㈠ 房地產借殼上市如何融資
房地產公司借殼上市在最近兩年成為一股潮流，這些公司上市成功之後的發展也成為投資者關注 的焦點。近日，記者出席了廣州恆大地產戰略發展研討會，10餘家券商和基金公司的研究員和投資經 理到會就企業上市後的發展戰略各抒己見。 業界專家普遍認為，房地產企業發展的兩大要素是資金和土地儲備。如今土地實行公開掛牌招標 拍賣政策，土地儲備的能力最終取決於資金實力；而中國房地產公司的開發資金來源渠道並不多，銀 行貸款、預售款、自有資金是三大主要來源。最近幾年，銀行系統高度重視可能出現的房地產信貸風 險，樓盤預售准許門檻越來越高，借殼上市並實現再融資便成為地產公司尋求發展的理想渠道。 據統計，近年由於實際控股股東發生變化並且新的控股股東在房地產業有一定發展的公司共有24 家，其中僅有4家實行了增發，2家獲得了配股，也就是說有75%的買殼公司還未有達到融資的目的。 與會專家認為，發生此種情況的主要原因在於：首先，我國資本市場對上市公司再融資有嚴格的要求， 房地產公司業績波動大，負債高，很難符合要求。其次，大部分公司借殼時間不長，我國房地產公司 借殼上市風潮是於2000年底與2001年初，到現在也才只有一年多時間，而已經實現再融資的地產借 殼上市公司最短時間是2.2年。 各證券公司房地產研究員們認為，房地產業受「開發—銷售」周期影響易產生業績波動，在企業 管理架構上與上市公司的要求不盡一致，要實現再融資，最關鍵的莫過於保持業績的穩定和按照上市 公司的要求規范治理。而解決這一問題主要應從以下幾方面入手。第一，要制定自身發展的長期戰略， 使其所開發項目保持銜接，從而使業績保持穩定。比如深萬科，其所開發的項目就具有充分銜接的特 點，達到了上市公司年年有盤開工，有盤熱賣的良性循環，使公司維持平穩優質的業績，保持了持續 再融資能力，最終作大做強，成為績優地產股。第二，可以做一些合法的技術處理。在收入確認上， 房地產企業可以通過調整竣工時間來使銷售收入更合理的分布。在財務處理上，在存貨、預提費用、 無形資產這三個會計科目上作些技術操作也大有裨益。第三，可以通過運作一些經營性或租賃性的自 有物業，每年獲得固定收入，來達到穩定業績的目的。比如，北京金融街借殼上市後，由於具有穩定 物業出租收入，再加上一定的土地開發，每年凈資產收益率都維持在10%以上，在2002年成功實現 再融資4.01億元。又如，龍發股份通過購得天倫集團旗下位於廣州市黃金地段的、具有最穩定收益的 天譽花園出租物業，從而穩定了公司收益，在規范治理方面，公司借殼上市之後，房地產公司必須加 大規范治理的力度。良好的公眾形象對上市公司意義重大，而塑造良好的資本市場形象的關鍵是做好 信息披露工作和建立良好的投資者關系，最關鍵是公司本身要規范治理。這包括公司日常決策管理的 規范化、激勵機制和約束機制的明晰化及從新調整適應資本市場要求的發展戰略等等。
㈡ 百瑞信託-富誠275號財政支持是什麼
這個財政支持可以理解為2個層次：
1、這個信託所投資的企業和項目是屬於地方財政支持的項目。比如說安居房，農業，市政。這里只是說所投資的行業或者項目受到地方政府的重視。
2、這個信託計劃所投資的項目，是直接納入財政預算的，地方政府出具財政承諾函，在項目出問題的時候由當地的財政局補足信託的本金和利息。納入地方政府的財政預算。
所以在選信託項目的時候，一定要仔細看合同。仔細分析資金的投向。有沒有相應的財政措施。是不是真正的政信類項目
下面介紹一下如何看政信類的信託(也算是普及知識)
