ABS融資占不佔授信額度

⑴ 律師對房地產商付總包供應商走ABS融資有何建議

ABS是英文Asset-Backed
Securitization的縮寫，意為資產支持證券化，是一種較為常見的項目融資模式。該融資模式是以項目所屬的資產為支撐，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金。ABS模式可以將缺乏流動性但能產生可預見的、穩定現金流量的資產歸集起來，通過一定的安排和增信機制，使之成為可以在金融市場上出售和流通的證券。通過提高信用等級的手段，ABS使原本信用等級較低的項目可以進入高級別的證券市場，利用債券市場信用等級高、安全性和流動性強等特點，達到大幅度降低籌集資金的目的。因此，ABS資產證券化也是國際資本市場上流行的一種項目融資方式，已在許多國家的大型項目中採用。1998年4月，我國第一個以獲得國際融資為目的的ABS證券化融資方案率先在重慶市推行。這是中國第一個以城市為基礎的ABS證券化融資方案。

與傳統股債區別

從企業發展的整個周期來看，前期屬於快速擴張期，然後提升企業經營效率。因此使用傳統的股權融資和債權融資，擴大資產負債表右側的負債和所有者權益。ABS模式可謂「另闢蹊徑」，開辟融資的「第三條路徑」，通過盤活資產負債表左側資產。依靠已有資產或者預期未來取得的資產的現金流獲得融資，並調節資產結構。相對於股票融資，ABS模式的優勢在於不會稀釋股權，且成本較低。相對於債權融資，資產證券化的優勢在於不佔用貸款和發債額度，募集資金用途不受限制，產品發行受市場行情波動影響較小。企業ABS融資成本高於同等級信用債，但是對於資產評級高於主體評級的部分企業來說，可以實現低成本融資。在實現出表之後，可以在不增加負債的情況下獲得融資，降低資產負債率。長期來看可以起到提升企業信用資質的效果。

與BOT區別

無論是BOT模式還是ABS模式，均能有效引入民間資本和外資，減輕財政負擔，提高項目運作效率。對於政府而言，仍然都能對項目本身擁有一定的控制權和所有權。但作為項目融資的兩種手段，兩者還是存在諸多不同，主要體現在以下四個方面。

1.項目所有權

對於BOT模式而言，在特許經營期內，項目公司通過與政府簽訂的特許經營協議，而在協議期內擁有對項目運營權，而對於是否取得項目的所有權，則根據不同項目存在不同的模式，例如BOOT模式下，項目公司取得項目的所有權，而一般特許期限屆滿後,
項目的所有權移交政府或其指定機構所有，但如BOO模式，期限屆滿後，所有權歸項目公司所有。

對於ABS模式而言，項目公司作為原始權益人將其所擁有的項目資產的所有權轉讓給特殊目的公司（SPV）， SPV因此擁有了項目資產的全部所有權，而原始權益人則擁有對項目的運營、決策權。當債券到期還本付息並支付各項服務費後,，項目的所有權重回歸項目公司所有。

2.投資風險

BOT模式的投資者主要由權益投資人和債務投資人組成，基本限制在供應商、機構投資者、商業銀行及非銀行金融機構等。其投資者從數量上看比較有限，因此，每個投資者所承擔的風險相對而言較大。

ABS模式的投資者是國內外資本市場上的債券購買者，並且，這類債券還可以在二級市場上轉讓，這就使得風險被有效分擔，使單個投資者的風險被分散、轉移，從降低投資風險。此外，ABS模式中，對於打包的項目資產均會進行內部或外部的信用增級，例如進行超額擔保等，使之在資本市場上具有較高的資信等級，也使投資風險大大降低。

3.適用項目

BOT模式主要應用於國家或地區的基礎設施領域內，能夠通過收費獲得穩定收入的設施或服務項目。但實踐中，BOT的適用范圍是有限的，我國法規規定港口、碼頭等設施不允許外商獨資,

鐵路、公路、電力等設施須由中方控股。因此對於直接關繫到國計民生的重要項目或者存在較大風險的項目，如核電站等，雖然它能產生穩定的收入，但BOT模式並不一定適用。

反觀ABS模式，由於設立了SPV並擁有項目資產的所有權，從而達到資產隔離的目的，但同時SPV並不直接參與項目的經營與決策，因此ABS的適用范圍筆BOT更為廣泛，其適用於電信、電力、供水、排污、環保等領域內，適宜、或不適宜使用BOT模式的基本建設、維護、更新改造以及擴建項目。

4.融資成本

BOT模式操作復雜，牽涉的范圍廣，環節多，操作難度較大，因此造成其融資成本相應增高。

而ABS模式的運作則相對簡單，只涉及到原始權益人即項目公司、特殊目的公司、投資者以及證券承銷商等幾個主體，因此操作簡單，又最大限度地減少了包括酬金、差價等中間費用，融資成本得到有效控制。

融資過程

ABS融資方式的運作過程分為六個主要階段，分比為：組建項目融資專門公司；尋求資信評估機構授予融資專門公司盡可能高的信用等級；項目主辦人(籌資者)轉讓項目未來收益權；項目融資專門公司發行債券籌集項目建設資金；項目融資專門公司組織項目建設、項目經營並用項目收益償還債務本息；特許期滿，項目融資專門公司按合同規定無償轉讓項目資產，項目主辦人獲得項目所有權。項目融資專門公司，可稱為信託投資公司或信用擔保公司，它是一個獨立的法律實體。這也是ABS融資籌款的前提條件。在第二階段，資訊評估機構（最好在國際上具有權威）經過對項目的可行性研究，依據對項目資產未來收益的預測，授予項目專門公司AA級或AAA級信用等級。接下來，通過簽訂合同，項目主辦人便可在特許期內將項目籌資、建設、經營、債務償還等全權轉讓給項目融資專門公司。由於項目融資公司信用等級較高，其債券一旦發行，便能夠吸引投資者購買。當然，這種籌資成本也會明顯低於其他籌資方式。

進入21世紀以來，隨著經濟的快速發展，融資需求量也越來越大了。但是，傳統的招商引資和已有的融資渠道，都無法滿足需求，開拓新的融資渠道日益成為重要且緊迫的問題。這種情況下，ABS融資模式將給我國的資本市場注入活力，成為我國項目融資的一種現實選擇。實際上，國家也在政策層面對ABS的發展予以支持，比如《票據法》、《信託法》、《保險法》、《證券法》等法律的出台，都有助於ABS融資模式在國內擴散。

案例

碧桂園購房尾款資產支持專項計劃

2016年6月29日，碧桂園公告宣布，其兩家全資附屬公司於當日決定向國內合格投資者發行本金額總數為62億元的購房尾款應收賬款的資產支持證券。其中，增城市碧桂園物業發展有限公司共發行48億元，主體評級為AA+，發行人為銀華財富資本管理(北京)有限公司。此單ABS中2年期優先A級、優先B級及優先C級的發行利率分別為4.5%、5.65%和5.8%。福建省碧桂園房地產開發有限公司共發行14.11億元，發行人為平安證券有限責任公司。其1年期優先A級份額、2年期優先A級份額及2年期優先B級份額的發行利率分別為4.5%、5.0%及
6.0%。

