萬科2019年的股權融資

Ⅰ 募資150億！時隔16年萬科A再度定增

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）時隔16年，萬科A股公布定增計劃。

2月13日，萬科A發布公告稱，擬向不超過35名的特定對象開展定向增發，募集資金總額不超過150億元，發行數量將不超過11億股，占目前萬科A總股本的9.46%。

萬科方面表示，通過本次非公開發行股票，可以增加公司的所有者權益，進一步優化資本結構，提高公司盈利水平和抗風險能力，提升公司的核心競爭力和可持續發展能力。

「此外，通過本次非公開發行利用部分募集資金補充流動資金，可以進一步拓寬融資渠道，增大資產規模，增強資金實力，降低財務風險，優化公司財務狀況和資產負債結構，增強公司的抗風險能力和持續經營能力。」在萬科看來，此舉有利於公司在加快相關業務發展的同時為股東帶來更大回報。

深鐵不在提前名單里

2022年，證監會「第三支箭」發出後，萬科是最早響應的企業之一。

當年12月，萬科大股東深圳地鐵向董事會提交了一份議案，將在A 股/H股單獨或同時增發股份，不超過目前 A 股/H 股已發行股份數量的20%。該議案在後來舉辦的2022年第一次臨時股東大會上審議通過，此次定增，正是萬科在該授權下制定的A股具體發行方案。

據方案顯示，萬科此次募集資金總額不超過150億元，將用於中山金域國際、廣州金茂萬科魅力之城、珠海海上城市、杭州星圖光年軒、鄭州翠灣中城、鄭州未來時光、重慶星光天空之城、成都菁蓉都會、西安萬科東望、長春溪望薈、鞍山高新萬科城這11個房地產開發項目和補充流動資金。

具體來看，上述11個房地產開發項目中，投資收益率最高的是重慶星光天空之城，為13.64%；其次為珠海海上城市，為11.47%；杭州星圖光年位居第三，為10.92%。反之，項目中投資收益率最差的是廣州金茂萬科魅力之城，僅3.49%；其次為長春溪望薈，為3.8%；鞍山高新萬科城倒數第三，為4.94%。

觀察者網了解到，上述11個房地產開發項目均屬於萬科的在建項目，項目類型均為普通住宅，且均已取得部分預售許可證。

萬科方面表示，本次非公開發行的目的，一方面是響應國家政策號召，答空扎實推進項目的高質量建設，助力公司向新發展模式平穩過渡。另一方面，公司擬通過本次非公開發行，優化自身資本結構，進一步增強資金實力和抗風險能力，為後續長期穩定發展奠定基礎。

數據顯示，截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年9月30日，萬科合並口徑資產負債率分別為84.36%、81.28%、79.74%和77.85%，資產負債率較高。

值得注意的是，受再融資規則所限，深圳地鐵雖是此次增發的發起人，但未在提前確定的增發對象之列。

據投行人士分析，從過往情況來看，深鐵一直很支持萬科，但根據櫻頌2020年起實施的《上市公司非公開發行股票實施細則》，不是控股股東的第一大股東不屬於董事會可提前確定的發行對象。

因此，深鐵作為萬科第一大股東但非控股股東，即使有心參與此次定增，也無法在當前階段就被提前確定為發行對象。

多家房企積極再融資

2022年11月28日，證監會表示，在資本市場支持房地產市場平穩健康發展上，將從股權融資方面進行5項優化調整措施，即日起將恢復涉房上市公司並購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用和積極發揮私募股權投資基金作用。

至此，股權融資開閘的第三支箭正式落地，多家房企也抓住機會公布再融資計劃。

最先嘗到甜頭的是央國企及混改房企。繼萬科12月2日提出定增計劃後，12月5日，招商蛇口公告稱，擬發行股份購買資產並募集配套資金，擬購買的資產包括深圳市南油（集團）有限公司24%股權等資產。

12月6日，綠地控股與華發股份前後腳發布定增公告，前者擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，後者擬通過定向增發方式募資不脊舉鄭超過60億元，兩者募集資金均用於「保交樓、保民生」相關房地產項目以及補充流動資金。

民營房企的配股潮在12月中旬到來。12月12日，新城發展披露預案，擬向不少於六名買方按每股3.50港元配售5.6億股，預計募資總額達19.6億港元；同日，德信中國發布公告，擬先舊後新，以每股0.881港元的價格配售2.68億股公司股份，認購事項的所得款項總額約為2.361億港元，所得凈額約為2.308億港元。