首先，所謂的政信合作項目就是政府通過其下屬的地方融資平台公司以某個特定的基礎設施建設項目為由向信託公司融得資金的事務；通常地方融資平台其大部分經營收入均直接或間接來源於政府財政，包括財政直接補貼和通過市場化運作方式獲得作為對價支付的財政資金，如因承建當地基礎設施項目而獲得的政府回購款項。所以，無論地方融資平台是否實行市場化運作與否，其經營運轉情況是否良好，多多少少都離不開其背靠政府的資源稟賦，擴張速度的快慢也很大程度上決定於政府的政策導向。
具體到單個項目上，分析一個政信項目是否優質（這里指的是相對優質，迷信政府信用的朋友可以無視我），我個人是從以下幾個方面出發的，下面我會列舉到需要注意的要點以及投資者如何通過手上有限的信息去最大化地判斷項目的優劣。
一、當地財政狀況
首先，分析當地財政狀況是對地方平台公司融資項目進行風險評估的第一步。平台公司的特性決定了其還款能力很大程度上還是以來地方政府的財政收入。這里，投資者主要通過相關政府網站和網路搜索來完成；例如網路直接搜索「XX市2013年公共財政收入」
一般會找到上年度的財政收支情況，運氣好的話也會找到三年以上的財政收支情況。不過數據大多比較粗略，也沒有詳細的分類，能獲取的數據大概有包括一般預算收入、政府性基金收入和預算外收入。其中一般預算收入主要來源於工商稅收和其他稅種，比較具有穩定性，也是當地財政實力的重要體現，深入一點，就要分析下當地的產業結構是否單一，是否稅收依賴一些產能過剩（煤炭、鋼鐵）或者受政策性影響較大的行業（房地產）。
而政府性基金收入主要就是土地出讓收入，這部分收入受當地土地市場的影響，穩定性較差。基金收入佔地方財政收入比例較高，原則上在風險判斷時就需要考慮項目存續期間當地可供出讓的土地儲備、土地供求情況等信息（這個不太適合投資者去自行判斷，一般可以忽略不計）由於土地出讓收入受宏觀經濟政策影響較大，所以在判斷當地財政實力時，信託公司通常主要考慮一般預算收入，以此為標准設置一定準入的門檻，比如中融信託的准入標準是本級一般預算收入超過30億的區域才可准入，某些信託公司是40億以上。
之後需要分析當地政府支出和負債情況，主要需要關注的比例有：債務率和負債率，這兩個數據如果沒有盡調報告的話，一般很難獲取，在這里投資者可以通過一些輔助途徑，對當地政府債務有個大概認識，比如統計一下當地主要的平台公司通過信託融資、發債的情況，如果是近期發過債的主體就更好了，搜一下債券發行說明書，裡面會有大把你想要的資料；再結合當地財政收入進行對比，大致估算一下財政償債的壓力。
在地方政府債務數據不透明的情況下，信託公司對項目的選擇就傾向於熟悉區域的公司。如果在某個地方開展過業務，對當地情況比較了解，在判斷風險時，至少在獲取資料方面會比較順利；而對於初次涉及的地區，面臨的困難就比較多，風控把握的傾向就可能會從嚴，一般情況下，都需要當地財政局對政府承擔的債務余額進行蓋章確認。（ 補充一下：中融信託對於債務率和負債率的標准大概是，債務率不超過100%，負債率不超過20%；關於這兩個比率的計算方式：債務率=政府負債余額/地方政府綜合可安財力；負債率=政府債務余額/GDP，更進一步來講，優質的地方政府應該是債務率在70以內，負債率在10%以下。有的推介材料經常誤導投資者，推介中只寫明財政總收入以及GDP，而絕口不提一般預算收入，債務率和負債率，其實財政總收入通常都是全口徑的財政收入，其中一部分是不屬於地方政府的，也就是看著很好，其實沒用的典範 。）
二、平台公司的綜合實力
平台公司的綜合實力並不僅僅是指其資產情況，還包括平台公司的級別、股東和負責人協調財政資金的能力，具體可以從股東結構、資產結構、主營業務、金融機構負債情況多方面判斷。
（一） 平台公司的股東結構。
