自有不動產融資租賃

① 融資租賃能做不動產嗎

不動產中的土地，不能採用融資租賃； 不動產中的地上定著物如果不屬於獨立的權利客體內，例如直接容在地上定著的工業設備、工業廠房、醫療大樓、學校的房舍等，可以採用融資租賃； 不動產中的地上定著物如果屬於房地產（real estate）,由於標的物特殊，標的物所屬的行業特殊，特別是其稅收政策和一般常規融資租賃的區別較大，故不宜採用融資租賃。

② 請問動產與不動產的融資租賃與經營租賃的承租方與出租方分別應繳什麼稅

內容如下。

③ 不動產融資租賃服務的稅率是多少

由於有形動產租賃和不動產租賃適用不同的稅率，因此雖然同為直租業務，有形動產融資租賃服務和不動產融資租賃服務適用的稅率也不一樣。根據財稅2019年39號文，從2019年4月1日起，有形動產融資租賃服務適用的稅率為13%（此前為16%），不動產融資租賃服務適用的稅率為9%（此前為10%）。
石家莊冠馳企業管理咨詢有限公司

④ 融資租賃是動產還是不動產啊 動產的定義是什麼 不動產又是什麼 有誰知道 謝謝請回答

融資租賃一般是機器設備，以及一些辦公設備，而不動產是指依自然性專質或法律規定不可屬移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。各國對動產與不動產的界定也是不同的。
現在，國際上並不是單純地把是否能移動及如移動是否造成價值的貶損作為界定動產與不動產的唯一標准，而是綜合考慮物的價值大小、物權變動的法定要件等因素。例如，飛機、船隻等，國際上通行將其界定為不動產。因為其價值較大、辦理物權變動時要到行政機關進行登記等。 民法學上的物，是指存在於人身之外，能夠滿足人們的社會需要而又能為人所實際控制或支配的物質客體。按照不同的標准，物可分為動產與不動產、流通物與限制流通物、特定物與種類物、主物與從物、可分物與不可分物、原物與孳生物、有主物與無主物

⑤ 為什麼增值稅和營業稅中沒有不動產融資租賃

某次聽某位處長講營改增，講到融資租賃的時候，領導說：融資租賃的租賃物只是動產，中國融資租賃的租賃物不包括不動產，因為在我國，土地的所有權歸國家所有。之前一直不懂為什麼稅法上不對不動產融資租賃進行規定，原來政策制定者是這樣想的。那現實中不動產到底可以融資租賃么？
1、商務部和銀監會
我國目前沒有融資租賃法律，幾年前出過一個融資租賃法草案，規定租賃物只能是動產，後夭折。

現在對融資租賃的規定主要是商務部的《外商投資租賃業管理辦法》和銀監會的《金融租賃公司管理辦法》。商務部規定融資租賃的租賃物只能是動產，但銀監會規定租賃物是固定資產。這里的固定資產根據通常的理解應該不排除不動產。所以，部門規章層面上，不動產理論上可以融資租賃。

但是，法院不一定認可規章，根據之前的有關法律草案和司法解釋意見稿，都沒說不動產可以融資租賃。

2、財政部會計司
財政部會計司應該是認可建築物融資租賃的。根據企業會計准則講解2010，對於同時涉及土地和建築物的租賃，企業通常應當將土地和建築物分開考慮。將最低租賃付款額根據土地部分的租賃權益和建築物的租賃權益的相對公允價值的比例進行分配。在我國，由於土地的所有權歸國家所有①，土地租賃不能歸類為融資租賃。對於建築物的租賃按租賃准則的規定標准進行相應的分類。如果土地和建築物無法分離和不能可靠計量的，應歸類為一項融資租賃②，除非兩部分都明顯是經營租賃，在後一種情況下，整個租賃應歸類經營租賃。

《企業會計准則》（2006）規定，融資租賃，是指實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。其所有權最終可能轉移，也可能不轉移。符合下列一項或數項標準的，應當認定為融資租賃：
（一）在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人。
（二）承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低於行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權。
（三）即使資產的所有權不轉移，但租賃期占租賃資產使用壽命的大部分。
（四）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值。
（五）租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。

