農村土地流轉項目融資難

❶ 關於農用地開發我國農村土地流轉中存在哪些問題

我國農村土地流轉存在的主要問題
（一）大量農用地轉為非農建設用地
我國目前對征地中「公共利益」概念缺乏嚴格界定，導致征地中公益性建設用地和經營性建設用地不分，征地范圍模糊不清，濫征亂佔耕地現象大量發生。全國僅開發區規劃面積就達3.5萬平方公里，圈佔的耕地有43%閑置。2000年～2005年全國耕地轉為非農建設用地的面積為1549.65萬畝。而通過征地帶來的豐厚利益，也促使了土地徵用規模的無序擴張和征地過程中的農民利益不斷受損。
（二）農地流轉收益分配不合理
依據現行《土地管理法》，對土地的補償和對農民的安置總計為該耕地征地前三年平
均產值的10～15倍，最多不超過30倍。在土地收益分配時所獲得的收益大小在不同利益主體之間存在差異。一般而言，農民只得到土地收益的5%～10%，村集體得到25%～30%，村級以上及其他部門得到土地收益的60%～70%，按這個標准，對農民補償雖然具有地區差異，但以現金形式補償的通常都在每畝1.5萬～3.5萬元之間，加之分配機制缺乏有效的約束，有些地區農民得到的安置補償低於最低標準的現象也時有發生。極低的補償割斷了農民與土地的聯系，使農民不得不面臨新的生計和基本的生活保障問題，影響了農村的社會穩定。
（三）農地流轉市場交易產權邊界的模糊性
農地流轉市場上交易的對象主要為各類農地產權。根據我國現行法律法規，現實中已
經入市交易的各類農地產權均不同程度地存在產權邊界的模糊性問題，產權邊界的模糊性導致產權市場交易的摩擦費用增加，交易的不確定性程度加大，從而阻礙了農地產權交易的實現。
（四）農地流轉操作程序不規范，缺少必要的法律法規的支持
農地流轉必然形成土地所有者、承包者、經營者等多元利益主體。但在實際中，這種利益主體之間的責權利關系是不明確的，或者是鬆散的。一是農地流轉中的法律關系不明確。當前農村土地使用權流轉有一部分是向農戶的親朋好友流轉，或者拋荒後由村幹部委託別人或自己代為受讓。流轉中的「依法」成分很少，沒有法定的程序和具有法律效力的流轉合同，因此，顯得相當鬆散和脆弱。二是農地流轉的責權利不落實。由於農地流轉不
具備合法效力，流轉雙方的責權利很難明確，包括流轉後的使用許可權、農地保護、轉讓費率等方面都沒有得到確認，流轉雙方的責權利關系非常混亂和零散脆弱，導致土地流轉糾紛不斷。
（五）社會化服務不到位，體系有待健全。
農村土地流轉平台未建立，土地流轉信息不暢，出現農戶有意轉出土地卻找不到合適的流入方，而需要土地的流入方又難以找到有流轉土地意向的農戶，造成轉入轉出兩頭難，不利於土地的有效及時流轉。並且沒有專業的經營權價值評估機構，農村土地承包經營權流轉缺乏金融服務支持。

