恆大房地產融資案例分析

① 房地產企業一般融資方式有哪些

【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恆大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。
【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資
一、恆大集團融資渠道現狀
據恆大集團2016年年報數據顯示，2016年，恆大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恆大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恆大集團主要的融資渠道做具體分析。
（一）銀行貸款
通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。
由年報可以看到，2016年，恆大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。
（二）股權融資
上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恆大集團於2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11

② 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

③ 對於我國內地房企海外融資問題的分析論文

房地產企業進行大量的海外融資，是存在著眾多的風險的，因此，國家有關部門對於房地產海外融資進行嚴格掌控，不僅僅關繫到房地產企業融資與企業存亡，而且還直接關繫到億萬群眾的切身利益。以下是我為大家精心准備的：對於我國內地房企海外融資問題的分析相關論文。內容僅供參考閱讀!

對於我國內地房企海外融資問題的分析全文如下：

據不完全統計，2009年金地集團、恆大地產、磐桂園等30多家房企相繼推出海外融資計劃，融資規模達900億港元。2010、2011和2012年，上市房企在二級市場再融資金額分別為439.03億元、743.39億元和615.2億元。到2013年底，我圍房地產企業海外融資的金額將達到驚人的1500億港元。我們可以看出，海外融資已經成為我國內地房企發展的重要途徑。本文主要研究內地房企海外融資管理策略，為我國房地產企業在海外融資方面的開展提供借鑒。

一、重視房地產企業海外融資

融資問題是房地產企業執行過程中的重要問題，尤其是海外融資，是伴隨著大量的風險的，稍有不慎，就會直接對房地產企業帶來嚴重的損害。舉例來講，房地產企業海外融資數量呈現出以下趨勢：我國房地產企業投向亞太區房地產的資金自710億美元上升至1040億美元，投向美洲的資金亦有增加，自970億美元上升至1110億美元;投向歐洲、中東及非洲的資金則微升至114O億美元。由此我們完全可以看出，我國房地產在海外的投資力度一直呈現出上升趨勢。

因此，房地產企業領導需要將海外融資提到議事日程上來，對於還問融資絕對不可以不重視，絕對不可以掉以輕心，必須要把海外融資問題上升到房地產企業發展的戰略高度上，提高對於海外融資的警惕性。尤其是近幾年來，國家有關部門加大了對於房地產企業海外融資的調控力度，其目的是為了進一步保護房地產企業。相關房地產企業需要進一步圍繞國家有關部門的政策，嚴格按照國家有關政策以及法律法規，對於房地產海外融資策略進行改進，進而保證我國房地產企業海外融資工作的順利健康穩定發展。

二、加強企業海外融資監督管理

做好房地產企業海外融資，房地產企業需要與國家有關部門做好相應的溝通與聯絡，尤其是要與證監會、稅務部門、人民銀行、國土資源局等部門做好相應的溝通與聯絡。舉例來講，房地產企業海外融資，必須要做好與人民銀行的聯絡與溝通，畢竟人民銀行是我國的中央銀行，中央銀行是我國經濟發展的領頭羊，尤其是在經濟策略指導、貨幣投放、穩定物價方面都有著積極地作用。

房地產企業與人民銀行的聯絡與溝通，不僅僅可以了解我國最新的貨幣財政政策，而且還可以對於房地產企業海外發債、融資、基金等資訊有更為清晰的認識。再如，房地產企業還需要加強同外匯管理局的溝通，如果房地產企業大舉進行海外融資，一旦出現問題，所有的債務都會直接轉移到國家的頭上，因此，外匯管理局需要加強對於房地產企業的監督與管理，對於房地產企業的海外融資進行嚴格的稽核與審批，對於違反國家有關部門政策的房地產企業，需要加強對其的懲罰力度。

三、房地產企業主動壓縮海外融資

房地產企業進行大量的海外融資，是存在著眾多的風險的，因此，國家有關部門對於房地產海外融資進行嚴格掌控，不僅僅關繫到房地產企業融資與企業存亡，而且還直接關繫到億萬群眾的切身利益。因此，作為房地產企業，需要嚴格按照國家政策對於房地產企業海外融資進行管理，對於海外融資的數量以及質量進行嚴格掌控，為此，主動壓縮或者是停止海外融資，是房地產企業的重要舉措。通過主動壓縮或者是停止海外融資，不僅僅可以進一步規范房地產市場，遏制房地產房價過高的問題，從而更好的滿足國內廣大人民群眾的住房需求。另一方面，房地產企業應該努力規范房地產專案開發，努力降低房價，實現我國房地產經營開發的良性迴圈。

四、房地產企業增強風險意識

盡管從目前的發展趨勢來看，我國房地產企業的海外融資已經成為一種必然的趨勢，但是，相當一部分房地產企業沒有認識到房地產企業海外融資的風險性。正是因為房地產企業對於資金的過分追求，使得他們被資金沖昏了頭腦，忘掉了金融風險。舉例來講，目前我國房地產企業國內負債近8000億元，海外負債約合人民幣3000億元，兩者梢加，高達11000億元，這是一筆相當沉重的債務負擔，是需要他們償還的。房地產海外融資不同於其他行業的海外融資，它具有要求多、利息高的特點，一旦房地產企業到期對於債務無法償還，房地產企業則會直接面臨更大的風險。因此，房地產企業需要增強風險意識，這是做好房地產企業海外融資的關鍵。

