『壹』 房地產公司融資成本
按大類分，房企融資方式有股權、債權、REITs三種模式。相較而言，股權融資前期成本較低，但潛在成本並不低，對有條件的房企而言，上市是獲得穩定資金的第一選擇。 債權融資 具有明確的融資利率，勝在貸出速度快，不會稀釋股權。而融合了債權和股權融資兩種形式的REITs，目前剛剛起步，與互聯網金融類似，都面向大眾投資者，這為房企提供了更寬泛的融資選擇，更為房企提供了低息融資的可能性。 1、股權融資：公募隱形成本低但門檻高，私募隱形成本高但靈活 1.1公司層面的股權融資：公募為主，隱形成本可用ROE衡量。房企公司集團層面的股權融資主要形式是公募股權融資。公募股權融資一般指通過股票市場向公眾投資者發行企業股票來募集資金的行為，包括我們常說的企業上市(即IPO)、上市企業增發和配股(即SPO)，都是利用公開市場進行股權融資的重要形式。房企通過IPO和SPO融資獲得的資金，無需支付利息、償還本錢，似乎沒有成本。但要看到，投資者成為股東後，將享受股息、利潤分紅，還有凈資產的增值收益，以及通過賣出股票套現獲利。可見，與債權融資按期支付固定利息不同，股權融資的成本是「或然成本」：即成本有可能發生，也有可能不發生;發生時，有高，也有低;而且形式靈活，即使企業盈利高，分紅也可能較少，因為企業可以將更多利潤留存，每股凈資產也會上升。但不管以何種形式呈現，其代價都可以用資產回報率來衡量。考慮到凈資產收益率(ROE)指標綜合考慮了銷售凈利率、資產周轉率、凈負債率等各種因素的影響，所以我們選用ROE來衡量公募股權基金的融資代價。再看小型房企，其公募股權融資的代價低至7.32%，比發債成本低很多。基於此，小型房企應該優先考慮IPO和SPO等公募股權融資形式。 1.2項目層面的股權融資：非公募為主，隱形成本可用銷售凈利率衡量房企項目層面的股權融資主要以非公募形式為主，包括與其它房企或私募股權基金合作，形式靈活。近年來，因房企加強項目風險把控、銀行規避風險導致企業貸款困難等客觀情況，非公募「股權」融資案例頻頻。我們認為，非公募股權融資(如與私募股權基金、房企合作)的成本可用銷售凈利潤率來衡量。因為房企與私募股權基金、其它房企等合作方式，都是從項目層面進行合作，不用考慮企業整體的資產周轉率和凈負債率影響，所以只需考慮合作項目的銷售凈利潤率即可。為此，我們選擇營業凈利潤率近似指代非公募股權融資方式的「隱形成本」。 如果用企業營業凈利潤率衡量，我們發現A股135家房企非公募股權融資的「隱形成本」有以下特徵：從歷年趨勢看，早在2010年的時候，行業非公募股權融資的「隱形成本」高達15.46%，大型房企為15.80%，那時房企選擇與私募股權基金、房企合作，顯然代價較高;但到2014年，行業非公募股權融資的「隱形成本」已走低至11.74%，小型房企更是低至10.10%，代價相較部分債權融資方式有優勢。這也揭示了白銀時代房企更多非公募股權合作，可以在減輕資金壓力的同時，降低成本。 2、債權融資：政策鼓勵下，債券融資成本逐漸降低 債權融資是指企業通過借錢的方式進行融資，債權融資所獲得的資金，企業首先要承擔資金的利息，另外在借款到期後要向 債權人 償還資金的本金。2014年以來，因為國家政策的支持，內房企債權融資成本開始明顯下降。 2.1 銀行貸款 ：成本較低，但過於傾向大型房企 根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取國內銀行貸款的年利率在6.15%-15%區間浮動，行業平均借貸成本約7.6%，相較大部分融資方式均有顯著優勢。其中，保利、綠地等大型房企銀行借貸成本在6.15%-6.85%區間浮動，可見實力強的、有國企背景的房企更容易獲得低息貸款。中小型房企成本在6.15%-15%區間浮動，成本明顯偏高，尤其是小型房企，銀行基於風險管控，很難獲取。同時，房企獲取國外銀行信貸的成本一般在HIBOR或LIBOR基礎上上浮0.32%-4.5%，具體利率跟企業評級有關。 銀行貸款成本還有以下特徵 1)高負債率房企借貸成本較高。如泰禾集團2012年11月向興業銀行借貸，成本在12%-15%;中南建設2012年11月向江蘇銀行借貸，成本為12%。那時泰禾、中南凈負債率分別在164.77%、99.84%，銀行基於風險的考慮，給出了接近信託的成本。但部分有國資背景的企業除外。比如保利地產2013年凈負債率高達94.48%，2014年1季度更是提高至113.14%，但向銀行的融資成本在6.77%，相對較低。 2)目前境外銀行信貸成本比國內要低。如2015年4月龍湖地產獲取的7800萬港元，年息低至4.40%。主要是因為境外銀行的貸款基準利率普遍較低。 2.2中期票據：成本低於基準利率，對資質要求相對較高 根據CRIC監測，2014-2015年房企獲取中期票據融資的年利率在4.55%-8.37%區間浮動，行業平均借貸成本約5.36%，低於銀行基準利率，較房企實際 銀行貸款利率 低2.24個百分點，成本優勢非常明顯。其中，萬招保金四家大型房企融資成本在4.55%-4.90%區間浮動，中小型房企成本在4.59%-8.37%區間浮動，可見規模實力大、品牌優勢明顯的房企中期票據融資成本更具優勢。 中期票據融資成本還有以下特徵 1)中期票據融資與 銀行貸款利息 有關。2014年2月，世茂股份成功獲准注冊50億元中期票據，之後發行了三次，成本都不同：2014年4月發行了其中的10億元，年息高達8.4%，再過4個月發行的10億元，成本降至7.6%，2015年3月發行的15億元，成本大幅下降至6.1%。前後融資成本落差高達2.3個百分點，主要跟央行2014年至2015年3月兩次降息行為有直接關系。 2)中期票據平均借貸年限長於銀行貸款，期限長的成本相對較高。從已經成功發行中期票據的房企融資案例看，其平均借貸年限為4.24年，最高的是7年，最低的是3年，低於可轉債(5.91年)和公司債(5.16年)，但比銀行信貸2-3年的短周期，明顯要長。中期票據期限越長成本較高。如城投控股於2015年4月發行的兩筆中期票據，期限3年的年息為4.59%，期限7年的年息5.25%，較前者高出0.66個百分點。 2.3公司債：成本接近基準利率，大額審批不易通過 根據CRIC監測，2014-2015年房企通過公司債融資的年利率在4.80%-9.90%區間浮動，行業平均借貸成本約6.74%，高於中期票據及可轉債。相較銀行貸款，公司債成本高於銀行基準利率，但低於房企實際銀行貸款平均利率。特別要指出的是，近兩年大型房企沒有發行公司債的案例，多以中小型房企融資為主，可能是其融資額度相對較小所致。 公司債融資還有以下特徵 1)公司債融資額度過大不易通過。2013年以來，A股房企成功發行了18次公司債，最高額度是16億元。大額公司債申請大都沒有通過審批。 2)公司債融資成本也是期限越長，成本越高。如北辰實業於2015年1月同時成功發行兩筆公司債，期限分別為7年、5年，融資年利率分別為5.2%、4.8%，期限長的成本要高出0.4個百分點。 2.4可轉債：成本極低，發行資質高於公司債 根據CRIC監測，2013年以來，A股房企僅成功實現2例，融資年利率在0.6%-4%區間，平均融資成本2.77%，遠低於其它債券融資方式。主要是因為可轉債即是債券融資，也屬股權融資。投資者可以接受這么低的報酬，更多是看企業股價的升值潛力，將來如果股價達到預期，就可以轉成公司股份，享受分紅，如果股價未達到預期，也可以債權方式無風險退出。因為投資風險低，所以付息成本也低。 我們看到，可轉債除了年息低外，另外一個特徵是 貸款利率 逐年遞增，企業這樣做的主要目的是為了保證融資來源的穩定性。 2.5信託：成本走低，不再是融資主流 根據CRIC監測，2012-2014年重點房企通過信託融資方式的年利率在5.63%-13%區間浮動，行業平均借貸成本約8.37%。從近年趨勢看，2012年、2013年信託平均借貸成本均為8.6%，2014年降至6.7%。主要是因為2012年資金供應稀缺，而2013年行業大擴張對信託融資的需求上升，資金供需結構不平衡致使這兩年借貸成本居高;至2014年，房企追逐中期票據、公司債等更優的融資方式，對信託的熱度降低，信託平均借貸成本因此下降。到2015年4月，中天城投向華融國際信託申請2年期5億貸款，年息為4.65%，甚至低於銀行貸款基準利率，這說明信託方式融資成本也在與時俱進下降。 我們還看到，信託融資成本有以下特徵 1)險資來源的信託成本普遍低於理財產品。如2012年3月，中糧地產向平安信託借款4.97億元人民幣，年息僅6.15%。而我們看到，很多信託公司向其購買理財產品的投資者承諾的年回報率就高出這一水平，所以根本不可能做到這么低的水平。 2)信託成本跟房企規模關系不大。如同樣在2012年3-4月，萬科向華潤深國投信託借款10億人民幣，年息為9%;建業地產向百瑞信託借款9億元人民幣，年息低至6.65%。 3)信託成本與標的項目關聯，優質項目可獲得更低成本融資。我們看到陽光城2013年3月為福建 子公司 申請6億元貸款，年利率僅6.30%，僅高出當時銀行貸款基準利率0.3個百分點;相比之下，2012年12月，陽光城為陝西實業項目向中鐵信託申請3.2億元信託貸款，年息為11.00%，較前者高出4.7個百分點。作為深耕福建的一家閩企，陽光城在廈門的優質項目普遍暢銷，投資風險低，所以信託的成本也低;而陝西是陽光城新開拓城市，預期風險相對較高，所以成本也高。 2.6優先票據：美聯儲退出QE3後，成本不具優勢 根據CRIC統計，自2010年到2015年5月，66家港股內房企境外發行優先票據118次，總共融資摺合人民幣2522億元，平均借貸成本約9.15%，浮動區間為4.38%-14.00%。 境外發行優先票據成本明顯受國際流動性和企業資質的影響 1)歐美量化寬松政策顯著影響優先票據的總量與成本。從歷年走勢看，房企境外發行優先票據的高峰出現在2013-2014年，這兩年也是該種融資方式成本最低的時候。但在2014年11月美聯儲結束QE3後，房企海外發債難度加大、成本也在快速上升。數據顯示，15年前5月港股內房企實現優先票據融資合計235億元，僅為14年全年的37%。體現在融資成本上，15年前5月平均成本為9.62%，較2014年提高了1.53個百分點;尤其是15年前5月最低融資成本高達7.5%，較2014年最低水平激增3.12個百分點。因此，在國內中期票據、公司債開閘後，房企境外優先票據融資已無成本優勢。 2)房企品牌實力會影響優先票據發行的總量及成本。66家港股內房企中，位於中國銷售金額榜TOP20的房企，融資總額高達1364億元，占優先票據融資總量的5成以上，平均融資為8.60%，成本最低;其後，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上的房企，優先票據融資成本分別為9.43%、9.83%、10.54%，隨著企業規模、實力、品牌下降，成本也在上升。 