房地產再融資2009年

⑴ 國家對房地產宏觀調控具體的最新政策

1、雙向調控
對於「雙向調控」的具體思路，各方人士給出了多種解讀，但大致不外乎三個方面的內容：其一，樓市調控政策將呈現出「差別化」的特徵，熱點城市的投資投機需求將繼續被抑制，非熱點城市的調控則會相對放鬆；其二，繼續強調保障房工作，強化共有產權房在保障房領域的市場地位，通過「雙軌制」解決城鎮化後顧之憂；其三，在長效調控機制尚未出台之前，以限購為主的行政化手段與經濟手段、市場手段仍會並存，但前者將會日益弱化，後兩種手段會逐漸突出。
綜觀樓市調控政策，「雙向調控」確實起到了提綱挈領的作用。在這個基本思路的指導下，中國樓市逐漸進入「新常態」。
2、新型城鎮化
《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》可能會給房地產業帶來3個新變化：其一，房地產市場將會出現分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現一段時間內的低迷甚至是負增長；其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；其三，商務辦公、產業地產、旅遊休閑、度假、養生、養老等非傳統房地產，將面臨新的發展機遇。有鑒於此，她大膽預測，新規劃將會帶來60%的新增住房需求。
3、房企再融資解凍
房企再融資瓶頸被突破，將直接優化企業的資產負債結構，降低整體融資成本，提升房企盈利能力。不過，多位房地產業內人士直言，整體而言，優先股、再融資等政策的試行主要集中在優質企業，大部分中小地產尚難很快實現。長遠來看，房企再融資仍將是結構性開閘，這意味著行業分化將進一步加大。
4、不動產登記
不動產登記制度的推進，等於給不動產上了戶口，有利於對不動產目前的存量和潛在供應有清晰把握。但是，不動產登記制度並不直接瞄準房地產市場調控，更不能簡單地理解為房屋登記。新的不動產登記制度只是在信息系統方面的整合，不涉及房地產市場整體供求，即使登記會引起少數拋房現象，也不會撼動當前市場基本面。
5、其它相關政策
對奢侈性住宅轉讓後的增值收益，一律徵收20%個人所得稅。
轉讓家庭人均建築面積80平方米以上的住宅，房主找不到原始購房發票的，依照最新房產政策，稅務機關委託擁有國家一級資質的房地產評估機構(建立機構名庫隨機抽取)，參照有市場成交記錄的同地段同類房屋，或查閱當地住房信息系統，對其房產的原購買價進行評估，作為計稅依據。從低收取評估費，但評估費用由賣房人承擔，作為 丟失原始購房發票的懲罰。
當地政府每年公布分類住宅的市場指導價(即房產現值)，成交價明顯低於市場指導價的，以市場指導價作為房產稅的計稅依據(類似北京、深圳、成都等城市現在執行的二手房過戶指導價)。個人出租住宅，其租金收入須按20%繳納個人所得稅;按照最新房產政策，個人或企事業單位的經營性房產(商鋪、寫字樓、酒店等)，按租金收入的12%繳交房產稅，稅務部門另有規定的從其規定。
取消現行對轉讓個人住宅徵收5.5%營業稅的規定。房產所有人(業主)必須持有以上所有完稅證明，房屋權屬管理部門方可為其辦理房產過戶手續。各城鎮的房產稅收入和個人轉讓住宅增值收益的個人所得稅收入，由地方政府支配，專項用於保障房建設;盈餘部分擬用於其他社會保障類支出的，須經省級人民政府批准，並報中央政府主管部門備案。

⑵ 房地產融資的相關政策

房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。
(一)銀行貸款
一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。
(二)房地產信託
信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。
但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。
(三)國內ipo
(四)境外ipo
(五)借殼上市
(六)上市公司資產置換
(七)房地產投資基金等
綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。
我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資
1.內部融資方式包括：
（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。
（2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有：
（1）上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。
（2）房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
（3）銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。
（4）房地產投資信託（Real Estate Investment Trusts，REITs）是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產（一般為收益性房地產）或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。
（5）商業抵押擔保證券（CMBS）：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。
（6）其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

⑶ 萬科A又要增發（2009年8月26日宣布再融資計劃），現在在持有，股價會跌嗎

萬科又要融資了。

本周，萬科相關高管多次釋放欲融資信息，「年初公司 曾表示考慮在時機成熟時進行一次股權融資，目前萬科的這一思路並未發生變化。再融資方案仍在積極探討中。」萬科副總裁肖莉在8月5日的網上投資者交流會上說。

