地產等資產通過信託的方式進行清算變現，以降低成本增加債權人的回收率。清算信託的受託人在將資產變現時不受破產法對變現程序的限制，清算收入按照法定的清償順序進行支付。利用LTS進行證券化的最大特點是只通過清算來達到償付證券本息的目的，因此該結構適合任何只要能變現的資產，可以任何類型的資產作為支持發行證券，這對於現金流主要來源於貸款最終回收額和資產清算收入的不良資產非常適用。
同時該結構在清償安排上天然符合證券化中的現金流分層分配結構和信用增強安排。LTS在美國、日本和義大利的不良資產證券化中得到廣泛應用。據統計，全球已有100億美元的不良資產通過LTS進行資產證券化。該結構的特點有:
(1)現金流來源於基礎資產池的變現收入，所得現金流以保證證券盡快償付為目的，不得進行再投資。
(2)採取高級-次級-初級債券結構，通常由發起人保留初級(股權)部分。證券發行額依據基礎資產市場價值而非面值確定。所發行證券期限相對於CMBS和CDO都要短。債券利息支付頻率降低，不再是按月付息，而通常採取按季、半年甚至年支付。
(3)由於市場環境、出售時機對實際變現價值有很大影響，因此證券評級需要考慮在惡劣的市場環境下資產組合的價值，根據各級證券的可收回金額及其概率分布，賦予不同的評級。這符合不良資產估值方法中強調回收額分布的特點。
(4)在流動性安排上，通常採取利息儲備或提供擔保的方式。作為現金流蓄水池的利息儲備一般要求達到能支付三到六個季度利息的水平。在回收資金不能滿足當期債券本息支付時可動用利息儲備。如果清算速度較快或清算收入高於預期值，則所得資金在支付當期利息、預定攤銷額後，補充利息儲備。
(5)現金流的分配順序:清算現金流在支付信託和資產管理費後，用來先支付債券利息後，再按照一定的攤銷目標分期償付債券本金。只有在達到分期償付目標後，發起人才能獲得一定的股息(通常不超過15%)。餘下資金用來支付債券本金，最後剩餘資金由股權投資者獲得。
(6)由專業資產管理機構從事資產的管理和清算，管理機構的回報和資產池的表現直接掛鉤。
在上述三個基本結構中，CMBS結構適合於不良房產按揭貸款或抵債房地產的證券化，不適合無擔保無抵押不良貸款。CDO適合於任何類型的不良貸款和重組貸款的證券化，不適合抵貸資產。LT更適合需要以變現方式來處置的不良資產。這些基本結構必須根據具體的資產類型、證券評級和市場等因素進行相應的調整和修改，構造符合投資者需求、具有特定風險-收益特徵的證券。
由於資產證券化的結構都是由具體的現金流技術、信用增強技術、風險管理技術構成，這些技術手段如同基本組件，可根據需要相互組合、搭配使用，因而NPAS的結構設計是一個動態的過程，並沒有唯一的模式。當然，盡管NPAS結構會因不良資產組合的不同而呈現差異，但在整體上仍然會表現出和正常信貸資產證券化不同的

㈧ cmbs和reits區別

cmbs是指商業房地產抵押貸款支持證券，債權銀行以原有的商業抵押貸款為資本，發行證券。
CMBS的價格根據評級機構的評級來確定；投資銀行再參考評級後，確定最後發行價格，向投資者發行。CMBS的銷售收入將返給地產的原始擁有者，用於償還貸款本息，盈餘則作為公司的運營資本。
房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
REITs的特點在於：1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；2、收益的大部分將用於發放分紅；3、REITs長期回報率較高，但能否通過其分散投資風險仍存在爭議。
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㈨ 證監會和證券交易所有什麼區別呢，如何理解呢

證監會和證券交易所有以下區別：

一、級別

1、中國證監會是國務院直屬正部級事業單位。

2、我國的證券交易所屬於會員制的非營利性法人。

二、數量

1、中國證監會只有一家。

2、中國證券交易所有四家：上海證券交易所、深圳證券交易所、香港證券交易所及台灣證券交易所。

三、功能

1、中國證監會更加偏向：研究和擬訂證券期貨市場的方針政策、發展規劃；起草證券期貨市場的有關法律、法規，提出制定和修改的建議；制定有關證券期貨市場監管的規章、規則和辦法。

2、證券交易所更加偏向：提供證券交易場所，由於這一市場的存在，證券買賣雙方有集中的交易場所，可以隨時把所持有的證券轉移變現，保證證券流通的持續不斷進行。

(9)證券交易所和CMBS擴展閱讀：

證監會和證券交易所成立時間：

一、1992年10月，國務院證券委員會和中國證券監督管理委員會宣告成立，標志著中國證券市場統一監管體制開始形成。

二、1990年12月19日上海證券交易所開始正式營業。截至2009年年底，上證所擁有870家上市公司，上市證券數1351個，股票市價總值184655.23億元。

三、深圳證券交易所成立於1990年12月1日，是為證券集中交易提供場所和設施，組織和監督證券交易，履行國家有關法律、法規、規章、政策規定的職責，實行自律管理的法人。

四、香港的證券交易歷史悠久，早於19世紀香港開埠初期已出現，香港最早的證券交易可以追溯至1866年。香港第一家證券交易所---香港股票經紀協會於1891年成立。

五、台灣證券交易所位於台灣台北市信義區的台北101大樓之內。也是台灣唯一之證券交易所。1961年10月23日台灣證券交易所正式被批准成立，1962年2月9日起正式對外營業。