2.7債權基金：成本居於中位，但靈活度較差、亟需改善 根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取基金貸款的年利率在5.5%-12.4%區間浮動，行業平均借貸成本約8.14%，低於信託，高於銀行貸款。 債權基金成本還有以下特徵 1)股權與債權投資相結合的基金成本相對較低。如中南建設2014年2月通過 股權投資 與債權投資結合的方式向匯添富資本融資的5億元人民幣，年息僅5.5%，為近三年房企債券基金融資方式的最低水平。 2)債權基金成本與標的項目高度關聯。如復地分別於2012年5月、12月借的基金，年息分別為7.98%和9%，相差1.02個百分點。主要原因是標的項目性質不同：前者投向安全邊際高、成長性強的剛需住宅項目，能夠獲得快速收益;後者投向生態商務社區主題地產，需要較長的時間運營發展才能獲得穩定收益，基金給出的成本也相對較高。 2.8永續債券：可計入權益，成本較高且逐年遞增 永續債券(perpetual bond)指一種不規定本金返還期限，可以無限期地按期取得利息的債券。 永續債券的特點： 1、利息一般高於浮動利息。 2、償還順序與公司股票一致，均低於一般債券。 3、會計處理上可計入權益股本，但投資者不能像普通股股東一樣參與企業經營管理和利潤分配，因此永續債券可以既提高股本水平又不攤薄股東權益。 4、永續債券持有者除 公司破產 等原因外，一般不能要求公司償還本金，而只能定期獲取利息。 盡管可以視作股本，但因為永續債券具有「期限內按約定償付固定利息」這一債權的顯著特徵，所以本質上屬於債券融資方式。更為重要的是，房企借了永續債券後，不可能永遠不還。因為永續債券超過某個期限後，成本會逐年遞增，超過企業承受能力。 永續債券的成本其實不低，但很多高負債率房企鍾情於這種融資方式。最為典型的是恆大地產，截至2014年末，企業永續債券總額高達528.5億元人民幣，永久資本工具占該公司權益總額的47%。一般而言，永續債券融資成本一開始略高於一般的債權融資方式，2-3年後年利率會跳升到一個較高的水平，如15%-20%，然後逐年往上升，高的甚至達到25%-30%。 2.9互聯網金融：房企自建渠道成本較低，通過第三方成本不低 目前房企互聯網金融融資主要有2種形式 1)房企直接構建互聯網金融平台，成本相對較低。以綠地「地產寶」為例，與螞蟻金服、平安陸金所合作，年化利率在6%-8%之間，首期產品融資利率為6.4%，僅高出銀行貸款利率(5.1%)20%，成本不高。同時，綠地將開放平台給中小房企，向融資方收取約0.5%-2%的管理費用，將互聯網金融作為企業業務來做，進一步降低了資金使用成本。商業巨頭萬達基於自身龐大的客戶群，也在積極構建自己的互聯網金融融資平台，通過收購快錢，推出互聯網理財產品，首期產品利率低至5%。但要指出，這種融資形式，投資者對房企實力要求較高，惟有實力型的品牌房企，才能吸引到大量的網民投資者。 2)房企通過第三方互聯網金融平台獲得的資金，成本不低。目前，國內P2P或P2B吸收「存款」的成本就5%-10%之間。典型如房金所、陸金所，分別在8%-9.5%和5%-8.4%區間。如果通過第三方P2P或P2B進行融資，成本不太可能低於10%。根據互聯網金融企業雷馳金控的統計，目前國內P2B的借貸成本在14-18%，這明顯高於信託等融資方式。為此，通過第三方互聯網金融平台融資，比較適合急需資金周轉的房企，並不適合作為長期運營的資金。 3、REITs：集信託債權融資和證券化股權融資於一身，成本略高於銀行貸款 REITs融資成本可用其平均收益率來衡量。但由於目前國內REITs剛剛起步，平均收益率缺乏經驗數據。對此，我們可以參考一下境外的數據。根據機構統計，近二十年來，北美地區的REITs收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由於歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區的REITs依然取得12.0%的平均收益。可見，在不同時間內，不同國家和地區的REITs投資回報並不相同。2014年，國內首個REITs「中信啟航專項資產管理計劃」在深交所掛牌轉讓，雖然嚴格限制投資房地產開發項目，主要著眼成熟物業資產的投資和管理，但REITs的正式推出意味著我國房地產證券化進入了新階段，房地產融資有了新工具。以中信啟航REITs為例，產品涉及52.1億元投資標的，根據風險等級的不同，該產品將投資分為優先順序和次級部分，按照7:3比例發行。優先順序為低風險的投資人，500萬元起購，預期收益率5.5%~7%;針對中高風險偏好的投資者次級部分，3000萬元起購，次級預期收益率在12%~42%。
『貳』 監管再加強 房企融資生死局
對房企融資凜冬已至的感受，已經不止一次在業內發酵。
9月11日，北京銀保監局官網公示的兩張罰單，再度讓外界看到了監管層對違規信託融資的零容忍。
因違反《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條，中信信託有限責任公司和建信信託有限責任公司共計被罰120萬元，歸因於信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款。
這不是監管層首次開出的罰單。自2019年以來，陸續有金融機構因直接或變相提供前融收到罰單。
9月15日，時代周報記者從接近本次被罰的兩家信託公司的人士處了解到，之所以被罰是由於之前的違規項目，並非最近新出的項目，但該人士並未透露所涉及的房企。
9月13日，多位房地產業內人士對時代周報記者表示，接下來對地產融資端調控將延續收緊的態勢，目的是引導房企融資更加合規。
在「房住不炒」的大方向下，房地產行業迎來了拿地款融資通道被封、融資成本高漲等融資的困局。
監管漸嚴
在8月底的業績發布會上，融創中國董事長孫宏斌給出了「史無前例」一詞來形容當下的融資環境。
在他的理解里，對房企融資端切入的調控，不僅僅是影響到房企拿地，更可能會蔓延到下游的銷售端。
在此番話出現的前三個月，由銀保監會印發的《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（以下簡稱「23號文」）率先吹響了警報。
根據5月17日發布的23號文，過往幾大「曲線」融資方式成為監管部門重新點名的對象：禁止信託公司向「四證」不全的開發商直接提供融資；或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；禁止直接或變相為房地產企業繳交土地岀讓價款提供融資等。
監管部門還在「查漏補缺」。8月，一線城市、二線在內的32個城市銀行，隨即迎來包括開發性貸款、經營性物業貸款、涉房的商業票據質押貸款等在內的房地產業務專項檢查。
近日，按照58安居客房產研究院首席分析師張波的分析，5‒9月政策明顯呈現三步走態勢。
他認為，首先是從早前對「房住不炒」、以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的「定調嚴控」，再到第二部「嚴控信託」，第三步則是實質性落實，「加大整治」。
監管加強所帶來的效果正在逐漸顯現。
同策機構的最新數據顯示，8月份40家典型房企融資金額為368.26億元，環比下跌58.15%，這也是年內第二次斷崖式下跌。
另據世聯行和用益信託數據，具體到海外融資和信託融資規模上也出現銳減。
8月房地產全行業境外發債112億元，環比大降77%。同樣，投向房地產新增信託項目金額為616億元，環比降低19%，同比減少40%。
在時代周報記者9月13日的采訪中，多位地產業內人士認為，未來繼續出現的融資下降，將會擴大對房企拿地的影響。
9月16日，某規模型房企投拓部人士陳波（化名）對時代周報記者表示，離開往常游刃有餘的配資拿地，開發商需要時間適應。
「此前開發商往往通過1∶1甚至是3∶7的配資拿地，也就意味著一半的拿地資金由銀行提供。在拍地成功後，符合條件的還可以向銀行申請開發貸。建安公司在開發過程中的墊資對於開發商來說又是一筆無息貸款。房子到了預售又有現金收入。」陳波分析道。
陳波說，有些機構甚至可以幫助房企在拿地階段融資放杠桿甚至披上合規的外衣。
這也就意味著，開發商全程可能不需要有太多的資金沉澱。
9月13日，接近信託公司的相關人士告訴時代周報記者，盡管23號文幾乎全面封堵了信託公司以債權性方式提供前融的路徑，前融業務難以為繼。但目前，還是有房企以符合「四三二」（「四證」齊全、30%自有資金投入、二級以上資質）標准項目為名義的融資，行業俗稱「套殼」。
據了解，套殼通常做法是向符合「四三二」項目提供融資，但不抵押該項目也不進行強監管，而是用新項目作為抵押物進行監管和作為還款來源。
該模式沒有明確被列入23號文中，因各地銀監監管尺度不同以及信託內部風控不同，尚有操作的空間。不過截至發稿，時代周報記者未能進一步確認具體的項目和城市。
中小型房企困局
市場寒冬之下，不少地產商不得不採取謹慎態度來面對下半場。
從8月業績會上釋放的信息看，「謹慎」是部分房企的關鍵詞。融創是當中的典型，從今年5月開始至今，公開市場的招拍掛拿地已經停止。融創方面的表述是「不急於拿地，從容客觀判斷市場」「聚焦在一二線城市有機會再拿」。
同樣中國恆大也給出了拿地的前提條件，「除非有政策的利好，投資態度謹慎」。
但是，這些於開發商而言，都是節流的手段之一，想要活下去，開源才是關鍵。
自然，如何融到錢，受到關注。
監管對房企融資的嚴控，並不意味著對融資的一刀切。
事實上，房企依舊可以通過其他渠道為融資開源。
8月30日，深交所披露的公開信息顯示，碧桂園發行的「華西‒碧桂園購房尾款2019年第一期資產支持專項計劃」已獲通過，擬發行金額為18.31億元。
此外，像佳兆業萬豪酒店物業12.6億元ABS、榮安地產4.4億元商業資產ABS項目、中駿集團擬發行80億元ABS等，正在等待監管層受理的道路上。
在REITs融資上，招商蛇口也試圖打開通道。9月2日，公司公告，計劃打包旗下五棟寫字樓資產赴港發行REITs上市。一旦發行成功，港交所將迎來第12隻REITs產品。
業內也有擔憂。「相比較而言，小型開發商的競爭力不排除會有進一步的減弱。因為資金和資源正在向頭部房企聚焦。」陳波表示。
也有公司視為是機遇。綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍就在半年度業績會上回應時代周報記者表示，融資的收緊對公司而言未必是壞事，「綠地香港從來沒通過信託方式進行融資，不存在任何一筆信託貸款和土地款的前端融資。公司在境內的融資空間非常大，因為有很多工具還沒有用」 。
分化加劇
不過，地產企業融資成本也在出現巨大分化。
融資成本的高低、融資額度的大小，正在對房企的融資能力提出新的考驗。對多數民營房企來說，當下的情況並不樂觀。
根據2019年上半年的財報，民營房企的融資成本普遍在6%‒9%。頭部房企碧桂園（02007.HK）、萬科集團（000002.SZ；02202.HK）、中國恆大（03333.HK）、融創中國的平均融資成本已經在6.13%、6%、8.6%和8%。中型房企泰禾集團和富力地產則分別達到9.3%和6.48%。
