佳兆業地產融資

⑴ 佳兆業推出「復活路線圖」 債權人股東仍在博弈

房企的「變」

2015年房地產回暖，讓不少地產企業看到了希望，然後房地產「黃金十年」畢竟已經過去，未來發展還是需要求變。大型房企都在謀求轉型，以適應未來經濟形勢和消費需求，萬達就是其中一個代表，2016年，萬達商業地產主動下降了房地產合同銷售目標，相比2015年下降40%，朝著「輕資產」方向轉型，今後重點產業和業績增長主力將圍繞文化旅遊、金融以及電子商務等產業。另一個變化則是房企困境求生，不少房企發生債務、經營等方面困境，如何求生是它們在思考的，佳兆業就經歷了從「死」到「生」，它的復活路線圖也在一紙公告中展現出來，不過其中債權人和股東仍將博弈。

本報記者 張曉玲 實習記者 周智宇 深圳、廣州報道

導讀

對於最新的重組支持協議，佳兆業的態度較為樂觀。佳兆業方面對21世紀經濟報道記者表示，公司境外債權重組的進展情況順利，方案得到了大多數境外債權人的支持，並普遍認為目前公司提出的重組方案對各方來說是最優方案。

隨著境內資產逐步盤活，佳兆業正試圖加快海外債務重組進程。

繼去年12月24日向境外債權人提供了三種可選方案後，1月10日晚間，佳兆業（01638.HK）發布重組支持協議，進一步透露重組進展。

根據公告，加入重組支持協議並在協議截止日期持有支持票據的各同意債權人，將收取現金同意費，金額在其現有票據或現有境外貸款本金總額的0.5%-1.0%不等；而各同意債權人承諾以其「支持票據」投票贊成實行重組所需的協議安排。

但這份重組支持協議仍然遭到部分境外債權人的抵制。有境外債權人向21世紀經濟報道記者表示，佳兆業方面的重組方案有利於股東而不利於境外債權人，部分債權人將聯合進行維權，以確保未來所有境外公司債券投資人的利益。

博弈境外重組

佳兆業正試圖減少來自重組過程中的阻力。

重組支持協議要求，債權人須承諾不會採取任何強制措施，並為防止佳兆業發生任何無力償還事件時提供「合理支持及協助」，且不會採取與重組不相符或拖延重組的批文或確認的任何其它行動。

佳兆業為此將支付債權人在其現有票據或現有境外貸款本金總額0.5%-1.0%不等的現金同意費，前提是，債權人在協議截止日期前加入重組支持協議。

重組支持協議的截止日期為2016年2月7日，債權人此日期前可獲得0.5%的現金同意費。若在1月24日前同意協議，則可獲得1.0%。

這意味著，佳兆業試圖在不到一個月的時間里結束困擾其許久的境外債務重組的談判。

但有境外投資人對佳兆業的重組支持協議並不認可，該人士稱，佳兆業的境內重組方案擁有項目層次現金限制的條款，並且票息只有極少的削減，遠低於境外票息4%的大幅度削減，公司給予境外債權人與境內債權人相比更苛刻的條件，是對境外投資人的不重視、不尊重。

作為佳兆業的主要境外債權人之一，對沖基金Farallon曾為爭取債權人利益提出方案。

去年11月12日，Farallon向佳兆業發出一份「初步不具約束力的建議」：由Farallon領導的投資者銀團擬向佳兆業注資1.5 億美元，從而換取佳兆業20%的股份。

對於佳兆業境外債權人而言，Farallon提出的建議似乎更具吸引力：Farallon提出的新優先票據的到期日不僅時限縮短，且利率更高。

Farallon給出的條件利於境外債權人但不利於佳兆業股東，在Farallon的注資協議中，股本注資現金將存於境外銀行賬戶及持有作為受限制現金，存放期最少為兩年，該現金僅供派發新高息票據及可換股債券的利息。這將保證境外債權人的債券流動性。

但佳兆業認為，引伸投資前估值3.875億港幣（5千萬美元）發行股本，較公司2015年3月31日停牌前的總市值折讓95%，並且Farallon提出的優先票據到期日被縮短，與公司預測現金流量並不配合。這與公司持份者（stakeholder，即利益相關方）價值最大化的目標並不相符。

11月20日，佳兆業發布公告稱，董事會認為Farallon的建議，在時間及完成方面具有重大的不確定性，並認為建議重組可為現有持份者帶來更大裨益。

對於最新的重組支持協議，佳兆業的態度較為樂觀。佳兆業方面對21世紀經濟報道記者表示，公司境外債權重組的進展情況順利，方案得到了大多數境外債權人的支持，並普遍認為目前公司提出的重組方案對各方來說是最優方案。

