房地產股權融資的好處

Ⅰ 房地產企業股權融資方式相對於其他融資方式有什麼優點，有這方面的專家可以解釋一下么

其實，根據我國相關金融法律規定及實踐操作，房地產企業融資的基本模式主要有三大類：債權融資、股權融資以及混合型融資（即融合債權融資與股權融資）。而其間，又可以根據適用范圍及風險點控制等因素的不同具體細分出十數種操作方式來滿足房地產企業或項目的不同融資要求。筆者認為，開發商融資難點並不在於缺乏融資渠道，而在於不了解融資渠道或是缺乏必要的融資基本條件，以及未對企業未來的融資需求作必要的規劃和安排，導致一種渠道受阻時無法及時啟動其他融資渠道。
下面筆者分別介紹一下除銀行貸款、民間借貸以及公司間拆借之外的幾種典型融資模式。
（一）債權融資
1、典當
典當是指當戶（需要融資的房地產企業）將其動產、財產權利或其他房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得資金並在約定期限內支付當金利息，償還當金後取回典當物的行為。
典當作為一種特殊的融資渠道和方式，相對於銀行貸款，優點在於門檻低、手續靈活簡單，融資簡便、快捷、省時省力。對於資金需求不大，又有適當的典當抵押物的情形下，是房地產企業解決燃眉之急的一種有效方法。
2、信託貸款
信託貸款是指信託公司通過集合資金信託計劃募集資金後，以信託貸款的形式貸款給企業，操作程序上和銀行貸款並無本質不同。但在當前宏觀調控銀行銀根緊縮的大背景下，信託貸款相比銀行貸款容易獲得。
3、公司債券
根據《公司債券發行試點辦法》的規定，公司債券是指公司依照法定程序發行、約定在一年以上期限內還本付息的有價證券。公司債券的本質其實是公司向廣大投資者借款，之後按照事先約定的利息歸還本息的一種借款方式。
根據中國目前的法律框架，公司債券的發行歸中國證券監督管理委員會管理，主要針對上市公司。
4、企業債券
根據《國家發展改革委關於推進企業債券市場發展、簡化發行核准程序有關事項的通知》的規定，企業債券是指企業依照法定程序公開發行並約定在一定期限內還本付息的有價證券，包括依照公司法設立的公司發行的公司債券和其他企業發行的企業債券。企業債券的性質和公司債券並無不同，依據目前中國的法律框架，企業債券的發行歸國家發展改革委管理，主要針對非上市公司。
5、短期融資券
短期融資券本質和公司債券、企業債券相同，只不過期限較短，均在一年以下（含一年），依據目前中國的法律框架，短期融資券的發行歸中國人民銀行管理。
債權融資的優點在於投資人並不會介入企業的日常管理，難點在於必須要有良好的信用，且還款壓力大、成本高。同時，對於發行公司債券、企業債券、短期融資券而言，對房地產企業的規模，治理結構，以往信用狀況等方面具有較高的要求，並非短期內可以達到要求。

Ⅱ 相比於房產投資，股權投資有何優勢

對於這個板塊分為幾類： 開發性的地產企業：萬科成為當之無愧的領頭羊， 租賃類的商業地產：金融街，中國國貿等， 工業地產：類似於海泰發展，張江高科等。XG_YN

Ⅲ 股權投資與房地產，收藏品等傳統投資相比，有哪些優勢

房地產投資最大的機會是在十幾年前，國家把房地產作為支柱型產業，住房商品化改革政策出台，使房地產飛速發展了十幾年。現在房地產進入過飽和時代，房地產是一個需要去泡沫化、去庫存化的領域，已經不代表經濟趨勢。

收藏品歷來就是一個在任何情況下配置比例非常小的品類，不超過10%，它的市場容量也很小。

股權投資投到實體經濟里，實際上選的是好的企業、好的團隊，企業會經營得越來越好。隨著時間的推移，企業會發生翻天覆地的變化，會給投資人帶來確定性的高回報，這是日積月累的結果，投資時間越長，投資人獲得收益的倍數或確定性越高，這是股權投資的特點。

做股票投資的人都希望買到公司的原始股，成本很低。股票投資的非專業人士或機構很難長期持有一個優質公司，原因有二：一是如何選出優質公司，二是選出後如何忽略掉市場波動而長期持有優質企業，能夠做到這點的人很少。