❷ 土地流轉，為什麼這么難

我國農村土地流轉困難的深層原因
1.農民難以放棄土地所承載的多重效用
在我國現有的集體土地所有制下,土地作為重要的生產要素之一,承載著直接經濟效用、社會保障效用和就業保障效用。由於各種原因,農民不願意放棄土地給他們帶來的多重效用。
(1)直接經濟效用。土地是重要的農業生產要素之一,農民既可以通過自己經營土地而獲得凈收益,也可以通過把土地出租給別人經營而獲得租金。無論是自己經營還是轉讓土地的使用權,都實現了土地的直接經濟效益,增加農民的收入。在土地徵用的過程中,土地的屬性發生變化,由集體土地變更為國有土地,農民永久性地喪失了土地使用權,所以,徵用費用是對土地直接經濟效用的一次性補償。
(2)社會保障效用。現代社會保障制度包括失業保險、養老保險、醫療保險、最低生活保障等,而在農村社會保障不盡完善的情況下,土地充當著社會保障的角色,發揮著社會保障的效用。當農民單一從事農業生產時,土地提供了農民生活所需的基本生活需求,保障了農民的基本生活;當農民兼業從事非農生產時,盡管失去非農就業機會,農民仍可返鄉從事農業生產以獲得農業收入,這時,農村的土地作為他們最後的也是最基本的保障,起到了蓄水池的作用,這無疑有利於維護社會的穩定。
(3)就業保障效用。農民在土地上勞動時,勞動和其他生產資料相結合產生了收益,進而在收益分配時,勞動可以得到相應的報酬。從這個角度來看,在土地上勞作的農民實際上是自己僱傭自己。因此,農民一旦擁有土地,也就意味著處於就業狀態,即土地為農民提供了就業保障的效用。
2.農民向城市轉移的渠道不暢隨著城市化進程的加快,我國大量農村閑置勞動力向城市轉移,從事非農產業。但由於工業化發展滯後於農村勞動力向城市的轉移,一大批轉移到二、三產業的農民,逐漸放棄了土地的經營權卻不能順利轉為城鎮居民,結果,在城鄉二元結構之間形成一個新的不穩定的第三元結構,這就是「農民工群體」。
按照工業化和城市化發展的一般規律,一個國家或地區隨著工業化水平的提高,農業人口和勞動力會逐漸退出第一產業,進入二、三產業並轉為城市人口,城市化水平不斷提高,但在經濟轉型期間,如果城市化滯後於工業化,就會產生「農民工群體」,產生農民土地權益受損和社會保障沒有著落等一系列社會問題。當農民工參與土地流轉時,由於放棄了土地的經營權,他們脫離了農民工所在的原有集體組織,喪失了他在原集體組織中的權利,如果脫離後沒有完善的城鎮社會保障相銜接,他們就會陷入失地、失業又無社會保障的境地。農民為了避免這種情況的發生,在向非農產業、向城市轉移時不肯參與土地流轉、放棄土地經營權。這嚴重地制約了土地流轉的發展進程,使留在農業領域的農民無法擴大土地的經營規模,使現代農業的集約化、規模化發展長期受阻,並且會引起了農業副業化、兼業化和很多村莊的空心化、老齡化,長此以往,甚至會威脅我國的糧食安全。
3.合理的土地價格機制缺失
作為一個理性經濟人,農民是否願意在土地流轉市場進行交易,並不是取決於政府的意願,而是取決於出租、承租雙方對其收益的權衡。當土地流轉市場上的土地價格能使農民收益最大化時,農民就會參與土地流轉,進而在價格的引導下,土地資源可以得到最優配置,充分實現其價值。於是,同其他市場一樣,在土地流轉市場中,土地的價格起著信號導向作用,處於核心地位,土地出租方與承租方都將依據這個信號進行決策,合理規范的土地價格機制是農民參與土地流轉的關鍵。
從土地承租方的角度來看,只有承租方經營土地的收益不小於其非農就業收入時,承租方才有從事農業生產、擴大土地規模的動力;反之,承租方會保持現有的土地經營規模,不願意租賃更多的土地。從土地出租方的角度來看,出租方放棄土地經營的損失主要靠土地流轉後的非農收入和土地流轉收益兩個方面來補償。當農民的非農就業收入相對穩定時,如果農民的非農收入和土地流轉收益能夠維持其一家在城市生活的最低開支,那麼,農民就會願意長期流轉其土地;反之,農民就會避免或進行短期流轉土地以規避失業風險。
但目前在我國農村土地流轉中,相當一部分土地流轉是在鄰里和親戚之間進行的,缺乏土地流轉價格的合理機制,使得土地價格嚴重低於土地的價值,偏低的土地流轉價格無法維持農民一家在城市中的最低開支,制約了土地市場配置資源的有效性。所以,在我國傳統農業區,盡管部分在外務工或因其他原因無法經營土地的農民有較強的意願出租其土地,但他們不敢輕易流轉土地,至少不敢長期流轉土地。
4.第二、三產業就業機會不足
在耕地資源稀缺的條件下,大量勞動力滯留在第一產業,勞動生產率偏低,但隨著改革開放和城鄉戶籍制度的改革,從事第二、三產業的農民日益增多,第一產業勞動力向二、三產業轉移的趨勢日益明顯。同時,在城市務工經商的農民工人數也在不斷增長。盡管如此,我國農業勞動力仍大量剩餘。
由於鄉鎮企業的經營風險和進城務工的就業風險遠高於農業經營,流轉土地的機會成本大於從事二、三產業的預期收入,所以,大量農民雖已從第一產業轉出,但卻仍佔有土地,結果造成了土地產量下降,甚至出現了撂荒的現象,阻礙了土地流轉。已有的經驗表明,並非所有促進土地流轉的政策都可以達到預期的效果,並非所有的土地流轉都能導致資源配置的優化及效率的提高,在第二、三產業就業機會不足、農業人口負擔過重的情況下土地流轉很難實現預期的目的。

❸ 農村土地流轉困局如何破

近年來，隨著工業化、城鎮化深入推進，大量農業人口轉移到城鎮，農村土地流轉規模不斷擴大，全國土地流轉市場呈現爆發式增長趨勢。土地流轉是發展現代農業的必由之路，是利國利民的，但因土地流轉市場的不規范，也造成了一些問題，比如，承包人干不下去了跑了，讓農民利益受損。