但在上述境外投資人看來，境外債權人的利益仍未得到足夠保障。「過去一年內地樓市已復甦，尤其是佳兆業布局的深圳等地，佳兆業的項目解封後其狀況應該好於從前，但境外債權人不能得到有效的財務信息。」該人士稱，佳兆業應提升公司治理，將所有債權人同等對待。

重組方案究竟結果如何，還要看債權人最終的投票。佳兆業曾於2015年12月24日發布公告，預計將於2016年1月中旬，向開曼群島大法院及香港高等法院申請，希望法院頒令准許其召開債權人或相關類別債權人的會議。

知情人士向記者表示，此次會議就是將就重組方案展開投票表決。

房企海外融資困境

在過去一年多時間里，佳兆業的債務重組，特別是境外債務重組仍然懸而未決，凸顯了內地房企境內外融資之後，並未有充分考慮過違約的可能、發生或作出相應的安排。

對於國內房企而言，境外債券融資是不可或缺的重要渠道。穆迪及湯森路透的數據顯示，過去三年在港上市的內地房企的境外債券融資已超過500億美元的規模，佔到內房股融資總額的56%。就佳兆業來說，截至2014年6月其境外債務占債務總額的51%。

考慮到境外融資對於國內房企的重要性，此事件對境外債務投資者信心和國內房企的發展帶來了一定的影響。

中原地產首席分析師張大偉表示，2015年國內房企海外融資步入了一個困境。

數據顯示，2015年房企海外融資總額只有243億美元，同比2014年全年的633億美元，暴跌61.7%，折算成人民幣，房企海外融資暴跌2500億。

張大偉分析認為，房企海外融資經歷自2013年起為期兩年的高峰期後，自2015年初開始遇冷，境外融資難度加大，這也促使多數海外上市的內地房企轉向內地資本市場融資。2015年境內融資發展規模大幅度增加，至12月末，已有包括恆大、融創、龍光、世茂等60多家房企成功發行公司債，發行規模達到2300億元，相比2014增長了接近20倍。

但整體看，房企的資金壓力依然未完全緩解，境內發債並不能完全取代海外融資，恆大集團便在2016年開年進行了一筆2019年到期的8%美元優先票據的國際發售。不過，隨著美元開始加息，房企未來海外融資的難度更將明顯上升。

另一方面，近兩年來，由於內地房地產市場的下滑，巨量的海外融資規模引發部分房企資金鏈緊張，如果持續甚至有可能出現違約。

前述佳兆業境外債權人表示，近年債務違約事件的發生頻率有所上升，可由最近的案例發現違約事件中公司對待境內和境外債權人的方式有巨大差別。盡管境外融資對於企業如此重要，可境外債權人的利益常常被違約企業忽視。

（以上回答發布於2016-01-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑵ 光大資金池暴雷，都是地產惹的禍

投資者反饋其認購的光信-錦江富貴12號信託計劃已經公告延期，在延期後才知道自己原來買的竟是佳兆業地產項目。

看不見的底層

投資者在認購項目時，光大信託方面並未披露具體真實投向，延期後才知道真實底層為光信-恆盛甬興1號，據公開資料了解恆盛甬興1號首期成立於2020年，融資人佳兆業地產，具體資金用於用款項目惠州佳兆業商業中心為惠州CBD地標項目建設，項目規模9億。

早在去年11月3日下午，佳兆業集團（01638.HK）理財產品到期，卻無法如期兌付。當日，包括佳兆業集團在內的4隻上市港股集體崩跌，翌日被迫宣布停牌。如今的佳兆業面臨高管離職，債務化解等多重難題。

資金池窟窿遺患

今年年報顯示，光大信託2021年實現營業收入62.04億元，同比增長10.2%；凈利潤15.60億元，同比下滑約四成。

近年來，光大信託的迅猛增長，離不開地產的「催肥」。光大信託對外投資公司中直接或間接持股，包含「地產」「置業」字眼的公司，超過了100個。正榮、卓越、鴻坤、恆大、融創、佳兆業、陽光城等等多家房企，都在其地產朋友圈之內。

