『壹』 信託條款中的差額補足和回購哪個效力更強
1 引言
由於現階段我國農業生產成本較高、農業效益比較低下以及農民進城務工增多等原因，土地拋荒現象在全國范圍內普遍存在，而拋荒會危及糧食生產安全和造成社會緊缺的耕地資源閑置浪費等問題。在此情況下，土地信託順勢而生，同時，土地信託也激活了農地流轉。因此，土地流轉信託作為土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必經之路。
自從2013年10月10日，中信信託與安徽省宿州市埇橋區政府合作，正式成立國內第一個土地流轉信託計劃以來，土地流轉信託計劃如雨後春筍，獲得了極大的發展。本文在此基礎上，來分析和探討我國土地流轉信託的模式和面臨的風險問題，這對於今後我國土地流轉信託計劃的進一步開展具有重要的應用價值和借鑒意義。
2 土地流轉信託的基本原理
所謂的土地信託，就是在公有制為基礎的前提下，利用信託共有制多層產權結構的特點，將土地分解為價值資產和實體資產，把集體土地的所有權、受益權和經營權進一步分開，農民享有受益權和最終處置權，而信託公司則享有經營權，實行土地的統一規劃和開發利用，發展適度規模經營。
就目前國內市場上中信信託和北京信託發行的兩單產品來看，土地流轉信託主要是農村土地承包經營權流轉信託，是一種財產權利的信託。
一方面，土地承包經營權不屬於《信託法》中禁止和限制流通的信託財產，土地承包經營權可以成為信託財產。另一方面，《農村土地承包法》第32條規定："通過家庭集體承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉"，可以將信託模式列入到"其他方式"中，因此，土地承包經營權通過信託模式流轉符合有關規定。通過設立財產權信託，符合土地公有制以及禁止土地所有權流轉的規定。
3 土地流轉信託的現有模式分析
3.1 美國模式
美國土地信託模式是開發者（委託人）購買一塊生地，再將該土地所有權信託給受託人，簽訂信託契約，受託人發行土地信託受益憑證，而由委託人銷售該受益憑證給市場上的投資人，受益憑證代表對信託財產（土地所有權）的受益權，銷售受益憑證所得資金用來改良土地，然後將土地出租給由該開發者組成的公司。受託人收取租金，承擔給受益憑證持有人固定報酬的義務，並將剩餘租金用來買回受益憑證。
該模式具有以下特點：通過資金的"集合"，解決了開發土地尤其是生地所需的巨額資金；為投資者提供了投資於利潤豐厚的土地產業的機會，同時也降低了個體投資風險；投資人所擁有的受益憑證可以流動，具有較強的變現性。
3.2 日本模式
1984年，日本開展了對有效利用土地起積極作用的土地信託[3]。1986年，《國有財產法》、《地方自治法》的修改以及同年《稅法》的實施，大大加速了土地信託的發展。日本的土地信託是土地所有者將土地信託給受託人（信託銀行），並從受託人治理和使用該土地的收益中獲取信託紅利。土地信託包括出售型和租賃型，前者指委託人將信託財產委託信託業者出售，受託人將出售所得，在扣除受託人的報酬及其他手續費用後，交付給委託人；後者指受託人無處分信託財產的權利，在信託期間信託業者應定期給付委託人信託收益，信託終了時，委託人仍保有原土地的所有權。
該模式具有以下特點：替代性，即通過土地信託方式解決了土地所有者具有土地開發的積極性但無能力開發的現象；穩定性，即土地所有者將土地信託給信託銀行，在信託期內如租賃信託可獲取穩定的信託紅利；高效性與多樣性，即吸取民間土地信託制度能夠高效配置利用土地的特點，使國有土地的治理與處置手段多樣化。
3.3 國內模式
3.3.1 國內土地流轉信託業務總結
1、農村土地流轉信託
2013年10月10日，中信信託與安徽宿州埇橋區政府合作，正式成立國內第一個土地流轉信託計劃"中信信託.農村土地承包經營權集合信託計劃1301期" 。
2013年11月7日，北京信託在江蘇無錫推出土地流轉信託"北京信託.無錫陽山鎮桃園村農村土地承包經營權集合信託計劃"，這是國內成立的第二個土地流轉信託計劃。
