鏈家資產證券化

⑴ 什麼是長租房政策

長租市場，這個剛剛興起卻蘊含巨大潛力的市場，吸引了大資本紛紛進入。建行的「存房」業務上線3個多月就完成了近400筆，而鏈家旗下主打長租公寓的品牌自如，今年獲得了40億A輪融資，公司估值近200億元。
「自2017年租賃政策深化並全面落地以來，租賃市場迎來了真正的黃金時代，房地產長效機制也開始體現出調控優勢。」58安居客房產研究院首席分析師張波認為，放眼2018年，租賃市場將是房地產紅利的焦點，租購並舉也將在更多層面得到進一步體現。
不過，長租市場無論是運營模式還是盈利渠道，都無經驗可循，生搬硬套國外經驗似乎也並不符合當下中國人的習慣。怎麼定價，什麼才是能讓市場接受的玩法，想要分得這杯羹恐怕並不容易。即使是萬科10年180萬的房租帶來了「驚嚇」，事實也是，相較於企業的投資，這些房租並不算多，企業的回報率不過2%。
中國的樓市已經不似以前，博傻賣樓的時代早已隨著逐漸加碼的調控政策一去不復返。但是適合城市新居民的可租賃品質住宅供給嚴重不足的矛盾仍在，住房租賃市場則被看作是解決問題的最好出路。
如何租到適合自己的房子？
「我們的定位就是給企業的高端人士打造的，這樣的價格其實並不貴。」位於北京城區的一家長租公寓負責人對北京晨報記者直言，一間三四十平方米的單身公寓每個月的房租價格要1萬元以上，且一簽就是1年。
不過，相對於周邊房源，萬科北京翡翠書院的價格算極高的了。10年180萬元，每個月相當於1.5萬元，而周邊房源的房租不過每個月四五千元。不過，也有分析人士稱翡翠書院的房租已經包含了10年的房租漲幅，綜合來看並不貴。萬科相關人士在接受北京晨報記者采訪時則表示，租房目標客是家庭。
在北京晨報記者走訪中發現，目前的長租公寓有較為平價的一類，如鏈家旗下的自如公寓、我愛我家的相遇等這一類別，也有較為高端價格的長租公寓。但由於品牌長租公寓均有較強的物業管理，價格普遍較普通住宅貴一些。
張波表示，目前，我國租賃市場還是以房東自發出租、房地產中介提供服務的模式為主，缺乏專門運營租賃服務的企業。隨著房價高企和人們生活態度的改變，更多的人尤其是年輕人，對於租房的接受度會增加。而且相較於傳統租賃住宅，年輕人更偏愛裝修完善、服務優質的長租公寓。
張波認為，近年上海、北京等城市在土地出讓環節制定的鼓勵住房租賃的相關政策，也將推動長租公寓市場供應加速。隨著越來越多「國家隊」、「房企」等正規軍加入長租市場，未來可供租房者的選擇也將會越來越多樣。

⑵ 2008年金融危機是什麼原因引起的

2008年金融危機主要是由美國次級房屋信貸危機引起的。最初，受影響的公司只限於那些直接涉足建屋及次級貸款業務的公司如北岩銀行及美國國家金融服務公司。

一些從事按揭證券化的金融機構，例如貝爾斯登，就成為了犧牲品。2008年7月11日，全美最大的受押公司瓦解。

印地麥克銀行的資產在他們被緊縮信貸下的壓力壓垮後被聯邦人員查封，由於房屋價格的不斷下滑以及房屋回贖權喪失率的上升。

當天，金融市場急劇下跌，由於投資者想知道政府是否將試圖救助抵押放貸者房利美和房地美。2008年9月7日，已是晚夏時節，雖然聯邦政府接管了房利美和房地美，但危機仍然繼續加劇。

然後，危機開始影響到那些與房地產無關的普通信貸，而且進而影響到那些與抵押貸款沒有直接關系的大型金融機構。

在這些機構擁有的資產里，大多都是從那些與房屋按揭關聯的收益所取得的。對於這些以信用貸款為主要標的的證券，或稱信用衍生性商品，原本是用來確保這些金融機構免於倒閉的風險。

