為什麼房地產融資租賃

Ⅰ 融資對房地產業的意義

2023年以來，房企融資環境得到適度改善。

例如，5月份，監管層釋放了支持民營企業融資的重要信號，一些優質民營企業發行債券，推出包括CDS或CRMW在內的信用保護工具。8月16日，瑞士瑞信銀行支持升級，監管部門責成中債信促公司對房地產企業發行的中期票據進行「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」。

而近期政策對應的企業只是悔碰其他優質房企，發行規模有限，所以政策信號的意義仍然大於實際拉動作用。

此外，受2023年疫情和供應中斷的影響，銷售市場持續疲軟。在外部融資渠道不暢和內部銷售回款乏力的雙重影響下，2023年前8個月，房地產開發企業到位資金100817億元，同比下降25.0%。前三季度，100家典型房企融資額同比下降50%。

對於多數房企而言，2023年仍有多輪債務到期高峰，償債壓力依舊較大。

2023年3月以來，在新一輪疫情影響和房企信用風險持續發酵下，各部委頻頻發聲，重點支持房地產企業合理融資需求；強調金融機構要區分項目風險和企業群體風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞「一刀切」；加大對並購的融資支持；債券等。

2023年5月16日，監管層釋放支持民營企業融資的重要信號。碧桂園、龍湖、美的地產三家民企被監管層選為示範房企，相繼發行人民幣債券；同時，創設機構還將發行包括CDS或CRMW在內的信用保護工具。

此後有消息稱，新城、徐匯也加入了優質民企名單。其中，新城月內已發行10億中簽票，是銀行中首張單體房企的信用風險緩釋憑證。

8月16日，增信支持再次升級。監管部門責成中債信促對龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股集團、金地等房企發行的中期票據進行「全額、無條件、不可撤銷的連帶責任擔保」。

但值得注意的是，這些政策的對象企業只是其他優質房企，發行規模相對有限。政策信號的意義還是大於實際的拉動作用。

2023年前三季度，房企資金壓力依然較大。國家統計局發布的2023年1-8月房地產行業數據顯示，2023年前8個月，房地產開發企業到位資金100817億元，同比下降25.0%，較前7個月的25.4%略有收窄，但總體規模仍處於歷史較低水平。

其中，國內貸款(包括開發貸款、並購貸款；a貸款、委託貸款和信託貸款等。)為12.28億元，同比下降27.4%；其他到位資金，包括公開市場債券發行和其他融資方式，前8個月同比下降9.4%至3745億元，比前7個月減少4.1個百分點。

可見，房企外部融資端仍處於凍結狀態，銷售端持續疲軟，嫌此導致房企資金到位壓力較大。

目前房企融資難問題依然突出。2023年前三季度，100家典型房企融資額5648億元，同比下降50%。其中，第三季度融資額1395億元，同比下降55%，環比下降31%。融資額為2019年以來最低水平。

從月度融資額來看，各月融資額均呈現不同程度的同比下降，有5個月(1月、2月、6月、7月、8月)降幅超過50%。

2023年前兩個月，整體融資環境仍處於審慎和穩定狀態

環比來看，2023年1月及3月的融資規模在歷月中處於較高水平，其中1月的融資額達到了966億元，為歷月最高，主要在於每年年初是企業的到期高峰，疊加年初機構額度相對寬松，導致融資量較大。此外3月由於六部委就房地產風險問題密集發聲，融資環境適合改善，有較多國企、央企於該月境內發債，推高了3月的融資總量。

從企業的債券類融資成本來看，2022前三季度的新增債券類融資成本4.09%，較2021年全年下降1.26個百分點，其中境外債券融資成本高達7.85%，較2021年全年抬升0.73個百分點，境內債券融資成本3.38%，較2021年全年下降0.69個百分點。

融資成本的下降，一方面由於2022前三季度境內發債佔比從2021年的58%上升至84%，而企業境內發債成本一般低於境外發債，故結構性變化導致融資成本下降；另外，由於融資環境收緊，企業發債持續分化，債券發行向優秀房企集中，進一步拉低了企業的發債成本。

融資成本看似降低，實則是融資優勢在向優質企業集中，大多芹前迅數民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決。

從企業債券發行來看，2023年前三季度企業發債金額3072億元，同比下降44%，不足2021年全年的50%。其中，境內發債2584億元，同比下降14%;而境外發債同比大幅下降80%到488億元，佔比同比下降了29個百分點至16%。

