拓寬房地產業的融資渠道

1. 當前房地產開發融資的渠道有哪些

中小企業融資一般有八大渠道三十餘種方法即：1、債權融資2、股權融資3、企業內部融資4、項目融資5、貿易融資6、專業化協作融資7、政策融資8、上市融資。

債權融資又分為國內銀行貸款、民間借貸融資、信用擔保融資、金融租賃融資、國外銀行貸款、發行債券融資；

股權融資分為股權出讓融資、增資擴股融資、產權交易融資、杠桿收購融資、引進風險投資、投資銀行投資；

內部融資分為留存盈餘融資、資產管理融資、票據貼現融資、資產典當融資、商業信用融資

貿易融資分為進口貿易融資、補償貿易融資；

項目融資包括項目包裝融資、BOT項目融資、IFC國際投資；

政策融資包括科技型中小企業技術創新基金、中小企業發展專項資金、中小企業國際市場開拓資金、農業科技成果轉化資金；

專業化協作融資包括農業產業化項目協作融資、零部件供應與組裝企業協作融資

上市融資包括國內上市融資、境外上市融資、買殼上市融資

2. 房地產企業融資渠道及具體處理方式

房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了「釜底抽薪」的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產企業融資現狀
（一）融資規模持續增長
近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年裡，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。
（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道
僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，佔21.99%；自籌資金2184億元，佔28.38%；其他資金來源3671億元，佔47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其餘為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
（三）股票融資債券融資在房地產金融中所佔比例小
2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控製得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅佔全部上市公司總量的2%，佔全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只佔0.001%左右。
（四）房地產資金信託活躍
2002年底投向房地產業的信託財產共計24.08億元,佔全部信託財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121號文件後，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信託業務。2004年我國房地產信託業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信託融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信託業又上了一道「緊箍咒」。
二、房地產企業融資存在的主要問題
（一）融資渠道過於單一
從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利於整個房地產市場穩定發展。
（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱
作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處於極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利於銀行體系的穩定。
（三）缺乏多層次房地產金融體系
就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。
（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對於房地產市場發展而言是滯後的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待於制訂。
（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破
為防範整個金融體系出現系統性風險，央行於2003年6月頒布實施了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
三、房地產企業融資策略分析
（一）發展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特徵，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。
1.大力培育房地產信託融資方式
房地產信託是信託金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信託基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信託公司在委託貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信託投資機構並不多，且絕大多數在房地產信託融資方面並無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信託投資機構，另一方面應在加強對房地產信託監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信託融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。
2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），並通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似於政府債券的信譽。而且由於二級市場產品相對於政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產金融體系
借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府幹預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。
4.建立和完善相應法律制度配套措施
規范各種融資行為並加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出台《產業投資基金法》等等。
（二）進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可採取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。
2.創新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對於大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。
（三）探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期採取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期採取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期採取信託融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。

3. 房地產市場如何拓寬融資渠道

這個問題就是錯的。房地產市場是宏觀經濟分析的概念，融資渠道是具體的戰略規劃，這兩個怎麼可能放在一起呢？
房地產企業如何拓寬融資渠道
房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了「釜底抽薪」的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產企業融資現狀
（一）融資規模持續增長
近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年裡，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。
（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道
僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，佔21.99%；自籌資金2184億元，佔28.38%；其他資金來源3671億元，佔47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其餘為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
（三）股票融資債券融資在房地產金融中所佔比例小
2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控製得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅佔全部上市公司總量的2%，佔全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只佔0.001%左右。
（四）房地產資金信託活躍
2002年底投向房地產業的信託財產共計24.08億元,佔全部信託財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121號文件後，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信託業務。2004年我國房地產信託業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信託融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信託業又上了一道「緊箍咒」。
二、房地產企業融資存在的主要問題
（一）融資渠道過於單一
從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利於整個房地產市場穩定發展。
（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱
作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處於極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利於銀行體系的穩定。
（三）缺乏多層次房地產金融體系
就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。
（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對於房地產市場發展而言是滯後的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待於制訂。
（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破
為防範整個金融體系出現系統性風險，央行於2003年6月頒布實施了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
三、房地產企業融資策略分析
（一）發展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特徵，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。
1.大力培育房地產信託融資方式
房地產信託是信託金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信託基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信託公司在委託貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信託投資機構並不多，且絕大多數在房地產信託融資方面並無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信託投資機構，另一方面應在加強對房地產信託監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信託融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。
2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），並通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似於政府債券的信譽。而且由於二級市場產品相對於政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產金融體系
借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府幹預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。
4.建立和完善相應法律制度配套措施
規范各種融資行為並加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出台《產業投資基金法》等等。
（二）進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可採取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。
2.創新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對於大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。
（三）探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期採取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期採取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期採取信託融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。