高調釋放融資背後是，自2008年來，萬科業績增長相對乏力，同期，保利、金地、招商、中海均實現了不同程度的大幅度增長。

「根據我這么多年的跟蹤，說白了萬科最重要的秘密就是融資，在最合適的時間融最合適的資。」一位曾長期跟蹤萬科的知名券商分析師說。

21年來，萬科累計融資9次，達到250億，而分紅僅僅29.9789億元，因此，萬科融資在業內，尤其是基金 界早有「圈錢專業戶」的噱稱。

⑷ 概括下09年中國股市總體情況

、今年兩會政府工作報告中指出「大規模增加政府投資，實施總額四萬億元的兩年投資計劃，其中中央政府擬新增1.18萬億元」。並有效實施「擴內需、調結構、保增長」的一攬子計劃，保八目標順利實現。此政策利好催生了股市今年前七個月的單邊上揚走勢，滬市股指於7月23日實現自去年最低點1664點的翻倍目標，深市股指則於6月18日實現自去年5577點的翻倍目標.

二、十大產業調整和振興規劃密集出台。從2009年1月中旬開始，國務院常務會議相繼審議並原則通過了汽車、鋼鐵、紡織、裝備製造、船舶、電子信息、輕工、石化、有色金屬、物流等十大產業調整振興規劃，並密集出台。此利好政策將長期助推中國股市未來發展。

三、作為國家擴內需、保增長政策的重要內容，家電、汽車下鄉拉動農村購買力，促進農村消費市場大規模啟動，使社會消費品零售總額穩定增長。此利好政策將長期助推中國股市未來發展。

四、11月底中央政治局常委會與12月上旬中央經濟工作會議強調：做好明年經濟工作，重點要在促進發展方式轉變上下工夫，真正把保持經濟平穩較快發展和加快經濟發展方式轉變有機統一起來，在發展中促轉變，在轉變中謀發展。會議明確了財政政策和貨幣政策「雙寬松」依舊，「調結構、促消費」將是明年經濟工作的重點。此利好奠定了2010年股市將長足進步的基礎。

五、滬市於 7月23日、深市於6月18日成功實現自去年最低點1664點和5577點的翻倍目標。滬市創出年內高點3478點，深市創出年內高點14096點。滬市全年漲幅為72.53%，深市全年漲幅為104.92%，兩市漲幅差32.39%。（先以12月25日收盤點位計）

六、創業板經十年醞釀和充分准備，於10月23日正式開市，首批28家創業板上市公司集體上市，首日平均漲幅為106%。第二批八家上市公司於12月24日集體上市，平均漲幅為45%。截至12月25日，創業板36家上市公司平均市盈率為103倍，總市值為1574.49億元，總流通市值為292.07億元，分別為主板市場的1/137和1/471。

七、1、2009年以來，上市公司的並購重組活動十分活躍，數據顯示，157家上市公司在年內推出或實施了重大資產重組方案，置入上市公司的資產價值達到3330億元。2、暫停了9個月之久的新股IPO緊鑼密鼓的展開，加上增發和配股再融資，2009年中國證券市場融資規模有望突破4500億元。值得注意的是：招商證券、中國中冶，中國重工相繼破發，趕著末班車上市的中國北車因其發行市盈率已高達49倍，破發風險較大。

八、12月中央一系列樓市新政密集出台，其中12月14日，國務院發布「國四條」，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭；12月17日，財政部、國土部等5部委發出通知，要求實施「首次繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50%」的規定，政策「重拳」目標明確，與之對應的股市中房地產板塊連遭重挫，股市因此低調收官。

九、1、歷經5年司法程序，「中國證券界死刑第一人」楊彥明，於12月8日上午被執行死刑；2、證監會首次就證券市場違法違規行為對個人開出過億元的罰單，獲此罰單者為北京首放投資顧問有限公司及其法定代表人汪建中，事由：汪建中利用北京首放及其個人在證券投資咨詢業的影響，借向社會公眾推薦股票之機，通過「先行買入證券、後向公眾推薦、再賣出證券」的手法操縱市場，非法獲利1.25億元，被處等額罰款，並對其採取終身證券市場禁入措施，同時北京首放被撤銷證券投資咨詢業務資格。