對比發行起始日至上市日這段時間內，2年期中債中票到期收益率維持在3.00%-3.45%之間，遠低於ABS產品優先順序債券的5%左右的發行利率。雖然對於高等級主體而言，利用ABS融資成本較高，但通過大量的存量資產抵押的方式能夠募集到大量資金，在資金密集型的房地產行業中，資產證券化進一步拓寬了房企的融資渠道，尤其對於規模性房企而言不失為一種具有資金成本優勢的融資工具。

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⑶ 企業非銀融資多的原因

地方國企債券發行規模大減
據中指研究院監測，11月份信用債規模佔比48.7%，海外債佔比0%，信託佔比8.9%，ABS融資佔比42.4%。具體來看，房地產行業信用債融資同比下降37.6%，環比下降29.2%；信託融資同比下降71.5%，環比微升2.8%；ABS融資同比上升80.1%，環比下降3.4%。受多重因素影響，11月份各融資渠道出現大幅波動。
對於11月份各融資渠道波動幅度變化較大的原因，中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，一是海外債下降幅度較大，主要是連續多家房企海外債違約，致使海外債融資基本處於冰凍狀態；二是信託下降也較多，在「壓規模、去通道」背景下，房地產信託融資規模大幅縮水。
對此，中指研究院表示，與以前相比，11月份房企非銀融資主要有以下幾個特徵：一是信用債發行額為年內最低，主要為地方國企發行量大減所致；二是海外債已連續四個月無新發行，11月份有若干房企交換要約成功後重新發行上市；三是信託融資規模與10月份基本持平。「金融16條」中專門提到「保持信託等資管產品融資穩定」「鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求」，信託融資有望回暖。但需要注意的是，11月份信託融資成本明顯提升，多筆信託利率超過8%。說明投資人一方面有意重歸房地產行業領域，另一方面也提高了利率對沖風險。
「今年以來，城投屬性的地方國企在土地市場中托底拿地成為常態，但同時也加大了地方財政的融資需求。」中指研究院稱，但今年10月份，財政部印發《關於加強「三公」經費管理嚴控一般性支出的通知》中指出，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。此後，城投平台拿地受限，地方國企的融資力度隨之降低。
數據顯示，據中指研究院監測，2022年前10個月，地方國企單月信用債發行額均值為194.9億元，而11月份僅為64.7億元。
融資利好政策正在落地中
「近一個月以來，房企融資環境預期明顯改善，後續主要是對融資利好政策進行落實。」劉水表示，從政策方面看，「金融16條」以及支持房企信貸融資、發債融資、股權融資的「三支箭」框架基本形成。從實踐來看，「第一支箭」方面，包括國有大型商業銀行及股份制銀行等幾十家銀行與數十家房企簽署授信協議，授信總額度在3萬億元左右，並且，監管部門要求四大商業銀行以「內保外貸」形式支持房企海外貸款融資；「第二支箭」方面，已有萬科、龍湖集團、美

⑷ 房企融資有突破！政民企發債或成新發力點

近期，房企融資政策暖風頻吹。

11月8日，證券時報·券商中國記者了解到，交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（「第二支箭」），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

11月7日，國家發改委公布《關於完善政策環境加大力度支持民間投資發展的意見》，其中提出，完善民營企業債券融資支持機制，加大對民營企業發債融資的支持力度。

在此前一系列政策支持下，房企融資規模也有所增長。10月，房地產企業非銀融資規模同比上升16.4%，年內首現正增長。其中，信用債規模同比增長1.5倍。

業內人士認為，10月單月融資規模首現同比上升，與行業進入下行周期的初期相比，行業融資已出現修復跡象。同時，受政策支持影響，預期民企融資將有所突破。

融資規模首現同比正增長

根據中指院監測的房地產行業整體融資動向，10月房地產企業非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，融資規模年內首現正增長。

從融資結構來看，10月信用債規模佔比57.4%，海外債佔比0%，信託佔比4.9%，ABS融資佔比37.7%。

具體來看，房地產行業信用債融資同比上升155.7%，環比下降17.5%；信託融資同比下降72.1%，環比下降46.5%；ABS融資同比上升22.2%，環比下降35.3%。

中指研究院認為，10月房企融資同比首次出現正增長，與行業進入下行周期的初期相比，行業融資已出現修復跡象。其中，信用債發行同比大幅上升，主要受基期數值很低所致。2021年9月開始，第一批出險企業出現違約事件，對市場沖擊很大，導致投資人信心快速下降，債券發行能力大幅回落。今年以來信用債市場進入回調階段，多次受到政策大力支持，成為各渠道中修復最快的一種融資方式。

值得注意的是，海外債已連續三個月無新發行，僅有房企交換要約成功後重新發行上市。中指研究院認為，近期有若干頭部企業宣布暫停境外債償付，或申請債務展期，預期未來海外債新發行將更加艱難。

累計來看，1-10月，房地產企業非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。從融資結構來看，信用債佔比53.5%，同比提升22.4個百分點；海外債佔比僅為2.3%，同比下降14.6個百分點；信託佔比10.9%，同比下降18.0個百分點。ABS佔比33.3%，同比提升10.2個百分點。

另外，從融資利率來看，10月融資綜合平均利率為3.48%，同比下降2.39個百分點，環比上升0.01個百分點。受政策端持續放寬房地產融資影響，房企融資成本進一步下降。

民企發債或成融資新發力點

值得注意的是，近期，房企融資得到政策進一步支持。

11月8日，證券時報·券商中國記者了解到，交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（「第二支箭」），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

據了解，2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批准，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道採取「三支箭」的政策組合，支持民營企業拓展融資。其中，民營企業債券融資支持工具為「第二支箭」。

近期，交易商協會已經組織中債增進公司積極開展了部分民營房地產企業債券融資增信工作，取得了良好成效。交易商協會指出，後續，相關工作將納入支持工具統籌推進。未來，隨著民營企業發債融資支持范圍和規模的擴大，支持工具作用將進一步充分發揮，有利於提振投資者信心，尤其有利於穩定和擴大民營企業的融資。

11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集金輝、新希望(13.34 -0.97%,診股)地產、德信中國、大華集團、仁恆置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會。與會企業表示，座談會明確中債增進公司將繼續加大對民營房企發債的支持力度，目前正在推進10餘家房企的增信發債，涉及金額約200億元。本次座談會是交易商協會8月以來第三次召開民營房企座談會。

據了解，8月以來，中債增進公司共推進10餘單房企增信項目，支持新城控股(14.75 0.07%,診股)、美的置業、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等多家民營房企發債融資83.68億元，累計帶動民營房企發債融資155億元。龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等企業正推進第二輪增信發行項目，金輝、新希望、雅居樂等民營房企項目也在積極准備中。

10月30日，國務院關於金融工作情況的報告指出，要保持房地產融資平穩有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩民生，推動建立房地產發展新模式。

10月底，央行副行長潘功勝赴中債增進公司開展專題調研，對中債增進公司支持民營房企發債融資工作給予肯定，並指出「加大對民營房企債券融資的支持力度」。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，從近期政策支持來看，民營房企的債券融資將繼續得到監管支持，發債主體的范圍、規模都將得以擴大，民企發債將成為行業融資新的發力點。