從單月來看，境外發債規模歷月均呈現同比大幅下滑，而境內發債則於2023年5月呈現了難得的45%同比上升。

2023年5月，多家優質民營房企被監管機構選為示範房企，陸續發行人民幣債券，從而結束了歷月境內發債同比下滑的趨勢。此外9月由於增信支持升級，多家民企如美的、新城、碧桂園等發行了中債信用增進擔保的中期票據，同比上升了30%。

目前來看，由於

增信支持對標房企僅為少數，且規模相對有限，未來境內發債規模能否持續回升，仍然有待進一步觀察。

累計來看，2022前三季度國企、央企的發債量為2098億元，同比下滑了7.85%。央企華潤、保利、中海發債規模均超150億，其中華潤更是超過了兩百億。

民營企業發債量為974億元，同比大幅下降69.61%。發債房企主要集中於優質白名單房企，如萬科、碧桂園、正榮、美的、龍湖的發債規模都超過了50億。

在此背景下，國企央企的發債占總量佔比較2021年的46%大幅上漲22個pct至68%。發債規模上的較大差距，主要是由於規模國企央企歷來財務較為穩健，同時具有天然的信用背景優勢，受到融資政策影響較小。

從成本上來看，國企央企2022前三季度的融資成本為3.23%，而民營企業則達到5.95%，兩者之間的差距達到2.72個百分點，未來在行業集中度向頭部集中下，房企無論是融資量還是融資成本預計將持續分化，更多的低息債降持續流向優質房企。

2023年以來已經有不少房企曝出了債務違約事件，而當前仍有部分房企存在流動性問題，此外部分房企已成功債務展期，緩解了燃眉之急，但債務展期只為爭取時間，並不能根本上解決問題，1-2年內壓力仍然較大。

若未來銷售市場遲遲未能恢復，這類房企的風險也將再次爆發。

2022前三季度房企債券到期規模為5146億元，而發行規模僅為3072億元，到期規模高出發行規模68%，這也意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。

值得注意的是，2023年10月以及2023年的1月、3月及6月仍舊有多波到期高峰，明年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，預計債務違約現象仍將持續增加。

展望2023年第四季度及未來，我們認為未來融資政策以保交樓、保交付為宗旨，並繼續支持企業合理融資需求，保持房地產融資平穩有序，盡快恢復房企經營「造血」功能為主。

一方面，政策將繼續適度改善房企融資環境，加大民企融資支持力度；同時對經營暫遇困難的企業，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

另一方面，金融機構將對優質企業兼並重組出險企業或項目，提供融資支持；同時也將區分項目風險與企業集團風險，支持優質項目融資及收並購，幫助行業加速出清。

從房企層面來看，雖然2023年已出現一定的融資政策利好，但政策覆蓋面有限，信號意義仍大於實際拉動作用。在當前行業風險仍未出清，疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場信心短時間難以快速回歸，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決，償債壓力依然較大。

對於大多數房企而言，等待救助的同時也要積極自救。未來可不斷加強銷售回款，釋放受限制現金比例；尋求合作方，處置資產；債務置換，調整債務結構；精簡組織構架，提升運營效率，減少費用支出等。

相關問答：融資租賃的優缺點

一、融資租賃的優勢 融資租賃有以下優點: 1.融資租賃門檻低。 2.融資租賃可以延長融資期限，增加中小企業的現金流。 3.融資租賃可以改善中小企業的財務狀況和融資能力。 4.融資租賃有利於中小企業利用外資，引進國外先進技術。 5.與銀行貸款相比，融資租賃是一種融資方式，可以根據客戶的實際要求進行變更，因此融資方式更加靈活。 第二，從出租人的角度來看 1、以租賃促銷，擴大產品銷售和市場份額；賣中小企業很重要。只有成功的銷售才能實現利潤。越來越多的企業希望擴大租賃，而不是直接出售來實現銷售。這樣做的好處是大大降低了購買門檻，擴大了客戶的購買力。 2.為保證資金及時回收，將與資金預算一並編制，簡化財務核算程序；明確租賃期內的現金流量有利於資金安排。 3.簡化產品銷售，加速生產企業資金周轉。 4.更關注項目的未來收益。「融物」的特性決定了租賃資金的用途是明確的， 承租人不能把錢挪作他用，出租人更注重對項目未來現金流的考察，讓一些負債率高但項目好的租賃企業也能獲得設備融資。 5.降低直接投資的風險。

