房地產海外融資案例

❶ 中國房地產融資20種模式與成功案例的目錄

上篇：房地產金融理論
第一章 中國房地產市場概況
一、中國房地產市場發展歷史
二、中國房地產市場發展現狀
第二章 中國房地產市場金融概況
一、中國房地產市場金融歷史
二、中國房地產市場金融現狀
第三章 中國房地產市場兩大支柱
一、中國房地產市場土地資源
二、中國房地產市場金融資本
第四章 中國房地產市場當前新政
一、中國房地產市場土地新政
二、中國房地產市場金融新政
第五章 中國房地產市場科學發展
一、中國房地產市場土地科學整理
二、中國房地產市場金融創新
下篇：房地產融資實務
第六章 國內銀行貸款（模式一）
第一節 國內銀行貸款概論
第二節 國內銀行貸款運作程序
第三節 國內銀行貸款融資模式成功案例
第七章 國外銀行貸款（模式二）
第一節 國外銀行貸款概論
第二節 國外銀行貸款運作程序
第三節 國外銀行貸款融資模式成功案例
第八章 民間借貸融資（模式三）
第一節 民間借貸融資概論
第二節 民間借貸融資運作程序
……

❷ 中國房地產融資20種模式與成功案例的介紹

《中國房地產融資20種模式與成功案例》這本書系統地研究與總結了中國房地產金融理論，探索與推出了中國房地產融資的20種模式，並列舉了大量成功案例證明這20種模式的實用性。應該說，這本書是中國房地產金融理論的最新研究成果、中國房地產融資實務的操作指南。此書的出版會對幫助解決當前中國房地產企業資金短缺、融資困難的問題起到良好的促進作用。

❸ 房地產開發商的海外融資的方式和途徑有哪些

❹ 中小房地產企業融資成功的案例

我本人確實是在房地產公司做融資的，但是，真實的現狀是以房地產公司本身去做融資，基本沒要可行性，除非是上市公司或者地方上的大型房地產公司，否則沒戲。
不過，我們是屬於小型的私人房地產公司，所以融資渠道是通過控制人的其他公司進行融資。關於你論文什麼的，我不太懂你想通過什麼方面的描述論述來證明你的觀點。

❺ 關於房地產中小企業成功融資的案例，感激不盡！

其一，試點開征房產稅。國家層面，今年首次將房產稅改革納入發改委年度工作計劃。地方層面，「滬12條」表示「按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項准備工作」；12月重慶市出台的樓市調控細則也有相似提法，這意味著上海和重慶將納入房產稅首批試點城市。

其二，進一步加大保障性住房建設力度。從規模來看，明年將開工1000萬套，幾乎是今年新開工量的兩倍；從結構上看，重點將推進公共租賃住房建設，其次是廉租房和棚戶區改造，經濟適用房正在被淡化。值得關注的是，「逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系」屬於首次提出，表明未來將形成住房供應的雙軌制，保障和市場「兩條腿走路」。

其三，繼續抑制投機投資性需求。主要是加強落實「國十條」和「9·29新政」的政策，尤其是加大對土地閑置等違法違規行為的處置力度，抑制地方政府過度追求土地財政的行為，調整土地儲備和土地利用制度；房地產信貸難以放鬆，三套限貸、外地無納稅證明限貸等嚴厲政策還將持續，開發貸款、房地產信託等保持緊縮態勢；限購政策將繼續執行，若房價繼續上漲，則實行限購的城市還將繼續增多；由於明年人民幣還將繼續升值，外資進入房地產業的熱情不可能降溫，限外措施有可能進一步升級。
參考：萬家物業網

❻ 請列舉房地產企業用房地產信託融資的例子。

可以到「用益信託工作室」網站看看，有正在發行的房地產信託項目信息。

❼ 有哪些海外房產投資歷史教訓及如何正確解決

以下海外好房網獨家：轉載請註明海外好房網。
僅2015年，國人投資美國房產1100億美元。在海外房產投資熱潮中，哪些是需要注意的？有哪些實際發生的案例？重建、開發、住宅都有哪些經驗教訓？做海外房產6年了，從做好學區別墅，到土地開發、奢華酒店、頂級大樓出售，一路走來，感慨良多。見識過很多海外開發商、中介、大陸中介，標題黨、騙局等見過很多。真正靜下心來，為客戶著想的，鳳毛麟角。都想一次性賺一把大錢。

