中國房地產融資網

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㈡ 房地產融資的16種途徑

房地產融資的16種途徑

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。

房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構，下面是房地產融資的十六種途徑：

1.自有資金:

開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

2.預收房款：

預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。

3.建設單位墊資:

一種是由建築商提供部分工程材料，即“甲供材”;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

4.銀行貸款:

在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。

5.房地產信託:

現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:

6.上市融資:

上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。

7.房地產資產證券化：

房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。

8.聯合開發:

聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。

9.開發商貼息貸款:

開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。

10.售後回買及回租:

售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。

11.海外融資:

海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

12.融資租賃:

根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。

13.非上市增資擴股:

私募股權融資，受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

14.夾層融資:

夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求“:四證”齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的'確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。

15.債券融資:

由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。

16.項目融資：

所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

房地產融資相關政策

房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。

(一)銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。

(二)房地產信託

信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。

但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。

(三)國內ipo

(四)境外ipo

(五)借殼上市

(六)上市公司資產置換

(七)房地產投資基金等

綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。

我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資

1.內部融資方式包括：

(1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

(2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

2.外部融資的主要渠道和融資工具有：

(1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。

(3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。

(4)房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。

(5)商業抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。

(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

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㈣ 中房協：擬在杭州召開房地產紓困項目與金融機構對接商洽會

6月21日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）了解到，中國房地產業協會下發了一份關於召開「房地產紓困項目與金融機構對接商洽會」的通知，中國房地產業協會將與浙江省房協於7月26-27日在杭州市聯合主辦該會議。
《通知》顯示，此次商洽會由中國房協房地產金融與公積金和擔保研究分會、中國房地產投融資信息服務平台、杭州房地產開發集團聯合承辦。商洽會的主要內容包括金融機構紓困方案介紹，房企在市場變化中保持穩健發展，房地產項目紓困訴求共性分析，如何用優質品牌適應金融支持，浙江省房協介紹項目紓困工作，項目紓困過程中法律、稅務問題分析，在房協指導下成功紓困問題樓盤及司法實踐，房企紓困轉型探索——發展長租房業務，以及專場會議：紓困方案及企業項目與金融機構，有意兼並重組、合作發展解決項目困難的企業對接商洽。
參與此次商談會的單位（人員）為有紓困項目需求的房企相關負責人，能提供紓困支持的金融機構負責人，有兼並重組、擴展合作項目意願的企業負責人，法律、財稅機構相關負責人，金融服務平台機構和各地房協相關負責人。

㈤ 房地產行業如何進行融資

有以下幾種方式可供選擇：

一、權益性融資。

可能通過增加註冊資本，吸引新的投資者加入，不用支付利息，但會降低原股東的持股比例。

二、發行債券。

如果符合條件可以發行債券。企業發行債券的條件是：1．股份有限公司的凈資產額不低於人民幣3 000萬元，有限責任公司的凈資產額不低於人民幣6 000萬元，2．累計債券總額不超過凈資產的40%，3．公司3年平均可分配利潤足以支付公司債券1年的利息，4．籌資的資金投向符合國家的產業政策，5．債券利息率不得超過國務院限定的利率水平，6．其他條件。

三、從銀行或其他金融機構借款。

但在目前的大環境下，小的房地產開發企業從銀行借款很難，大房企倒沒問題。

四、從基金、信託、其他企業或個人融資。

但這樣融資一般利率較高，會加重企業的負擔。

希望我的回答對你有所幫助。

首先，我們先來了解下地產項目的整個操作流程，以及實際操作過程中需要的融資節點。

在實際操作中，其實房產商融資需求最旺盛的就是土地款的融資。目前由於國內地產市場經過多年上漲，導致了土地成本在整個項目中佔比非常高，往往一塊土地的價格都在10億元以上，雖然可以分期付款，但是土地證需要在款項付清後才能辦理。延遲支付土地款，會影響後續開發貸的辦理及後續的項目開工。所以，一般來說房產公司會想盡辦法將土地款盡快付清，這樣的資金支付壓力非常大。

