1. 什麼是房地產信託房地產信託也哪些類型
房地產信託一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信託投資方式，即信託投資公司制定信託投資計劃，與委託人（投資者）簽訂信託投資合同，委託人（投資者）將其合法資金委託給信託公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
如果將房地產資金信託簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信託和權益型信託:
（一）房地產開發貸款融資模式。
即債權型融資方式，這是目前我國信託公司開展最為普遍的一種房地產信託融資模式。債權型信託貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點，是目前市面上最為流行的房地產信託。
（二）股權回購型信託
該類信託表面看屬於權益性股權投資信託，但實質上是一種結構性信託融資安排，功能類似於第一種房地產開發貸款信託。信託投資公司在將信託資金以股權投資方式進行投資之前，實現與資金需求方簽署一個股權回購協議，信託公司與房地產開發企業雙方約定，在規定期間內（通常是在房地產信託計劃終止時），由信託資金的使用方或者其關聯公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價比例，全額將信託公司以信託資金投資持有的股權全部回購，進而確保委託人信託財產的歸還和信託收益的實現。
（三）房地產股權投資信託
該類信託是權益型信託投資方式之一，指信託投資公司通過發行集合資金信託產品，將所募集的信託資金直接投資於某房地產企業或房地產項目，形成實質性股權投資，並以一定方式直接或間接參與投資產企業或房地產項目的經營與管理，並將在房地產企業中根據所佔的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得的經營所得，作為委託人信託投資的信託收益。
（四） 「夾層」信託融資模式
「夾層」（mezzaninefinancing）指介於股權與優先債權之間的投資形式即次優級。從在我國的房地產信託業務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信託投資公司融資。實際上，夾層融資信託」也就是指從風險與收益角度來看，介於股權與債權之間的信託融資投資形式。
（五） 財產收益權信託融資模式