然而由於次級房屋信貸危機的發生，使得受到這些信用衍生性商品沖擊的成員增加了，包括雷曼兄弟、美國國際集團、美林證券和HBOS。 而其他的公司開始面臨了壓力，包括美國最大的存款及借貸公司華盛頓互惠銀行，並影響到大型投資銀行摩根史坦利和高盛證券。

(2)鏈家資產證券化擴展閱讀

次貸危機從2007年8月全面爆發以來，對國際金融秩序造成了極大的沖擊和破壞，使金融市場產生了強烈的信貸緊縮效應，國際金融體系長期積累的系統性金融風險得以暴露。

次貸危機引發的金融危機是美國20世紀30年代「大蕭條」以來最為嚴重的一次金融危機。起源於美國的這次次貸危機正波及全球，全球金融體系受到重大影響，危機沖擊實體經濟。中國也受到次貸危機的影響。

金融工具過度創新、信用評級機構利益扭曲、貨幣政策監管放鬆是導致美國次貸危機的主要原因。美國政府採取的大幅注資、連續降息和直接干預等應對措施雖已取得一定的成效，但未從根本上解決問題。

由此給我們帶來的啟示是:金融調控政策必須順應經濟態勢，符合周期性波動規律;應在加強金融監管、健全風險防範機制的基礎上推進金融產品及其體系創新;應抓住有利時機，鼓勵海外資產並購，優化海外資產結構，分散海外資產風險。

⑶ 你認為良好的市場體系應該是什麼樣的

高質量發展要有高標准市場體系。近日，中辦、國辦印發了《建設高標准市場體系行動方案》，提出通過5年左右的努力，基本建成統一開放、競爭有序、制度完備、治理完善的高標准市場體系。

專家表示，建設高標准市場體系有利於加快構建新發展格局，有利於滿足人民群眾對美好生活的需要。而在高標准市場體系建設過程中，要更加強調制度的完備性、更加強調公平競爭、更加強調政府維護市場秩序彌補市場失靈。

基礎制度

用制度築牢高標准之基

市場經濟在不同的政治制度、社會結構、發展階段的條件下，其生成動因、運行規律、功能目標及發展模式等，都不盡相同。中國經濟體制改革研究會公共政策研究部主任諶利民表示，當前，我國經濟社會進入新發展階段，需要建設與之相適應的高標准市場體系。

諶利民認為，建設高標准市場體系首先要夯實基礎制度。完備的制度體系是市場體系有效運行的基礎，「十四五」時期，要重點完善產權制度、市場准入負面清單制度、公平競爭制度這三個建設高標准市場體系的基礎制度。

其中，《建設高標准市場體系行動方案》（簡稱《行動方案》）提出，完善平等保護產權的法律法規體系，加強對非公有制經濟財產權的刑法保護，全面清理對不同所有制經濟產權區別對待的法規，推動涉產權冤錯案件依法甄別糾正常態化機制化等。對此，諶利民表示，相關政策措施對完善產權保護制度意義重大。「產權制度是市場經濟的基石。嚴格的產權保護，是激發各類市場主體活力的基礎動力，只有產權歸屬清晰並得到嚴格和公平保護，市場交易和市場體系才能有效運行。」諶利民說。

「市場准入負面清單制度，是釐清政府和市場邊界的重要制度。實施全國統一的市場准入負面清單制度，是形成全國統一市場，發揮超大市場規模優勢的前提條件。」諶利民表示，要全面落實「全國一張清單」管理模式，健全市場准入負面清單動態調整機制，建立覆蓋省、市、縣三級市場准入隱性壁壘台賬、反饋、處理、評估機制；選擇符合條件的地區開展放寬市場准入試點，推進企業注銷便利化，開展個人破產制度改革試點。通過落實相關政策措施，進一步打破市場准入的各種隱性壁壘，激發市場主體活力和內生動力。

《行動方案》明確，建立公平競爭審查、舉報、回應機制，出台公平競爭審查例外規定適用指南；制定原料葯等相關專項領域反壟斷指南，出台實施企業境外反壟斷合規指引，推動完善平台企業壟斷認定、數據收集使用管理、消費者權益保護等方面的法律規范；鼓勵各地區構建跨區域統一市場准入服務體系，實現跨區域注冊登記無差別標准，構建跨區域的市場監管制度。