Ⅱ 融資性租賃與經營性租賃兩者區別。

1、作用不同

由於租賃公司能提供現成融資租賃資產，這樣使企業能在極短的時間，用少量的資金取得並安裝投入使用，並能很快發揮作用，產生效益，因此，融資租賃行為能使企業縮短項目的建設期限，有效規避市場風險，同時，避免企業因資金不足而放過稍縱即逝市場機會。經營租賃行為能使企業有選擇地租賃企業急用但並不想擁用的資產。特別是工藝水平高、升級換代快的設備更適合經營租賃。

2、兩者判斷方法不同

融資租賃資產是屬於專業租賃公司購買，然後租賃給需要使用的企業。融資租賃實質上就是分期付款購置固定資產的一種變通方式，但要比直接購買高得多。而對經營租賃則不同，僅僅轉移了該項資產的使用權，而對該項資產所有權有關的風險和報酬卻沒有轉移，仍然屬於出租方，承租企業只按合同規定支付相關費用，承租期滿的經營租賃資產由承租企業歸還出租方。

3、租賃程序不同

經營租賃出租的設備由租賃公司根據市場需要選定，然後再尋找承租企業，而融資租賃出租的設備由承租企業提出要求購買或由承租企業直接從製造商或銷售商那裡選定。

4、租賃期限不同

經營租賃期較短，短於資產有效使用期，而融資租賃的租賃期較長，接近於資產的有效使用期。

5、設備維修、保養的責任方不同

經營租賃由租賃公司負責，而融資租賃有承租方負責。

6、租賃期滿後設備處置方法不同

經營租賃期滿後，承租資產由租賃公司收回，而融資租賃期滿後，企業可以很少的「名義貨價」(相當於設備殘值的市場售價)留購。

7、租賃的實質不同

經營租賃實質上並沒有轉移與資產所有權有關的全部風險和報酬，而融資租賃的實質是將與資產所有權有關的全部風險和報酬轉移給了承租人。

(2)為什麼房地產融資租賃擴展閱讀：

所有權是所有人依法對自己財產所享有的佔有，使用，收益和處分的權利。是對生產勞動的目的，對象，手段，方法和結果的支配力量，它是一種財產權,所以又稱財產所有權。

所有權是物權中最重要也最完全的一種權利，具有絕對性、排他性、永續性三個特徵，具體內容包括佔有、使用、收益、處置等四項權利。產權和所有權的區別是：產權是一個較大的概念，產權包括所有權。房地產所有權只是房地產產權中主要的一種。

參考資料：所有權-網路

Ⅲ 如何認定房屋融資租賃

根據《租賃》准則的規定，風險和報酬的轉移具體有五個標准（符合其中之一即可認定為融資租賃）：

1、在租賃期屆滿時，資產的所有權轉移給承租人。即，如果在租賃協議中已經約定，或者根據其他條件在租賃開始日就可以合理地判斷，租賃期屆滿時出租人會將資產的所有權轉移給承租人，那麼該項租賃應當認定為融資租賃。

2、承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購價預計遠低於行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可合理地確定承租人將會行使這種選擇權。這里的「遠低於」指「小於等於25%」。

3、租賃期占租賃資產使用壽命的大部分。這里的「大部分」掌握在租賃期占租賃開始日租賃資產使用壽命的75%以上。

4、就承租人而言，租賃開始日最低租賃付款額的現值幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值；就出租人而言，租賃開始日最低租賃收款額的現值幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值。這里的「幾乎相當於」掌握在90%（含90%）以上。

5、租賃資產性質特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用。這條標準是指租賃資產是出租人根據承租人對資產型號、規格等方面的特殊要求專門購買或建造的，具有專購、專用性質。

(3)為什麼房地產融資租賃擴展閱讀

承租人分期向出租人支付租金，在租賃期內租賃物件的所有權屬於出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權。租期屆滿，租金支付完畢並且承租人根據融資租賃合同的規定履行完全部義務。

對租賃物的歸屬沒有約定的或者約定不明的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定，仍然不能確定的，租賃物件所有權歸出租人所有。

融資租賃是集融資與融物、貿易與技術更新於一體的新型金融產業。由於其融資與融物相結合的特點，出現問題時租賃公司可以回收、處理租賃物，因而在辦理融資時對企業資信和擔保的要求不高，所以非常適合中小企業融資。

融資租賃和傳統租賃一個本質的區別就是：傳統租賃以承租人租賃使用物件的時間計算租金，而融資租賃以承租人佔用融資成本的時間計算租金。

Ⅳ 針對房屋無法辦理貸款開發商怎麼快速回籠資金

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構。:
1.自有資金:開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在「結構封頂」時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得「五證」，到「結構封頂」平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資:一種是由建築商提供部分工程材料，即「甲供材」;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4.銀行貸款:在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5.房地產信託:現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:
6.上市融資:上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
8.聯合開發:聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。
9.開發商貼息貸款:開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種「賣方信貸」。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售後回買及回租:售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。
11.海外融資:海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。
13.非上市增資擴股:——:私募股權融資::受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求「:四證」齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資:由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資：所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