該類信託模式幾乎等同於資產證券化產品。該類模式的信託，是將存量的持有性物業或出租性物業作為信託財產，將該類物業自身日常產生的租金收入或經營收入等穩定的現金流作為前提，發行財產收益權轉讓信託，房地產企業將信託受益權轉讓給投資者並取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。然後，將募集的信託資金交由該類物業所有人，按照信託合同約定的信託目的或投資方向加以運用。將固化、積壓、沉澱的資產盤活、變現，因此具有極為強烈資產證券化功能，也是我國迄今房地產信託所有模式中，最接近國外發行的房地產信託基金(REITs)的一種信託產品。
目前國內房地產信託，除了純保障房項目一般收益率普遍在10%-15%之間，期限在1-2年。對房地產信託產品有興趣或需要的專業意見的朋友可以 Q 我。
2. 如何規避房地產信託投資風險
1、房地產債權信託
房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。
根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：
四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證
三成：
自有資本金投資比例達到30%
二級：
具有房地產開發二級資質
房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）
房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。
2、房地產股權信託
房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。
股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司
與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。
房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等
3、房地產財產權信託
房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。
(一)房企作為委託人的財產權信託
以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。
(二)個人作為委託人的房地產財產權信託
個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。
房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。
房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。
房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。
我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。
4、房地產資產證券化信託
資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。
不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）
5、基金化房地產信託
基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。
信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。
下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？
判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；
2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；
3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；
4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。
3. 鏃惰瘎錛氭埧鍦頒駭淇℃墭鐑鏈夌儹鐨勯亾鐞
鑷2003騫6鏈堝ぎ琛屼笅鍙121鍙鋒枃浠惰搗錛屾姂鍒舵埧鍦頒駭鎶曡祫榪囩儹錛岄槻鑼冩埧鍦頒駭璐鋒鵑庨櫓渚胯繘鍏ヤ簡鍥藉跺畯瑙傝皟鎺х殑瑙嗛噹銆傚氨鍦ㄧ浉鍏蟲柟闈㈢壒鍒鏄鍟嗕笟閾惰屽紑濮嬫敞鎰忚勯伩鎴垮湴浜ч庨櫓涔嬫椂錛屾埧鍦頒駭淇℃墭鍗寸儹浜嗚搗鏉ャ傜粺璁℃樉紺猴紝鍦2003騫村彂鏀劇殑淇℃墭浜у搧涓錛岃繎40錛呯殑欏圭洰鏄鍦頒駭鎶曡祫綾伙紝鍦ㄥ悇綾諱俊鎵樿祫閲戞姇鍚戜腑錛屾埧鍦頒駭鎶曡祫鐙鍗犻硨澶淬
2004騫達紝鍥藉跺紑濮嬪圭粡嫻庤繍琛岃繘琛屽畯瑙傝皟鎺э紝璋冩帶鐩鏍囬泦涓鍦ㄤ簡鍖呮嫭鎴垮湴浜у湪鍐呯殑鍏澶ц屼笟涓婏紝浣嗘埧鍦頒駭淇℃墭鐑娼涓嶅噺銆
鍒頒粖騫翠竴瀛ｅ害錛屾垜鍥藉晢鍝佹埧騫沖潎閿鍞浠鋒牸鍚屾瘮涓婂崌12.5%錛屾定騫呮瘮鍘誨勾鍚屾湡鎻愰珮5.8涓鐧懼垎鐐癸紝鏌愪簺鍦板尯鎴誇環鉶氶珮闂棰樺紩璧峰浗瀹墮珮搴﹀叧娉錛屽苟榪呴熷嚭鍙頒竴緋誨垪鏀跨瓥鎶戝埗鈥滅倰鎴庫濊屼負錛屽姫鍔涢檷浣庢埧浠楓傜劧鑰岋紝浠や漢鍏蟲敞鐨勬槸錛屽湪榪欑嶇幆澧冧笅錛屾埧鍦頒駭淇℃墭鐑鍗翠粛鐒舵湁澧炴棤鍑忋備粖騫4鏈堬紝鎴戝浗15瀹朵俊鎵樺叕鍙稿彂琛岀殑29涓淇