經歷很多之後，感覺還是做海外好房子，重新回歸到地段這個老話題。這篇經驗文章一出，肯定會得罪一些中介。但我們如果不說，對不起海外房產投資客。

一、海外二手房投資注意事項
1、以美國房產為例。美國房產正常的二手房，賣家給售價5~6%傭金，給賣方經紀公司、賣方經紀人、買方經紀人、買方經紀公司。大陸人買房，基本通過買方經紀人。買方經紀人，納稅後，一般得到1.5~2%的傭金。比如35萬美元的房子，納稅後，買房經紀人得到5000美元傭金。但是很多大陸中介和少數美國經紀人，本來是35萬美元可以買到，要客戶39萬美元買，賺4.5萬美元。其中4萬美元，一般賣家要求買方經紀人自己納稅。過戶文件、政府網站顯示購買價格是39萬美元，不露痕跡，你還真的以為是39萬美元買的。

2、這部分就缺少對當地行情了解、缺少估價環節。當然，有的地方是需要加價的，比如2015年、2016年舊金山好學區Palo Alto一些別墅。2012年洛杉磯好學區Arcadia確實需要加價。

3、文件規范、信息齊全。一些中介給的買家文件很不清楚，非常模糊，這絕對有問題。海外所有買房購買文件，包括報價文件，字體就像課本一樣清晰，並且都是標准化的。這種騙人伎倆現在很少了。另外，購買文件上，沒有賣家信息、過戶公司、律師信息，就不要買了。違反常理必有妖。

4、解決辦法：和賣家直接溝通、進行評估。但有的買家不去海外實地考察，沒時間或者其他原因，沒去成，怎麼辦？其實很簡單，在購買時，經紀人或中介，在購買文件上，寫清楚賣家的聯系方式，包括郵箱、電話號碼、地址等基本信息，還有過戶公司或過戶律師信息。因為一般買房都有反悔期，一般7~10天，買家可自己選擇。這樣買家有時間去無條件反悔。在這個期間內，買家即使交了定金，也可以和賣家溝通後反悔。另外也需要進行評估。靠自己和一些專業人士，比如房產中介公司和良好聲譽經紀人。

二、海外新盤投資注意事項
1、海外新房最具欺騙性。開發商的新房，資料很漂亮，房子也漂亮。價格也不菲。不是說不好，一些中介在價格上做了手腳。開發商為了逢迎大陸人口味，3、4門號都消失，很多帶8，為了賣掉房子，也是拼了。中介只要賣掉房子，開發商不管你賣多少，他們只想得到他們的價格就行。

2、獨家代理。要是我們買，我們絕不買獨家代理的樓盤。獨家代理=獨家價格。獨家代理一般和開發商談好，給一些樓盤，讓中介賣掉。開發商只保證他們的最低價，額外多賣的價格，中介拿走。這個錢賺的最舒服。做做廣告、宣講會、講座等，開發商有資料樣本，很漂亮，好忽悠。國人最喜歡新房。新房只要位置好，確實不錯。獨家代理一般都和開發商混熟了，什麼都可以談，穿一條褲子。有些開發商還過來參加宣講會。還有的可以為中介在網上改價格，甚至有的在出售前就和中介談好，真實價格和掛價。不露痕跡，很高明的手法。而且開發商也說這是他們的掛價。服氣了吧？

3、真正價格。現在哪有好好靜下心來賺傭金？80萬美元的房子，賣給你85萬美元，你看不出來。20套就賺100萬美元，這在海外算小富翁了。20套80萬美元的房子，再加上80萬美元傭金，180萬美元，平均每套賺9萬美元，反正買家不懂，過幾年就中介就可以跑路了。

4、解決辦法：估價。萬變不離其宗：估價。開發商的價格和當地已經售出房價相比，是否差距很大。包括房型、售出時間、價格等，一定要看大多數，而且要看當地人買的價格。

三、國內開發商的海外房產項目注意事項
1、長時間在國內做推廣。很多國內開發商海外開發的樓盤，在國內賣了幾年，目前還在賣！真要是好房子，早被當地人買光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在國內大肆做廣告的。在2、3個月內全部賣掉的，是不錯的。但不是全部賣給大陸人，那不算。當地鬼佬覺得好，才是真的好。那種給下屬們購買，帶指標任務賣掉的不算，這不是市場經濟做法。

2、賣了幾年還在賣的，一般有以下問題：
A、價格虛高。很多賣了幾年還在賣，真要是好房產，國外當地人早就買光了。哪用忽悠國人好幾年。當地人遲遲不買的，肯定有問題。

B、地段不好。很多國內開發商，因為壞在職業經理人手裡，地段越不好，職業經理人越搞到錢，因為地價不菲，吃虧的是老闆。

C、質量不好。關鍵是材料和當地開發商有差別。材料在外形上面看不出來。很多東西看著漂亮，中看不中用。這種小聰明實際上是傻子。一旦缺乏信任，以後的路很難走。

四、買房移民注意事項
1、美國買房移民：買房和移民沒關系。美國買房和移民沒半毛錢關系。真的買房可以移民，美國那麼多的開發商房子早賣光了！還用到中國做廣告？紐約曼哈頓房產均價160萬美元，難道買房子就送移民身份？正常的區域中心就是50萬美元辦理移民。實際上區域中心拿到的是40萬美元，10萬美元被大陸中介截留了。所以美國50萬美元EB5移民，不可能全部歸還50萬美元的。有移民中介和我們說，介紹客戶賣掉，給我們1萬美元，有的說給5萬美元。