Ⅳ 房產可以做融資租賃嗎

法律主觀：

房屋出租一般不屬於融資租賃。房屋出租是房屋所有者或經營者交付其所有或經營的房屋，房屋消費者定期交付租金取得房屋佔有和使用權利的行為。融資租賃是出租人出資向供貨人購買租賃物件，承租人分期向出租人支付租金的行為。

法律客觀：

《民法典》第七百三十五條融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇告掘，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合襪陪核同。第七百四十五條出租人對租賃物享有的所有權，未經登記，不得對抗善意第三人。第七百亂岩四十八條出租人應當保證承租人對租賃物的佔有和使用。

Ⅵ 房地產融資租賃合同

現行 法規 未明確約定不動產能否成為適格租賃物，導致實務中存在諸多糾紛。 融資租賃 公司雖已展開不動產融資租賃業務，但亦存在諸多遲疑。以不動產為租賃物的 融資租賃合同 是否有效？本文將進行具體闡述。 一、不動產直租模式 指不動產的需求者（承租人），申請融資租賃公司（出租人）購買其指定的不動產，承租人再從出租人處租賃使用該不動產並支付租金，租賃期滿後，承租人將不動產款項全部結清，出租人把所出租的不動產所有權轉移給承租人。 二、不動產售後回租模式 指不動產所有權人（出賣人）將自有不動產出售給融資租賃公司（出租人），再和出租人訂立融資租賃合同，將該不動產從出租人處租回使用並支付租金。此時，不動產所有權人既是承租人，又是出賣人。 三、不動產租賃變通模式 （一）間接租賃模式 是指承租人將其不動產項目內的管線、機器設備、機電設備等資產作為租賃物，先出售給融資租賃公司，再將該處資產租回使用，並且負責維修和養護。這樣就間接為不動產項目實現了融資。 （二）委託放款模式 融資租賃公司委託銀行向承租人放款，具體操作方式為：承租人與融資租賃公司、委託銀行簽訂《人民幣 委託貸款 合同》，約定融資租賃公司將自有資金委託給銀行按照本合同的約定，向承租人發放委託貸款。貸款用途約定為只能用於支付不動產項目購買價款，未經融資租賃公司事先書面同意，承租人不得擅自改變合同中確定的貸款用途。

Ⅶ 現在去融資租賃行業工作好嗎為什麼呢

現在去融資租賃行業，工作是不怎麼好的，因為經濟不大景氣，出來做生意的人沒有那麼的多，也不會融資，更不會租房子。可以去從事房地產中介，為一些租客介紹房子，這樣也能提前熟悉一下這方面的業務，之後就可以去從事融資租賃了。

雖然說對學歷也沒有那麼大的要求，但比較偏好優秀的金融學碩士，他們對於數據是比較敏感的，並且工作能力也比較的強。若真的特別想去從事的話，也可以試一試，畢竟還很年輕有試錯的機會。

Ⅷ 融資租賃房屋什麼意思

問題一：什麼是房地產融資租賃 什麼是融資租賃 融資租賃是指具有融資性質和所有權轉移特點的設備租賃業務，即：出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入設備租賃給承租人，合同期內所有權歸出租人，承租人只擁有使用權，合同期屆滿，承租人付清租金後，有權按殘值購如設備，出租人喪失所有權，承租人擁有所有權。符合下列條件之一的，為融資租賃：一、在租賃期滿時，租賃資產的所有權轉讓給承租方；二、租賃期為資產使用年限的大部分（75%或以上）；三、租賃期內租賃最低付款額大於或基本等於租賃開始月資產的公允價值。從事租賃業務的單位，應按《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定繳納營業稅，但不繳納增值稅。其他單位從事的融資租賃業務，所有權轉讓的，只繳納增值稅，不繳納營業稅；所有權未轉讓的只繳納營業稅，不繳納增值稅。