平台公司的股東結構基本決定了該平台公司的級別，是省級、省會城市級、地市級、區級還是縣級。級別越高，再融資能力越強，協調財政資金還款的能力也越強，當然一般省級和省會級很少通過信託融資（至少是集合信託），所以一般常見的都是百強縣（區）水準的地方政府
通常政府直接作為出資人的平台公司，都屬於當地重要的平台公司，實力較強，還款也會比較有保障。自2011年銀監會對地方融資平台實行名單制管理之後，將相當一部分平台公司都納入到《地方政府融資平台全口徑融資統計表》中，要求各銀行業金融機構每季度填報更新。對於向統計表中的平台公司發放貸款提供融資的行為，銀監會設置了較多的合規要求，包括現金流、資產負債率、貸款投向、項目資本金等。有些平台公司為了規避監管，就通過新設子公司的方式，借殼融資。這些公司基本上屬於小平台公司，資產大部分是東拼西湊，遇到問題了很可能直接被政府拋棄，因為機會成本太低，你懂的。
（二） 平台公司的資產結構
一般在資產負債表裡需要關注的科目有：貨幣資金、存貨（土地、開發成本）、無形資產(土地使用權有時候掛在這里）、應收賬款（這個是確認基礎債權的佐證，即是政府欠款是否真實存在）、短期借款、長期借款等。
土地資產一般是平台公司的主要資產。在分析土地資產時，需要特別注意平台公司是通過什麼方式獲得土地，出讓還是劃撥，有無合法程序。如果是出讓地，是否經過招拍掛，是否簽署土地出讓合同並繳納土地出讓金，是否有相應的收據，這些都是信託項目人員在盡調時應該做到的地方。如果是劃撥地，有無相關政府部門的批復文件，劃撥土地指定用途是什麼。
四部委2012年463號文已經明確要求地方政府將土地注入融資平台公司必須經過法定的出讓或劃撥程序，並明確禁止地方政府將儲備土地作為資產注入融資平台公司和授權融資平台公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資。但是實踐中，為了降低平台公司的資產負債率，仍然存在地方政府將相當一部分沒有經過合法程序，尤其是儲備土地和劃撥用地注入平台公司（甚至在某些信託項目風控措施中公然出現以儲備用地作抵押的情況），所以我個人一直認為，作為投資者，在沒有辦法去識別土地抵押是否合法合規的情況下，不要盲目地相信土地抵押的風控效力，尤其是一些小信託公司的政信項目。
而即使是出讓用地，平台公司也存在和政府協商後，在沒有繳納土地出讓金的情況下辦理土地使用憑證，對於投資者來講是無法去甄別的，這就要具體看信託公司的盡調能力，有的信託公司明顯比較粗糙，比如中江國際信託的政信項目，盡職調查報告一般只有10幾頁，對於抵押物往往沒有任何的分析，對應收賬款作為基礎債權的真實性在報告中看不到任何的佐證，這不得不讓人懷疑其項目人員的盡調水平。從嚴格意義來說，這些未經法定程序而注入平台公司的土地都不能算是平台公司的資產，平台公司對其也沒有完全的處置權，政府可以隨時以程序瑕疵為由收回。
應收賬款也是平台公司佔比比較多的一部分資產。平台公司一般承擔了當地基礎設施建設任務，與政府之間存在大量的應收賬款。盡調時需要關注應收賬款形成的原因，有無相關協議、政府批復支持，付款條件，以及項目存續期間的付款金額和時間節點，以判斷該部分資產是否真實合法，是否存在其他瑕疵。
（三） 平台公司的負債與再融資能力
有些比較詳細的推介資料（比如中信信託的，那推介做的跟盡調差不多），會披露融資主體的負債結構，負債情況，一般來說，負債以中長期（發債，銀行貸款）為主的最好，說明短期（信託期限內）償債壓力不大，這個需要具體投資者自己去統計，比如可以通過盡調報告活著網上搜索通過信託融資的成立日期和到期日，大致估算下該筆信託融資到期前大概需要償還的債務是否較多