上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱也認為，政策將繼續適度改善房企融資環境，加大民企融資支持力度；金融機構將對優質企業兼並重組出險企業或項目，提供融資支持；同時也將區分項目風險與企業集團風險，支持優質項目融資及收並購，幫助行業加速出清。

⑸ 什麼是企業資產證券化(asset-backed securitization)簡稱ABS

企業資產證券化是指將缺乏流動性但能夠產生穩定、可預期、獨立現金流的資產進行結構化重組，並以其作為基礎資產發行可以在金融市場上流通的證券的金融工具。

根據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》（中國證券監督管理委員會公告〔2014〕49號，以下簡稱「49號文」）之規定，資產證券化業務（ABS），是指以基礎資產所產生的現金流為償付支持，通過結構化等方式進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券的業務活動。

「基礎資產」是指符合法律法規規定，權屬明確，可以產生獨立、可預測的現金流且可特定化的財產權利或者財產。基礎資產可以是單項財產權利或者財產，也可以是多項財產權利或者財產構成的資產組合。

證券公司、基金管理公司子公司通過設立特殊目的載體開展資產證券化業務，「特殊目的載體」（SPV），是指證券公司、基金管理公司子公司為開展資產證券化業務專門設立的資產支持專項計劃或者中國證監會認可的其他特殊目的載體。

(5)ABS融資占不佔授信額度擴展閱讀

ABS相較於傳統融資方式主要有以下幾個優勢：

1、提高了資產的流動性和資金利用率。融資方出售基礎資產時獲得了相應的對價，在不增加負債、不佔用銀行授信額度的情況下實現了融資。

通過發行ABS將未來可預估的穩定現金流一次性轉化為現金，並用該資金投入主營業務或進行其他投資，以獲取更多收益，從而提高了資產的流動性和資金的利用率。

2、交易架構可以根據需要靈活設計。傳統融資工具（股票發行及債券發行），對於發行主體、發行規模（如公開發行債券金額不得超過凈資產40%）、募集資金用途等均有諸多限制。

融資方與投資方之間的權利義務可由各方自由約定的空間較小。而在ABS發行中，對於融資方的上述限制較少，可以根據融資方及投資者的不同需求靈活設計交易架構，自由約定各方權利義務的空間較大。

3、主體信用轉化為資產信用，降低了融資成本。傳統債券融資，債券的償付主要依賴於發行主體的信用狀況，在沒有外部增信的情況下，主體信用評級等同於債項評級。如果主體信用評級不高，可能會導致發行失敗，而要引入外部增信則會導致發行成本增加。

能夠完全實現「真實出售」及「破產隔離」的ABS產品則切斷了主體信用與ABS證券的關聯，即使發行主體信用水平較差，但如果基礎資產比較優質，通過機構化設計，依然能夠獲得較高的產品評級，從而能夠順利實現融資並有效降低融資成本。

4、發行監管流程簡便，提高了融資效率。與股票發行及債券發行監管的核准制不同，ABS發行採用「交易所的掛牌條件確認+基金業協議備案」的監管模式，無論是交易所的掛牌條件確認還是基金業協會的備案，相較於股票發行或債券發行在監管流程上都更加簡捷、高效。

通常情況下，一個ABS項目從中介機構進場做盡職調查到最終完成掛牌需要3-6個月時間。在基礎資產較為優質，資產種類及交易架構上已有先例，中介機構專業水準較高且配合度較好的情況下，ABS發行周期甚至可能更短，這無疑為融資方提供了一條高效便捷的融資渠道。

⑹ 8月房企融資規模收縮，百強房企融資成本為3.76%，這透露出哪些信息

8月房企融資規模收縮，百強房企融資成本為3.76%，這透露出哪些信息首先是房地產市場趨於相對飽和的狀態，其次就是房地產企業應該轉型升級成為商業性地產來保證獲得持續性的現金流，再者就是社會面臨著經濟下行的壓力經濟市場消費疲軟，另外就是買房子在很多城市已經成為了一個可選性更多時候需要結合多方面的因素來購房而不是簡單的居住。需要從以下四方面來闡述分析8月房企融資規模收縮，百強房企融資成本為3.76%，這透露出哪些信息。

一、房地產市場趨於相對飽和的狀態

首先就是房地產市場趨於相對飽和的狀態 ，對於房地產市場而言已經是趨於飽和的狀態這樣子對於房地產企業對於資金的需求就沒有那麼高，因為可以開發的項目在減少。

房產企業應該做到的注意事項：

應該加強多渠道的升級轉型。

⑺ 項目融資模式分析

項目融資模式分析

在BOT融資模式下，政府將民間資本引入到沼氣工程建設項目之中，項目公司利用特許經營權安排融資，地方政府機構是項目發起。

一、幾種項目融資模式的分析與比較

(一)BOT模式

即「建設-經營-移交」，是私營機構參與國家基礎設施建設的一種形式。其大致思路由以下幾步構成，首先由項目所在國政府或者相關所屬機構對項目的建設和經營提供一種特許權協議作為項目融資的基礎，然後由本國或外國公司作為項目的投資者和經營者來安排融資，同時承擔風險，開發建設項目並在約定的時間內經營該項目以獲取商業利潤，最後，按照協議約定將項目轉讓給相應的政府機構。BOT項目融資中最基本的要素是特許權[1]。BOT方式有諸多優勢：(1)有利於轉移和降低風險;(2)能減少政府的直接財政負擔;(3)BOT融資方式可以提前滿足社會和公眾的需求;(4)有利於提高項目的運作效率;(5)BOT項目通常都是由外國的公司進行承包，這會給項目所在國帶來先進的技術和管理經驗，既給本國的承包商帶來較多的發展機會，也促進了國際經濟的融合。其次，BOT方式具有獨特的定位優勢和資源優勢，這種優勢確保了投資者獲得穩定的資金回報率。

(二)ABS模式

即資產支撐的證券化，是一種新型的融資方式，是信貸資產證券化的一種，指發起人(資金需求方)在未來產生穩定、可預測的現金流的資產基礎之上，經過一定的匯集組合，通過信用評級手段，以資產所產生的預期現金流為支持，向投資人(資金供給方)發行證券、籌集資金，並將日後收到的現金流償還給投資者，從而實現發起人籌到資金、投資人取得回報的目的[2]。ABS模式的經濟實質在於，通過信用增級這種特有的提升信用等級的方式，使得原先資信水平較低的項目得以進入國際優質的高檔證券市場，享受到高級證券市場的高資信等級、高債券安全性以及高流動性、低債券利率等多種好處，得以很大程度的降低發行債券募集資金的成本[3]。ABS模式有以下主要特點：(1)通過在國際高檔證券市場上發行債券籌集資金，資本市場流動性強，資產回報較高[4]，資產周轉速度快，因而容量較大，資金來源渠道多樣化[5]，因此該模式能夠大規模地籌集資金[6]。

(2)ABS融資方式中，清償債券本息的資金僅與項目資產的未來現金收入有關，資產支持證券對原始權益人沒有追索權，因此資產的風險主要由投資者和擔保機構承擔。同時，在資本市場上發行的債券被較多數量的投資者購買，從而使得投資風險得以進一步分散。

(3)ABS融資模式通過SPV發行高檔債券籌集資金形成的負債，並不反映在原始權益人自身的資產負債表上，從而避免了對於原始權益人資產質量的條件限制。

(4)債券利率低，並且由於採用了應用SPV來進行信用增級的措施，且涉及的環節較少，在很大程度上減少了酬金、手續費等中介費用，降低了籌資成本。這是ABS融資模式的最大優勢所在。

