中駿融資規模低

① 中駿的房子怎麼樣

中駿的房子還是不錯的，但是具體還是得多看多比較。

中駿集團創辦於1987年，總部設於上海，是一家專注於房地產開發及相關業態的綜合性城市運營服務商；集團於2010年2月在香港聯交所主板成功上市，股票代碼01966.HK。

中駿集團業務體系涵蓋住宅開發、商業地產、長租公寓、文化旅遊地產、產業地產，大型購物中心的營運管理、住宅與公共設施的物業管理、教育、健康管理等業務板塊，以及基金管理及投資等金融服務。

中駿集團僱傭員工超過10000人，連續7年進入「中國房地產開發企業50強，連續6年進入「財富中國500強企業」。

2020年，中駿集團銷售規模超過1000億人民幣。

② 短期內「踩線」房企，債務違約風險將上升

11月18日，國家金融與發展實驗室（簡稱「NIFD」）發布了第三季度 房地產 金融專題報告。

報告中指出，房企融資方面，前三季度除房企境內信用債發行規模有所上升外，開發貸、信託、境外信用債等融資渠道仍處於收緊狀態。重點房地產企業檔肢資金監測和融資管理規則的推出，使短期內「踩線」房企將直接面臨有息負債規模的「硬約束」以及在融資過程中面臨歧視的「潛規則」，其債務違約風險會陡然上升。

NIFD房地產金融研究團隊對此建議，規則需以穩步推進為主基調，並設置較合理的過渡期，否則短期產生的負面效應恐超過正面效應。

前三季度境內發行額同比升15.73%

報告顯示，前三季度除房企境內信用債發行規模有所上升外，開發貸、信託、境外信用債等融資渠道仍處於收緊狀態。

從境內信用債（不包括資產證券化產品）發行情況來看，2020年前三季度發行總額為4993.59億元，同比上升15.73%，平均票面利率約為 4.30%。分季度來看，第一、第二、第三季度房企境內信用債發行規模分別為1697.77億元、1496.21億元和1799.61億元。

從存量來看，2020年三季度末房企境內信用債待還余額為2.18萬億元，同比上漲6.13%，其中的1.49萬億元將會在3年內到期。

報告預測，隨著房企進入償債高峰期，債券發行募集的資金將主要用於借新還舊，可用於拿地和房地產項目建設的資金規模有限（ 住房租賃 項目例外）。

從境外信用債發行情況來看，2020年前三季度，內地房企境外債發行規模達到532.62億美元（約為3627.05億元人民幣），同比下降12.07%，平均票面利率為7.86%。

分季度來看，第一、第二、第三季度內地房企境外債發行規模分別為272.23億腔鎮美元、75.39億美元和184.97億美元。截至2020年三季度末，內地房企境外債存量余額為2265.96億美元（約為1.54萬億元人民幣）。

總體來看，前三季度房企境內、外信用債融資規模合計同比上升1.78%，且融資成本略有下降。

報告分析稱，在疫情之下，債券發行審批部門對優質房企的境內信用債審批發行條件有所放鬆，境內信用債發行規模有所上升，且票面利率相對較低。但受境外疫情加重影響，房企境外債融資曾在二季度暫停40餘天，導致前三季度境外信用債融資規模有所下滑。

資金需求量大、使用周期長、外源性融資依賴程度高等行業特點，決定了目前大多數房企以高杠桿、高負債、高周轉的模式運轉。2020年第一季度之後，房地產市場超預期復甦，住房銷售規模和價格呈「深 V」型反彈走勢，部分城市 房價 泡沫再起，土地交易市場持續升溫，一定程度上促使監管部門考慮進一步加強政策調控。

房企普遍「踩線」

2020年8月20日，住房城鄉建設部和人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，提出了重點房地產企業資金監測和融資管理規則（下稱「規則」）。

規則的具體內容尚未以文件的形式正式向外發布，市場傳言行圓世規則通過設置「三道紅線」將房企分為四檔，並根據房企所處檔位控制其有息負債規模的增長。「三道紅線」的具體內容如下：一是剔除預收款後的資產負債率大於70%；二是凈負債率大於100%；三是現金短債比小於1.0倍。

根據房企財務指標對「三道紅線」「踩線」數量不同，試點房企將被分為「紅、橙、黃、綠」四檔，檔位根據有息負債規模增速閾值來設定，每降低一檔，融資規模上限增加5%。

另外，如果連續三個年度經營活動現金流量凈額為負、拿地資金總額超過銷售總額的40%，則房企需提供最近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，其信用債發行、信託融資、資管產品、海外融資等主要融資渠道將會受到限制。

報告稱，央行官員在9月和10月的兩次新聞發布會上表示，後續將會基於政策試行的效果，在完善規則的基礎上，穩步擴大適用范圍。市場預期該規則會從2021年開始在全行業規模以上重點房企執行。

基於上市房企2020年中報和公告的數據，NIFD房地產金融研究團隊測算了總資產規模大於200億元的122家上市房企扣除預收賬款（合同負責）後的資產負債率、凈負債率、現金短債比和「踩線」情況。

從「踩線」情況來看，中國恆大、華夏幸福、綠地控股、融創中國、富力地產、中梁控股、泰禾集團、雲南城投等42家房企「踩了三道紅線」，約占樣本房企總數的34%。

保利置業集團、首創置業、大悅城、合生創展集團、佳兆業集團、佳源國際控股、榮盛發展、中駿集團控股、陽光城等23家房企「踩了兩道紅線」，約占樣本房企總數的19%。

萬科、碧桂園、招商蛇口、世茂集團、遠洋集團、禹洲集團、綠城中國、花樣年控股、路勁、新城控股、建業地產等 40家房企「踩了一道紅線」，約占樣本房企總數的33%。

中國海外發展、保利地產、龍湖集團、華潤置地、五礦地產、招商局置地、金地集團等17家房企「未踩線」，約占樣本房企總數的14%。

從以上測算來看，房企普遍「踩線」：12家試點房企中，「踩線」房企佔比為 75%；規模以上上市房企樣本中，「踩線」房企數量佔比約為86%。

報告中指出，從房地產金融風險來看，長期來說，規則通過控制房企債務融資增速，穩妥有序降低負債水平，可以降低行業杠桿率，防範和化解房地產金融風險。但短期內，「踩線」的房企將直接面臨有息負債規模的「硬約束」，以及在融資過程中面臨金融機構調低融資評級和強化融資歧視的可能，債務違約風險陡然上升。

此外，部分財務杠桿率較高且資金周轉能力較弱的「踩線」房企，其短期償債壓力較大，流動性嚴重吃緊，融資規模收緊可能導致其現金流斷裂，而且存在引發房企與銀行、信託等相關聯金融機構和債券市場的交叉違約，進而產生金融系統性風險的可能。

因此，NIFD房地產金融研究團隊認為，規則需以穩步推進為主基調，並設置較合理的過渡期，否則短期產生的負面效應恐超過正面效應。