中國土地信託流轉實證研究報告下載

A. 土地信託流轉的草尾模式

草尾模式」（外界稱之為「益陽模式」） 土地信託流轉「草尾模式」的基本做法是，政府出資在鄉鎮設立土地託管機構，農民在自願的前提下，將名下的土地承包經營權委託給政府的土地託管機構，並簽訂土地信託合同，農業企業或大戶再從政府土地託管公司手中連片租賃土地從事農業開發經營活動。簡而言之，就是變過去農戶和企業兩個角色間的流轉為農戶、企業和政府三個角色間的流轉。農戶的承包經營權先流入給政府的土地託管公司，再由託管公司將歸集的經營權打包集中流向企業或大戶。
益陽推動農村土地流轉大體經歷了兩個階段。2007年前，由於種糧收益低、農村勞力外出務工，種田的人越來越少，農村耕地拋荒比較嚴重，有的地方拋荒面積甚至達到了三分之一。為了確保糧食生產，我們在全面落實國家惠農政策的同時，採取了幹部分片包干、收取代耕費等行政措施努力遏制耕地拋荒，取得了一些成效。但很快就發現，這種靠行政手段治理拋荒的方式極不穩定，難以持久。2008年，市委召開土地流轉工作座談會，總結前期治理拋荒工作中涌現出來的各種自發性的土地流轉現象，一致認為，土地聯產承包經營權的適度流轉，是解決拋荒問題的正確方向。因此，會議提出要把土地流轉作為現代農業建設的「牛鼻子」來抓，並全面部署了土地承包經營權的確權發證和土地流轉工作。2009年，全市耕地流轉面積116萬畝，佔耕地總面積的32.1%，位居省內前列。這是第一階段，也就是傳統流轉階段。
在隨後的實踐中，我們又發現這些形式的土地流轉在流轉率超過30%以後像是遇到了「天花板」，很難再有大發展。分析原因，主要是政府角色「缺位」。在傳統流轉模式中，主要是農戶和農業企業（或農業大戶）兩個角色在起作用，政府盡管成立了土地流轉中介服務機構，但只能做些信息服務、矛盾調解的工作，沒有以經濟角色的定位介入流轉流程之中。因此，企業對與千家萬戶打交道的難度、對毀約風險的擔憂和農戶對外來或本地農業企業投資商的不信任等因素交織在一起，導致土地流轉工作進展艱難。為了化解上述難題，我們從2009年開始，把目光瞄向了土地信託流轉這種新型流轉模式。經過三年的實踐，在進行土地信託流轉試點的地區，耕地流轉率很快突破了40%，有的地方達到了60%，沅江市草尾鎮樂園村達到了90%，並且產生了很好的社會效果。這是第二階段，也就是創新流轉階段。土地信託流轉對於推動農村經濟社會發展起到的積極作用是有目共睹的：一是加快了產業發展，有利於城鄉產業對接；二是促進了農民增收，縮小了城鄉收入差距；三是帶動了資本下鄉；四是推動了村鎮建設，縮小了城鄉公共服務差距；五是增進了基層政府的公信力，改善了鄉村治理，縮小了城鄉文明差距。
實踐探索表明：第一，土地信託流轉不僅適應於湖區，也適應於山丘區；第二，土地信託流轉不僅適應於水田耕地流轉，也適應於種植茶葉、葯材等旱土甚至林地、養殖水面等的流轉；第三，土地信託流轉與其它流轉方式相比，有明顯優勢，深受企業家、農民、鄉鎮幹部的歡迎。凡是採取規范的「草尾模式」進行土地信託流轉的，則能夠實現流轉關系穩定、管理規范的效果，真正達到農民滿意、企業滿意、政府滿意的結果。
結合我們對中央政策的解讀和對土地信託流轉「草尾模式」實踐的總結，我認為，探求農村土地制度的完善之策，必須堅持三條原則：
第一，堅持尊重農民的意願。農村的問題說到底是農民的問題，黨的農村工作實踐已充分表明，什麼時候我們黨的農村工作遵循了農民意願，工作就能順利推進；脫離了農民的意願，工作就會受挫。「草尾模式」從起步到現在已三年了，農民群眾不斷提升的滿意度是我們工作的主要動力。
第二，堅持生產力標准。我們在土地制度創新方面的探索，要始終堅持以農業生產力的解放，生產水平、收入水平的提高為導向。凡是有利於生產力解放的方式就要用，凡是不利於生產力發展的方式就要改，不能左顧右盼。
第三，堅持市場導向。中國推行市場配置資源為主的社會主義市場經濟體制改革是歷史的選擇、正確的選擇。農村土地制度創新必須與社會主義市場經濟體制的要求相適應，真正做到市場主體充分參與，市場充分配置資源。在市場導向的原則下，黨委政府想問題作決策，不僅要有主觀想像力，更要有操作掌控力。要實現「魚」與「熊掌」兼得的目標，就要在確保農民分戶聯產經營權（農民切身利益）的同時，推動與現代農業發展相配套的土地規模經營；就要在明晰產權、促進市場交易上做文章。