從光大集團入主甘肅信託時，當年2014年其管理信託資產規模僅僅577億，截至2020年末光大信託管理的信託資產規模已經高達1.026萬億了。

光大信託管理資產規模

2014年管理信託資產規模：577.15億；

2015年管理信託資產規模：1394.77億；

2016年管理信託資產規模：3087.80億；

2017年管理信託資產規模：4784.59億；

2018年管理信託資產規模：5806.30億；

2019年管理信託資產規模：7506.17億；

2020年管理信託資產規模：1.026萬億

管理信託資產規模從幾百億到上萬億，光大信託僅用了6年時間！而化解地產留下的債務危機又需幾年？

⑶ 佳兆業起死回生，郭英成狡兔三窟

本文來自棱鏡深網，作者：孫春芳 ，標題圖來自東方IC

粵港澳大灣區現在是各家開發商覬覦的掘金地。此前並未在大灣區重倉布局的房企，若進場掘金，得先拜「地頭蛇」佳兆業（01638.HK）的碼頭。

比如陽光城。

2019年5月29日，這家閩系房企和佳兆業簽署戰略合作協議，雙方擬各自投資最高45億元成立合資公司，推進在粵港澳大灣區及周邊區域房地產開發領域范圍內的合作。

陽光城之所以選擇佳兆業，是「鑒於佳兆業及其關聯方在粵港澳大灣區及其周邊區域深耕多年，具有良好的當地口碑及相關資源。」

佳兆業是大灣區的知名 「地主」。2019年3月26日的業績發布會上，其宣布持有舊改儲備項目佔地面積（未計入土儲）約3000萬平方米，99%位於大灣區，合計貨值約1.8萬億元。

這個「地主」時來運來，也就是這四五年的事情。

2014年10月，佳兆業董事會主席郭英成涉案避居香港，佳兆業樓盤被當地政府幾乎全部鎖定，頓時失去銷售款來源，繼而爆發債務危機。

融創隨後殺入，計劃並購，不料佳兆業財報造假問題曝光——當時上至佳兆業公司高管，下至普通員工，很多人離職。

他們覺得佳兆業和郭英成已經沒有起死回生之可能。

奇跡還是發生了： 融創並購未果，郭英成重掌佳兆業。 隨後，佳兆業與地方政府修復關系，跟債權人達成重組協議，財報造假問題找到「替罪羊」。兩年多之後，上市公司在港交所復牌。

2014年那次危機，對郭英成的影響太深，導致他有很強的憂患意識：狡兔必三窟。

因此，郭英成在資本市場頻頻出手，包括A股、港股和美股在內，控制6家上市公司。郭英成跟同鄉好友——富德控股金融老總張峻一樣，通過各種關聯交易入股了一家保險公司——昆侖 健康 ，時移世易，最終因原保監會的嚴厲監管而退出。

問題是， 現在的佳兆業真的安全嗎？

粵港澳大灣區規劃發布之後，龍光、雅居樂等總部位於廣深兩地的珠三角房企紛紛打出旗號，自稱灣區龍頭。

然而，灣區從規劃制定到最終實現一體化還須時日，目前灣區內房地產體量最大，房價最高，需求最旺的還是廣深兩地，而廣深兩地尤其是深圳土地的最大來源即舊改，得舊改者才能得天下。

在「舊改之王」這個稱號上，無人敢與佳兆業爭搶。

佳兆業2018年財報披露的舊改數據顯示：其持有舊改儲備項目佔地面積（未計入土儲）約3000萬平方米，99%位於大灣區，對應在大灣區共擁有119個舊改項目，包括深圳的81個項目、廣州的12個項目，以及中山的16個項目，合計貨值約1.8萬億元。

郭英成稱深圳舊改項目的毛利率50%左右，廣州40%，惠州、中山此類城市則為26%左右。平均下來，佳兆業舊改項目毛利潤率20%以上。

香港一位投資機構人士表示，佳兆業對毛利率的估計過於樂觀，舊改項目的開發進度並沒那麼快，其貨值也沒有那麼高。但他坦承，即使對上述數據打個折扣，佳兆業的舊改項目和貨值依然遠高於其他廣深房企。

依賴於舊改項目的不斷釋放，佳兆業2018年實現合約銷售額700.6億元，同比增長57%；毛利同比增長25%至111億元，毛利率同比增1.5%至29%；核心凈利潤增長304%至47億元；在手現金229億元，同比上升8%。

