棚戶區改造融資公司

⑴ 棚戶區改造項目融資渠道

這種類型的民營企業，如果實力不是特別強，很難獲得像銀行這樣的傳統金融機構的貸款，甚至像信託，資管公司這樣的機構也很難介入，不過畢竟這是正規的機構，可以找他們試試，政府財政不擔保，可以試著讓平台公司來作為擔保人，項目公司的股權質押來借款；如果此方法不行的話，可以找私募基金來發行產品，當然這類的成本可能要高許多。

⑵ 有棚戶區改造項目想融資怎樣做

目前，我國棚戶區改造項目融資主要有商業銀行貸款、開發性金融、公積金貸款、債券、股權、資產支持證券、信託計劃、資產管理計劃以及PPP等模式。按照融資方式與特點，可分為四大模式：

⑶ 棚戶區改造實施方案

【2017棚戶區改造實施方案1】

為加快我縣棚戶區改造工作，進一步改善人居環境，完善城市功能，提升城市品位，根據省市加快棚戶區改造工作部署，結合我縣實際，特製訂本實施方案。

一、指導思想

堅持以科學發展觀為指導，以改善居民住房條件、提升人居環境為出發點和落腳點，本著量力而行、盡力而為、先易後難的原則，科學規劃，精心組織，分類實施。不斷健全體制機制，加大政策、資金支持力度，全面啟動城市居民棚戶區改造，推動經濟社會全面和諧發展。

二、工作目標

2017年我縣住房保障工作目標任務為開工棚戶區改造565戶，基本建成1203套。開工棚戶區改造任務分解為：馬廟鎮棚戶區改造任務254戶，洪鋪鎮棚戶區改造任務200套，金拱鎮棚戶區改造任務61戶，江鎮棚戶區改造任務50戶。基本建成任務分解為：開發區汪洋棚戶區改造135套，新山棚戶區改造443套，E3棚戶區改造260套，江鎮棚戶區改造50套，馬廟棚戶區改造254套，金拱棚戶區改造61套。

三、保障措施

(一)實行政府目標管理。建立棚改工作目標責任制，分解細化目標任務，確保責任到位、人員到位、資金到位，確保目標任務全面落實。

(二)加強依法徵收，強化工程管理。嚴格執行棚戶區改造政策，認真做好徵收補償和住房分配等政策落實，嚴格按照法定建設程序和標准規范要求，依法組織項目的設計、施工、監理招標，定期檢查工程質量，區監察、審計部門要對房屋徵收、土地出讓、項目建設的全過程進行跟蹤監督，確保棚戶區改造工作依法規范、公開透明、陽光運作。

(三)加快項目實施進度。按照省政府制定的6月底前開工70%，9月底前全面開工，10月底前全面完成基本建成任務的剛性目標，各項目責任主體要加快項目前期工作進度，配合國土、環保等部門加快完善項目用地、環評審批;與發展改革、財政部門密切配合，落實項目建設資金，將國家和省下達的計劃任務和補助資金分解下達到項目。住房和城鄉建設系統各部門要密切配合，抓緊辦理保障性安居工程項目規劃、設計、招標、開工手續。加快在建項目的建設進度。各項目建設單位要在確保質量安全的前提下，科學調度，合理安排工期，進一步加快在建項目的建設進度。

(四)加大巡查督查力度。縣住房保障工作領導小組辦公室要每季度開展一次督查，通報一次進度。督查和通報的內容包括開工進度、基本建成任務完成進度和分配任務完成進度。落實工作責任，建立切實有效的工作責任制，做到每項工作有專人負責、有時限要求、有獎懲措施。

(五)做好輿論宣傳工作。積極宣傳棚戶區改造的相關政策、進展情況和實施效果。適時開展集中宣傳月活動，營造氛圍，在全縣上下形成合力，推進棚戶區改造工作順利有序開展。

四、組織領導

縣住房保障工作領導小組統一組織調度全縣棚戶區改造工作。領導小組成員單位按各自職能各負其責，協調配合，共同推進棚改工作按計劃實施。領導小組下設辦公室，負責全縣棚戶區改造工作的統一調度、組織協調和監督檢查。

