南通天生安置房信託受益權資產支持專項計劃

⑴ 以下哪些可列入資產支持證券的基礎資產負面清單（）

【答案】：A、B、C、D
2014年12月24日，中國證券投資基金業協會中基協函(2014)459號發布《資產支持專項計劃備案管理辦法》及配套規則，其中包含《資產證券化業務基礎資產負面清單指引》，指引規定資產證券化業務基礎資產實行負面清單管理。負面清單列明不適宜採用資產證券化業務形式、或者不符合資產證券化業務監管要求的基礎資產。負面清單內容具體如下：
(一)以地方政府為直接或間接債務人的基礎資產。但地方政府按照事先公開的收益約定規則，在政府與社會資本合作模式(PPP)下應當支付或承擔的財政補貼除外。
(二)以地方融資平台公司為債務人的基礎資產。本條所指的地方融資平台公司是指根據國務院相關文件規定，由地方政府及其部門和機構等通過財政撥款或注入土地、股權等資產設立，承擔政府投資項目融資功能，並擁有獨立法人資格的經濟實體。
(三)礦產資源開採收益權、土地出讓收益權等產生現金流的能力具有較大不確定性的資產。
(四)有下列情形之一的與不動產相關的基礎資產：
1．因空置等原因不能產生穩定現金流的不動產租金債權；
2．待開發或在建佔比超過10％的基礎設施、商業物業、居民住宅等不動產或相關不動產收益權。當地政府證明已列入國家保障房計劃並己開工建設的項目除外。
(五)不能直接產生現金流、僅依託處置資產才能產生現金流的基礎資產。如提單、倉單、產權證書等具有物權屬性的權利憑證。
(六)法律界定及業務形態屬於不同類科目．缺乏相關性的資產組合，如基礎資產中包含企業應收賬款、高速公路收費權等兩種或兩種以上不同類型資產。
(七)違反相關法律法規或政策規定的資產。
(八)最終投資標的為上述資產的信託計劃受益權等基礎資產。

⑵ 如何開展信託受益權資產證券化

「信託受益權」指受益人在信託關系中所享有的享受信託利益的權利以及依據《信託法》與信託文件規定所享有的其他權利。信託受益權包括財產性權利和非財產性權利。財產性權利是信託受益權的主要內容，以受益人直接的經濟利益為核心，也是信託受益權的目的權利。非財產性權利是信託受益權的附屬內容，目的是監督受託人盡職管理和確保信託順利實施，包括知情權、信託財產管理方法調整的要求權、信託財產處分行為撤銷的申請權、受託人的解任權、信託財產損害的救濟權等，是信託受益權的工具性權利。
根據2013年3月15日中國證監會出台的《證券公司資產證券化業務管理規定》(以下簡稱「《管理規定》」)第8條，本規定所稱基礎資產，是指符合法律法規，權屬明確，可以產生獨立、可預測的現金流的可特定化的財產權利或者財產。基礎資產可以是單項財產權利或者財產，也可以是多項財產權利或者財產構成的資產組合。前款規定的財產權利或者財產，可以是企業應收款、信貸資產、信託受益權、基礎設施過往收益權等財產權利，商業物業等不動產財產，以及中國證監會認可的其他財產或財產權利。
因此，「信託受益權資產證券化」就是以信託受益權為基礎資產，以其所產生的穩定現金流為償付支持，通過結構化的方式進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券的活動。

⑶ 案例剖析 | 長租公寓ABS系列一：自如房租分期ABS

微信鏈接：https://mp.weixin.qq.com/s/wtXwUU2v2imEcPld9IxtCw

2017年10月18日，第十九次全國代表大會開幕，大會報告中提及「堅持房子是用來住的，不是用來炒的」，現場響起了持久的掌聲，充分體現了黨情民意，是住房租賃前進的堅實風向標，在國內也積極落地支持住房租賃資產證券化產品。我們將通過案例分析和專題報告形式對住房租賃類ABS項目做深度跟蹤。

截至目前，交易所審核通過和成功發行的住房租賃類資產證券化項目合計4單，擬發行金額61.55億元，發行人包括魔方公寓、自如、新派公寓、保利地產等。以下重點分析「中信證券·自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」項目。

