愛建信託在浙江設立總部

㈠ 請教REIT在中國的歷史

三．我國REIT的雛形。
其實無論是美國模式的資金信託型REIT，還是日本模式的房地產資產信託型REIT，在我國目前的現實生活中，都有所反映。具體表現在：
1．資金信託型REIT。
（1）房地產投資信託基金。
盡管我國實務界一直沒有出現過"房地產投資信託基金"這個名稱，但是類似的組織卻早已存在。如我國1992年先後出現的老基金，由於當時我國處於經濟過熱時期，加上沒有法律加以規范，基金投資上的"發燒"現象成為它們的先天性特徵，這反映在它們把許多資金都投到具有泡沫成分的房地產上，而且有許多投資於房地產的比重已高達70%， 隨著我國經濟的軟著路，房地產泡沫被擠干，房地產價格回歸真實價值，而基金投資者也為此付出了慘重代價。1997年《證券投資基金管理暫行辦法》頒布後，將基金僅限於證券投資基金，而且通過條文對基金的機構及運作機製作出了規定，這就意味著老基金必須作出調整，有些極不規范的還將被撤銷，老基金的改造工作一直持續到2001年4月份， 除了被撤銷的外，其餘基本上變為以證券投資為目標的新基金，原來的房地產投資業務則被叫停。
盡管法律層面上的基金沒有明確房地產投資信託基金的形式，但是民間社會中私募基金廣泛存在，其組織形式往往以投資咨詢公司、投資顧問公司等不需央行發照的一般公司出現，其投資方向比較不確定，房地產投資在其中也佔有一定比例，不過由於對私募基金缺乏法律規定，其存在的合法性遭到質疑。
除此之外，顯性的房地產投資信託基金萌芽也正在出現，如去年5月，由中國五礦集團房地產、北京首鋼集團房地產、北京城建集團房地產、中國石油天然氣管道局房地產、萬年投資集團共同發起成立的北京世紀華夏資產管理有限公司可以算是房地產投資基金在顯性方面的萌芽，正如首創集團的董事長劉曉光所說："《產業投資基金法》一天不出台，產業投資基金就不會在國內生根發芽。雖然不能獲得"出生證"，但不見得不能先"投胎"。對於有些人而言，沒有準生證，就不敢懷胎，但對有的人而言，就可以先懷胎，到底何時降生，由自己把握，想什麼時候生，就什麼時候生"。
（2）房地產項目信託新產品。
2002年6月《信託投資公司管理辦法》和《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》的頒布實施，激發了各信託投資公司的創新熱情，從愛建信託的"上海外環隧道項目資金信託計劃"、上海國投的"新上海國際大廈項目資金信託計劃"和"上海磁懸浮交通項目股權信託受益權投資計劃"、北方信託的"濱海新區基礎設施建設(管網)資金信託計劃"，到北京國投的"CBD信託"、新華信託的"住房按揭貸款資金信託"，先後已有10多個信託品種推出。其中，後兩者從其操作過程來看，已經具備了資金信託型REIT的特徵，現在存在的爭議主要是信託投資公司發行的信託合同是否屬於"證券"范圍，因為按照《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定，信託投資公司不能發行"憑證式證券"，現行的《證券法》也沒有把信託合同納入"證券"的范圍，但按照國外的立法實踐和我國的理論界，這種受益憑證都應當納入到證券的范圍，因此它應當是一種證券化的過程。
信託投資公司從事的REIT有別於房地產投資信託基金，因為按照《信託投資公司管理辦法》，信託投資公司從事基金業務必須成立基金管理公司，因此，信託投資公司只能通過基金管理公司來間接從事房地產投資信託基金業務。
2．房地產資產信託型REIT。
（1）"房屋銀行"現象。
"房屋銀行"最早是由貴州房屋置換中心與中國工商銀行貴州省分行聯手推出的。房屋銀行並非銀行，它只是一種借代稱呼。它是由房屋所有人將房屋的使用權以定期的方式，全權委託房屋租賃公司負責出租及管理，並通過專業房產評估機構對房屋的使用權價值（即租金）進行評估，或雙方議價，確定其租金價格，房屋所有人定期獲取租金回報的一種房產投資方式。
由於這種經營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，並在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。因中國人民銀行規定"銀行"名稱不得任意使用，一些地方如上海已經將其更名為"存房中心"，天津改為"房屋信託"。
對於出租方而言，擁有閑置的房屋想出租，自己找客源、辦理各種登記、繳納各種費用，還要為隨時出現的瑣事而四處奔波，十分麻煩。把房子租給房屋銀行，既可輕松租掉房屋，及時獲取租金，房屋銀行還可協助房屋所有人代辦租賃證、代繳房屋稅收及各種費用；有的還提供免費財產保險；存房期內，房屋的日常管理、維護與租金收取均由房屋銀行全權負責，無論房子出租與否，房屋銀行均須按月照常支付租金，風險由房屋銀行自行承擔，出租方的租房風險大大減少。對於承租方來說，承租房屋銀行的房子可以免收服務傭金，而且這些房子有些還經過專業清潔、消毒和簡單裝修，隨時都能入住。入住後的後序服務也可由房屋銀行保障。
貴州的運作方式是，把房屋象錢存入銀行一樣，客戶將房子存入房屋置換中心租賃部，由房屋租賃部運用科學的方法測算出房屋正常的出租價格，經房屋所有人認可後出租。客戶存房後，房屋的租賃將由置換中心全權負責，房屋可委託置換中心管理。客戶在存房的同時，會得到一個由工商銀行簽發的存摺及靈通卡，每月不再由客戶向承租戶直接收取租金，而是由置換中心租賃部按月定期將房屋租金直接劃到客戶的賬戶上，租金從房屋第一次出租之日開始計算。置換中心向客戶承諾，存入房屋租賃部的房屋每半年除留出20天的租賃工作期和房屋交接期外，其餘時間均計租，無論租出與否，租金照常打到客戶賬上，風險上置換中心承擔。這樣，既免除了客戶在租房期間的一切事務甚或糾紛，同時也使客戶不再因為房屋租不出去造成空置而發愁。在"房屋銀行"存房、租房，都不收取任何費用。
"房屋銀行"基本流程如下：（略）

