地產私募基金融資成本

⑴ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

⑵ 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式

｜他山之石——國際主流基金模式

在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。

（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金

黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。

黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。

黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。

從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。

作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。

作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。

（二）新加坡模式：凱德置地地產基金

凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。

凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。

凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。

在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。

⑶ 目前我國融資成本為多少

融資成本因融資途徑各有不同。
銀行貸款看最低，可以參考銀行內貸款基準利率，根據銀行針容對不同業務的利率政策有上浮下調，但實際操作的基本上非國企和大型上市公司的經營性貸款，肯定是要上浮的，具體要跟銀行商談。
信託、券商資管還有債權投資私募基金，相較銀行基準利率要高，實際操作時也有起點規模的要求，常見綜合成本可能在11—18%不等，要看項目本身的質地。
民間融資包括很多常見的網貸P2P等，肯定就高的多了，這個成本各地會有所不同，但基本上1分5到2分是起碼的。
一個基本的原則就是利率與風險匹配。

⑷ 房地產私募基金的房地產私募基金面臨的困難

目前來看，借力政策調控下房地產市場的持續低迷，房地產私募基金在中國的爆發已可預期。但是作為一個專業性很強的新生事物，房地產私募基金的快速擴張也面臨著一些秉待解決的困難。
首先，在當前房企大規模生存危機的報道之下，加之房地產市場資金缺口的持續擴大，投資人對房地產私募基金投資的擔保和收益要求也水漲船高，並直接造成房企融資成本的顯著增加。事實上，一些中小型房企在進行基金募集時已經遇到了「投資人收益高則難以負擔，投資人收益低則募資困難」的兩難困境。
其次，房地產私募基金的募資渠道不暢通導致其很難在市場上募集到所需要的資金。傳統的募資渠道也即銀行對於房地產私募基金基本都持否定態度，而新興的募資渠道也即第三方理財機構剛剛起步，募資能力有限，除了諾亞財富之外，鮮有其他第三方品牌足以支撐一隻大型基金的募資需求。

⑸ 房地產項目融資中私募資本募集的要點及其技巧

房地產項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明了的描述就是兩個字：找錢。

找錢、找到有錢的企業、機構、個人，已經成了當前許多房地產企業老總每天最重要的工作，許多房地產企業也都開始設立專門的融資機構或部門，也會招聘一些「具有成功融資經驗」「成熟融資渠道」的融資經理或融資主管一類的高級經理人員。這些老總或融資人員大多數時間都是在於「有錢的企業、機構或個人」談項目、談融資、訂合同。而這些有錢的企業、機構或個人被他們共同抵製成為「銀主」，一個極富戲謔性的稱謂，一個在融資活動中永遠不會存在的故事的主角，一個為融資中介（掮客）山用的工具和謀取錢物酒食的借口。

房地產企業融資的首要前提就是要能夠根據企業自身和項目的情況去分析，融資方為何會鍾情於項目？及對項目做出符合市場價值的評估；其次也是最重要的一點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證？即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。

實際上，我國房地產行業的融資活動中，成功的融資案例是極其少見的，比如，上市融資則使絕大多數房地產企業所不具備的和無法等待的。目前，比較適合於我國房地產企業的融資方式是股權融資、收購融資、財務融資等三種方式（具體概念的相關描述參見《房地產項目融資操作實務研究》一文）。

在開展方地產項目融資私募活動中，針對不同的融資渠道，選擇正確的方法將可以促進融資成效，減少融資支出費用和成本，縮短周期。

一、股權融資

股權融資由一個最根本的特點就是原股東方或主要控股方並不會自新公司的股東結構或項目公司中退出，股權融資類型中比較典型和著名的案例有：

2004年4月，萬通實業股份向天津泰達增發3.08億股，泰達集團將擁有萬通地產增資控股後的27.8%的股權，成為萬通最大的股東。這一股權融資方式是資金需求方萬通實業股份以單純的公司股權為介質和融資工具。

2005年3月，萬科企業股份有限公司宣布出資18.5785億元人民幣收購浙江南都集團骨幹公司上海中橋基建公司持有的上海南都房地產公司70％股權、蘇州南都房地產公司49％股權和浙江南都房地產公司20％股權。萬科此次取得的土地價格遠低於這些土地目前的市場價格，根據測算，此次交易中這些土地的均價為每平方米750－1050元之間，但是市場價格卻大多在2000元以上。從整體情況來看，在對房地產開發企業至為關鍵的的土地儲備方面，萬科此次收購完成後，在長三角的土地儲備將達到1000萬平方米，佔到萬科土地儲備的40％。