問題二：會計裡面，請問一下租的房子算資產嗎？融資租賃是什麼意思？ 租的房子不算資產。 融資租賃又稱設備租賃或現代租賃，是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃。資產的所有權最終可以轉移，也可以不轉移。它的具體內容是指出租人根據承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買租賃物件，並租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內租賃物件的所有權屬於出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權。租期屆滿，租金支付完畢並且承租人根據融資租賃合同的規定履行完全部義務後，對租賃物的歸屬沒有約定的或者約定不明的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定，仍然不能確定的，租賃物件所有權歸出租人所有。融資租賃是集融資與融物、貿易與技術更新於一體的新型金融產業。由於其融資與融物相結合的特點，出現問題時租賃公司可以回收、處理租賃物，因而在辦理融資時對企業資信和擔保的要求不高，所以非常適合中小企業融資。此外，融資租賃屬於表外融資，不體現在企業財務報表的負債項目中，不影響企業的資信狀況。這對需要多渠道融資的中小企業而言是非常有利的。

問題三：到底什麼是不動產融資租賃 融資租賃一般是機器設備，以及一些辦公設備，而不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。各國對動產與不動產的界定也是不同的。現在，國際上並不是單純地把是否能移動及如移動是否造成價值的貶損作為界定動產與不動產的唯一標准，而是綜合考慮物的價值大小、物權變動的法定要件等因素。例如，飛機、船隻等，國際上通行將其界定為不動產。因為其價值較大、辦理物權變動時要到行政機關進行登記等。 民法學上的物，是指存在於人身之外，能夠滿足人們的社會需要而又能為人所實際控制或支配的物質客體。按照不同的標准，物可分為動產與不動產、流通物與限制流通物、特定物與種類物、主物與從物、可分物與不可分物、原物與孳生物、有主物與無主物

問題四：融資租賃是什麼意思標的物 不動產 融資租賃就是借錢買設備，然後租給企業每月收錢。
這就是融資租賃了。
現在很多企業缺錢買不起設備。所以喜歡這種方式。
就是分期付款的一種了。

問題五：融資租賃是什麼意思？ 5分 融資租賃(Financial Leasing)又稱設備租賃(Equipment Leasing)或現代租賃(Modern Leasing)，是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃。資產的所有權最終可以轉移，也可以不轉移。
融資租賃經中國銀行業監管管理委員會批准經營融資租賃業務的單位和經對外貿易經濟合作主管部門批准經營融資租賃業務的外商投資企業、外國企業開展的融資租賃業務。
截至2014年6月底，全國注冊運營的融資租賃公司約有1350家，其中包括金融租賃25家、內資試點融資租賃公司123家，以及外商投資融資租賃公司1202家，注冊資本金合計超過1022億元。

問題六：融資租賃的房產如何繳納房產稅 根據《財政部 國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）的規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起，依照房產余值繳納房產稅。

問題七：融資租賃的含義？ 融資租賃（Financial Leasing）又稱設備租賃（Equipment Leasing）或現代租賃(Modern Leasing)，是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃。資產的所有權最終可以轉移，也可以不轉移。
融資租賃經中國人民銀行批准經營融資租賃業務的單位和經對外貿易經濟合作主管部門批准經營融資租賃業務的外商投資企業、外國企業開展的融資租賃業務。
它的具體內容是指出租人根據承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買租賃物件，並租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內租賃物件的所有權屬於出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權。租期屆滿，租金支付完畢並且承租人根據融資租賃合同的規定履行完全部義務後，對租賃物的歸屬沒有約定的或者約定不明的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定，仍然不能確定的，租賃物件所有權歸出租人所有。融資租賃是集融資與融物、貿易與技術更新於一體的新型金融產業。由於其融資與融物相結合的特點，出現問題時租賃公司可以回收、處理租賃物，因而在辦理融資時對企業資信和擔保的要求不高，所以非常適合中小企業融資。此外，融資租賃屬於表外融資，不體現在企業財務報表的負債項目中，不影響企業的資信狀況。這對需要多渠道融資的中小企業而言是非常有利的。
融資租賃和傳統租賃一個本質的區別就是：傳統租賃以承租人租賃使用物件的時間計算租金，而融資租賃以承租人佔用融資成本的時間計算租金。是市場經濟發展到一定階段而產生的一種適應性較強的融資方式，是20世紀50年代產生於美國的一種新型交易方式，由於它適應了現代經濟發展的要求，所以在20世紀60～70年代迅速在全世界發展起來，當今已成為企業更新設備的主要融資手段之一，被譽為「朝陽產業」。我國20世紀80年代初引進這種業務方式後，二十多年來也得到迅速發展，但比起發達國家來，租賃的優勢還遠未發揮出來，市場潛力很大。
融資租賃，又稱金融租賃或財務租賃，是指出租人根據承租人對供貨人和租賃標的物的選擇，由出租人向供貨人購買租賃標的物，然後租給承租人使用。 [編輯本段]融資租賃的主要特徵融資租賃的主要特徵是：由於租賃物件的所有權只是出租人為了控制承租人償還租金的風險而採取的一種形式所有權，在合同結束時最終有可能轉移給承租人，因此租賃物件的購買由承租人選擇，維修保養也由承租人負責，出租人只提供金融服務。租金計算原則是：出租人以租賃物件的購買價格為基礎，按承租人佔用出租人資金的時間為計算依據，根據雙方商定的利率計算租金。它實質是依附於傳統租賃上的金融交易，是一種特殊的金融工具。
融資租賃的特徵一般歸納為五個方面。
一，租賃標的物由承租人決定，出租人出資購買並租賃給承租人使用，並且在租賃期間內只能租給一個企業使用。
二，承租人負責檢查驗收製造商所提供的設備，對該設備的質量與技術條件出租人不向承租人做出擔保。
三，出租人保留設備的所有權，承租人在租賃期間支付租金而享有使用權，並負責租賃期間設備的管理、維修和保養。
四，租賃合同一經簽訂，在租賃期間任何一方均無權單方面撤銷合同。只有設備毀壞或被證明為已喪失使用價值的情況下方能中止執行合同，無故毀約則要支付相當重的罰金。
五，租期結束後，承租人一般對設備有留購、續租和退租三種選擇，若要留購，購買價格可由租賃雙方協商確定。 [編輯本段]融資租賃的發展歷程1、融資租賃的起源
現代融資租賃產生於二戰之後的美國。二戰以後，美國工業化生產出現過剩，生......>>