℃墭璁″垝涓錛屾埧鍦頒駭淇℃墭鏈10涓錛屽彂琛屾暟閲忛珮灞呮滈栥備笌姝ゅ悓鏃訛紝鎴垮湴浜т俊鎵樹篃鍙楀埌鎶曡祫鑰呯殑榪芥崸銆備粖騫4鏈堝寳鍥芥姇鎺ㄥ嚭鐨勪綇閭2000鍟嗗姟涓蹇冧俊鎵樿″垝錛5000涓囧厓鐨勬埧鍦頒駭淇℃墭璁″垝浠呭崐澶╁氨琚鎶㈣喘涓絀恆傝ュ叕鍙稿悓鏈熸帹鍑虹殑鎴垮湴浜т俊鎵樿″垝涔熷ぇ鍙楄拷鎹э紝鍩烘湰涓婁篃浠呯敤涓鍛ㄦ椂闂村氨鍗栫┖浜嗐
鎴垮湴浜т俊鎵樼儹錛岀儹鐨勯亾鐞嗕綍鍦錛熷湪鎴戝浗寮濮嬪規埧鍦頒駭琛屼笟榪涜岃皟鎺т箣鏃訛紝淇℃墭浠嬪叆鎴垮湴浜ф槸鍚︿細涓烘埧鍦頒駭鐑鎺ㄦ嘗鍔╂緶錛熸槸鍚︿細褰卞搷鍒板浗瀹跺規埧鍦頒駭璋冩帶鐨勮繘紼嬶紵
鎴垮湴浜т俊鎵橈細鐑鐨勭悊鐢
鎴垮湴浜т俊鎵樹負浠涔堢儹寰楃儷鎵嬶紵鍘熷洜褰撲粠鍙備笌鎴垮湴浜т俊鎵樼殑涓夋柟鏉ヨ冭檻銆
浠庝俊鎵樺叕鍙哥殑瑙掑害鐪嬶紝澶琛121鍙鋒枃浠惰勫畾錛屽晢涓氶摱琛屽彂鏀炬埧鍦頒駭寮鍙戣捶嬈炬椂錛屼紒涓氳嚜鏈夎祫閲戝簲涓嶄綆浜庡紑鍙戦」鐩鎬繪姇璧勭殑30錛呫傝岄氳繃淇℃墭鍏鍙歌瀺璧勫畬鍏ㄥ彲浠ヤ笉鍙楁ら檺鍒躲傛洿鍏抽敭鐨勬槸錛岄摱琛屽悜寮鍙戝晢璐鋒劇殑紜鏉′歡鏄鈥滃洓璇侀綈鍏ㄢ濓紝鑰屾埧鍦頒駭淇℃墭涔熶笉鍙楁ら檺銆備俊鎵樿繘鍏ユ埧鍦頒駭琛屼笟搴旇ヨ存ｆ槸鎵懼埌浜嗕竴涓鏀跨瓥絀虹櫧鐐癸紝瀵繪壘鍒頒簡涓涓鐩鍓嶄粛灞為珮鍒╂鼎鑰屽張娌℃湁寮哄ぇ絝炰簤瀵規墜鐨勮屼笟銆傝屼笖錛屾埧鍦頒駭淇℃墭欏圭洰涓庡叾浠栦俊鎵橀」鐩椋庨櫓紼嬪害姣旇緝錛岄庨櫓紼嬪害鏄庢樉灝忎簬鍏朵粬涓浜涗俊鎵橀」鐩銆傗滆嚦灝戞埧鍦頒駭淇℃墭欏圭洰榪樻湁鎴垮瓙鏈夊湴銆傗濇湁淇℃墭鐣屼漢澹鏇劇粡榪欐牱鍛婅瘔璁拌呫
浠庢埧鍦頒駭寮鍙戝晢鐨勮掑害鏉ヨ達紝鎴垮湴浜ц屼笟灞炰簬璧勯噾瀵嗛泦鍨嬩駭涓氥傚浗瀹跺姞寮哄規埧鍦頒駭琛屼笟鐨勫畯瑙傝皟鎺э紝浣誇竴閮ㄥ垎鎴垮湴浜у紑鍙戝晢鏃ф湁鐨勮祫閲戦摼鏂瑁傦紝鎬ラ渶鏂扮殑鋙嶈祫娓犻亾銆傚悓鏃剁敱浜庡噯澶囬噾鐜囩殑涓婅皟浠ュ強鏀跨瓥闈㈠規埧鍦頒駭琛屼笟璐鋒炬墿寮犻熷害鐨勬帶鍒訛紝瀵艱嚧淇℃墭鋙嶈祫鎴愪負寮鍙戝晢涓鏉″彲琛岀殑鋙嶈祫涔嬭礬銆
浠庢埧鍦頒駭淇℃墭鎶曡祫鑰呯殑瑙掑害鐪嬶紝鐩鍓嶈櫧鐒舵垜鍥界悊璐㈠競鍦轟駭鍝佽姳鏍風炕鏂幫紝浣嗙湡姝ｈ兘鍚稿紩鎶曡祫鑰呯殑鐞嗚儲浜у搧騫朵笉澶氾紝鑲″競鐨勯暱鏈熶綆榪蜂嬌寰楁姇璧勮呭硅偂甯傛湜鑰屽嵈姝ャ傚湪姝よ儗鏅涓嬶紝鎴垮湴浜т俊鎵樺嵈浠ュ叾椋庨櫓浣庛佹湡闄愮煭銆侀勬湡鏀剁泭楂樼殑鐗圭偣璧板叆浜嗘姇璧勮呯殑瑙嗛噹銆傛嵁浜嗚В錛岀洰鍓嶄俊鎵樺叕鍙告墍鍙戣岀殑鎴垮湴浜т俊鎵樿″垝鏈熼檺澶у氫負1鑷3騫達紝棰勬湡鏀剁泭鍗村彲杈懼埌4%鑷8%銆備俊鎵樺叕鍙搞佹埧鍦頒駭寮鍙戝晢鍜屼俊鎵樻姇璧勮呭規埧鍦頒駭淇℃墭鐨勮ゅ悓鏄鎴垮湴浜т俊鎵樿禆浠ョ敓瀛樼殑鍏抽敭錛岃岃繖涔熸槸鎴垮湴浜т俊鎵樼儹鐨勫競鍦哄熀紜銆