央企背景的房企，融資成本則較低。以中海地產和華潤置地為例，今年上半年的平均融資成本僅在4.28%和4.45%，較去年年末下降了0.02%。
央企房企在發債上的優勢也較為明顯。以中國恆大和招商蛇口為例，前者今年來的多筆債權，利率達到9%‒11%之間，而後者在今年3月發行的一筆150億元可交換債券，票面利率0.1%。同時截至8月以來，40家房企9筆利率4%以下的企債權融資中，招商蛇口占據4筆。
但不管各家在融資成本上呈現怎樣的差異，地產企業需要進一步通過自身的運營來提高管理水平已經是不爭的事實。
公開信息顯示，多家房企已經將回款率視為重要的考核指標。道理不難理解，加速銷售回款成為開發商的重要資金來源。
「今年碧桂園都是用權益回款來進行考核的。」碧桂園總裁莫斌在業績會上表示。
而萬科在考核回款時已經不設定具體數字，取而代之的是細化到了各項指標。在執行時間上保持動態，每個季度調整一次，為的就是促進銷售和回款。「每天都是賣樓的好日子。」萬科執行副總裁、首席運營官張旭稱。
頭部房企如此，中小型房企亦是如此。比如旭輝控股（00884.HK），根據旭輝控股總裁林峰對時代周報記者的介紹，為了回款，公司專門成立了回款小組，「以銷定產、降低庫存，提高去化、加快回款，是旭輝集團下半年的發展策略」。
「於房企而言，我認為後續要規避兩類風險。一是貨幣資金與債務的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過於依賴，信用風險相對來講會比較大；二是土地存量儲備不足同時又積極拿地的風險。」 近日，聯訊證券首席經濟學家李奇霖在國家金融與發展實驗室的《中國住房金融發展報告（2019）》發布會上提示。
『叄』 房企融資形勢較為嚴峻，2019年不容樂觀
近日，央行陸續公布了2018年4季度金融機構貸款投向統計報告、2018年金融統計數據報告、社會融資規模情況。具體來看，2018年房地產貸款增速整體平穩回落，其中保障性住房開發貸款增速回落明顯，影響房地產開發貸款增速回落。房企到位資金累計增速較為平穩，定金及預收款加速增長帶動到位資金增速上漲。受本輪房地產市場嚴格調控政策影響，個人住房貸款余額增速持續回落，2018年按揭貸款增速較為平穩。信託、委託貸款等傳統的非標資金渠道同比少增或減少額持續擴大，主要原因是流向房地產市場的各種融資渠道受到限制，2018年房企融資形勢不樂觀。
1、2018年房地產貸款增速平穩回落，保障性住房開發貸款增速回落明顯
從央行發布的一季度金融機構貸款數據來看：截止2018年末，人民幣房地產貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，增速比上年末低0.9個百分點；全年增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比上年水平低1.2個百分點。
數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房
2018年末，房地產開發貸款余額10.19萬億元，同比增長22.6%，受保障性住房開發貸款余額增速的回落影響，房地產開發貸款余額增速從3季度開始出現回落，但增速仍比上年高5.5個百分點。其中，保障性住房開發貸款余額4.32萬億元，同比增長29.5%，增速與上季末縮小4.5個百分點，增速逐步收窄已連續3月放緩。保障房開發建設一直以來是國家資金投入重點，但受棚改貨幣化安置逐漸進入後期影響，保障性住房開發貸款余額增速逐步回落。
數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房
2、房企到位資金累計增速平穩，定金及預收款加速增長
2018年，房地產開發企業到位資金165963億元，比上年增長6.4%，增速比1-11月份回落1.2個百分點，比上年回落1.8個百分點。其中，國內貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預收款55418億元，增長13.8%；個人按揭貸款23706億元，下降0.8%。
從到位資金來源分析，國內貸款與利用外資同比均下降，房企銷售回款對應的定金及預收款增長明顯，個人按揭貸款資金來源增速也逐漸修復,跌幅繼續收窄。12月全國首套房貸款利率迎來2018年以來首次放鬆，在當前流動性轉向的環境下，預計房企資金面將保持平穩。
數據來源：國家統計局；整理：諸葛找房
3、按揭貸款同比增速較為穩定、利率首次「滯漲回落」
個人住房貸款余額增速持續下滑：個人住房貸款余額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比上年末低4.4個百分點。增速在2017年1季度達到高峰後，受本輪房地產嚴格調控政策影響，增速持續下滑。
2018年按揭貸款同比增速較為穩定，12月按揭貸款增量創2016年新低。（基於房地產市場調控需要以及防範金融風險需求，新增貸款中按揭貸款投向被進一步限制，居民中長期貸款這一基本上可以視同為按揭貸款的數據。）12月份居民按揭貸款增加3079億元，為2016年3月以來的最低值，環比下跌29.88%，同比小幅下跌1.55%，略低於去年同期。12月按揭貸款增量創新低，一方面受房地產市場嚴格調控影響，成交量較為低迷致使按揭貸款增量走低；另一方面預示著房地產市場需求端也到達新的低點。
數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房
據融360監測數據顯示：全國首套房貸平均利率首次「滯漲回落」：2018年12月全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當於基準利率1.159倍，環比11月下降0.53%，自2017年1月以來首次滯漲回落，同比去年12月首套房貸款平均利率5.38%，上升5.58%。當前全國首套房貸平均利率已經到達相對高位，年內房貸利率的持續上浮，對於市場需求的釋放呈現日益明顯的抑製作用，同時伴隨著下半年房地產市場成交量的下降、商品房銷售量銷售面積負增長，市場下行趨勢顯現。
下半年杭州、廈門等地按揭利率已有所回落，放款速度亦明顯加快，預計後續保持相對穩定，首套房貸利率短期到頂，未來房貸利率很難出現較大幅度的調整。
數據來源：融360；整理：諸葛找房
3、2018年社會融資增速持續下滑，受制於表外融資萎縮
12月社會融資規模增量小幅回升，但全年社融總量仍不樂觀：從央行公布社會融資數據來看，2018年社會融資規模存量為200.75萬億元，同比增長9.8%。全年社會融資規模增量累計為19.26萬億元，比2017年少3.14萬億元。全年存量增速持續下滑，年末11、12月份社融增量有所回升，但仍低於去年統計水平，可見社會融資仍不樂觀。
數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房
人民幣貸款增量是社融增量主力，表外融資持續縮減且跌幅擴大：12月人民幣貸款同比增長3500億元，是社融增量是主要支撐來源。表外同比減少5252億元，其中，12月份委託貸款減少2241億元，同比多減2842億元，委託貸款增量跌幅持續擴大；12月份信託貸款減少509億元，同比多減2754億元，信託貸款跌幅小幅擴大。
數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房
4、M2同比增速處於低位水平增長，居民短貸、企業票據推動信貸規模增長
2018年全年M2同比增速處於低位水平增長：12月M2餘額182.67萬億元,同比增長8.1%，增速比上月末高0.1個百分點，與2017年同期持平。全年來看，M2餘額一直處於低速增長，同比增速較去年回落明顯，全年同比增速均在9%以下。
數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房
12月居民中長期貸款同比多增1328億元：12月住戶部門貸款增加4594億元，同比多增約為1280億元。其中短期貸款增加1515億元，同比多增1328億元；中長期貸款增加3079億元，同比少增48億元。居民中長期貸款仍不樂觀，房企銷售壓力較大。
數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房
12月票據融資同比多增約2000億元：12月非金融企業及機關團體貸款同比增加近2300億元。從結構看，信貸增加的主要來源仍是票據融資，票據融資同比增加近2000億元，占同比新增信貸的86.96%；企業中長期貸款同比少增83億元，相較前3個月的同比少增近1000億元有所改善，「寬信用」下改善效果如何，仍需繼續觀察。
數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房
綜合12月份央行、國家統計局發布的多份報告來看，房地產行業所面臨的資金態勢仍較為嚴峻，融資渠道依然受限、融資額度愈發趨緊，資金成本也在攀升，海外債發型數量逐步增多。2019年房企仍處於償債高峰期，銷售端限制較為嚴格，多重影響因素疊加下，房企如何生存將成為2019年重要話題。
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『肆』 房地產開發商用1分的利息籌集資金是為什麼
一分的利息集資，年利率12%，你開什麼玩笑啊？
民間借貸，利率早已超過10%，20%甚至30%都有可能，所以你說房產開發商用一分的利息籌集資金，簡直就是開玩笑。能籌集來嗎？
各家商業銀行對房地產企業項目貸款都很謹慎，一般的房地產開發期根本從銀行貸不了款，所以從民間融資非常正常。但利率絕對不是你說的10%，目前，年利率最起碼在15%至20%之間。
房地產開發企業屬於資金密型企業，些高樓大廈都是靠資金堆積起來的，所以從外部籌集資金非常正常。但由於各商業銀行收緊對房地產開發企業的項目貸款政策，所以迫不得已，採取從民間融資的形式。
本人之前在房產開發企業擔任財務負責人職務，融資優先考慮與基金合作，融資成本一般在年利率18%左右。但使用期限不長，一般控制在12個月之內。一般從拿到土地動工之後，需要支付工程款時借入資金，項目實現預售支付首批工程款後開始還款，一年之內還清。
不從外部融資項目，項目沒辦法建設，融資時間太長，資金成本太高，造成項目利潤太低。所以，從外部高息借款，其實是迫不得已的事。
房地產開發公司自2012年後，銀行對房地產開發項目縮減貸款規模後，房地產開發公司無論是上市公司還是股份制有限公司都在在借年化12%左右的利息，也就是一分錢的利息。
這個一分錢利息在房地產開發項目是完全可以承受的，關鍵在於房地產開發項目的城市、位置、產品規劃布局、市場定價、產品定位決定利潤。
一分錢的利息通常在開發項目中利潤佔7%左右的成本，如果開發項目的利潤在25%-30左右的項目，除去利息還有18%-23%之間的利潤，房地產開發公司還是可以接受的。