浙江南都旗下的三家公司---上海南都房地產、蘇州南都房地產和浙江南都房地產---累計債務達到50億元左右。上海南都房地產的控股公司上海中橋成立於1994年，1995年開始國際金融公司（IFC）和美國國際集團（AIG）下屬的亞洲基礎建設開發基金收購中橋30％股份，此後中橋的主要業務集中於投資城市基礎設施項目。2000年，中橋將業務拓展到房地產領域，這本是一件皆大歡喜的事情，不料，房地產業務的擴張卻與國際金融公司的公司章程相沖突，作為世界銀行下屬的半官方公司，該公司的章程規定，不能經營房地產業務。

在2003年下半年，兩家國際投資人決定撤資，此時，正是南都急需資金的時候，從而形成了資金缺口。浙江南都本來能夠將這個缺口通過南都上市來填補，但當2003年發行A股獲得發審委通過後，卻遇到同業競爭的問題，因此南都在2004年7月撤回了上市申請。

發行A股沒有成功，宏觀調控的影響卻開始顯現了，融資渠道的單一，使整個浙江南都捉襟見肘，截至2004年12月31日止，浙江南都的資產負債率高達88.46％。後來，浙江南都又決定向海外私募，解決迫在眉睫的資金問題。但，萬科與其接觸時表明既可以解決資金問題，也將實現雙贏。

這一股權融資是原控股公司以各項目公司擁有的項目資源和土地資源為介質和融資計算工具、平台。

股權融資最重要的環節是股權定價。

相對與股份制企業（如萬通）而言，股權定價是一個較為簡單的方法，基本上可以根據公司股票的凈現值或參考市場交易價格綜合定價，這也是與股份制企業的社會公眾化特點及其財務與公司治理相對透明有關。

而大多數房地產企業都會是家族企業、項目公司、關聯公司，公司股權結構單一、集中；或雖有多個股東成員，但實際控制人往往還是一個人或一個企業，財務狀況不明晰，公司治理結構簡單、集中；或者股東成員關系和資產關系復雜，公司致力於財務狀況混亂，因而，融資的股權定價就較為困難。並且由於各股東是按比例持有項目公司的股權，在談判上各股東能否取得一致意見和行動也是非常重要和關鍵的前提條件。各股東投入的或項目公司實際到位的投資資金與項目資產業或有較大的差距，在這種情形下，通過對項目公司的資產進行清算和財務審計也難以通行，因為大多數這樣的項目公司都會是負債經營，其財務報表真實的數據和指標基本上會是零資產或負資產。

這一類房地產企業或項目公司股權融資的著眼點在於對開發項目或土地資源的現值和市值進行評估定價，並據此核算出原股東方的股權價值以及融資方投資資金所佔的股權比例。項目現值是指項目財務凈現值（即項目凈資產減去債務）；項目市值是指項目經評估和雙方認可的市場價值，主要通過土地及項目的增值來反映項目沉澱的資金成本、預期價值和未來收益。

股權融資的路徑有兩個，一是融資方的投資資金用於增加項目公司的注冊資本金，並調整項目公司增資後的股權比例結構；一是由原各股東成員分別按比例或部分股東全部轉讓相應比例的股權份額給融資方，並重新分配和登記項目公司的股權。

在房地產項目融資活動中，項目方（原股東方）和融資方（新股東方）在項目公司股權比例的絕對控制份額上的角力會是影響、決定股權融資成敗的關鍵環節。這一點，項目方在融資規劃和計劃中必須先行考量細致，並設計出不同的股權結構以及新公司的公司治理安排作為融資操作和談判預案。

屬於概念階段的項目，項目方的股權比例在新項目公司中不會超過5-8%；

屬於規劃階段，規劃基本完成，但土地出讓金未繳納的項目，項目方可以在新項目公司中獲得10-15%的股權份額；

規劃完成，土地出讓金未繳清，項目方可以在新項目公司中獲得的股權份額可以擴大至20%以上；

土地出讓金已經全部繳納（非常少），但未開工的項目，項目方可以在新項目公司中獲得的股權份額可以根據土地市值來測算和分配項目公司的股權比例；

在建工程項目，應當以項目市值和融資資金來總和測算和分配項目公司的股權比例。

房地產項目股權融資的公司治理安排，如董事會成員、重大事項決議、資金管理、財務管理、人事等，應當根據項目融資合作、建設運營管理的需要，嚴格按照融資合作協議等談判文件執行，並要符合公司法、公司章程的有關規定，以保證項目建設經營的順利。