如果是發過債的那就更好了，首先是評級，發債規模，票面利率都可以說明很多問題，其次債券發行說明書是一個很詳細的東西（加強版的盡調報告），其中包含了融資主體的截至發債日期的各類數據，包括經過審計的財務報表等，大家有耐心的話可以去看看，我一般分析項目，有時間的話會仔細看看這一塊，尤其是近期的發債說明書，裡面有很多有效信息可以幫助我們在沒有盡調報告的情況下判斷融資主體的基本情況
再融資能力是個雙刃劍，有的投資者一看到融資過多就嚇到了，其實反過來想，為什麼這么多信託公司，銀行等金融機構都願意給他融資，而不是找那種一看就不人問津的地方融資平台，所以具體問題要具體分析；這個主要是在現金流量表的籌資活動產生的現金流入來統計每年的融資額度和融資能力，以此作為假設來推斷未來信託期限內融資方的再融資能力，加上其經營活動產生的凈現金流入是否能覆蓋到期的債務和日常支出；這個是個技術活，大家會看就行了，一般大信託公司的盡調報告中都會有類似的現金測算，所以不要一看到融資較多的地方政府就規避，還是要用數據來說話。
三、項目交易結構
對於向平台公司提供融資的交易結構，最簡單的是貸款，也是最不容易出問題的。法律關系簡單，抵質押登記辦理順利，徵信記錄查詢方便，簡直是項目人員的最愛。但是貸款的合規要求也比較多，如資產負債率、項目資本金、中長期分期還款、貸款投向、額度測算等。
一些無法滿足貸款合規要求的平台公司只能通過其他方式獲取融資，比較常見的是投資附加回購，標的一般是應收賬款、股權和各類收益權等（中融信託喜歡用財產權的信託模式，委託人是融資方，受益人是投資者）。但是這類交易模式在實際操作中，通常面臨無法辦理抵質押登記的問題。還有一個比較大的問題，在尋找機構投資者的過程中，有的機構不能夠接受財產權的這種模式，因為機構需要同時成為委託人和受益人來認購此類信託，而財產權信託的委託人為融資方,這個在我的實際操作中遇到過，順便提一下。
其實所謂的創新式交易結構都是為了規避現行監管的產物，某些交易結構在打著創新旗號的同時也存在著一定的法律風險。比如投資特定資產收益權，這個已經在安信崑山純高案中得到驗證，我也在分析帖中提供很多次，希望投資者在政信類項目中見到此類交易結構，能規避最好規避。
四、擔保措施
這個也是大部分投資者通常最關注的部分，一般政信類項目的擔保措施一般包括發債主體提供連帶責任保證、實物抵押和應收賬款質押，出具人大決議或者財政局安排專項還款等，那麼其中哪些風控措施是相對更有效，更被信託公司在實務操作中重視的呢？
根據463號文的要求，地方政府不得提供任何直接或間接形式的擔保承諾，從合規層面上排除了地方政府作為保證人和出具相關擔保承諾的行為，所以一般政府出具相關人大決議和財政文件，更多的意義只是表示政府知曉並確認此次融資行為，並不代表政府真的會將信託本息償還納入財政預算，打起官司來也沒有站得住腳的地方，況且只能在當年納入財政預算，兩三年後的到期債務納入財政預算那不是扯淡么。所以提醒投資者，過多的迷信人大決議這類具有隱性擔保意義的措施是錯誤的，正確的態度應該是沒有也行，有的話也聊勝於無。
平台公司能夠提供的實物資產抵押一般是土地和房產。土地包括出讓地、劃撥地和儲備用地。土地作為抵押物的首要前提就是該土地是平台公司通過合法程序取得的。如果是出讓地，需要關注土地出讓合同、是否繳納土地出讓金，土地是否存在閑置情形。如果是劃撥土地，需要關注有無相關劃撥審批手續，劃撥土地用途是什麼，有無擅自改變用途。實踐中一些平台公司跟政府協商，在未繳納土地出讓金的情況下直接辦理了土地使用權證，如果以這種土地作為抵押物，將來出風險需要處置該抵押土地的，如何補繳土地出讓金，金額多少需要與平台公司和當地政府協調，而最壞的情況則是當地政府可以該土地未經合法程序出讓、抵押登記辦理程序存在重大瑕疵為由撤銷抵押權。儲備用地也面臨同樣的情況。盡管463號文已經明確禁止地方政府將儲備土地作為資產注入融資平台公司，不得授權融資平台公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資，但實踐中一些平台公司名下依然具有較多的儲備用地，並以此作為抵押。平台公司作為非專業土儲機構，地方政府將土地儲備證辦理至其名下的行為本身就違背國土部的相關規定，另外，土儲用地的價值如何確定，將來真發生風險，又如何處置呢？