【2017棚戶區改造實施方案2】

為貫徹落實《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》(國發〔2013〕25號)和全省城鎮化工作會議精神，進一步加快全省棚戶區改造工作，促進民生保障和城市人居環境改善，拉動投資和消費需求，帶動相關產業發展，結合我省實際，特製訂本實施方案。

一、總體思路和奮斗目標

(一)總體思路。認真貫徹落實黨的十八大和十八屆六中全會精神，以改善群眾住房條件為出發點和落腳點，緊緊圍繞轉型跨越發展和以人為本的新型城鎮化建設，堅持科學規劃、分步實施，政府主導、市場運作，切實加快各類棚戶區改造，完善配套設施，充分發揮棚戶區改造在保障民生、拉動經濟、促進城市人居環境改善和房地產業持續健康發展等方面的多重效應，為我省全面建成小康社會作出積極貢獻。

(二)奮斗目標。2014-2017年，全省開工改造各類棚戶區70萬戶(各市棚戶區改造任務表見附件)。

二、主要任務和推進措施

(三)確定改造范圍。各市、縣人民政府要按照棚戶區改造標准，結合實際確定其范圍。建制鎮的棚戶區、城中村改造、城鎮舊住宅區綜合整治，城市規劃區內的`國有工礦(含煤礦，下同)棚戶區及鐵路、鋼鐵、有色、黃金等行業棚戶區，納入城市棚戶區改造范圍;城市規劃區外的國有工礦棚戶區及鐵路、鋼鐵、有色、黃金等行業棚戶區,納入國有工礦棚戶區改造范圍。

(四)科學編制規劃。市、縣人民政府要將棚戶區改造和推進新型城鎮化、調整產業結構、發展社會事業、改善城市人居環境等工作相結合，科學編制2013-2017年棚戶區改造規劃、分年度實施計劃和控制性詳細規劃，落實具體項目和時序安排，合理利用空間，有效滿足基本居住功能。

(五)優化項目選址。要盡量選在配套設施完善的地段，滿足居民就業、就醫、就學和出行需要。應避開自然保護區、飲用水源保護區、基本農田等環境敏感區，並遠離采空區和產生有毒有害污染的工業廠礦區。對於選址為工業企業廢棄地轉為住宅用地的項目，應當組織開展土壤風險評估及修復，修復後經檢測符合住宅用地標准要求的，方可開工建設。

(六)優選改造模式。棚戶區改造採取拆除新建、改建、綜合整治等多種方法，推行“統一規劃、連片改造、集中安置”模式。政府組織實施的棚戶區改造要通過項目法人招標方式選取具有相應資質和良好社會信譽的房地產開發企業，對區位偏僻、分布零散的片區，可以採取項目捆綁開發方式，實現改造資金平衡。有實力的企業也可以自主組織實施棚戶區改造。要加大安置房源儲備，減少居民過渡期，逐步實現先建設安置住房後徵收原有住房。

(七)合理安置補償。棚戶區改造實行實物安置和貨幣補償相結合，由被徵收人自願選擇。各市、縣要制定具體安置補償辦法，禁止強制徵收，依法維護被徵收人合法權益。對經濟困難、無力購買安置住房的棚戶區居民，優先提供公共租賃住房。

(八)簡化審批程序。棚戶區改造項目的核准、環評審批許可權下放到市、縣級政府主管部門。各市、縣人民政府要嚴格落實首辦負責制、限時辦結制和責任追究制，推行“一站式”審批服務，簡化辦事程序，優化審批流程，縮短審批時限。