一位接近佳兆業的人士表示，房企要想在行業站穩腳跟，在金融機構和融資領域有話語權，必須靠規模說話，佳兆業目標是沖擊1000億甚至2000億元的合約銷售規模。

不過， 佳兆業負債率依然偏高，截止2018年底，其凈負債率從2017年末的300%降至236%。

郭英成解釋稱：佳兆業每個舊改項目開發周期五到六年，這意味著舊改資金沉澱周期過長，「投進去之後全都是負債」。

上述投資機構人士反駁，很多舊改項目在實施拆遷補償和開工之前沒有多大投入，即使拆遷補償也是實物補償和貨幣補償兼有，不會佔用企業太多資金，「佳兆業負債高還是 歷史 遺留問題，主要是2014年之前財報涉嫌造假，隱瞞大量債務，這些債務需要慢慢消化。」

時至今日，惠譽、穆迪和標普三大評級機構都給出佳兆業B級評級，然而其海外債的利率依然偏高。

2019年5月23日，佳兆業發行一筆4億美元、利率11.5%的優先票據；此前的4月2日，佳兆業發行一筆3.5億美元、利率11.25%的優先票據。

佳兆業在國內的融資市場同樣打開局面，4月接連發行兩筆4.75億元和6.85億元的ABS。

佳兆業方面回應，未來還會不斷改善融資結構，通過借新的低息債，償還舊的高息債，降低凈負債率和融資成本。

郭英成兩兄弟是潮州普寧人，他們在深圳依靠舊改發家。佳兆業於2009年在香港上市，郭氏家族信託基金透過大昌、大豐、大正三家公司控制佳兆業，持股比例61.35%。

上市之後，佳兆業在深圳的舊改生意越做越大，難免跟長期主管房產事務的地方官員存在「灰色交易」。

2014年10月，相關官員涉案，郭英成避居香港。佳兆業在深圳的4個樓盤隨即被鎖定，銷售回款中斷，債務危機爆發。

危機之下，郭氏兄弟將11.21%的股份轉給生命人壽，後者持股升至29.96%，成為佳兆業單一機構大股東。

隨著佳兆業其他樓盤陸續被鎖定，郭英成的日子更加難過，鼓破萬人捶，海內外的債權人紛紛過來索債。

2015年1月，並購之王融創來了。

融創承諾以每股1.8港元、45.5億港元總代價，購入郭氏兄弟共計49.25%的佳兆業股權，並擬向剩餘股東全面要約收購。

融創在股權交割前設下前置條款：佳兆業債務重組要令融創滿意。

融創和佳兆業、孫宏斌和郭英成一開始就格格不入 ，孫宏斌草莽英雄，風風火火，郭英成則港商做派，低調務實。

「佳兆業公司內部禁煙，高管和員工基本不抽煙。融創人馬進駐之後，雙方團隊在會議室一落座，以老孫為首，一幫融創人馬掏出香煙吞雲吐霧，佳兆業的團隊很不舒服。」接近佳兆業的人士表示，類似的公司文化沖突還有很多。

融創抽查各種財務數據之後，發現佳兆業一大財務黑洞：其債務並不是財報上公布的297億人民幣，而是650億元。

該消息後來曝光，佳兆業指責是融創放出的消息，融創矢口否認。

2015年4月13日，佳兆業公告郭英成重掌董事局。隨後，融創派駐佳兆業的三個高管離職，孫宏斌一怒之下帶人馬離開佳兆業總部，這場收購就此結束。

而郭英成在回歸之前，已經做好自救布局。

2015年4月初，深圳市解除對佳兆業未售房源的鎖定，佳兆業和政府的關系開始修復。9日，生命人壽借給佳兆業13.77億元，這只是公開宣布的數據。在此前後，生命人壽斥資30多億元投資佳兆業股票，還以基金、債券、不動產等方式馳援佳兆業約120多億元。

2015年7月，深圳批准了佳兆業在龍崗區的一個舊改項目，這表明郭英成的個人問題基本過關。

2015年底至2016年年初，佳兆業國內主要債權人——平安、中信和信達與佳兆業達成共識。中信銀行和中信信託向佳兆業輸血300億，平安銀行輸血500億，信達則通過債轉股方式深度介入佳兆業多個舊改項目。

接近佳兆業的人士稱，這些金融機構之所以願幫佳兆業，理由很簡單： 如果佳兆業倒下，債權人利益將嚴重受損；如果讓佳兆業繼續發展，憑借其巨大的舊改土儲，未來利潤可期。

2015年下半年，房地產市場率先在深圳、北京等一線市場發力，房價猛漲。

「有時候我們開玩笑說，當時政府將佳兆業樓盤鎖定，剛好幫它渡過樓市蕭條期，解除鎖定之後，市場復甦，那些樓盤的貨值也就增加了。」深圳當地一位開發商人士表示。

2016年1月，佳兆業與境內債權人達成債務重組協議；3月，與境外債權人達成協議；12月，財務造假問題找到替罪羊——佳兆業的部分「前雇員」主導財務造假，郭英成不知情亦不認可。