3、土地確權助農民解決因土地界線模糊導致矛盾的問題

土地流轉受讓方包到地後，原來包產到各家各戶的小田小地被推成大田大地，而流轉結束後返田歸農時發現界線不明，農戶根本找不到自家的地了，因此，引發了不少矛盾。

從2013年起，我國開展了承包地確權工作，2018年我國承包地確權工作基本完成。農村土地確權登記頒證解決了承包地塊面積不準、四至不清、空間位置不明、登記簿不健全等問題，為促進土地規范流轉，避免因界線模糊產生糾紛奠定了堅實基礎。

4、鼓勵農民通過承包地入股的方式分享發展紅利解決土地流轉價格低問題

土地流轉價格是農民最關注的，對於流轉價格過低而導致農民利益受損的情況，2014年11月，中辦國辦《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》提出，有條件的地方根據農民意願，可以統一連片整理耕地，將土地折股量化、確權到戶，經營所得收益按股分配，也可以引導農民以承包地入股組建土地股份合作組織，通過自營或委託經營等方式發展農業規模經營；允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。

5、規定流轉期限不得超過承包期的剩餘期限解決土地流轉期限過長問題

《農村土地承包法》明確規定，土地流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限。《關於加強對工商資本租賃農地監管和風險防範的意見》進一步提出，對租賃期限，應視項目實施情況合理確定，可以採取分期租賃的辦法，但一律不得超過二輪承包剩餘時間。

❹ 農村土地流轉為什麼轉不起來

農村土地流轉的意思是，將農村承包經營的土地，在承包農戶自願的基準上，流轉給需要土地進行農業生產的個人或者企業，進行規模化農業生產經營。
農村土地流轉的形式主要有以下幾種：
1、轉讓。承包戶將土地承讓給他人，由他人與村集體簽訂承包合同。
2、出租。承包戶將土地租賃給他人，由他人在租賃期內實際使得土地。
3、轉包。承包戶將土地轉包給他人，由他人代為承包經營土地。
4、互換。承包戶將土地與他人的承包地互換，以更大發揮土地的價值和方便生產。

❺ 農村土地流轉，為什麼總有一些人不支持

農村的土地進行流轉可能會讓你大部分的農民不願意，因為這部分農民他們是靠著這些徒弟來進行養老，或者說進行一個基本的生活保障，如果說將這幾個土地流轉的話，他們內心當中可能就會失去了一份安全感。我們在面臨這樣的一個過程當中，好多都不願意去做這個土地流轉，因為土地一旦被承包出去，自己可能就會得不到這份安全感，雖然在租金上能夠收入一小部分租金，但是大部分的農民心裡還是不願意的。

現在的政策根本就不明確，再一個就是說承包土地的這些人，他們能不能更好地給到老農民一個心理安慰，這也是關鍵。你說現在的土地流轉好多農民都不會同意的，因為他們想讓自己得到一個更大的心理安慰，或者說一個安全感吧。

❻ 如何做好農村土地流轉的幾點建議

土地通過轉包、租賃、互換、入股等各種形式流轉，集中連片起來，種地也要聯合起來，規模化經營，土地流轉已經是大勢所趨，規模化經營效益逐漸呈現。
一、土地怎樣流轉才能拿到國家補貼?
根據相關文件要求，對符合以下條件的農村土地流轉項目，財政對土地流轉方按每畝100元的標准給予一次性獎勵。
1、具有穩定的土地流轉關系，土地流轉期限在3年以上，單宗土地流轉面積在1000畝以上(土地股份合作社入股面積300畝以上)。
2、土地流轉價格不低於農戶常年直接經營純收入或市、縣規定基準價，同時確保流轉農戶每年的收益獲得穩定增長。對流轉期限在三年以上的規模流轉，流轉價格的確定應採取實物計價、貨幣兌現或根據項目盈利水平和物價上漲情況分年段確定增長幅度，以確保農民長遠土地收益不降低。
3、對取得工商部門營業執照，具有示範帶動作用、運作規范(有章程、股權證書、實行「保底分紅」)的土地股份合作社優先扶持。
4、符合土地承包政策法律、土地流轉操作規范、流轉合同手續完備。
5、當地政府重視土地流轉工作，能夠安排土地流轉扶持資金，用於對土地流轉農戶的獎勵。
二、流轉了土地，種糧補貼歸誰?
《辦法》第七條規定，農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得侵佔、截留、扣繳。
另外，根據財政部、農業部最新公布的《關於調整完善農業三項補貼政策的指導意見》，自2015年起，將各地從中央財政提前下達的農資綜合補貼中調整20%的資金，加上補貼種糧大戶試點的資金和農業「三項補貼」增量資金，統籌用於支持糧食適度規模經營。
這筆資金將重點補貼種糧大戶、家庭農場、農民合作社、農業社會化服務組織等新型經營主體，即「誰多種糧食，就優先支持誰」。
三、流轉土地承包方要注意什麼?
根據規定，農村土地承包經營權流轉發生爭議或者糾紛，當事人可以依法協商解決。當事人協商不成的，可以請求村民委員會、鄉(鎮)人民政府調解。當事人不願協商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