隨後，又有一些新的土地流轉信託計劃陸續成立。2013年12月20日，中信信託在山東省青州市成立土地經營權流轉信託計劃，項目一期流轉何官鎮南小王村晟豐土地股份合作社的1850畝土地。2014年1月23日，中信信託在貴州省開陽縣成立土地流轉信託計劃，首期合作開展1000畝土地信託流轉試點工作。2014年2月24日，中信信託在安徽省馬鞍山市成立土地流轉信託計劃，標志著馬鞍山市首單2.66萬畝農村土地承包經營權信託計劃項目即將落地。2014年3月7日，中信信託與湖北省黃岡市人民政府正式簽署龍感湖土地信託化改革試驗區戰略合作協議。龍感湖土地信託化改革試驗區擬劃定面積100平方公里，此次的土地流轉信託面積達6萬畝，信託時間為10年。2014年4月1日，中信信託與河南省濟源市人民政府，就濟源地區規劃面積約20000畝的農村土地承包經營權流轉簽署戰略合作協議，共同探索農業發展新路徑，農業產業升級新理念。據有關媒體報道，目前，中信信託已在安徽、山東、貴州、河南等地推出了土地流轉信託項目，現正在與廣東惠州、吉林、雲南、貴州等地接洽合作事項，今後還將繼續在河北、內蒙古、新疆、吉林和四川等省份進行推廣。
在北京信託第一單土地流轉項目後僅一周有餘，北京信託在江蘇省句容市後白鎮又成立了"北京信託·金色田野土地信託1-5號五隻土地信託"，受託土地規模達9928.46畝。2014年2月27日，北京信託在密雲縣穆家峪鎮簽約成立"北京信託·金色田野2014008號土地信託（密雲水漳村）" 項目，受託管理土地規模約1700畝。
中建投信託作為第三家正式開展土地流轉信託業務的信託公司。近日（2014年7月28日中國證券報報道），中建投信託與江蘇省鎮江新區丁崗鎮集體資產經營管理中心、浙江森禾種業簽署三方框架協議，標志著中建投信託首單土地流轉信託--"中建投·鎮江新區·森禾一期土地流轉財產權信託"正式落地。此次土地流轉信託計劃涉及1750畝農村土地承包經營權，其具體交易結構是：農戶以農村土地承包經營權入股成立合作社，將農村土地承包經營權轉化成合作社股份，再由合作社將集中的農村土地承包經營權發包給丁崗鎮政府成立的集體資產經營管理中心，該集體資產經營管理中心將其持有的農村土地承包經營權以設立財產權信託的方式委託給中建投信託，中建投信託作為受託人將上述農地經營權出租給鎮江森禾花卉園藝有限公司用於花卉種植。
興業信託是第四家正式開展土地流轉信託計劃的信託公司，於2014年9月19日與河南省新鄉市達成戰略合作協議。興業信託此項土地流轉信託項目落地在新鄉市延津縣石婆固鎮。興業信託一手托兩家，一方面代表農戶利益，一方面支持農業生產企業發展。該項目合作方大豫大美現代農業公司是一家集高效農業種植、生態觀光度假旅遊、家庭示範農場、農民合作社聯合社為一體的現代化農業開發公司。此次流轉流轉總規模為1000畝，首期流轉300畝土地用於開發特色果園，並已完成土地流轉和租賃等工作。消費者可通過"果樹認養"和"農場認養"獲得休閑農業的消費權。興業信託與大豫大美將根據企業發展，採取多種金融服務方式合作，打造安全、綠色的農業產業鏈。
另外，據《財經》媒體不完全統計，除上述四家信託公司之外，目前安信信託、中融信託、中糧信託、國元信託、上海信託、華寶信託、平安信託等諸多信託公司，均已開始針對土地信託進行研究准備和實地調研，並將會積極推動相關項目的開展。
2、新型城鎮化建設
作為土地流轉信託計劃的延伸，中信信託在新型城鎮化建設方面也進行了一些有益的探索[5]。2014年5月13日，中信信託與四川宜賓市政府、中國鐵建股份有限公司簽約合作，共同推動新型城鎮化的長期建設。2014年6月5日，中信信託與四川省成都市武侯區正式簽署戰略合作協議，聯手推動新型城鎮化建設，這是中信信託在新型城鎮化建設方面的又一重大探索。根據協議，雙方將密切合作，整合土地資源，改善生態環境，推進公共服務基礎設施建設，提高民眾生活質量，全面推進成都市武侯區新型城鎮化建設。雙方將重點引進現代化金融服務、打造總部經濟、發展能源與機電貿易、推動信息技術研發、促進文化旅遊投資等。中信信託致力於成為"綜合金融解決方案的提供商和多種金融功能的集成者"，將充分發揮信託制度優勢，積極整合各方資源優勢，創新金融服務模式，全方位支持地方建設。