問題八：融資租賃方式租入的房地產是不是固定資產 一般情況下是的，但是融資租入的資產在取得出租人同意時是可以轉租的，這時候應當確認為投資性房地產。

問題九：融資租賃能做不動產嗎 不動產中的土地，不能採用融資租賃；不動產中的地上定著物如果不屬於獨立的權利客體，例如直接在地上定著的工業設備、工業廠房、醫療大樓、學校的房舍等，可以採用融資租賃；不動產中的地上定著物如果屬於房地產（real estate）,由於標的物特殊，標的物所屬的行業特殊，特別是其稅收政策和一般常規融資租賃的區別較大，故不宜採用融資租賃。

問題十：融資租賃業務中irr什麼意思 IRR 中文名內部收益率 是一個數學模型推到公式的簡稱。
具體含義就不解釋了，我也不懂，就算我懂說給你聽你也聽不明白。
但是它的作用就是衡量一個投資的收益與風險之間的關系。
IRR=0 的時候就是一個零和博弈，既不賺錢也不虧錢。
IRR 越高 風險越小收益越高。

Ⅸ 房屋、土地使用權融資租賃合同難獲法律支持

房屋、土地使用權融資租賃合同難獲法律支持

有關房屋與土地使用權融資租賃合同為何難獲法律支持?下面是一些說明資料，我們一起了解吧。

歷經15年，6易其稿,最高人民法院《關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(下稱《司法解釋》)日前頒布並於3月份正式生效。

截至2013年底，國內融資租賃行業租賃合同餘額首度突破2萬億，租賃糾紛也急劇上升，21世紀經濟報道記者從中國租賃聯盟獲悉，2008年，各地法院受理一審融資租賃案件860件，2012年為4591件，2013年則達到8530件。

3月1日，《司法解釋》生效當天，融資租賃合同糾紛司法解釋起草人——最高人民法院民二庭雷繼平審判長，在中國租賃聯盟為全國的融資租賃公司高管開辦的“《司法解釋》培訓班”上，首度對該法案做了權威解讀。

目前，包括房產、商業住宅，港口、碼頭和高速公路在內的不動產租賃，佔到整個融資租賃業務半壁江山，行業對這部分租賃合同認定也最為關注。在《司法解釋》徵求意見稿中，曾認定其無效。

“但在徵求意見之中，我們來了一次上海，聽到業界反對聲音很大，此次《司法解釋》沒有予以明確規定。”雷繼平稱。不過他也坦言，盡管沒有直接認定上述不動產租賃合同無效，但房產、港口、碼頭類融資租賃合同在具體案件中也仍難獲得支持。

不動產租賃難獲認同

雷繼平表示，根據最高法院調研，在其他國家，很少規定房產等不動產不能作為融資租賃標的物，也很少有國家以標的物來否定融資租賃合同，但在國外，房產、土地所有權類不動產融資租賃業務也並不常見，主要是租賃方式成本高昂，手續迂迴。