在支付完土地款拿到土地證後，就可以開始申請銀行的開發貸款了，申請過程中辦理其它的三證（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證）及備案、環評等各項手續。一般來說，各項手續辦理完成及拿到其他三證後，基本上銀行貸款也能完成審批。

銀行放款後，通過合作的施工企業將開發貸款套取出來，歸還前期土地款的融資。至於施工企業的工程款，則根據前期進場施工談好的由施工企業墊付。在項目達到可以預售的條件（正負00，或者結頂，具體看各地政策），就展開銷售。銷售回款和銀行按揭貸款會進入監管賬戶，可以用於支付工程款。如果項目有二期、三期，就這樣滾動開發。

從拿地到預售基本控制在1年甚至更短，這就是目前大多數房企開發項目的操作模式，業內稱呼為高周轉模式，主要代表就是碧桂園。當然也會有個例，但是整體原理基本相同。

對於房企融資，也就兩條路可以走，一條就是股權，另一條是債權。

一、股權類融資

通過吸引資金方入股，達到融入資金的目的，但是壞處就是需要按照其入股比例和對方分享收益。

1、直接模式

有實力的個人、企業直接入股，股權現實在項目公司股東的層面。

2、間接模式

個人、股東投資地產類基金或者成立有限合夥企業，然後再進入項目公司股權。

3、聯合開發

也就是業內說的拼盤，一般小開發商用的比較多。小開發商一般在所在地有一定的資源，但是資金口碑等方面較弱，那麼就會找些知名開發商共同開發樓盤。目前地產也整體下行，大開發商聯合開發的情況也越來越多。

股權類融資模式在實際操作中，聯合開發和基金類模式操作比較多，第一種其實相對比較少。因為後兩種除資金外，能夠帶來一定的其他資源，第一中基本就是財務投資，需要分享利潤，一般房企都不願意。它們寧願以債權的形式介入這筆款項。

二、債權類融資

1、發行債券

符合條件的企業可以申請發行債券，可以在國內，也可以在境外。目前國內房企發債（主要是公司債）審批極其嚴格，通過可能較少，為了融資有很多創新，比如購房尾款的ABS，與上下游的基於應收賬款的ABS，甚至還有一個勞務公司做的工資的ABS。

境外發債目前大型房企用的比較多，最近一筆就在昨天，是華夏幸福發行的，中小房企這個渠道幾乎沒有機會。

2、銀行

銀行目前主要針對的是房地產開發貸款，必要條件就是四證齊全。

原來可以操作夾層融資借道信託投放用於支付土地款，目前已被監管卡死。

另外在銀行，房企還有借道融資的模式，用集團內其他的經營型企業（貿易公司）作為借款人，用第三方土地或者未售房產抵押借款，款項再集團調撥使用，一般會去支付土地款。

還有一種就是目前比較多的，用商業承兌匯票融資，直接開票給施工企業，施工企業找房產公司有授信額度的銀行貼現，佔用房企授信額度。商票的模式貼現渠道比較多，也不僅限於銀行，因為銀行的額度不好審批，目前還有其他的渠道，比如網路金融平台、票據類資管、票交所等等。

3、信託

信託公司目前基本只能操作開發貸款，發放信託融資。可能有非主流小信託會有一定靈活性，但是主流監管意見是不能做土地前融。

4、 社會 資金

這個其實是目前房企操作最多的。主要資金來源就是個人、企業（目前主要出資金的是國企）、上市公司等等。

操作的模式主要是銀行委託貸款、股權基金（假股真債模式）。

還有一種是房地產銷售公司兜底，它會和房企簽訂一個協議，包銷一定價值的房產，享受一定的折扣。房產公司先將整批房源打包給這個銷售公司，做下網簽，但是不過戶。銷售公司銷售一套，更改一套網簽並進行過戶。對於銷售公司能夠以低價拿下一批房源慢慢銷售，利潤最大化，房產公司則在損失部分利潤的前提下提前拿到房產的銷售款。這個過程中也可以演變出假按揭模式套取銀行的按揭資金。