本文分別以中信信託成立的第一單土地流轉信託計劃"中信信託.農村土地承包經營權集合信託計劃1301期"和北京信託成立的第一單土地流轉信託計劃"北京信託.無錫陽山鎮桃園村農村土地承包經營權集合信託計劃"作為案例，來進行後續的模式分析和風險研究。
3.3.2 中信信託第一單土地流轉信託產品模式分析
2013年10月10日，中信信託與安徽宿州埇橋區政府合作，正式成立國內第一個土地流轉信託計劃"中信信託.農村土地承包經營權集合信託計劃1301期"。此項目期限為12年，信託收益權採用結構化設計，涉及流轉的土地面積達5400畝。流轉後的土地擬建設現代農業循環經濟產業示範園，由安徽帝元現代農業投資有限公司（簡稱安徽帝元）作為服務商提供服務。
參與到信託計劃的農民收益分為三部分：常規收益以每年每畝1000斤國標三等小麥價錢計算（不低於1000元）；浮動收益為信託公司與合作方對土地整理、運作後，土地增值凈收益的70%；農民作為產業工人的打工收入。
『貳』 中國的土地流轉正在步入"信託時代"嗎
王東賓 / 河北張家口市金融辦
現在，農村土地流轉當前已經進入一個新的歷史階段。十八屆三中全會前後，以中信信託、中糧信託、北京信託三大信託機構先後於安徽宿州、黑龍江肇東、江蘇無錫等地開展土地流轉信託項目為標志，中國的土地流轉開始步入「信託時代」。
然而，自商業信託機構進入土地流轉領域之始，各方對土地流轉信託項目的經濟合理性就質疑不斷，或疑為商業噱頭，或疑為炒作概念，眾說紛紜。誠然，短期內迅速土地流轉實現盈利性具有相當大的難度，但正由於農業的脆弱性及其經濟劣勢，商業信託公司介入土地流轉領域這一新趨勢才尤為值得重視，需要從農村土地流轉的歷史脈絡中發現其合理性和可行性。因此，本文將比較土地流轉的幾種重要模式，以更好地理解土地流轉信託模式的經濟效率和社會意義。
一、土地流轉的三種模式
自二十世紀七十年代末八十年初家庭聯產承包責任制建立以後，土地流轉作為一種調節土地承包和土地經營之間緊張關系的重要機制，不管政策上是否正式認可，全國各地的實踐探索一直沒有停止過，出現了各種模式或經驗。本文的模式選取基於如下兩個方面。
第一，十八屆三中全會《決定》中提出「穩定農村土地承包關系並保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營」，這就限定了農地流轉的兩個基本前提：「農地農有」與「農地農用」。這樣，本文的討論將不涉及改變土地使用權擁有狀態的「雙放棄」(如成都模式)、「宅基地換住房+承包地換社保」模式(如重慶九龍坡模式)等，也排除了改變「農地農地」狀態的土地股份合作制模式(如廣東南海模式)等，集中討論農業用地流轉模式。
第二，以收益權的實現方式為核心標准。這種選擇基於三個方面的考量。一是信託的制度設計恰恰以委託人財產收益權為核心，從農戶的收益權理解土地流轉信託模式，符合信託思想的本源，也易於在與其他模式的比較中發現其獨特優勢。二是受亨利?喬治的「地租社會化」思想啟發。亨利·喬治用「外殼」與「核仁」來隱喻土地佔有與收益，他反對僵化地從簡單直接佔有的形式來理解土地所有權內涵，而把地租(土地收益)作為土地權利的核心，這對我們理解當前中國「穩定承包權，放活經營權」的政策主旨極有啟發意義。最重要的是，保護(並實現)好農民的收益權是土地流轉政策的最關鍵環節，也是保障土地流轉穩定有序進行的必要條件，並能促進土地流轉在城鎮化進程中更好地發揮穩定器作用。
「地租社會化」提出者亨利喬治的著作《進步與貧窮》對孫中山的地權思想有重大影響
基於這樣兩個標准，本文選取「反租倒包」模式(浙江瑞安)和福建沙縣模式作為參照系，與以中信信託(以安徽宿州項目為例)為代表的商業信託模式進行比較，重點是各種模式的收益分配與增信機制兩個方面。
(一)浙江瑞安：「反租倒包」模式