(九)保障建設用地。棚戶區改造安置住房用地納入當地土地供應計劃優先安排，並簡化行政審批流程，提高審批效率。安置住房中涉及的經濟適用住房、符合條件的公共租賃住房建設項目可以通過劃撥方式供地。

(十)增加財政投入。加大省級資金補助力度，對城市棚戶區改造每套補助3000元，並作為融資平台注冊資金;對國有工礦、林區、墾區棚戶區改造按原定補助標准執行。市、縣人民政府應切實加大棚戶區改造的資金投入，可以從城市維護建設稅、城鎮公用事業附加、城市基礎設施配套費、土地出讓收入等渠道中，安排資金用於棚戶區改造支出。除上述資金渠道外，還可以從國有資本經營預算中適當安排部分資金用於國有工礦棚戶區改造。有條件的市、縣可對棚戶區改造項目給予貸款貼息。

(十一)建立融資體系。成立省棚戶區改造投融資管理工作領導小組。由省住房城鄉建設廳牽頭組建山西省棚戶區改造投融資公司，承接國家開發銀行的棚戶區改造專項貸款。省財政廳負責落實注冊資金，省金融辦負責融資平台監管。鼓勵和引導其他金融機構向棚戶區改造項目提供貸款，保障信貸資金規模。

(十二)擴大債券發行。積極利用中央代我省發行債券進行棚戶區改造。各級政府棚戶區改造融資平台公司、承擔棚戶區改造項目的企業可發行企業債券或中期票據，專項用於棚戶區改造項目。

(十三)吸引社會投資。市、縣人民政府要積極落實民間資本參與棚戶區改造的支持政策，為民間資本參與棚戶區改造創造良好環境，鼓勵和引導民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委託代建等形式參與棚戶區改造。

(十四)落實稅費政策。對棚戶區改造項目，免徵城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。落實好棚戶區改造安置住房稅收優惠政策，並將優惠范圍由城市和國有工礦棚戶區擴大到國有林區、墾區棚戶區。企業參與政府統一組織的工礦、林區、墾區棚戶區改造的，對企業用於符合規定條件的支出，准予在企業所得稅前扣除。棚戶區改造新建安置小區有線電視和供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、道路等市政公用設施，由各相關單位出資配套建設，不得收取入網、管網增容等經營性收費，有線電視初裝費減半收取。

(十五)規范建設標准。城市和國有工礦棚戶區改造安置住房的套型面積標准由市、縣人民政府根據實際需要確定。在城市和國有工礦棚戶區改造項目中，應按建築面積配建不低於5%的公共租賃住房，並作為土地劃撥或出讓的前置條件。對於不配建或不宜配建的項目，要按照該項目住房平均銷售價格向保障性住房建設主管部門繳納應配建公共租賃住房面積部分的建設資金，專戶管理，作為市、縣公共租賃住房建設資金。

(十六)規范社區服務。棚戶區改造新建安置小區內要配置一定規模的商業、教育、醫療衛生等配套公共服務設施和社區服務及物業管理用房，全面推行物業服務社會化管理。原由工礦企業承擔物業服務的安置小區要逐步推向市場，減輕企業負擔，促進小區可持續運營。

三、落實責任和監督考核

(十七)加強組織領導。省人民政府對全省棚戶區改造負總責，市、縣人民政府是棚戶區改造的責任主體。各地政府要加強保障性安居工程建設領導組的力量，統籌協調，做好對棚戶區改造工作的組織領導，及時解決工作中出現的困難和問題，做到規劃到位、資金到位、供地到位、政策到位、監管到位、分配補償等六到位。要及時發布棚戶區改造規劃、年度計劃、建設進度及相關政策信息，加強輿論宣傳，積極引導棚戶區居民參與改造，營造棚戶區改造的良好氛圍。