總結

整體來看，目前在土地款融資階段，由於銀行信託等渠道受限，主流的融資主要是以地產基金或者同行為主的真股權投資和 社會 資金為主的債權融資（含假股真債），這階段的融資成本比較高，目前主流大型前50強房企的融資成本在13%-15%間，各類頭部房企無論民營還是國有均有這類融資。開發貸階段主要為銀行和信託融資，優質房企集中在銀行，偏弱的主要在信託，銀行的成本基本在6%-8%之間，信託主要在10%-12%。工程款主要是壓榨施工企業，讓對方墊資，在實現銷售後再支付，甚至用商票支付。

房地產行業是比較典型的資金需求量很大的行業，資金成本也很好。可以說，房地產的核心競爭力就體現在資金實力上，有沒有足夠多的錢，能不能借來足夠多的錢會關繫到房地產企業的生死存亡。

一般企業能用到的融資方式，房地產企業自然也都會採用，比如。股權融資，通過上市拿到資金。相比公司經營過程中的資金需求，上市融到的錢甚至可以說是杯水車薪，所以房地產最需要的反而是藉助上市，增加公司的名氣和行業地位，以便在融資方面更有優勢。

還有債券融資。對房地產企業非常普遍，而且，房地產企業不僅在國內發債，還會在國外發債，甚至有分析師說，目前房地產在海外的融資總額已經非常非常大了。另一方面，為了降低融資成本，房地產企業還會採用短期債券和長期債券組合的方式，1年期的短期融券滾動是用，結合3-5年的長期的債券，既能滿足降低資金風險，也能減少資金成本。

除此之外，還有銀行貸款，房企的資金量大，也是銀行的大客戶，不過銀行在房貸時，會評估房地產公司的信貸情況，會很看重銷售總量、行業排名等一些指標，這也是很多房地產公司想要拚命做大的原因吧，做大了才能有更多的資源。不過，做大了很可能也會死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的「開門紅」，打響了並購的第一槍。從媒體報道的信息來看，世茂應該是占盡了優勢，福晟會「一個願挨」還是因為出現了資金危機，不得不用自己最有優勢的加碼來獲得世茂支持。

總的來說，房地產行業是典型的資產負債率很高的行業，對公司來說是有很高的杠桿，對企業老闆來說，則也意味著很大的財務風險。

針對房地產行業如何進行融資？這個問題，我的觀點如下：

第一，這個問題提的相當好，我相信有成千上萬的網友想知道這個答案。房地產行業會根據項目所處不同的階段（往往是三個階段：A，沒拿到《國有土地使用權證》之前；B，拿到《國有土地使用權證》之後；C，拿到《商品房預售許可證》之時），實現不同的融資方式。

第二，如果房地產行業所處的是項目前期開發階段，沒拿到《國有土地使用權證》之前。大多數房地產開發商是通過「出讓股權或引進戰略投資合作開發」的融資模式，通稱「股權融資」。

第三，如果房地產開發商所處的階段是拿到《國有土地使用權證》。可以拿著這個《國有土地使用權證》到銀行去抵押貸款，以實現融資的目的。

第四，地產項目在建設過程當中也可以實現在建工程開發貸，實現融資的目的。

第五，如果房地產開發商已經拿到了《商品房預售許可證》，就可以通過樓盤營銷代理公司，通過內部認購，或者蓄客期，或者開盤，實現銷售收益，實現地產項目一期和二期資金滾動開發，達到融資的目的。