特別是一級房地產開發公司定位就不同了，他為了保住一級開發資質，它能確保10%以上的利潤。他就不斷地在全國各地尋找開發項目。以確保一年中的開發總量。確保一級開發資質不降級。
還有一級開發公司，還要社保一年的收支比例，在銀行中它可以監控他的資金流水。他也可以在銀行中，因為他的資金流水大還可以有相應的配額貸款。降低他的資金成本。
一年12%利息！！！
很負責講，開發商融資募集資金太常見，哪個開發商不缺錢？都缺。
房地產是高周轉行業，融錢拿地，造房子只造一半就趕緊賣，賣完了回款後再拿地，如此往復！
每個環節都需要錢，自然也有利潤！如果都是靠自有資金來開發，又是現房才銷售，那99%開發商都要倒了！
一般大開發商融資成本普遍不到10%！拿12%利息，那就只有兩種可能，一種是小開發商，成本自然高；另一種是開發商非常缺錢！再高利息都會要！
房地產開發商用1分息籌集資金，是為什麼呢？小菜認為，這個利息對上班族、房奴來說，確實非常高！但對開發商融資來說，成本不算高；對比開發商項目利潤的話，也是完全可以承受的。
第一、開發商1分息融資，究竟高不高？1分息究竟高不高？
那得看對誰而言。對上班族和房奴來說，基準利率上浮30%，也就是6.37%都覺得太高了，難以承受；但對開發商而言，這個1分息，也就是12%年息，不算啥。
01、開發商融資案例
2014年，小菜團隊幫一家開發商做項目融資，資金方是成都的一家實業公司，最後協議確定的年利率是18%，也就是月息1.5分。
2016年，做的另外一筆開發融資，不是純借款，而是「墊資施工+保證金+流動資金借款」的半借款、半墊資模式融資，扣除建安成本後，摺合下來的年利率大概是16%（月息1分+年上浮4個點）。
02、近幾年開發商融資成本
開發商的融資成本高低，跟房企的規模、信貸政策環境和融資渠道相關。
（1）房企規模
規模越大，資金號召力越強，財務越穩健，融資成本越低。
①頭部房企
從2019年上半年財報看，頭部房企的融資成本普遍不高。
其中，恆大融資成本適中，達8.62%；泰禾集團的融資成本稍微高一些，達到了9.3%；萬科融資成本最低，僅為6%。
②國企和央企
國企和央企雖然行業也是房地產，但更受銀行等金融機構偏愛，融資成本就更低一些，大概年化4%-6%。比如，華潤置地的融資成本僅為4.45%！
③中小房企
與央企、規模房企形成強烈對比的是中小房企，其融資成本普遍高於年化10%！前融通道成本普遍在16%-24%，後期項目融資成本普遍在12%-18%。
（2）信貸政策環境
信貸政策寬松，尤其是銀行開發貸寬松的時候，房企的融資成本普遍行情都不算高，多數在5%-7%之間，前融通道成本多數在12%-14%，甚至10%都是能做到的。
當宏觀調控加碼，地產行業信貸政策收緊後，開發商融資途徑減少，融資成本就大幅提升。比如，2019年7月，泰禾集團旗下公司對外發債，票面利率已達15%。
（3）融資渠道
小菜按照一般理解，融資成本由低到高的順序說明，可能會有特殊性影響。
①銀行
一般來說，銀行融資來的錢是最便宜的，一般在年化5%-7%。其中，國企或央企通過銀行融資的話，成本一般在年化5%左右。
②委託貸款
有高有低，全看借貸雙方的關系怎麼樣。
開發項目比較優質，工程進度順利，出借資金風險小，跟開發商關系密切的夥伴企業，自願出借閑散資金給開發商，委託銀行放貸。一般利率在7%左右，具體利率由雙方協商。
③對外發債
一般在10%-15%的樣子。
④信託
信託主要還是看市場行情、信貸政策環境和資金用途。
政策寬松時候，10%都可以拿到錢；政策緊的時候，可能就會年化超20%；再收緊的時候，給再高的利息都拿不到。
⑤民間資金
各種各樣的形式都有，老闆、股東、高管、員工私人借貸補充公司流動資金的都經常聽說。而民間資金的上限是年化36%，法律保護線是24%！
綜合本節分析，開發商1分息融資，主要看是什麼規模的房企在融資？還要看是在什麼時候融的資？通過什麼渠道融的？但總的來說，這個融資成本不算高，尤其對中小房企而言，更屬低成本資金。
第二、開發商融資用途一般來說，不管是什麼規模的房企，前融通道成本都比較高，而項目融資成本又往往要低一些。
01、前融通道
在信託融資上，針對100強房企，有兩種類型的融資產品：
（1）土地保證金類
一般年化在20%-24%，且主要針對一二線城市區域，強三線的話，有時候也能做。
（2）土地出讓金類
一般年化在18%-24%，房企資質條件不理想的，比如，TOP100強以外的房企，最高融資成本上限可達30%。
02、項目融資
項目融資的話，一般在年化10%以內居多。
2019年上半年上市房企的融資成本顯示，融資成本在年化5%-10%的房企占據絕大多數，佔比高達76.3%；其次是低於5%的，佔比21%；超過10%融資成本的是極少數，僅佔2.6%！
可見，開發商融資用途在很大程度上決定了融資成本。怎麼說呢？融資拿地或交保證金，周期會短一些，融資成本高一點，使用下來的成本也不算高。而長期使用資金的話，成本高了就受不了。
第三、開發商利潤《財富》2019年中國企業500強數據顯示，共有55家房地產企業入圍，數量居各行業之首；全年營收同比上年增長近2成！不管是實際營收，還是凈利潤，55家房企都表現不俗，體現了頭部房企的競爭力。
其中，萬科、保利、招商蛇口、華夏幸福、綠地控股、華僑城、新城控股歸屬母公司的凈利潤均超百億。
從世界范圍看，房地產業的平均利潤率在5%左右。
我們國家的房地產行業利潤率一般在10%左右，做得好的超過了20%，做得不好破產的，也不在少數，規模房企和中小房企兩極分化比較嚴重，「旱的旱死，澇的澇死」。
人民法院網的數據則顯示，2019年全國共有528家房企宣告破產。從規模上看，這些破產房企多以三四線城市的中小房企為主。
從理論上說，1分息是開發商能承受的合理融資成本，尤其是中小房企。當然，對規模房企來說，高人多，路子多，有更便宜的資金肯定會用便宜的。
綜合全文看，如果是前融通道融資，1分息的融資成本是正常的市場行情；若是項目融資的話，也要看是什麼規模的房企融資？在什麼時候融資？通過什麼渠道融資？對中小房企而言，就算是項目融資，在政策緊張的時候，這個1分息也是比較低的。
結合房地產行業利潤看，即便是這么高的融資成本，房地產業依然能保持10%左右的利潤，確實還是操盤有方！大家也沒必要為他們擔心，市場行為嘛，存在就是合理。
一分利息，年華12%，遠低於房地產企業通過其他途徑融資成本
目的只有一個：活下去。這是萬科喊出的口號。
自從「房住不炒」提出來以後，房地產開發公司就進入了大吃小，強吃弱的時代。現在房地產的開發建設模式已經從以前只要有啟動資金拿到地，再通過銀行進行開發貸款獲得建設資金，等出正負零以後，再通過預售進行資金回籠的這一條資金鏈條已經行不通了。因為：
1、銀行現在不再批開發貸，這對房地產開發公司的自有資金實力提出了很高的要求；
2、商品房預售資金現在是政府專款賬戶管理，並不是直接打到開發商賬戶上，而是根據開發進度逐批撥付給開發商。這相當於拉長了開發商的資金鏈，同時也是政府為了避免出現拖欠農民工工資和樓盤爛尾等情況的一個重要保障措施。
所以，目前的開發建設模式下，對開發商的自身實力提出了更高的要求，那些資金實力弱的以後的生存困境會更大。君不見，現在全國已經有多家房地產開發公司進入了破產程序或被兼並收購。
你所提的開發商高息籌資，存在很大的風險：1、如果是開發商資金短缺，那麼高息攬儲只會加劇它的資金壓力，要充分考慮風險。可以通過它的資金實力、開發規模、市場口碑等進行主觀判斷，還有很重要的一點就是要通盤考慮他所開發樓盤的位置、價格、區位、銷售等情況進行客觀的綜合判斷。
2、最大的風險就是：在中國除了銀行等金融機構，其他任何機構是不允許高息攬儲的。這點務必高度重視。
以上解答，從房地產開發建設的資金模式到高息攬儲的風險提示做了全面解答，希望能夠引起你重視風險意識，也希望能幫你解決問題。
因為開發商比較缺錢，而從銀行貸款比較難，所以另闢蹊徑，但這樣你得小心謹慎，像這種集完資還不上的有不少呢。像我們這去年鬧的卓達集團，就是因為集資建房，最後堵不上窟窿了，只好投案自首了，關鍵公司老闆投案自首破產了，下邊老百姓可就慘了，除了投錢的還有就是買房的，投錢集資的錢不好要回來，買了卓達房子的因為沒下本讓法院給封了，不讓辦本交易，所以吧投資需謹慎，集資風險大呀。
房地產黃金期已過面臨拐點，房地產大吃小已成為事實，國家政策資金不支持直接流入房地產，所以開發商面向 社會 融資，房地資金鏈斷裂爛尾樓也不在少數，百姓資金一分利借給開發商還是很大有風險。
房地產商以1分利息籌集資金，其主要目的是為了開工項目按期開工建設和按期完工，防止由於資金鏈接連不上而影響工程進度和履約能力，並由此造成更大的損失。同時，1分利息也不是太高，應該在成本和利潤可以承受的范圍。只要市場銷售好，快建快銷，利息比同期銀行高一點也是可以賺錢的。
房地產業是精算行業，一切行為都為了掙錢！一分也好，兩分也罷，都是為保證利益而作出的選擇，也說明這行利潤高，包括後期促銷政策等等，這些都是房地產成本的重要組成部分！
『伍』 房企年報：拼規模擴張不再 降「檔」求穩成關鍵
業內人士表示，在行業下行疊加「三道紅線」新規的壓力下，房企控負債、降杠桿壓力增大，規模房企的業績目標會更趨謹慎，規模房企增速放緩是常態。
增收不增利 凈利潤率下滑明顯
同花順數據顯示，截至3月30日，申銀萬國行業分類下，已有35家房企發布2020年年報。35家房企2020年營業總收入達10198.93億元，較2019年增長20.85%;凈利潤合計984.03億元，較2019年的1050.38億元減少6.31%。從凈利潤率來看，35家房企中有25家出現下降，佔比達71.4%。
具體來看，招坦畢商蛇口2020年營業收入1296.2億元，較2019年增長32.71%;但歸屬上市公司股東凈利潤為122.53億元，較2019年下降23.58%。信達地產2020年實現營業收入258.64億元，同比增長32.79%;凈利潤17.44億元，同比下降31.77%;歸屬母公司凈利潤15.02億元，同比下降35.12%。
對於利潤下降，招商蛇口表示，公司規模擴大，報告期內房地產項目結轉收入規模相應增長。但受行業利潤率下滑及房地產業務結轉產品類型不同的影響，房地產業務結轉毛利率較上年有所下降。
大悅城凈利潤則出現虧損。大悅城2020年營業收入384.45億元，較2019年調整後收入增長13.76%;但歸屬上市公司股東凈利潤虧損3.87億元，較2019年大幅下降118.88%;歸屬上市公司股東扣非凈利潤虧損5.01億元，同比下降140.72%。
大悅城方面表示，歸母公司凈利潤下降，一方面是由於本年結算項目中低毛利項目佔比提高，商品房銷售毛利率較2019年的38%下降約10個百分點;另一方面，受宏觀調控及疫情影響，公司部分在建在售項目銷售價格未達預期，個別項目因疫情工期延誤，成本增加，公司對相應資產計提了減值。
榮安地產2020年實現營業收入111.78億元，較2019年增長67.77%，但利潤並未增加。數據顯示，2020年歸母公司凈利潤為17.42億元，較2019年的18.89億元下降7.75%。