鎴垮湴浜т俊鎵橈細鏄鍠滄槸蹇
鎴垮湴浜т俊鎵樻槸瀵規埧鍦頒駭琛屼笟鋙嶈祫娓犻亾鐨勪竴涓琛ュ厖錛屽畠鍦ㄤ負淇℃墭涓氬紑杈熶簡涓鍧楁柊鐨勪笟鍔￠嗗煙鐨勫悓鏃訛紝涔熶負鎶曡祫鑰呭紑鍙戝嚭涓涓鏂扮殑鎶曡祫鍝佺嶃備粠榪欎釜瑙掑害璇達紝鎴垮湴浜т俊鎵樼殑鍑虹幇鏃犵枒鏄浠跺ソ浜嬨傚逛簬鎴垮湴浜т俊鎵橈紝浜轟滑鎵鎷呭績鐨勬槸錛氬湪鎴戝浗瀵規埧鍦頒駭琛屼笟榪涜岃皟鎺т箣鏃訛紝淇℃墭浠嬪叆鎴垮湴浜ф槸鍚︿細涓烘埧鍦頒駭鐑鎺ㄦ嘗鍔╂緶錛熸槸鍚︿細褰卞搷鍒板浗瀹跺規埧鍦頒駭璋冩帶鐨勮繘紼嬶紵鎴垮湴浜т俊鎵樼殑椋庨櫓錛岀壒鍒鏄鏀跨瓥椋庨櫓璇ュ備綍鎺у埗錛
鈥滀笌鎴垮湴浜ц屼笟鐨勬姇璧勬婚濈浉姣旇緝錛屾埧鍦頒駭淇℃墭鐨勯噺闈炲父灝忋備互榪欐牱鐨勪竴涓鋙嶈祫閲忥紝鎴垮湴浜т俊鎵樿繕涓嶈凍浠ユ帹鍔ㄦ埧鍦頒駭鐑錛岀浉鍙嶅畠鍗存槸瀵規埧鍦頒駭琛屼笟璋冩帶涓閬垮厤涓鍒鍒囧甫鏉ョ殑鍗卞崇殑琛ュ厖銆傗濆逛簬淇℃墭浠嬪叆鎴垮湴浜ф槸鍚︿細涓烘埧鍦頒駭鐑鎺ㄦ嘗鍔╂緶鐨勯棶棰橈紝鏈変俊鎵樺叕鍙擱珮灞備漢澹鍚戣拌呰繖鏍瘋〃紺恆傚疄闄呬笂錛岃繖縐嶈存硶涔熶笉鏃犻亾鐞嗐傛暟鎹鏄劇ず錛氫粖騫翠竴瀛ｅ害錛屾垜鍥芥埧鍦頒駭寮鍙戞姇璧勬婚濅負2323浜垮厓銆備笌姝ょ浉瀵瑰簲鐨勬槸錛屾埅鑷2004騫存垜鍥芥暣涓淇℃墭琛屼笟綆＄悊鍚勭被淇℃墭璧勪駭鎬婚濇槸2102浜垮厓銆備互榪欐牱鐨勮勬ā錛屼技涔庨毦涓嬫埧鍦頒駭淇℃墭浼氫負鎴垮湴浜х儹鎺ㄦ嘗鍔╂緶鐨勭粨璁恆
浣嗘槸錛屾埧鍦頒駭鏈韜灝辨槸涓涓楂橀庨櫓琛屼笟錛屽洜姝ゅ叧浜庢埧鍦頒駭淇℃墭鐨勯庨櫓鎺у埗闂棰橈紝鏄涓涓涓嶅瑰洖閬跨殑闂棰樸傛湁淇℃墭涓氫漢澹榪欐牱鎻忚堪鎴垮湴浜т俊鎵樼殑椋庨櫓錛氣滄埧鍦頒駭淇℃墭鏈澶х殑椋庨櫓灝辨槸鎴垮湴浜ч」鐩鐨勫け璐ワ紝濡傛灉欏圭洰鐑傚熬浜嗭紝璧勯噾嫻佹柇浜嗭紝灞婃椂榪炴埧鍦頒駭鍟嗛兘浼氭插摥鏃犳唱銆傚彟澶栵紝鐩告瘮甯傚満涓婂叾浠栨姇璧勫搧縐嶏紝鎴誇駭淇℃墭浜у搧鐨勭己闄峰湪浜庡叾嫻佸姩鎬х浉瀵硅緝宸銆傚傞亣璧勯噾鐭緙虹瓑澶氱嶄笉鍒╁洜緔狅紝鎴垮湴浜у晢鍒璇寸粰鎶曡祫鑰呬粯鍑洪珮鎮錛屽綊榪樻湰閲戦兘灝嗘湁涓瀹氶毦搴︺傗濆洜姝わ紝瀵逛簬綾諱技鐨勯庨櫓錛岀壒鍒鏄鍦ㄥ浗瀹跺紑濮嬪規埧鍦頒駭琛屼笟榪涜岃皟鎺т箣鏃訛紝濡備綍鎺у埗鏀跨瓥椋庨櫓錛屽皢鐩存帴鑰冮獙淇℃墭鍏鍙哥殑鏀跨瓥鐮斿垽鍜屽歸」鐩鎶婃彙鐨勮兘鍔涖傛棩鍓嶆湁娑堟伅縐幫紝浠婂勾涓嬪崐騫淬婁俊鎵樻姇璧勫叕鍙告埧鍦頒駭淇℃墭綆＄悊鏆傝屽姙娉曘嬪皢鍑哄彴錛岃ャ婂姙娉曘嬬殑鍑哄彴鏃犵枒灝嗗硅勮寖鎴垮湴浜т俊鎵樿屼負銆佹帶鍒舵埧鍦頒駭淇℃墭椋庨櫓璧峰埌縐鏋佺殑浣滅敤銆
鎴垮湴浜т俊鎵橈細濡備綍瀹氫綅
浠庡畯瑙傞噾鋙嶈繍琛岀殑瑙掑害鐪嬶紝瀵逛簬淇℃墭浠嬪叆鎴垮湴浜у簲璇ュ備綍瀹氳猴紵鎴垮湴浜т俊鎵樿ュ備綍瀹氫綅錛熻繖鏄涓涓澶ц鵑樸備絾浠庢煇浜涚幇璞′笂鍒嗘瀽錛屼俊鎵樹粙鍏ユ埧鍦頒駭搴旇ヤ笉鏄鍧忎簨銆