❼ 我國農村土地流轉中存在哪些問題

（一）思想認識不到位。一是基層重視程度不夠。部分基層幹部對土地流轉的政策法規、方式方法、矛盾問題等研究不深、宣傳不夠、引導不力，認為土地流轉與鄉鎮村社關系不大，造成土地流轉無人監管。二是小農經濟思想嚴重。部分農民戀土觀念強，認為務工經商雖然收入高但有風險，寧可粗放經營，甚至不惜撂荒棄耕，即使外出務工也不願轉出土地，擔心失業沒地而生活養老沒保障；農業稅全面取消，優惠政策不斷出台，土地收益逐年上升，按承包面積給予的糧補促使部分農民不願轉出土地；城鎮擴建或國家重點工程實施，導致部分農民等待承包地被徵用而得到補償費。三是對流轉政策心存誤解。部分農民擔心政策不穩，政府收回土地承包權，沒有安全感。
（二）流轉行為不規范。在土地流轉過程中，雙方很少簽訂書面合同，大多實行口頭協議，未經發包方同意及管理部門備案公證，即使簽訂書面合同，其內容不完整、不規范，雙方沒有明確責權利關系，沒有專人負責合同管理工作。部分業主借合同不規范，經營不善違約逃債，或未經有關部門審批同意，擅自改變土地農用性質。國家各項惠農政策落實後，土地不斷增值，部分農民借合同不規范索回土地經營權。
（三） 規模流轉難度大。農村中有一定文化技能的勞動力紛紛外出務工經商，其他勞動力大多仍從事農業生產，依靠承包地收入維持基本生活。許多業主租賃土地都希望集中連片，但不同農民利益目標不一致，往往導致大規模土地流轉難以成功，影響農業項目實施。絕大部分土地沒有進行農業綜合開發，地塊小且不平整，水、電、路建設滯後，不適於連片種植和機械耕作，無法實現旱澇保收；農田水利基礎設施較差，規模經營成本增加，向金融機構申請貸款數額增加，導致規模流轉難度加大。
（四）保障機制不完善。社會保障體系不健全，未能覆蓋所有農村地區，無法為轉出土地的農民提供充分的社會保障。農民對土地流轉態度更加慎重，出於對土地普遍有預期增值和穩定的經濟收益保障心理，不願放棄土地承包經營權。其次，農民利益不能完全得到保障。少數地方將土地流轉作為增加鄉村集體收入、幹部福利的手段，用行政手段干預農民土地流轉，承租大量土地進行規模開發，常壓低流轉價格，使農民獲得補償往往最低；業主因投資失敗和市場變化等原因，不能及時兌現農民租金，農民流轉收益存在風險。再次，流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同約定上，農民土地流轉收益一般固定，流轉期間不再調整租金，流轉收益沒有隨經濟發展得到相應增長。

❽ 農村土地流轉存在的問題有哪些

你好！
關於農村土地流轉的法律法規，主要是《土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，前者我手頭上暫時沒有，你可以在網路上搜索一些，後者具體內容附後。

關於存在問題，根據工作實踐以及相關網路資料（一篇專門寫農村土地流轉存在問題的文章），主要有（下面的內容只是從我過來工作角度思考後，對原文章稍作修改形成，原文鏈接已經附後，你可以自己看一下，結合自己需要進行參考）：