監管緊綳 降杠桿成「必選項」
「三道紅線」政策影響正在加深。中國房地產業協會、上海易居房地產研究院發布的相關報告顯示，500強房企2020年資產負債率均值為78.77%，同比下降0.89個百分點，為2012年以來首次下降;凈負債率均值為85.08%，同比下降11.62個百分點，相比2019年有大幅改善。
2020年8月，住建部、央行聯合召開房地產企業座談會，對12家試點房企有息負債規模設置了「三道紅線」，包括剔除預收款後的資產負債率大於70%，凈負債率大於100%，現金短債比小於1倍。依據「三道紅線」觸線情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債的增速閾值，四擋有息負債規模年增速分別設限為0%、5%、10%和15%。
此外，除了招商蛇口、華僑城、瑞安房地產、路勁、合生創展、SOHO中國、大昌信滲悅城、龍湖、信達地產、中海地產、華潤置地等仍保持「零踩線」外，越秀地產、金輝控股、中國金茂、遠洋集團、五礦地產、龍光地產、建發國際、明發集團、弘陽地產、佳源國際、世茂集團、中駿集團通過調整結構，升級綠色，耐脊躋身「零踩線」房企。
並不是所有房企都實現降檔。目前來看，時代中國、美的置業、旭輝、花樣年、正榮地產、新城控股、上置集團、禹洲集團、新力控股、中國奧園等維持黃檔，首創置業保持橙檔，富力地產、陽光100中國仍在紅檔之列。
遠洋集團相關人士表示，「三道紅線」政策的出台將深刻影響行業發展趨勢和房企競爭策略。從中長期來看，行業仍將面臨一系列考驗，市場規模雖有一定增長空間，但行業將進入慢增長周期，從財務杠桿驅動的高速增長邁向穩定均衡高質量增長。在行業集中度加速提高且階段性盈利下降的明確趨勢下，現金充裕、財務穩健的房企將獲得更多優質市場資源和發展機遇，注重企業內生力、穩健經營、打造極致產品與服務的房企優勢將進一步凸顯。
從富力地產來看，2020年公司加大變現力度，以加速去杠桿，雖然凈負債率同比下降68.7個百分點，但凈負債率仍高達130.2%。富力地產董事長李思廉表示，集團將繼續尋求合作夥伴，共同投資或合作，以減輕項目風險，進一步降低總負債水平，改善資本狀況。
「下一步，首創置業會繼續把控負債，降杠桿，確保現金流的穩健。」首創置業副總裁兼財務總監范書斌表示，從長期來看，「三道紅線」對房地產行業及房企具有積極作用，有利於房企更加註重抗風險能力的提高，優化資產結構，實現 健康 可持續發展。
范書斌表示，首創置業已經啟動減債計劃，全力降低杠桿水平，嚴格控制債務規模。未來公司將持續改善「三道紅線」指標，爭取盡快達標。
集中供地落地 資金優勢是關鍵
今年2月，自然資源部發文對重點城市實施土地供應兩集中政策，即集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，原則上公告每年不超過3次。業內人士稱，上述重點城市涵蓋4個一線城市和18個熱點二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。
隨後青島、鄭州等多地發文確認政策細則，天津、長春、福州、南京等城市明確年內3次集中掛牌的具體時間。3月15日，長春集中掛牌出讓51宗首批經營性用地，總佔地面積達400萬平方米。
中指研究院企業事業部研究副總監劉水表示，上述22個重點城市均為核心一二線城市，是我國經濟最發達、產業結構與人口規模最具吸引力的地區，住房需求旺盛。據統計，2020年22城商品房銷售額佔全國商品房銷售額的比重為39.9%，22城住宅用地出讓金佔全國住宅用地出讓金的比重為37%，佔比均近四成。
劉水說，從此前數據來看，2020年百強TOP30房企在22城拿地金額占企業總拿地金額比重為56.5%。22個重點城市中，杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市較受TOP30房企青睞。
雅居樂集團副總裁王海洋表示，集中供地政策是我國房地產調控長效機制之一。雅居樂將加強對市場的分析，提前規劃城市投資布局和拿地方向，以投資更多優質土地。
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示，22城集中三次供地政策是穩地價、穩房價重要措施，企業可以在穩定、理性的土地價格上獲取更多優質項目。
劉水表示，集中供地政策使得企業短期資金壓力增加，面對單次大量供地時，企業需要對城市發展趨勢及板塊價值進行科學研判。
萬科董事會主席郁亮表示，「兩集中」和「三道紅線」政策對行業來說，最大的變化是住房回歸居住屬性、房地產回歸實業屬性已有明確、清晰的趨勢。
CRIC研究中心報告指出，在「房住不炒」長效機制下，房地產行業發展方向變得清晰，預計未來將步入無增長時代。從企業業績預期來看，自2018年以來房企銷售目標總體謹慎，目標增速回落，行業平均目標增長率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。
整體來看，在行業下行疊加「三道紅線」新規的壓力下，房企控負債、降杠桿壓力增加，規模房企的業績目標制定會更趨謹慎，整體的目標增長率也將趨於平穩。預計隨著房企投資和規模擴張的動能降低，規模房企增速放緩將成為常態。
世茂集團：繼續深耕大灣區 目標直指3300億元
3月30日，世茂集團發布2020年業績報告，2020年實現收入1353.5億元，同比上升21.4%;期間毛利396.7億元，同比上升16.2%，毛利率為29.3%;核心業務利潤191.4億元，同比上升24.9%。
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示，2021年世茂可售資源超5500億元，以去化率60%計算，銷售目標為3300億元，期望增幅達到10%以上。
銷售超預期 謹慎購置土地
2020年，世茂集團全年合約銷售額3003億元，同比上升15.5%;累計合約銷售面積1712.6萬平方米，同比上升16.8%。值得一提的是，期內整體可售貨值去化率達63%，連續4年實現高品質增長。
從土地儲備來看，截至2020年12月31日，世茂集團土地儲備約為8175萬平方米，其中2020年新增土地儲備1535萬平方米。
「審慎補充優質土地儲備。」世茂集團相關負責人表示，對於拿地，世茂集團奉行審慎而積極的投資戰略。2020年上半年，受疫情影響，土地市場成交降溫，世茂集團積極把握機遇，增加土地儲備1232萬平方米，佔全年新增土地儲備80%。隨著疫情受控及在較寬松的貨幣環境下，土地市場在2020年下半年持續升溫，地價居高不下，世茂集團補充土地儲備趨於審慎。
截至目前，世茂集團擁有項目434個，分布全國逾100個核心城市。土地儲備貨值已達1.38萬億元，同比增長6%，可滿足3年以上開發需求。在貨值分布上，一二線佔比72%，強三四線佔比18%。具體來看，大灣區貨值3950億元，長三角貨值3450億元，華北區貨值2500億元，福建區貨值2400億元，土儲優質均衡，抗風險能力強。
對於此前22城採取集中供地的新政，許世壇表示，在房地產市場升溫的背景下，從2020年四季度到今年一季度，長三角、粵港澳大灣區兩個區域地價增幅明顯，拿地競爭明顯。22城集中三次供地政策是穩地價、穩房價重要措施，將給資金充裕、穩健和渠道多的房企更多機會，企業可以在穩定、理性的土地價格上獲取更多優質項目。
世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸表示，世茂集團長期堅持穩健的財務政策，堅持正現金流管理，資金較為充裕。同時，世茂集團與多家銀行和金融機構 探索 地產基金模式，相信在後續集中供地上，世茂集團有拿地優勢。
躋身「零踩線」 持續優化資本結構
對於監管層提出的「三道紅線」指標，世茂集團表示，截至2020年底，世茂集團已全面達成「三道紅線」財務指標要求，成功從「黃檔」降至「綠檔」。
具體來看，2020年世茂集團凈負債率50.3%，較2019年的57.4%大幅下降7.1個百分點。剔除預售後的資產負債率68.1%，同比下降2.5個百分點;現金短債比達到1.16倍。
報告指出，世茂集團積極優化資本結構，通過適時適量配售股份和分拆物業管理業務獨立上市，擴大股東基礎，並增厚權益。此外，世茂集團債務結構 健康 ，現金覆蓋短債比例高，融資渠道穩定。世茂集團境內5年期公司債利率低至3.2%，境外10年期美元優先票據利率低至3.45%。
「『三道紅線』指標已成為集團財務內部管理指標。」湯沸表示，世茂集團一直堅持穩健財務政策，堅持有質量的增長。近年來，世茂集團已推出一系列控杠桿、保收益、增回款的措施，主動控制負債率規模。目前，世茂集團雖已降至「綠檔」，但未來仍會嚴控債務規模，優化債務結構，降低融資成本。
湯沸表示，2021年世茂集團仍將通過提升銷售去化力度、確保按揭回款、促進資金回籠等加強管控，同時合理安排投資計劃和預算，達成經營性現金流為正。
繼續深耕大灣區
報告指出，為防範潛在的金融風險，促進房地產和金融市場平穩 健康 發展，監管層仍將加快推動房地產金融監管，進一步收緊房地產行業信貸。同時，「房住不炒」主基調不變，在穩地價、穩房價、穩預期的目標下，預計房地產市場調控政策仍會持續，全國商品房銷售節奏將輕微放緩。此外，隨著新型城鎮化的持續推進，一二線城市房地產市場整體將保持平穩，三四線城市房地產市場下行壓力增加，城市分化會更加明顯。
基於上述原因，世茂集團仍將繼續深耕重點區域。許世壇表示，大灣區已經成為世茂集團最大的土地儲備地區，土地儲備占世茂集團所有土地儲備近三成。同時，世茂集團在大灣區的土地儲備多為高能級儲備，其中近600億元土地儲備位於香港，廣州核心區也有多個項目，雖然部分投資周期較長，但利潤、前景都會比較好。
中國金茂：核心財務指標實現高增長
中國金茂日前發布2020年度業績報告。2020年，中國金茂營業收入約600.54億元，同比增長39%;實現利潤121.14億元。
具體來看，雖然受疫情影響，酒店收入下滑，但房地產銷售逆市增長。年報顯示，2020年中國金茂實現銷售金額2311億元，同比上升44%，這也是中國金茂銷售收入首次突破2000億元。從銷售面積來看，2020年中國金茂合約銷售面積1129.1萬平方米，同比上升50.9%。
2016年至2020年，中國金茂銷售額同比增速分別達61.1%、42.8%、85%、25.6%、44%，連續五年位列行業TOP20房企銷售額增速排行榜第一位。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，在融資層面、土地資源等方面，中國金茂在同梯隊房企中的優勢較為明顯。中國金茂提出2020年至2022年3年的短期業績目標分別為3000億元、2500億元和3000億元，沖擊規模勢頭依然保持強勁。
負債方面，年報顯示，截至2020年12月31日，公司短期有息負債為277.7億元，貨幣資金為520.8億元，剔除受限資金，可支配貨幣資金為434.6億元，可完全覆蓋短期有息負債，短期償債風險較低。此外，公司實現凈負債率41.1%，剔除預收款的資產負債率為66.7%，低於70%的紅線。
