『壹』 如何在棚戶區改造中運用PPP模式
您好。日前《國務院關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》發布（以下簡稱《意見》），相比國發〔2014〕36號、國發〔2013〕25號，這次國務院除了繼續強調棚戶區改造的重要性，明確推廣政府與社會資本合作模式（PPP模式）。《意見》支持在城市基礎設施建設運營中積極推廣特許經營等各種政府與社會資本合作（PPP）模式，鼓勵多種所有制企業作為實施主體承接棚改任務，構建多元化棚改實施主體；承接棚改任務及納入各地區配套建設計劃的項目實施主體。本次《意見》強調在棚改中運用PPP模式其實與國發〔2013〕25號文件「鼓勵支持引進社會資本參與棚戶區改造」在目的上是一致的。
那麼，如何將PPP項目運用到棚戶區改造中呢？棚戶區改造面臨拆遷難度大、配套資金缺口大，規范區域經濟發展過程中土地一級開發的融資問題等。要在棚改項目中運用PPP模式，需要政府轉變思路，制定可行的項目實施方案，明確項目回報機制，給社會資本合理的盈利空間。
2014年6月12日，《人民日報》第8版曾報道了湖南津市的棚戶區改造，報道充分肯定了湖南津市政府在棚戶區改造中的成就，肯定了「整體開發運營、項目捆綁建設」的模式，這種方式實質就是PPP模式。是如何運作的呢？
拆遷安置和配套設施建設捆綁
政府與第三方咨詢服務機構設計了項目方案，在這個過程中，政府負責協調各部門提供各項具體測算數據，服務機構則負責項目組合設計及合同文本，提供法律咨詢、招商服務等。項目由兩部分構成，第一部分是津市生產街棚戶區187.06畝的收儲整理，需要資金7220萬；第二部分為配套設施建設，包括棚戶區安置房、農貿市場、生活物資市場、澧水沿河大道等，工程造價約1.5億。投資人支付政府7220萬，政府用於87.06畝土地的收儲整理；投資人同時作為工程建設的出資方（也有可能投資人就是承建方），完成項目包里的工程建設。
那麼，投資人的回報在哪裡？在第一部分收儲的187.06畝土地中，除去工程項目、道路設施佔地外，剩餘面積為123.45畝，這部分土地後期將以公開方式出讓，作為投資人收益回報的來源。
在這個項目實施過程中，津市政府引進了第三方拍賣公司，在項目方案各關鍵指標確定後，公開面向市場招商，讓有意向的投資人都參與進來，最後進行公開拍賣。競得人將支付政府7220萬的資金用於187.06畝的拆遷等，並為政府完成項目包中工程建設的部分，需要注意的是，競得人可以是工程建設的承建方，也可以僅是出資方，與政府一起對工程建設的各項指標及進度進行監管。這樣一來，政府既解決了土地收儲的資金缺口，同時也完成了片區的基礎配套建設，將有效提高片區土地的價值。公開招商的好處在於競爭會將投資人的收益控制在合理的范圍內，避免暴利產生，多家競爭超出成本部分將直接成為政府收益。
兩次公開出讓讓收益最大化
然而，這個項目最大的亮點並不在此。第一次拍賣結束後，政府與投資人建立契約關系，進行拆遷及配套工程建設。在土地收儲完成具備使用權出讓條件後，政府再將土地進行公開出讓，其中123.45畝土地的成交價與此前第一次拍賣成交價之間的差價將作為投資人的收益回報來源（政府與投資人事先約定收益比例）。第二次公開出讓的意義在於再一次引進競爭，有利於實現價值最大化，進一步將投資人的利潤控制在合理范圍內。另外，項目投資人須參與第二次土地使用權的出讓，並以不低於第一次成交價的價格承擔兜底責任，政府無負債風險。
不難發現，這種操作方式屬於典型的「政府做資源補償+收益分配」的模式，結合實際情況及可能會出現的風險，運作環節更為嚴謹。通過這一模式運作的棚改項目還有很多，例如江西南昌市灣里區、湖北荊州市、黑龍江巴彥縣、甘肅永昌縣等地都曾採用這種方式運作棚改項目。望採納。
『貳』 有棚戶區改造項目想融資怎樣做
目前，我國棚戶區改造項目融資主要有商業銀行貸款、開發性金融、公積金貸款、債券、股權、資產支持證券、信託計劃、資產管理計劃以及PPP等模式。按照融資方式與特點，可分為四大模式：