3、財政部稅政司和稅務總局
財政部負責稅的是稅政司（各種稅），國家稅務總局涉及的有貨物和勞務稅司（主管增消營等）、財產和行為稅司（主管房產稅、契稅等）、所得稅司（主管企業所得稅等）。因為大家都是官，難免出現誰也不服誰的情況。
首先明確一點，售後回租在商務部③和銀監會④看來是融資租賃的一種，但財政部會計司覺得售後回租得分融資租賃和經營租賃。稅務總局似乎也是覺得分融資租賃和經營租賃。

目前稅法對於融資租賃概念進行闡述的有兩個文件，國稅發[1993]149號⑤和財稅[2013]37號⑥。37號對融資租賃的定義基本上是照搬149號的。

貨物和勞務稅司雖然說融資租賃僅適用於動產，但國家稅務總局公告2010年第13號規定融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍，不徵收增值稅和營業稅。13號似乎暗含的意思是貨勞司並不否認現實中不動產融資租賃的存在，不然幹嘛提營業稅。

財產和行為稅司就顯得靈活多了，這可能是加入了財政部的因素，財政部會計司的觀點可能影響到了稅政司。例如，《關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。再如，《關於企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅[2012]82號）規定，對金融租賃公司⑦開展售後回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售後回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免徵契稅。

4、全國人大、財政部稅政司和稅務總局所得稅司
全國人大通過的企業所得稅法規定，以融資租賃方式租出的固定資產不得計算折舊扣除。國務院通過的所得稅法實施條例規定，固定資產是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月的非貨幣性資產，包括房屋、建築物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。

全國人大在稅法上和融資租賃法草案上採取了兩種不同的觀點。如果說融資租賃法草案認為不動產不能租賃，那全國人大的所得稅法似乎單方面創設了一種現實中不存在的業務類型。當然，融資租賃法草案僅是草案。

5、現實
現實中，不動產融資租賃是存在的，而且有很多案例。但似乎都是以售後回租的形式存在。

2004年4月初，在滬上金融租賃公司新世紀金融租賃有限責任公司的成功運作下，全國首個房地產「售後回租＋保理」融資項目正式簽約——滬上一家大型房地產公司將其擁有的海南一著名大酒店出售給金融租賃公司，並簽定了5年的「售後回租」合同；金融租賃公司又與一家股份制商業銀行簽訂「國內保理業務」合同，將房地產售後回租形成的租金應收款賣給銀行，房地產公司一次性完成融資金額高達6億元。

《中國航空報》2010年9月16日報道：2009年年底，湖南省岳陽市政府規劃投資1.4億元修築城市南環線道路，岳陽市政府通過中航工業租賃，以道路為租賃標的物，迅速籌集了急需的建設資金。

《天津:金融創新推動地方經濟發展》報道：天津渤海租賃向天保投資（天津保稅區國資公司）購買天津保稅區空港物流加工區投資服務中心大樓，出租給天津港保稅區管理委員會及天保投資（第二承租方），項目金額為8 億元，起租日為2009年4月27 日，租賃期限為20年。

結論
通過上文可知，目前我國融資租賃法律規范的現狀似乎可依用亂來形容的，部門之間統一，部門內部不統一。

各種不統一和不規范導致了稅務總局在制定文件的時候出現了麻煩。且不說不動產融資租賃，動產融資租賃到現在都沒想出一個好方法來。

稅法如果不能促進行業發展，能不能不阻礙行業發展？

附 錄——
①土地管理法2004
中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

②物權法2007
第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。
第一百四十七條建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。

③外商投資融資租賃公司可以採取直接租賃、轉租賃、回租賃、杠桿租賃、委託租賃、聯合租賃等不同形式開展融資租賃業務。

④售後回租業務，是指承租人將自有物件出賣給出租人，同時與出租人簽定融資租賃合同，再將該物件從出租人處租回的融資租賃形式。售後回租業務是承租人和供貨人為同一人的融資租賃方式。