二十世紀九十年代初期，浙江省瑞安市馬道村出現一種新的土地流轉模式，被稱之為「反租倒包」，這種模式後來在全國很多地方流行推行過。簡要地講，「反租倒包」是指村集體從農戶手中以一定價格把已經承包到戶的耕地租賃過來(「反租」)，必要時經過一定的土地規劃、整理與整治，再轉包給種糧大戶或農業企業等農業經營主體(「倒包」)。之所以稱為「反租」，是因為村集體作為土地所有者，是土地承包經營權分配中的發包方，先期已經將土地發包(「出租」)給農戶，因而村集體承租農民土地是一種「反租」行為。這樣一來二去，盡管土地又集中於村集體，但權利關系卻發生了變化。其權利轉化與轉移過程大體如此，通過發包完成土地初始權利分配(承包經營權)，「反租」將經營權集中，「倒包」將土地經營權流轉到有效率的經營主體手中，土地承包權依舊歸農戶，土地所有者——村集體發揮組織管理職能。可以說，「反租倒包」模式是中國農民在當時的政策環境下因地制宜進行的自主的制度創新，與今天政策所倡導的「穩定承包權，放活經營權」宗旨不謀而合。在「反租倒包」的過程中，村集體、村民與經營者之間通過契約「合作」創造性地實現了承包權與經營權的效率分解與重組，因此這一模式非常適應中國鄉村社會，至今在許多地區仍在使用。
顯而易見，「反租倒包」是一種村級創新模式(筆者認為，「反租」是相對於「發包」而言的，因此除非擁有發包權，鄉鎮要麼是依託村集體的聯合「反租倒包」，要麼是「偽反租」)，必然與鄉村治理水平高度關聯，關鍵問題看村委會或村集體組織的「反租」過程是否存在違背農民意願、強迫農戶流轉土地或侵害農民利益的行為，其有效運轉依賴於這樣三個條件：第一，村莊的經濟結構中，主要勞動力的收入依賴於非農就業。二，村莊治理機制比較完善，村民能夠通過協商機制達成共識，形成穩定契約。第三，村集體經濟較為發達，可以為「反租」的收益兌付提供較強的風險保障。
(二)福建沙縣：「雙平台」模式
沙縣小吃名揚海內，勞動力大量經商，土地撂荒現象嚴重，全縣范圍內土地流轉的需求非常高，催生出土地流轉的「沙縣模式」。截至2013年底，沙縣全縣實現流轉土地約13萬畝，佔全部耕地的65%，是全國土地流轉流轉率的2.5倍。從沙縣的實踐經驗來看，其土地流轉模式可以概括為「流轉+信託」雙平台模式。
福建沙縣的土地流轉模式可以概括為「流轉+信託」雙平台模式。
流轉平台
沙縣自2006年開展土地流轉試點，建立了縣、鄉、村三級土地流轉服務機構，作為中介組織推動土地集中連片規模流轉。沙縣的特點是，在三級服務體系的基礎上，又建立了專門的土地流轉交易場所和信息服務平台，並開發了土地承包管理系統、流轉土地視頻系統等。土地需求方接入服務平台和系統後，通過待流轉土地視頻，可以很快了解相關地塊的地貌、田間設施等基本信息。2011年信託平台建立後，信託平台承擔了收儲土地(一次流轉)並進行土地整理的任務，將土地地塊規模化、標准化，流轉平台對接的重點變為經過信託平台集中連片整理開發後的待流轉土地(二次流轉)。
信託平台
2011年，沙縣又作為福建省第一家開展農村土地承包經營權信託流轉試點，通過設立兩家經營權平台公司，建立了縣鄉兩級信託服務體系。
信託平台的運行機制主要是信託公司與村委會(代表同意將土地信託的農民)簽訂信託合同，獲得土地後，土地集中連片，統一進行規劃、布局、整理與整治，再通過招標、競拍、租賃等形式流轉給農業企業或其他經營主體。
可見，沙縣模式是一種政府主導的「流轉+信託」雙平台模式。盡管時序上流轉平台建立在前(2006年)，信託平台建立在後(2011年)，但實際運行中信託平台前置，發揮一次流轉(土地收儲)功能，把經營權集中起來，進行土地集中連片、整理開發，流轉平台的功能升級後置，把經過整理開發後的土地流轉給相關經營主體，發揮二次流轉功能。這樣，後面的比較分析可以發現，沙縣的信託平台是一種准信託模式，在收益權設計、風險處置措施、增信機制等其他方面與商業信託平台基本相當。
(三)安徽宿州：商業信託模式
至2014年4月初，全國落地的土地流轉信託項目已經有十幾單了，其中中信信託6單(安徽宿州、山東青州、貴州開陽、安徽馬鞍山、河南濟源與湖北黃岡)，北京信託4單(江蘇無錫、鎮江句容、安徽銅陵和北京密雲)，土地流轉信託項目的土地數量已達20萬畝以上。
