萬達融資模式doc

1. 萬達集團的融資渠道

1.銀行資金 萬達集團在銀行資金的使用上更加倚重。從萬達的開發項目分析，貸款類型包括：土地抵押貸款。開發貸款。資產抵押貸款。資金貸款。租約抵押貸款和銀行貸款的異地使用等。 萬達集團與國內銀行保持良好。深度的合作關系。央行金融管理部門金融司還把萬達列為全國房地產金融改革試點企業，享受「綠色貸款」通道，單筆貸款在5億之內無需審批，兩三天就可以批款，這種金融的審批和支持在中國房地產行業是絕無僅有的。萬達已經分別與中國銀行。建設銀行。農業銀行簽訂了「總對總授信」的協議。所謂「總對總授信」，就是指由商業銀行與企業簽訂授信協議，在協議簽署後，企業在該商業銀行各地各分行的貸款，將無須再履行既有的信貸逐級審批程序。 萬達是國內最早嘗試經營性抵押貸款的企業，2002。2003年就與東亞銀行等銀行搞過經營性抵押貸款。那個時期萬達是被動進行的，當時國內銀行不給貸款，到了2005年底的時候，四大國有銀行開展了這種業務。 資產評估做抵押適合傳統開發模式，傳統的開發模式是做項目開發，還款來源依賴卡法。租約抵押貸款不同，這種抵押貸款只能以租金作為唯一還款來源，貸款期限長達五年。十年時間。對項目租金資產。安全性的評估。租戶評價要遠大於對資產的評估。萬達已經做了五六個項目的租約抵押貸款，模式基本是依據總租金額，抵押貸款額大概為總租金額的70%，項目總投資額的70%。 2.國內私募 一直以來萬達就是私募的寵兒，一方面盡管尚未上市，但萬達的商業模式一直為業界所稱道；另一方面更是由於王健林龐大的隱性資產以及良好的政府人脈。 目前已知的私募，有兩筆：①與麥格理在2005年完成的9項商業物業的24%股權轉讓，涉及資金高達23億元。②配合A股首次公開上市進程，與建銀國際已完成的股權私募。首次私募時，萬達和建銀國際都未透露資金募集的情況，而輪到第二輪私募時，萬達的私募價格高達每股17元，「建銀國際短短半年回報豐厚，第二輪私募再度積極參與，增持1%的股權」。 3.海外融資渠道 一直未放棄中國房地產市場信託（REITS）自有出租形式的商業地產投資回報周期過長，是典型的沉澱資金行業，所以通過REITS來運轉商業地產，一直是萬達創始人王健林所嚮往的。REITS一方面可化解單一銀行貸款所隱含的金融風險，另一方面也可以讓民間資本得以分享國內購物中心發展所帶來的長期穩定收益，募集資金量大，更適合房地產項目長期發展，這也是一直非常嚮往的融資模式。 在證券市場融資渠道和境外融資渠道上，萬達打探索目前仍未取得實質性突破。2005年與麥格理完成私募後，2006年籌備的香港REITS，最終失利，但萬達從未放棄實現REITS的努力。 4.銷售回款對現金流的支撐 第一代產品商鋪銷售對的額不良結果，是萬達在第二代產品上調整戰略為「只租不售」。但這種真正的「只租不售」僅僅維持了很短的時間。在萬達第三代產品上，銷售的比例顯著提高。對城市綜合體的銷售回款部分，萬達內部給予「生命線」的定位，提升到「長期發展戰略支持」的高度。 5.2009年開始信託融資 2009年的信託融資時，國內信託融資的綜合成本普遍在12%左右，遠高於萬達此前7%-8%的融資成本。然而從2011年起萬達大幅度染指信託融資，再起成立的11隻信託產品中，有10隻是是2011年成立的，只有1隻是2011年以前推出的。 在萬達的信託產品中，大部分為股權信託，其中部分產品披露的信託規模在5億-15億，10隻信託產品共計算募集大約78億元。通過信託公司的專業管理和多元化投資組合，有效地降低了萬達集團房地產投資的風險，取得較高的投資回報。 6.特殊的銀行資金渠道 央行金融管理部門金融司把萬達列為了全國房地產金融改革試點企業，全國所有的房地產企業當中只有兩家企業有這樣的殊榮。 四大國有銀行中有三家銀行的總行給了萬達巨額的授信。工商銀行。中國銀行總行。農業銀行總行都與萬達簽署銀企協議。 作為全國房地產金融改革試點企業，金融管理的最高權威部門給予支持的實際效應非常顯著，可以做到異地貸款，不再受到地域的約束。同時，試點企業還有一個特殊授權「綠色通道」，單筆貸款在5億之內無需審批，兩三天可以批款，這種金融的審批和支持在中國房地產行業是絕無僅有的。 7.大力發展資產抵押貸款和租約抵押貸款 在萬達已經建成的項目中，資產抵押貸款是比較顯著的現象，例如北京CBD萬達與石景山萬達均採取抵押貸款的方式，盤活資金。

取自123圖書館（123tsg.com）

2. 萬達商業的資本市場之路如何

萬達商業的資本市場之路可謂是一波三折。2014年12月23日，當時名為「萬達商業地產」的萬達商業在港交所主板上市。彼時，超過280億港元的集資凈額讓其摘得當年港股IPO前五強桂冠。

2015年7月，萬達商業地產啟動回歸A股計劃，並在2015年11月13日發布A股招股說明書；2016年9月20日，萬達商業地產從港股私有化退市。

值得一提的是，彼時私有化退市時，萬達商業地產引入投資者，並與投資者簽下對賭協議，承諾2018年8月底前回歸A股，否則萬達集團承諾將回購全部股權。

2018年1月29日，萬達引進騰訊控股、蘇寧、京東、融創4家戰投，合計融資340億元入股萬達商業地產。騰訊作為主發起方，聯合收購萬達商業地產香港H股退市時引入的投資人所持約14%股份。

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萬達商業撤回上市申請

自從港股退市以來，前中國首富王健林旗下萬達商業回歸A股的謀劃就一直受到社會各界高度關注。然而，在努力了5年多後的今年3月24日上午，萬達集團卻宣布了一個讓業內人士頗為震驚的消息：

萬達商業撤回A股上市申請的通告，原因是基於對自身戰略的研判，萬達商業決定對公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現境內外上市。