十、某類股評現象泛化，拷問著管理層與財經媒體監管和導向是否合規。作為中國股市成長的重要組成部分，培育和發展一個健康的股評界，需要管理層、財經媒體、股評家和廣大投資者共同努力，以促進股評對廣大投資者的正確指導，進而提高廣大投資者的理性投資，並推動中國股市加快向成熟市場發展的步伐

⑸ 房地產上市公司再融資

你好，我不這么看，我認為，和地產企業交流後，發現再融資是為了定向增發，加上補充流動性，想想看也有道理，應該是利好，起碼可以解決房企資金問題。

⑹ 高一政治如果你是房地產公司老總，你將如何立足2009年的房地產市場

首先來分析國家宏觀政策。重要的幾點:1、加大經適房供給。2、增加拿地保證金。3、加快城鎮化。4、控制房地產企業股市融資(及再融資)，並通過央行及商業銀行來控制房地產信貸。5、加強市場監管。現在想到的就這幾個重要的。
其次，來分析現在的房地產公司。主要分國企、國企背景、純粹民營三種。
分開說。
1、國企及國企背景。是國家政策受益最大的群體。不愁資金，和政府溝通容易。控制融資及信貸，對中小地產公司是個噩耗，可以說是喪鍾。趁此機會，國企可以擴大市場份額，是大好機會。如果此政策不大變，幾年後的房地產市場，央企和國企將獨霸天下。2009年，做好全國戰略布局，理順內部結構，不要頂風拿高價地(容易引起民憤，這樣政府就會難堪，你就會更難堪)，蓄勢1-2年，然後順風順水。
2、民營。民營也分2種，有實力的、實力弱的。都不好辦嘍，最好的辦法，投入央企及國企的懷抱，變成有國資背景的公司。其他辦法，立足二、三線城市，把好質量關，最好有創新，環保啥的，給自己弄點特色，搞出品牌，增加砝碼，以後也叫師出有名。城鎮化也許會帶來契機，但資金鏈的問題，是最難的。但這些方法也就是垂死掙扎，如果搞不到國資背景，山西煤老闆的今天，就是你的明天。
我的分析比較粗糙，主要根據是，政府一直強調(尤其最近倆年)，堅持中國特色的社會主義不動搖，所以未來成熟產業或者重要產業，關繫到國計民生的產業，國進民退是大趨勢。我個人對國進民退是贊成的。

⑺ 09年房地產有哪些新政

09年房地產調控政策應堅持以穩為主

(發布時間：2008-12-01 14:25 來源：國家信息中心 )
國家信息中心發布報告稱，為避免房地產市場過度調整，09年中國房地產調控政策應堅持以「穩」為主，合理引導房地產市場，穩定市場預期，防止房價下降幅度過大，促進房地產市場穩定發展。
國家信息中心12月1日發布第55期《經濟預測分析》指出，目前，房地產市場持續低迷，部分區域房價下跌明顯，一旦房價跌幅超過20%至30%，銀行持有的房地產抵押價值不斷降低，來自開發商和購房者的呆壞賬比例就會迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產風險將最終轉變為金融風險。為了避免房地產市場過度調整，2009年房地產調控政策應堅持以「穩」為主，合理引導房地產市場，穩定市場預期，防止房價下降幅度過大，促進房地產市場穩定發展。
1、改善供給結構，完善住房保障政策。
針對90平方米以下戶型投資完成額佔住宅投資額比重較低(2008年1-8月該比重為27.6%)、中低價位和中小戶型住房供應不足的情況，推動各地政府從規劃審批、土地供應等方面入手，確保中小套型、中低價位普通住房的投資規模，改善住房供應結構，確保「90/70」政策目標的實現。
針對經濟適用房投資完成額佔住宅投資額比重偏低，保障性住房供給不足的情況，推動地方政府通過調控項目立項和土地供應，安排經濟適用房開發項目，可以考慮在商品房開發過程中規定一定比例的經濟適用房開發規模。為了充分調動地方政府在住房保障方面的積極性，建議調整地方政府的政績考核標准，將完善住房保障制度列入地方政府的政績考核體系中，促使地方政府落實經濟適用房和普通住房的建設計劃。
2、加大對自住性購房需求的支持力度
住房消費是中國城鎮居民消費結構升級中最大的熱點，也是構成本輪經濟景氣周期的最重要的源頭性需求。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、延長經濟景氣周期的關鍵。因此，房地產市場調控在抑制投機性購房需求的同時，要注意保護和支持居民自住的購房需求。
3、完善房地產信貸政策，防止金融風險
針對部分房地產熱點城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規避風險，信貸部門應加強房貸資格審批和監管，控制房貸風險，降低不良貸款比例。為了解決虛開收入證明的問題，金融機構可與稅務部門聯合，通過個人繳納的所得稅予以證明。與此同時，為了避免從一個極端走向另一個極端，金融機構在防範風險的同時，對符合國家調控方向和市場需求的項目應大力支持，鼓勵自住性需求的實現。
4、加快房地產融資模式多元化發展步伐
為了解決房地產企業融資過於依賴銀行的局面，必須加快推進資金來源的多元化和社會化。一是通過增加和擴大項目融資渠道和方式，包括上市、股權、私募、信託等，弱化房地產項目對銀行的融資依賴，提高房地產企業的自我資金生成和發展能力。二是引進信用公司、基金、投行、房地產經營公司等戰略合作夥伴，提升房地產項目的開發能力和管理能力。
5、建立科學的住房消費模式，提倡「租、購」並舉
在現行制度下，房屋所有權與戶口和子女就學密切聯系，在無形中限制了租賃市場的發展。為了充分、合理地利用房地產存量資源，促進租售互補，除了正確引導居民的住房消費觀念外，還必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會保障在內的相關問題，擺脫傳統體制對租賃市場發展的禁錮與阻礙，解除居民租房的後顧之憂。