12月20日，旭輝和雅居樂同時宣布配股，前者按配售價每股1.14港元，配售合共8.4億股現有股份，配售股份相當於目前已發行股份總數約8.77%；後者按先舊後新的方式，按配售價每股2.32港元配售2.685億股股份。

截至2022年底，股權再融資金額最高是保利發展，12月30日發布預案時，擬定增募集不超過125億元用於14個住宅項目的建設以及補充流動資金。

進入2023年，房企再融資計劃熱度未見消退。

1月5日，中南建設宣布擬非公開發行股票募資不超過28億元，主要用於執行「保交樓、穩民生」政策，資金將用於臨沂、青島等項目以及補充流動資金；1月18日，迪馬股份發布再融資預案，擬非公開發行不超過總股本30%的A股，合計募集資金不超過18億元；1月30日，中交地產發布公告，擬籌劃向不超過35名特定投資者非公開發行股票，擬發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%。

據觀察者網不完全統計，自「第三支箭」落地至今，已有超30家上市房企發起發布股權再融資計劃，其中既包括招商蛇口、保利發展等央國企，萬科、綠地等混合制企業，也包括旭輝、新城發展等民企。

截至目前，定增規模最大的三家房企分別是萬科A、保利發展、華發股份，分別計劃非公開發行股票的募集資金為不超過150億元、125億元、60億元。

「此次萬科A150億元定增如能順利發行，將成為地產行業去年股權再融資重啟以來最大規模的定增。」業內人士分析，隨著各類支持政策的相繼出台，房地產行業重回支柱產業在政策面已經釋放出非常積極的信號。