4. 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

5. 房地產企業（項目）融資的渠道有哪些

拿著地銀行貸款
在建工程抵押貸款
銷售回款再投入
房地產信託基金
出讓股份合作開發
市場短期拆借

6. 新常態下房地產企業的融資渠道與過去相比有哪些具體變化

其實，根據我國相關金融法律規定及實踐操作，房地產企業融資的基本模式主要有三大類：債權融資、股權融資以及混合型融資（即融合債權融資與股權融資）。而其間，又可以根據適用范圍及風險點控制等因素的不同具體細分出十數種操作方式來滿足房地產企業或項目的不同融資要求。筆者認為，開發商融資難點並不在於缺乏融資渠道，而在於不了解融資渠道或是缺乏必要的融資基本條件，以及未對企業未來的融資需求作必要的規劃和安排，導致一種渠道受阻時無法及時啟動其他融資渠道。下面筆者分別介紹一下除銀行貸款、民間借貸以及公司間拆借之外的幾種典型融資模式。（一）債權融資1、典當典當是指當戶（需要融資的房地產企業）將其動產、財產權利或其他房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得資金並在約定期限內支付當金利息，償還當金後取回典當物的行為。典當作為一種特殊的融資渠道和方式，相對於銀行貸款，優點在於門檻低、手續靈活簡單，融資簡便、快捷、省時省力。對於資金需求不大，又有適當的典當抵押物的情形下，是房地產企業解決燃眉之急的一種有效方法。2、信託貸款信託貸款是指信託公司通過集合資金信託計劃募集資金後，以信託貸款的形式貸款給企業，操作程序上和銀行貸款並無本質不同。但在當前宏觀調控銀行銀根緊縮的大背景下，信託貸款相比銀行貸款容易獲得。3、公司債券根據《公司債券發行試點法》的規定，公司債券是指公司依照法定程序發行、約定在一年以上期限內還本付息的有價證券。公司債券的本質其實是公司向廣大投資者借款，之後按照事先約定的利息歸還本息的一種借款方式。根據中國目前的法律框架，公司債券的發行歸中國證券監督管理委員會管理，主要針對上市公司。4、企業債券根據《國家發展改革委關於推進企業債券市場發展、簡化發行核准程序有關事項的通知》的規定，企業債券是指企業依照法定程序公開發行並約定在一定期限內還本付息的有價證券，包括依照公司法設立的公司發行的公司債券和其他企業發行的企業債券。企業債券的性質和公司債券並無不同，依據目前中國的法律框架，企業債券的發行歸國家發展改革委管理，主要針對非上市公司。5、短期融資券短期融資券本質和公司債券、企業債券相同，只不過期限較短，均在一年以下（含一年），依據目前中國的法律框架，短期融資券的發行歸中國人民銀行管理。債權融資的優點在於投資人並不會介入企業的日常管理，難點在於必須要有良好的信用，且還款壓力大、成本高。同時，對於發行公司債券、企業債券、短期融資券而言，對房地產企業的規模，治理結構，以往信用狀況等方面具有較高的要求，並非短期內可以達到要求。

7. 誰有房地產開發商的融資渠道

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8. 房地產企業項目融資的渠道有哪些

產企業項目融資的渠道有哪些？
檢舉|22 分鍾前水煮魚587 | 分類：商業/理財 | 瀏覽3次
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9. 我國房地產融資的渠道包括哪些 各有什麼特點

自籌資金
自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。
預售資金
房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。
商業銀行貸款
商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發資金來自商業銀行。
企業合作融資
房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。
信託融資
信託融資即信託公司對於比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信託貸款或直接參與信託投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信託的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信託獨具制度優勢，並具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。
債券融資
房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。
房地產證券融資
房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金並作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利於改善企業資本結構。中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。
房地產私募股權投資基金
房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然後以股權方式投資於房地產項目或企業的一種投融資方式，屬於一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。

10. 房地產企業融資的渠道有哪些

房地產業是資金密集型行業，如何獲得足夠的資金支持、開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提，也是當前房地產企業關注的熱點問題。下面華地資本就為大家介紹一下：

(1)自籌資金
自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。

(2)預售資金
房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。

（3）商業銀行貸款
商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發資金來自商業銀行。

(4)企業合作融資
房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。

(5)債券融資
房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。

(6)信託融資
信託融資即信託公司對於比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信託貸款或直接參與信託投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信託的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信託獨具制度優勢，並具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。

(7)房地產證券融資
房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金並作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利於改善企業資本結構。中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。

（8）房地產私募股權投資基金
房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然後以股權方式投資於房地產項目或企業的一種投融資方式，屬於一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。