(5)ABS模式能夠充分利用外部信用保證的支持，避免了原始權益人資產質量和信用水平對項目融資的應用限制。

(三)PPP模式

是指公私合夥制，簡單來說就是指公共部門採用與私人部門建立夥伴關系的這種新式來提供公共產品或服務的一種方式，PPP也是公共工程項目融資的一種模式。在這種模式下，政府、營利性企業和非營利性企業因為共同參與該項目而形成多方的合作關系。PPP最突出的特點就是項目所在國政府或所屬機構與項目的投資者和經營者之間相互協調及其在項目建設中發揮的巨大作用。其中政府的公共部門與私人參與者的合作是建立在特許權協議的基礎的[7]。PPP模式的主要特點是：(1)PPP融資方式相較於以往私人企業參與公共基礎設施建設的項目融資方式來說，雖然未帶來顛覆性的改變，但是它的確帶來了一些巨大的改善。

(2)PPP融資模式使得有意願參與公共基礎設施項目融資的私人企業可以在項目前期參與進來，這種安排有利於利用私人企業的先進技術和管理經驗。

(3)PPP方式使得有意向參與項目建設的私人公司可以與項目所在國政府或有關機構在項目的論證階段共同商討項目建設過程中所採用的技術方案，這極大的提高了項目的技術水準，有助於項目本身質量的提高。而且，PPP模式可能可以幫助增加項目的資本金數量，進而降低資產負債率。同時有助於較新的技術在實踐中的應用與發展。

(4)PPP模式中，為了節約投標費用，同時節省准備時間，進而降低最後的投標價格，鼓勵有意向參與公共基礎設施項目的私人企業盡早和項目所在國政府或有關機構接觸。

(四)融資租賃模式

融資租賃是由出租方以融資為目的，對承租人選定的設備進行購買，然後以收取租金為條件提供給承租方使用的一種租賃交易。在項目融資的實施中，往往是以杠桿租賃結構為基礎，通過資產出租人融資購買項目資產，然後租賃給承租人(項目投資者)的方式來安排融資，因此也叫杠桿租賃。一般項目融資模式將項目的稅務結構和會計處理問題放在設計項目投資結構時加以考慮和解決，而杠桿租賃模式是在融資結構設計時將項目的稅務結構作為一個很重要的組成部分加以考慮。融資租賃的主要特點：(1)優勢。與其他項目融資方式相比，融資租賃具有以下優勢。第一、融資成本較低。在融資租賃結構中，出租人通常可以獲得投資稅務抵免、加速折舊等稅收優惠，這些都令融資成本得以降低。第二、不直接擁有但卻能控制項目資產。第三、容易實現完全融資。在融資租賃模式中，由債務參加者和股本參加者提供的資金構成了被出租項目的全部或大部分建設費用或者購買價格，因此很可能解決項目所需的全部資金或設備問題。

(2)劣勢。從一定意義上來說，融資租賃模式結構相當復雜，需要專業人員才能組織和操作。另外，融資租賃模式靈活性相對較差。一旦確定使用融資租賃模式來進行項目融資，重新安排融資的可能性以及重新融資的可選擇餘地就變得較小，所以在確定融資模式前要進行多方綜合考慮。

二、幾類電力項目的較優融資方式探討

(一)風電項目的較優融資方式

關於進一步促進風力發電發展的若干意見》中，國家經貿委明確提出，在國家逐步加大風電投資的基礎之上，國家鼓勵發展風力發電的多種融資渠道，允許國內外相關企業和投資人積極投資參與風電場項目的建設。這些政策表明國家對於風力發電的大力支持。同時在市場經濟的不斷完善中，隨著我國經濟體制改革的不斷深入，風電融資形式也出現了多樣化的局面，新型的融資方式的引入成為未來的發展方向。BOT模式在我國已有近二十年的歷史，中國人民對於BOT模式已經越來越不陌生。一大批成功範例不斷涌現。不過BOT模式在風電行業的應用較多的.體現在風機製造公司，多採用「開發風電場—帶動整機銷售—轉讓以便再次獲得溢價」的模式。國內最早的運用該模式取得成功的是金風科技。對風電項目本身融資方式而言，融資租賃模式由於對於大型設備的低成本租賃以及易實現完全融資等特徵而成為風電項目融資的一種可行性選擇。為了說明融資租賃帶來的低成本優勢，本文擬舉例說明我國發電企業應用融資租賃方式進行項目融資的可行性和優越性。此處的融資租賃方式選擇售後回租為例來說明。售後回租，是指企業將自身擁有的固定資產賣給租賃公司，然後再作為承租企業將所出售的固定資產向租賃公司租回使用，並按期向租賃公司交納租金。售後回租是國際上通用的一種融資租賃方式，與普通融資租賃相比，其特點在於它是承租人和出賣人為同一人的特殊融資租賃方式。當企業存在較好的投資機會或流動資金不足時，可以利用售後回租的融資租賃方式解決所需資金需求。在實現企業戰略經營目標的同時，國外企業一般會結合國家的稅收優惠政策，通過售後回租來為企業獲得更大的節稅效果。雖然售後回租並不能加速折舊、降低融資成本和資產負債率，此外還需要支付額外的手續費，但是回租租賃還是有自身的優點。(1)售後回租會比抵押貸款融資金額更大，能實現1%的融資。(2)節省了銀行貸款額度，保持了企業財務彈性。(3)售後回租能夠盤活發電企業的固定資產，有利於解決發電企業固定資產比率高的問題，為發電企業投資新的項目提供了良好的途徑。

(4)出租人通常可以獲得投資稅務抵免、加速折舊等稅收優惠，這些都使融資成本降低。

(二)水電項目的較優融資方式

水電項目最大的特點就是收入安全，持續、穩定，這一點正好可以利用來發揮ABS融資模式的優勢。ABS模式由於通過信用增級，得以在較低的資金成本水平上籌措到數量較多，並且期限較長的項目資金。因此ABS模式很適合那些投資規模大，建設周期長，投資回收期長的城市基礎設施建設項目。並且ABS模式在國外的此類基建項目中已經有充分的應用。水電項目具備的收入穩定、持續、安全等優良特性，正好符合ABS模式運作的基礎性要求。具體的操作過程中，可以由信譽良好，實力較強的電力財務公司設立SPV，依託電力財務公司的較高的信譽設立具有較高信用等級的電力資產證券化產品，或者可以通過為該產品提供擔保，從而提高該產品在資本市場上的信用水平。可通過資產證券化，使項目的所有權得到明晰，明確各方應承擔的風險，保證有效的風險分擔機制。投資人可以自行選擇投資項目，從而實現資源的優化配置，同時也提高了投資者自身的投資效率。而政府則可以通過對水電資產支持證券的監管，達到其調控水電融資規模的目的。

