不動產融資性售後回租業務

A. 融資租賃和融資性售後回租的區別

融資租賃和融資性售後回租的區別如下：

1、特點不同

融資租賃因其業務拓展不以實體網點和物理櫃台為基礎，具有機構少、人員精、成本低等顯著特點，

而融資性售後回租有著存款利息高和實時、方便、快捷、成本低、功能豐富的24小時服務的特點，獲得越來越多客戶的喜愛，其自身數目也會迅速增長，成為未來企業非常重要的一個組成部分。

2、優勢不同

融資租賃無時空限制，有利於擴大客戶群體。網上銀行業務打破了傳統銀行業務的地域、時間限制，具有3A特點，即能在任何時候（Anytime）、任何地方（Anywhere）、以任何方式（Anyhow）為客戶提供金融服務，這既有利於吸引和保留優質客戶，又能主動擴大客戶群，開辟新的利潤來源。

而融資性售後回租有利於服務創新，向客戶提供多種類、個性化服務。通過銀行營業網點銷售保險、證券和基金等金融產品，往往受到很大限制，主要是由於一般的營業網點難以為客戶提供詳細的、低成本的信息咨詢服務。

利用互聯網和銀行支付系統，容易滿足客戶咨詢、購買和交易多種金融產品的需求，客戶除辦理銀行業務外，還可以很方便地進行網上買賣股票、債券等，網上銀行能夠為客戶提供更加合適的個性化金融服務。

3、服務對象不同

個人融資租賃主要適用於個人和家庭的日常消費支付與轉賬。客戶可以通過個人網上銀行服務，完成實時查詢、轉賬、網上支付和匯款功能。個人網上銀行服務的出現，標志著銀行的業務觸角直接伸展到個人客戶的家庭PC桌面上．方便使用，真正體現了家庭銀行的風采。

融資性售後回租主要針對企業與政府部門等企事業客戶。企事業組織可以通過企業網上銀行服務實時了解企業財務運作情況，及時在組織內部調配資金，輕松處理大批量的網上支付和工資發放業務，並可處理信用證相關業務。

4、功能不同

融資租賃負責本單位財產物資的統一管理，每年進行一次財產清查，健全保管、領用、維護、賠償、報廢、報損以及人員調動交接制度，保證賬物相符。

而融資性售後回租負責組織編制本單位資金的籌集計劃和使用計劃，並組織實施。資金的籌集計劃和使用計劃要結合本單位的經營預測和經營決策以及生產、經營、供應、銷售、勞動、技術措施等計劃，按年、按季、按月進行編制，

並根據企業的經濟核算責任制將各項計劃指標分解下達落實，督促執行。根據生產經營發展和節約資金的要求，組織有關人員，合理核定資金定額，加強資金的使用管理，提高資金使用效果。根據管用結合和資金歸口分級管理的要求，擬定資金管理與核算實施辦法，並組織有關部門貫徹執行

參考資料來源：網路-售後回租

網路-融資租賃

B. 營改增後，融資性售後回租業務，支付的租金可否抵扣

《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件1營業稅改徵增值稅試點實施辦法第二十七條規定：下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

本辦法所附的《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》中，關於貸款服務，解釋如下：貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業務活動。

各種佔用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金佔用費、補償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售後回租、押匯、罰息、票據貼現、轉貸等業務取得的利息及利息性質的收入，按照貸款服務繳納增值稅。

依據上述規定，營改增"全面實施以後，公司發生的融資性售後回租固定資產業務，支付的租金（即利息）不可以抵扣進項稅。

C. 融資性售後回租不動產雙方都要繳納土地增值稅和契稅嗎

融資性售後回租（有形動產），承租人出售資產的行為，承租方不確認為銷售收入，不徵收增值稅和營業稅。
出租方仍須繳納增值稅。 租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除 出租方收到的融資利息應按照「有形動產租。

D. 融資性售後回租租金可以繼續抵扣嗎

不能
參考：
《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件1營業稅改徵增值稅試點實施辦法第二十七條規定：下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。
本辦法所附的《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》中，關於貸款服務，解釋如下：貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業務活動。
各種佔用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金佔用費、補償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售後回租、押匯、罰息、票據貼現、轉貸等業務取得的利息及利息性質的收入，按照貸款服務繳納增值稅。
依據上述規定，營改增"全面實施以後，公司發生的融資性售後回租固定資產業務，支付的租金（即利息）不可以抵扣進項稅。