中國金茂三項指標均滿足紅線要求，成功進入「綠檔房企」。在負債結構優化後，公司融資平均成本也由2019年的4.9%進一步降至4.42%，其中發行22億元中化大廈CMBS利率低至2.65%，25億元中期票據利率低至3.1%。
潘浩表示，中國金茂償債能力大幅上升。數據顯示，截至2020年末，中國金茂現金及銀行結余(不含受限制現金結余)約為434.56億元，同比大幅增長142.1%，公司利用增發新股、出售股權、債券融資等方式實現快速補充資金流動性。同時，通過聯營合營等方式降低表內債務，2020年公司非受限現金短債比為1.56，較上年同期改善提升約0.89，現金流管理效果顯著。
中國金茂表示，公司始終遵循以城聚人、以城促產的城市運營邏輯，積極推動兩配套、兩同步落地，改善城市形象，升級城市功能，城市運營成效得到充分認可。
截至2020年底，加上當年新獲取的7個城市項目，中國金茂所運營的城市項目累計達27個。值得一提的是，2020年全年，來自城市運營的項目為中國金茂貢獻21%的當期銷售業績，較2019年的14%有較大提升。中國金茂表示，城市運營優勢正在逐漸顯現，有效助力公司獲取優質土地資源。同時，2020年公司成功進入太原、煙台、石家莊和泰州4個新城市。在此背景下，中國金茂在全國累計進入51個城市，持有約270個項目。
另一方面，2020年中國金茂在一二線核心城市進一步占據領先的市場地位，公司在北京、上海、南京、長沙、蘇州、青島、溫州等7個城市全年銷售額超100億元。
除房地產業務外，中國金茂通過成立「地產 科技 」創新加速營、簡化創新投資流程、搭建科研管理平台、建立創新管理專業序列等舉措，進一步完善創新機制，營造支撐經營創新的氛圍，綠色戰略競爭力持續提升。截至2020年末，中國金茂累計獲得綠色建築類認證或標識219個，並在綠色智慧能源方面廣泛布局，已落地10個區域智慧能源項目和兩大數據中心。
中國金茂董事局主席寧高寧表示，在簽約銷售金額跨入2000億元規模的新階段，堅持科學至上，堅持城市運營的發展理念，未來5年中國金茂將在全新雙輪兩翼戰略指引下，強化 科技 創新，狠抓提質增效，構建公司「十四五」發展新格局。
華潤置地：逆周期實現高質量成長
3月30日，華潤置地披露2020年業績報告。2020年全年，華潤置地實現營業收入1795.9億元，較2019年增長21.2%。其中開發物業營業收入為1571.4億元，同比增長23.5%;投資物業租金收入為127.9億元，同比增長4.5%，超額完成年度目標。
華潤置地實現核心凈利潤241.4億元，較2019年增長11.6%。公司宣派末期股息每股人民幣1.102元，同比增長17.5%;全年股息合計每股人民幣1.252元，同比增長17.4%;全年派息率37.0%，較2019年提升2個百分點。
華潤置地長期穩健發展，體現出核心房企抗風險及逆周期增長實力，同時彰顯為股東切實創造長期價值回報的大藍籌擔當。
行穩致遠 綜合競爭優勢領先
2020年華潤置地實現合同銷售金額約2850.3億元，較2019年增長約17.5%，增速較2019年提升2.4個百分點;合約銷售面積1418.7萬平方米，同比增長7.1%。按全年銷售目標2620億元計算，達成率為109%。
根據貝殼研究院統計，依照「三道紅線」融資新規，作為首批約談的12家重點房企之一的華潤置地，剔除預收款後的資產負債率為59.7%，較上年增長約3.3個百分點;凈負債率為29.5%，與上年基本持平;現金短債比為2.50，較上年下降約0.53。由此，華潤置地2020年度指標全部達標，繼續保持在零踩線的「綠檔」陣營。
截至2020年末，華潤置地現金及銀行結余約894.5億元，同比增長38.3%，現金短債比為2.50，資金流動性較為充足，償債能力較強。同時，華潤置地憑借良好的信用評價和發展規模，更易獲得多渠道和低成本融資，2020年加權平均融資成本為4.08%，較2019年下降37個基點。
近年來，有關部門一直致力於建立和完善房地產市場長效機制，「三道紅線」的監管指標在此背景下產生，新的監管將改變房地產市場運行機制。
企業的競爭優勢體現在商業模式上，最終也會在盈利能力和財務指標上得到驗證。從行業主要的核心房企來看，2020年華潤置地盈利能力進一步提升，公司綜合毛利率30.9%，其中開發物業毛利率29.1%，投資物業(含酒店)毛利率66.4%。
一體多元業務生態戰略釋放價值
為順應時代變化，房地產企業嘗試多元化突圍轉型。
目前，華潤置地已經形成開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務三大主營業務與生態圈要素型業務有機聯動、一體化發展的「3+1」業務模式，打造城市投資開發運營生態圈。
從「十三五」的「2+X」商業模式，到當前「十四五」的「3+1」業務模式，重要變化就是強調輕資產管理業務(即華潤萬象生活)的重要性。華潤萬象生活於2020年12月成功分拆上市。
另一方面，近年華潤置地不斷發展代建代運營業務，截至2020年末，華潤置地累計獲取代建代運營項目超過140個，協同主營業務項目落地超過10個，其中包括北京大興國際機場綜合服務樓級別的多個標志性建築。
地產開發方面，華潤置地進一步強化多元化的資源獲取能力，年內新獲取項目69個，重點聚焦粵港澳、長三角、京津冀、成渝經濟圈四大區域以及九大國家中心城市等一二線城市。公司總土地儲備面積6809萬平方米，權益土地儲備面積4801萬平方米，土地儲備布局與結構優質。
城市更新作為「十四五」規劃重點方向，正迎來高速發展紅利期。華潤置地加碼城市更新，主導多個大灣區城市更新項目，涉及舊工業區、城中村、舊住宅區、大片區統籌等多種改造類型，承擔實施主體、前期服務商、城市更新項目顧問等多種角色。
此外，華潤置地還是國內TOD領域最強的領軍企業，截至目前已在31個地鐵城市落地76個TOD綜合體，覆蓋地鐵路線90餘條，建築規模超過3500萬平方米，涉及地鐵里程近3000公里。有分析認為，作為各大城市的商業價值匯聚交通樞紐，華潤置地無疑能長期從中國經濟發展中收獲豐厚紅利。（經濟參考報）
『陸』 銀行、信託通道緊縮逾六成 房企融資凜冬已至
房企的日子越來越艱難。11月6日，國購投資有限公司（以下簡稱：國購投資）發布了《關於法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家「安徽第一大房企」將走向破產重整之路。
根據人民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破產的房企已經增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數據顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額摺合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。
10月融資額度驟降
根據國購投資2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購投資單體資產總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而引發大量的訴訟和執行案件於短期內集中爆發，各公司的銀行賬戶和資產被多家法院凍結、查封，企業生產經營受到重大影響，企業財產面臨被強制執行的風險。
而在國購投資公告的前一天，11月5日，標普全球評級（下稱標普）在發布的報告《中國房地產觀察：融資受限束縛開發商擴張拳腳》中表示，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發商將加快銷售步伐。標普預計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復增長。雖然2019年上半年房地產銷售表現強勁幾乎都歸功於房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區間。
同策研究院最新數據顯示，其監測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環比大幅下跌65.80％。而且，多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數據顯示，10月，房地產企業發行公司債摺合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。
克而瑞地產的研究數據則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節性因素，因為年關將至，房企開工意願減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，「缺錢」可能會是一種常態。
海外融資成救命稻草
銀行的房地產開發貸款也明顯收縮。
央行公布的數據顯示，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產開發貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產開發貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，佔比與去年全年佔比相比低了3.9個百分點。
央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的佔比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，佔比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。現在從全國來看，佔比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀察，25%左右的佔比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上。」
與此同時，信託的融資額度也快速下降。11月9月，用益信託網發布10月份集合信託市場報告。據用益金融信託研究院統計，10月共有58家信託公司成立1314款集合信託產品，環比減少27.12%；成立規模為956.67億元，環比減少47.03%。房地產信託規模下降是導致信託規模下降的重要原因，房地產信託共募集資金281.72億元，環比下滑60.47%。報告認為，房地產信託再度收緊以及宏觀經濟下行壓力是影響信託公司展業的重要因素。
多條融資通道幾近被封殺之後，海外融資成了房企「救命稻草」。根據中原地產統計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數據顯示，累計已經有13家房企發布了接近50億美元的融資計劃。