(十八)明確部門職責。省住房城鄉建設廳會同有關部門負責制定棚戶區改造政策、改造規劃和年度計劃，並對市、縣棚戶區改造工作進行指導監督和協調服務;省發展改革委負責立項審批的監管;省財政廳和省發展改革委負責落實中央和省級補助資金及監管;省國土資源廳負責落實建設用地指標和用地手續審批及監管;省環境保護廳負責環評審批的監管;省農業廳、省林業廳分別對墾區、林區棚戶區改造負總責;國有工礦企業是國有工礦棚戶區改造的實施主體，負責本企業棚戶區改造項目的組織實施;國有工礦行業主管部門和各級國有資產管理部門要加強對棚戶區改造的監督指導;其他部門按照各自職責做好相關工作。

(十九)強化監督檢查。市、縣政府要加強對棚戶區改造的監督檢查，全面落實工作任務和各項政策措施，嚴禁企事業單位借棚戶區改造政策建設福利性住房，堅決制止棚戶區改造中損害居民合法權益的行為。各級監察機關和審計部門要加強對資金使用等各環節的監督，堅決杜絕挪用、佔用棚戶區改造資金現象的發生。各級建設部門要加強工程質量監管，認真執行工程竣工驗收備案制度，嚴把工程質量關。

(二十)嚴格考核問責。省政府對市政府、市政府對縣(市、區)政府要層層簽訂年度棚戶區改造目標責任書，年底進行嚴格考核。對資金土地不落實、政策措施不到位、建設進度緩慢、質量安全問題突出的市、縣政府負責人進行約談，限期整改。對沒有完成年度目標任務的市、縣政府相關負責人要進行問責。

⑷ 城投公司起死回生 棚改保障房等穩增長任務凸顯

中國經濟增速下行趨勢，新增債務有限，PPP模式短期作用也有限，城投公司仍然被地方政府當做穩增長、穩投資的重要實施主體。

規范的地方政府舉債融資體制難以在短期內建立，政府債務和城投公司債務糾結在一起，城投公司與地方政府這種「剪不斷、理還亂」的關系恐仍將持續幾年，轉型道路註定多波折。

本報記者 周瀟梟 北京報道

2015年對很多城投公司而言，是波折又充滿戲劇的一年。

老李為某省會城市某城投公司總經理，他直言，2015年白天工作結束之後，晚上回到家裡，有時候睡不著覺。

一切源起於2014年國務院下發的43號文，將所有城投公司推向十字路口：剝離融資平台公司政府融資職能，融資平台公司不得新增政府債務。這意味著城投公司將面臨「斷奶」。

在審計署2013年對全國政府債務的摸底行動中，僅納入審計的融資平台數量就達到7170個。以往倚靠政府信用融資發展的路徑難以為繼，這些城投公司要與政府劃清界限，轉型是必然的趨勢。

怎麼轉？老李對21世紀經濟報道記者表示，城投公司要是轉型，可能什麼都不是。去競爭性領域，跟民企競爭沒有優勢。若是把存量債務拿走，公司其實可以關閉了。

2015年，劇情急轉突變，部分城投公司又活過來了。囿於經濟下行壓力較大，地方政府加大投資力度「穩增長」中，平台公司鞍前馬後，又忙活起來。

老李有時候內心會稍稍釋然，「沒准十年過後，回頭看看今天的擔憂，也是多餘的」。2010年國務院下發19號文，當時就提出要清理規范融資平台公司。5年過去了，城投公司依舊活得好好的。

老李的憂慮和寬慰很普遍。不過，本屆政府高度重視地方債工作，從對全國政府債務全面摸底，到上下幾輪地方債務清理甄別，再到放開地方發債、大規模置換存量債務——形勢發生了根本變化！

