❶ 長租公寓2019年三大關鍵詞：融資、危機、強管控
今年以來長租公寓的危機頻繁爆發，由此也引來相關部門的高度重視，史上「最嚴」住房租賃政策在各城市相繼出台，在杭州、南京兩大「重災區」先行試點。
當下，各地為「搶人」紛紛出招人才政策，城市人口流動性加大。而經過幾年的鋪墊，一線城市的長租公寓市場已基本普及。來自第三方機構統計，北京、上海和廣州部分長租公寓的入住率能夠達到93%、89%、95%。
過去一年，資本對長租公寓的態度也陷入矛盾，有不少品牌運營商獲得了資本青睞。比如，2019年上半年，在資本的大力推動下，魔方公寓管理規模達到10萬間，成為集中式公寓領域的老大，緊隨其後的是樂乎公寓5.4萬間。在分散式公寓領域，截至2019年上半年，自如運營商以85萬間的管理房源位列第一，排行榜前三的運營商管理規模總額已經超過200萬間，頭部效應得到進一步增強。
隨之而來的是，房地產開發商、中介、互聯網資本和一些酒店服務集團進入長租公寓行業。但由於長租公寓行業正處於多種運營模式並存的探索階段，各大品牌還沒有形成相對固定的市場格局，性價比、服務和科技手段將成為長租公寓未來爭奪的主要因素，也將成為長租公寓未來的重要發展方向。
融資、上市
資本給予企業的期限將至，長租公寓一度是資本追逐的風口，如今資本對回報的訴求緊推著企業上市。美東時間11月5日，青客登陸納斯達克掛牌上市。青客上市無疑是長租行業一個里程碑式的開始。此前的10月29日，蛋殼公寓也正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，准備在美國紐交所上市，股票代碼為「DNK」。
日前，自如CEO熊林對外表示，自如目前和未來一段時間的首要任務一定是深耕企業產品、服務、技術、團隊，但他也強調了自如不會急於啟動IPO。
實際上，頭部品牌公寓對於錢的渴望很高，他們能夠通過上市來融得更大規模的資金。房東東創始人全靂分析指出，2019年長租公寓的融資有兩大特徵：融資金額龐大、聚焦頭部企業。
今年2月，蛋殼公寓對外宣布完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投，同時，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。此輪融資結束後，蛋殼公寓的估值已超過20億美元；3月，魔方公寓宣布獲得1.5億美元D輪融資，加拿大領先的機構基金管理公司CDPQ為本輪戰略投資方；12月，長租公寓安歆集團宣布完成C輪融資，融資金額達數億元，由凱雷投資領投。
經過幾年發展，長租公寓的第一梯隊已經形成，分別是：自如、蛋殼、青客；集中式公寓規模以魔方、萬科暫時領先。從融資角度看，資本越來越向國企、開發商、知名品牌公寓等頭部企業和優質企業集中。
盈利困境
硬幣的另一面是，中小公寓運營商很難獲得資本青睞，民間資金的高成本已導致多個品牌面臨資金危機。今年7月，樂伽「高收低出」運營模式導致資金鏈斷裂，成為租賃寒冬來臨的信號。全靂指出，長租公寓通過「非正常手段」的市場經營無法經受住寒冬的考驗，由此大量公寓陷入資金鏈危機。
長租公寓的盈利問題一直懸而未決，也是讓中小公寓陷入運營危機的主要原因。國內長租公寓盈利壓力的再次出現，資金效率的提升有一定限制，因此房產和企業運營商對新項目拓展比較謹慎。
2019年上半年，房企運營商整體增長速度逐漸放緩。萬科泊寓拓展房源規模為23萬間、朗詩寓4萬間、碧家國際社區4萬間、招商公寓2.4萬間，跟2018相比房源規模持平。
從2018年與2019年上半年長租公寓規模來看，有部分新房企運營商進場。2018年6月，進入長租公寓領域的華潤有巢，目前拓展規模為4萬間房源，與上一年相比翻一番，而城方城寓則在半年內新增房源達到1.6萬間，擴展速度和規模極快。
國企逐漸成為主角。11月29日，上海浦東新區2宗租賃住房用地成功出讓，總出讓面積116.4畝，總建築面積15.8萬平，總成交價9.29億元，分別由上海浦發租賃住房建設發展有限公司（浦發集團）與上海普悅置業有限公司競得。啟信寶信息顯示，上海普悅置業有限公司實控人是上海市普陀區國資委。
強監管時代
今年以來長租公寓的危機頻繁爆發，由此也引來相關部門的高度重視，史上「最嚴」住房租賃政策在各城市相繼出台，在杭州、南京兩大「重災區」先行試點。