(一)農村土地流轉缺乏市場化機制。一是土地流轉市場尚未形成,缺乏中介服務。土地流轉主要依靠自發進行和政府推動,想轉出土地的農戶尋找流轉對象難度較大,而具有一定規模的種植大戶、農業企業卻苦於和一家一戶的談判費時費力又不能保證連片發展的規模,使土地流轉空間狹窄,流轉成本增大,嚴重影響了土地流轉的速度、規模和效益。土地流轉缺乏中介組織,信息傳播渠道的不通暢,在很大程度上延緩了土地流轉的進程。二是土地流轉存在較大風險,缺乏對農民利益的保護機制。在土地流轉前,缺乏對種植大戶和企業業主農業經營能力的資格審查和評估的市場准入機制。在土地流轉後,又缺乏對農民利益的保護機制。流轉業主一旦經營上出現失誤,無法履約,一跑了之,常常給參與流轉的農戶造成巨大的經濟損失。造成損失後,又沒有有效的補償辦法,風險由農民和政府承擔。三是農民的流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同的約定上,農民土地流轉收益一般是一定不變,流轉期間不再調整租金,流轉收益沒有隨經濟的不斷發展得到相應增長。
(二) 農村土地規模流轉難度較大。農村土地能否進行流轉,很大程度上取決於農民的就業問題能否得到解決,能否有穩定、可靠的非農收入，能否引進講信譽、有實力的業主，能否選准、選好產業發展項目。而當前農村勞動力轉移，以外出打工為主要方式,只是一些有一定文化知識和勞動技能的青壯年,其他家庭成員大多仍居住農村並從事農業生產,這部分人依靠承包地收入維持基本生活。所以，如果沒有良好的、穩定的預期經濟收益保障,很多人寧願粗放經營,甚至不惜撂荒，也不肯進行土地流轉。
(三)農村土地流轉管理亟待加強。一是二輪土地承包需要進一步完善。承包合同不完善,承包雙方權利義務關系不明確,承包糾紛時有發生;地方土地承包台帳管理不健全,土地經營權證、承包合同、台帳與實際承包地塊不一致。二是土地流轉管理滯後。土地流轉主管部門雖然制定有規范的操作規程和土地流轉合同文書格式,但缺乏完整的政策體系,缺乏現代化的工作手段,在一些地方土地流轉仍然處於自發、無序的狀態,許多流轉採取口頭協議,不通過簽定書面合同來規范雙方的權利和義務,即使簽定合同也存在手續不規范、條款不完備等問題,糾紛隱患較多。三是管理機構和經費不到位。缺乏統一規范的土地承包和流轉管理機構。土地承包管理有名無實，土地流轉管理處於真空狀態，影響了土地流轉的規模和效益。
(四)鄉村基層組織工作力度不大。基層幹部存在求穩怕亂、少找麻煩的思想,工作不到位,引導不力，服務滯後，影響了土地流轉規模經營與規范化管理的進程。村級組織在協調引導、土地調劑、矛盾處理、監督管理方面，沒有發揮好應有的作用。

附：農村土地承包經營權流轉管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規范農村土地承包經營權流轉行為，維護流轉雙方當事人合法權益，促進農業和農村經濟發展，根據《農村土地承包法》及有關規定製定本辦法。
第二條 農村土地承包經營權流轉應當在堅持農戶家庭承包經營制度和穩定農村土地承包關系的基礎上，遵循平等協商、依法、自願、有償的原則。
第三條 農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩餘期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。
第四條 農村土地承包經營權流轉應當規范有序。依法形成的流轉關系應當受到保護。
第五條 縣級以上人民政府農業行政主管（或農村經營管理）部門依照同級人民政府規定的職責負責本行政區域內的農村土地承包經營權流轉及合同管理的指導。
第二章 流轉當事人
第六條 承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地。
第七條 農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵佔、截留、扣繳。
第八條 承包方自願委託發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委託書。委託書應當載明委託的事項、許可權和期限等，並有委託人的簽名或蓋章。
沒有承包方的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。
第九條 農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。
受讓方應當具有農業經營能力。
第十條 農村土地承包經營權流轉方式、期限和具體條件，由流轉雙方平等協商確定。
第十一條 承包方與受讓方達成流轉意向後，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請。
第十二條 受讓方應當依照有關法律、法規的規定保護土地，禁止改變流轉土地的農業用途。
第十三條 受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意。
第十四條 受讓方在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，土地流轉合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權獲得相應的補償。具體補償辦法可以在土地流轉合同中約定或雙方通過協商解決。
第三章 流轉方式
第十五條 承包方依法取得的農村土地承包經營權可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。
第十六條 承包方依法採取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。
第十七條 同一集體經濟組織的承包方之間自願將土地承包經營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。
第十八條 承包方採取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意後，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、注銷或重發手續。
第十九條 承包方之間可以自願將承包土地入股發展農業合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。
第二十條 通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證後，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。
第四章 流轉合同
第二十一條 承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。
農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。
承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。
第二十二條 承包方委託發包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉合同應當由承包方或其書面委託的代理人簽訂。
第二十三條 農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：
（一）雙方當事人的姓名、住所；
（二）流轉土地的四至、座落、面積、質量等級；
（三）流轉的期限和起止日期；
（四）流轉方式；
（五）流轉土地的用途；
（六）雙方當事人的權利和義務；
（七）流轉價款及支付方式；
（八）流轉合同到期後地上附著物及相關設施的處理；
（九）違約責任。
農村土地承包經營權流轉合同文本格式由省級人民政府農業行政主管部門確定。
第二十四條 農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證。
鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑒證。
第五章 流轉管理
第二十五條 發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，並報告鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門。
承包方轉讓承包土地，發包方同意轉讓的，應當及時向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門報告，並配合辦理有關變更手續；發包方不同意轉讓的，應當於七日內向承包方書面說明理由。
第二十六條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的承包方提供統一文本格式的流轉合同，並指導簽訂。
第二十七條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時准確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記；以轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權證變更等手續。
第二十八條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當對農村土地承包經營權流轉合同及有關文件、文本、資料等進行歸檔並妥善保管。
第二十九條 採取互換、轉讓方式流轉土地承包經營權，當事人申請辦理土地承包經營權流轉登記的，縣級人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當予以受理，並依照《農村土地承包經營權證管理辦法》的規定辦理。
第三十條 從事農村土地承包經營權流轉服務的中介組織應當向縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門備案並接受其指導，依照法律和有關規定提供流轉中介服務。
第三十一條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時予以糾正。
第三十二條 縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當加強對鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門工作的指導。鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展農村土地承包經營權流轉的指導和管理工作，正確履行職責。
第三十三條 農村土地承包經營權流轉發生爭議或者糾紛，當事人應當依法協商解決。
當事人協商不成的，可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府調解。
當事人不願協商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
第六章 附 則
第三十四條 通過招標、拍賣和公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經依法登記取得農村土地承包經營權證的，可以採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉，其流轉管理參照本辦法執行。
第三十五條 本辦法所稱轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓後原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。
轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經營權。
入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。
出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。
本辦法所稱受讓方包括接包方、承租方等。
第三十六條 本辦法自2005年3月1日起正式施行。