2017年3月，佳兆業股票在聯交所復牌。

佳兆業復牌前後短短兩三年，郭英成已經控制了A股、港股、美股的6家上市公司，並試圖入主一家保險公司。

或許是跟老鄉張峻（生命人壽老闆）過從太密，耳濡目染之下，他學會張峻的操作手法。亦或許是2014年那場危機太過刺激，郭英成心有餘悸，他決定「狡兔三窟」，構築自己的資本和產業版圖。

以郭英成收購明家聯合（現更名為佳雲 科技 ，主業是軟體服務）為例，2017年年9月，佳兆業旗下的佳速網路從明家聯合原實際控制人周建林中受讓21.25%的股權，成為實際控制人。

在此之前，郭英成已通過復雜的關聯公司，潛伏入股這家上市公司。

2016年年底，周建林兩次通過大宗交易合計減持2987.41萬股。隨後三家公司出現在流通股股東榜單：深圳嘉博仕創新 科技 有限公司（簡稱「嘉博仕」）持有1591.90萬股、深圳華盛瑞德 科技 發展有限公司（簡稱「華盛瑞德」）持有754.57萬股；深圳盛達智碩 科技 發展有限公司（簡稱「盛達智碩」）持有641.17萬股。

三家公司合計持股比例約4.7%，接近5%的舉牌紅線。

查詢工商資料可知，嘉博仕、華盛瑞德、盛達智碩的控股股東均系深圳正萊達實業，業界認為正萊達實業是郭英成家族控制的公司。

一位香港投資機構的人士表示， 郭英成在入主明家聯合前，通過三家公司潛伏其中的好處是，在後日出現股權之爭時進可攻退可守，手段可謂高明。

控制明家聯合之後，正萊達實業在郭英成布局險資時再次現身。

2017年2月，原保監會發出問詢函，質疑昆侖 健康 保險的四個股東——深圳宏昌宇、深圳正遠大、泰騰材料和正萊達實業是否屬於郭英成家族。

四家公司回復予以否認，原保監會二次就此問詢。

2017年12月，原保監會公告要求，包括上述4家股東在內的7家股東公司清退昆侖 健康 股權。不過，該公告並未定性上述四家公司是否屬於郭英成家族。

一位深圳房地產人士表示，在原保監會、證監會將險資定性成「妖精」之前，房企涉足金融領域是行業常態，彼時華夏幸福、泰禾等公司都紛紛涉足銀行、保險、基金等領域。監管嚴斥之後，房企又退縮不前。

郭英成想必膽戰心驚，但這場資本局事出有因。

2014年度過危機之後，郭英成飽受資本制約。

接近佳兆業人士表示， 對於信達等金融機構，佳兆業一方面是感激它們幫著渡過危機，另一方面，佳兆業感覺自己是在給它們打工。

作為佳兆業最大的債權人，平安、中信和信達通過債轉股方式，深度介入佳兆業舊改項目。

《棱鏡》獲悉，平安與佳兆業2016年初設立嘉興平佳投資有限公司，這家公司下設壹號到陸號6家投資合夥企業，分別對應佳兆業的一些舊改項目，比如嘉興平佳壹號投資合夥企業對應佳兆業位於深圳橫崗的一個大型項目。

信達同樣與佳兆業合作成立多家有限合夥基金，例如工商資料顯示，佳兆業和信達資產聯合成立蕪湖信東圳投資中心（有限合夥），該基金對應投資深圳市佳旺基房地產開發公司。

中信銀行和中信信託，曾輸血300億助佳兆業解債務之困。作為交換，中信介入郭英成最大的舊改項目，位於深圳南山區蛇口的東角頭地塊。這塊17萬平方米的寶地，按照目前市場價估算，價值接近千億元。

接近佳兆業人士稱，這塊地在上世紀八十年代由深圳市劃撥給深圳航運集團，作為倉儲和碼頭用地，隨後香港達力集團投資數百萬元入股，雙方成立深圳圳華港灣企業有限公司（下稱深圳圳華），達力占股49%，深圳航運占股51%。