第六，當然作為一家正規的房地產開發公司，在融資的時候必備核心資料：

A，項目介紹PPT。

B，項目《融資計劃方案》。

C，項目《規劃設計方案文本》。

房地產融資是所有行業（金融業除外）融資當中融資總金額最大，融資產品最多，創新速率最快的。房地產具備金融屬性，是除了金融行業以外另一個借錢生錢的行業，因此對於房地產的融資風控也是非常嚴格的。在此基礎上，房地產融資因風控的需要，形成兩種類型：1、以公司為中心的融資；2、以項目為中心的融資。在此以外，股權投融資也是很正常投資房地產的方式，但股權沒有保收益一說，更屬於投資類，這邊暫不討論。另外，民間高利貸、地下錢庄等借貸方式也不屬於我們考慮的范圍，都不是正規路子。

以下是常見的一些融資品種：

按照分類一點點闡述，不免太無聊。我們按照公司的發展周期的維度思考，從小公司長到大公司時會經歷多少種什麼樣的融資產品。

房地產公司的融資一般都是從項目融資開始的。項目的開發可以分為前期拿地，中期建設，以及建設後等。我們從中期往兩頭慢慢延伸。

好，假設我現在是一家公司，完成了初期的野蠻生長和初期累積，公司也規范化一些，銀行願意借我們一些錢。現在，手中有塊土地，手續完備了，但是手中錢不夠，項目資金鏈上需要一些杠桿，幫我撬動整個項目。於是我找到了銀行。

我們知道，開發貸的提供者是銀行，但是，對於資質差一點的公司，銀行會認為公司的承擔能力不足，拒絕公司的申請。這個時候，公司也可以去找信託成立一個信託計劃，或資管公司成立資管計劃借錢。本質差不多，監管措施也差不多，但是價格會比銀行貸款貴很多，這是信用溢價所致。信託可以自己募集資金，也可以找銀行募集資金，各位在私人銀行買到的信託產品，來源就是這種。

當你的中上項目基本都能在銀行拿到開發貸，公司應在全國TOP500以內。

STAGE 2
本來這種融資很合理，但在這幾年出現了BUG。國內房地產市場發展的好啊！如火如荼啊！地價越來越貴了啊！地價佔了整個項目50%啊！付完了地價，要很長一段時間才能達到「432」的條件。同時，開發貸又只能用於工程開發建設，付給工程方，不能把前期投入套現。開發商的錢趴在裡面出不來，產生了巨大的資金佔用，老闆們心理陰影面積越來越大。

怎麼辦？沒有關系，有「拿地融資」，或「明股實債」。在2012年的時候，這種融資出現並獲得了很大的發展。因為不是標準的債權產品，所以這類融資簡稱前端非標債權融資。這種錢可以從信託或資管計劃拿，當然最終的來源很多也是銀行。這類的融資方式核心就是，以投資的名義，繞過了「432」的合規要求，通常項目公司獲得土地的90天內，直接塞給項目公司，而非直接支付給工程方。因此，這類融資相當於把之前的土地成本套出來了。太好了，比開發貸好用太多，金融機構也自然多收幾個點費用。到了後期，招拍掛的資金也是由金融機構100%墊付了。所以一個房地產企業，拍地的錢沒有給，沒有太多沉默成本。拍到地以後，自己掏30%-40%，金融機構掏剩下的。如果快周轉做項目，那麼ROE回報真的高得不得了。

如果一家企業能夠獲得前端融資，那麼恭喜你，你在中國的房地產行業應該可以排在TOP150-200之內。

土地獲取的方式有很多。如果土地不是很乾凈，是拆遷留下來的，怎麼辦？銀行可以提供拆遷貸款，用途是支付拆遷補償款，前提是這個項目是舊改項目有政府批文。這種貸款在銀行常常不佔房地產限額，是政府支持的。拆遷之後，成為凈地，四證齊全了，就可以拿開發貸了。再高級的做法，企業可以以拆遷貸為標的，做成「理財直融」，相當於把這個東西做成一個債券，在銀行間交易商協會賣。