這里總結下我個人對於風險控制措施的看法，如果要對有效風控措施進行排序的話，我覺得第一位的還是高評級的發債主體提供連帶責任擔保，為什麼呢？因為發債主體一般聚集了地方政府的所有優質資源，因為在發債籌備階段，政府為了獲得更高的評級和較低的融資成本，往往會將區域位置優良的土地資源注入平台公司，發債主體的報表也是相對透明可靠的，是經過專業的審計機構出具無保留意見的；退一萬步講，出了問題，通過司法程序查封凍結擔保方的銀行賬戶遠遠比處置土地資產要來得快得多；至於土地這個東西嘛，因為需要耗費大量的精力去確保土地的合法性，評估價值的准確性，對於普通投資者來講，這些都難以辨別，當然如果是發債主體擔保加上出讓性質的土地抵押，那當然更好。
下面談一下選擇政信項目時信託公司是否重要；政信項目因為本質上主要依賴政府信用，不屬於完全市場化的信託項目，所以不像房地產項目那樣有太多的主動管理操作空間，貸後管理相較房地產類的信託項目也要弱一些
有的投資者可能認為篩選項目是第一位的，其實我個人覺得信託公司也很重要，下面列舉下我認為在政信項目方面具備一定優勢的信託公司：
1.具備券商關聯背景的信託公司：中信、五礦、平安；
這類信託公司因為背靠券商，券商因為在給地方政府平台發行企業債的過程中，掌握了大量的平台公司，地方政府平台的信息，周期長，溝通充分，所以依靠平台資源共享， 這類信託公司能夠在地方政府的財務狀況、負債情況、內幕消息等方面比其它信託公司有更大的優勢；中信信託就是個很好的例子，一般他家的政信項目都有一定的可取之處，比如我見過的丹陽市政信、什麼陝西灃西之類，總而言之，這類信託公司因為有其特殊的資源稟賦，掌握著更多的地方政府信息，理論上來講，篩選的項目風險也更可控。
2.銀行系和資管系：華融信託、中信、建信等
這類信託公司同理，因為類似於華融資管和各家銀行的分支機構，在各自的當地滲透都比較深，對於地方政府的實際情況摸得比較清楚，一般這類信託公司在展業的時候能夠獲取更多交易對手的實際信息，對於項目自然也更有把控。
最近房地產負面新聞不斷，樓市唱空者較多，導致目前很多客戶轉而投向基礎設施建設類的項目。言而總之，政信類項目還是不錯的選擇，畢竟有強有力的政府後盾做支撐，但地方政府財政收入和土地出讓息息相關，地產下滑一旦開始，政策沒有相應保護，地方政府債務危機也會隨之而來。所以，還是好好研究下政信類信託，對自己，對客戶都是一種負責。
㈢ 政策為什麼不允許金融類企業借殼上市
金融類企業屬於特殊抄行業類型，一方面金融企業具有杠桿性，資產結構異於其他行業，另一方面，借殼上市與IPO相比流程和審批簡化，不利於政策控制。
金融與實體雖然是伴生關系，但金融獨大也會傷害實體經濟的運行，所以政策上的這些條款有利於國家從總體方面引導控制。不過實際運行中，也是有很多規避方法的。
㈣ 借殼貸款
1 你的這些手續只能證明你可以從事這個行業，對於向銀行借貸是沒有多大用處的。
2 銀行借貸一般是看你的財產抵押，或有人擔保。前者可以辦理抵押貸款，後者可以辦理擔保貸款。
3 現在銀行都比較實際的，光這些東西不行了。如果你的項目經營前景還可以，還可以嘗試找一些風險投資，他們不需要抵押與擔保，只看項目的前景就可以投資.