❾ 目前土地流轉中存在哪些問題

由於我國工業經濟的快速發展，人民生活水平得到了極大的提升，但同時農業發展中的各項矛盾也開始展現出來，比如，生產力滯後的傳統農業生產方式與現代農業間的突出矛盾、耕地太少和農村勞動力過多間的突出矛盾、城鎮和鄉鎮收入差距持續拉大間的突出矛盾等，以上矛盾均隨著當前社會的不斷發展而產生，已極大地影響到我國農業的長足發展。筆者覺得，我國農村要實現新的發展，就需要採取全新的途徑以改進以上狀況，也就是要通過落實農村土地流轉來推動農業實現產業化大發展。在農村土地流轉之後，還可不斷提升農業方面的投入以推動農業產業實現規模化與集約化發展。在此基礎上，還應當依據市場實際需求，種植具有高附加值特點的新型農產品，從而致力於提升我國土地的效益，持續加大農民群體的收入，推動我國三農工作取得新的發展，以求實現提升農業效益與農民收入之目標。
一、農村土地流轉概述
農村土地流轉為我國《物權法》中所規定的土地經營管理方面法律體系的重要組成部分，任何人均不得任意侵害土地流轉權利。同時，土地流轉覆蓋權包括了有住宅區的那部分土地流轉的使用權、鄉鎮與城鎮公共設施建設以及公益用地的流轉權。然而，鑒於社會的持續進步與經濟的不斷發展，社會基礎設施創建亟待使用更加多的土地以促進城鎮化進程的發展，而且已形成了推動土地專門化利用的政策幫扶機制。所以，要想實現我國農村土地更加合理地運用，就應當對土地資源進行更為合理的配置，並且加快我國城鄉經濟社會一體化的建設進程，這必然能夠推動我國農村土地資源的最合理利用，從而促進我國經濟更好更快的發展。
二、推動我國農村土地流轉的必要性
（一）解決我國土地供需之間矛盾的主要方式
鑒於近些年來我國工業化的極大發展，推動了農業產業規模的進一步壯大，加之眾多農村勞動力出現了轉移就業，因而在廣袤的農村地區產生了有田卻沒人耕作的狀況。年紀大的農村群眾無精力與體力去種田，而年輕人卻更傾向於外出務工，以至於勞動力斷代的問題不斷產生。同時，那些具備技術和資金，而且懂得管理的農民雖然希望能夠得到連片規模化的土地進行經營，但是往往卻無法取得。為了妥善處理好這一問題，就迫切需要推動我國農村土地的有序化流轉。
（二）切實轉變我國農業發展方式的迫切需求
在推動我國工業化與城鎮化發展的基礎上，還應當致力於改變我國農業的發展方式，積極發展現代農業。就現實來看，我國目前所實施的家庭聯產承包經營責任制盡管和現代農業之間並無本質矛盾，但是農村家庭聯產承包經營顯然具有規模偏小、土地過於分散、勞動力與技術十分缺乏等問題。如此一來，自然不利於發展現代農業，也不利於新型農業機械與技術的運用。有鑒於此，一定要趁勢而上，努力創新現代農村經營體系，合理發展規模化農業，加快農業發展方式的轉變步伐。
（三）提升農村群眾生活質量的重要方式
土地可以說是農民群眾最為基本的保障，而土地流轉之基礎就是要落實農民群眾最為基本的生活保障。一旦農村土地無法進行流轉，其價值自然就難以得到顯現，農民群眾自然也就難以得到因為土地流轉而產生的各類財產性的收入。通過讓農村土地更為集中，實現農村土地的規模化經營管理，從而在最大限度上提升農村群眾的生活質量。
三、當前農村土地流轉中存在的問題
（一）我國農村土地流轉交易市場不夠健全
這類市場主要是指用於土地流轉交易的載體和與其相互適應的監管組織機構。一些農民雖然心中有轉讓土地承包經營權的思路，然而卻往往因為缺少健全的交易市場而造成供求雙方在信息溝通上的不流暢，以至於產生了撂荒等狀況，那些真正需要轉進土地開展經營活動的農民群體卻往往由於缺乏有效的信息而無法找到可以用來轉讓的土地。一旦無法盡快地健全這一市場，還是採取農民群眾自發開展的土地交換活動，必然會影響到農村土地流轉的規模以及效益，導致當地土地交易的成本偏高，甚至會影響農村土地資源的整體調配與利用。
（二）風險保障體系不夠完善
農村土地流轉的出讓方往往會擔憂土地流轉之後的各經營項目是不是能維持長時間的經營，是不是能夠按時地收到出讓金，在土地收回之後其生產能力是不是能夠很快恢復。農村土地受讓方則十分擔憂土地出讓方在土地承包經營權合同還沒有到期以前就宣布單方毀約，造成其投資難以收回與自身利益受損的後果。同時，農業生產需要經受得住市場與天氣帶來的巨大考驗，從而對農村土地的流轉造成了相當大的負面影響。這樣一來，缺少合理的風險保障體系就會影響到土地受讓方與出讓方雙方落實土地流轉工作的主觀能動性。
（三）農民群眾的認知程度不高
部分農民群眾覺得土地是其賴以生存與發展的根本保障，其衣食住行、養育子女以及養老等各項費用莫不來自於此，以至於他們不知如果離開土地將如何生存下去。隨著近年來我國出台的眾多惠農利民政策，讓其對前途產生了極大的自信心，讓由於其認識能力有限，對於土地流轉顧慮重重，以至於缺乏足夠的主觀能動性。