雖然各地都基本參照貴州的方式運作，但還是有差異。比如，北京房地產交易中心將此類"房屋銀行"業務稱為"租賃吞吐"業務，該業務規定每年預留兩個月作為不向房屋所有人支付房租的租賃工作日，自房屋"存入"之日起開始按照事先約定的數額計算房租，不過所約定的房租額與向承租人收取的實際租金並不相等，房地產交易中心賺取了其中的差價。
在"房屋銀行"業務運作中，房屋所有人和"房屋銀行"之間一般是委託人與受託人的關系，因而像北京房地產交易中心那樣從中賺取差價的行為，有點類似於房屋的轉租獲利，這是不符合委託代理及中介業務的有關規定的。但多數"房屋銀行"的基本理念是：幫你理財，永遠不收中介費。即"房屋銀行"是一種自益信託關系，房屋所有人將房屋委託給"房屋銀行"，由"房屋銀行"全權處理房屋的出租事宜，"房屋銀行"定期給房屋所有人支付房屋出租收益，房屋所有人則以若干天的房屋租金和每月房租的若干比例作為報酬。從另一方面來說，在"房屋銀行"業務中承租人是不用支付中介費的，因此"房屋銀行"不是中介一方，而是代表房屋所有人一方，是受託於房屋所有人的被委託人。在這種運作方式下，"房屋銀行"應盡可能地提高房租以獲得更多的服務費，所以承租人盡管沒有交中介費用，但中介費用含在房租中，房租也提高了。因此，從實質意義上說，承租人和"房屋銀行"之間是名義上的租賃關系，此時，是"房屋銀行"以"房屋所有權人"的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也並不關心誰是房屋的真正所有者。由此可以看出，"房屋銀行"業務的運作更符合信託法律關系。房屋所有人是信託法律關系中的委託人，"房屋銀行"是具體從事房屋經營管理活動的受託人，受益人既可以是作為委託人的房屋所有人，也可以是房屋所有人指定的其他人。這樣一來，將"房屋銀行"稱為"房屋信託"，並用信託法加以規范可能就較為妥當了。
（2）"紹興模式"的土地信託。
浙江省紹興縣2001年成立了"農民土地信託中心"。農民個人承包田的使用權，在自願的前提下可以同縣農辦、土管、農業局等有關部門一起成立的這個"中心"來簽約，以"入土地股分紅"形式委託這個中介機構來經營自己土地的使用權。"中心"通過農業信息網以及當地報紙上登載土地使用權轉包信息，向種養大戶、工商房屋所有人"招商"。這樣，經營大戶就不必同農戶一家一戶簽約，而且，土地使用供求矛盾的問題也能得到較好解決。此舉使縣、鄉鎮、村三級可以"聯網"搞返租倒包，突破了原來土地使用權僅限於村一級內部搞活的界限，縣一級形成了一個土地使用權流通市場。

資料來源：http://www.yanglee.com/papers/FZP/fzp03112301.htm

㈡ 上海愛建信託投資有限公司的介紹

上海愛建信託投資有限責任公司（以下簡稱愛建信託）是由上海愛建股份有限公司投資組建，於1986年8月經中國人民銀行及國家外匯管理局批准成立，系全國首家民營非銀行金融機構，公司注冊資本金10億元。2001年12月獲中國人民銀行批准重新登記。2012年4月，公司獲中國銀監會批准換領新金融許可證。2012年5月，公司申領新的營業執照，公司名稱變更為上海愛建信託有限責任公司。2012年6月，公司注冊資本金增至人民幣30億元。 愛建信託發揚「愛國建設」精神，堅持「穩中求進」理念，誠信經營，開拓創新，為國家尤其是為上海的許多重大項目提供了大量的金融支持，取得了較好的社會效益和經營效益。連續多年被評為全國500家最大的服務性企業。