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⑻ 人民幣兌換美元歷年數據

過去幾年有一個現狀很明顯，美國屢屢針對中國金融市場，感覺像是貿易戰輸了以後又想玩點什麼陰謀詭計。

我們給大家一組數據，再看背後的邏輯，2018年和2019年的第二季度，一個是美國威脅要對我國加關稅，一個是落地加征10%-25%的關稅。

這兩次加關稅人民幣都出現了比較明顯的貶值（離岸價格），從6.4-7以及6.7-6.9，中間開了一個G20峰會人民幣出現短暫的升值。

當時，市場出現了兩種不同的聲音，一個是說我國為了對沖貿易戰的影響，主動匯率貶值，另一個是關稅恐慌，引發資本外流。

最後根據公布的金融賬戶出入情況找到了答案：

2018年3月底，美國開啟貿易爭端之後，我國剔除儲備資產後的金融賬戶差額出現了快速的下降。

2019年5月份中美貿易談判遇阻以及2000億美元關稅的提升， 2019年二季度金融賬戶（剔除儲備資產）差額大幅度下跌，並且轉入深度負值。

由此可以看出，帶有恐慌的資本外流應該是人民幣貶值的主要推動因素，由此也可以得出一個結論：如果說貿易戰是山姆大叔的陽謀，那麼引發資本外流則是徹徹底底的陰謀。

所以說，本輪無論是人民幣貶值還是股票的下跌，都是金融市場需要的，完全符合我們金融服務實體的宗旨。

不過，在這個過程中，痛肯定是有的，但時間不會很長，而且千萬不宜跟風，尤其是外資的走向，要知道這些資本回來抄底的時候比誰都快。

最後一句諫言：財富是美好的，得到財富的過程可能是「悲壯的」，且行且珍惜吧。

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歷年美元兌人民幣匯率是 - ： 貨幣兌換 1人民幣元=0.1567美元1美元=6.3828人民幣元匯率數據由和訊外匯提供,更新時間:2011-08-16

歷年來人民幣對美元的匯率表 - ： 這是中行即期外匯牌價:http://www.boc.cn/cn/common/whpj.html 點開這個網頁,在最下面按日期查詢,就能查到某年某月某日的外匯牌價了.

人民幣對美元的年度匯率?： 估計很難找到的.國家外匯管理局網站,統計數據,人民幣匯率中間價,也只能查閱近3個月的,另外在其網頁備注里顯示,比如「2、從2002年4月2日起公布人民幣對歐元匯率價格.」「6、自2011年11月28日起,公布人民幣對澳元、加元匯率中間價.」接著你可以去人民銀行網站「首頁/關鍵圖表/人民幣匯率中間價對美元細覽」,但人民幣/美元數據也是2005年7月21日開始,而澳元/人民幣是2011年11月28日開始的,原因就在前述備注里.你要的數據區間這么長這么全,而人民幣又不是自由貨幣,估計很難找到.如果你能找到,也希望能告訴我一下,也希望能看看.

近年我國人民幣匯率不斷波動.閱讀下表(1美元兌換人民幣數量). 2012年10月10日6.3549元2013年10月10日6.1452元[這意味著與去年同期相比,今年(... - ：[選項] A. ①② B. ②③ C. ②④ D. ①④

【原創】下圖所示為2013 - 2014年人民幣兌美元匯率變動的趨勢.根據表中數據推斷,在其他條件不變的情況下 這一變化會使( ) - ：[選項] A. 我國居民減少對美國商品的需求 B. 我國居民更多地選擇去美國旅遊 C. 我國企業增加對美國的商品出口 D. 我國企業減少對美國的投資

1990年美元對人民幣匯率 ： 1980年1美元兌換1.4900 元人民幣1981年1美元兌換1.7768 元人民幣1982年1美元兌換1.9249 元人民幣1983年1美元兌換1.9573 元人民幣1984年1美元兌換2.2043 元人民幣1985年1美元兌換2.9366 元人民幣1986年1美元兌換3.4528 元人民幣...

歷年美元兌換人民幣比率 - ： 從83-06年 1美元對人民幣 依次是 1.911 2.296 2.848 3.36 3.62 3.944 3.944 5.079 5.2 5.33 5.7 8.461 8.461 8.314 8.28 8.26 8.26 8.26 8.26 8.277 8.277 8.277 8.1917 7.8087 2007年6月5日 100美元美元 757.57 然後08年目前(11.5號) 美元 當前匯率 人民幣 100 6.8350 683.5 如果還有什麼不明白補充下,我再給你找找了

從2000年開始歷年人民幣對美元兌換率是多少 - ： 683.58

人民幣兌美元2010 - 2017匯率 - ： 2010年1美元兌換6.62元人民幣知2011年1美元兌道換6.61元人民幣2012年1美元兌換回6.25元人民幣2013年答1美元兌換6.07元人民幣2014年1美元兌換6.16元人民幣2015年1美元兌換6.39元人民幣2016年1美元兌換6.92元人民幣2017年1美元兌換6.92元人民幣

⑼ 房地產行業如何進行融資

有以下幾種方式可供選擇：

一、權益性融資。

可能通過增加註冊資本，吸引新的投資者加入，不用支付利息，但會降低原股東的持股比例。

二、發行債券。

如果符合條件可以發行債券。企業發行債券的條件是：1．股份有限公司的凈資產額不低於人民幣3 000萬元，有限責任公司的凈資產額不低於人民幣6 000萬元，2．累計債券總額不超過凈資產的40%，3．公司3年平均可分配利潤足以支付公司債券1年的利息，4．籌資的資金投向符合國家的產業政策，5．債券利息率不得超過國務院限定的利率水平，6．其他條件。

三、從銀行或其他金融機構借款。

但在目前的大環境下，小的房地產開發企業從銀行借款很難，大房企倒沒問題。

四、從基金、信託、其他企業或個人融資。

但這樣融資一般利率較高，會加重企業的負擔。

希望我的回答對你有所幫助。

首先，我們先來了解下地產項目的整個操作流程，以及實際操作過程中需要的融資節點。

在實際操作中，其實房產商融資需求最旺盛的就是土地款的融資。目前由於國內地產市場經過多年上漲，導致了土地成本在整個項目中佔比非常高，往往一塊土地的價格都在10億元以上，雖然可以分期付款，但是土地證需要在款項付清後才能辦理。延遲支付土地款，會影響後續開發貸的辦理及後續的項目開工。所以，一般來說房產公司會想盡辦法將土地款盡快付清，這樣的資金支付壓力非常大。

在支付完土地款拿到土地證後，就可以開始申請銀行的開發貸款了，申請過程中辦理其它的三證（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證）及備案、環評等各項手續。一般來說，各項手續辦理完成及拿到其他三證後，基本上銀行貸款也能完成審批。

銀行放款後，通過合作的施工企業將開發貸款套取出來，歸還前期土地款的融資。至於施工企業的工程款，則根據前期進場施工談好的由施工企業墊付。在項目達到可以預售的條件（正負00，或者結頂，具體看各地政策），就展開銷售。銷售回款和銀行按揭貸款會進入監管賬戶，可以用於支付工程款。如果項目有二期、三期，就這樣滾動開發。