五、總結

綜上所述，國家逐步採取措施對房地產市場和過高房價進行調控，一部分房地產企業在國內融資渠道收緊情況下，紛紛到海外進行融資，並且數額巨大，對國家調控形成了威脅和挑戰。深入研究內地房企海外融資問題，創新內地房企海外融資策略，是今後房地產企業在海外融資方面的重要方向與課題。

④ 市場利率和匯率走勢對企業融資安排的影響是什麼

市場利率是由資金市場上供求關系決定的利率，市場利率因資金市場的供求變化而經常變化；市場匯率是指在自由市場上買賣外匯，幣值取決於供求關系的實際匯率。在外匯管理制度較松的國家,官方匯率往往有行無市，實際外匯交易均按市場匯率進行。

陳湛勻指出：企業要充分考慮市場利率和匯率走勢，通過其內在規律預測未來走向，作出相應融資安排。例如當利率較高，或者處於由高向低的過渡時期時，企業應盡量減少債務融資或者採取浮動利率的計息方式。

陳湛勻教授

以下是陳湛勻的部分觀點實錄：

如何控制債務融資風險呢? 首先，是優化企業的債務融資行為，其次，充分考慮市場利率和匯率走勢，通過其內在規律預測未來走向，作出相應融資安排。例如當利率較高，或者處於由高向低的過渡時期時，企業應盡量減少債務融資或者採取浮動利率的計息方式。企業要積極利用金融工具規避金融風險，比如利率風險、匯率風險和通脹風險，還要完善企業債務融資的法律法規和監管環境。

最後，應大力發展企業債券市場，它不僅能擴展企業的融資渠道，還能減少企業對銀行貸款的依賴。

2018年以來，資本市場風向大變，市場漸冷，「融資難」、「錢荒」等詞頻頻出現。2018年以來發行的企業債券多為借新還舊，小部分用於補充營運資金，真正進行投資的並不多。例如2018年2月19日，中國南方航空公司2019年第一期公司債募集說明書顯示，本期債券發行規模擬用於償還公司債務，剩餘部分用於補充營運資金。下面我們具體分析一下恆大的債務融資案例。

案例分析：恆大的債務融資

恆大地產債務融資的背景

眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，資金投入大、資金周轉慢等特點，房地產企業的融資需求通常較大，僅靠內部資金無法滿足企業正常的資金需求, 外部融資是企業獲得正常經營所需資金的一個必要手段。根據Wind統計，截至2018年10月12日，房地產企業發債（信用債）規模達4843.81億元，已遠超2017年全年3747.74億元的規模。

但目前隨著金融去杠桿以及房地產調控從嚴，國內房地產市場進入下行周期，房地產企業融資環境並不好，融資渠道被大幅度收窄，融資模式有限，房地產企業的資金狀況開始趨於緊張。2018年下半年以來，已經至少有20起涉房融資計劃中止，涉及融資規模超過650億元。因此大多數房地產企業轉向國際市場尋找融資窗口期，加大境外發債的力度。

著名經濟學家、全球共德CEO陳湛勻教授簡介：

著名經濟學家，金融學教授，博士生導師，中國首批統計學博士點專業博士。現任中國上海市投資學會副會長、中國商業聯合會專家委員、中國糧食經濟學會常務理事、國家自然科學基金評審專家，中國首創擬人化資本運營專家，上海電視台「夜話地產湛勻妙語」欄目主持人，中國第一財經、東方衛視、鳳凰衛視等媒體特邀嘉賓，長期應邀為北京大學、清華大學、香港大學授課，並被聘為國際論壇峰會和國外大學演講，與英美法徳加拿大等國家名校進行學術交流，走訪過100多個國家和地區，被譽為具有國際視野、最受歡迎的實戰型權威金融專家。陳湛勻教授已獲近20項國家、省部級優秀科研獎。陳湛勻教授長期專注於地產金融、高新技術、中小企業成長，對這些領域保持高度前瞻性，具有豐富的實際經營經驗。他擅長實用解決具體方案，將廣泛的商業知識和特定行業的深入了解相結合，致力於運用金融專業技術幫助企業提升可持續競爭優勢、贏利能力，放大企業價值並創造價值，成功輔導不少企業上市。

⑤ 利空兌現，恆大暴雷，到底發生了什麼

利空兌現，恆大暴雷，到底發生了什麼？據無錫市中級人民法院的裁定書顯示，中國恆大遭到銀行申請財產凍結，廣發銀行請求凍結宜興市恆譽置業有限公司，恆大地產集團有限公司銀行存款1.32億人民幣或查封，扣押其他等值財產,最終導致了出現以上的那種情況，使得恆大的股票出現暴雷，這對很大的影響是非常的大的，最終恆大回應將對宜興支行提起訴訟以保證茲省的權益。

利空兌現，恆大暴雷，到底發生了什麼？這是因為恆大遭受到了銀行申請財產凍結，使得恆大的股票出現暴雷。