但中國經濟增速下行趨勢，幾年內難有好轉，新增債務有限，PPP模式短期作用也有限，城投公司仍然被地方政府當做穩增長、穩投資的重要實施主體。

規范的地方政府舉債融資體制難以在短期內建立，政府債務和城投公司債務糾結在一起，城投公司與地方政府這種「剪不斷、理還亂」的關系恐仍將持續幾年，轉型道路註定多波折。

轉型焦慮

43號文是個分水嶺。2014年10月，國務院發布《國務院關於加強地方政府性債務管理的意見》，即43號文。

在此之前，地方政府在基礎設施或公用事業投資上，多倚重城投公司等融資平台。43號則明確提出，融資平台不得新增政府債務，地方政府後續舉債，要麼通過發行地方政府債券，要麼通過政府與社會資本合作模式（即PPP模式）。

與43號文相配合，發改委和交易商協會都收緊了城投債的發行。

發改委提高了企業債券發行主體的資產負債率標准；要求企業隔離企業信用和政府性債務、政府信用，不能新增政府債務等。交易商協會要求企業募投項目應為具有經營性現金流的非公益性項目，排除了審計署、銀監會、財政部的融資平台名單。

形勢所逼，城投公司的轉型非常迫切。

老李所在的公司也在積極謀劃轉型。市政府牽頭進行資產整合，幾個平台公司合並，一些養老、金融類資產被注入；同時，集團公司還加大了對子公司的市場化考核，要求各個子公司要逐漸擁有經營性資產。

老李對21世紀經濟報道記者表示，政府融資功能會逐步削弱，後續只能進一步做實資產經營管理。

但他直言，轉型道路很艱難。城投公司轉入到市場競爭領域，跟民營企業相比，競爭力不夠。比如，老李所在的公司旗下就有房地產公司，但房地產高度市場化，除了全國性房地產公司在當地有樓盤開發，即便是面對本土房地產公司，老李的公司也難言優勢。

茫然的不止老李一家。河南某地級市城投公司負責人表示，他們有機會參與到省內金融類國企改制，有望控股省內某家城商行。「大家都說這是件好事，平常雖然跟銀行打交道多，但真讓我們自己經營銀行，還是很有難度的」。

有城投公司負責人表示，融資平台由於背靠政府信用，有了融資、項目的優勢。未來要跟政府脫離關系，再造自己的競爭力，很困難。

更別提那些不具備經營性資產，造血能力很差的空殼類公司。

山西某地級市城投公司總經理對21世紀經濟報道記者表示，他們公司資產規模很大，但沒有經營性項目，也沒有自營項目。公司替政府融資修公路、進行棚戶區改造，這些公益性項目幾乎沒有現金回報，所欠債務由財政償還。2014年進行債務甄別，債務基本全部交還給政府。轉型根本沒有出路，只能逐漸關掉。

政策松綁

經濟下行壓力加大，穩增長任務凸顯出來。

2015年3、4月份，發改委先後出台了四個專項債發行指引，加大企業債券對城市地下綜合管廊、戰略性新興產業、養老產業和城市停車場建設的支持力度。

更多穩增長政策陸續出台。5月份，國務院辦公廳轉發三部委文件，要求妥善解決地方政府融資平台公司在建項目後續融資問題。

城投公司融資渠道也在進一步放鬆。5月份、11月份，發改委兩次發文，陸續放鬆企業債券的審批發行，諸多限制條件被突破。

Wind數據顯示，受43號文等相關政策影響，2014年12月，2015年1月和2月份，城投債發行規模減少到600億元以下；到2015年3月份之後，城投債月度發行規模逐漸恢復到1000億元以上。

某地級市城投公司董事長老張笑稱，「2015年城投公司又活過來了！」

老張表示，農發行、國開行，還有一些商業銀行的總行主動來對接項目，尤其是國家重點支持的幾個領域的建設，包括棚改、保障房、地下管廊、停車場等。一些項目可研還沒做完，資金就已經批下來了。

老張表示，「我們市裡爭取到的項目貸款資金在省里居前列。因為我們儲備的項目多，前提是要緊跟國家政策走，多儲備國家支持領域的項目。現在經濟下行，銀行不願意給民企貸款，風險太高，政府和城投公司的貸款要相對安全。」