⑤國稅發[1993]149號規定，融資租賃，是指具有融資性質和所有權轉移特點的設備租賃業務。即：出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入設備租賃給承租人，合同期內設備所有權屬於出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金後，承租人有權按殘值購入設備，以擁有設備的所有權。凡融資租賃，無論出租人是否將設備殘值銷售給承租人，均按本稅目征稅。

⑥財稅[2013]37號規定，有形動產融資租賃，是指具有融資性質和所有權轉移特點的有形動產租賃業務活動。即出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入有形動產租賃給承租人，合同期內設備所有權屬於出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金後，承租人有權按照殘值購入有形動產，以擁有其所有權。不論出租人是否將有形動產殘值銷售給承租人，均屬於融資租賃。

⑦銀監會批的，銀監會認為售後回租屬於融資租賃。

⑥ 如何認定房屋融資租賃

根據《租賃》准則的規定，風險和報酬的轉移具體有五個標准（符合其中之一即可認定為融資租賃）：

1、在租賃期屆滿時，資產的所有權轉移給承租人。即，如果在租賃協議中已經約定，或者根據其他條件在租賃開始日就可以合理地判斷，租賃期屆滿時出租人會將資產的所有權轉移給承租人，那麼該項租賃應當認定為融資租賃。

2、承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購價預計遠低於行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可合理地確定承租人將會行使這種選擇權。這里的「遠低於」指「小於等於25%」。

3、租賃期占租賃資產使用壽命的大部分。這里的「大部分」掌握在租賃期占租賃開始日租賃資產使用壽命的75%以上。

4、就承租人而言，租賃開始日最低租賃付款額的現值幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值；就出租人而言，租賃開始日最低租賃收款額的現值幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值。這里的「幾乎相當於」掌握在90%（含90%）以上。

5、租賃資產性質特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用。這條標準是指租賃資產是出租人根據承租人對資產型號、規格等方面的特殊要求專門購買或建造的，具有專購、專用性質。

(6)自有不動產融資租賃擴展閱讀

承租人分期向出租人支付租金，在租賃期內租賃物件的所有權屬於出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權。租期屆滿，租金支付完畢並且承租人根據融資租賃合同的規定履行完全部義務。

對租賃物的歸屬沒有約定的或者約定不明的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定，仍然不能確定的，租賃物件所有權歸出租人所有。

融資租賃是集融資與融物、貿易與技術更新於一體的新型金融產業。由於其融資與融物相結合的特點，出現問題時租賃公司可以回收、處理租賃物，因而在辦理融資時對企業資信和擔保的要求不高，所以非常適合中小企業融資。