9月，南京四部門聯合下發《關於進一步規范住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》，其中指出應當建立住房租賃租金託管制度，與銀行簽訂租金委託收付協議，設立機構租金專用賬戶收付租金，實行租金銀行託管。
11月，杭州市住保房管局聯合市金融辦、人行杭州中心支行制定發布《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》，其中明確，「託管式」住房租賃企業須在租賃資金專用存款賬戶中凍結部分資金作為風險防控金，在特定情況下用於支付房源委託出租人租金及退還承租人押金等。
12月，住房和城鄉建設部等多部委印發《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，其中指出對採取「高進低出」「長收短付」經營模式的住房租賃企業，在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。
綜合業內人士的說法，類保證金的模式在未來或將普及至各大城市，該政策更多的是對房東與租戶的一種保障。政策對於長租公寓機構的影響頗大，專用賬戶也意味著財務透明化，一方面能夠監管企業的健康狀況，另一方面也可以防範私自挪用租金等違法違規行為。
住建部部長王蒙徽撰文直指長租亂象，指出在專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構8萬多家，查處存在不規范行為的住房租賃中介機構1萬余家，通報違法違規案例8000餘起，有效遏制住房租賃中介行業亂象，凈化住房租賃市場環境。接下來，還將成立專班負責專項整治，加強市場監管和制度建設。由此可見國家對於住房租賃市場的重視以及凈化市場的決心。
各城市也開始對住房租賃中介機構進行落地排查，對違法違規的企業機構進行曝光，加強住房租賃市場監管力度，督促企業健康發展。市場漸趨規范。
國家不斷出台相關政策，市場面臨優勝劣汰。正如全靂所言，只有控制好成本、管理好資金、運營能力優秀的企業才能在行業寒冬中存活下來。展望2020年，作為購租並舉的住房制度的有力補充，長租公寓在未來仍然會得到充分的市場機會，大量的租賃用地國有房源將開始逐步形成規模。
❷ 在路演商業計劃書中，「融資需求」應包含哪些內容
融資需求：融資金額、融資方式 （股權/債權）、 分別對應的可出讓股權比例和接受支付的利率、融得資金的用途+明細、投資人可以獲得的好處+資金回籠時間，最後的資金方退出的方式 。
❸ 淺談金融工具創新與中小企業融資|淺談中小企業融資問題
摘 要 近幾年在政府、銀行、企業等多方聯手推進下，我國中小企業發展雖取得了一定的成果，但融資難題仍未解決。本文通過概括總結我國中小企業融資難問題的原因，以及對近幾年創新金融工具的作用和實質進行分析，提出金融工具創新時應遵循的規律和應注意的問題，為中小企業進一步創造出多樣性、高效性的金融工具，開辟更多的融資渠道提供一些建議。
關鍵詞 中小企業 金融工具 新型
一、引言
中小企業的發展越來越受到社會的關注。根據國家經貿委統計，截止2009年底，我國中小企業的數量佔全國企業數量的99%，經濟總量佔60%，工業總產值佔全國的60%。可見，中小企業在國內已經成為拉動經濟增長的重要力量。但中小企業在發展的過程陸殲中一直受到融資問題的困擾。現有的中小企業還存在著融資交易成本高、信息不對稱及貸款風險高等問題。本文將對中小企業融資難的實質原因進行概括總結，從金融創新及有效運用金融工具的角度，對新推出的幾種適合解決中小企業融資問題的金融工具進行探討，總結出其規律，為創造出更多適合中小企業金融工具提供思路。
二、我國中小企業為何融資難
（一）中小企業自身因素
1.中小企業規模小、實力弱、科技含量低、技術水平落後。我國中小企業多數為勞動密集型產業，生產規模小、實力弱，除少量高科技創業企業外，大部分研發投人少，技術水平落後，因此經營風險比較大，破產倒閉的可能性和頻率較高，導致銀行信貸面臨較大的風險。
2.中小企業信息透明度低畢仿、信用觀念不強，融資成本高。多數中小企業財務管理制度不規范，內控制度不嚴，報表賬冊不全或者存在多套報表現象，財務信息披露意識差，缺乏透明度和必要的監督。
