地產債券融資調控

A. 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

B. 房地產企業如何融資

房地產企業融資方法：
1、房地產私募基金：房地產私募基金是投資人以承擔有限責任的方式將資金委託給管理人，投資於房地產開發或運營，並通過項目公司股權增值或房地產項目銷售實現收益的一種組織形式。房地產私募基金的出現，豐富了國內房地產金融市場，為投資者提供了更多參與房地產投資的機會；
2、融資性售後回租：房地產的融資性售後回租，簡單說就是企業將商業物業出售給金融租賃公司，同時回租並定期支付租金，租賃期滿後回購該物業的一種融資方式。售後回租的融資額與標的物業價值核埋成正比，期螞氏褲限長，租金支付方式較靈活；
3、境外融資：境外融資包括房地產企業海外上市、海外發債，以及與外資基金合作等。境外融資對房地產企業實力的要求較高，融資成本也較高。
4、銀行貸款：商業銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內房地產企業融資的主導形式，屬於典型的債務融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長悶簡；
5、股票融資：股票融資包括上市融資和增發、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直接上市的房地產企業數量不多，股票融資在房地產業總資金來源中的比重較小；
6、債券融資：房地產企業可通過發行企業債和公司債的方式籌措資金。但國家對債券發行主體有嚴格的條件限制，債券市場規模小，債券融資比例很低，並發展緩慢；
7、房地產信託：在國家的宏觀調控下，信託融資憑借制度優勢逐步被房地產業充分利用，房地產信託發行日益增多。
【法律依據】：
《中華人民共和國商業銀行法》第七條
商業銀行開展信貸業務，應當嚴格審查借款人的資信，實行擔保，保障按期收回貸款。商業銀行依法向借款人收回到期貸款的本金和利息，受法律保護。

C. 房地產融資方式有哪些

房地產融資方式主要包括：銀行貸款、房地產信託、股權融資、債券融資、資產證券化等。

1. 銀行貸款：這是房地產企業最傳統的融資方式。房地產企業通過向銀行申請貸款，獲取項目開發所需的資金。這種方式的優點是成本相對較低，操作相對簡便，但缺點是受政策調控影響較大，且依賴於企業的信用狀況和抵押物價值。

2. 房地產信託：信託機構通過發行信託基金，為房地產項目籌集資金。這種方式的靈活性較高，可以針對特定項目或企業整體資金需求進行融資。信託資金的募集速度較快，且資金規模較大，適合大型房地產項目。

3. 股權融資：房地產企業通過出讓部分股權來引入戰略投資者或金融機構，共同開發房地產項目。這種融資方式能夠為企業提供長期穩定的資金流，但同時也可能導致企業控制權的變化。

4. 債券融資：房地產企業通過發行債券來籌集資金，購買方包括個人投資者和機構投資者。相比於銀行貸款，債券融資的募集資金規模更大，融資成本也相對較低。但需要較高的信譽和穩定的市場表現來吸引投資者。

5. 資產證券化：房地產企業將其持有的不動產或相關資產組合成證券化產品，通過資本市場進行融資。這種方式能夠實現房地產資產的流動性轉化，提高資金的利用效率。資產證券化對於盤活存量資產、降低企業融資成本具有重要作用。

以上各種房地產融資方式都有其特點和適用范圍，企業需要根據自身的實際情況和項目需求選擇合適的融資方式。同時，隨著金融市場的不斷創新和政策環境的變化，房地產融資方式也在逐步豐富和變化。

D. 房地產融資模式有哪些

房地產融資模式主要包括以下幾種：

1. 銀行信貸融資模式

銀行信貸融資是房地產企業最主要的融資方式之一。這種模式下，房地產企業通過向銀行申請貸款，獲取用於項目開發建設的資金。銀行信貸融資的優勢在於成本相對較低，操作相對簡便，但缺點是受制於貨幣政策和信貸規模的影響。

2. 股權融資模式

股權融資是通過發行股票等方式，從資本市場直接引入投資者的資金。這種模式下，房地產企業能夠籌集大量資金，且不需要承擔固定的利息和還款壓力。但股權融資可能導致企業股權結構的變動，引入新的股東可能帶來經營策略和管理上的挑戰。

3. 債券融資模式

債券融資是房地產企業通過發行債券來籌集資金的方式。與股權融資不同，債券融資需要還本付息，給企業帶來一定的壓力。但這種融資方式的融資成本相對穩定，且不會稀釋原有股東的權益。

4. 信託融資模式

信託融資是通過信託機構籌集資金，通常用於房地產項目的短期融資。信託融資的靈活性較高，可以根據項目需求設計不同的信託產品。但信託融資的成本相對較高，且受到政策監管的影響。

5. 房地產證券化融資模式

房地產證券化是通過發行房地產投資信託基金等方式，將房地產項目轉化為可流通的證券產品。這種模式下，投資者可以通過購買REITs產品間接投資於房地產項目。REITs具有流動性好、風險分散等優點，但受制於市場環境和政策因素。

以上即為目前房地產市場主要的融資模式。隨著金融市場的不斷創新和發展，房地產企業的融資方式也在不斷變化和豐富。