盡管各機構的具體合約計劃存在諸多差別，但在核心問題(收益權)的處理上差別不大。本文主要使用中信信託宿州項目的方案設計。中信信託宿州項目位於宿州市埇橋區朱仙庄鎮，信託期限為12年(二輪承包期剩餘12年)，首期流轉面積5400畝，流轉後用於建設現代農業循環經濟產業示範園(埇橋區是2010年農業部批準的第一批國家現代農業示範區)。5400畝土地由朱廟村、塔橋村集中承包經營權後，委託埇橋區人民政府代理，由區政府作為委託人與中信信託簽訂信託計劃，中信信託聘請服務商進行土地開發和基礎設施配套。該項目服務商為安徽帝元現代農業投資發展有限公司，項目初期服務商同時也是整體承租商，支付開發前期的信託收益(關於中信信託宿州項目的詳細方案信息，參見蒲堅：《解放土地——新一輪土地信託化改革》，北京：中信出版社，2014年，第219-247頁)。
中信信託公司目前正走在全國土地信託實踐的前沿
二、三種模式之比較
至此，我們初步理清三種模式的基本情況，接下來的比較以收益權為核心，集中在收益分配和增信機制兩個層面進行比較。
(一)收益分配模式
一般而言，土地流轉的收益分為兩個部分：基礎收益和增值收益。「反租倒包」模式中，農戶的土地流轉收益表現為單一的「反租」租金，但在實際情況中，村委會往往會發揮類似於集體談判機制的作用，推動土地流轉(「倒包」)價格根據市場情況和經濟環境的動態合理調整，「反租」價格隨之進行調整，這樣農戶也能分享到增值收益。在有些地區，「倒包」與「反租」之間會有一定的差價，或村集體與村民之間有約定的流轉收益分成比例，如「二八開」，農戶獲得大部分收益。
沙縣模式中，基礎收益即土地委託給信託公司時支付的約定租金。增值收益分為兩部分：一部分是土地集中到信託公司以後，通過土地整治、改良後(如高標准農田建設)的增值部分，這部分60%歸農戶，40%歸信託公司作為信託發展基金滾動發展;另一部分是土地由信託公司流轉給經營方後，由信託公司申請各級項目配套資金，其中60%無償扶持經營方，其餘按信託公司的投入計算，逐年向經營方收回，回收資金返還村集體，由村集體進行二次返還(這實際上相當於本文末提出的農業補貼「部分歸農」機制)。
中信信託宿州項目(A類計劃)中，基本收益為1000斤中等質量小麥價值(均按國家頒布的中等質量小麥價格兌付等值人民幣，以下不再重復說明)，如果低於1000元，則按1000元兌付，即支付給農民的基礎地租價格最低為每畝1000元人民幣。實際上，當地目前的土地流轉價格為每畝每年約600元左右，即該項目的基本地租一次性增值60%以上，項目初期，由當地政府為服務商(初期承租方)提供每年每畝約400斤中等質量小麥價值(約400元人民幣)。
增值收益為A類計劃方案中的超額收益。受託人服務商進行土地整理和基礎設施投資(必要時發行B類信託計劃，募集土地整理專項資金)，扣除各項本金和費用後形成的超額收益，70%歸農戶，30%歸受託人，作為信託管理費用。北京信託江蘇項目也是按這一比例分配浮動收益(即土地開發的增值收益)，增值收益「三七開」原則似乎已成為市場共識。當然，增值收益是否能夠按方案如期實現，我們實踐中密切關注。
(二)增信機制
不論何種模式，流轉收益按期兌付是穩定流轉關系的基本條件，是承包權與經營權有序、穩定分離的必要條件。而農業本身又是弱勢產業，面臨自然風險、市場風險、經營風險等多重風險，經營端的風險如果傳導流轉端，引發兌付危機，必然影響流轉關系的穩定。因此，在土地流轉的各種模式中，收益兌付的增信機制至為關鍵。
「反租倒包」模式中，村委會作為村民自治組織，與村民之間存在一種「信任契約」，並通過村民直選等基層民主途徑對村委會的行為形成有效約束。這決定了在很大程度上，村集體經濟要為「反租倒包」提供一種隱性擔保，構建一種村集體增信機制。
沙縣模式中，有兩重保障機制。一是由增值收益的40%歸入信託公司形成的信託發展基金;二是財政資金增信機制，由沙縣財政先行注資150萬元設立土地流轉風險保證金。風險保證金的增信對象為集中連片100畝以上，流轉期限5年以上的流轉土地業主;當經營業主因發生各類風險無法兌付租金，導致信託公司無法向農戶兌付收益時，由風險保證金先行兌付。