（二）我國金融體系的因素
1.資本市場的層次不夠完善。我國中小企業一般規模不大，資本有限，難以達到主板上市條件；中小企業板推出時間短，上市門檻高，使大量中小企業不能如願以償的籌集到資金。
2.信用和擔保體制不完善，擔保機構發揮作用有限。如前面所述，中小企業的信用問題，一方面受制於中小企業群體信用的缺失，另一方面在於國家缺少信用體系的硬性監督。
（三）國家宏觀政策因素
1.缺乏公平競爭的融資環境和法律法規保障。首先，政府的大企業戰略使銀行信貸的重點及國家的優惠政策一般放在國有企業的改革上。其次，雖然有相關法律已經頒布，但是其中的實施細則還沒有具體的解說，導致有法可依，無法可用的境地。
2.政策性金融機構支持乏力，中小企業信用擔保體系不完善。目前雖然國內多個城市已經建立了中小企業信用擔保機構和中小企業發展基金，但是，擔保公司的擔保能力與實際需求之間存在巨大差異，導致中小企業的信用普遍缺失。
二、融資工具緩解中小企業融資問題
通過以上對我國中小企業融資難問題原因的分析，最重要的兩點就是，一是中小企業風險過高，銀行難以單獨承擔大規模過高風險的貸款。二是我國向中小企業融資的金融機構單一，而大型銀行的「惜貸」。下面對近兩年我國創新的幾種金融工具進行簡單的介紹，進而從中發現特點規律以利於創新出更多符合實際需要的金融工具。
（一）中小企業集合債和集合票據
所謂中小企業集合債券是由於在受到信用、規模等約束，單個中小企業難以獲得較高的信用評級、不能通過在債券市場直接發行債券進行融資的情況下，運用信用增級的原理，使若干個中小企業各自作為債券發行主體，確定債券發行額度，使用統一的債券名稱，形成一個總發行額度、統一組織、集合發行的一種企業債券。中小企業集合債券有明顯的特徵，一是風險分散，對於企業來說，所創新的金融工具能夠分散風險是其基本要求，集合債券強調的「集合」，既能克服單個企業規模小、融資數額小的特點，又可以保證在遇到困難時，大家一起承擔風險早數沖，這樣集合債券企業抵禦風險能力也明顯增強；二是融資成本較低，發行債券融資成本要遠低於發行股票融資的成本。
中小企業集合票據和中小企業集合債券性質相同，都是幫助中小企業籌集資金，不同點在於中小企業集合票據不實行核准制。
（二）中小企業短期融資券
中小企業短期融資券是指中國境內具有法人資格的非金融企業，依照相關規定，在銀行間債券市場發行並約定在一定期限內還本付息的有價證券，是中小企業籌措短期（一年以內）資金的直接融資方式。這種模式的好處在於：①短融期限短，風險可控，市場接受度高，更適應於中小企業直接融資；②由商業擔保機構提供擔保，政府背景的市場化再擔保機構提供再擔保，在政府增信適度參與的同時，保持高度的市場化，商業模式可持續。③由商業擔保機構作為牽頭人，篩選推薦企業，更能體現風險收益原則，市場化程度高，債券風險低。
（三）中小企業集合債券信託基金
這是一種面向中小企業的直接融資工具，其基本運作方式是：由信託計劃發行募集資金，建立起一種投資資金，然後將該基金的資金以貸款方式投資給中小企業的發展項目，到期後從中小企業的項目收益中獲得本金償還和債權利息收益。發行信託計劃有兩個優點：一是使用范圍靈活廣泛，不僅可以用於城市基礎設施建設，還可以用於企業生產經營。二是避開了貸款規模的控制。
（四）中小企業信貸資產證券化
即將銀行發放的中小企業貸款打包，出售給信託公司，信託公司將這些資產證券化，出售給銀行間市場的投資者。這種結構性融資模式，由發起人將其能產生未來現金流的資產打包後出售給一個特殊目的載體，由受託機構以資產支持證券的形式向投資者募集資金支付給發起人，並以標的資產所產生的現金流支付資產支持證券收益。
三、結論
金融創新是一個漸進的過程，需要國家政策、法律、宏觀經濟等各個層面的配合對創新金融工具的設計，為我們緩解中小企業融資開辟了新的思路。服務於中小企業融資的金融工具創新是多種多樣的。只要遵循金融工具創新原理，針對中小企業的具體情況及相關環境，就可設計出符合不同中小企業的融資工具。
參考文獻：
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[2]張勝林,中小企業信貸融資問題的典型調查與對策分析[J],中國金融,2009(14).
作者簡介：王媚，女，經濟與管理學院.
導師：周國光，研究方向：交通會計.