另一地級市城投公司負責人對21世紀經濟報道記者表示，他們公司2015年通過中票、私募票和私募公司債等進行融資，融資渠道的放鬆，使得2015年償債資金有了著落。但房地產和土地市場的不景氣，整理的土地難以賣出好價錢，收入方面還很困難。

當然，並非所有城投公司都能享受到政策放鬆帶來的愉悅。據21世紀經濟報道記者了解，有些城投公司因為背負著較沉重的利息負擔，雖有債券置換存量債務本金部分，但利息難以償還，銀行不願意貸款，公司運作陷入困境。

尷尬的身份

某地級市城投公司董事長老張所在的城投公司，雖有資金有項目跟進，但心裡仍然覺得憋屈。

「城投公司為地方城市建設做出了很多貢獻，地方政府也需要城投公司發揮作用，但似乎一直得不到正式的認可。一會說要清理，一會又把大量項目給你，心裡有點不是滋味。」

（以上回答發布於2016-01-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑸ 棚戶區改再融資造項目對房企具有指導性意義

  有人說：地產江湖，已經是大資本者的游戲，比造好房子更關鍵的是能找到造房子的錢。比如，昨天一則「房地產再融資開閘，新湖中寶定向募資55億」的消息，讓眾多房企睜大了眼睛。

上市房企

心懷期盼

雖然新湖中寶的定向增發方案，悔卜最終能否獲得證監會審批通過還是個未知數，但在很多業內人士看來，新湖中寶此次能夠推出增發方案，意味著自2010年底開始的上市房企再融資無限期暫停政策，或將有條件放開。

「新湖中寶推出定向增發方案並復牌，說明國家對上市房企再融資的政策有了瞎祥一些變化。」在宋都股份副總裁龔睿看來，不過，上市房企再融資還是有條件地放開。

宋都的感受或許比同行們來得更微妙一些，因為從7月5日起，宋都股份就在持續停牌中，原因是「籌劃重大事項」。而昨天，宋都股份又發布重大事項繼續停牌公告，稱該重大事項還在進一步論證中，鑒於該事項存在重大不確定性，為防止由此而引起的本公司股價異常波動，維護投資者利益，經申請，該公司股票自2013 年8月2日起繼續停牌。多數業內人士相信，其所謂重大事項就是新的融資計劃。

2010年4月17日，國務院發布了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱為「新國十條」，明確要求，「對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組。」

隨著房企重組申請和再融資審批相繼暫停，此後，國內上市房企在碧神穗內地資本市場的再融資大門關閉，持續至今。但房地產再融資開閘的消息總是時不時地挑逗著市場的神經，而新湖中寶復牌並推出定向增發方案讓這次的風向顯得更為切實。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在微博上第一時間轉發了相關消息，並評論說：「證監會還未批復。不過，仍然證實了再融資將要放開。」

「投石問路」的效應

對於上市房企來說，房地產再融資若是放開無疑是個利好。

「上市房企本身就是行業內實力和品牌效應比較好的公司，放開再融資，對房地產行業的發展肯定有積極推進作用。」濱江集團相關人士在接受記者采訪時表示，每個企業的情況不同，即使上市房企再融資放開也不見得所有上市房企都會排著隊提交申請，「畢竟還要考慮股價、融資成本、資金需求等問題。」就濱江集團而言，暫時沒有再融資的需求。

市場猜測紛紛，昨天，證監會新聞發言人表示，證監會關於涉房企業再融資的口徑未變，對國務院相關規定明確的違規企業，將不給予上市融資或者再融資，如何掌握是否涉及違規有關政策的尺度，將依據國土資源部的認定意見。

6月底以來，小城市戶籍放開、管理層力挺棚戶區改造等利好已讓房地產板塊走出一波行情，而新湖中寶定增方案明確募資投向也是棚戶區改造項目，業內人士認為，這對之後的房企再融資投資方向有一定的指導性意義。                     （ 西雙版納房產網 ）