二、收購融資

收購融資的特點就是原項目公司的股東或項目資產所有人在被收購後全部退出和放棄權利。比較典型的案例有：

2005年5月，上海復地集團完成對北京柏宏房地產公司全部股權的收購，涉及總金額超過9.2億元人民幣。收購是以上海復地在北京的兩家子公司，即北京復地華方和北京西單佳慧兩家公司名義進行的，北京柏宏股權轉讓金額為3000萬元，加上北京柏宏原股東新疆新天集團的三項累計達8.9443億元債務擔保責任，總計涉及金額達9.2443億元，上海復地將用內部資金支付。

北京柏宏房地產公司目前主要業務是開發位於北京朝陽區的兩項物業發展項目。其中一項地塊面積為9.1937萬平方米，規劃建築面積約16.5123萬平方米，預計2006年7月30日完成，預售日期為2005年5月；另一項目地塊面積達4097.89平方米，規劃建築面積約2.538萬平方米，該項目目前已全部完成，其中3502平方米已於2004年售出。上述兩個項目均位於北京中央商務區內，屬於寸土寸金的稀缺資源。

這一案例屬於項目公司的整體收購，但還是給予該公司的項目資源和土地資源，其收購價格也是根據資源價值來確定並轉換成公司的股權轉讓價格支付。

SOHO中國將以參股項目公司的形式收購華遠地產尚都國際中心項目二三期，尚都一期"華遠尚都"由華遠負責開發，尚都二三期"SOHO尚都"由SOHO中國開發。"華遠尚都"和"SOHO尚都"將成為尚都國際中心項目的兩個組成部分。SOHO中國向華遠地產共支付收購資金約10億元人民幣。

這一案例屬於房地產開發和融資活動中的項目收購的類型，"SOHO尚都"的名稱表明了的該項目的權屬仍然是華遠地產，投資與經營主體已經轉換成SOHO中國。"SOHO尚都"應該不會是成為屬於SOHO中國獨立的一個項目公司，SOHO中國所實施的"SOHO尚都"的建設管理行為應當獲得和要求華遠地產的協助、建築與銷售合同也需以華遠地產的名義簽署。

收購房地產項目。收購方帶來的絕對不僅僅是資金，它對房地產項目的投資管理、運作由自己獨到的見解，能夠通過運作和經營提升原來項目現狀的市場價值，收購方看中的不會是項目現值是否便宜或價格較低，它所關注的是項目將來是否有較高的收益，現金流是否能夠保證投資需求等問題。

在房地產項目的收購融資活動中，項目方和融資方都要對項目進行准確而合理的評估和定價，以確定一個為融資交易雙方都可以接受的價格。實際上價格通常不是影響和阻礙談判的重要因素，核心的要素是項目公司和項目的資產質量及其相關規費事項、債務事項等，以及交易程序、資金匯付（含監管）、項目移交等環節。（該部分的操作建議見後續文章及相關案例分析）

⑹ 私募基金為什麼項目方願意以這么高的融資成本募集資金

一個簡單的邏輯就是他們不大可能以較低的成本募集到資金。
私募股權基金的融資方多為信託公司或者銀行淘汰的項目方，因為不能及時融資，又不希望影響項目融資速度，因此他們會選擇高息來進行募資