⑻ 誰能介紹下金融危機前後房地產的投融資壞境有什麼改變！！！！

中國樓市的第一波強勢上漲期應該從2006年開始，之前雖然都在漲，但是幅度有限，期間2008年底的金融危機，算是一個轉折點，2009年又繼續反撲一下，從2010年中央開始不斷實施房地產的專項調控政策，房市開始緩和並下跌趨勢，分別以這三個區間解釋一下房地產的投融資環境。
2006年至2008年期間，只要你是從事房地產開發的企業，不管你是不是專業的，只要你有地，銀行就願意給你借錢，就是房地產項目開發貸款，甚至部分房地產企業在房地產開發貸之外還可有流動資金借款，當時的貸款基準利率比較高，所以很多項目貸款是可以低於基準貸款利率的，因為暴力，銀行信貸部門很喜歡這種項目，回扣多，利潤大，風險小（你懂得）。所以這種項目貸款從申報到獲得資金最快可能只要1個星期。而且銀行還可以跟蹤後續的業務發展，比如個人按揭，購房客戶有實力的還能介入個人理財。所以我個人認為是銀行搶項目的時候，就像一個雞蛋裂縫，所有的蒼蠅都會去。2008年底金融危機，各項針對房地產的政策開始陸續出台，國企不是專業的不能搞房地產，房地產企業不能使用流動資金借款，個人首套房按揭利率7折優惠等等，房地產的資金鏈開始接受考驗，融資困難，利率上浮。但就當時來講，銀行仍然喜歡把錢借給房地產企業，因為暴利行業的風險性相對較小，只是在借錢的時候不會那麼隨便了，會對項目的可行性、利率、回報（你懂得）等等做一個把控，大的地產企業相對更受青睞，這個階段應該是一個相持的階段，就是大項目不愁錢，小項目沒有錢。2010年至今的金融市場針對房地產行業的態度就明顯轉變了，首先房地產開發貸款的難度很大，很多銀行不願意借錢給房地產公司，第一，高位運行的風險比較大，地貴了，房價受限制了，第二，銀行借錢給房地產企業以後，要應付各種各樣的檢查，要花掉大批的人力物力，得不償失，第三，銀監會不斷出台各種針對房地產貸款的制度，很多人不明就裡，不願意觸碰雷區。第四，很多人在經歷過這些過程中學聰明了，銀行的高管不遠觸碰雷區，但是又希望高回報，所以出現了很多擔保公司，高管通過手段把錢借給一些小企業或者擔保公司的投資項目，再從這些小企業或者擔保公司以高利率轉到民間市場，中間都是一些暗錢（你懂得）。時間來不及了，沒寫完。總之就是現在地產公司無論是開發貸還是按揭都會延遲。