中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。
美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。
張大偉表示，美元債對於房地產企業來說，並非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度後房企大額度融資減少，房企搶地現象也開始減少，特別是對於融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。目前看，信託與海外融資，都是規范而不是全面暫停，對於中小房企來說，對於高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對於大型企業來說，影響相對有限。
『柒』 房企融資有突破！政民企發債或成新發力點
近期，房企融資政策暖風頻吹。
11月8日，證券時報·券商中國記者了解到，交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（「第二支箭」），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。
11月7日，國家發改委公布《關於完善政策環境加大力度支持民間投資發展的意見》，其中提出，完善民營企業債券融資支持機制，加大對民營企業發債融資的支持力度。
在此前一系列政策支持下，房企融資規模也有所增長。10月，房地產企業非銀融資規模同比上升16.4%，年內首現正增長。其中，信用債規模同比增長1.5倍。
業內人士認為，10月單月融資規模首現同比上升，與行業進入下行周期的初期相比，行業融資已出現修復跡象。同時，受政策支持影響，預期民企融資將有所突破。
融資規模首現同比正增長
根據中指院監測的房地產行業整體融資動向，10月房地產企業非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，融資規模年內首現正增長。
從融資結構來看，10月信用債規模佔比57.4%，海外債佔比0%，信託佔比4.9%，ABS融資佔比37.7%。
具體來看，房地產行業信用債融資同比上升155.7%，環比下降17.5%；信託融資同比下降72.1%，環比下降46.5%；ABS融資同比上升22.2%，環比下降35.3%。
中指研究院認為，10月房企融資同比首次出現正增長，與行業進入下行周期的初期相比，行業融資已出現修復跡象。其中，信用債發行同比大幅上升，主要受基期數值很低所致。2021年9月開始，第一批出險企業出現違約事件，對市場沖擊很大，導致投資人信心快速下降，債券發行能力大幅回落。今年以來信用債市場進入回調階段，多次受到政策大力支持，成為各渠道中修復最快的一種融資方式。
值得注意的是，海外債已連續三個月無新發行，僅有房企交換要約成功後重新發行上市。中指研究院認為，近期有若干頭部企業宣布暫停境外債償付，或申請債務展期，預期未來海外債新發行將更加艱難。
累計來看，1-10月，房地產企業非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。從融資結構來看，信用債佔比53.5%，同比提升22.4個百分點；海外債佔比僅為2.3%，同比下降14.6個百分點；信託佔比10.9%，同比下降18.0個百分點。ABS佔比33.3%，同比提升10.2個百分點。
另外，從融資利率來看，10月融資綜合平均利率為3.48%，同比下降2.39個百分點，環比上升0.01個百分點。受政策端持續放寬房地產融資影響，房企融資成本進一步下降。
民企發債或成融資新發力點
值得注意的是，近期，房企融資得到政策進一步支持。
11月8日，證券時報·券商中國記者了解到，交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（「第二支箭」），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。
據了解，2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批准，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道採取「三支箭」的政策組合，支持民營企業拓展融資。其中，民營企業債券融資支持工具為「第二支箭」。
近期，交易商協會已經組織中債增進公司積極開展了部分民營房地產企業債券融資增信工作，取得了良好成效。交易商協會指出，後續，相關工作將納入支持工具統籌推進。未來，隨著民營企業發債融資支持范圍和規模的擴大，支持工具作用將進一步充分發揮，有利於提振投資者信心，尤其有利於穩定和擴大民營企業的融資。
11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集金輝、新希望(13.34 -0.97%,診股)地產、德信中國、大華集團、仁恆置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會。與會企業表示，座談會明確中債增進公司將繼續加大對民營房企發債的支持力度，目前正在推進10餘家房企的增信發債，涉及金額約200億元。本次座談會是交易商協會8月以來第三次召開民營房企座談會。
據了解，8月以來，中債增進公司共推進10餘單房企增信項目，支持新城控股(14.75 0.07%,診股)、美的置業、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等多家民營房企發債融資83.68億元，累計帶動民營房企發債融資155億元。龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等企業正推進第二輪增信發行項目，金輝、新希望、雅居樂等民營房企項目也在積極准備中。
10月30日，國務院關於金融工作情況的報告指出，要保持房地產融資平穩有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩民生，推動建立房地產發展新模式。
10月底，央行副行長潘功勝赴中債增進公司開展專題調研，對中債增進公司支持民營房企發債融資工作給予肯定，並指出「加大對民營房企債券融資的支持力度」。
中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，從近期政策支持來看，民營房企的債券融資將繼續得到監管支持，發債主體的范圍、規模都將得以擴大，民企發債將成為行業融資新的發力點。
上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱也認為，政策將繼續適度改善房企融資環境，加大民企融資支持力度；金融機構將對優質企業兼並重組出險企業或項目，提供融資支持；同時也將區分項目風險與企業集團風險，支持優質項目融資及收並購，幫助行業加速出清。
『捌』 部分上市房企債務暗存「隱秘的角落」
身陷財務危機的泰禾集團近日在回復深交所年報問詢函中，披露了公司最新債務情況：截至7月7日，泰禾集團逾期未還債務金額為270.65億元，占泰禾集團最近一年經審計歸母資產137.38%;同時，2020年年內到期債務為555.11億元。《經濟參考報》記者查閱泰禾集團最近兩年年報數據，該公司2018年、2019年資產負債率連續下調。
記者調研發現，部分以高杠桿撬動規模擴張的上市房企，其權益大幅增加，導致凈負債率降低。這些看似「權益」的背後，疑似存在「明股實債」等財務技法。今年以來，在堅守「房住不炒」底線的背景下，疊加行業下行、疫情影響等多重因素，部分房企的償債能力和現金流持續承壓。
債務規模雙位數增長負債率卻保持穩定
《經濟參考報》記者發現，部分上市房企債務存在「隱秘的角落」，這些企業通過增加權益等財務手法，使負債率呈現下降的「假象」。
記者查閱正榮地產2019年財報發現，截至2019年末，正榮地產負債總額為1381.59億元，較2018年末1169.2億元增加18.17%。但該公司2019年凈負債率為75.2%，相較於2018年的74%僅微增了1.2個百分點。在負債總額和借貸規模不斷增加的同時，該公司的凈負債率依然保持平穩。
負責正榮財務的人士介紹說，這與該公司少數股東權益的「爆發式」增長密不可分。該公司2019年財報顯示，正榮地產少數權益的增加主要源自於合並報表中的39項股權佔比較小的合營企業和聯營企業開發的物業。正榮地產在其中的權益佔比大部分為13%至35%，僅有三個項目的權益佔比接近50%。
業內人士認為，「誰操盤誰並表」的財務方式可能虛增了所有者權益，實則隱藏了負債。根據凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/所有者權益，一些房地產企業通過增大分母，降低了凈負債率。
克而瑞研究中心選取的50家典型上市房企的數據顯示，截至2019年底，50家典型上市房企的總有息負債規模為46942億元，同比增長16.4%，86%的典型上市房企總有息負債增加。
值得關注的是，雖然上市房企的有息負債總量出現「雙位數」增長，但總體負債率卻表現穩定。據中國指數研究院統計，2019年滬深上市房企的資產負債率均值同比下降0.2個百分點至68.8%，內地在港上市房企的資產負債率均值僅同比上升0.3個百分點至75.5%。
另據克而瑞研究中心統計，2019年上市房企總權益增長21.67%，高於有息債的增幅。業內人士指出，部分上市房企凈負債率下降主要是因為權益規模增長顯著，高於有息負債的增幅，這一現象值得監管部門警惕。
「房企權益上漲，一方面，來自於2019年房企股權融資的上升;另一方面，隨著房企間合作或收並購行為不斷增多，少數股東的權益規模和佔比可能存在重復計算甚至虛報，由此導致其權益虛增、凈負債率下降。」一位房企高管表示。
永續債成避債窪地「隱性杠桿」推高風險
今年以來，「房住不炒」依然是樓市調控的主基調，房地產融資環境並未放鬆。記者發現，在期待融資放鬆無望的背景下，部分上市房企疑似通過「明股實債」的方式做低負債水平，進而求得更高的評級、更低的融資利率和更暢通的融資渠道。
《經濟參考報》記者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永續債發行。數據顯示，2019年房地產行業發行永續債的規模約470億元，同比增長近三成。其中，在前15強的房企中，招商蛇口、保利地產和華潤置地三家央企的永續債均大幅增長，分別達190億元、156.8億元和100億元，同比增長171.43%、141.23%和100%，三家房企的永續債新增總額接近行業總量的55%。
「如果把永續債計入債務，2019年上市房企的凈負債率將大幅上升。但在實際操作中，多數房企將其統計為權益，因此超半數上市房企的凈負債率實際是上升的。」克而瑞研究中心總經理林波表示。