E. 財稅36 號文件對融資性售後回租業務會有哪些影響

在《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱「36號文件」）出台前，有形動產的融資性售後回租已經按照「動產租賃」稅目改徵增值稅，稅率為17%，但是財稅〔2016〕36號文件的出台為這一行業帶來兩大變動：1.將不動產融資性售後回租租賃納入「營改增」范疇；2.將融資性售後回租納入「金融服務——貸款服務」的范疇而非「租賃服務」范疇。這一規定生效後，融資性售後回租業務的稅收待遇將與其他租賃行為有顯著區別，需要融資性售後回租的出租人加以關註：
稅率不同：融資性售後回租的標的無論是動產還是不動產，稅率均為6%；而其他租賃動產和不動產，稅率分別為17%和11%。橫向比較，融資性售後回租行業未來的實際稅負將低於其他租賃方式。縱向比較，融資性售後回租動產的增值稅稅率從17%下降到6%；融資性售後回租不動產從營業稅稅率5%變為增值稅稅率6%；在增值額相同的情況下融資性售後回租動產的稅收成本明顯下降，回租不動產的稅收成本變動不大。

銷售額的計算不同：根據36號文件附件2《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》，融資性售後回租以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息後的余額作為銷售額。這種情形下，承租人在銷售標的物時標的物的風險和收益並未轉移，不屬於實際的「銷售」，因此不能開具專用發票，應當開具零稅率的增值稅普通發票，之後出租人在收取費用時，對本金部分同樣應當開具零稅率的增值稅普通發票，在後面一種情況應當根據承租方出售資產時開具的發票、借款利息發票、發行債券利息發票作為依據計算差額扣稅。

其餘情形下的租賃，出租方可以要求出售資產方開具增值稅專用發票，出租方向承租方收取費用時也應根據收取的費用開具發票，但是出租方在計算銷售額時不能從收取的價款中扣除借款利息和發行債券的利息

F. 融資性售後回租本金部分要繳納增值稅嗎

需要的，該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。

從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建築物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論採取何種租賃方式，均應將售後回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。

企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。企業與其關聯方進行不動產售後回租交易的，除適用本批復規定外，還應適用有關關聯企業業務往來的稅務管理規定。

(6)不動產融資性售後回租業務擴展閱讀：

融資性售後回租要求規定：

1、在售後租回的交易過程中，出售方對資產所有權轉讓並不要求資產實物發生轉移，因而出售方（承租方）在售後租回交易過程中可以不間斷地使用資產。

2、作為購買方即出租方，則只是取得資產的所有權，取得商品所有權上的風險與報酬，並沒有在實質上掌握資產的實物，因而形成實物轉移與價值轉移的分離。

3、售後租回交易是承租人在不改變其對租賃物佔用和使用的前提下，將固定資產及類似資產向流動資產轉換的過程，從而增強了長期資產價值的流動性，促進了本不活躍的長期資金發生流動，提高了全部資金的使用效率。

G. 營改增後不動產融資租賃售後回租土地增值稅交納嗎

營改增後不動產融資租賃售後回租土地增值稅交納。
融資性售後回租時，從形式上看，是一個「購進→銷售→租回」的過程。其中的銷售和租回過程，本質上是融資行為，不是銷售與租賃行為。

H. 融資性售後回租和融資租賃的區別在哪

簡單的講，融資性售後回租，融資租賃的標的物是當時承租人當時出售的那個動內產或不動產，也就是容承租人將自己的一個動產或不動產賣給融資租賃公司，再從融資租賃公司租回來。而一般的融資租賃這里的租賃標的物一般是融資租賃公司自行購置再出租給承租人的。

I. 本次營改增後，融資性售後回租業務應該按什麼項目和稅率徵收增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）文件附件1所附《銷售服務、無形資產、不動產注釋》第一條第（五）項第1點規定，融資性售後回租服務屬於貸款服務，應按照金融服務繳納增值稅。融資性售後回租，是指承租方以融資為目的，將資產出售給從事融資性售後回租業務的企業後，從事融資性售後回租業務的企業將該資產出租給承租方的業務活動。

根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）文件附件1第十五條規定，納稅人發生的金融服務應稅行為稅率為6%。

J. 納稅人提供融資性售後回租服務按何稅目繳納增值稅

根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）文件附《銷售服務、無形資產、不動產注釋》規定：「融資性售後回租服務屬於貸款服務，應按照金融服務繳納增值稅。融資性售後回租，是指承租方以融資為目的，將資產出售給從事融資性售後回租業務的企業後，從事融資性售後回租業務的企業將該資產出租給承租方的業務活動。」