不過在國內，因受到房地產、融資平台限貸等調控政策存在，開發商和地方政府則願意接受融資租賃方式融資，且21世紀經濟報道記者采訪多位租賃人士了解，和開發貸款用途單一相比，租賃融資使用也更為方便。這些刺激國內不動產業務佔比甚至超過1/2。

“《司法解釋》並沒有直接予以否定，也就是說，最高法院不簡單一刀切裁定不動產租賃合同有效還是無效，需要結合具體案件交易形式、國家產業政策、訴訟雙方利益均衡等角度綜合裁定。”雷繼平稱。

不過，在最高院總體看來，房屋、土地使用權等不動產不太符合融資租賃的形式，預期仍很難把其認定此類租賃合同。

雷繼平表示，盡管從國外看，並沒有否定房產作為租賃標的物，但鑒於國內相關業務多處不符合租賃性質，實踐中，預測認可其合同有困難。

“港口、碼頭等土地使用權類租賃，中間存在法律不實，比房產類業務更不符合融資租賃性質，比如城投公司是否能作為土地的所有人、承租人?目前均回答不了。我猜測此類土地使用權租賃合同認定，面臨的難度比地產、住宅更為嚴峻。”雷繼平坦言。

不過，對於廠房類不動產，如果和廠區設備一起作為融資租賃標的物，最高院認為其符合融資租賃合同性質，通常會予以認定。

售後回租放行

售後回租也是租賃公司最關心的議題，本報記者了解，目前，在租賃業務中，售後回租業務模式佔比約七八成，房產類回租業務最為盛行。

因為售後回租業務的“類信貸”特徵，在《司法解釋》徵求意見稿中，一度不認可此類業務。不過最終《司法解釋》明確，不會以售後回租業務中“承租人和出賣人是同一人”否定合同性質。

“考慮到售後回租交易有利於市場主體盤活資產、引導資金服務實體經濟，相關監管部門的規章對此類交易形式也已明確認可，且承租人與出賣人相重合，並不違反合同法第二百三十七條有關融資租賃合同構成要件的規定，司法解釋予以了認可。”雷繼平表示。

這也意味著，規模萬億元的售後回租業務被正名。

不過，雷繼平也提醒租賃公司高管，如果出租人與承租人簽訂了售後回租合同，而實際並無租賃物，或者租賃物低值高估，以融資租賃之名，行借款、貸款之實，人民法院仍應按照其實際構成的借款合同關系予以處理。此外，對於出租人(租賃公司)資質認定也備受關注，也就是說，作為融資租賃的出租人，如果沒有經過銀監會、商務部批准，不符合金融租賃、外資租賃、內資租賃其中一類資質，是否影響合同性質?

雷繼平稱，在《司法解釋》徵求意見稿中，認定此類合同無效，但在正式稿中，沒有直接予以規定，背後的考慮是，行業准入應該留給監管部門考量。“一個可能的結果是，可能會有更多的機構參與分享融資租賃蛋糕”。

房屋融資租賃協議

北京外交人員房屋服務公司(以下簡稱甲方)自____年__月__日起，將______外交人員公寓__樓___單元___號公寓___套租給___國駐華大使館(以下簡稱乙方)作住宅之用。如房屋結構、裝置或設備有缺陷由甲方負責修理並承擔費用。

雙方茲訂立租賃合同如下：

第一條

自本合同生效之日起，乙方須按季度預付租金(外匯支票)____美元(或其他外幣，或外匯兌換券___元)乙方接到甲方的收租通知單後，應在三十天內一次付清。逾期須按日支付千分之____的.滯納金，以補償甲方所受的損失。

甲方根據北京地區物價和房屋修繕費用提高的幅度，可以對乙方承租的公寓租金進行調整，但應提前三個月通知乙方。

第二條

甲方負責向乙方承租的房屋提供水、電、煤氣和熱力。乙方須按儀表數據繳付電費和煤氣費。由於甲方對乙方承租的房屋設備維修不及時，引起水、電和熱力的供應中斷，甲方將酌情減收相應的費用。

第三條

甲方對出租房屋進行定期檢查，並負責下列自然損耗的免費維修：

1.屋頂漏雨，地板糟朽;

2.門窗五金配件、門窗紗的修理和更新;

3.管道堵塞、漏水，閥門、水咀和水箱零件失靈，上下水管道、暖氣片及零件、衛生設備的修理和更換;

4.燈口、插座、電門和電線的修理和更換;