融資租賃和傳統租賃一個本質的區別就是：傳統租賃以承租人租賃使用物件的時間計算租金，而融資租賃以承租人佔用融資成本的時間計算租金。

⑦ 到底什麼是不動產融資租賃

不動產融資租賃就是多個不動產擴大范圍，變成一個整體出租的形式。

這個可以把他的利益最大化，價值最大化，能夠增收彼此個人的利潤。

⑧ 如何化解不動產融資租賃的效力風險

（一）選擇適合的標的物
部分不動產租賃得到了監管部門和司法實踐的認可：
企業廠房及其設備《金融租賃公司管理辦法》第四條規定融資租賃標的物為「固定資產」，企業的生產廠房屬於該范圍，而且也能夠滿足上述三個標準的要求，一般認為是適格的租賃物。
商業地產符合上述三個標准。承租人租賃商業地產追求的是租賃物的使用價值，這一點和普通住宅表面上相似，但作為住宅承租人的居民和作為商業地產承租人的商業企業對租賃物使用價值的利用性質不同，前者是生活起居的非商業用途，後者則是辦公營業等商業用途，通常為了生活消費需求的租賃並不屬於融資租賃的范圍。
（二）爭取完善標的物建設用地使用權的權屬登記
《不動產登記暫行條例》未明確將公路、橋梁、隧道、大壩等特殊不動產登記納入其中，此類標的物權屬登記的空白成為該領域融資租賃交易效力的法律風險來源。對此，《物權法》第142條規定：「建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但是有相反證據證明的除外。」 根據其精神，出租人可以通過受讓上述標的物所附著土地的使用權，以此取得地上構築物的推定所有權。
（三）不動產租賃動產化
某些不動產不屬於適當的租賃物，或者無法完成上述產權登記時，可以以該類不動產上附屬的動產設備、設施進行融資租賃。實務界通常稱之為「間接租賃式」。較為典型的是在建商業地產，在無法登記權屬的情況下，以建築物中的電梯、機電設備、空調設備等作為租賃物。
司法實踐中傾向於認為「以添附、建設在不動產之上的設備作為租賃物的融資租賃合同，仍屬於融資租賃合同」。需要指出的是，通常租賃物必須具有獨立、特定的特徵，故而「添附、建設在不動產上的設備」應以其保持自然性質與權利屬性的獨立為前提。對於裝修材料等不具備獨立權利屬性的標的物，司法判決認為「若按標的物的特性，正常使用情況下，其在期限屆滿時已無返還之可能性，則客觀上無法作為（融資）租賃關系的標的物，相應法律關系亦不得被認定為融資租賃關系」（上海市第一中級人民法院【（2016）滬一中民六（商）終字第469號】判決書）。
（四）爭取在合同效力上得到肯定
退一步而言，某些不動產作為租賃物的交易即便不被認定為融資租賃法律關系，也並不意味著融資租賃合同一定無效。《融資租賃司法解釋》對合同效力認定採用實質重於形式的標准，規定「對於名為融資租賃合同但是實際不構成融資租賃法律關系的，人民法院應按照實際構成的法律關系處理。」實務中，合同是否歸於無效，司法態度傾向於取決於兩個因素：一是其實際構成的合同關系類型；二是此類合同是否具備《合同法》第52條規定的合同無效情形。一般而言，不被認定為融資租賃法律關系的交易可能構成借貸關系、租賃關系、租購關系等。
因司法認定而確立的實際法律關系如果認定有效，則合同雙方的權利義務關系按實際法律關系處理，同樣可以全部或大部分實現出租人的利益預期。原來租賃關系中的擔保機制，在實際法律關系有效的情況下，仍然可以認定有效。
（五）設置風險兜底條款
融資租賃交易中，出租人通常需要承租人或其指定第三人提供擔保。為了防範不動產融資租賃的效力風險，出租人可以在擔保合同或條款中約定，如果租賃合同被人民法院認定為實質系其他合同關系（如由融資租賃轉化為借款），擔保人責任不因此免除，並須承擔轉化後的合同項下擔保責任；如果合同被認定為無效，擔保人須對司法判決所確認的被擔保人應當承擔的給付義務依然承擔連帶擔保責任。通過上述條款來降低法律適用不確定性的風險。
總之，不動產融資租賃法律風險的防範，是一項系統性工作，上述列舉風險防範措施可根據具體情況組合採納。

⑨ 到底什麼是不動產融資租賃

融資租賃一般是機器設備，以及一些辦公設備，而不動產是指依自然性質或法律內規定不容可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。各國對動產與不動產的界定也是不同的。現在，國際上並不是單純地把是否能移動及如移動是否造成價值的貶損作為界定動產與不動產的唯一標准，而是綜合考慮物的價值大小、物權變動的法定要件等因素。例如，飛機、船隻等，國際上通行將其界定為不動產。因為其價值較大、辦理物權變動時要到行政機關進行登記等。 民法學上的物，是指存在於人身之外，能夠滿足人們的社會需要而又能為人所實際控制或支配的物質客體。按照不同的標准，物可分為動產與不動產、流通物與限制流通物、特定物與種類物、主物與從物、可分物與不可分物、原物與孳生物、有主物與無主物