「公平競爭是市場經濟的核心，是實現資源優化配置和企業優勝劣汰的保障。當前，我國競爭政策的基礎地位逐步確立，市場競爭機制不斷健全，但與高標准市場體系的要求相比還有明顯差距。」諶利民說，這些政策措施將進一步推進營造公平競爭的市場環境。（經濟日報-中國經濟網記者 顧 陽）

資本市場

交銀施羅德基金首席策略分析師馬韜：

推進要素資源高效配置

近日發布的《建設高標准市場體系行動方案》用很大篇幅論述了「推進要素資源高效配置」「促進資本市場健康發展」等相關內容。對此，交銀施羅德基金首席策略分析師馬韜表示，監管部門對要素資源配置的認識不斷提升，從「讓市場在資源配置中起決定性作用，同時要更好發揮政府作用」，到「健全勞動、資本、土地、知識、技術、管理、數據等生產要素由市場評價貢獻、按貢獻決定報酬的機制」，再到「實施高標准市場體系建設行動」「推進土地、勞動力、資本、技術、數據等要素市場化改革」。深化要素市場化配置體制機制改革，是一以貫之的改革方向。

金融運行具有分配資源的效果，而資本市場在金融運行中具有牽一發而動全身的作用。馬韜表示，通過深化改革，打造一個規范、透明、開放、有活力、有韌性的資本市場，對推進要素資源高效配置、形成高標准市場體系具有重要的助推作用。

資本市場一直是市場經濟資源配置的前沿陣地，近年來，資本市場針對要素市場化的相關改革已經顯著提速。馬韜介紹，2018年上交所掛牌奇藝世紀知識產權供應鏈ABS（資產證券化產品），實現了知識產權ABS場內掛牌零突破；2020年正式開市的上海技術交易所加快嘗試建立以技術交易為核心、匯聚各類要素進場交易的技術交易服務生態體系；2021年，上交所和深交所同步發布公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法及相關指引，推進基礎設施優化配置資源，助力盤活存量資產。未來，資本市場還將審慎推出更多的金融創新對接要素流通中的堵點，成為引導活水、精準滴灌的橋梁。

同時，資本市場也在加快自我完善。馬韜表示，在試點注冊制改革、健全退市機制、引導機構投資者長線資金入市等方向，資本市場持續發力，目前已取得的部分成果有：科創板注冊制試點已運行數月，創業板注冊制改革啟動多日，注冊制下上市公司已超300家；2020年退市公司的數量已達到16家，「劣質」上市公司加速出清。

展望未來，馬韜表示，資本市場將成為建設高標准市場體系行動、推進要素資源高效配置的重要一環，並不斷作出新的貢獻。（經濟日報-中國經濟網 周 琳 馬春陽）

高標准體系

中國質量萬里行促進會會長劉兆彬：

提升供給端產品質量

「高質量發展要有高標准市場體系，改善提升市場環境和質量是推進高標准市場體系建設的關鍵內容，有利於加快構建新發展格局，努力滿足人民群眾對美好生活的需要。」中國質量萬里行促進會會長劉兆彬表示，近年來我國市場環境持續改善，產品質量不斷提升，國內產品質量監管抽查合格率從上世紀80年代的70%穩步提升到現在的90%以上。

但是，劉兆彬表示，推動高質量發展仍存在不少體制機制障礙，市場在資源配置中的決定性作用發揮受到諸多因素制約，反映在市場最直接的現象就是假冒偽劣產品屢禁不止，嚴重侵害了消費者利益，嚴重干擾了市場公平競爭環境。

「沒有好的市場環境，就存在劣勝優汰、劣幣驅逐良幣的風險；沒有高質量的產品和服務，再好的市場環境也是無源之水、無本之木。」劉兆彬說，要從供給端提升質量、調整結構，為消費者提供更多物美價優的產品和服務。