2000年之後，隨著中國房地產市場啟動，該地塊價值飆升。達力公司試圖提供3255萬元注冊資本將股權由49%增至80%，並協商收購剩餘20%股份，深圳航運沒有答應。

2013年，郭英成入局，對深圳圳華的兩大股東同時發力，一方面他不斷增持達力集團股份，另一方面他受讓深圳航運集團大股東深圳市港航投資有限公司（後更名為「深圳市鴻利金融投資控股有限公司）的股權，港航投資佔到深圳航運70%的股權。

佳兆業遭遇危機時，郭英成為解決資金問題，2015年初將達力集團股份悉數拋售，同時將港航投資的股權轉讓給潮汕同鄉——香港旭日集團老總蔡志明。

危機過後，郭英成從蔡志明手中試圖奪回東角頭地塊，不過，債權人中信已經橫亘其間。

工商資料顯示，佳兆業直接持有鴻利金融（前身為「港航投資」）1%的股權，另外99%股權由鷹潭市錦營投資管理有限合夥企業（下稱「錦營投資」）持有。錦營投資注冊資本金高達66.7億元，中信信託認繳出資逾50億元，佳兆業集團認繳出資逾16億元。

「目前達力、佳兆業和政府在談判和博弈，達力的訴求是從土地增值中獲取應有利益，佳兆業希望以合理的價錢從達力手中受讓股權，政府則想從該地塊中刨出一部分來用於公共設施建設。最後如果談不攏，只能清算了事。」接近佳兆業人士表示。

東角頭項目只是佳兆業舊改項目的一個縮影，用郭英成的話說：「 在政策不明朗、 社會 變化的情況下，舊改是很難的。 」

當然，這種博弈與之前郭英成經歷的風浪相比，不算什麼。

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⑷ 政策積極信號頻傳 今年房地產並購類融資已逾1500億！

（記者 於麗麗 李未來）政策持續寬松背景下，今年以來，截至3月23日，根據中指研究院數據統計，各渠道並購類融資已逾1500億元。其中，招商銀行授予華潤置地的融資額度最大，為200億。

今年以來，在響應國家「房住不炒」的政策下，全國各個城市根據當地具體情況，從各方面陸續進行政策放鬆。3月16日，多部門進行重磅發聲，強調防範化解房地產市場風險，穩妥推進並盡快完成大型平台公司整改工作等。數據顯示，截至3月21日，房地產開發板塊近一周漲幅2.37%，近一月漲幅3.79%，近一季漲幅4.49%。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，截至目前，至少有10家房企獲得並購融資貸款，本次收並購高潮是在市場低迷的時候發生。一般情況下，市場蓬勃繁榮的時候，也是收並購較多的時候，市場向上，企業預期較好，會積極通過收並購擴大規模。

各渠道房地產並購類融資已逾1500億元

截至3月23日，中指研究院統計各渠道房地產並購類融資已逾1500億元。房企直接發債融資佔比4.6%，銀行授予房企的並購貸款額度佔比66.0%，房企共獲得七成總融資額度，其中民企獲得資金佔比41.6%；另外金融機構並購債融資29.4%。

數據來源：中指研究院

記者了解到，3月13日，中國長城資產管理股份有限公司（下稱「中國長城資產」）獲批在全國銀行間債券市場公開發行人民幣100億元金融債券。據悉，其募集資金將主要用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置、房地產行業紓困等相關不良資產主業及償還到期存量債券。

中國長城資產表示，將堅持依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產企業風險處置相關金融業務。本次債券的發行有利於公司加大服務實體經濟力度，為實體企業紓困化險、促進房地產行業良性循環和健康發展提供長期限、低成本的資金。

這是繼中國東方資產管理股份有限公司（下稱「東方資產」）後，又一家AMC（全國性金融資產管理公司）加入發債募資化解房地產行業風險行列。

作為第二家獲批發行地產紓困金融債的AMC，中國長城資產此次金融債發行額度與2月21日獲批的東方資產相同。

總體來看，各渠道的並購融資已從央企、國企逐步惠及民企。並購類融資之外，部分穩健型民企的其他融資渠道也在逐步拓展。

事實上，除AMC之外，銀行早有在公開市場發行房企並購債券的方式募集資金紓困房企。不僅如此，今年以來多家銀行還和房企簽訂戰略合作協議，為房企提供並購融資額度。

據了解，自2月以來，截止3月18日，浦發銀行、廣發銀行、平安銀行、興業銀行等多家銀行公布了規模50億-100億不等的房企並購債券發行計劃，支持優質房企進行收並購。