Ⅱ 部分上市房企債務暗存「隱秘的角落」

身陷財務危機的泰禾集團近日在回復深交所年報問詢函中，披露了公司最新債務情況：截至7月7日，泰禾集團逾期未還債務金額為270.65億元，占泰禾集團最近一年經審計歸母資產137.38%;同時，2020年年內到期債務為555.11億元。《經濟參考報》記者查閱泰禾集團最近兩年年報數據，該公司2018年、2019年資產負債率連續下調。
記者調研發現，部分以高杠桿撬動規模擴張的上市房企，其權益大幅增加，導致凈負債率降低。這些看似「權益」的背後，疑似存在「明股實債」等財務技法。今年以來，在堅守「房住不炒」底線的背景下，疊加行業下行、疫情影響等多重因素，部分房企的償債能力和現金流持續承壓。
債務規模雙位數增長負債率卻保持穩定
《經濟參考報》記者發現，部分上市房企債務存在「隱秘的角落」，這些企業通過增加權益等財務手法，使負債率呈現下降的「假象」。
記者查閱正榮地產2019年財報發現，截至2019年末，正榮地產負債總額為1381.59億元，較2018年末1169.2億元增加18.17%。但該公司2019年凈負債率為75.2%，相較於2018年的74%僅微增了1.2個百分點。在負債總額和借貸規模不斷增加的同時，該公司的凈負債率依然保持平穩。
負責正榮財務的人士介紹說，這與該公司少數股東權益的「爆發式」增長密不可分。該公司2019年財報顯示，正榮地產少數權益的增加主要源自於合並報表中的39項股權佔比較小的合營企業和聯營企業開發的物業。正榮地產在其中的權益佔比大部分為13%至35%，僅有三個項目的權益佔比接近50%。
業內人士認為，「誰操盤誰並表」的財務方式可能虛增了所有者權益，實則隱藏了負債。根據凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/所有者權益，一些房地產企業通過增大分母，降低了凈負債率。
克而瑞研究中心選取的50家典型上市房企的數據顯示，截至2019年底，50家典型上市房企的總有息負債規模為46942億元，同比增長16.4%，86%的典型上市房企總有息負債增加。
值得關注的是，雖然上市房企的有息負債總量出現「雙位數」增長，但總體負債率卻表現穩定。據中國指數研究院統計，2019年滬深上市房企的資產負債率均值同比下降0.2個百分點至68.8%，內地在港上市房企的資產負債率均值僅同比上升0.3個百分點至75.5%。
另據克而瑞研究中心統計，2019年上市房企總權益增長21.67%，高於有息債的增幅。業內人士指出，部分上市房企凈負債率下降主要是因為權益規模增長顯著，高於有息負債的增幅，這一現象值得監管部門警惕。
「房企權益上漲，一方面，來自於2019年房企股權融資的上升;另一方面，隨著房企間合作或收並購行為不斷增多，少數股東的權益規模和佔比可能存在重復計算甚至虛報，由此導致其權益虛增、凈負債率下降。」一位房企高管表示。
永續債成避債窪地「隱性杠桿」推高風險
今年以來，「房住不炒」依然是樓市調控的主基調，房地產融資環境並未放鬆。記者發現，在期待融資放鬆無望的背景下，部分上市房企疑似通過「明股實債」的方式做低負債水平，進而求得更高的評級、更低的融資利率和更暢通的融資渠道。
《經濟參考報》記者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永續債發行。數據顯示，2019年房地產行業發行永續債的規模約470億元，同比增長近三成。其中，在前15強的房企中，招商蛇口、保利地產和華潤置地三家央企的永續債均大幅增長，分別達190億元、156.8億元和100億元，同比增長171.43%、141.23%和100%，三家房企的永續債新增總額接近行業總量的55%。
「如果把永續債計入債務，2019年上市房企的凈負債率將大幅上升。但在實際操作中，多數房企將其統計為權益，因此超半數上市房企的凈負債率實際是上升的。」克而瑞研究中心總經理林波表示。
「永續債雖然在一定程度上降低了企業的凈負債率，優化了財務報表，但實際上將對房企產生未來的償債壓力。」中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，伴隨大量債務到期，上市房企的短期償債壓力將持續增大。
華泰證券研報指出，近年來，表外融資成為房地產企業重要的融資方式之一，體現為通過聯營合營企業融資、「明股實債」融資等。表外融資會讓房企債務隱性化，通過優化財務指標，誤導有關部門高估房企償債能力。
易居沃頓PMBA房地產投融資組課題組組長、陽光城執行副總裁吳建斌在「激盪時代，逐浪未來」易居沃頓房地產實戰經營與商業管理項目課題發布會上透露，銷售規模在1000億元以下尤其是500億元以下的中小房企的凈負債率更高，有的企業實際上已經達到200%甚至300%。
「在房地產行業上行階段，負債率高一點沒關系，用融資推動業務發展沒問題。但從2018年開始，行業進入平穩發展的『橫盤』階段，利潤率呈現下跌趨勢，每年下跌1%左右，目前市場的整體毛利率約25%，中小房企的凈利潤率在7%至8%，一些小企業甚至更糟。在『房住不炒』的調控基調之下，中央對房地產調控政策不會放鬆，在房地產市場調控持續從緊的情況下，高負債的房企風險就非常大。」吳建斌說。
融資環境持續收緊房企償債能力面臨大考
記者發現，在融資渠道持續收緊、融資成本持續提升的市場環境下，房企又迎來償債高峰期，償債壓力劇增，資金鏈面臨考驗。
房企負債規模上漲明顯加速。根據Wind數據統計，2019年132家A股上市房企負債總額達94861.01億元，較2018年的82263.74億元上漲13.28%。其中，13家企業負債超過2000億元，較2018年增加一家。萬科、綠地控股兩家負債總額均超1萬億元，萬科達14593.5萬億元，綠地為10143.14億元，保利地產負債總額也多達8036.86億元，新城控股達4001.75億元。值得一提的是，香港上市房企中，恆大、碧桂園也擁有超萬億元負債，恆大中國負債總額18480.4億元，碧桂園負債多達16885.44億元。
從負債率來看，負債率超過85%的達11家。其中五家超過90%，分別是*ST松江負債率94.72%、雲南城投負債率93.75%、魯商發展負債率91.62%、京投發展負債率91.05%、中南建設負債率90.77%。
凈負債率方面，更是多達36家房企凈負債率超100%。其中，*ST松江高達827%，雲南城投為732.48%，京投發展為710.29%，泛海控股為277.33%，泰禾集團為248.33%。
在負債大幅上漲的同時，房企融資成本也有所上漲。2019年下半年以來，房企平均融資成本上升明顯。2020年，多數上市房企在融資調控繼續收緊、償債高峰到來之際，開始有意控制負債、降低杠桿。
恆大董事局主席許家印在業績會上表示，該公司未來三年將聚焦降負債。有息負債每年平均要下降1500億元，到2022年恆大要把總負債降到4000億元以下。深圳佳兆業管理層也明確表示，2020年的目標是將負債率下降至120%或以下。富力地產聯席主席李思廉表示，今年年內該公司負債率要再下降15%。
由於多元化融資渠道收縮，房企融資成本呈現整體上漲趨勢。據克而瑞研究中心統計，從2019年末50家典型上市房企的融資成本來看，六成公司融資利率上漲，平均成本同比上漲0.33個百分點至7.13%。「2019年境內外融資均有所收緊，融資成本普遍提高。同時，2015年至2017年發行的低成本公司債陸續到期，整體的融資成本水漲船高。」
易居企業集團CEO丁祖昱表示，今年以來，房地產融資規模與去年同期相比有所下滑，房企的融資壓力持續加大。「銀行等金融機構的房地產貸款額度和比重是有上限的。若海外債大幅減少，房企的現金流就會捉襟見肘。」
今年4月以來，各大房企海外融資基本停滯。貝殼找房統計顯示，前四個月房企債券融資5010億元，同比下降10%，海外新增債務歸零。受4月單月海外債券發行量減少影響，1至4月海外債券金額較去年同期下降13%，為近十年第三低位。5月、6月雖有所恢復，但元氣已傷。在此背景下，境內股權融資、永續債、資產證券化產品等成為房企補充資金的重要來源。
丁祖昱表示，由於海外債在今年三季度、四季度將面臨兌付高峰。境內股權融資、資產證券化、債權融資等創新產品的佔比恐將進一步提升。
雪上加霜的是，下半年房企將迎償債高峰期。「房地產行業處於下行期，為了降低風險，房企加杠桿意願普遍降低。」林波認為，今年宜高度關注開發商償債能力和現金流狀況，避免房企突然「休克」。
泰禾方面，針對2020年到期的有息負債，該公司的到期償付能力存在一定流動性風險。近期，因流動性受限和融資渠道變窄，惠譽連續兩次下調泰禾集團評級。
穆迪則將中國房地產業展望調整為負面，原因是新冠肺炎疫情沖擊，對房地產需求和庫存水平造成壓力，而境外融資環境仍不明朗。「疫情造成的市場震盪正在加重投資者的避險情緒，這導致境外融資渠道收窄，一些流動性和信用質量薄弱的開發商正面臨更高的償債風險。」穆迪高級分析師何思嫻表示。
易居沃頓PMBA戰略與組織變革課題組組長、珠江投資集團總裁王晞坦言，房企已出現規模越來越大、利潤越來越少的窘境。「房企現在不是為了盈利而存在，而是需要現金流續命，這是房地產行業面臨的難點。」