當開發商拿到了預售證，於是就開始使勁渾身解數，各種廣告出擊賣房子啦！這個時候銀行會提供按揭貸款，雖然不是直接給開發商，但是由於按揭投放了，開發商才能回款到賬上，房子才算真正賣出去了，所以按揭事實上對開發商非常非常重要，整天開發商的財務都在因為按揭對數焦頭爛額。

如果這個開發商開發的是商業地產，那麼就有「經營性物業抵押貸款」。顧名思義，這個項目由於未來會有源源不斷的現金流入，比如租金。銀行評估其現金流情況以及市場價值情況，折個現，公司就可以從銀行套出一筆錢。這種錢通常是長期的流動資金，沒有太多限制，非常好用。在證券市場，開發商也可以發行ABS,CMBS等債券，把錢套現出來。

STAGE 3
多干幾個項目之後，企業就上了一定的規模。這個時候，很多企業可能就開始鼓搗上市的事情了。如果企業登陸了資本市場，那麼IPO可以為企業帶來一筆不小的運營資金，隨企業用。同時，IPO背後意味著公司完成了股份制改革等規范化的運作，在資本市場上有了評級，公司可以比較順利的以主體進行融資。（當然，IPO不是公司發債的必然條件，非上市公司做私募債也多，但終歸不如上市公司容易）

IPO之後，企業要干兩個事情，一是做銀團，二是發債。對於銀團，主要說的是那些去港股上市的公司考慮的事情。在境外有平台後，可以找很多外資銀行做銀團貸款，境外銀團貸款批額度不批產品種類，很好用的，唯一要解決的事情是錢怎麼弄到國內，當然大家各有各的手法。近期國家在擴流入，是鼓勵公司借外債的。對於公司來說，借外債需要解決兩個問題，一是錢怎麼還，第二是當前人民幣的貶值預期。

關於發債，境內境外發債都可以。發債的資金是可以自由使用的，用途很方便。境外的發債市場發展了很多年，非常成熟，但國內確實最近才發生的事情，轉折點是2014年9月。在國內，境內發債的渠道有兩個，銀行間交易商協會，發出來的叫中票短融等；另一個是交易所，發出來的是公司債。在銀行間交易商協會這個渠道，曾經只有商業地產是可以發債的，不過商業地產的要求很高，住宅要在30%以下。當時有世茂股份等公司發過，價格挺高。公司債方面如同IPO，是審批制，發行也受一定的限制。在2014年9月，交易商協會突然放開了A股上市房地產企業發中票。一時間，開發商們是那個激動啊！要知道，發了中票後，就可以發永續債，就可以發短融，就可以發超短融，不停的舊債換新債，那可是源源不斷的流動資金啊。於是市場上各個開發商風生水起，在12月底萬科發了首單中票，價格4.7，保利發了個4.8，一下把價格江夏區了。在當時，銀行基準利率可是6呢。隨後，央行不斷降息，市場資金泛濫，出現了資產荒，發債的價格進入了3字頭。可以說，2016年房地產大市，和資金便宜有很大的關系。

另外，還有一個BUG類型的債種：永續債。這種債由於沒有期限，依靠的是不斷上升的利率逼企業還款，因此在HK會計准則算是全權益。這種貸款可以讓公司越借錢，賬上的負債比率越低，這不，負債沒增長，凈資產增加了。不過這也是個定時炸彈，而且坊間看一個公司，算數評估風險的時候，還是會加回去的。這種永續債到了後期，又發展了很多類永續債的變種。

當企業完成了上市，完成了發債，銀團等融資手段，這個公司基本上就是國內TOP100以內的水平。

STAGE 4
當企業發展更進一步，企業會有新的追求，比如我要讓我的財務報表更好看，公司資金運營效率更高。比如，我要減少公司的有息負債率，使得公司的評級維持在較高的水準，發債就可以更便宜。於是，供應鏈就出現了！

