房地產企業各類融資佔比

『壹』 我國房地產企業融資方式分析

中國目前房地產開發企業主要融資方式：◎銀行貸款:銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道主要依賴銀行。 ◎房地產信託融資:房地產信託是指信託機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產的開發經營活動。2003年6月央行121文件的出台，使得房地產企業銀行貸款渠道受阻，信託融資方式以「井噴」式速度發展，據不完全統計，2003年全國房地產信託融資項目近70個，房地產信託資金的數額已超過50億元。但其中主要為「過橋」式貸款，籌資比重不大。原因是國家對房地產信託規定，每份資金信託合同總份數不超過200份，單份合同的最低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。◎房地產基金: 房地產基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產基金和國內產業基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創置業第二大股東；萬科與德國銀行的合作；摩根斯坦利房地產基金與上海復地合作；荷蘭的ING與首創合作等。由於受到國內政策，以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響，海外地產基金在選擇合作夥伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。因此，海外地產基金對於國內眾多的房地產企業來講，可以說是杯水車薪。國內地產基金的發展由於缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展，地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。◎上市融資:上市融資是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一。但房地產企業上市比較困難。據有關資料，目前我國上市的房地產企業只有七十家左右，並且存在著以下問題，房地產企業整體素質較差，歷史遺留問題嚴重，管理層專業素質差。例如，2004年2月初，上海復地在香港聯合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加，開發項目多，盈利能力好，資金周轉較快等。◎房地產債券:房地產債券在目前我國房地產企業融資總額中的比重很小。2002年，房地產債券融資僅為2.24億元，佔全部融資額的0.02%。2003年，房地產債券融資進一步下降，僅為0.34億元，佔全部融資額的0.003%。債券融資比重小，主要原因是：一是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是，我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。 綜上所述，由於國家政策和企業自身條件的限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今後一段時期內房地產企業的主要融資方式。同時，信託融資和基金的形式隨著國家政策的出台也將會成為房地產企業融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產企業的重要融資方式。面對融資困境的房地產業的主要應對策略◎調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資發展戰略過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規來說，項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就將在洗牌中領先一步，搶佔先機受益。◎買殼上市:房地產企業實現公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場，

『貳』 房地產貸款佔比是什麼

房地產開發貸款額度一般為總投資額的60%。

從房地產貸款集中度管理制度的內容來看，制度充分考慮了機構具體實際，體現了分類分檔、區域差異化約束的原則。具體來看，《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。

(2)房地產企業各類融資佔比擴展閱讀：

房地產貸款佔比注意事項：

購房者在進行房屋貸款時詢問對比多家銀行，會發現同一地區的銀行貸款政策和利率都差不了多少，可以隨意選擇一家就可以。

購房者不用一定按照合同里的還款30年就還款30年，如果真有資金實力，完全可以向銀行申請提前還款。提前還款需向銀行預約，提交申請單，定好還款日後去銀行辦理即可。

『叄』 房企融資有突破！政民企發債或成新發力點

近期，房企融資政策暖風頻吹。

11月8日，證券時報·券商中國記者了解到，交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（「第二支箭」），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

11月7日，國家發改委公布《關於完善政策環境加大力度支持民間投資發展的意見》，其中提出，完善民營企業債券融資支持機制，加大對民營企業發債融資的支持力度。

在此前一系列政策支持下，房企融資規模也有所增長。10月，房地產企業非銀融資規模同比上升16.4%，年內首現正增長。其中，信用債規模同比增長1.5倍。

業內人士認為，10月單月融資規模首現同比上升，與行業進入下行周期的初期相比，行業融資已出現修復跡象。同時，受政策支持影響，預期民企融資將有所突破。

融資規模首現同比正增長

根據中指院監測的房地產行業整體融資動向，10月房地產企業非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，融資規模年內首現正增長。

從融資結構來看，10月信用債規模佔比57.4%，海外債佔比0%，信託佔比4.9%，ABS融資佔比37.7%。

具體來看，房地產行業信用債融資同比上升155.7%，環比下降17.5%；信託融資同比下降72.1%，環比下降46.5%；ABS融資同比上升22.2%，環比下降35.3%。

中指研究院認為，10月房企融資同比首次出現正增長，與行業進入下行周期的初期相比，行業融資已出現修復跡象。其中，信用債發行同比大幅上升，主要受基期數值很低所致。2021年9月開始，第一批出險企業出現違約事件，對市場沖擊很大，導致投資人信心快速下降，債券發行能力大幅回落。今年以來信用債市場進入回調階段，多次受到政策大力支持，成為各渠道中修復最快的一種融資方式。

值得注意的是，海外債已連續三個月無新發行，僅有房企交換要約成功後重新發行上市。中指研究院認為，近期有若干頭部企業宣布暫停境外債償付，或申請債務展期，預期未來海外債新發行將更加艱難。