中信信託宿州項目中，在方案中為A類基本收益(付給農戶的基礎地租)設計了雙重增信保障。第一重保障來自服務商的合同承諾，在未找到承租方的時候，由服務商承租信託項目下的所有土地，並按期向農戶支付基本收益。因此在項目開發初期，服務商即承租商。而且，若後期發生實際獲得的租金收入不足以支付基本收益的情況時，該類資金缺口仍由服務商補足(服務合同中規定服務商的職責范圍包括「提供信託計劃項下兌付A類基本收益的增信保障」)。第二重保障是如果A類基本收益的兌付仍然出現流動性資金缺口時，即第一重保障出現問題時，由受託方發行T類信託計劃，補足信託收益兌付的流動性缺口(T類信託計劃也可以用於土地整理投資的B類信託計劃基本收益兌付缺口)。
綜合來看，「反租倒包」模式採用的是村集體組織隱性增信機制，而沙縣模式和信託模式均建立了明確的增信機制，前者採用政府財政增信機制，後者採用市場化增信機制，保障農戶的基本收益不受土地流轉後與經營相關的風險影響，確保基本收益穩定且可持續。不論是沙縣的政府信託機制，還是宿州的市場信託機制，本質上均是土地流轉與土地經營之間建立一道風險防火牆，以穩定收益權的方式(信託收益)更充分地實現農戶承包經營權的經濟內涵，促進承包權與經營權的有序、穩定分離，有助於同時實現「穩定承包權」和「放活經營權」雙重政策目標，並且兼顧了效率與公平。
(三)土地流轉信託與金融創新
農村金融發展滯後的一個重要瓶頸是農村缺乏有效抵押、擔保品，導致「融資難」、「融資貴」成為普遍現象。近年來，各地紛紛試點推動解決這一問題的金融創新，如吉林的「土地收益保證貸款」、重慶的「三權抵押」、河南信陽的「五權抵押」等，其政策主旨均在於農村承包地、宅基地、林權等「三農」物權的金融權能。十八屆三中全會《決定》中進一步肯定了農村土地流轉的重要作用，明確激活農村土地擔保、抵押權能的政策導向，為農村土地金融創新打開了更寬闊的政策空間。土地流轉信託化對金融創新的推動作用可以從三個層面來理解。
第一個層面是對委託方——普通農戶而言。土地流轉信託的優勢之一是將農戶承包土地的收益權結構化、標准化，變為標準的商業合約，這有利於開展以標准化收益權為標的的金融創新。例如，中信信託在宿州項目中目前已實現通過信託受益權質押為農戶發放小額貸款，年利率在10%-12%之間，沙縣的金融機構已經藉助當地的信託平台，開展了「預期收益權」、「農戶聯保+預期收益權質押」等金融創新。
2013年末發布的「107號文」(《國務院辦公廳關於加強影子銀行監管有關問題的通知》)中明確提出「探索信託受益權流轉」，可以預期未來信託收益權的市場流通性更強，會更好地促進土地流轉信託收益抵押、擔保權能的實現。尤其值得注意的是，這對當前的「人戶分離」城鎮化格局非常具有現實意義，對「非戶籍城鎮化」人群來說，在沒有並入城鎮社會保障體系之前，土地流轉信託不僅可以實現「離土不離權」，提供一份穩定的基本收入，而且可以藉助收益權金融創新申請小額貸款，更好地在城鎮中生活與創業。例如，中信信託宿州項目中就提出「賦予土地信託流轉金融屬性，為農民參與城鎮化進程、增強承擔城鎮社會保險和住房租賃等方面的私人成本的支付能力創造條件」。可以說，土地流轉信託將構建的是一種「離鄉離土不離權」的社會制度。
第二個層面是針對信託平台而言。信託平台將原來分散的經營權匯集後，實現土地集中連片，具備開展土地整治項目(如高標准農田建設、中低產田改造、節水灌溉設施等)和布局現代農業基礎設施的必要條件，從而也就具備了對接財政扶持項目和資金的基礎條件。沙縣模式中，由信託平台配合政府扶持項目，開展土地集中連片整理開發，然後再進行流轉;北京信託密雲項目所採取的「財產權信託+資金信託」的「雙信託模式」，通過資金信託為土地流轉信託後的經營開發提供1800萬元的融資支持;中信信託宿州項目中，則有發行B類信託計劃融資進行土地整理的方案。信託平台對接政府項目時，政策上可以更好地「發揮財政資金的杠桿作用」，即在財政補貼資金的引導與支持下，發揮「財政+金融」協同作用，藉助金融創新滿足土地整理開發和布局現代農業設施的融資需求。