從拿地到預售基本控制在1年甚至更短，這就是目前大多數房企開發項目的操作模式，業內稱呼為高周轉模式，主要代表就是碧桂園。當然也會有個例，但是整體原理基本相同。

對於房企融資，也就兩條路可以走，一條就是股權，另一條是債權。

一、股權類融資

通過吸引資金方入股，達到融入資金的目的，但是壞處就是需要按照其入股比例和對方分享收益。

1、直接模式

有實力的個人、企業直接入股，股權現實在項目公司股東的層面。

2、間接模式

個人、股東投資地產類基金或者成立有限合夥企業，然後再進入項目公司股權。

3、聯合開發

也就是業內說的拼盤，一般小開發商用的比較多。小開發商一般在所在地有一定的資源，但是資金口碑等方面較弱，那麼就會找些知名開發商共同開發樓盤。目前地產也整體下行，大開發商聯合開發的情況也越來越多。

股權類融資模式在實際操作中，聯合開發和基金類模式操作比較多，第一種其實相對比較少。因為後兩種除資金外，能夠帶來一定的其他資源，第一中基本就是財務投資，需要分享利潤，一般房企都不願意。它們寧願以債權的形式介入這筆款項。

二、債權類融資

1、發行債券

符合條件的企業可以申請發行債券，可以在國內，也可以在境外。目前國內房企發債（主要是公司債）審批極其嚴格，通過可能較少，為了融資有很多創新，比如購房尾款的ABS，與上下游的基於應收賬款的ABS，甚至還有一個勞務公司做的工資的ABS。

境外發債目前大型房企用的比較多，最近一筆就在昨天，是華夏幸福發行的，中小房企這個渠道幾乎沒有機會。

2、銀行

銀行目前主要針對的是房地產開發貸款，必要條件就是四證齊全。

原來可以操作夾層融資借道信託投放用於支付土地款，目前已被監管卡死。

另外在銀行，房企還有借道融資的模式，用集團內其他的經營型企業（貿易公司）作為借款人，用第三方土地或者未售房產抵押借款，款項再集團調撥使用，一般會去支付土地款。

還有一種就是目前比較多的，用商業承兌匯票融資，直接開票給施工企業，施工企業找房產公司有授信額度的銀行貼現，佔用房企授信額度。商票的模式貼現渠道比較多，也不僅限於銀行，因為銀行的額度不好審批，目前還有其他的渠道，比如網路金融平台、票據類資管、票交所等等。

3、信託

信託公司目前基本只能操作開發貸款，發放信託融資。可能有非主流小信託會有一定靈活性，但是主流監管意見是不能做土地前融。

4、 社會 資金

這個其實是目前房企操作最多的。主要資金來源就是個人、企業（目前主要出資金的是國企）、上市公司等等。

操作的模式主要是銀行委託貸款、股權基金（假股真債模式）。

還有一種是房地產銷售公司兜底，它會和房企簽訂一個協議，包銷一定價值的房產，享受一定的折扣。房產公司先將整批房源打包給這個銷售公司，做下網簽，但是不過戶。銷售公司銷售一套，更改一套網簽並進行過戶。對於銷售公司能夠以低價拿下一批房源慢慢銷售，利潤最大化，房產公司則在損失部分利潤的前提下提前拿到房產的銷售款。這個過程中也可以演變出假按揭模式套取銀行的按揭資金。

總結

整體來看，目前在土地款融資階段，由於銀行信託等渠道受限，主流的融資主要是以地產基金或者同行為主的真股權投資和 社會 資金為主的債權融資（含假股真債），這階段的融資成本比較高，目前主流大型前50強房企的融資成本在13%-15%間，各類頭部房企無論民營還是國有均有這類融資。開發貸階段主要為銀行和信託融資，優質房企集中在銀行，偏弱的主要在信託，銀行的成本基本在6%-8%之間，信託主要在10%-12%。工程款主要是壓榨施工企業，讓對方墊資，在實現銷售後再支付，甚至用商票支付。

房地產行業是比較典型的資金需求量很大的行業，資金成本也很好。可以說，房地產的核心競爭力就體現在資金實力上，有沒有足夠多的錢，能不能借來足夠多的錢會關繫到房地產企業的生死存亡。

一般企業能用到的融資方式，房地產企業自然也都會採用，比如。股權融資，通過上市拿到資金。相比公司經營過程中的資金需求，上市融到的錢甚至可以說是杯水車薪，所以房地產最需要的反而是藉助上市，增加公司的名氣和行業地位，以便在融資方面更有優勢。

還有債券融資。對房地產企業非常普遍，而且，房地產企業不僅在國內發債，還會在國外發債，甚至有分析師說，目前房地產在海外的融資總額已經非常非常大了。另一方面，為了降低融資成本，房地產企業還會採用短期債券和長期債券組合的方式，1年期的短期融券滾動是用，結合3-5年的長期的債券，既能滿足降低資金風險，也能減少資金成本。

除此之外，還有銀行貸款，房企的資金量大，也是銀行的大客戶，不過銀行在房貸時，會評估房地產公司的信貸情況，會很看重銷售總量、行業排名等一些指標，這也是很多房地產公司想要拚命做大的原因吧，做大了才能有更多的資源。不過，做大了很可能也會死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的「開門紅」，打響了並購的第一槍。從媒體報道的信息來看，世茂應該是占盡了優勢，福晟會「一個願挨」還是因為出現了資金危機，不得不用自己最有優勢的加碼來獲得世茂支持。

總的來說，房地產行業是典型的資產負債率很高的行業，對公司來說是有很高的杠桿，對企業老闆來說，則也意味著很大的財務風險。

針對房地產行業如何進行融資？這個問題，我的觀點如下：

第一，這個問題提的相當好，我相信有成千上萬的網友想知道這個答案。房地產行業會根據項目所處不同的階段（往往是三個階段：A，沒拿到《國有土地使用權證》之前；B，拿到《國有土地使用權證》之後；C，拿到《商品房預售許可證》之時），實現不同的融資方式。

第二，如果房地產行業所處的是項目前期開發階段，沒拿到《國有土地使用權證》之前。大多數房地產開發商是通過「出讓股權或引進戰略投資合作開發」的融資模式，通稱「股權融資」。

第三，如果房地產開發商所處的階段是拿到《國有土地使用權證》。可以拿著這個《國有土地使用權證》到銀行去抵押貸款，以實現融資的目的。

第四，地產項目在建設過程當中也可以實現在建工程開發貸，實現融資的目的。

第五，如果房地產開發商已經拿到了《商品房預售許可證》，就可以通過樓盤營銷代理公司，通過內部認購，或者蓄客期，或者開盤，實現銷售收益，實現地產項目一期和二期資金滾動開發，達到融資的目的。

第六，當然作為一家正規的房地產開發公司，在融資的時候必備核心資料：

A，項目介紹PPT。

B，項目《融資計劃方案》。

C，項目《規劃設計方案文本》。

房地產融資是所有行業（金融業除外）融資當中融資總金額最大，融資產品最多，創新速率最快的。房地產具備金融屬性，是除了金融行業以外另一個借錢生錢的行業，因此對於房地產的融資風控也是非常嚴格的。在此基礎上，房地產融資因風控的需要，形成兩種類型：1、以公司為中心的融資；2、以項目為中心的融資。在此以外，股權投融資也是很正常投資房地產的方式，但股權沒有保收益一說，更屬於投資類，這邊暫不討論。另外，民間高利貸、地下錢庄等借貸方式也不屬於我們考慮的范圍，都不是正規路子。