好的產品和服務與市場環境優化緊密相關，相輔相成。劉兆彬認為，只有大力提升商品和服務質量，才能推動經濟循環暢通，14億多人口所帶來的超大規模市場優勢才能得以彰顯。

如何通過提升商品和服務質量構建公平有序、開放透明的市場環境？劉兆彬建議，在質量管理方面，要更加註重有效市場和有為政府的有機結合。產品和服務質量的提升除了依靠企業自身和市場機制調節，還要靠政府部門進一步制定和完善相關法律法規，加強規劃引領，協調安全保障。

在標准建設方面，持續加大高標准高品質供給，以市場化、國際化為導向，不斷豐富標准實施監督手段。同時，加強標准實施力度，積極與國際慣例接軌，以標准化手段提高技術創新的市場化效率。

在品牌引領方面，推進市場表現、消費者評價與國際競爭力三足鼎立的品牌評價體系建設，打造特色品牌，實現優質優價。「目前，我國品牌建設與國際品牌發展差距仍然很大，抓品牌一定要打好質量基礎建設。」劉兆彬說。

在市場機制創新方面，要進一步放寬市場准入門檻，除特殊行業外，推進市場准入由行政審批到行政確認，再到公共信息實現公示，建立
良好的市場體系應該是那種嗯，有秩序，然後又非常的嚴格，然後也一定要是開放的這樣的話，既能滿足大眾又有秩序去運營。

⑷ 什麼是靜態利差

靜態利差法以國債到期收益率曲線上各不同期限的收益率加上一固定利差作為定價的貼現率，再將未來各期現金流進行貼現以計算資產證券化產品的價格。這種定價方式考慮到了不同期限的貼現率的不同，即反映了證券化產品與國債之間的風險貼水差異。因此，靜態現金流量報酬率法是以債券的平均報酬率來確定債券價格，而靜態利差法則是以整條到期收益率曲線來確定證券化債券的價格。
靜態利差法和靜態現金流量報酬率法在現金流量比較集中的情況下，差異不大，但在現金流量分散的情況下，就會有較大差異。一般的公司債其最大現金流量集中在到期日，因此靜態利差法和靜態現金流量報酬率法的定價方式對於公司債的價格而言差別不大，但對於證券化產品來說卻不一定。證券化所產生的許多債券中有很多是還本型債券，其特點是現金流量的流入比較平均地分布於各期而非集中於某一期，以靜態利差法來評估就會較為准確。
一般而言，平坦的到期收益率曲線較為少見，即期到期收益率都是隨著期限的延長而提高，反映了針對長期而言不確定的風險溢價。因此，靜態現金流量報酬率法只適用於短期的、現金流較為集中的證券化產品的定價；而靜態利差法則適用於長期的、現金流入較為均勻的證券化產品的定價。但是不論何種方式，一個成熟的、能提供不同期限即期收益率曲線的國債市場是其能正確定價的前提條件。

⑸ 案例剖析 | 長租公寓ABS系列一：自如房租分期ABS

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2017年10月18日，第十九次全國代表大會開幕，大會報告中提及「堅持房子是用來住的，不是用來炒的」，現場響起了持久的掌聲，充分體現了黨情民意，是住房租賃前進的堅實風向標，在國內也積極落地支持住房租賃資產證券化產品。我們將通過案例分析和專題報告形式對住房租賃類ABS項目做深度跟蹤。

截至目前，交易所審核通過和成功發行的住房租賃類資產證券化項目合計4單，擬發行金額61.55億元，發行人包括魔方公寓、自如、新派公寓、保利地產等。以下重點分析「中信證券·自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」項目。

1 證券基本情況

表2. 自如房租分期ABS基本要素

2 、原始權益人及資產服務機

（1）北京自如眾誠友融信息科技有限公司（原始權益人）

眾誠友融是自如品牌的後台支持部門，負責北京自如資管體系內金融信息建設和維護職能。公司成立於2016年2月4日，注冊資本5000萬元，注冊在北京市密雲區經濟開發區。眾誠友融股東為北京自如資產管理有限公公司（簡稱「自如資管」），實際控制人左暉，持股比例為94.6%。左暉，男，北京大學EMBA，現擔任鏈家董事長、中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長、北京市房地產中介行業協會副會長、全聯房地產商會副會長。2011年創辦自如網，2014年創辦鏈家網。