5.公用樓道的粉刷，首層每二年一次，二層以上每三年一次;

6.電梯故障的及時排除和對乘員的人身安全保險。

乙方應將承租的公寓和設備損壞的情況及時通知甲方，甲方在接到通知後應盡快修理，甲方未能及時修理的，乙方可以自行修理，修理費用由甲方承擔。

第四條

甲方對出租的公寓進行檢查、維修前，應徵得乙方同意，乙方應給予必要的方便和協助。如遇住房發生水災、大量跑水、煤氣漏氣，在甲方無法及時通知乙方的危急情況下，甲方可進入乙方住宅處置。

甲方要定期檢查和保養樓內的消防器材。

第五條

由於甲方對乙方承租的住房檢查不周、維修不及時而造成房屋結構損壞，發生安全事故，使乙方遭受損失時，由甲方負責賠償。如房屋大修，不能繼續使用，必須騰出時，甲方應給乙方提供條件大體相當的住房，乙方應按期從承租的公寓中遷出。如果乙方借故拖延不遷出，造成一切損失，由乙方負責。乙方如發現承租的房屋危及自身安全或健康，可以隨時解除合同。

第六條

乙方對承租的公寓和設備有愛護保管的責任。由於使用不當造成的損失或損壞要負責修復或賠償。乙方應遵守《住戶須知》(另發)中的規定。乙方對公寓住房結構或裝置設備的自然損耗不負賠償責任。

第七條

乙方在徵得甲方同意後，對承租的公寓可進行下列各項自費工程：

1.在不損壞房屋結構的條件下，改變室內裝修原樣;

2.增添固定裝置和設備。

乙方在改變室內裝修原樣、拆除或更換原有的爐具、燈具、衛生設備等應事先通知甲方並負擔相應的損失費。在租賃關系結束時，乙方增添或更換的設備可以拆除。乙方可以自費油漆粉刷房間。

第八條

乙方在徵得甲方同意後，可以對承租的公寓增加電容量。但施工費用由乙方負擔。乙方不得使用超負荷的電氣設備和擅自改動供電設備。否則，由此造成的損失，由乙方負全部責任。

乙方應自行設置必要的消防器材。

第九條

遇有不可抗拒的自然災害，致使乙方承租的公寓遭到破壞，甲方應視房屋破壞的程度，免收部分或全部租金，直至該公寓修復時為止。

第十條

乙方承租的房屋不得私自轉讓或轉租。退房時須提前半個月通知甲方，經甲方檢驗住房及其設備，確認完好(除自然損耗外)後，雙方辦理終止租賃手續。租金按終止日結算。

乙方主動申請調換公寓時，須繳付原租公寓的油漆粉刷費。

第十一條

本合同自雙方簽字、蓋章之日起生效。有效期自____年__月__日起至____年__月__日止。期滿前三十天，如任何一方不提出異議，合同將自動延長一年。

本合同於____年__月__日在北京簽訂，一式兩份，每份都用中文和___文寫成，兩種文本同等作準。

甲方代表：______ 乙方代表：______

(本人簽名) (本人簽名)

土地使用權租賃協議

甲方:_________集團公司

住所:_________省_________市_________路_________號

乙方:_________股份有限公司(籌)

住所:_________省_________市_________路_________號

鑒於:

1.甲方是具有中國法人地位的國有企業,持有工商行政管理部門頒布的企業法人營業執照;乙方是經有關政府主管部門批准,由甲方作為獨家發起人擬設立的股份有限公司;

2.甲方已以出讓方式取得本協議所列的各宗土地的使用權,土地使用期限為_________年;

3.乙方在正式設立後將使用本協議附件所列的各宗土地和有關房屋,經雙方協商,甲方同意向乙方出租上述的各宗土地使用權,乙方同意向甲方承租該等土地使用權。

為明確甲、乙雙方的權利義務,保護雙方的合法權益,根據有關法律、法規的規定,甲、乙雙方當事人本著平等、自願、等價有償的原則,訂立本土地使用權租賃協議。

1. 租賃范圍:_________。

2. 租賃期限:_________。

3. 租金標准:_________。

4. 甲方的權利、義務:_________。

5. 乙方的權利、義務:_________。

6. 租賃物的交驗:_________。

7. 續租:_________。

8. 違約責任:_________。

9. 爭議的解決:_________。

10. 附則:_________。

甲方(蓋章):_________ 乙方(蓋章):_________(籌):

法定代表人(簽字):_________ 法定代表人(簽字):_________

_________年____月____日 _________年____月____日

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