做股權投資實際上是在製造股票，對於二級市場來說，投資的是原始股，會有很高的倍數空間，投資成本很低，比較安全。

Ⅳ 房地產項目融資的方式和作用還有方案的選擇

房地產項目融資是房地產開發的基礎, 而房地產項目融資方案的設計與選擇是房地產項目開發成功的關鍵環節, 房地產項目融資方案是涉及各種融資方式的組合以及各種組合的安全性、經濟性和可行性的評判,本文試對房地產項目融資方案的綜合評價作一淺析。

一、房地產項目融資組合的設計

房地產項目自身的特性決定了其融資上要進行融資組合才能滿足資金的需求。根據房地產項目面臨的資本市場,結合該項目建設資金運行, 房地產項目法人可進行各種資金來源方式及資金成本的選擇, 一般而言,房地產項目法人面臨下列資金來源方式選擇。

(一)負債融資

尋求金融機構對房地產項目進行貸款。

(二)項目產權融資

將房地產項目進行分解，對有營運能力和充足凈現金流量的項目的產權進行交易與配置，通過該部分房權嫁接進行融資。

(三)租賃融資

對房地產項目的設備與裝置，對國內和國際的租賃公司的融資性租賃方式進行獲取並盡早投入營運。

(四)項目融資

對於房地產項目中有充足凈現金流量的資產，構成一個資產池（Assets pool）採用資產證券化（Asset-backed securitization） 進行融資。

我們設定某房地產項目融資方式的比重及其組合方案如下(表1)：

表1 融資方式比重及方案組合表

二、房地產項目融資方案綜合評價
房地產項目融資方案綜合評價涉及諸關因素, 我們擬從方案的安全性、經濟性和可行性等三方面進行評價。

(一).安全性。安全性按風險程度大小分為A、B、C、D四級。

A級：表示風險很小，即整個籌資過程發生較大事故而導致項目產生損失的可能性很小。其標志是籌資的主要風險如利率風險、匯率風險已作了調整，甚至基本消除；提供資金的財政機構或金融機構資信等級很高；承擔籌資代理的金融機構有很好的資信，並已承擔了部分風險。

B級：表示風險較小，即整個籌資因發生意外事故而發生損失的可能性較小。標志是籌資的主要風險在一定程度上已減少，但未完全消除；提供資金者資信等級較高，但代理機構的資信較差。

C級：表示風險較大，即整個籌資過程可能發生意外事故而導致損失。其標志是籌資的主要風險雖已作調整，但未消除的風險仍然很大；提供資金的機構資信不足；沒有委託金融代理籌資。

D級：表示風險極大，整個籌資過程因意外事故而發生損失的概率很大，即籌資的主要風險沒有有效防範措施；提供資金的機構資信很差；沒有任何金融機構願意承擔代理籌資業務。

分析：

（1）對籌資方案的安全性加以量化，即用權數來代表A、B、C、D四級；A級85%以上（含85%），B級75%～85%，C級60%～75%，D級60%以下。

（2）分別計算四個方案的綜合安全性系數。在這里，假定低息貸款的安全性系數100%，項目融資的安全性系數（權數）為90%，租賃融資與股權融資的安全性系數（權數）分別為80%和70%。