（四）農村土地流轉中監管力度不夠
在目前的我國農村土地流轉中，往往會出現政府監管不力之狀況。按照慣例，農村土地流轉理應是農民群眾間或者農民群眾和農業龍頭企業、農業專業合作社等機構間倚靠自身意願來實施的，政府所起的應為規范的作用，然而事實上少數基層幹部為政績或貪圖某些利益相關方所許諾的各種名目的好處，採取強制方式逼迫基層群眾流轉自家的土地，以求實現其不可告人之目的。這就會極大地影響到我國農村土地流轉工作的有序實施，自然也就難以保證農民群眾的利益。
四、解決當前農村土地流轉中存在問題的有效措施
（一）積極健全農村土地流轉管理體系
要依據形式多元化、按照市場運行、各項程序合規、流轉合同有效之要求，逐步健全完善我國農村土地的流轉管理體系。一是要切實強化管理服務之觀念。鄉鎮應當專門建立負責土地流轉及其管理的組織機構，大力加強仲裁組織機構的職能，合理解決有關工作人員的待遇問題，並且為廣大農民群眾提供合理而規范的土地流轉文本，健全土地流轉檔案的記載工作，強化農村土地流轉長效體系建設。各地政府應當依據自身實際組建土地流轉服務機構，負責對本地農村土地流轉供求信息進行登記，評估各類土地的等級，並為當地農村群眾提供土地流轉法規以及政策等方面的咨詢服務。二是要有序地規范農村土地流轉的各項程序。農村土地流轉一定要盡可能地簽訂科學、規范的流轉合同，並且明確如何流轉的方式、數量、條件和流轉雙方應當負起的權責與義務等。要更加全面地完善農村土地流轉登記機制，並由當地村組織進行備案，由當地鄉鎮土地管理機構負責登記，從而讓當地農村流轉工作秩序井然。通過簽訂科學、規范而且符合當地實際的土地流轉合同，就能夠讓得到土地使用與經營權的一方放心大膽地投入所需資金與技術開展科學運營，從而真正地促進當地農村土地的規模化與集約化管理，並且提升當地農業現代化管理的水平。
（二）完善農村土地流轉風險保障體系
要用最快的速度設置當地土地流轉信息資料庫，從而能夠實現了解每一戶土地流轉的具體情況，這就需要定期或者不定期地進行入戶調查，並且強化信息的反饋工作，讓出讓方與受讓方均可實現沒有障礙的全程溝通，並且盡可能地避免出現各類不必要出現的誤會。在此基礎上，還應當持續完善我國農村土地流轉的中介組織，立足於市、縣、鄉、村等四級聯動中介組織機構，更加及時有效地對當地流轉土地的具體信息加以登記入庫。為切實防範我國農業生產過程中的各類風險，當地政府還應當進一步提升財政部門的支持力度，尤其是對那些具備了相當的農業技術知識而且精通農業生產，也具有實施規模化生產的種田高手，應當在財政資金上予以必要支持，而且還可出台獎勵機制以加快當地土地往種田大戶加以轉移。要建立專項幫扶資金來補貼那些需要購置大型農機的農業大戶，幫助其及時調整農業生產結構，推動節能與高效，並且更好地保護當地珍貴的耕地資源。對那些有意嘗試得到農資抵押貸款的農戶來說，政府有關部門以及金融機構工作人員應當負責任地核實其所具有的實際償債能力以及風險意識，致力於指導其簽訂意向書，以解決其融資難度大的困難。
（三）提升廣大農戶的綜合素質與能力
因為現階段我國農民群眾的受教育程度不夠高，缺少足夠的法律知識以及自我保護意識，因此在流轉糾紛中往往會利益受損。為進一步推動我國農村地區的土地流轉工作，一定要面向廣大農民群眾，積極提升其綜合素質與水平，進而提升其市場競爭力。政府相關部門應當多辦一些政策類和技術類的培訓班，從而讓當地農民群眾更多地去接觸與學習農技專業知識以及現代市場知識，從而盡可能地避免各類不必要的利益損失。要讓其立足於培訓，讓一些素質過硬的農民群眾快速發展成現代農民，甚至成為當地農業領域的致富帶頭人，讓其帶領本地村民投身於市場化的運作之中，從而盡可能地加快土地流轉進程。
（四）政府部門要強化土地流轉監控工作
我國各級政府應當依據市場經濟的自願與公平等原則來監控土地流轉工作。對土地流轉交易過程中所產生的惡意購置或者暴力威脅利誘等負面現象一定要實施最嚴厲的打擊，從而真正保護最廣大農民群眾之利益。
五、結束語
綜上所述，自從我國實施改革開放政策以來，農業生產領域取得了突飛猛進的發展，糧食產量年年遞增。但是，也要看到農業領域中所存在的不容忽視的問題，尤其是土地流轉中的相關問題亟待解決。有鑒於此，應當在健全相關土地政策的基礎上，高度重視土地流轉領域中產生的新問題與新情況，更加尊重農民群體的意願和市場的主體性地位，著眼於維護與強化農民群體的切身權益，並通過政府實施合理的引導以及干預，因地制宜地強化各項土地流轉措施，就能實現我國農村經濟社會的和諧穩定發展。