鍦ㄦ垜鍥界粡嫻庤繍琛屼腑錛岄摱琛屾墍鍙戞尌鐨勪綔鐢ㄥ嚲澶ф槸鏈夌洰鍏辯澒鐨勪簨瀹炪傝岃繖涓浜嬪疄涔熼犳垚浜嗘瘡涓嬈＄粡嫻庤繃鐑閮藉彲浠ョ湅鍒伴摱琛岀殑褰卞瓙鐨勭幇璞°傝繖涓鐜拌薄浣塊摱琛屼笟鐨勯庨櫓鍦ㄧ粡嫻庣殑娉㈠姩涓楠ょ劧鏀懼ぇ銆傚洜姝わ紝浣挎垜鍥介噾鋙嶈屼笟鍧囪鍙戝睍騫朵緷鐓ч庨櫓紼嬪害寤虹珛閲戣瀺琛屼笟鐨勬嬈＄粨鏋勬垚涓鴻В鍐寵繖涓闂棰樼殑蹇呰佹墜孌點
鎴垮湴浜у睘浜庨庨櫓琛屼笟錛屽逛簬榪欐牱鐨勯庨櫓琛屼笟錛屽傛灉鑳藉熶緷鐓ч噾鋙嶈屼笟鐨勬嬈★紝璁╀駭涓氬熀閲戙佷俊鎵樼瓑琛屼笟棣栧厛榪涘叆錛屽湪椋庨櫓寰楀埌涓瀹氭帶鍒朵箣鏃跺啀璁╅摱琛岀殑淇¤捶璧勯噾榪涘叆錛岃繖鏍蜂笉浠呭彲浠ユ湁鏁堣В鍐抽摱琛屽圭粡嫻庤繍琛屽獎鍝嶅嚲澶х殑闂棰橈紝鑰屼笖鍙浠ユ湁鏁堟帶鍒墮摱琛岄庨櫓銆傚綋鐒訛紝榪欓渶瑕佷駭涓氬熀閲戝拰淇℃墭鍏鋒湁鏇寸函鐔熺殑椋庨櫓鎺у埗鑳藉姏銆
鐩鍓嶆垜鍥藉皻鏃犱駭涓氬熀閲戱紝浣嗗湪淇℃墭琛屼笟錛屾埧鍦頒駭鍩洪噾鐨勯洀褰㈠凡鍒濇ュ艦鎴愩備粖騫村垵鏈夋秷鎮縐幫紝鍖楀浗鎶曞皢璁劇珛鎴垮湴浜у熀閲戝苟鍦ㄦ搗澶栦笂甯傦紱鍏跺悗鑱斿崕淇℃墭鎺ㄥ嚭鈥滆仈淇″疂鍒┾濅俊鎵樿″垝錛岃ヤ俊鎵樿″垝鍥犱負鍏惰繍浣滄ā寮忎笌鍩洪噾鐩鎬技琚縐頒負鈥滃噯鎴垮湴浜т俊鎵樺熀閲戔濓紱鍐嶅悗鍖楁柟淇℃墭鎺ㄥ嚭鎴垮湴浜х郴鍒楁姇璧勪俊鎵樿″垝錛岃ヤ俊鎵樿″垝涔熷叿鏈夊熀閲戠殑妯″紡銆傝繖浜涘疄璺靛湪涓瀹氱▼搴︿笂閮借瘉鏄庯紝淇℃墭鍏鍙稿凡緇忓叿鏈夎繍鐢ㄦ埧鍦頒駭鍩洪噾妯″紡榪涘叆鎴垮湴浜ч嗗煙鐨勮兘鍔涖傝繖縐嶆ā寮忎竴鏃﹀緱鍒版斂絳栫殑鏀鎸佸苟浠ヤ竴瀹氳勬ā榪涘叆鎴垮湴浜ч嗗煙錛屽繀灝嗗湪榪欎竴棰嗗煙涓鍦ㄥ寲瑙ｉ摱琛屼俊璐烽庨櫓絳夋柟闈㈠彂鎸ョН鏋佺殑浣滅敤銆(閲戣瀺鏃舵姤)
4. 信託公司發放房地產開發貸款需要滿足的條件有哪些
答：信託公司發放房地產開發貸款需要滿足以下要求： （1）信託公司發放貸款的房地產項目「四證」齊全，「四證」為土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及建築工程施工許可證； （2）項目資本金比例達到國家最低要求，開發項目資本金比例應不低於35%（經濟適用房除外）； （3）房地產開發企業資質應不低於國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質。
5. 房產如何信託
目前信託市場負來面報自道太多，投資信託產品時需要慎重選擇產品，房地產投資也是同樣的道理。
不能說房地產信託不好，要從交易對手方實力、項目所處地理位置和市場前景來分析，建議投資者選擇一二線城市優質地區的房地產項目，不要盲目選擇。