以下是常見的一些融資品種：

按照分類一點點闡述，不免太無聊。我們按照公司的發展周期的維度思考，從小公司長到大公司時會經歷多少種什麼樣的融資產品。

房地產公司的融資一般都是從項目融資開始的。項目的開發可以分為前期拿地，中期建設，以及建設後等。我們從中期往兩頭慢慢延伸。

好，假設我現在是一家公司，完成了初期的野蠻生長和初期累積，公司也規范化一些，銀行願意借我們一些錢。現在，手中有塊土地，手續完備了，但是手中錢不夠，項目資金鏈上需要一些杠桿，幫我撬動整個項目。於是我找到了銀行。

我們知道，開發貸的提供者是銀行，但是，對於資質差一點的公司，銀行會認為公司的承擔能力不足，拒絕公司的申請。這個時候，公司也可以去找信託成立一個信託計劃，或資管公司成立資管計劃借錢。本質差不多，監管措施也差不多，但是價格會比銀行貸款貴很多，這是信用溢價所致。信託可以自己募集資金，也可以找銀行募集資金，各位在私人銀行買到的信託產品，來源就是這種。

當你的中上項目基本都能在銀行拿到開發貸，公司應在全國TOP500以內。

STAGE 2
本來這種融資很合理，但在這幾年出現了BUG。國內房地產市場發展的好啊！如火如荼啊！地價越來越貴了啊！地價佔了整個項目50%啊！付完了地價，要很長一段時間才能達到「432」的條件。同時，開發貸又只能用於工程開發建設，付給工程方，不能把前期投入套現。開發商的錢趴在裡面出不來，產生了巨大的資金佔用，老闆們心理陰影面積越來越大。

怎麼辦？沒有關系，有「拿地融資」，或「明股實債」。在2012年的時候，這種融資出現並獲得了很大的發展。因為不是標準的債權產品，所以這類融資簡稱前端非標債權融資。這種錢可以從信託或資管計劃拿，當然最終的來源很多也是銀行。這類的融資方式核心就是，以投資的名義，繞過了「432」的合規要求，通常項目公司獲得土地的90天內，直接塞給項目公司，而非直接支付給工程方。因此，這類融資相當於把之前的土地成本套出來了。太好了，比開發貸好用太多，金融機構也自然多收幾個點費用。到了後期，招拍掛的資金也是由金融機構100%墊付了。所以一個房地產企業，拍地的錢沒有給，沒有太多沉默成本。拍到地以後，自己掏30%-40%，金融機構掏剩下的。如果快周轉做項目，那麼ROE回報真的高得不得了。

如果一家企業能夠獲得前端融資，那麼恭喜你，你在中國的房地產行業應該可以排在TOP150-200之內。

土地獲取的方式有很多。如果土地不是很乾凈，是拆遷留下來的，怎麼辦？銀行可以提供拆遷貸款，用途是支付拆遷補償款，前提是這個項目是舊改項目有政府批文。這種貸款在銀行常常不佔房地產限額，是政府支持的。拆遷之後，成為凈地，四證齊全了，就可以拿開發貸了。再高級的做法，企業可以以拆遷貸為標的，做成「理財直融」，相當於把這個東西做成一個債券，在銀行間交易商協會賣。

當開發商拿到了預售證，於是就開始使勁渾身解數，各種廣告出擊賣房子啦！這個時候銀行會提供按揭貸款，雖然不是直接給開發商，但是由於按揭投放了，開發商才能回款到賬上，房子才算真正賣出去了，所以按揭事實上對開發商非常非常重要，整天開發商的財務都在因為按揭對數焦頭爛額。

如果這個開發商開發的是商業地產，那麼就有「經營性物業抵押貸款」。顧名思義，這個項目由於未來會有源源不斷的現金流入，比如租金。銀行評估其現金流情況以及市場價值情況，折個現，公司就可以從銀行套出一筆錢。這種錢通常是長期的流動資金，沒有太多限制，非常好用。在證券市場，開發商也可以發行ABS,CMBS等債券，把錢套現出來。

STAGE 3
多干幾個項目之後，企業就上了一定的規模。這個時候，很多企業可能就開始鼓搗上市的事情了。如果企業登陸了資本市場，那麼IPO可以為企業帶來一筆不小的運營資金，隨企業用。同時，IPO背後意味著公司完成了股份制改革等規范化的運作，在資本市場上有了評級，公司可以比較順利的以主體進行融資。（當然，IPO不是公司發債的必然條件，非上市公司做私募債也多，但終歸不如上市公司容易）

IPO之後，企業要干兩個事情，一是做銀團，二是發債。對於銀團，主要說的是那些去港股上市的公司考慮的事情。在境外有平台後，可以找很多外資銀行做銀團貸款，境外銀團貸款批額度不批產品種類，很好用的，唯一要解決的事情是錢怎麼弄到國內，當然大家各有各的手法。近期國家在擴流入，是鼓勵公司借外債的。對於公司來說，借外債需要解決兩個問題，一是錢怎麼還，第二是當前人民幣的貶值預期。

關於發債，境內境外發債都可以。發債的資金是可以自由使用的，用途很方便。境外的發債市場發展了很多年，非常成熟，但國內確實最近才發生的事情，轉折點是2014年9月。在國內，境內發債的渠道有兩個，銀行間交易商協會，發出來的叫中票短融等；另一個是交易所，發出來的是公司債。在銀行間交易商協會這個渠道，曾經只有商業地產是可以發債的，不過商業地產的要求很高，住宅要在30%以下。當時有世茂股份等公司發過，價格挺高。公司債方面如同IPO，是審批制，發行也受一定的限制。在2014年9月，交易商協會突然放開了A股上市房地產企業發中票。一時間，開發商們是那個激動啊！要知道，發了中票後，就可以發永續債，就可以發短融，就可以發超短融，不停的舊債換新債，那可是源源不斷的流動資金啊。於是市場上各個開發商風生水起，在12月底萬科發了首單中票，價格4.7，保利發了個4.8，一下把價格江夏區了。在當時，銀行基準利率可是6呢。隨後，央行不斷降息，市場資金泛濫，出現了資產荒，發債的價格進入了3字頭。可以說，2016年房地產大市，和資金便宜有很大的關系。

另外，還有一個BUG類型的債種：永續債。這種債由於沒有期限，依靠的是不斷上升的利率逼企業還款，因此在HK會計准則算是全權益。這種貸款可以讓公司越借錢，賬上的負債比率越低，這不，負債沒增長，凈資產增加了。不過這也是個定時炸彈，而且坊間看一個公司，算數評估風險的時候，還是會加回去的。這種永續債到了後期，又發展了很多類永續債的變種。

當企業完成了上市，完成了發債，銀團等融資手段，這個公司基本上就是國內TOP100以內的水平。

STAGE 4
當企業發展更進一步，企業會有新的追求，比如我要讓我的財務報表更好看，公司資金運營效率更高。比如，我要減少公司的有息負債率，使得公司的評級維持在較高的水準，發債就可以更便宜。於是，供應鏈就出現了！

供應鏈條中，開發商是核心企業，圍繞著很多供應商。這個行業內，開發商拖著付工程款是常有的事情，如果企業的信用足夠，開發商可以給供應商開個商票，名正言順地晚付錢，讓項目的現金流更好看點。這個融資，通過處理，是不會計入開發商的有息負債了，開發商也很開心。OK啦，這個時候供應商就會來拿著票找銀行貼現，企業就延遲了1年才付款。一般意義上來說房地產做供應鏈其實就是變相給房地產做流貸，不過對於好的企業，不少銀行願意賺這份錢。