（2）北京自如資產管理有限公司（資產服務機構）

北京自如資產管理有限公司是自如品牌的運營實體，公司成立於2015年10月20日，注冊資本3200萬元。經過5年發展，北京自如資管的產品線已經從成立之初僅有的合租產品—自如友家，發展成為擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿五大產品線，橫跨長租與短租市場，同時提供租期內的保潔、專業維修、搬家及自如優品等多項O2O生活服務。截至目前，北京自如資管管理房間數40萬間，北京自如資管累計服務租客超過100萬人，已經發展為國內長租市場第一品牌。

股權架構方面 ，北京自如的控股股東均為自然人，左暉持股94.6%，單一剛持股5.4%。

業務模式方面 ，北京自如資管的業務模式是依據自己搭建的B2C租房平台，為客戶提供高效的找房、看房服務，以及租房期間的服務等。盈利模式就是「低買高賣」，主要是租金收入、增值服務和金融業務手續費等。 公司產品方面 ，（1）長租產品包括自如友家、自如整租和自如寓三個產品線，其中自如友家、自如整租是分散式長租業務，自如寓是集中式長租業務。（2）短租產品包括自如驛和自如民宿。本次專項計劃底層資產— 房租分期 小額貸款對應的為長租產品中的「自如友家」和「自如整租」業務線，即北京自如資管旗下分散式長租業務。 房租分期業務風控措施 ，（1）貸前預審核，如實名認證、工作認證、入住校驗、交叉審核等；（2）貸後管理。簡訊、微信、郵件等方式催收，上門張貼催告函等。如果租戶預期、違約及到期未退租/解約超過3個自然日時自動上鎖。

自如房租分期ABS項目基礎資產為信託受益權，而信託受益權對應的底層資產為信託計劃向北京自如資管的長租公寓租客發放的房租分期小額貸款債權。借款人要求是18歲以上非學生，芝麻評分不低於550分或自如分不低於70分，無失信不良記錄等。

基礎資產的形成 。（1）客戶選擇入住自如長租公寓，與北京自如資管簽訂《房屋租賃合同》；（2）客戶選擇使用房租分期，提出貸款申請；（3）北京自如資管和通道機構對客戶進行資質審核；（4）通道與客戶就房租分期小額貸款簽署《貸款合同》；（5）客戶線上支付一個月房租租金及等額於月租金的押金；（6）北京自如資管安排通道機構向客戶提供剩餘11個月的房租分期小額貸款，貸款將通過受託支付安排直接支付至北京自如資管指定賬戶；（7）客戶按月還款，即支付租金和貸款服務費。

基礎資產情況 。截至2017年5月10日，專項計劃基礎資產信託計劃項下底層資產自如房租分期小額貸款余額4.92億元（信託計劃總規模5億元，包含繳納的信託業保障基金及現金），共涉及合同2.35萬筆，合同期限為11個月，加權平均剩餘期限為9個多月，單筆合同金額為2萬多元。區域分布方面，集中在北京、上海和深圳，北京佔比60%附近。違約情況來看，自如房租分期小額貸款入池資產中預期狀態不到0.38%，預期率較低。目前自如所有貸款利率均為6.27%，貸款期限11個月，採用等額本息還款，貸款的IRR在11%以上。

4 、交易結構

（1）原始權益人眾誠友融通過外貿信託設立的「薈潤5號-自如自感系列單一資金信託項目單一資金信託」向租客發放房租分期小額貸款；（2）眾誠友融將享有的單一資金信託項下的信託受益權轉讓給中信證券設立的「中信證券·自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」；（3）計劃管理人根據底層資產的現金流情況設計出具有優先和劣後的結構化產品「自如房屋分期ABS」；（4）主承銷商將「自如房屋分期ABS」銷售給投資者；（5）投資者將認購資金打給主承銷商指定的銀行賬戶；（6）主承銷商將募集資金作為資產對價打給原始權益人。

4 、增信措施

（1）優先劣後結構化分層，其中優先檔獲得次級檔10%的信用支持。

（2）差額支付承諾，北京自如資管對專項計劃提供差額支付。

（3）中證信用外部擔保，對北京自如資管的差額補足義務提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。