「永續債雖然在一定程度上降低了企業的凈負債率，優化了財務報表，但實際上將對房企產生未來的償債壓力。」中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，伴隨大量債務到期，上市房企的短期償債壓力將持續增大。
華泰證券研報指出，近年來，表外融資成為房地產企業重要的融資方式之一，體現為通過聯營合營企業融資、「明股實債」融資等。表外融資會讓房企債務隱性化，通過優化財務指標，誤導有關部門高估房企償債能力。
易居沃頓PMBA房地產投融資組課題組組長、陽光城執行副總裁吳建斌在「激盪時代，逐浪未來」易居沃頓房地產實戰經營與商業管理項目課題發布會上透露，銷售規模在1000億元以下尤其是500億元以下的中小房企的凈負債率更高，有的企業實際上已經達到200%甚至300%。
「在房地產行業上行階段，負債率高一點沒關系，用融資推動業務發展沒問題。但從2018年開始，行業進入平穩發展的『橫盤』階段，利潤率呈現下跌趨勢，每年下跌1%左右，目前市場的整體毛利率約25%，中小房企的凈利潤率在7%至8%，一些小企業甚至更糟。在『房住不炒』的調控基調之下，中央對房地產調控政策不會放鬆，在房地產市場調控持續從緊的情況下，高負債的房企風險就非常大。」吳建斌說。
融資環境持續收緊房企償債能力面臨大考
記者發現，在融資渠道持續收緊、融資成本持續提升的市場環境下，房企又迎來償債高峰期，償債壓力劇增，資金鏈面臨考驗。
房企負債規模上漲明顯加速。根據Wind數據統計，2019年132家A股上市房企負債總額達94861.01億元，較2018年的82263.74億元上漲13.28%。其中，13家企業負債超過2000億元，較2018年增加一家。萬科、綠地控股兩家負債總額均超1萬億元，萬科達14593.5萬億元，綠地為10143.14億元，保利地產負債總額也多達8036.86億元，新城控股達4001.75億元。值得一提的是，香港上市房企中，恆大、碧桂園也擁有超萬億元負債，恆大中國負債總額18480.4億元，碧桂園負債多達16885.44億元。
從負債率來看，負債率超過85%的達11家。其中五家超過90%，分別是*ST松江負債率94.72%、雲南城投負債率93.75%、魯商發展負債率91.62%、京投發展負債率91.05%、中南建設負債率90.77%。
凈負債率方面，更是多達36家房企凈負債率超100%。其中，*ST松江高達827%，雲南城投為732.48%，京投發展為710.29%，泛海控股為277.33%，泰禾集團為248.33%。
在負債大幅上漲的同時，房企融資成本也有所上漲。2019年下半年以來，房企平均融資成本上升明顯。2020年，多數上市房企在融資調控繼續收緊、償債高峰到來之際，開始有意控制負債、降低杠桿。
恆大董事局主席許家印在業績會上表示，該公司未來三年將聚焦降負債。有息負債每年平均要下降1500億元，到2022年恆大要把總負債降到4000億元以下。深圳佳兆業管理層也明確表示，2020年的目標是將負債率下降至120%或以下。富力地產聯席主席李思廉表示，今年年內該公司負債率要再下降15%。
由於多元化融資渠道收縮，房企融資成本呈現整體上漲趨勢。據克而瑞研究中心統計，從2019年末50家典型上市房企的融資成本來看，六成公司融資利率上漲，平均成本同比上漲0.33個百分點至7.13%。「2019年境內外融資均有所收緊，融資成本普遍提高。同時，2015年至2017年發行的低成本公司債陸續到期，整體的融資成本水漲船高。」
易居企業集團CEO丁祖昱表示，今年以來，房地產融資規模與去年同期相比有所下滑，房企的融資壓力持續加大。「銀行等金融機構的房地產貸款額度和比重是有上限的。若海外債大幅減少，房企的現金流就會捉襟見肘。」
今年4月以來，各大房企海外融資基本停滯。貝殼找房統計顯示，前四個月房企債券融資5010億元，同比下降10%，海外新增債務歸零。受4月單月海外債券發行量減少影響，1至4月海外債券金額較去年同期下降13%，為近十年第三低位。5月、6月雖有所恢復，但元氣已傷。在此背景下，境內股權融資、永續債、資產證券化產品等成為房企補充資金的重要來源。
丁祖昱表示，由於海外債在今年三季度、四季度將面臨兌付高峰。境內股權融資、資產證券化、債權融資等創新產品的佔比恐將進一步提升。
雪上加霜的是，下半年房企將迎償債高峰期。「房地產行業處於下行期，為了降低風險，房企加杠桿意願普遍降低。」林波認為，今年宜高度關注開發商償債能力和現金流狀況，避免房企突然「休克」。
泰禾方面，針對2020年到期的有息負債，該公司的到期償付能力存在一定流動性風險。近期，因流動性受限和融資渠道變窄，惠譽連續兩次下調泰禾集團評級。
穆迪則將中國房地產業展望調整為負面，原因是新冠肺炎疫情沖擊，對房地產需求和庫存水平造成壓力，而境外融資環境仍不明朗。「疫情造成的市場震盪正在加重投資者的避險情緒，這導致境外融資渠道收窄，一些流動性和信用質量薄弱的開發商正面臨更高的償債風險。」穆迪高級分析師何思嫻表示。
易居沃頓PMBA戰略與組織變革課題組組長、珠江投資集團總裁王晞坦言，房企已出現規模越來越大、利潤越來越少的窘境。「房企現在不是為了盈利而存在，而是需要現金流續命，這是房地產行業面臨的難點。」
『玖』 房企融資「輸血」 發力境外融資
進入2月，房企融資仍是看點，而且融資方式更加多樣化，不僅局限於公司債、短期融資、ABS（資產證券化），還包括大量的境外融資。其中在短短5天內，房企境外融資及融資計劃已經超過30億美元。機構數據顯示，2月房企境外融資計劃近90億美元。
不過，從金融主管部門不斷點名房地產金融的態度來看，融資環境並不寬松。2019年，企業盈利能力預期下降，短期償債壓力加大，再融資渠道仍是房企要勇闖的「命門」。
境內融資收緊，房地產凈融資僅為43億
春節後，從龍頭房企到小房企的融資舉動仍然不斷。
2月23日，碧桂園在2019年公開發行的58億元公司債券狀態更新為「已回復交易所意見」。而此前碧桂園一宗ABS計劃也有新進展，2月20日狀態變更為「已反饋」，擬發行金額12.50億元。
2月25日，深交所披露信息顯示，萬科一宗ABS計劃進展也順利，狀態變更為「已受理」。據悉萬科-平安證券購房尾款資產支持專項計劃擬發行金額為17.37億元。
2月27日，金地集團發行2019年度第一期超短期融資券，發行金額30億元，其中9億元擬用於補充旗下10家子公司的營運資金，21億元用於兌付發行人到期債券。
而在同一天美的置業公開發行2019年第二期公司債券，發行規模不超過10億元。
看似融資不斷，不過，境內融資規模仍在縮減。據國信證券信息顯示，截至2月26日，2月產業債凈融資較1月明顯回落，具體到房地產行業，2月房地產行業2月凈融資43億元，較1月減少137億元，房地產行業凈融資仍然維持較弱的格局。
ABS的發行也並不順利。據WIND的數據顯示，1月ABS發行總數為94隻，2月僅有13隻，成為一年來ABS發行量最低的月份。而在去年11月及12月發行總數均過百隻，隨著整體規模的減少，房地產行業的ABS大幅縮減也是必然。有業內人士認為，從數量上看，ABS發行數量大幅減少，這或許與審核趨嚴有關。
據同策研究院統計的信息顯示，在1月不到半個月的時間內，已有6個房地產類的ABS被暫停。隨著房企ABS到期集中兌付來臨，警惕風險，關注基礎資產的質量成為審核關注點。
2月境外融資計劃近90億美元
在境內融資不暢的同時，更多的房企開始關注美元債發債主體的再融資能力。春節後,從2月11日至2月15日的5天內，房企境外融資及融資計劃已經超過30億美元。
2月21日，富力地產間接子公司發行8.25億美元的優先票據，最高利率為8.625%。與此同時，當代置業宣布，額外發行2020年到期的2億美元利率15.5%的綠色優先票據。此外，合景泰富集團也擬進行擔保美元定息票據的國際發售，但票據的本金額、利率等尚未確定。
2月26日，華潤置地發布公告稱，發行3億美元於2024年到期的3.75利息票據以及5億美元於2029年到期的4.125利息票據。
在同一天，融信中國、弘陽地產、國瑞置業宣布發行美元優先票據，總額共7.6億美元，其中國瑞置業公告稱，發行於2022年到期的1.6億美元優先票據，票面利率達到了13.5%。
而在2月27日，禹州地產向香港聯交所申請批准發行於2024年到期的5億美元優先票據買賣生效。
中原地產研究中心統計數據顯示，春節後，已經有超過25家房企發布境外融資的信息，融資計劃已經接近90億美元。其中部分企業顯現多次融資，比如融創、旭輝、融信、佳兆業、龍光、華潤、華夏、禹洲也均有密集融資舉動。
中原地產研究中心認為，綜合來看，融資成本在6%-11%之間，融資成本相比去年有所下調。
不過，據新京報記者觀察發現，雖然個別大房企的融資成本出現下降，但是中小房企的美元融資成本仍然居高不下。國瑞置業發行的1.6億美元優先票據，票面利率達到了13.5%。而當代置業1.5億美元債票面利率更是高達15.5%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從目前來看，房企對融資渴求比較大，先獲得資金再考慮兌付問題，是普遍的心態。目前房企融資主要是為了提前償債，是以獲取資金為導向。但部分融資成本高，是一種潛在的負擔。
融資環境或寬松？
房企出現大量利率較高的海外融資與當前形勢有關。
據中原地產首席分析師張大偉分析認為，2019年房地產市場進入調整期的預期非常強，房企更關注資金鏈的安全，體現在拿地預計將更加謹慎，越來越多的房企抓緊窗口期，加快融資以應對未來的還債高峰期。
從融資公告內容來看，債務再融資仍是房企融資的主要目的。為此，房企的債務違約也成為關注點。據WIND信息顯示，截至2月28日，房地產行業的違約債有6筆，34.9億元，佔比2.62%，不過，從數據來看，還遠遠低於製造業的41.05%。
在光大證券分析師劉琛看來，從美元債到期的規模來看，2019年至2021年存量債的到期壓力較大。
2月27日，證監會主席易會滿首次亮相國新辦發布會時提到，要做好股票質押、債券違約、私募基金等重點領域風險的防範化解。
而在前兩天，銀保監會強調將繼續緊盯房地產金融風險，對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標准。而央行亦表示，要加強房地產金融審慎管理。
從金融主管部門的態度來看，房企的融資環境並不會寬松。
不過，中信證券認為，盡管2月由於春節原因，預計融資增長並不會和1月一樣超預期，也沒有看到房地產行業的信貸投放大幅增長，但在微觀層面的確看到了房企融資成本的下降，融資趨松。不少企業趁這個窗口，也在積極替換高息負債。考慮到當前地產企業發行債券供求兩旺，信用利差也有收窄的跡象，預示著未來企業可支配的資金，可能比預想更好。
嚴躍進也認為，融資密集其實是一個相對令人振奮的信號，房企此前拿地動作比較畏縮，其實與資金方面的壓力有關。從融資環境來說，總體上顯現出寬松的狀態，當然寬松也不是說無節制寬松。預計到了2019年第四季度，房企的資金壓力才會真正緩解。(記者袁秀麗）