KⅠ=15%×100%+30%×70%+25%×80%+30%×90%=83%

KⅡ=20%×100%+30%×70%+30%×80%+20%×90%=83%

KⅢ=30%×100%+20%×70%+30%×80%+20%×90%=86%

KⅣ=30%×100%+15%×70%+25%×80%+30%×90%=87.5%

(3)由上分析，將方案Ⅲ和方案Ⅳ的安全性確定為A級，將方案Ⅰ方案和方案Ⅱ的安全性確定為B級。

(二).經濟性。籌資方案的經濟性按綜合資金成本率標准來劃分，共分為A、B、C、D四級。綜合資金成本率計算如下：

CⅠ=15%×5%+30%×12%+25%×8%+30%×6%=8.15%

CⅡ=20%×5%+30%×12%+30%×8%+30%×6%=8.80%

CⅢ=30%×5%+20%×12%+30%×8%+20%×6%=7.50%

CⅣ=30%×5%+15%×12%+25%×8%+30%×6%=7.10%

現以R為籌資同期的銀行貸款利率，取R=7.2%,則70%R=5.04%，130%R=9.36%。

則A、B、C、D四級的分類為：

A級：籌資成本最低，即C<70%R

B級：籌資成本較低，即70%R≤C<R

C級：籌資成本很大，即R≤C<130%R

D級：籌資成本太大，即C≥130%R

由此，方案Ⅳ的經濟性定為B級，方案Ⅰ、Ⅱ和Ⅲ經濟性定為C級。

(三).可行性。籌資方案的可行性，按各籌資方式的落實程度可分為A、B、C、D四個等級。

A級：資金全部落實，已經過計劃部門批准。

B級：資金基本落實，獲取批準的可能性大。

C級：資金落實較差，獲取批準的可能性小。

D級：資金落實較差，獲取批準的可能性幾乎沒有。

在本例中，負債融資會受項目本身的經濟性和項目法人的資信狀況的制約； 項目產權融資會受項目的分解和股權合作方的風險偏好等因索的制約； 租賃融資對項目本身的經濟性要求更為寬松, 因而相對而言, 該方式更具可行性；項目融資涉及ABS技術限制和我國運用不夠普遍。依據各種融資方式可行性的分析, 我們給出各種籌資方式的可行性權數：租賃融資為100%，低息貸款為90%，股權融資為80%，項目融資為70%。由此,計算出各籌資方案的可行性系數：

ZⅠ=15%×90%+30%×80%+25%×100%+30%×70%=83.5%

ZⅡ=20%×90%+30%×80%+30%×100%+20%×70%=93%

ZⅢ=30%×90%+20%×80%+30%×100%+20%×70%=94%

ZⅣ=30%×90%+15%×80%+25%×100%+30%×70%=85%

據以上計算，可將方案Ⅱ和Ⅲ的可行性定為B級，方案Ⅰ和Ⅳ的可行性定為C級。

三、項目融資方案的綜合評價

在具體選擇籌資方案時，必須要對方案的安全性、經濟性和可行性進行綜合分析。可用指數和計算分值，然後依據以下原則選擇最佳籌資方案：（1）單標否決法原則，即若三個指標中出現一個D即予淘汰。（2）若計算出的兩個方案分值相等，可以A多的為最佳方案。

現對本例進行綜合分析(表2)，將A、B、C、D級分別附以權數5、3、1、0（因出現D即予淘汰）

表2 項目融資方案綜合評價表

方案Ⅰ：3+1+1=5

方案Ⅱ：3+1+3=7

方案Ⅲ：5+3+3=11

方案Ⅳ：5+1+1=7

結論：據以上分析,確定方案：Ⅲ。即：負債融資30%、股權融資20%、租賃融資30%、項目融資20%。

Ⅳ 房地產企業對外股權投資有什麼意義

房地產企業控制著我國最主要的經濟。

Ⅵ 為什麼中國房地產企業喜歡進行股權融資

不是喜歡股權融資，在地產市場火爆的時候，還是以債權融資為主。

Ⅶ 房地產階段性股權融資的好處

成本低政策松

Ⅷ 房地產私募股權基金有哪些你所不知道的優勢

從管理模式來說幾點優勢：
1、房地產私募股權基金有專業的可以保證資金的安全的團隊來對資金進行保護。這樣就能夠有效的避免資金被無故挪用的情況發生知。
2、在稅收方面，我們可以看到，因為股權私募基金本身的優勢所在，它可以避免投資道者要承擔的可能的二次稅收，這對於投資者們來說是非常的重要的，非常的有利的一個方面。
3、投資公司對於想要進入或者退出，都需要比較復雜的手續，而且還非常的不靈活，而房地產私募股權基金就不會存在這樣的問題，只要你通回過入伙的形式，就可以進入到這樣的基金中間來，非常的方便快捷。而且還能夠省時省力。

Ⅸ 房地產融資的相關政策

房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。
(一)銀行貸款
一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。
(二)房地產信託
信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。
但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。
(三)國內ipo
(四)境外ipo
(五)借殼上市
(六)上市公司資產置換
(七)房地產投資基金等
綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。
我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資
1.內部融資方式包括：
（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。
（2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有：
（1）上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。
（2）房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
（3）銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。
（4）房地產投資信託（Real Estate Investment Trusts，REITs）是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產（一般為收益性房地產）或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。
（5）商業抵押擔保證券（CMBS）：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。
（6）其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

Ⅹ 房地產項目股權融資和債權融資有什麼區別

股權融資是指出售項目的一定股權，購買股權的公司或個人，將成為該項目的股東，將來享受所佔股權比例的相應權益，如果項目虧損，也一同承擔。
債券融資是指項目借錢來進行項目開發，只是外債，項目盈利虧損都不影響，都要按約定時間利息還款。