累計來看，1-10月，房地產企業非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。從融資結構來看，信用債佔比53.5%，同比提升22.4個百分點；海外債佔比僅為2.3%，同比下降14.6個百分點；信託佔比10.9%，同比下降18.0個百分點。ABS佔比33.3%，同比提升10.2個百分點。

另外，從融資利率來看，10月融資綜合平均利率為3.48%，同比下降2.39個百分點，環比上升0.01個百分點。受政策端持續放寬房地產融資影響，房企融資成本進一步下降。

民企發債或成融資新發力點

值得注意的是，近期，房企融資得到政策進一步支持。

11月8日，證券時報·券商中國記者了解到，交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（「第二支箭」），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

據了解，2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批准，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道採取「三支箭」的政策組合，支持民營企業拓展融資。其中，民營企業債券融資支持工具為「第二支箭」。

近期，交易商協會已經組織中債增進公司積極開展了部分民營房地產企業債券融資增信工作，取得了良好成效。交易商協會指出，後續，相關工作將納入支持工具統籌推進。未來，隨著民營企業發債融資支持范圍和規模的擴大，支持工具作用將進一步充分發揮，有利於提振投資者信心，尤其有利於穩定和擴大民營企業的融資。

11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集金輝、新希望(13.34 -0.97%,診股)地產、德信中國、大華集團、仁恆置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會。與會企業表示，座談會明確中債增進公司將繼續加大對民營房企發債的支持力度，目前正在推進10餘家房企的增信發債，涉及金額約200億元。本次座談會是交易商協會8月以來第三次召開民營房企座談會。

據了解，8月以來，中債增進公司共推進10餘單房企增信項目，支持新城控股(14.75 0.07%,診股)、美的置業、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等多家民營房企發債融資83.68億元，累計帶動民營房企發債融資155億元。龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等企業正推進第二輪增信發行項目，金輝、新希望、雅居樂等民營房企項目也在積極准備中。

10月30日，國務院關於金融工作情況的報告指出，要保持房地產融資平穩有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩民生，推動建立房地產發展新模式。

10月底，央行副行長潘功勝赴中債增進公司開展專題調研，對中債增進公司支持民營房企發債融資工作給予肯定，並指出「加大對民營房企債券融資的支持力度」。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，從近期政策支持來看，民營房企的債券融資將繼續得到監管支持，發債主體的范圍、規模都將得以擴大，民企發債將成為行業融資新的發力點。

上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱也認為，政策將繼續適度改善房企融資環境，加大民企融資支持力度；金融機構將對優質企業兼並重組出險企業或項目，提供融資支持；同時也將區分項目風險與企業集團風險，支持優質項目融資及收並購，幫助行業加速出清。

『肆』 房地產企業融資規定

關於房地產企業融資規定具體如下：房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。 (一) 銀行貸款 一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2021年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%， 定金 及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對 購房 者發放的 個人住房貸款 。 (二)房地產信託 信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、 股權投資 、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。 但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到 信託法 的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。 (三)國內ipo (四)境外ipo (五)借殼上市 (六) 上市公司 資產置換 (七)房地產投資基金等 綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。 我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資 1.內部融資方式包括： （1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘 公積金 ，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。 （2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人 按揭貸款 ，是我國房地產企業開發資金的重要來源。 2.外部融資的主要渠道和融資工具有： （1）上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。 （2）房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。 （3）銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為 抵押 ，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款 抵押貸款 和房地產抵押貸款。 （4）房地產投資信託（Real Estate Investment Trusts，REITs）是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產（一般為收益性房地產）或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。 （5）商業 抵押擔保 證券（CMBS）：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用 房產抵押貸款 匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。 （6）其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

『伍』 恆大地產外源性融資比例

2018年時外源性融資佔比90%左右。
恆大地產的外源融資占老脊比要高於內源融資，外睜森源融資主要來自外來資金投資。
但是融資結構還是首選內部悉含畝融資，其次是外部融資。

『陸』 8月房企融資規模收縮，百強房企融資成本為3.76%，這透露出哪些信息

8月房企融資規模收縮，百強房企融資成本為3.76%，這透露出哪些信息首先是房地產市場趨於相對飽和的狀態，其次就是房地產企業應該轉型升級成為商業性地產來保證獲得持續性的現金流，再者就是社會面臨著經濟下行的壓力經濟市場消費疲軟，另外就是買房子在很多城市已經成為了一個可選性更多時候需要結合多方面的因素來購房而不是簡單的居住。需要從以下四方面來闡述分析8月房企融資規模收縮，百強房企融資成本為3.76%，這透露出哪些信息。

一、房地產市場趨於相對飽和的狀態

首先就是房地產市場趨於相對飽和的狀態 ，對於房地產市場而言已經是趨於飽和的狀態這樣子對於房地產企業對於資金的需求就沒有那麼高，因為可以開發的項目在減少。

房產企業應該做到的注意事項：

應該加強多渠道的升級轉型。