Ⅲ 房企傳統融資走弱，創新融資猛增

2021開年，房企發債突飛猛進。截至1月13日共有32家房企發債，境外發債86.52億美元（約和559.42億遠人民幣），境內發債175億元人民幣，境外遠超境內這是今年新趨勢，但利率上則延續了過去的常態。

1月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，去年房地產貸款增速是8年來首次低於各項貸款增速，央行實施房地產金融審慎管理制度，形成重點房地產企業資金監測和管理規則等措施。

雖然長期看從供給側對房地產行業進行限制已實行多年，融資冰點來臨的聲音不絕於耳，開發商年年喊窮，但實際上房地產行業尤其是頭部公司的融資總量還在增加，只是馬太效應加劇中小開發商更難融到錢，行業內資金流向朝著頭部靠攏。

2021年房企更有12448億元債務到期，首次超過萬億元，達到償債高峰。從政策上看房企債權融資受限，債權融資整體走弱，股權融資爆發性增長。

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傳統渠道債權融資走弱

數據來源：同策研究院

同策研究院的數據也顯示，流入房地產行業的資金朝著頭部集中，前五家房企融資超過3700億元，企融資利率來看，融資能力強能拿到低利率的房企性質基本為國企或者央企。

上帝關上一扇門同時也會打開一扇窗，當下看股權融資的窗口期已經來臨，但這樣會攤薄地產大佬們手中的股權，如何權衡利弊，才是開發商有史以來最難的選擇。