當銀行願意為你做供應鏈業務，你應該在TOP50水平左右了。

廣闊天地，大有作為，人民的智慧是無窮的，只要企業有能力，有動力，那麼資本市場就會給你創造層出不窮的產品。

STAGE 5
很多企業為了獲取項目，往往採用小股操盤的形式。因為大地產商有產品優勢、銷售優勢、建造成本優勢、融資成本優勢。鍋子很好，但米不夠。因此，在招拍掛越來越貴的時候，如何和擁有土地的土豪們談好生意就非常重要，小股操盤也成了主流。對於那些擁有土地的小開發商或者土豪來說，這個生意也是劃算的。一畝地在自己手中的價值可能沒有多少，但是萬科、碧桂園等開發商一處理則完全不一樣。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收錢。在這種市場狀態下，賣品牌賣管理，加大杠桿，成立基金，收管理費等形態百花齊放。另外，雖然對於大地產商來說，一個項目只佔小股，但在大口徑數據宣傳方面，這個盤的所有銷售收入是全盤計入企業的成績單的！

對於商業物業來說，終極的手段是發行房地產投資基金（REITs），直接上市，套現，不過國內的稅法以及風險隔離方面還沒有辦法做到模式盈利，所以這一塊還需等待。

說到了這里，能夠充分完成上面所有環節的，基本就是國內TOP30的開發商了。在往後走，房地產公司無非就是做大規模，搞生態，搞金融等出路。要麼做產業結合，要麼做金融集團，自己給自己輸血。

上面的文章內容有一條重要假設，就是房地產公司完成了原始積累，銀行願意給你貸款。其實達到這一步，企業家們已經付出了非常多的工作和努力，已經很不容易了。另外一點，這個行業正在不斷集中化，寡頭化，在開發貸假設的TOP500，很可能幾年內，業內連500家公司都沒有，目前的數據大概還有1萬家（這個數據是有把大公司的子公司重復計算的）。

說到最後，不得不吐槽一句，咱們這么多地產金融狗整天為房地產公司的融資處心積慮，最終坑的都是自己！

房地產公司一般通過銀行的開發貸款和組成信託計劃進行融資

一、銀行貸款r1、影響商業銀行貸款的利率因素：中央銀行貼現率、放款期限、存款利率、放貸利率風險、管理貸款成本、優惠利率。r2、國內商業銀行貸款種類r(1)信用貸款，信用貸款指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用貸款分一下五種類型： 普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據貼現貸款r(2)擔保抵押貸款分為兩種：擔保品貸款、保證書擔保貸款;r二、民間借貸融資r1、特點： 形式上的分散、隱蔽性 金額上的小規模性 范圍上局限性 利率上的高低不一與隨行就市 借貸合約非格式化 對償債的硬約束性 我國發展開發商貼息委託貸款的優點和缺陷r2、優點：可有效實現融資、成本低，可降低銀行金融風險 可行性強，為金融市場所快速接受 房地產企業在實現融資的同時實現了銷售，一舉兩得r3、缺點： 適用該方式的企業有一定的限制，並非所有房地產開發商都可以運用 開發商承擔風險較大 並非開創融資新渠道r三、房地產典當融資r典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。 特點：融資性、單一性、商業性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：審當、驗當、收當、保管、贖當。 五日後仍未清償當金回贖的當物，實為絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權。r四、商業信用融資r1、主要特點：商業信用使用商品生產特點、商業信用能夠為買賣雙方提供方便、商業信用可以鞏固經濟合同，加強經濟責任、商業信用有利於競爭。r2、商業信用融資的具體方式： 應收賬款融資、商業票據融資、預收貨款融資等。r當前國家加大了對房地產企業的管控，在政策高壓的大環境下，融資也變得越來越難，這也導致不少企業出現了資金荒。對於金融機構來說，針對房企的融資也更加謹慎，畢竟高回報的同時也存在著高風險。

目前來看，隨著通道業務的趨緊，以及資管新規的出台，房地產行業更加的依靠銀行途徑進行融資了。

一、房地產類融資都有哪些

第一個呢就是最主流的了， 房地產開發貸款，不難理解的，就是開發商想開發某一塊土地需要進行融資，從銀行貸款，這種貸款就是房地產開發貸款。

還有一種是經營性物業抵押貸款，這種貸款以商業地產項目所產生的物業相關費用進行抵押向銀行貸款的一種產品。

綜上可以看出，不管哪種貸款，都是以項目為核心的， 銀行審理的時候以項目本身為基礎進行分析，當然了也會分析借款人資質等方面的。

二、具體的流程

我以房地產開發貸款為例子講一下大體上的流程。

首先借款人成立一個項目公司，因為借款人集團一般開發的項目覆蓋全國，所以若想申請貸款等事宜， 需要在項目所在地新建立一個項目公司 ，然後以項目公司為主體進行融資。

然後，就是拍地，通過競價方式，從政府手裡拍地，然後是交錢並辦理各種手續，如四證，當這些必要的基礎資料齊全之後就可以聯系銀行了。

聯系銀行以後需要提供一系列資料，包括但不限於企業基礎資料及證件，財務報表，可研報告等等一系列材料，銀行通過審核股東背景、借款人項目經驗及經營等情況最終決定同不同意貸款。 這其中有一點十分關鍵，就是借款人需要有一定比例的自有資金，要不然不就是空手套白狼了嘛。

然後企業需要提供一定的擔保措施，比如用土地及地上房產進行抵押，或者是集團總部進行擔保，如果是抵押的話，還要配合銀行落實抵押手續。

如果企業提供的材料齊全且沒有什麼瑕疵那麼銀行就會發放貸款，通常房地產開發貸款期限為5年，企業需要與銀行溝通並尊重合理性的前提下，設置符合實際情況的還款計劃，如第一年償還多少錢、第二年償還多少等等。

然後銷售回款的資金需要進入銀行的監管賬戶，出支付相應的稅款等費用之外，不能隨意對外支付，必須優先償還銀行貸款。

綜上就是房地產融資的基本流程。

三、總結一下

房地產企業先拿地，然後辦理相關手續，並持有一定的自有資金，然後聯系銀行，審核無誤之後進行貸款，然後封閉管理賬戶資金，不得隨意對外支取，這就是開發貸款的流程。

希望對您有幫助。

您好，房地產行業融資，可以有以下幾種方式：

一、向身邊 人融資

如果您需要的資金比較少的話，可以向身邊的人融資，比如親友、同學同事，或者當地的有錢人、企業家、管理層等等。

二、銀行貸款融資

如果您有穩定的工作或者收入，或者有房產等，可以向銀行申請貸款或者抵押貸款。

三、尋找投資人和投資公司

如果您需要的資金較多，可以尋找專業的投資人和投資公司。投資人一般在社交平台都有官方認證的賬號；投資公司一般有自己的官方網站，您可以直接投遞商業計劃書給他們。

四、專業的融資信息服務平台

專業的融資平台有很多資金方入駐，您可以投遞項目給他們；或者參加平台定期舉辦的融資活動，和多位投資人面對面交流。