供應鏈條中，開發商是核心企業，圍繞著很多供應商。這個行業內，開發商拖著付工程款是常有的事情，如果企業的信用足夠，開發商可以給供應商開個商票，名正言順地晚付錢，讓項目的現金流更好看點。這個融資，通過處理，是不會計入開發商的有息負債了，開發商也很開心。OK啦，這個時候供應商就會來拿著票找銀行貼現，企業就延遲了1年才付款。一般意義上來說房地產做供應鏈其實就是變相給房地產做流貸，不過對於好的企業，不少銀行願意賺這份錢。

當銀行願意為你做供應鏈業務，你應該在TOP50水平左右了。

廣闊天地，大有作為，人民的智慧是無窮的，只要企業有能力，有動力，那麼資本市場就會給你創造層出不窮的產品。

STAGE 5
很多企業為了獲取項目，往往採用小股操盤的形式。因為大地產商有產品優勢、銷售優勢、建造成本優勢、融資成本優勢。鍋子很好，但米不夠。因此，在招拍掛越來越貴的時候，如何和擁有土地的土豪們談好生意就非常重要，小股操盤也成了主流。對於那些擁有土地的小開發商或者土豪來說，這個生意也是劃算的。一畝地在自己手中的價值可能沒有多少，但是萬科、碧桂園等開發商一處理則完全不一樣。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收錢。在這種市場狀態下，賣品牌賣管理，加大杠桿，成立基金，收管理費等形態百花齊放。另外，雖然對於大地產商來說，一個項目只佔小股，但在大口徑數據宣傳方面，這個盤的所有銷售收入是全盤計入企業的成績單的！

對於商業物業來說，終極的手段是發行房地產投資基金（REITs），直接上市，套現，不過國內的稅法以及風險隔離方面還沒有辦法做到模式盈利，所以這一塊還需等待。

說到了這里，能夠充分完成上面所有環節的，基本就是國內TOP30的開發商了。在往後走，房地產公司無非就是做大規模，搞生態，搞金融等出路。要麼做產業結合，要麼做金融集團，自己給自己輸血。

上面的文章內容有一條重要假設，就是房地產公司完成了原始積累，銀行願意給你貸款。其實達到這一步，企業家們已經付出了非常多的工作和努力，已經很不容易了。另外一點，這個行業正在不斷集中化，寡頭化，在開發貸假設的TOP500，很可能幾年內，業內連500家公司都沒有，目前的數據大概還有1萬家（這個數據是有把大公司的子公司重復計算的）。

說到最後，不得不吐槽一句，咱們這么多地產金融狗整天為房地產公司的融資處心積慮，最終坑的都是自己！

房地產公司一般通過銀行的開發貸款和組成信託計劃進行融資

一、銀行貸款r1、影響商業銀行貸款的利率因素：中央銀行貼現率、放款期限、存款利率、放貸利率風險、管理貸款成本、優惠利率。r2、國內商業銀行貸款種類r(1)信用貸款，信用貸款指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用貸款分一下五種類型： 普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據貼現貸款r(2)擔保抵押貸款分為兩種：擔保品貸款、保證書擔保貸款;r二、民間借貸融資r1、特點： 形式上的分散、隱蔽性 金額上的小規模性 范圍上局限性 利率上的高低不一與隨行就市 借貸合約非格式化 對償債的硬約束性 我國發展開發商貼息委託貸款的優點和缺陷r2、優點：可有效實現融資、成本低，可降低銀行金融風險 可行性強，為金融市場所快速接受 房地產企業在實現融資的同時實現了銷售，一舉兩得r3、缺點： 適用該方式的企業有一定的限制，並非所有房地產開發商都可以運用 開發商承擔風險較大 並非開創融資新渠道r三、房地產典當融資r典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。 特點：融資性、單一性、商業性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：審當、驗當、收當、保管、贖當。 五日後仍未清償當金回贖的當物，實為絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權。r四、商業信用融資r1、主要特點：商業信用使用商品生產特點、商業信用能夠為買賣雙方提供方便、商業信用可以鞏固經濟合同，加強經濟責任、商業信用有利於競爭。r2、商業信用融資的具體方式： 應收賬款融資、商業票據融資、預收貨款融資等。r當前國家加大了對房地產企業的管控，在政策高壓的大環境下，融資也變得越來越難，這也導致不少企業出現了資金荒。對於金融機構來說，針對房企的融資也更加謹慎，畢竟高回報的同時也存在著高風險。