2、美國買房移民2：中介說法。買房移民中介說法是，客戶50萬美元的房子，開發商先作為EB5移民資金用途，移民後50萬美元不是要退還給客戶嗎？那麼不退還，直接買開發商的房子，這樣移民、買房兩得。但這個經不起推敲。

3、美國買房移民3：條件不成立。首先50萬美元變為40萬美元，移民中介拿10萬美元。其次EB5移民有風險，買房移民是建立在100%成功基礎上。萬一不成功呢？第三最主要的，開發商的買房移民，有那麼多移民名額嗎？建商工人不算解決就業的。100個名額，就是解決1000個就業機會。1000人啊1000人，見過美國哪個小區建後用1000個員工？一般用5、6個，10個算超級大的了。才1個名額。他們又說間接的也算。間接的總超不過直接的吧？說白了就是變相賣房，而且不是真正價格，先被中介賺了10萬美元。

4、買房可以移民國家。以西班牙為例。 有北京投資客在西班牙買的50萬歐元的房子，後來發現只有30萬歐元，北京中介賺了20萬歐元，10套房子就凈賺200萬歐元，摺合人民幣1400萬，輕松成為百萬富翁。有這樣巨大的利益，誰還去賺那個可憐的傭金？

五、美國NNN商業地產注意事項
1、NNN商業地產。NNN商業地產意思是房產稅、物業費、保險全部由租客繳納。剛開始星條置業在國內推美國NNN商業地產的時候，信的人極少，只有長期在美國的華人知道這種地產形式。N就是No的縮寫。就是房主不要繳納房產稅、不要繳納物業費、不要繳納保險的意思。

2、絕對NNN美國商業地產。NNN商業地產不一定房主零責。有的房主需要負責屋頂或結構，有的是房主全部負責的NNN商業地產。房主零責的都是絕對NNN商業地產。所以一般買零責的較好。因為屋頂和結構維修起來花費很大，而且是很大的責任。一旦出事，就是大事情。

3、總公司擔保。有總公司擔保的不一定是好的商業地產。絕對很好的商業地產，不需要總公司擔保。只有房主不放心租金，要求總公司擔保租約履行。商業地產最主要還是地段。地段很好，才是真正意義上的擔保。地段、地段、地段，絕對的真理。國人在這方面誤區最大。認為總公司擔保的才是好的。其實還是地段是最重要的。

4、高回報。一些國內中介用高回報來吸引客戶。商業地產還有其他因素。人口密度、收入高低、租約長短、租約形式、地理位置等。租約短的，比如剩餘租約1、2年的，9%凈回報比比皆是。租約越長，凈回報越低。一般10年NNN租約商業地產，租金凈回報6%.一般來說，美國東西海岸商業地產租金凈回報很低，5%正常，6%算很高的，因為東西海岸房價高。

5、高回報風險計算。很多國人喜歡高回報的商業地產。一般情況下，租約短租金凈回報高。假如剩餘租約2年，凈回報9%，售價100萬美元。那麼租金每年9萬美元。如果是好的地段，租客經營很好，應該2年後到期會續租。續租一般會增加租金。比如增加10%，算正常的租金增長，2年後年租金是9.9萬美元，租約是新的10年。到那時，按照6%賣掉，售價將會是165萬美元！2年後65萬美元為什麼不賺？肯定有問題。賣家缺錢那是不可能的。我們做6年了，也從來沒聽說賣家因為缺錢賣掉商業地產。高回報絕對的高風險。

六、海外房產開發注意事項
1、地段為王，品質第一。有一些賣了幾年的，還在國內推廣的，地段不怎樣。海外房價這幾年正上漲，地段好，價格高一點也會賣掉。但是有一些地段確實不怎樣。錢花的也不少。問題來了，到底誰賺錢了？家家有本難念的經，裡面的水很深哪。但不管怎樣，地段、品質最主要的。否則就會壞了自己名聲。出師不利，開始就失敗了，以後還怎麼玩？剛開始就開始想著歪點子，世人都在盯著呢。有的是國企在海外開發，企業員工都在盯著呢。高處不勝寒哪，再不小心翼翼，將步入深淵。如果想賺一筆跑路，跑的了嗎？如果品質不好，那名聲完了。只能忽悠國內客戶了。老外一般很仔細的。海外房產開發，到底還是長期工程，和國內賣毛培房不一樣。