中南建設於3月12日、17日分別公告宣布，全資子公司江蘇中南建築產業集團有限責任公司獲得華夏銀行2.2億元借款及交通銀行1.8億元借款。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《華夏時報》記者采訪時表示，當前房地產出險資產的收並購市場呈現了三個方面的特徵。首先，此類資產的處置，被認為是今年防範房地產市場和防範房地產企業風險的重要舉措。其次，出險資產的處置，有較多的融資政策支持，涉及銀行、房企、資管公司等不同主體的融資。再次，一季度總體上處於市場摸底階段，預計二季度此類收並購的交易會增加。

政策扶持力度加大

去年，房地產行業緊縮，房企壓力加大，今年以來，在響應國家「房住不炒」的政策下，全國各個城市根據當地具體情況，從各方面陸續進行政策放鬆。截至3月中旬，今年共有超50個城市對樓市政策松綁。

去年年底，央行、銀保監會曾出台《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》（下稱「通知」），通知旨在鼓勵銀行穩妥有序開展並購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼並收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

今年以來，為繼續調動房企收並購積極性，承債式並購貸款政策落地，針對出險企業項目的承債式收購，相關並購貸款已不再計入「三條紅線」相關指標。

據了解，今年以來，招商銀行已發放並購貸款額度超500億元。其中最大的一筆是今年1月末，其授予華潤置地的200億元並購融資額度。此外，招商銀行還分別對碧桂園、大悅城控股、華潤萬象生活、美的置業授予融資額度，額度分別為150億元、100億元、30億元、60億元，融資用途均包括並購貸款業務。

3月16日，多部門就房地產行業問題發聲。國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，就房地產相關問題指出要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，向新發展模式轉型的配套措施。

隨後，央行、銀保監會、證監會、國家外匯局等多部門分別召開專題會議學習貫徹國務院金融委會議精神。央行表示，要堅持穩中求進，防範化解房地產市場風險，穩妥推進並盡快完成大型平台公司整改工作。銀保監會召開專題會議強調，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展並購貸款，重點支持優質房企兼並收購困難房企優質項目，促進房地產業良性循環和健康發展。

多部委對於房地產行業的積極信號釋放後，3月17日，房地產板塊強勢增長，截至晚間收盤，融創中國漲59.03%、新城發展漲47.7%、龍光集團和時代中國均漲超42%，富力地產、佳兆業、旭輝控股集團、世茂集團等企業漲幅均超30%。