B. 土地流轉信託的概念

土地流轉信託，是指在堅持土地集體所有制和保障農民承包權的前提下，由政府出資設立的信託中介服務機構接受農民的委託，按照土地使用權市場化的需求，通過規范的程序將土地經營權在一定期限內依法自願、有償轉讓給其他公民或法人進行農業開發經營活動。
土地信託是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必由之路 。

C. 王東賓 ▍中國的土地流轉正在步入「信託時代」嗎

學者個人觀點，僅可供參考。
現在，農村土地流轉當前已經進入一個新的歷史階段。十 八 屆 三 中 全 會前後，以中 信信託、中 糧信託、北 京信託三大信託機構先後於安徽宿州、黑龍江肇東、江蘇無錫等地開展土地流轉信託項目為標志，中國的土地流轉開始步入「信託時代」。
然而，自商業信託機構進入土地流轉領域之始，各方對土地流轉信託項目的經濟合理性就質疑不斷，或疑為商業噱頭，或疑為炒作概念，眾說紛紜。誠然，短期內迅速土地流轉實現盈利性具有相當大的難度，但正由於農業的脆弱性及其經濟劣勢，商業信託公司介入土地流轉領域這一新趨勢才尤為值得重視，需要從農村土地流轉的歷史脈絡中發現其合理性和可行性。
http://www.weixinla.com/document/5670891.html

D. 土地流轉信託的解釋分析

土地流轉信託雖然也有「信託」二字，在實務中信託公司並非唯一的操作方，信託公司參與土地流轉信託則是信託公司作為受託管理者，受託管理農村集體組織或農戶個人的土地承包經營權。
土地流轉信託的關鍵因素分析，信託公司作為金融機構，如果要大規模開展土地流轉信託，信託報酬的收取比例以及具體來源，這應當是各家信託公司關心的首要問題。
需要明確的是，信託公司的信託報酬只能來自於土地流轉後所產生的地租提升及其他增值收益。也就是說，只有在信託公司對土地流轉進行管理，產生了「增值收益」。
信託公司收取信託報酬方可得到委託人（即原土地承包權所有人）的認可，信託公司才有長期收取信託報酬的理由。
這就對信託公司的「土地流轉信託」管理專業能力提出了嚴峻的挑戰。
那麼，土地流轉的「增值收益」是如何產生的呢？首先，土地集約型經營，就具備了比土地零碎經營更好的經營基礎。但需要注意的是，這僅僅是基礎，但並非必然。土地集約型經營，也需面臨種植、產品銷售等諸多經營風險，並非易事。
土地流轉後的土地經營狀況，這是整個信託計劃成敗的關鍵，也是信託公司能否長期合理獲取信託報酬的關鍵。