⑺ 私募融資的基本要素

《中小企業私募債試點辦法》明確試點期間中小企業私募債券的發行人為未上市中小微企業，具體來說，是指符合《關於印發中小企業劃型標准規定的通知》（工信部聯企業〔2011〕300號）規定的，但未在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的中小微型企業，暫不包括房地產企業和金融企業。因此，中小企業私募債券的推出擴大了資本市場服務實體經濟的范圍。加強了資本市場服務民營企業的深度和廣度。其具體的基本要素如下： 參與私募債券認購和轉讓的合格投資者，應符合下列條件：（1）經有關金融監管部門批准設立的金融機構，包括商業銀行、證券公司、基金管理公司、信託公司和保險公司等；（2）上述金融機構面向投資者發行的理財產品，包括但不限於銀行理財產品、信託產品、投連險產品、基金產品、證券公司資產管理產品等；（3）注冊資本不低於人民幣1000萬元的企業法人；（4）合夥人認繳出資總額不低於人民幣5000萬元，實繳出資總額不低於人民幣1000萬元的合夥企業；（5）經交易所認可的其他合格投資者。另外，發行人的董事、監事、高級管理人員及持股比例超過5%的股東，可參與本公司發行私募債券的認購與轉讓。承銷商可參與其承銷私募債券的認購與轉讓。
需要指出的是，中小企業私募債券對投資者的數量有明確規定，每期私募債券的投資者合計不得超過200人，對導致私募債券持有賬戶數超過200人的轉讓不予確認。 1.中小企業私募融資是一種便捷高效的融資方式。
2.中小企業私募融資是發行審核採取備案制，審批周期更快。
3.中小企業私募融資募集資金用途相對靈活，期限較銀行貸款長，一般為兩年。
4.中小企業私募融資綜合融資成本比信託資金和民間借貸低，部分地區還能獲得政策貼息。 1.中小企業私募融資辦理企業應符合國家相關政策對於中小企業定義的標准。
2.辦理中小企業私募融資必須有企業納稅規范。
3.申請中小企業私募融資的目標企業的主營業務不能包含房地產和金融類業務。
4.辦理中小企業私募融資的目標企業的年營業收入達到一定規模，以企業年營業額收入不低於發債額度為宜。
5.中小企業私募融資辦理的目標企業能獲得大型國企或者國有擔保公司擔保。
6.申請中小企業私募融資的企業的信用評級達到AA級以上則為有限考慮對象。 名稱應符合《名稱登記管理規定》，允許達到規模的投資企業名稱使用「投資基金」字樣。名稱中的行業用語可以使用「風險投資基金、創業投資基金、股權投資基金、投資基金」等字樣 。「北京」作為行政區劃分允許在商號與行業用語之間使用。
基金型：投資基金公司「注冊資本（出資數額）不低於5億元，全部為貨幣形式出資，設立時實 收資本（實際繳付的出資額）不低於1億元；5年內注冊資本按照公司章程（合夥協議書）承諾全部到位。」
單個投資者的投資額不低於1000萬元（有限合夥企業中的普通合夥人不在本限制條款內）。
至少3名高管具備股權投基金管理運作經驗或相關業務經驗。
基金型企業的經營范圍核定為：非證券業務的投資、投資管理、咨詢。（基金型企業可申請從事上述經營范圍以外的其他經營項目，但不得從事下列業務：
發放貸款；
公開交易證券類投資或金融衍生品交易；
以公開方式募集資金；
對除被投資企業以外的企業提供擔保。）
管理型基金公司：投資基金管理：「注冊資本（出資數額）不低於3000萬元，全部為貨幣形式出資，設立時實收資本（實際繳付的出資額）」
單個投資者的投資額不低於100萬元（有限合夥企業中的普通合夥人不在本限制條款內）。
至少3名高管具備股權投基金管理運作經驗或相關業務經驗。

⑻ 房地產企業如何融資

1、開發貸融資（抄最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

⑼ 房地產私募基金委託銷售 需要提供抵押嗎

從基本的組織結構來看，房地產私募基金和傳統的Pre-IPO類的私募股權基金類似，均以架構上最為靈活、成本上最為經濟的有限合夥制為主。但是，除星浩資本等極少數具有相當品牌效應和規模的基金外，市場上現存的大部分房地產私募基金仍存留不少「信託」特色，從而構成目前境內房地產私募基金的獨有特點。簡單歸納，主要特點有：

1. 多固定收益，少浮動收益

與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金不同，房地產私募基金極少採用純浮動收益結構。相反的，房地產私募基金的發起人(主要是融資方)會通過基金架構和交易結構的設計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。

事實上，出於現階段房地產行業波動明顯的特徵，一般的房地產私募基金如不採用固定收益模式就很難排除投資人的風險顧慮，進而對基金募集造成很大障礙。反之，對房企而言，如房地產行業反彈後持續走好，固定收益的基金模式將確保其取得項目開發的大部分利潤。

2. 多優先、劣後結構，少同股同權結構

作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產私募基金一般會借鑒信託的「優先、劣後」結構。簡單而言，房地產私募基金的投資人一般均為「優先順序合夥人」，在優先順序合夥人出資總額的基礎上，房企本身或基金管理公司或其關聯企業將「配比」20%-30%的資金作為「劣後級合夥人」;在優先順序合夥人全部收回其投資本金和按固定收益計算的投資回報前，劣後級合夥人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。上述表述原則上都會在房地產私募基金的《合夥協議》中有所體現，相當於有融資需要的房企在基金架構內給投資人做了一定程度的擔保。值得關注的是，部分房地產私募基金已逐步開始向社會募集劣後級合夥人。如這種模式得以推廣，則不僅房企的資金和擔保壓力將大大降低，房地產私募基金的受眾面也將得以擴大，從而更好地符合不同收益需要和不同風險承擔能力的投資者的需要。

3. 多夾層投資，少股權投資

房地產私募基金業目前主流的投資模式都是採用「股權 債務」的「夾層投資」的方式，即通過股權轉讓等方式持有房地產項目公司股權後，再以股東身份向項目公司做股東借款。由此導致的退出方式是：債權部分，還本付息;股權部分，由開發商回購。原則上，雙方會簽訂一個固定的回購協議，比如約定一年之後以什麼樣的價格回購股權。