第三個層面是對新型經營主體和經營農戶而言。少數土地信託項目中，如北京信託的江蘇無錫項目，信託土地僅158畝，項目可以直接對接農民合作社或其他新型經營主體。但其他的土地流轉信託項目一般涉及數千畝乃至數萬畝土地，需要聘請或組建(現代農業)服務商，按現代農業要求整理、開發土地，布局基礎設施，然後自主經營或再次流轉給種植大戶、家庭農場、農業企業、農民合作社等新型農業經營主體。此時經過現代農業布局後，大棚抵押、融資租賃等金融創新和金融工具將會更容易地引入，《國務院辦公廳關於金融服務「三農」發展的若干意見》(國辦發[2014]17號)、《中國人民銀行關於做好家庭農場等新型農業經營主體金融服務的指導意見》(銀發[2014]42號)等最新文件中所提倡的涉農直補資金擔保、土地流轉收益保證貸款、農機具抵押等一系列農村金融創新在土地流轉信託平台上均可以有效地展開，新型經營主體的融資能力將更強。當然，對於剛剛出現半年多的信託模式，目前多數項目仍處於服務商開發整理階段，相關的金融創新仍在醞釀與衍化當中，不過許多金融創新從沙縣的政府信託平台中看已經相當成熟。
土地流轉信託推動金融創新的機制在於土地流轉信託將承包權和經營權穩定分離後，土地權利束與相關主體清晰對應，既可以有收益權融資，也可以有經營權融資。這種土地權利束的分解與重組過程客觀上已經將土地流轉的相關主體進行了分層，形成既有大型主體(信託機構、現代農業企業等)、又有中型主體(農業龍頭企業、農民合作社)、還有小型主體(小微企業、種養大戶、家庭農場、普通經營農戶)的多層次主體，並在土地的綜合開發利用上也根據各自優勢實現了分工合作，這種結構化設計又與大中小結合的農村金融普惠體系相對應，形成金融創新的推動力。
進一步而言，隨著土地信託的實踐深入，信託平台將進一步衍化為金融創新平台，通過信託制度設計，土地流轉金融創新得以在不同層面、不同主體間展開，根據土地整理、現代農業布局、具體生產與經營等開發階段的不同特點和融資需求，因地制宜地設計不同的金融工具和金融產品，促進土地流轉的資源優化配置。例如，中信信託在宿州方案中就提出「條件成熟時，也可與商業銀行、專業性農村小微貸款機構合作」，「以土地流通信託為平台構建服務『三農』的金融生態鏈」。
四、探索土地流轉信託的「混合」模式
自中信信託、中糧信託、北京信託等信託機構介入土地流轉領域以來，因其專業化水平高和結構化的制度設計，商業信託模式備受推崇，由此引起一個爭論：以沙縣模式為代表的政府信託(類信託)模式是否過時?商業信託模式是否就是土地流轉信託的不二選擇?
從本文的比較中可以初步總結商業信託模式和政府信託模式的優劣勢。商業信託模式的優勢有：第一，商業信託模式的市場化程度更高，可以在更廣的(全國)范圍內發現價格;第二，全國只有68家信託公司，對接外部資源能力強，可以更好地遴選服務商;第三，信託標准化、結構化水平高，可以推動更高水平的金融創新。短板在於：第一，商業信託模式採用的是項目制，使用的是本地優質土地資源，且地方政府需協調足夠的土地滿足規模經濟的需要，是一種非常態的土地流轉;第二，土地前期開發依賴於服務商，沒有合適的服務商，土地整理等工作亦無法開展;第三，服務商完成現代農業布局後，要承擔部分流轉平台的職能。
相比之下，政府信託模式的優勢在於：第一，信託平台承擔了土地收儲(一次流轉)職能，是一種常態化的土地流轉;第二，信託平台可直接開展土地整理開發，不需等待服務商;第三，有專業的土地流轉平台，二次流轉的效率和專業化程度更高;第四，信託平台與縣域金融機構合作緊密，針對新型農業經營主體、小微企業和普通經營農戶的普惠金融創新更有優勢。短板在於：第一，信託平台承擔了服務商的職能，現代農業開發專業能力不足;第二，與外部資源對接能力不足，價格發現能力弱於商業信託機構;第三，標准化、結構化能力不足，限制金融創新的層次，尤其是在大型金融和現代金融工具的引入方面受限。