1 證券基本情況

表2. 自如房租分期ABS基本要素

2 、原始權益人及資產服務機

（1）北京自如眾誠友融信息科技有限公司（原始權益人）

眾誠友融是自如品牌的後台支持部門，負責北京自如資管體系內金融信息建設和維護職能。公司成立於2016年2月4日，注冊資本5000萬元，注冊在北京市密雲區經濟開發區。眾誠友融股東為北京自如資產管理有限公公司（簡稱「自如資管」），實際控制人左暉，持股比例為94.6%。左暉，男，北京大學EMBA，現擔任鏈家董事長、中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長、北京市房地產中介行業協會副會長、全聯房地產商會副會長。2011年創辦自如網，2014年創辦鏈家網。

（2）北京自如資產管理有限公司（資產服務機構）

北京自如資產管理有限公司是自如品牌的運營實體，公司成立於2015年10月20日，注冊資本3200萬元。經過5年發展，北京自如資管的產品線已經從成立之初僅有的合租產品—自如友家，發展成為擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿五大產品線，橫跨長租與短租市場，同時提供租期內的保潔、專業維修、搬家及自如優品等多項O2O生活服務。截至目前，北京自如資管管理房間數40萬間，北京自如資管累計服務租客超過100萬人，已經發展為國內長租市場第一品牌。

股權架構方面 ，北京自如的控股股東均為自然人，左暉持股94.6%，單一剛持股5.4%。

業務模式方面 ，北京自如資管的業務模式是依據自己搭建的B2C租房平台，為客戶提供高效的找房、看房服務，以及租房期間的服務等。盈利模式就是「低買高賣」，主要是租金收入、增值服務和金融業務手續費等。 公司產品方面 ，（1）長租產品包括自如友家、自如整租和自如寓三個產品線，其中自如友家、自如整租是分散式長租業務，自如寓是集中式長租業務。（2）短租產品包括自如驛和自如民宿。本次專項計劃底層資產— 房租分期 小額貸款對應的為長租產品中的「自如友家」和「自如整租」業務線，即北京自如資管旗下分散式長租業務。 房租分期業務風控措施 ，（1）貸前預審核，如實名認證、工作認證、入住校驗、交叉審核等；（2）貸後管理。簡訊、微信、郵件等方式催收，上門張貼催告函等。如果租戶預期、違約及到期未退租/解約超過3個自然日時自動上鎖。

自如房租分期ABS項目基礎資產為信託受益權，而信託受益權對應的底層資產為信託計劃向北京自如資管的長租公寓租客發放的房租分期小額貸款債權。借款人要求是18歲以上非學生，芝麻評分不低於550分或自如分不低於70分，無失信不良記錄等。

基礎資產的形成 。（1）客戶選擇入住自如長租公寓，與北京自如資管簽訂《房屋租賃合同》；（2）客戶選擇使用房租分期，提出貸款申請；（3）北京自如資管和通道機構對客戶進行資質審核；（4）通道與客戶就房租分期小額貸款簽署《貸款合同》；（5）客戶線上支付一個月房租租金及等額於月租金的押金；（6）北京自如資管安排通道機構向客戶提供剩餘11個月的房租分期小額貸款，貸款將通過受託支付安排直接支付至北京自如資管指定賬戶；（7）客戶按月還款，即支付租金和貸款服務費。

基礎資產情況 。截至2017年5月10日，專項計劃基礎資產信託計劃項下底層資產自如房租分期小額貸款余額4.92億元（信託計劃總規模5億元，包含繳納的信託業保障基金及現金），共涉及合同2.35萬筆，合同期限為11個月，加權平均剩餘期限為9個多月，單筆合同金額為2萬多元。區域分布方面，集中在北京、上海和深圳，北京佔比60%附近。違約情況來看，自如房租分期小額貸款入池資產中預期狀態不到0.38%，預期率較低。目前自如所有貸款利率均為6.27%，貸款期限11個月，採用等額本息還款，貸款的IRR在11%以上。

4 、交易結構

（1）原始權益人眾誠友融通過外貿信託設立的「薈潤5號-自如自感系列單一資金信託項目單一資金信託」向租客發放房租分期小額貸款；（2）眾誠友融將享有的單一資金信託項下的信託受益權轉讓給中信證券設立的「中信證券·自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」；（3）計劃管理人根據底層資產的現金流情況設計出具有優先和劣後的結構化產品「自如房屋分期ABS」；（4）主承銷商將「自如房屋分期ABS」銷售給投資者；（5）投資者將認購資金打給主承銷商指定的銀行賬戶；（6）主承銷商將募集資金作為資產對價打給原始權益人。

4 、增信措施

（1）優先劣後結構化分層，其中優先檔獲得次級檔10%的信用支持。

（2）差額支付承諾，北京自如資管對專項計劃提供差額支付。

（3）中證信用外部擔保，對北京自如資管的差額補足義務提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。