❿ 農村土地流轉中存在哪些主要問題

（一）思想認識不到位。一是基層重視程度不夠。部分基層幹部對土地流轉的政策法規、方式方法、矛盾問題等研究不深、宣傳不夠、引導不力，認為土地流轉與鄉鎮村社關系不大，造成土地流轉無人監管。二是小農經濟思想嚴重。部分農民戀土觀念強，認為務工經商雖然收入高但有風險，寧可粗放經營，甚至不惜撂荒棄耕，即使外出務工也不願轉出土地，擔心失業沒地而生活養老沒保障；農業稅全面取消，優惠政策不斷出台，土地收益逐年上升，按承包面積給予的糧補促使部分農民不願轉出土地；城鎮擴建或國家重點工程實施，導致部分農民等待承包地被徵用而得到補償費。三是對流轉政策心存誤解。部分農民擔心政策不穩，政府收回土地承包權，沒有安全感。
（二）流轉行為不規范。在土地流轉過程中，雙方很少簽訂書面合同，大多實行口頭協議，未經發包方同意及管理部門備案公證，即使簽訂書面合同，其內容不完整、不規范，雙方沒有明確責權利關系，沒有專人負責合同管理工作。部分業主借合同不規范，經營不善違約逃債，或未經有關部門審批同意，擅自改變土地農用性質。國家各項惠農政策落實後，土地不斷增值，部分農民借合同不規范索回土地經營權。
（三） 規模流轉難度大。農村中有一定文化技能的勞動力紛紛外出務工經商，其他勞動力大多仍從事農業生產，依靠承包地收入維持基本生活。許多業主租賃土地都希望集中連片，但不同農民利益目標不一致，往往導致大規模土地流轉難以成功，影響農業項目實施。絕大部分土地沒有進行農業綜合開發，地塊小且不平整，水、電、路建設滯後，不適於連片種植和機械耕作，無法實現旱澇保收；農田水利基礎設施較差，規模經營成本增加，向金融機構申請貸款數額增加，導致規模流轉難度加大。
（四）保障機制不完善。社會保障體系不健全，未能覆蓋所有農村地區，無法為轉出土地的農民提供充分的社會保障。農民對土地流轉態度更加慎重，出於對土地普遍有預期增值和穩定的經濟收益保障心理，不願放棄土地承包經營權。其次，農民利益不能完全得到保障。少數地方將土地流轉作為增加鄉村集體收入、幹部福利的手段，用行政手段干預農民土地流轉，承租大量土地進行規模開發，常壓低流轉價格，使農民獲得補償往往最低；業主因投資失敗和市場變化等原因，不能及時兌現農民租金，農民流轉收益存在風險。再次，流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同約定上，農民土地流轉收益一般固定，流轉期間不再調整租金，流轉收益沒有隨經濟發展得到相應增長。