顯而易見，政府信託模式與商業信託模式的互補性很強，很難簡單地說孰優孰劣，需要因地制宜、具體分析。隨著信託制度向土地流轉領域的更深引入，未來綜合兩種模式的「混合」模式將更有優勢。「混合」模式可能發揮的優勢主要有：第一，結合常態的土地收儲(一次流轉)和項目制，使得縣域內流轉土地可以分區域、分層次開發利用;第二，發揮縣域信託的「中小」優勢和商業信託的「大」優勢，相關主體分層對接土地權利束和要素資源，使資源配置更有效率;第三，更好地發揮信託平台的土地整理能力和服務商的現代農業布局能力;第四，發揮信託平台和流轉平台的協同作用，提高二次流轉經濟效率，推動建立二次流轉公開市場;第五，發揮商業信託在收益權管理、兌付和風險防範方面的優勢，使得農民的信託收益權更加穩定。
在條件成熟的地區，可以探索建立「混合所有制」信託平台，綜合利用各方力量和優勢。從政策意義上來講，「混合」模式可以同時實現十八屆三中全會提出的「使市場在資源配置中起決定性作用」和「更好發揮政府作用」。
實踐中的發展表明，不論是政府信託模式，還是商業模式，亦或是今後可能的「混合」模式，信託制度在土地流轉領域是有生命力的，有可能成為今後農村土地流轉的重要制度工具。
土地流轉信託的制度優勢在於它可以同時兼顧效率與公平。土地流轉信託不僅可以實現承包權與經營權的穩定分離，而且可以實現合理分工。信託平台進行土地整理與整治，服務商(大型現代農業企業)進行現代農業規劃布局與基礎設施配套，這相當於農地的一級開發;然後土地再次流轉，實現土地更好地向四個新型經營主體集中，發揮其勞動技能優勢、生產技術優勢，這相當於農地的市場開發。通過信息平台，將有可能構建農村土地兩級開發體系。顯然，前者與後者的「適度規模」是不一樣的，而信託制的優勢恰恰在於可以穩定有序地集中經營權，又合理有效率地流轉分開，使經營權「放活」在不同層級滿足「適度規模」的不同標准。從這個角度而言，土地流轉信託可以更好地實現經濟效率。
從公平的維度來看，土地流轉信託逐步確立了幾個基本原則。第一是補貼部分歸農原則，要麼直接歸農(如中信宿州項目中基礎收益提升60%)，要麼以增值收益分成的方式，而且越是初級開發中的補貼，歸農的比例越高。第二，基礎地租價格應依據規模經營和現代農業的水準確立，而非分散經營和傳統農業的水準確立，這是對農民農地發展權的一種認可。若以分散經營的低「市場價格」進行土地長期土地流轉，大多數農民不但享受不到規模經營和現代農業的超額收益，而且基本收益的價值也沒有充分體現。第三，「漲價歸公」與「漲價歸私」相結合。亨利·喬治地租社會化思想的核心是「漲價歸公」，在人均只有一兩畝承包經營權的較平均的農村土地分配格局下，「漲價歸農」實際上是「漲價歸公」的一種衍化形式，土地流轉信託方案是地租社會化分配的一種具體實現形式。增值收益的70%與30%分配比例，是「漲價歸公」與「漲價歸私」的有機結合。從這個角度來看，土地流轉信託又可以更好地實現公平。並且，公平的制度設計可以使土地承包權與經營權穩定有序地分離，反過來會促進規模經營的經濟效率。
鄧 小 平認為，農業的第二次飛躍必須走向集體經濟
1990年，鄧 小 平提出農業生產「兩個飛躍」的思想，即中國社會主義農業的改革和發展會有兩個飛躍：第一個飛躍，是廢除人民公社，實行家庭聯產承包責任制;第二個飛躍，發展適度規模經營，發展集體經濟(具體論述參見《鄧 小 平文選》第三卷，北京：人民出版社，1993年，第355頁)。可以說，信託制度是實現「二次飛躍」的一種較為理想的制度工具。總體上，土地流轉信託是一種效率與公平兼顧、公平促進效率的機制，它使得全體農民可以共享農業「二次飛躍」的發展成果，可以更好地發揮中國土地制度的制度優勢。盡管在超過10萬億的信託資產中，土地流轉信託所佔比例微乎其微，但考慮到中國仍在持續的新型城鎮化進程，土地流轉的潛力遠遠沒有完全釋放出來，而且「戶籍城鎮化率」真正追上人口「城鎮化率」尚需一段較長的時間，消化「人戶分離」仍需時日，即使在戶籍制度改革的政策背景下，土地流轉仍將發揮重要的穩定器作用。因此，土地流轉信託的大發展值得期待和深入探索。