⑷ abn是什麼意思

ABN指資產支持票據（Asset-Backed Medium-term Notes，ABN）

是非金融企業在銀行間債券市場發行的，由基礎資產所產生的現金流作為還款支持的，約定在一定期限內還本付息的債務融資工具。資產支持票據於由銀行間市場交易商協會推出,是屬於資產證券化的范疇，也是銀行間交易商協會的一個金融創新產品。

該產品借鑒了成熟市場資產支持證券的通行做法和國內信貸資產證券化實踐經驗重點對資產支持票據的資產類型、風險隔離、交易結構、信息披露、參與各方的權利義務等進行了規范，尤其強化了對資產支持票據投資人的合理保護機制。

資產支持票據在國外發展比較成熟，其發行過程與其他資產證券化過程類似，即發起人成立一家特殊目的公司（Special Purpose Vehicles, SPV），通過真實銷售將應收賬款、銀行貸款、信用卡應收款等資產出售給SPV，再由SPV以這些資產作為支持發行票據在市場上公開出售。

(4)南通天生安置房信託受益權資產支持專項計劃擴展閱讀：

資產支持證券是由受託機構發行的、代表特定目的信託的信託受益權份額。受託機構以信託財產為限向投資機構承擔支付資產支持證券收益的義務。其支付基本來源於支持證券的資產池產生的現金流。項下的資產通常是金融資產，如貸款或信用#應收款，根據它們的條款規定，支付是有規律的。

資產證券化支付本金的時間常依賴於涉及資產本金回收的時間，這種本金回收的時間和相應的資產支持證券相關本金支付時間的固有的不可預見性，是資產支持證券區別於其他債券的一個主要特徵，是固定收益證券當中的主要一種。可以用作資產支持證券抵押品的資產分為兩類：現存的資產或應收款，將來發生的資產或應收款。前者稱為「現有資產的證券化」，後者稱為「將來現金流的證券化」。

資產支持證券是在西方國家融資證券化、直接化的金融大環境下應運而生的，最早出現在上世紀70年代的美國金融市場，隨後被眾多成熟市場經濟國家接受和採用，近年來又在許多新興市場國家得以推行，對提高資產流動性、分散信用風險、推動金融市場發展起到了積極作用。目前，美國和歐洲的資產支持證券市場規模較大，其他地區相對較小，我國則剛剛起步。

資產支持證券最初採用的基礎資產為住房抵押貸款，隨著證券化技術的不斷提高和金融市場的日益成熟，用於支持發行的基礎資產類型也不斷豐富，目前還包括汽車消費貸款、信用卡應收款、學生貸款、住房權益貸款（home equity loan）、設備租賃費、廠房抵押貸款（manufacturing housing）、貿易應收款等。

⑸ cmbs和reits區別

CMBS與REITs的區別在於CMBS屬於債權類金融產品，REITs屬於股權類金融產品。CMBS的基本性質是債權，其在中國市場的發行產品為標准化產品，基礎資產通常是信託受益權。交易結構中，原始權益人設立資金信託，由信託向商業地產項目公司發放貸款。項目公司以商業地產作為抵押償還貸款。資產支持專項計劃受讓信託受益權作為基礎資產，商業地產運營收入成為償還貸款和專項計劃資金的來源。

REITs是房地產證券化的重要手段，將流動性較低的、非證券形態的房地產投資轉化為證券資產，通過證券化過程提升流動性。REITs包括兩種基本形式：房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化。

2020年7月17日，中國REITs論壇舉辦了「REITs市場的中國道路研討會暨《中國REITs市場建設》線上首發式」。REITs與CMBS的主要區別在於所有權的轉移。在CMBS交易中，信託持有的是商業地產項目公司的抵押債權，項目公司股權仍歸原所有人，商業地產所有權不變。而在REITs交易中，商業地產所有權轉移，由私募基金通過持有SPV的100%股權間接享有所有權，同時享有對SPV的債權。

⑹ 資產證券化產品快速發展的原因有哪些

據報道，隨著我國首單基於區塊鏈技術的交易所ABS「網路—長安新生—天風2017年第一期資產支持專項計劃」於近期發行，資產證券化產品快速發展主要有證券化基礎資產更加多元化、產品設計不斷創新、監管部門大力支持三方面原因。

此外資產證券化產品的發起機構類型更加豐富，除了互聯網金融加速滲透資產證券化市場，越來越多的民營融資企業涉足ABS市場，尋求新的融資渠道，事業單位、互聯網公司等更加積極地尋求ABS市場的融資機會。

希望ABS市場可以快速健康發展!