目前來看，隨著通道業務的趨緊，以及資管新規的出台，房地產行業更加的依靠銀行途徑進行融資了。

一、房地產類融資都有哪些

第一個呢就是最主流的了， 房地產開發貸款，不難理解的，就是開發商想開發某一塊土地需要進行融資，從銀行貸款，這種貸款就是房地產開發貸款。

還有一種是經營性物業抵押貸款，這種貸款以商業地產項目所產生的物業相關費用進行抵押向銀行貸款的一種產品。

綜上可以看出，不管哪種貸款，都是以項目為核心的， 銀行審理的時候以項目本身為基礎進行分析，當然了也會分析借款人資質等方面的。

二、具體的流程

我以房地產開發貸款為例子講一下大體上的流程。

首先借款人成立一個項目公司，因為借款人集團一般開發的項目覆蓋全國，所以若想申請貸款等事宜， 需要在項目所在地新建立一個項目公司 ，然後以項目公司為主體進行融資。

然後，就是拍地，通過競價方式，從政府手裡拍地，然後是交錢並辦理各種手續，如四證，當這些必要的基礎資料齊全之後就可以聯系銀行了。

聯系銀行以後需要提供一系列資料，包括但不限於企業基礎資料及證件，財務報表，可研報告等等一系列材料，銀行通過審核股東背景、借款人項目經驗及經營等情況最終決定同不同意貸款。 這其中有一點十分關鍵，就是借款人需要有一定比例的自有資金，要不然不就是空手套白狼了嘛。

然後企業需要提供一定的擔保措施，比如用土地及地上房產進行抵押，或者是集團總部進行擔保，如果是抵押的話，還要配合銀行落實抵押手續。

如果企業提供的材料齊全且沒有什麼瑕疵那麼銀行就會發放貸款，通常房地產開發貸款期限為5年，企業需要與銀行溝通並尊重合理性的前提下，設置符合實際情況的還款計劃，如第一年償還多少錢、第二年償還多少等等。

然後銷售回款的資金需要進入銀行的監管賬戶，出支付相應的稅款等費用之外，不能隨意對外支付，必須優先償還銀行貸款。

綜上就是房地產融資的基本流程。

三、總結一下

房地產企業先拿地，然後辦理相關手續，並持有一定的自有資金，然後聯系銀行，審核無誤之後進行貸款，然後封閉管理賬戶資金，不得隨意對外支取，這就是開發貸款的流程。

希望對您有幫助。

您好，房地產行業融資，可以有以下幾種方式：

一、向身邊 人融資

如果您需要的資金比較少的話，可以向身邊的人融資，比如親友、同學同事，或者當地的有錢人、企業家、管理層等等。

二、銀行貸款融資

如果您有穩定的工作或者收入，或者有房產等，可以向銀行申請貸款或者抵押貸款。

三、尋找投資人和投資公司

如果您需要的資金較多，可以尋找專業的投資人和投資公司。投資人一般在社交平台都有官方認證的賬號；投資公司一般有自己的官方網站，您可以直接投遞商業計劃書給他們。

四、專業的融資信息服務平台

專業的融資平台有很多資金方入駐，您可以投遞項目給他們；或者參加平台定期舉辦的融資活動，和多位投資人面對面交流。