數據顯示，截至3月21日，房地產開發板塊近一周漲幅2.37%，近一月漲幅3.79%，近一季漲幅4.49%。

業內人士表示，在「穩增長」的宏觀背景下，房地產行業的政策紅利還將繼續釋放，市場信心正在提振中。

⑸ 房企融資「輸血」 發力境外融資

進入2月，房企融資仍是看點，而且融資方式更加多樣化，不僅局限於公司債、短期融資、ABS（資產證券化），還包括大量的境外融資。其中在短短5天內，房企境外融資及融資計劃已經超過30億美元。機構數據顯示，2月房企境外融資計劃近90億美元。
不過，從金融主管部門不斷點名房地產金融的態度來看，融資環境並不寬松。2019年，企業盈利能力預期下降，短期償債壓力加大，再融資渠道仍是房企要勇闖的「命門」。
境內融資收緊，房地產凈融資僅為43億
春節後，從龍頭房企到小房企的融資舉動仍然不斷。
2月23日，碧桂園在2019年公開發行的58億元公司債券狀態更新為「已回復交易所意見」。而此前碧桂園一宗ABS計劃也有新進展，2月20日狀態變更為「已反饋」，擬發行金額12.50億元。
2月25日，深交所披露信息顯示，萬科一宗ABS計劃進展也順利，狀態變更為「已受理」。據悉萬科-平安證券購房尾款資產支持專項計劃擬發行金額為17.37億元。
2月27日，金地集團發行2019年度第一期超短期融資券，發行金額30億元，其中9億元擬用於補充旗下10家子公司的營運資金，21億元用於兌付發行人到期債券。
而在同一天美的置業公開發行2019年第二期公司債券，發行規模不超過10億元。
看似融資不斷，不過，境內融資規模仍在縮減。據國信證券信息顯示，截至2月26日，2月產業債凈融資較1月明顯回落，具體到房地產行業，2月房地產行業2月凈融資43億元，較1月減少137億元，房地產行業凈融資仍然維持較弱的格局。
ABS的發行也並不順利。據WIND的數據顯示，1月ABS發行總數為94隻，2月僅有13隻，成為一年來ABS發行量最低的月份。而在去年11月及12月發行總數均過百隻，隨著整體規模的減少，房地產行業的ABS大幅縮減也是必然。有業內人士認為，從數量上看，ABS發行數量大幅減少，這或許與審核趨嚴有關。
據同策研究院統計的信息顯示，在1月不到半個月的時間內，已有6個房地產類的ABS被暫停。隨著房企ABS到期集中兌付來臨，警惕風險，關注基礎資產的質量成為審核關注點。
2月境外融資計劃近90億美元
在境內融資不暢的同時，更多的房企開始關注美元債發債主體的再融資能力。春節後,從2月11日至2月15日的5天內，房企境外融資及融資計劃已經超過30億美元。
2月21日，富力地產間接子公司發行8.25億美元的優先票據，最高利率為8.625%。與此同時，當代置業宣布，額外發行2020年到期的2億美元利率15.5%的綠色優先票據。此外，合景泰富集團也擬進行擔保美元定息票據的國際發售，但票據的本金額、利率等尚未確定。
2月26日，華潤置地發布公告稱，發行3億美元於2024年到期的3.75利息票據以及5億美元於2029年到期的4.125利息票據。
在同一天，融信中國、弘陽地產、國瑞置業宣布發行美元優先票據，總額共7.6億美元，其中國瑞置業公告稱，發行於2022年到期的1.6億美元優先票據，票面利率達到了13.5%。
而在2月27日，禹州地產向香港聯交所申請批准發行於2024年到期的5億美元優先票據買賣生效。
中原地產研究中心統計數據顯示，春節後，已經有超過25家房企發布境外融資的信息，融資計劃已經接近90億美元。其中部分企業顯現多次融資，比如融創、旭輝、融信、佳兆業、龍光、華潤、華夏、禹洲也均有密集融資舉動。
中原地產研究中心認為，綜合來看，融資成本在6%-11%之間，融資成本相比去年有所下調。
不過，據新京報記者觀察發現，雖然個別大房企的融資成本出現下降，但是中小房企的美元融資成本仍然居高不下。國瑞置業發行的1.6億美元優先票據，票面利率達到了13.5%。而當代置業1.5億美元債票面利率更是高達15.5%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從目前來看，房企對融資渴求比較大，先獲得資金再考慮兌付問題，是普遍的心態。目前房企融資主要是為了提前償債，是以獲取資金為導向。但部分融資成本高，是一種潛在的負擔。
融資環境或寬松？
房企出現大量利率較高的海外融資與當前形勢有關。
據中原地產首席分析師張大偉分析認為，2019年房地產市場進入調整期的預期非常強，房企更關注資金鏈的安全，體現在拿地預計將更加謹慎，越來越多的房企抓緊窗口期，加快融資以應對未來的還債高峰期。
從融資公告內容來看，債務再融資仍是房企融資的主要目的。為此，房企的債務違約也成為關注點。據WIND信息顯示，截至2月28日，房地產行業的違約債有6筆，34.9億元，佔比2.62%，不過，從數據來看，還遠遠低於製造業的41.05%。
在光大證券分析師劉琛看來，從美元債到期的規模來看，2019年至2021年存量債的到期壓力較大。
2月27日，證監會主席易會滿首次亮相國新辦發布會時提到，要做好股票質押、債券違約、私募基金等重點領域風險的防範化解。
而在前兩天，銀保監會強調將繼續緊盯房地產金融風險，對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標准。而央行亦表示，要加強房地產金融審慎管理。
從金融主管部門的態度來看，房企的融資環境並不會寬松。
不過，中信證券認為，盡管2月由於春節原因，預計融資增長並不會和1月一樣超預期，也沒有看到房地產行業的信貸投放大幅增長，但在微觀層面的確看到了房企融資成本的下降，融資趨松。不少企業趁這個窗口，也在積極替換高息負債。考慮到當前地產企業發行債券供求兩旺，信用利差也有收窄的跡象，預示著未來企業可支配的資金，可能比預想更好。
嚴躍進也認為，融資密集其實是一個相對令人振奮的信號，房企此前拿地動作比較畏縮，其實與資金方面的壓力有關。從融資環境來說，總體上顯現出寬松的狀態，當然寬松也不是說無節制寬松。預計到了2019年第四季度，房企的資金壓力才會真正緩解。(記者袁秀麗）