2、資金快速回籠。賣了幾年還在國內做廣告的，其實浪費幾年時間。一般開發到售完，2~2.5年完成。花了4、5年還在賣的，如果選優良地段，價格適中，快速賣掉，又可以再開發一次了。出售時間長，對老闆、經理也是一個精神壓力。其他人也會謠言四起。如在國企，政績變為敗績。如果有人舉報，被紀委請去喝咖啡，那真是幹活不如不幹。

3、不一定非得和著名開發商合作。其實這是為了在國內增加人氣。是給國人看。一般情況，要和當地建商合作開發倒是有必要。因為不和當地建商合作，可能當地政府會派人來找茬。和著名開發商合作，雖然他們的價格不菲，但是名企效應，會增加售價，也增加自己的名氣。老外建商現在見到國內開發商就笑，找上門來的，不宰白不宰。有海外建商和我們說，他們最愛大陸開發商。但海外房產最重要的是地段，而不是誰開發。

4、當地充分調研，法律手續齊全。萬達西班牙大廈項目是典型代表。後任市長不買前任的帳。當地也有反對聲。不能把國內的做法慣性思維用到海外。老外可不買賬。在開發前，最好先調研。老外最好是對華友好的國家，至少是中立的。

5、時間段選擇。最好是在地價最低時買進，房價最高時售出。因為買進到出售，一般需要1~2年時間預售。所以預計2年後房價下跌的城市，最好目前不要買地進行開發。但不是說一定不能買，只是少賺而已。只要地段好，還是可以開發。

七、海外舊房重建注意事項
1、時間段選擇。以洛杉磯為例。2012年進行舊房翻新是最佳時間段。那時候房價低，舊房很便宜，2014年出售是很好的。現在洛杉磯價格已經很高。而且基本靠華人拉動房價。2012年洛杉磯買房很火爆啊。但是洛杉磯現在推到重建沒有以前賺的多。2012年在洛杉磯Arcadia阿卡迪亞買舊房重建，2014年售出，確實賺了很多錢。300萬美元買舊房，90萬美元建設，700萬美元售出很正常。現在房價高昂，地價也高昂，房價有下跌趨勢。因為洛杉磯和溫哥華一樣，完全是靠華人買房。華人現在冷下來，買的人少了，另外現在外匯管制，人民幣出不去，造成海外豪宅價格下跌首當其沖。所以前幾年很好的市場，現在到不一定是很好市場。悉尼也是這種情況。當地媒體預計悉尼房價將腰斬。我們認為這到不至於，但是下跌是肯定的。

2、地段：CBD、最好學區。比如紐約，翻新、重建最好在曼哈頓，舊金山最好在Palo Alto學區。這樣就是房東市場，買的人多，無形中售價也增高，買家相互去抬價。舊金山Palo Alto為例，現在建好出售，一般有7個買家競爭。在最優地段主要是為了不愁賣。即使房價下跌也是如此。房價再下跌，優質房產房子還是有人買。不是優質的就難說了。這也是一種預期保證。

3、資金准備。前提是有資金准備。中型城市50萬美元，大城市300萬甚至更多資金。比如亞特蘭大，40萬美元可以重建一套。資金需要在海外銀行賬戶。最好早早出去，為申請貸款做准備。當然，不貸款也可以。

4、找當地規劃師、建商。當地規劃師熟悉當地規則，和當地政府長期打交道，人際關系較熟悉。熟悉當地法規和熱賣房型，熟悉當地居民情況。最好找當地建商，他們和當地居民熟悉。居民萬一有意見，他們也能擺平。

5、重建與賣房。舊房重建和買房差別很大。中介賣房子很容易，隨便忽悠即可，反正不是自己買，花別人的錢心不疼，也沒感覺。舊房重建不一樣，那真是要賺錢的。賣房不一樣，房價即使下跌，租金還在。重建、開發就怕高價買進，房價大跌時售出。所以重建比賣房子專業性要高多了。沒做過，不懂人士就不要吃這碗飯。

6、海外舊房重建核心。海外舊房重建核心，和海外房產投資是一個道理。除了華人炒作、買房，還有地理因素、人口增長、學區、氣候、經濟發展等因素。現在，華人該炒的已經炒了，一窩風已經過去了。溫哥華、洛杉磯、悉尼、倫敦都已經炒過了。房價都炒的下跌了。那麼現在重建核心看什麼呢？房價看經濟，經濟看公司，公司看技術，技術看未來趨勢。所以主要還是看城市核心競爭力。按照這個理論，矽谷在5~10年內是可以做的。世界從互聯網到移動互聯網，下一個是什麼？有2個，一個是虛擬現實技術，另外一個是AI人工智慧。這2個都在矽谷公司手裡。科技對一個城市競爭力越來越重要。注意事項估價是必須程序，自己不會，可以請人。最好和賣家直接談，不要繞過很多中介，每個中介都要扒一層皮。未來趨勢最重要。

海外好房網獨家！