❹ 解讀政府工作報告金融關鍵詞
導語：今年的政府工作報告指出，要強化對穩企業的金融支持，提出對中小微企業貸款延期，增加小微企業信用貸、首貸、無還本續貸、大型商業銀行普惠型小微企業貸款增速要高於40%、支持企業擴大債券融資等措施。同時，強調加強監管，防止資金「空轉」套利。中國經濟網金融深1度欄目聯繫到多位兩會委員和業內專家進行權威解讀。
小微企業救助政策應出盡出
資料圖：金李 全國政協委員、北大光華管理學院講席教授
金李：報告反映了黨和政府對於中小微企業無微不至的關心，也是針對現階段經濟情況的及時有力的措施。在我看來，六保六穩政策中，就業和民生是核心，而要想更好地穩住就業和民生，中小微企業是關鍵的抓手。前期因為受到疫情沖擊和全球供應鏈重整的影響，部分中小微企業的經營很困難，有些已經快撐不住了，需要政府全力的救助。我們的政策應該是應出盡出。每救活一個中小微企業，都可以挽救它背後的一批員工，保障很多人的民生。
資料圖：趙錫軍 中國人民大學財政金融學院副院長
趙錫軍：可以讓小微企業在融資方面，在運行環境方面以及配置資源方面，獲得更多的支持，保證小微企業的現金流能夠不阻斷，讓它能夠正常的運行，能夠得以完成這個實現保市場主體的目標和任務。那麼保了市場主體，相應的其他方面的任務，就能夠相應的勝利的完成，包括保就業、增收等等，都可以相對比較順利的完成。
大型商業銀行普惠金融更具優勢
資料圖：曾剛 國家金融與發展實驗室副主任
曾剛：大型商業銀行普惠型小微企業貸款增速方面，也是我們強化進一步加大對普惠金融，尤其客戶的這個支持的一個重要的政策方向。大型銀行有它的優勢，大銀行的資金成本比中小銀行要更低一些，運營效率也比中小銀行要更高，因為它的運營成本可能會更低。大銀行的盈利能力相對比較強，那風險抵禦能力比較強，在這種情況下，適當的進行讓利，在加大對實體經濟或者小微企業支持方面，它這種能夠讓利的空間，就比大中小銀行更大。所以在這些優勢下面，進一步的強化大型銀行對普惠金融領域的投入，它就能夠發揮相應的這個作用。
資料圖：李奇霖 粵開證券首席經濟學家、研究院院長
李奇霖：大型商業銀行普惠型小微企業貸款增速要高於40%。為什麼要提高呢？大行的負債端的定價能力比較強，它的存款是全國性的存款，很多小微企業都在這個江浙一帶地區，大行他的這個存款資源多， 它如果要擴大資金供應的話，就會在資金定價上會降低小微企業的融資成本，因為這個比小行對這個小微企業融資成本下降的空間要大一些。畢竟大行的存款成本低，它的負債端的來源豐富，所以這個都是它的一些優勢。所以讓國有大行承擔更多的職能，給小微企業投放更多的信貸，那麼也是有助於小微企業融資成本下降的。
融資「最先一公里」更值得關注
資料圖：董希淼 新網銀行首席研究員
董希淼：政府工作報告指出，鼓勵銀行大幅增加小微企業信用貸、首貸、無還本續貸。這是政府工作報告第一次提出「首貸」問題，我們之前往往更關注小微企業融資的「最後一公里」問題，就是續貸的問題，但事實上，小微企業融資的「最先一公里」更值得關注，那就是「首貸」的問題。首貸是企業從金融機構融資的起點。有關數據顯示，中小企業獲得首次貸款之後，後續再獲得的貸款的可能性將大幅提高，而且貸款利率有望下降。
資金空轉套利有損實體經濟和房地產調控
資料圖：溫彬 民生銀行首席研究員
溫彬：強調了加強監管，防止資金的空轉套利，這一點也非常重要。今年以來，銀行也主動的向實體經濟讓利，特別是對於小微企業提供這個優惠的貸款利率的佔比也在提高。那麼在這種情況下，的確也不排除也有一些企業通過這種低成本的資金進行套利，在票據市場、在貸款市場，進行資金的套利。甚至還有的把一些獲得的這種優惠利率的貸款，流向房地產市場。這個都不僅對實體經濟的這個發展不利，同時也是對房地產的這個調控帶來不利。
政策協同發力解決企業融資難
資料圖：何海峰 中國社會科學院金融政策研究中心主任
何海峰：要政策協同，或者說綜合發力，不能光靠銀行，光靠這個信貸這個政策，還有很多的這個政策可以協同來這個解決這個問題，也包括其他的手段。比方說我們專門提到這個政府性融資擔保，前面已經開始使用的也在加大力度的，財政稅收的這個政策，還要包括一些針對不同行業不同環節上的小微企業的補貼救濟，這個可以歸為產業政策，當然還有一些就是我們的一些產業基金，這些方面。